江苏某大型商业综合体建筑方案文本

2012.12UDG综合体项目概念规划设计01效果表现篇目录05规划设计篇02现状分析篇03案例分析篇04设计理念06方案设计篇101效果表现篇AerialView鸟瞰图AerialView鸟瞰图PerspectiveView透视图PerspectiveView透视图PerspectiveView透视图202现状分析篇SiteAnalysis场地分析南通为中国历史文化名城，中国首批对外开放的14个沿海城市之一，位于江苏省东南部，东抵黄海，南望长江.通州区为南通市辖区，位于江苏省东南部，长江下游北岸，东临黄海。西南与南通市崇川区、港闸区相接，东南与海门市为邻，北与如东县毗连，西北与如皋市接壤。总面积1351平方千米。总人口124.89万人（2007年底）。SiteAnalysis场地地分分析析2000m通州区体育馆通州区政府site新通掘公路至如东外通掘公路至如东通掘公路朝霞路335省道至南通335省道至吕四港镇世纪大道主城城区区项目目位于于江江苏苏省省南南通通市市通通州州区区主主城城区区东东南南边边，，属属于于通通州州新新城城区区。。与与通通州州区区政政府府、、通通州州区区体体育育馆馆相相隔隔2公里里。。SiteAnalysis场地地分分析析通州区体育馆通州区政府1000msite新通掘公路朝霞东路太湖路澜沧江路湘江北路珠江路碧华东路双霞路主要人流方向主要车流方向车流方向人流方向人流方向基地地位于于通通州州新新城城区区，，南南侧侧为为朝朝霞霞东东路路，，为为城城市市主主要要景景观观道道路路，，设设计计20米的的绿绿化化带带，，西西侧侧为为湘湘江江北北路路，，北北侧侧为为太太湖湖路路，，东东侧侧为为澜澜沧沧江江路路。。SiteAnalysis场地地分分析析基地地东侧侧及及南南侧侧规规划划为为生生态态公公园园。。北北侧侧为为居居住住区区。。西西侧侧地地块块用用地地性性质质为为商商业业用用地地。。siteSiteAnalysis场地地分分析析项目目基基地地Projectsite用地地范范围围规划要求总用地面积68364.0㎡总容积率≤3.5新通通掘掘公公路路通州州老老城城区区site朝霞霞路路SiteAnalysis场地地分分析析1.人流居住区人流方向主要人流方向休闲游览人流方向3.商业界面价值商业用地商业用地居住用地居住用地生态公园最优界面次优界面次优界面4.景观生态公园城市绿带住宅优先2.城市界面城市快速路主干道城市次干道城市次干道城市重要界面公寓优先0000MarketAnalysis市场场分分析析江海阳光城site朝霞路国盛义乌城世纪财富中心江海皇都恒生广场基地地周边边商商业业分分布布MarketAnalysis市场场分分析析项目名称国盛义乌城江海阳光城世纪财富广场江海皇都恒生汇金广场总建筑面积9W11W7W32W6W项目构成商业办公楼购物中心商务酒店商业街住宅公寓办公楼商业住宅27W餐饮广场3.3W写字楼1.7W公寓住宅商铺办公经营方式租售、租赁租售、租赁先租后售销售情况商铺售罄办公楼售罄销售率39％，招商率不到10％商铺售罄公寓销售良好办公楼有剩余项目特点小商品市场人气不足，位置不佳定位高端引入餐饮品牌路段好人气旺通州州区区商商业业综综合合体体构构成成通州州主主要要综综合合体体项项目目均均包包括括商业业，，办办公公、、住住宅宅、、酒酒店店与与一一体体的的综综合合业业态态。规规模模均均为为10W左右右。。营销销方方式式大大都都为为租售售结结合合或或者者先先租租后后售售。商业业销售售情情况况除除江江海海阳阳光光城城销销售售不不佳佳外外，，其其他他项项目目都都具具有有较明明确确的的商商业业定定位位及及销销售售卖卖点点，销销售售情情况况较较好好。。办公公楼楼客户户多多以以租租赁赁需需求求的的中小小企企业业为主主，，需需求求面面积积为为80-120平米米左右右。。大大多多数数写写字字楼楼出租租率率在在85％以以上上。公寓寓销售售情情况况较较好好。酒店店入住住率率为为60％到到70％，，市场场供供过过于于求求。MarketAnalysis市场场分分析析11公里里项目目概概况况华融融和和生生国国际际商商业业广广场场为为通州州第第一一高高楼楼，，位于于川川叠叠路路与与南南海海路路的的交交叉叉口口，，南南邻邻南南海海路路，，东东靠靠川川叠叠路路，，西西为为华华欣欣路路，，北北侧侧则则是是世世界界知知名名的的南南通通国国际际家家纺纺城城和和志志浩浩布布料料市市场场，，其其中中南南海海路路规规划划为为50米宽宽城城市市主主干干道道连连接接南南通通市市区区。。距本本项项目目距距离离为为1.1公里里。华融融和和生生国国际际商商业业广广场场总占占地地面面积积51554平方方米米，，总总建建筑筑面面积积约约30万平平方方米米。。业态态类类型型为为整整体体打打造造的的是是集集义乌乌国国际际商商贸贸城城、、loft办公公区区、、商商业业步步行行街街、、高高档档商商业业办办公公区区以以及及五五星星级级酒酒店店区区为一一体体的的大大型型的的商商业业综综合合体体。。该楼楼主主体体高高150米共共33层，，为为目目前前通通州州区区最高高楼楼，，预计计2015年3月竣竣工工。MarketAnalysis市场场分分析析商业业业业态态通州州区区缺缺乏乏外外来来人人口口，，中中青青年年人人口口流流出出较较多多，，城城市市消消费费老老中中少少年年为为主主的的消消费费结结构构，，消消费费总总体体上上表表现现为为水平平低低，，消消费费规规模模小小，，构构成成单单一一。生活活基基本本消消费费支支出出是是通通州州区区居居民民的的主主要要支支出出。。可可以以判判定定吃、、穿穿、、教教育育等等基基本本生生活活消消费费构成成通通州州主主要要商商业业形形态态。。本案案商商业业业业态态选选择择上上应应以以生活活基基本本消消费费为主主，，同同时时根根据据区区域域环环境境做做市场场空空白白业态态。商业业甲方方可可消消化化10W商业业面面积积,销售售5W共计计15W。基地地位位于于新新城城规规划划商业业中中心心地地段段，商商业业氛氛围围较较好好；；周边边住住宅宅区区较较多多，，人人气气足足。。商商业业发发展展前前景景可可观观。。销售以及及经营模模式宜精精心策划划。公寓公寓销售售基本无无压力，，面积建建议6.4W.通州区新新城住宅宅市场发展成熟熟，住宅均均价为6000-8000元。东侧为城城市生态态公园，，环境优越越，公寓市市场发展展前景佳佳。办公楼设计一栋栋办公楼楼，面积积为2.5W.办公楼集集中在老老城区，，沿世纪纪大道往往南发展展，基地地所处位位置处于于新城区区，办公公楼业态态较少。。基地南南边为朝朝霞南路路为城市市快速路路，西侧侧湘江北北路为城城市主干干道，交通便捷捷，可达性高高。可发展办办公建筑筑，打造造城市天际际线，对城市市发展具具有积极极意义。结论通过对通通州区房房产市场场的分析析结论，，本项目目可开发发产品类类型为商业、公公寓及办办公楼项目。建建筑总面面积24W。303案例分析析篇Caseanalysis案例分析析-SHOPPINGMALL内街芬兰赫赫尔辛基基isoomenaCaseanalysis案例分析析-SHOPPINGMALL内街荷兰海海牙HaaglandenMegastoresCaseanalysis案例分析析-商业步行行街美国拉拉斯维加加斯弗弗里蒙蒙特步行行街Caseanalysis案例分析析-商业步行行街日本SAPPOROFACTORY404设计理念念Designconcept设计理念念淮安苏宁宁睿城明明日印象象【自由·个性】的商业开开放活动动空间——“开放式的社交环环境”融合【购吃喝玩玩乐】功能为一一体——“一站式消费商业业综合体体”Designconcept设计理念念【主题性】的活动广广场及特特色商业业街——“多元化的商业环环境”【自然·生态】，充满田田园气息息和人文文氛围——“舒适的购物体体验”Designconcept设计理念念连结基地地东侧与与南侧，，打造城城市最长长绿带，，营造高高品质城城市开放放空间。。开放空间间主题性商商业打造一站式商商业业态态和主题题型、游游憩型商商业，成为城城市商业业新亮点点。界面创造符合城市市未来发发展走向向的交通通组织，既保证证各不同同属性区区域交通可达达性和易易达性，，又保证证集聚的的交通不不会影响响商业氛氛围和流流线顺畅畅。Designconcept设计理念念树立地区区的门户户形象。。门户地标打造具有有地标尊尊荣的商商业形象象。地产价值值创造活力力和价值值的高密密度，塑塑造城市市形象的的同时，，充分考考虑商业业运作的的可行性性。Styleintention风格意向向中心广场Styleintention风格意向向商业街Styleintention风格意向向下沉广场Styleintention风格意向向主入口505规划设计篇PlanningandDesign规划设计计总平面图图PlanningandDesign规划设计计经济技术术指标PlanningandDesign规划设计计功能布局局规划办公公寓商业PlanningandDesign规划设计计空间结构构规划入口广场场主要街道道中央广场场出入口PlanningandDesign规划设计计商业车行行流线主要街道道商业车行行流线货流车型型流线地库出入入口港湾式候候车区PlanningandDesign规划设计计商业人行行流线商业人流流办公人流流公寓人流流周边人流流公交换乘乘人流PlanningandDesign规划设计计景观分析析景观视野野周边景观观渗透中央景观观PlanningandDesign规划设计计商业人行行流线主要街道道消防环路路消防登高高面606建筑设计篇Schemedesig