上海知名地产南站徐汇中心商务区景观方案（含3套文本及SU模型）

徐汇万科中心定位方案Aboutus项目基本信息区位条件极为优越，居于南上海城市关键连接点地处南上海六大商务版块核心区域，依托枢纽优势，将六大商务版块产业形成有机联动，缔造国际都市上海第一商务区世博前滩漕河泾高新技术开发区徐汇滨江南方莘庄

商务区南站商务区

Vanke

CBD虹桥核心商务区商业区多条轨交上盖，实现江浙无缝对接地铁1号线、地铁3号线、地铁22号线、地铁15号线（规划）、机场快线（规划）上盖，紧贴沪闵高架直通浙江，10分钟进入内、中、外环和龙耀路隧道。徐家汇商业区虹桥火车站和国际机场世博前滩浦东机场方向南方莘庄商务区VANKECBD龙耀路隧道2341地块自身先天条件占优，城市绿轴想象无限紧邻高架上下闸口；地块可视性强；周边交通便捷，轨道接口预留；地块内的城市绿轴资源极为罕见，全市范围内仅本项目拥有。

地块交通便捷，且可视性极强高架上下闸口紧贴地块；紧邻沪闵高架一侧的展开面充分，高架边地标可视性极强与轨道交通互动密切地块西北角已有地铁通道出口；南宁路地块西面也有预留地铁接入口，未来可以天桥接入；地铁15#规划在3#地块内建造站点，直通地下二层绿化景观资源的独特性城市绿轴在地块内由南至北展开，宽约60米，在上海市重点规划的新兴商务区中绝无仅有，未来产品多样性及丰富性值得期待公共交通较复杂周边交通动线复杂，地块内外车流人流量密集，对项目成功开发有较大影响。2#地块绿化景观

公交车道6号口预留天桥连接地铁1#、3#入口条件7号口(预留出口)3#地块现有出口汇成宾阳苑保利馨苑中海馨园铁路/汽车南站

公交枢纽海上名邸厂房沪闵高架中星城漕河景园本项目华东理工大学

绿化

写字楼

酒店

集中商业

住宅

厂房

高校

本项目上海

师范大学南站动车运用所华东花苑金牛苑东泉小区邑翠苑百联创意办公龙吴路徐汇

馨苑干道上海植物园柳州路周边居住人口大部分被沪闵高架、柳州路、南站阻隔，直接导入项目的便利性较低，使地块内商业对周边社区的辐射力有限项目东南侧为上海植物园（直线距离1.2km）且地块与植物园之间为低层厂房及住宅，因此项目高区可能有部分景观徐汇区教育资源丰富，地块就近有华东理工、上海师大，可能存在部分“产学研”成长型企业的商务需求地块西北侧的中星城项目在建，五星级酒店+办公+商业，对于提升小区域的商务氛围和人气做了铺垫；3幅地块之间约6m×700m绿化轴提供近4000平米中心绿化，使项目成为生态商务商业区创造了先决条件项目东侧未来规划为约30万平方米住宅项目，在项目商业定位时需考量这部分潜在客户的需求规划住宅周边配套丰富，业态齐全，发展潜力巨大居住区集中，常住人口量大；交通便利；教育及产业资源基础雄厚一期范围二期范围三期范围示范区规模获取时间2012.12.15用地面积107,486㎡总建面683,447㎡计容总建面493,447㎡容积率4.59规划条件限高一期100m,二期45m,三期150m绿地率20%停车位3,000辆车位比0.6辆/100㎡商业建面~110,000㎡(其中地下商业40,000㎡)地库建面~190,000㎡(其中地下商业40,000㎡)人防建面~40,000㎡地块编号b-02用地性质商业办公文化出让面积(平米)68,512.5容积率<=4.8地上总建筑面积(平米)328,860其中办公约278,860商业约50,000

地下商业40,000

地下车库及设备用房约100,000建筑高度原限高<=120m通过控规调整，调整到标志性塔楼<=150mB-04B-02A-05徐汇万科中心办公部分定位汇报Part1目标上海门户性地标定位，引领绿色办公空间新标准，创区域领先租金。!市场场分分析析上海海市市超超甲甲写写字字楼楼各各项项标标准准全球球案案例例参参考考竞品品项项目目分分析析010203客户户定定位位05徐汇汇万万科科中中心心交交付付标标准准建建议议040607租金金策策略略及及定定位位Catalog市场场划划分分核心区甲级写字楼次中心区甲级写字楼商务园区来源源：：上上海海高高力力国国际际研研究究部部核心心商商务务区区静安安区区黄浦浦区区长宁宁区区徐汇汇区区浦东东陆陆家家嘴嘴浦东东竹竹园园次中中心心商商务务区区虹口口区区浦东东花花木木普陀陀区区闸北北区区杨浦浦区区(新江江湾湾城城)闵行行区区(虹桥桥综综合合交交通通枢枢纽纽)商务务园园区区张江江金桥桥陆家家嘴嘴软软件件园园漕河河泾泾临空空闸北北漕河河泾泾浦浦江江杨浦浦上海海核核心心商商务务区区甲甲级级写写字字楼楼子市市场场租租金金和和空空置置率率2014年第第四四季季度度浦西

浦东全市租金(人民币每天每平方米)空置率租金(人民币每天每平方米)空置率租金(人民币每天每平方米)空置率甲级写字楼8.29.5%9.20.8%8.65.7%超甲级写字楼10.45.5%12.15.0%11.05.3%核心区甲级整体8.88.3%9.91.8%9.35.6%来源源：：上上海海高高力力国国际际研研究究部部上海海核核心心商商务务区区甲甲级级写写字字楼楼未未来来供供应应(2014-2017年新新增增供供应应总总量量:2,097,197平方方米米)701,798573,710417,911308,778金外外滩滩国国际际广广场场SOHO复兴广场企业天地二期期5号楼恒基688项目东方汇经中国金融信息息中心上海城二期上海环贸广场场二期外滩金融中心心（南区）SOHO204地块企业天地二期期3号楼外滩金融中心心（北区）世纪汇广场一一期上海中心凯德永业项目目来福士长宁大中里项目长江实际盛汇汇世纪大都会二二期世纪汇广场二二期富士康项目徐家汇中心二二期徐家汇中心一一期SOHO天山路项目浦东金融广场场来源：上海高高力国际研究究部CBD甲级写字楼供供应量2015年新增供应量量将持续上升升来源：上海仲仲量联行研究究部CBD甲级写字楼供供应量2016年CBD新增供应量将将迎来井喷来源：上海仲仲量联行研究究部区位：浦东新区世纪纪大道8号交通:地铁2号、14号线陆家嘴站站开发商:新鸿基总建面:210,000M2楼层数:53竣工日期:2011年5月商业配套:银行、酒店、Shoppingmall，餐饮标准层面积:约2,234-2,506m2得房率:约70%净高:3.00-3.30m架空地板:150-350mm电梯:32客，14货空调系统:4管制VAV租金报价:RMB14.00m2/天物管费:RMB40.00/m2/月停车费:RMB1,800/个/月；停车位：共2,000个上海市超甲写写字楼各项标标准国金中心二期期IFC区位：长宁区娄山关关路533号交通:地铁2号线娄山关路路站开发商:金光集团总建面:265,892M2楼层数:地上28，地下4竣工日期:2013年9月商业配套:Shoppingmall，超市等标准层面积:约2,100m2，5,700m2（连廊层）得房率:约70%净高:标准层3.05m；交易层3.55m架空地板:150mm；300mm电梯:客24（高12部6米/秒，低12部3米/秒），4货空调系统:4管制VAV上海市超甲写写字楼各项标标准金虹桥国际中中心ARCH租金报价:RMB10.50m2/天物管费:RMB33.00/m2/月停车费:RMB1,000/个/月、RMB1,500/个/月、RMB1,800/个/月；停车位：共1408个区位:浦东新区，陆陆家嘴环路333号交通: 3分钟步行至地地铁二号线陆陆家嘴站开发商:交银租赁总建面:113,382M2（写字楼约87,000m2)楼层层数数:36竣工工时时间间:2014年10月商业业配配套套:丽思思卡卡尔尔顿顿酒酒店店，，君君悦悦酒酒店店，，凯凯悦悦酒酒店店，，香香格格里里拉拉，，员工工食堂堂，，银银行行，，餐餐厅厅，，便便利利店店标准准层层平平面面:3,250-3,370m2得房房率率：：约76%净高高:3.20/3.50米架空空地地板板:450mm电梯梯:16客;1货空调调系系统统:4管制制VAV租金金报报价价:RMB14.00––16.00m2/天物管管费费:RMB39.00/m2/月停车车费费:RMB1,800-2,000/个/月；；停车车位位：：共500个单元Unit建筑面积(平方米）GrossArea018610240003360044500546006773共Total3250上海海市市超超甲甲写写字字楼楼各各项项标标准准东方方汇汇经经中中心心OFC区位位:徐汇汇区区，，淮淮海海中中路路3号交通通:地铁铁1号线线上上盖盖、、10、12号线线换换乘乘开发发商商:新鸿鸿基基总建建面面:325,000M2楼层层数数:36竣工工时时间间:2014年12月商业业配配套套:AMPShoppingMall,服务公寓寓标准层平平面:约2,800m2得房率：：约70––75%净高:3.00m架空地板板:150mm电梯:120客;2货空调系统统:4管制VAV租金报价价:RMB10.00––12.00m2/天租金净价价:RMB9.00––10.00m2/天物管费:RMB40.00/m2/月停车费:RMB1,800/个/月；停车位：：共1700个上海市超超甲写字字楼各项项标准环贸广场场二座ICC虹桥万科科中心交交付标准准项目地址址：新加加坡中心心芳林公公园总建筑面面积：21.2万平方米米层数：16层建筑设计计：WOHA建筑事务务所空间组成成：酒店店为主，，部分商商务办公公全球案例例参考ParkroyalonPickering将绿色与与建筑群群完美结结合，实实现现实实意义绿绿色办公公呈现相对于核核心区定定位更加加高端的的办公项项目，项目所在区域域周边的的竞争更更加具有有正面威威胁性。。徐汇万科中心城开上海中心华润上海万象城嘉凯城SOHO天山广场凯德长宁来福士长宁88中心月星环球港环贸广场二期企业天地3号楼大中里外滩金融中心海航大厦上海中心东方汇经城开徐汇滨江徐家汇中中心竞争项目目甄选一期二期三期四期竞争项目目甄选徐家汇中中心项目名称徐家汇中心开发商新鸿基地产面积占地10万m2，38万m2超甲写字楼，32万m2顶级商场，2.5万m2超五星级酒店定位上海第一城市综合体建筑设计西萨佩里建筑高度370米竣工时间预计2022年竞争项目目甄选徐家汇中中心三期，楼高370米竞争项目目甄选徐家汇中中心开发时间定位内容一期（预计2017年三季度竣工交付）3万m2（商场1.5万m2，2栋高度40米写字楼，共计1.5万m2），目前售价8万/平方米二期（预计2018年三季度竣工交付）3万m2，为银行定制高度90米的办公楼三期（预计2020年竣工交付）地上20万m2的ShoppingMall，地上2栋塔楼，分别为21万m2高度370米的办公楼（租赁），以及11万m2办公楼（销售）商场预计2020年开业，但需要视写字楼招商情况确定四期（目前无法预估竣工交付时间）3万m2商业+办公，开发商打算整售，目前客户定位为美容、医疗等与商业互补的业态竞争项目目甄选徐家汇中中心项目名称城开徐汇滨江项目开发单位上海城开集团项目位置上海市徐汇区东起龙腾大道，北至丰谷路，西至规划云锦路，南至规划龙兰路交通状况毗邻11号线云锦路地铁站建筑规划规划4栋办公塔楼、5幢小独栋办公及商业配套裙楼建筑面积办公楼总面积约24万平米，商业总体量约8万方（地上地下）车位数量约2819个地下机动车泊车位用地性质商办综合土地性质用地年限50年30徐汇万科中心城开徐汇滨江竞争项目目甄选城开徐汇汇滨江城开徐汇汇滨江整体开发发方案该项目未未来将采采取租售售结合的的操作方方式，部部分建成成物业将将分别用用于出售售及持有有作收租租之用。。具体营营销策略略及租售售方案待待定。竞争项目目甄选城开徐汇汇滨江项目名称上海城开中心开发单位上海城开集团龙城置业有限公司项目位置上海市闵行区沪闵路、万源路口交通状况毗邻1号线莲花路地铁站，21号线（规划）建筑规划规划3栋办公楼、1座大型购物中心、1座国际5星级酒店及时尚商业街区建筑面积办公楼总面积176373平米（单栋约6万平米）车位数量约2852个机动车泊车位用地性质商办综合土地性质用地年限50年竣工时间办公楼预计2016年初竣工；街区商业预计2015年初竣工；酒店和购物中心预计2017年初竣工代理公司戴德梁行、仲量联行（办公楼代理）；第一太平戴维斯（招商）徐汇万科中心竞争项目目甄选上海城开开中心项目核心心优势：航母级商商办集群群–城中城产品及客客户定位位万科徐汇汇中心，近50万方商务务钜制，集高端办办公、地标商商业、城市生态态旅游、、都市文化中心心于一体体，冠绝上海。项目核心心优势：左右逢源源，前景广广阔–徐汇三大大中心之之一万科徐汇汇中心扼扼守上海海南站门门户，东东依徐汇汇滨江文文化走廊廊，西邻邻漕河泾泾高新技技术开发发区，南南靠上海海交大、、华东理理工等高高校，北北向徐家家汇CBD，属于徐徐汇区重重点建设设区域。。项目周边边文化教教育、商商贸服务务、高新新技术等等产业云云集，万万商共举举，商务务需求旺旺盛，经经济潜能能蓄势待待发。产品及客客户定位位项目核心优势势：四通八达，立体交通，，商务出行便便捷【轨交】1、3号线，15、22号线（规划））四大轨交旁旁伺；【道路】沪闵高架、中中环路、内环环路等多条主主干道；【公交】数十个城市重重要路站、百百余种公交换换乘；【铁路】上海南站比邻邻而伺，快速速通达全国；；【客运】咫尺南站长途途汽车站，无无阻对接长三三角；【航运】直线距离至虹虹桥机场约9.2公里，至浦东机场约约35公里；城市快线（规划）更将将直通两大空空港。交通的便捷程程度永远是衡衡量一个商业业项目前景优劣的重要指标，徐汇万科中心坐拥拥立体化交通通体系，通达达性佳。产品及客户定定位漕河泾徐家汇上海植物园徐汇万科中心光大会展徐汇日月光中星城绿地中心保利西岸华东理工大学项目主要劣势势：南站板块市场形象一般般，其他板块块分流明显产品及客户定定位项目所在的南南站区域市场场形象一般，，商务办公氛氛围和形象档档次欠佳，市市场需要一个个培育提升过过程。未来上上海办公市场场供应量巨大大，竞争日趋趋激烈，徐汇汇滨江、闵行行莘庄、虹桥桥枢纽等板块块分流明显。。体量巨大理念超前品质领先全面提升上海西南地区商务能级倾力打造上海城市中轴重要节点办公发展愿景37项目SWOT分析SWOT劣势(WEAKNESSES)优势(STRENGTHS)威胁(THREATS)机会(OPPORTUNITIES)周边道路交通通是本项目的的短板单栋办公体量量较大，将延延长去化速度度并降低资金金回笼速度租赁客户对销销售与租赁并并举的项目有有一定的抗性性，从而将影影响写字楼租租赁进度位于徐汇南腹腹地，方便连连接中心CBD交通便利，地地铁、高铁连连接全国各地地。约50万平方米超大大规模体量，，甲级品质，，高端标准，，树立区域新新地标形象；；公园、绿地近近在咫尺，尽尽享城市超大大面积绿肺项目内外完善善，成熟的商商业配套徐家汇中心一一、二期入市市，将对本项项目造成最直直接的威胁受世界经济等等各方面因素素影响，大面面积优质客户户缩减预算，，导致上海市市商务办公去去中心化趋势势凸显黄浦区、静安安区等核心区区写字楼新推推供应量将对对本项目入市市造成一定影影响体验式绿色办办公是大势所所趋，植入花花园式办公的的概念，本项项目的超大面面积绿化资源源使项目打造造体验式生态态商务区具备备现实基础打造开放式购购物体验，超超大绿色公园园办公，势必必为租赁带来来良好的推动动作用2030年徐汇区将打打造成为具有有产业竞争力力、科技创新力、、文化影响力力和城市亲和和力的国际大都市一一流中心城区区，为本项目目奠定招商优优势2018年上海市写字字楼供应市场场趋缓，为项项目入市和预预租打造契机机徐汇万科中心交付标标准建议

标准版徐万三期建筑标准办公规模

约33万m2办公门厅

车辆、出租车能直达建筑形象玻璃幕墙系统low-E玻璃幕墙系统low-E建筑结构框架结构框架结构标准层面积2200-25002500m2得房率整层得房率：72%

综合（分割）得房率：65-68%整层得房率：75%

综合（分割）得房率：65-68%建筑层高4.4-4.5m标准层：4.5米；交易层：5.5米办公楼板承重300-350KG

局部（走道内圈隔墙内2米）500KG350KG

局部（走道内圈隔墙内2米）500KG大堂面积/高度500-800平米以上（150米以上超高层可加大）

8.8-9m（两层）1,000m29m（两层）电梯厅宽度/高度双排宽度：3.2m-3.6m（大于2倍的D，D为电梯进深）

高度：3.2m宽度：3.6m

高度：3.2m走道宽度/高度宽度：1.8m

高度：2.8m-3m宽度：1.8m

高度：2.8m公共卫生间女：5座(25人/座）（提供热水）

男：3座4小（30人/座）

女母婴室兼化妆间

行政卫生间女：5座(25人/座）（提供热水）

男：3座4小（30人/座）

男卫生间在外侧

女母婴室兼化妆间

行政卫生间徐汇万科中心交付标标准建议

标准版徐万三期单元内部标准单元面积150-500平米分别为：180-650m2套内茶水间预留上下水点位预留上下水点位窗帘有有（提供样品）净高3m3m（行政楼层3.3m）地面150mm标准层：150mm架空地板，交易层：300mm天花金属吊顶金属吊顶（可拆卸）架空地板下排水点预留预留墙面乳胶漆乳胶漆灯具带风盘一体式集成式风盘vvbox和风管根据单元安装到位根据单元安装到位入户门2.4m双开门+0.4m通透2.4m双开门+0.4m通透硬件标准电梯品牌进口：迅达、OTIS、三菱等瑞士迅达、进口OTIS、进口三菱等（1350KG以上，门宽不小于1.2米）梯配比4000-4500平米/台每栋：客梯20部，货梯4部候梯时间不超过30秒不超过30秒空调品牌约克、特灵（噪声42分贝以下）约克、特灵（噪声42分贝以下）空调类型VAV四管制中央空调VAV四管制中央空调空气净化系统高压静电除尘设备高压静电除尘设备可开启窗户有有新风量30-40立方米/小时/人30-40立方米/小时/人可拆卸楼板有有供电系统双路供电+备用电源（柴油发电机供租用）双路供电+备用电源（柴油发电机供租用）电容量100-120w/平米（净面积）预留在楼层配电间，提供路由100-120w/平米（净面积）预留在楼层配电间，提供路由办公区照明标准300lux500lux供应商电信、移动（联通）联通、电信、移动宽带配置光纤到层光纤到层卫星系统有

屋顶预留卫星接收设备位有

屋顶预留卫星接收设备位徐汇万科中心交付付标准建议议

标准版徐万三期

公共区域

设备房（强、弱电、空调）防尘、静电防尘、静电公共走道部位金属吊顶（可拆卸维修）金属吊顶（可拆卸维修）边柱到幕墙距离小于1m小于1m幕墙到核心筒9m-13m9m-13m办公入口门幅旋转门：高度不低于3m

两侧边门：2.4mx3m旋转门：高度不低于3m

两侧边门：2.4mx3m道闸/梯控有有转换穿梭梯有（不小于1600KG）有（不小于1600KG）茶水间有（提供开水）有（提供开水），根据楼层平面可分割组合

冷却水有，预留排水点有，预留排水点

无线覆盖大堂公共区域覆盖大堂公共区域覆盖

水牌大堂、楼层有大堂、楼层有其他标准配套ATM机/银行、咖啡、便利店、休息区ATM机/银行、咖啡、便利店、休息区出租车落客点有有商务面包车停车位3-5个/栋3-5个/栋充电桩有有非机动车按设计规范按设计规范车位面积比150-180平米/个

2.5*5.5m

一定比例无障碍车位（做行政车位靠近入口、行政梯）200平米/个

2.5*5.5m

一定比例无障碍车位（做行政车位靠近入口、行政梯）智能化停车系统有有安保系统24小时CCTV监控（SECOM）24小时CCTV监控（SECOM）智能化消防有（西门子等合资品牌）有（西门子等合资品牌）楼宇自动化有（合资品牌）有（合资品牌）物业管理国际标准物业国际标准物业徐汇万科中心交付付标准建议议办公楼租户户结构43约30%左右

1层-2层（2,500-5,000平方米）客户约30%左右

整层以下小面积客户整层以下客户以4单元为主，最小为6单元划分约40%左右2层以上（2,500-5,000平方米）客客户租金策略及及定位办公楼销控控策略楼层办公区域21F整层20F

19F多层18F17F16F

15F

14F整层13F

整层12F

11F

10F多层9F8F7F

6F整层

5F

4F多层3F2F

1F电梯大堂楼层办公区域21F

20F

19F整层18F整层17F整层16F整层15F整层14F整层13F多层12F11F多层10F9F多层8F7F6F多层5F4F3F2F1F电梯大堂整层典型分分割不建议:连续的大面面积客户分分布，不利利于客户扩扩张优化客户分分割建议:小客户与多多层客户交交错，利利于大客户户扩张租金定位元/平方米/天低区高区徐汇区核心心区甲级办办公楼目前前的平均净净租金在8.50~9.50元/平方米/天左右，徐徐家汇中心心平均租金金在10.00元/平方米/天，中星城城的净租金金均价在5.00元/平方米/天左右，建建议万科徐徐汇中心入入市租金报报价8.00~10.00元/平方米/天。如前所述，，城开上海海中心等项项目的推出出，将对本本项目将构构成强有力力的威胁，，加之本案案办公物业业体量巨大大，因此，，建议采用用激进式租赁模式，跑量为主主，供大于于求的趋势势下，尽可可能多的抢抢占市场份份额。先通过一定定的优惠策策略、标识识权等吸引引大客户，，尽快提高高办公楼的的入住率和和市场影响响力；后期期放缓出租租进度，侧侧重提升租租金水平。。激进式租赁赁：前期以优惠惠价格及优优惠策略吸吸引大面积积租户入驻驻，短时间间内提高出出租率，在在提高市场场影响力后后逐渐提升升租金。选择式租赁赁：前期非常注注意客户的的品质，以以高租金为为目标，相相对出租速速度较慢。。本案租赁模模式及租金金策略——低开高走46租金报价成交租金整层、整栋栋平均租金金8.50-9.00预租许可证证8.00-8.507.50-8.00竣工交付8.50-9.508.00-8.50交付12个月内9.50-10.009.00-9.50本项目前期期可推出低低区面积以以相对优惠惠的租金吸吸引主力租租户进驻。。整体物业的的租金和出出租率实现现同步提升升。租金低开高高走趋势项目节点10%30%80%出租率交付12个月后10.00-10.509.50-10.0080%以上徐汇万科中中心去化模模拟表平方米教育培训管理咨询设计类公司司律师/会计师事务务所航空航天商务中心…高科技及IT互联网类35%左右金融投资类类——30%左右徐汇区目前前行业配比比IT、电子信息息、互联网网等为徐汇汇西高聚集集的行业，，原本较多多集中徐家家汇、虹桥桥等，后因因降低成本本向外围迁迁移；闵行亦有相相关产业的的孵化与聚聚集，奠定定本案潜在在需求。金融类企业业会在各个个区域布点点，一般仅仅选取有轨轨道支持，，具有一定定氛围的优优质物业；；此外，信托托、保险、、证券、基基金、期货货等衍生业业亦会在符符合其要求求的区域设设点开展业业务。商业贸易类类——25%左右专业服务——10%左右本案与上海海南站、虹虹桥枢纽具具有良好的的区域联动动性，奠定定了依托城城市间便利利交通往来来的贸易与与物流业的的潜在需要要。建立知名企业地区总部徐汇区作为为上海城市市中心，已已经吸引国国际以及国国内多家知知名企业在在此落户地地区总部，，其中有美美国雷勃电电气，美德德维实伟克克、日本富富士电机、、美国联合合技术、美美国雅芳等等，因此本本项目可以以吸引徐汇汇区内，国国际，国内内企业落户户作为区域域总部。聚集效应–大面积的快快速去化快速消费电子产品生物医药徐汇更需要要新兴行业娱乐文化化科技技创新新制造造业业教育育培培训训管理理咨咨询询设计计类类公公司司律师师/会计计师师事事务务所所航空空航航天天商务务中中心心…高科科技技及及IT互联联网网等等创创新新型型企企业业40%左右右金融融投投资资类类———30%左右右行业业IT、电电子子信信息息、、互互联联网网等等为为徐徐汇汇西西高高聚聚集集的的行行业业，，原原本本较较多多集集中中徐徐家家汇汇、、虹虹桥桥等等，，后后因因降降低低成成本本向向外外围围迁迁移移；；闵行行区区亦亦有有相相关关产产业业的的孵孵化化与与聚聚集集，，奠奠定定本本案案潜潜在在需需求求。。金融融类类企企业业会会在在各各个个区区域域布布点点，，一一般般仅仅选选取取有有轨轨道道支支持持，，具具有有一一定定氛氛围围的的优优质质物物业业；；此外外，，信信托托、、保保险险、、证证券券、、基基金金、、期期货货等等衍衍生生业业亦亦会会在在符符合合其其要要求求的的区区域域设设点点开开展展业业务务。。专业业服服务务———20%左右右商业业贸贸易易类类10%左右右本案案与与上上海海南南站站、、虹虹桥桥枢枢纽纽具具有有良良好好的的区区域域联联动动性性，，奠奠定定了了依依托托城城市市间间便便利利交交通通往往来来的的贸贸易易与与物物流流业业的的潜潜在在需需要要。。徐汇汇万万科中中心心商业业部分分定位位汇汇报报Part2Catalog定位位综综述述竞品品项项目目分分析析产品品定定位位三期期商商业业规规划划010203全球球案案例例参参考考05商业业亮亮点点040607租金金策策略略及及定定位位定位位综综述述?什么么档档次的的购物中心？非核心地段段创造商商业核心价价值？徐汇万科商业未未来方向？如何创创新？？1234未来3年全市商业格格局内环中环外环黄浦江江迪士尼尼乐园园上海迪迪士尼尼乐园园2家主题题酒店店ValueRetail购物村村奥莱上海佛佛罗伦伦萨小小镇奥奥莱徐汇滨滨江世博源源世博源源中华艺艺术宫宫梅赛德德斯奔驰文文化中中心世博中心心世博展展览馆馆意大利利中心心1家超五五星酒酒店、、1家五星星级酒酒店、、2家精品品酒店店东方梦梦工厂厂西岸传传媒港港兰桂坊坊六大剧剧院龙当代代美术术馆余德耀耀美术术馆龙华机机场跑跑道公公园艺术品品保税税港文化创创意文化娱娱乐市民休休闲诚品书书店主题娱娱乐定位综综述市场趋趋势定位综综述市场趋趋势未来3－5年全市商业格格局定位综综述市场趋趋势品牌选选址不再盲盲目扩扩张、、选取成成熟地地段和和成熟熟商业业体；；对有专专业性性和标标杆项项目的的商业业业主痴痴迷追追逐；；投入更更大资资金做做复合合业态态、体体验店店；消费者者趋于理理性；；趋于互互联网网；注重生生活品品质、、注重重体验验感；；定位综综述市场趋趋势1公里3公里5公里徐家汇商圈田林商圈徐汇滨江商圈莘庄商圈南方商城东方梦工厂（剧场影院＋文化创意产业＋会展观光景点＋餐饮商业）兰桂坊休闲商业街绿地汇中心(1.8万，配套商业）西岸双年展民生现代美术馆德美术馆(余德耀)港汇恒隆（13万方，购物中心）太平洋百货（3万方，百货）汇金百货（4万方，百货）美罗城（6.7万方，购物中心）新宜街（社区商业街）、康健亮都新时代商场（5万方，购物中心）奥特莱斯（11万方，开放式街区）华石路商业街、省啦商城中星城莲花国际广场、百联南方+友谊商城（17万方，购物中心＋百货）仲盛世界商城（29万方，购物中心）、百盛购物中心（4万方，购物中心）凯德龙之梦（8万方，购物中心）港澳购物中心、海星商场已开业建设中徐家汇中心（购物中心＋酒店＋公寓＋办公）徐汇日月光中心竞品项项目分分析商圈分分析竞品项项目分分析徐家汇汇商圈圈徐家汇汇商圈圈是大型型一站站式综综合性性商业业中心心，特点为为物业业类型型多，，商业业形态态丰富富。竞品项项目分分析南方商商城商商圈南方商商城商商圈是生活活服务务为主主导的的区域域型生活中中心，，业态态为贴贴近日日常生生活的的零售售、餐饮、、娱乐乐等类类型。。优势1.综合体量在区域内领先2.SOM/Benoy设计能力3.独特艺术中心4.万科企业文化/创新能力(云平台)劣势1.区位孤立，交通动线存在问题2.工期不确定性3.分期开发，一期经历培育期机会1.存在机会抢在新鸿基徐汇之前入市2.未来地铁规划导入更多人群3.绿轴景观创造独特价值威胁1.徐家汇整体改造升级蚕食品牌对南站区域需求2.徐汇日月光提前入市3.未来经济疲软对办公及商业需求产品定定位高档中档低档零售导导向零零售售、餐餐饮、、娱乐乐餐餐饮娱娱乐导导向平衡现有项项目未来项项目港汇美罗城城南方百百联日月光光新鸿基基市场空空白市场空空白太平洋洋、汇汇金百百货东方梦梦工厂兰桂坊坊中星城城产品定定位三期商商业规规划资产计计划－－定位位主题题徐汇万万科项项目最最大优优势：绿地，开放放式公公园环环境！！商业需需做有有机结结合，物尽其用！概念：：将植物物园延延伸进进购物物中心心；购物与与自然然环境境结合合，提供消消费者者全新新体验验感的的购物物中心心；三期商商业规规划资产计计划－－定位位主题题植物园园里的的购物中中心全球案案例参参考NambaPark南波公公园的的前身身是大大阪职职业棒棒球球球场，2003年改建建为一一个购购物中中心与与办公公楼的的综合合体，它有8个级别别的天天台花花园，，里面面包含含了各各类的的功能能植物物园，岩石群群，峭壁壁和峡峡谷，，草地地，溪溪流，，瀑布布，池池塘，甚至还还包括了了蔬菜菜田!全球案案例参参考NambaPark一个在在大阪阪密集集城市市中的的岩石石峡谷谷：整个项项目由一一个30层的办办公楼楼和和和购物物中心心组成成，但但真正正让南南波公公园与与众不不同之之处则则在于于它的的层层层叠加加的8个平台台，以以及项项目中中间一一个被被岩石石覆盖盖的空空间，，仿佛佛一个个狭小小的““峡谷谷”。“峡谷谷”选选用各各种暖暖色调调的石石材，，再现现真正正的峡峡谷风风貌，，并通通过多多样化化的水水平表表现手手法展展现出出堪称称永恒恒的再再生自自然景景观。。在设设计中中很重重要的的一点点是要要避免免使用用材料料过于于单一一而产产生的的虚假假感。。全球案例例参考NambaPark一个在大大阪密集集城市中中的购物物公园：在公园的下方，，即是项项目中心心区为一一个购物物广场。。广场内内部精美美的装饰饰风格，，店铺错错落有致致的排布布，现代代材料的的质感搭搭配其间间的绿色色植被，，小溪流流水，真真是宛如如梦境。。这不单单纯给人人购物的的感觉，，更像是是一场绿绿野仙踪踪般的寻寻宝盛宴宴。商场业态态非常丰丰富，从从餐饮、、服饰、、珠宝，，到美容容、动植植物花卉卉、居家家用品、、日本传传统和服服等等，，包括了了上百家家专业的的时尚商商店和餐餐馆。全球案例例参考大阪－GrandFrontGrandFrontOsaka位于大阪阪梅田区区的大型型商业综综合体，与大阪车车站通道道连接，完全被清清水与绿绿树环抱抱的自然之之中，建筑空间间的多重可可达性，让游客有了一一种全新新的邂逅逅与感动动。项目在2010年动工，，2013年正式开开业，以爆发式的姿态态展现出出她那迷迷人的魅魅力！全球案例例参考大阪－GrandFront这个项目的景观观一共分为为6个主题区域：梅北广场场榉树街道道银杏大道道南馆露天天花园北馆露天天花园TheGarden全球案例例参考大阪－GrandFront项目在植植物的选选择上特特别强调调了四季性性，用双排排乔木对对称排列的方方式，隔隔绝车型型道路的的喧闹，，把人留留在树阵阵下店铺铺中。花费了很很多心思思挑选的的树形，基本保保证每一一个树阵阵或者列列植的一一致性，，丰富饱饱满的树树冠穿到到二层连连廊上来来，让不不同层面面游走动动线都能能感受浓浓浓的自然包包裹感。。在后面的那个个花园里里，则运运用了更更多的色色叶树种种，使得整整个环境境的都是是那么色色彩绚烂烂丰富。全球案例例参考大阪－GrandFront中间的大大广场以以两个大大水池为为主要景景观，气气派得大大叠水直直接跌落落到地铁铁站的下下层空间间，因为为下层喇喇叭口式式的造型型，无形形中变成成一个扩扩音器，，把跌水水的气势势渲染的的更加浓浓烈，犹犹如瀑布布倾斜般般壮观！围绕建筑筑的水系系则是舒舒缓的方方式，利利用原有有地势高高差，做做出水系系的循环环。利用用交错的的汀步和和桥梁等等不同的的设计手手法，解解决交通通问题，，侧面配配以两排排笔直的的银杏林林。在屋顶，，望着茫茫茫暖黄黄色的芒芒草，伴伴着微风风的吹拂拂，感觉觉好像在在美国西西部一样样，那么么自由。。园路也也变得质质朴起来来，其他他灌木植植物则是是更多单单纯的绿绿色，保保持水土土和生态态大环境境。全球案例例参考大阪－GrandFront全球案例例参考英国－BluewaterBluewater购物中心心位于伦伦敦东南南部的肯肯特州DARTFORD市，于1999年3月16日正式开开幕，总总建筑面面积达15.57万平米，是当时全英国最最大的购购物中心心，在欧欧洲也是是数一数数二的。项目所在地原原为旧矿矿区的土土地，由由澳洲最