保亭某度假村前期策划报告

海南xx双大自驾度假村

前期策划报告2011年11月写在前面：

xx——一个山清水秀、风景秀丽、长夏无冬的海南中部明珠作为“中国民间文化艺术之乡”，近年在建设国际旅游岛的背景下融入了三亚大旅游圈，形成“蓝色旅游看三亚，绿色旅游看xx”的发展格局，崛起力度令人瞩目。七仙岭风景区——集奇峰、温泉、风情、田园、气候、森林为一体的绝佳诗意度假之地优美的原始生态风貌、浓郁的文化气息、丰富的旅游资源，为未来的发展留下了丰富的想象空间。双大自驾度假村项目——实力派公司在七仙岭风景区的扛鼎之作我们期待通过打造一个集自然生态、人文底蕴、城市活力于一体的高端度假复合社区，为xx平添一幅“品质居所+度假胜地”的诗意画卷！报告框架PART1市场概况PART2项目认知PART3案例借鉴PART4项目定位PART5营销策略PART6经济测算PART1市场概况xx房地产市场整体概况xx充当三亚后花园的角色，房地产正处于“起步→快速发展”阶段，未来发展前景看好。xx旅游资源丰富，土地资源充足，并以“雨林温泉、奇境xx”作为城市发展名片，立足于大三亚旅游圈的建设，融入大三亚的概念之中，充当三亚居住后花园的角色xx房地产正在“起步→快速发展”阶段，并分为三道镇、保城镇和七仙岭区域三大板块。三道镇由于有著名景区呀诺达的影响，离三亚市距离较近，旅游地产开发较为集中，但起步晚，体量小；保城镇范围内以住宅公寓开发为主；七仙岭由于占据稀缺资源，目前xx大规模的地产开发主要集中在该区域，并多以温泉、度假养生为主题，吸引外地客户。在海南国际旅游岛政策的契机下，xx凭借自身丰富的热带自然资源和特有的民俗文化，基础设施建设日益完善，尤其是对外交通的建设的完善，投资环境的日渐改善将继续吸引大量的投资开发商和置业者。年份销售面积（㎡）销售套数（套）销售均价元/㎡20089846111251610200913928817433941201026721924906042xx县商品房销售情况表xx房地产市场整体概况xx房地产整体市场正处于“起步→快速发展”阶段，近年投资建设、销售量价上升势头迅猛。xx房地产投资发展情况表年份施工面积（㎡）竣工面积（套）销售面积（㎡）2008206380761209846120093232871300191392882010415435188647267219由于七仙岭板块只有七仙瑶池自2010年开始销售，为此表格数据主要反映的是xx县其它板块房地产开发状况。七仙岭板块全面开发后，开发项目的投资起点、投资规模、产品档次、销售价格都会有很大的改变，xx房地产将会迎来新一轮发展。xx近期代表性楼盘xx近期代表性楼盘xx近期代表性楼盘中等容积率楼盘规划表现占面：22.7万平米容积率：1.5占面：20万平米容积率：1.6占面：180亩容积率：1.5物业类型丰富、规划手法多样化……建筑、园林多嫁接典型的风格，但产品风格不明显并趋于雷同……xx近期代表性楼盘大部分楼盘项项目户型设计计常规化，附附加值不高……69M260M2118M2中小户型设计计表现xx近期代表性楼楼盘近年来，xx已经逐渐出现现了一些较大大规模、较高高品质的楼盘盘，产品的形形态也趋于丰丰富化，总体市场的开开发水平在不不断提升，市市场对于客户户的争夺也将将日益激烈。。具体聚焦到占占据稀缺资源源的七仙岭板板块，目前在在售和待售楼楼盘均是以针针对区域外客客户为主的低低密度度假休休闲型物业。在竞争激烈的市场格局下，对于本项目而言，差异化的产品竞争路线将是有效占领市场份额和提升产品价值的不二选择，从总体布局、建筑、园林、户型等多维度展开对社区形象价值的打造，诠释全新的度假型社区生活模式和体验，通过“高端度假产品的形象价值+中高端度假产品的市场价格”，将项目打造成xx度假物业的新标杆和明星楼盘。

小结：PART2项目认知S优势W劣势项目所处区域具有良好旅游资源、较强的地方文化特色及历史文脉，具备开发度假产品的基础条件项目拥有良好的外部山景资源，基地环境幽静，符合目标客户对休闲度假环境的基本需求项目具有一定规模开发优势紧邻城市主干道，对外昭示性强开发商实力雄厚项目周边目前成熟度相对较低地势地形比较复杂，对规划设计及开发建设提出较高要求周边交通道路网线有待完善O机会T挑战xx旅游开发带来了良好的市场发展机会，特别是七仙岭温泉国家森林公园在国内已具有较强品牌号召力，利好于项目推广区域内针对度假需求的中小户型的产品设计仍存在着很大的提升空间，本项目推出可抢占市场先机地块的地形地势特点为打造项目更多特色提供了条件海口、三亚限购政策的实施推热了周边地产，xx也被越来越多的投资者所关注目前海南岛的滨海比山野更能吸引国内游客，外界来海南旅游主要认可阳光、大海和沙滩，市场培育及客户吸储需要一个过程区域内目前及未来供应度假项目众多，市场竞争激烈综合项目区位位、景观、资资源、规模、、品牌等内在在因素及外部部市场环境，，项目机会与与挑战并存、、优势大于劣劣势，具备发发展优质度假假物业潜质！！项目SWOT分析中等容积率/中大规模/功能复合/山地资源丰富富项目本体认识识本项目是一个个多元丰富、、系统复合开开发的项目，，未来开发将将是一个相对对独立而又与与周边区域密密切联系的个个体，其性质质与目前周边边在售楼盘极极具差异。结合项项目内内外部部资源源、容容积率率、市市场条条件等等具体体情况况，为为最大大化挖挖掘基基地优优势，，结合合我司司多年年设计计实践践经验验，建议本本项目目发展展意向向为““混合合型社社区””，由由层差差大即即产品品差异异化较较大的的物业业类型型进行行组合合，相对对于由由层差差小的的物业业类型型进行行组合合的规规划手手法，，更有有效提提升项项目整整体价价值和和综合合竞争争优势势：最大程程度地地利用用土地地价值值，低密密度产产品不同的人群及消费需求为整个社区带来了生命力可形成多元多样的社区空间，最大化实现景观等资源共享核心问问题：：在1.5的实际际容积积率下下，如何更更好地地兑现现地块块价值值，应应当建建立如如何的的社区区意向向？项目本本体认认识xx核心旅旅游板板块强势山山地资资源·物业混混合型型·度假复复合社社区结合我我司对对项目目本体体的理理解和和建议议，项项目属属性界界定为为：应对片片区发发展、、周边边现状状，结结合用用地条条件，，项目目将打打造成成为环环境优优美、、内涵涵丰富富的创创新型型度假假产品品，定定义度度假产产品新新标准准！项目属属性界界定个性鲜鲜明的的开发发主题题前瞻的的多元元复合合功能能兼容的的住区区使用用性质质有机交交融的的景观观建筑筑完善的的经营营设施施配套套多元开开放的的社区区文化化相对于于一般般意义义的都都市社社区或或旅游游休闲闲地产产，作作为度度假复复合社社区，，本项项目的的主要要特征征在于于：本项目目将提提供多多种功功能和和丰富富的体体验，，是一一个生生态化化山地地生活活与休休闲假假日生生活完完美相相结合合的独独特地地区，，将度度假内内化为为一种种基本本生活活态度度，而而仅仅仅是若若干生生活形式式的复复制和和累加加！项目特特征描描述PART3案例借借鉴案例选选择标标准：：山地资资源型型∩∩混合合型社社区∩∩成成功案例选择：深圳万科东海岸、三亚半山半岛案例选选取项目定定位——休闲闲度假假为万科东东海岸岸占地地面积积26.8万平米米，总总建筑筑面积积21.5万平米米，物物业类类型由开放的的组团团在山山谷中中依山山就势势，形形成自自由生生长的的叶脉脉状的的布局局形态态，山山谷建建筑与与山脊脊景观观交相相辉映映，实实现人人工与与自然然的融融和。。万科东东海岸岸案例借借鉴分区明明确，，公建建区和和住宅宅区形形成各各自特特色，，并利利用公公共区区域形形成楼楼盘的的主导导空间间公建区住宅区万科东东海岸岸案例借借鉴万科东东海岸岸案例借借鉴最大限限度利利用原原有地地形，，尽量依依照原原地形形规划划依山势势从高高到低低排列列独立立别墅墅、联联排别别墅、、多层层、小小高层层，建建筑高高低错错落有有秩道路随随地形形建设设，联联系每每栋建建筑以单体建筑筑朝向性的的最优化为为规划主导导思想万科东海岸岸案例借鉴注重景观的的均好性，，创造与因因借结合，，使所有建建筑最大限限度的拥有有景观遵照使单体体建筑朝向向性的最优优化为规划划主导思想想高处建筑视视野宽广，，最大限度度利用面向向远处的海海景低处视野原生山地之美充分利用基地本身赋予的有利条件及景观要素，结合地形，与地貌、植被相结合，充满自然生机，创造了多层次的景观变化，并使建筑从视觉上产生建于花园之中、融入环境之中的感觉度假氛围的极力营造整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象加勒比风情的商业街，体现度假感觉类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛整体配套——加勒比风情情直街——2大会所——6大泳池——2条私家登山道万科东海岸岸案例借鉴私家登山道道2大会所项目定位——顶级滨海海旅游度假假社区项目位于三三亚大东海海，占地2270亩，建筑面面积100万平米，容容积率1.73，规划了包包含高级酒酒店、顶级级滨海商业业、海上娱娱乐项目、、高级住宅宅等多种产产品，同时时设小区独独立生活设设施及商业业配套，形形成一个大大规模，多多业态，独独立完整的的滨海城镇镇。项目地处三三亚旅游胜胜地，拥有有不可复制制的海湾、、山景和高高尔夫景观观资源，充充分发挥利利用资源优优势，将目目标客户锁锁定高端度半山半岛案例借鉴半山半岛案例借鉴各期产品都都因土地禀禀性而各具具特色：““双海湾区区”罕见海海景，“鹿鹿回头湾区区”静瞻南南山，“分期清晰，，各具鲜明明特色和卖卖点合理建筑规规划布局和和板式楼设设计，使得得每户公寓寓楼享有山山、海双景景或者双海海湾景观半山半岛案例借鉴合理排布，，山海两景景最大化不同建筑形形态按照从从海到山从从低到高进进行排布半山半岛案例借鉴半山半岛案例借鉴与山海环境境融合的建建筑充分考考虑当地气气候条件，，注重通风风，敞亮，，采光，空空气的对流流公寓设计抛抛弃了传统统的“单元元式”的做做法，而是是给每层住住户一条宽宽通廊，提提供更多的的休闲度假假交流平台台建筑外立面面简洁，除除了应有的的梁柱支撑撑系统之外外，剩余全全部由可开开启与闭合合的门窗系系统所组成成，兼顾了了安全、美美观、遮阳阳、通风四四重功效整体配套套——为业主的的打造专专属4000亩休闲养养生山谷谷“琦园园”包含精品品温泉spa会馆、大大自然瑜瑜伽场、、林间咖咖啡、临临湖垂钓钓等引进宝岛岛台湾优优越的有有机农业业技术和和管理，，开辟一一处健康康无污染染的有机机农场。。——滨海高尔尔夫球场场、六星星级酒店店、高级级游艇会会、国际际潜水俱俱乐部等半山半岛岛案例借鉴鉴案例借鉴鉴——关于山地地度假产产品的规规划山地度假假产品项项目重在设计计创造性性的发挥挥，最大程度度地发掘掘、利用用并展现现项目潜——关于混合型社区的布局形式混合型住宅社区的布局形式主要分为线性围合、组团围合、组团分区等几种模式，其表现结果是综合了多种因素，但根据我司多年设计实践经验，结合市场众多成功案例来看，该类社区中采用线性围合及组团围合的相对更多而较少采用组团分区的布局形式。主要原因在于围合式布局具有以下优势：1）相对低端产品成为高端产品的外部屏障，有效提升后者的综合素质及竞争力；2）社区整体感强，通过与相对高端产品的“共聚”，满足相对低端产品置业者心理需求；3）采用围合式布局，较高密度产品的景观、视野、通风采光等也能得到更好的保证。小结成功案例设计计价值体系PART4项目定位项目整体定位位原生态的功能能复合型山地地度假示范区区原生态亲近自然、生生态体验、严严格的环境保保护可持续：规划划放眼长远发发展去城市化：与与城市完全不不一样的度假假体验功能复合综合满足游客客对假期的复复合要求倡导全新的游游客体验舒适性、高品品质山地度假山地资源的最最佳利用山地主题的产产品和活动山地原生态生生活的多角度度诠释七仙岭一号七仙峰景项目案名建议议本项目临近七七仙岭风景区区周围，占据据着得天独厚厚的地理位置置优势，从最最简单也是最最直接的方向向思考案名，，引入“七仙仙”利于传播播与推广，同同时给人最直直接的区域认认同感。虽然同区域内内已有其他项项目采用此种种起名方式，，如“七仙瑶瑶池”、“七七仙伴月”等等，但“七仙仙岭一号”与与其相比具有有大气、辨识识度高的明显显优势；“七七仙峰景”谐谐音于“七仙仙风景”，也也体现出项目目的高起点建建设和项目不不凡风度。方向一：紧青青世界项目案名建议议方向二：无需需直接关联““七仙岭风景景区”，包容容性强、寓意意美好充分体现项目目的体验度假假资源和原始始生态特性寓意深刻，予予人无限遐想想琅琅上口、易易于传播与推推广原山亲水·四季度假项目形象定位位功能定位亲地宽景洋房房创新设计，打打造高品质的的生态亲地宽宽景洋房，提提升项目整体体档次定位精装山景公寓寓依托整体项目目品质和优越越的原生态资资源及景观个性汽车旅馆馆赋予汽车旅馆馆强烈的个性性化主题风情山地街町町与地势有机融融合打造风情情商业领域欢乐宿营天地地将汽车宿营区区有机融合入入社区，并成成为景观的重重要组成双核主题会所所打造配套设施施完善并具有有独特魅力的的双会所PART5营销策略目标理解实现品牌与价价值的双赢高价高速销售售，实现利润润最大化树立产品、企企业的品牌与与影响力推广战略实施多层次、、多平台的推推广模式产业互动、体体验营销山地自行车邀邀请赛CS野战邀请赛推广战略推广战略立足节点、活活动营销森林音乐节温泉文化旅游游节风情嘉年华推广战略立体传播、圈圈层营销名流精英项目目发布会游客的深度挖挖掘经营战略分时度假模式式共管经营模式式实施多样化经经营模式，有有效促进销售售个人将住宅反反租给管理公公司的经营模模式，介于传传统物业管理理与酒店管理理之间，可为为每年只有几几天度假需求求的业主提供供酒店式管理理度假地产的的服务，也可可为愿意长期期居住在度假假地的业主提提供普通物业业管理服务整体推推售次52亩启动动攻略略PART6经济测测算市场价价值评评估（（52亩住宅宅）本项目目产品品定位位在七七仙岭岭片区区具有有市场场空白白点，，无论论是低低层洋洋房或或小高高层公公寓产产品在