云南城市综合体项目整体定位及商业规划方案(共123P)

云南曲xx项目整体定位及商业规划方案思路的前奏本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客）…………2我们的目标城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！3综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加发展阶段：融合发展成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐文化公园体育综合体（COMPLEX）---是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析4商业酒店办公住宅

项目活力的核心，建立高端形象形成完善配置，信息平台项目利润实现的关键

实现较高的销售价格保持物业形象

利用其他功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流公寓为商业提供客源公寓可能降低整体档次酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼和酒店可共享大堂

作用相互关系

提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力……项目目标解析商业为核心，住宅、写字楼、公寓为价值提升，酒店为形象商业可能对公寓带来负面影响5价值一一个城市GDP新的贡献之源价值二城市发展延伸的城际中心价值三创造一个新的自我增值区整合城市资源，再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！6领导者挑战者品牌知名度高项目具有无可复制的资源产品创新局部或全面领先，市场亮点垄断形象标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者商业为市场标杆的高形象，结合独具魅力的产品及景观广场,打造城市中心名片挑战者领导者补缺者追随者√√项目产品价值所在挑战曲靖固有商业形态，重新定义曲靖商业价值，创新打造难以复制的产品特色项目目标解析7跨越曲靖——创建全新城市地标曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅/公寓一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅——中央广场独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范——五星级酒店项目定位要素提炼项目目标解析8项目区位判断本案2、从中心城区整体来看，本项目位于城区的中心位置，四至人流均可方便到项目位置。项目区位优势明显，有充分条件成为曲靖城市核心。Part2项目条件分析9麒麟北路交通路教场路炮团出入口食品街路段展示面长麒麟北路540m交通路500m教场路430m食品街300m项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业不均衡的问题。项目地块条件分析Part2项目条件分析10麒麟北路交通路教场路食品街北向：教场路评价：以汽修、、餐饮等为主，，商业氛围一般般但商家经营情情况较好。东向：麒麟北路路评价：曲靖主干干道，受限于目目前非商业因素素，商业氛围较较弱，但分布有有较多居住区及及中小学，未来来商业价值较好好。南向：食品街评价：商业氛围围浓厚，商家以以餐饮为主，经经营情况较好。。西向：交通路评价：北段以汽汽修、餐饮为主主，商业氛围较较弱，南段因吉吉玛特超市、麒麒麟商业广场两两大主力店的带带动，商业氛围围较浓。项目四至条件分分析Part2项目条件分析11位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流交通路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：101676634617150200150麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：45380336471010017960教场路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：3588025841223918439项目交通条件分分析项目所临均为曲曲靖交通主干道道，均可连接东东西南北片区，，对外交通便利利；交通路因路面较较窄而车流量较较大，路面交通通情况较差；麒麟北路与教场场路受限于商业业氛围较弱，人人流量较少，未未来有较大的发发展空间。Part2项目条件分析12项目地块因素：：商业价值评估估分析临街面临街长度是否临干道综合评价A面约为540m麒麟北路展示面较好，但目前商业氛围不浓B面约为300m食品街（步行街）商业氛围较浓，但对外展示面较弱C面约为500m交通路商业氛围较浓，展示面良好D面约为430m教场路目前商业氛围较差，但展示面良好——项目四至均有较较好的商业价值值，对商业经营营及后期营销有有较大助益；——c面商业价值最高高，未来将成为为项目商业规划划的重点区域；；——A、D面具备很好的商业业开发条件，商业业价值的提升空间间较大。麒麟北路交通路教场路食品街ABCDPart2项目条件分析13麒麟北路交通路教场路食品街项目地块因素：居居住价值评估分析析地块区域综合评价A面临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高B面临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱C面临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱D面具备一定的居住价值地块居住价值评价价结果：A〉D〉B=CABCDPart2项目条件分析14优势（STRENGTH）区位及规模优势明明显；展示面较长，已具具有一定的商业氛氛围，商业价值较较高；昭示性强，外部交交通便利，易达性较高。劣势（WEEKNESS）位于核心商业区边边缘，需要一定时时期的市场培育期期；受限于目前非商业业因素，地块四边边商业价值不均衡衡。威胁点（THREATEN）居民认可度较高的的核心商业区威胁胁；未来项目的威胁。。机会点（OPPORTUNITY）曲靖城市发展给予予商业更大发展空空间；曲靖宏观经济发展展势头良好；核心商业区优势将将逐渐减退。SWOT分析Part2项目条件分析15项目分析结论1、项目具备较强的的区位、规模及地地块优势，项目有有条件形成辐射整整个中心城区以及及周边县市的全新新商业地标；2、项目整体商业价价值较高，居住价价值有赖于商业打打造提升，因此，，商业应该成为项项目整体的发展规规划重心；3、项目整体规模较较大，一方面较易易形成规模效应，，但在建筑规划及及业态组合上也面面临较大的挑战；；4、整体上，项目的综综合素质较强，未未来的发展是机遇遇大于挑战、优势势占有主导地位。Part2项目条件分析16项目规划整体思路建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析商业调研分析及规规划建议曲靖商业市场分析析建筑规划布局建议议业态规划、布局建建议项目商业定位分析析我们的目标目标解析项目目标解析项目区位项目交通分析项目四至分析项目属性判断核心问题题解决决思路路报告总体框框架核心问题确定核心竞争力打造项目优劣势分析项目以什么核心竞竞争力铸造自己的的高位目标？项目收益测算项目盈利模式项目售价及租金判判断项目收益判断17商业市场分析业态组合分析建筑规划建议商业定位分析项目分析Part3商业市场分析及规规划建议18组团街区式生活活购物中心复合主张：一站站式购物+休闲消费体验商业特点：多种种功能集聚、业业态丰富商业布局特点：：组团式街区形形态商业市场定位Part3商业市场分析及及规划建议LifestyleBlock19高中低低中高产品等级客户层面高端中、中低端（市场主流产品）低端本项目等级商业档次定位Part3商业市场分析及及规划建议项目商业体量较较大，需要面对对较为广泛的消消费群，商家档档次更应具有全全面性；项目不仅商业业业态丰富，而且且，在商家的品品牌上需要建立立国内外品牌、、本地品牌、自自营品牌等多层层次的消费链；；从整体上，项目目应在商家的层层面形成立体化化的消费架构。。20曲靖城市地标形形象的打造提升价值——商业布局与建筑筑规划契合市场的业态态组合及分布赢得市场—销售策略及收益益分析Part3商业市场分析及及规划建议商业构成的核心心问题：21各城市地标性建建筑具体体现在在四个方面：领袖的高度历史文化背景大型休闲景观广广场特色建筑形态及及外立面项目所具备的可可成为地标的条条件：大型休闲景观广广场领袖的高度历史文化背景Part3商业市场分析及及规划建议高度文化广场22Part3商业市场分析及及规划建议项目地标的构成成具体体现高度文化广场五星级酒店音乐喷泉中心广场曲靖最高建筑曲靖第一音乐喷泉曲靖最大商业广场23Part3商业市场分析及及规划建议高度曲靖市普遍以多多层建筑为主，，且建筑高度相相对低。曲靖酒酒店的建筑高度度最高不过25层，而麒麟区的的最高建筑是33层的滇东商城。。酒店项目规划五星级级酒店作为曲靖靖城市新地标体体现，酒店规划划不仅在硬件上上要达到五星级级的水平，在高高度上更应该成成为曲靖市的第第一高建筑，充充分发挥地标影影响力。24Part3商业市场分析及及规划建议文化广场精神广场就是“项目目名片”——曲靖城市文化传传承、继往开来来的承载体25广场规模判断理论依据：当周边围合的建建筑界面高度为为H，人与建筑物的的距离为D，当D:H=3，即垂直视角为为18°，这时观赏到的不不仅是一个建筑筑物，还可以观观赏到建筑群的的背景，过大则则使人产生一种种离散、空旷的的感觉，而过小小则又会给人带带来压抑感和不不安全感。——文增著《城市广场设计》DH18°Part3商业市场分析及及规划建议L3L2L1B126国家建设部等四四部委于2004年2月份对城市各类类广场的用地面面积做出明确规规定：“小城市市和镇不得超过过1公顷，中等城市不得超超过2公顷，大城市不得超超过3公顷。以项目周边建筑筑三层计算，高高度为15-18m，则广场半径在在48-54m之间，因此项目目中心广场规模建建议为10,000––15,000㎡之间较为适宜。Part3商业市场分析及及规划建议27广场主题建议：：“曲靖·印象”纳曲靖万象，凝凝名城印象曲靖——作为云南的第二二大城市，既积积淀了深厚的文文化底蕴，又承承载了蓬勃的时时代活力。水景＋现代科技历史文化旅游28主题元素建议Part3商业市场分析及及规划建议水元素：水廊、水道、、各式喷泉、与与灯光结合、与与商业的结合文化元素：历史文化廊、、文化景观小品品科技元素：音乐喷泉、LED显示屏、灯饰、、建筑装饰、城城市未来规划展展览厅旅游元素：曲靖旅游景点点微缩景观29Part3商业市场分析及及规划建议水元素水体将成为广场场中最具吸引力力的部分，它可可静止，可跳动动，可映射周边边景物，与商业业建筑的结合营营造独具一格的的魅力。30Part3商业市场分析及及规划建议水元素——与灯光结合通过光影技术、、现代感的周边边建筑，并与水水体结合规划，，使广场凸显现现代气息以及科科技的魅力。31Part3商业市场分析及及规划建议历史文化长廊、、展览等景观小小品展示曲靖悠悠久的历史文化化，同时规划宣宣传活动广场，，定期举办文化化活动，成为曲曲靖宣传推广阵阵地。文化元素——历史文化景观32Part3商业市场分析及及规划建议浮雕、壁画展示曲靖靖历史文化曲靖地形图曲靖历史介绍曲靖民族风情风景图历史事件文化元素——历史文化浮雕、、壁画33Part3商业市场分析及及规划建议爨宝子碑爨龙颜碑徐霞客诸葛亮与孟获珠江源文化元素——历史景观小品34Part3商业市场分析及及规划建议科技元素——音乐喷泉广场中心设计音音乐喷泉，运用先进的激光科技技、影像、三维维立体动画、音音乐技术，并由水道、水廊廊延伸至周边建建筑。35萨尔茨堡欧洲花花园购物中心香港中银大厦外立面轮廓结合合灯光设计形成成独特景观多媒体立面处理理，就是墙上的的玻璃做为象素素形成动态图像像建议项目外立面面可采用局部轮轮廓配合灯光突突显特色（如右右图香港中银大大厦），或局部部立面做多媒体体处理（如下图图欧洲花园）。。科技元素——玻璃幕墙Part3商业市场分析及及规划建议36案例参考：类型地段材质楼层大小用途多媒体深南路电子屏四、五层12mX8m（见图1）品牌形象推广多媒体人民南路电子屏四、五层12mX8m（见图2）品牌形象推广金光华广场中信城市广场Part3商业市场分析及及规划建议科技元素——LED广告牌37广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果Part3商业市场分析及及规划建议科技元素——灯光设计从建筑成本的角角度考虑，建议议主要通过对广广场景观设计而而打造夜景亮点点，局部设置激激光镭射灯；商家自身的灯光光照明会是项目目的一道亮丽风风景；景观规划后在项项目及广场上能能有开阔、丰富富悦目的视景，，提升项目整体体形象，增强商商业驻留性。38将世界奇观、历历史遗迹、古今今名胜、自然风风光、民居、雕雕塑、绘画以及及民俗风情、民民间歌舞表演汇汇集一园，再现现了一个美妙的的世界。参考案例：深圳世界之窗旅游元素——浓缩标志建筑Part3商业市场分析及及规划建议39以曲靖旅游景观观图进行布局九龙瀑布群马过河小三峡彩色沙林天生洞造型珠江源金鸡孤峰群菌子山香炉山腊山湖凤凰谷Part3商业市场分析及及规划建议40全面展示曲曲靖旅游景景点，打造曲靖对对外宣传阵阵地。41Part3商业市场分分析及规划划建议项目建筑规规划建议项目整体布布局思路项目整体规规模判断商业布局规规划核心思思路商业布局具具体规划建建议42Part3商业市场分分析及规划划建议1、项目整体体规划布局局核心思路路1.1地块内部道道路规划1.2中心广场规规划建议1.3商业、住宅宅与商务分分区1.4负一层商业业规划建议议1.5住宅裙楼商商业布局规规划43Part3商业市场分分析及规划划建议1.1地块内部道道路规划分分析政府要求在在项目地块块规划贯穿穿交通路与与麒麟北路路的车行道道路，对商商业规划产产生以下影影响：地块内部增增加展示面面，商业价价值进一步步提升，对对项目商业业营销及后后续经营产产生有利影影响；车行道路对对项目整体体性造成一一定的破坏坏。44Part3商业市场分分析及规划划建议车行道路规规划建议一一：地面车车道项目规划地地面车道，，有效将各各功能分区区区分，明明晰各分区区功能；规划地面车车道，能有有效增加地地块展示面面，提升项项目的整体体价值；规划地面车车道，影响响人流的互互动，对项项目的整体体性产生一一定的影响响。45Part3商业市场分分析及规划划建议车行道路规规划建议二二：地下车车道项目规划地地下车道，，保证地面面商业、住住宅、商务务等功能的的整体性；；规划地下车车道，结合合停车场规规划，能有有效的提升升停车便利利性；规划地下车车道仍对负负一层商业业的整体性性产生负面面影响，人人流难以自自然互通。。46Part3商业市场分分析及规划划建议两个方案比比较方案分析方案一：地面车道方案二：地下车道优势商业及广场增加展示面，商家经营与销售均可获益；有效区隔商业与住宅功能。保证项目整体性；停车便利性有效提升。劣势对项目整体性造成一定的负面影响。对负一层商业的整体性有较大的负面影响。综合比较对项目整体的营销及商业的经营有积极的推动作用。仅保证项目的整体性，于项目开发目标无重大影响。47Part3商业市场分分析及规划划建议1.2中心广场规规划建议位置中心广场不不仅为商业业的中心，，而且亦是是项目的中中心；中心广场与与车道结合合规划，增增加中心广广场的对外外辐射力，，同时拉动动车道分隔隔的两部分分的人流，，增强项目目的整体性性。形状中心广场规规划为长方方形，一方方面可以增增加商业内内部的展示示面，另一一方面规则则的形状有有利于商铺铺的划分，，符合商家家的要求。。48Part3商业市场分分析及规划划建议住宅规划建建议在教场场路与麒麟麟北路交叉叉处，商业价值值相对不高高，同时邻邻近中小学学等，居住氛围较较好；商务功能包括（写字字楼/酒店/公寓）建议规划麒麒麟北路一一侧，并与广场相相连，此处不仅仅邻近麒麟麟东路商务务氛围较浓浓，同时可可分享中央央大广场景景观资源；；商业主要规规划在地块块商业价值值最高区域域，与现有商商业氛围进进行有效承承接，同时时缩短市场场培育期。。1.3商业、住宅宅与写字楼楼/酒店/公寓分区思思路住宅商务商业广场各功能分区区相对独立立，而中心心广场则起起到人流枢枢纽的作用用，使各个个功能分区区形成一个个有机整体体。49Part3商业市场分分析及规划划建议负一层商业业规模建议议：业态建议超市潮流服饰、服务配套等生活家居、家电广场、美食广场规模建议20,000㎡20,000㎡15,000-20,000㎡负一层商业初期规模建议在50,000-60,000㎡1.4负一层商业业布局规划划负一层商业业规模建议议原则：在在商业规划划上保留较较大的弹性性空间；项目地下整整体开挖，，为后续地地下商业规规模的扩大大预留较大大的空间；；负一层商业业在考虑销销售的前提提下，兼顾顾后续的经经营，初期期经营规模模可相对适适中。50Part3商业市场分分析及规划划建议下沉式广场场负一层商业业位置建议议：位置规划主主要考虑人人流的便捷捷导入，提提升消费便便利性；负一层商业业建议规划划在交通路路与中心广广场之间，，方便导入入两侧的人人流；直接导入人人流的下沉沉式广场可可规划在交交通路、中中心广场两两端，直接接导入人流流，提升负负一层商业业的价值。。51宽敞、舒适适、景观、水流流、台阶地下商业城城可规划下下沉式广场场与地面进进行连接，，不仅起到到引导人流流的作用，，同时丰富富广场建筑筑形态与景景观资源；；下沉式广场场与水流、、景观小品品的结合增增强了消费费者购物的的趣味性。。Part3商业市场分分析及规划划建议下沉式广场场规划建议议52Part3商业市场分分析及规划划建议负一层人流流导入建议议：人流动线：：外部人流流通过规划划下沉式广场场导入人流；小广场位置置的人流可可通过自动动扶梯和负负一层商业业形成互动动；地下商业城城可营造室室内街铺室室外化的效效果，采用透光光玻璃等手手法，可增增强自然光光导入，增增强一层人人流对负一一层商业的的可视性。。53富有蜿蜒度度，曲折变变化性削弱弱单调感；；景观小品，，绿化座椅椅点缀其间间；透光顶篷设设计，利用用自然采光光；广场地砖铺铺于室内，，营造室外外感觉；建议结构层层高为6m，营造宽敞敞的地下空空间；各店铺特色色鲜明，风风格迥异。。Part3商业市场分分析及规划划建议室内街铺室室外化：54Part3商业市场分分析及规划划建议负一层商业业业态建议议：地下商业城城需规划面面积需求较较大，展示示面要求较较低同时有有较高的人人流吸引力力，建议规规划主力店店超市；同时规划潮潮流前线、、服务配套套等业态作作为超市辅辅营区的一一部分，整整体商业价价值较高，，具备较好好的营销价价值。潮流前线，，配套等超市潮流前线生活家居、、家电广场场、美食广广场55Part3商业市场分分析及规划划建议1.5住宅裙楼商商业布局规规划方案一：商商业规划在在每栋塔楼楼下临街商商铺，临广广场处规划划集中商业业；方案二：商商业只规划划为住宅整整体的临街街商铺以及及集中商业业。方案一方案二住宅整体占占地面积较较大，整体体不大于70,000㎡，该区域商商业规划主主要有两种种方案：56Part3商业市场分分析及规划划建议方案分析方案一方案二优势可售及价值较高区域面积增加；商业价值亦有较大的提升。该区域中间可规划园林花园等，住宅品质得到一定的保证劣势住宅品质收到一定的影响。商业可销售的面积相对方案一较少。综合考虑：：方案一规规划较多商商业面积可可售，同时时中部规划划小型广场场，提升住住宅景观资资源，弥补补不足，建建议选取方方案一规划划住宅裙楼楼商业。57Part3商业市场分分析及规划划建议2、项目整体体规模判断断2.1商业规模判判断土地覆盖率项目层数负一层商业以覆盖率55%为准，项目单层面积可做到11万㎡3层为主，局部4层负一层整体开挖，除规划地下停车场外，其余可考虑规划商业；同时，考虑地下商业城购物舒适度以及业态规划容量。项目地面商业规模35万-40万㎡项目地下商业城规模建议为5万-6万㎡按照土地价值最大化原则，项目商业整体规模至少可达40万-46万㎡58主力业态规模建议区间百货15,000–35,000㎡超市10,000–20,000㎡潮流前线等服饰精品30,000–40,000㎡小商品批发市场10,000–15,000㎡餐饮、休闲娱乐80,000–100,000㎡服务配套30,000–40,000㎡电子手机数码5,000–8,000㎡汽车展示10,000–15,000㎡家庭式消费业态5,000–10,000㎡食品批发市场4,000–5,000㎡建材五金、家具家私等10,000–20,000㎡其他5,000–8,000㎡从市场容量量判断，项项目商业整整体规模在在200,000-350,000㎡较为适宜。。Part3商业市场分分析及规划划建议商业规模判判定：商业业主要以后后期经营为为目的，必必须著重考考虑曲靖市市场容量的的大小，同同时为项目目后期发展展预留较大大的空间发发展，建议项目商商业总体量量不宜超过过35万㎡左右。59Part3商业市场分分析及规划划建议2.2商务规模判判断酒店/写字楼/公寓主要以长期经营为目的，市场规模较为有限五星级酒店商务酒店写字楼/公寓作为曲靖新地标体现，以40层高度树立典范；官房大酒店目前体量在3.5万㎡。以引入品牌连锁经营的经济型酒店为目标，扩大项目辐射人群。以标准层500-800㎡为准，层数建议30层；因写字楼市场具备一定的开发风险，建议与商务酒店结合规划。规模建议在40,000-50,000㎡规模建议为8,000㎡15,000-25,000㎡项目酒店/写字楼/公寓规模判断：商务功能总体量建议为6-8万㎡60Part3商业市场分分析及规划划建议2.3住宅规模判判断着重考虑符符合片区规规划及定位位因素；结合曲靖房房地产市场场开发水平平以及周边边物业开发发状况进行行判定；同时，市场场可实现度度亦是重要要的考量因因素。容积率判断断原则：——中心片区以以商住楼居居多，容积积率在4.5-5.5之间——而片区住宅宅品质较高高的大盘，，容积率则则集中在2.8-3.5之间。区域楼盘名称建筑面积容积率中心片区龙城国际30万㎡3.5龙泽园32万㎡2.86馨源·现代城3.4万㎡-雄业·状元楼1万多㎡3.7美邻·彼岸18.2万3.77尚都豪庭13万㎡5.57福麟尚居4.3万㎡4.96赢城世家约7万㎡4.77金城佳园约8万㎡5.33中天国际15万㎡7.5061住宅规模分分析角度及及依据住宅规模分分析从市场竞争争情况分析析：项目应立足足在产品特特征、户型型景观的创创新设计上上，而规模模处于中上上水平即可可，中心城城区楼盘规规模集中在在10万-30万之间。。从住宅功能能作用分析析：本项目为以以商业为主主体的综合合体，住宅宅作为项目目整体的价价值提升部部分。保守估计，，项目住宅宅规模建议议至少20万㎡。从住宅市场场分析：曲靖市场整整体发展较较为健康，，价格发展展空间有待待挖掘，年年需求量较较为稳定，，因此，保保守估计项项目规划中中等规模可可由市场消消化。Part3商业市场分分析及规划划建议曲靖住宅市场场整体呈现健健康稳定发展展，价格仍有有较大的提升升空间，同时时中心城区较较大楼盘整体体销售情况较较好，具备较较大的市场空空间；住宅功能主要要不以长期经经营为目的，，销售周期可可较长，而随随着项目商业业以及商务功功能的成功打打造，项目住住宅价格及品品质具备足够够的提升空间间，因此，建议项目住宅宅规模可在20-40万㎡之间。62Part3商业市场分析析及规划建议议项目占地面积(㎡)200,000总建筑面积(㎡)800,000容积率4商业建筑面积(㎡)≤350,000住宅建筑面积(㎡)200,000-400,000五星级酒店/商务酒店/写字楼/公寓建筑面积(㎡)80,000-100,000项目总体规模模判断63Part3商业市场分析析及规划建议议3、商业布局规规划核心思路路3.1内外部人流动动线3.2主力店布局规规划3.3各层商业布局局思路64Part3商业市场分析析及规划建议议3.1内外部人流动动线外部人流引导导出入口人流中心广场是吸吸引外部人流流的核心，广广场临地块内内车行道路规规划，增强广广场的辐射力力，有效拉动动外部人流；；增强各出入口口人流对中心心广场的可视视性，使外部部人流自然过过渡到中心广广场，发挥中中心广场凝集集人流的作用用。65中心广场集散散人流功能三个回环型主主动线小广场共享、、凝集人流Part3商业市场分析析及规划建议议内部人流引导导66Part3商业市场分析析及规划建议议小广场的功能能小广场和中心心广场相互作作用，共享人人流，两者带带动人流的互互动，提升、、平衡项目整整体的商业价价值；小广场亦是各各自商业组团团的核心，凝凝集人流提升升自身组团的的商业价值。。67Part3商业市场分析析及规划建议议Part3商业市场分析析及规划建议议垂直人流引导导一层与二、三三、四层垂直直人流引导步梯/手扶梯：在广广场、通道等等人流关键节节点，结合退退台及连廊规规划步梯或手手扶梯，将人人流直接引导导至高楼层；；电梯：相对较较高的楼层，，如四层，可可在一层规划划电梯引导人人流，亦符合合高楼层餐饮饮、休闲娱乐乐商家经营特特点。负一层与一层层垂直人流引引导负一层人流可可结合下沉式式广场、小广广场手扶梯、、步梯等设施施和一层形成成人流共享。。68地下停车场至至一层规划自自动扶梯；地下停车场均均有直达相对对较高楼层的的升降梯。Part3商业市场分析析及规划建议议停车场垂直交交通组织69Part3商业市场分析析及规划建议议3.2主力店布局规规划小商品批发市市场：位置建议：邻邻近火车站与与客运站；规模建议：1.5.-2万㎡，1-4层百货：位置建议：临临广场处，2-4层，1层划铺销售；；规模建议：2万-3万㎡超市：位置建议：临临近广场；规模建议：1.5.-2万㎡，负一层层潮流前线：位置建议：临临交通路，承承接周边商业业氛围；规模建议：2.-3万㎡，1-4层电子手机数码码广场：位置建议：临临街，适合销销售；规模建议：5000-10000㎡㎡70Part3商业市场分析析及规划建议议3.3一至四层商业业布局规划一层一层商业价值值较高，是项项目整体规划划及销售重点点，所划街铺铺基本以销售售为主；为达到100%销售及后期经经营目的，将一层商业划划分为背靠背背的临街街铺铺，减少价值值较低的内铺铺出现；一层整体业态态以零售商铺铺为主。71Part3商业市场分析析及规划建议议二、三层二三层商业价价值较低，基本规划集中中商业、专业业市场以及餐餐饮、休闲娱娱乐等大面积积商家；各商业组团需需以连廊相连连，增强彼此此的连通性；；二三层与其他他楼层的连接接通过便利性性较强的垂直直交通连接，，同时二层可可规划退台、、挑廊等，直直接引导人流流。72Part3商业市场分析析及规划建议议四层四层营销以及及经营价值较较低，建议如餐饮休休闲娱乐等高高楼层业态需需要可规划四四层商业；集中商业中，，百货、批发发市场等可规规划四层商业业；在功能上亦可可考虑可作为为宿舍、办公公室、仓库等等租赁，不仅仅完善项目服服务配套，同同时也可增加加一部分租赁赁收益。734.1分期开发建议议4.2停车场/停车位规划建建议4.3街道尺寸建议议4.4铺位划分建议议4.5退台/连廊建议4.6小广场规划建建议4、商业建筑具具体规划建议议Part3商业市场分析析及规划建议议74Part3商业市场分析析及规划建议议4.1分期开发建议议商业住宅商务项目整体规模模较大，功能能较多，需要要考虑分期开开发，建议以各产品品功能价值高高低（商业—住宅—商务）为顺序序，进行项目目整体规划；商业为项目整整体核心价值值体现，项目需要通过过商业的成功功规划打响项项目整体开发发的第一战，，以此提升项目目住宅与商务务价值；曲靖住宅价格格呈现稳定缓缓升的状态，，价值远低于于商业开发，，而通过商业业打造曲靖核核心地位，项项目住宅价格格较之其余项项目，将有更更大的空间；；曲靖商务市场发展较为滞后后而缓慢，项项目开发酒店店/写字楼/公寓等具有较较大的市场风风险，其规模及定位位可视项目后后续发展态势势而定。75Part3商业市场分析析及规划建议议4.2停车场/停车位规划建建议深圳购物中心的停车位与商业面积的比例一般在1：80–1：150之间购物中心商业面积（㎡）停车位（个）比例万象城188,0001,000188：1金光华广场120,000500240：1中信城市广场71,80078890：1COCOPARK85,000600140：1曲靖、昆明、深圳人均汽车保有量对比（2008年）城市曲靖昆明深圳数量（人均）54.592.37130项目停车位数数量规划需要要有前瞻性，，为项目后期期发展预留空空间；从右图数据比比较图示中，，曲靖汽车保保有量较高，，因此，停车车位需要有较较多规划。76充足的停车位位不仅是项目目重要硬件条条件之一，同同时也是项目目保持长期竞竞争优势的重重要手段；曲靖人均汽车车保有量较高高，同时餐饮饮休闲娱乐以以及批发市场场对停车位有有较高的要求求。Part3商业市场分析析及规划建议议停车位数量建建议：类型商业停车位住宅停车位商务停车位个数商业面积以350,000㎡计算，所需停车位约为3500个住宅面积以400,000㎡计算，所需停车位约为：2000个商务面积规模不大，且停车性质与商业较为相近，可共享商业停车备注以1：100㎡比例计算以户数：停车位=2：1，按平均100㎡/户计算，项目户数大约为4000户。——按以上计算合合计，项目规规划5500个车位是较为为充足，但考考虑到曲靖城城市发展以及及各功能组团团停车位可共共享，建议项项目规划4000-5000车位即可。77交通路路面较较窄，且为商商业规划重心心，人流量较较大，停车场场出入口不宜宜规划于此；；麒麟北路与教教场路路面状状况较好，建建议将停车场场出入口位置置规划于此；；车库出入口设设计以不影响响商业展示为为主要原则；；停车场与商业业通过扶梯连连接，直接将将人流导入商商业内部，提提升便利性与与商业价值。。Part3商业市场分析析及规划建议议停车场位置建建议：78可采取局部镂镂空/加玻璃盖或绿绿化下沉等形形式，使地下下停车场局部部能进行自然然采光，缓冲地下室带带来的压抑感感。玻璃镂空绿化下沉Part3商业市场分析析及规划建议议停车场其他规规划建议：79人行通道14m5m3m停车位停车位人行通道5m3m双向4车道：14m两排停车位：：10m人行通道及景景观、座椅：：6m考虑项目后期期经营及长期期发展需要，，车道建议为为双向4车道，并留有有停车位以及及人行通道，，宽为30m。Part3商业市场分析析及规划建议议车道宽度建议议：双向四车车道4.3街道尺寸建议议80步行街虎门步行街石龙汇联步行街东城风情步行街愉景新时代广场南城富民步行街石龙大华名店城街宽区间（m）10-12612820-248东城风情步行行街南城富民步行行街石龙汇联步行行街步行街宽度建建议Section4Part3商业市场分析析及规划建议议81建议项目步行行街宽度为12-15m，辅助通道宽宽10m左右。从案例可知：：街道过于宽阔阔，人流回游游性较差，既既不经济又缺缺乏街道生活活的互动性，，也会使人的的密度降低而而显得人气不不足，如南城城富民步行街街24米的宽度；街道过于狭窄窄，人流拥塞塞，既不舒适适也难以带动动街道的商业业活动，如石石龙汇联步行行街的6米宽度。对于商业街空空间距离的界界定，国际上上较为公认的的是1784年巴黎确定的的2：3（街道宽度：：建筑高度））比例，比照项目，三三层商业的建建筑高度大致致为15米（以单层5米计算），那那么，商业街街高度为10米左右，结合合项目自身情情况：资料来源：戴戴志中等编著著《国外步行商业业街区》，121页，东南大学学出版社全步行街禁止止车辆进入，，不需要过宽宽的街；步行街需要规规划较多景观观设施、行道道树及流动商商业等，需要要适当的加宽宽；Section4Part3商业市场分析析及规划建议议82项目商业价值值最大化原则则，尽可能多多的划分街铺铺；所划分商铺均均能独立经营营，尽量减少少死角铺位；；铺位结构要方方正实用，减减少不规则铺铺位；铺位开间进深深比控制在1：2——1：3之间；规划铺位面积积适中，商家家可根据不同同面积需求而而自由组合，，灵活度高。。Part3商业市场分析析及规划建议议4.4铺位划分建议议83楼层开间进深使用面积街铺4-6m12m48-60m²内铺4m6～8m25～35m²临街街铺主要要为品牌商家家，开间4-6m，进深建议为为10m；内街主要划分分小铺，面积积控制在20-30m²之间；大型餐饮商家家进深为20-40m较合适；如进深过宽，，则可考虑组组合铺位的形形式，如右图图。Part3商业市场分析析及规划建议议84Part3商业市场分析析及规划建议议进深基本为20-40m，可划背靠背背的铺位，商商业价值较高高；单个地块面积积基本在3000㎡左右，具备较较好的营销价价值。项目整体建筑筑铺位划分建建议85组团式街区将将使项目整体体性受到一定定的影响，建建议规划退台台及连廊；退台：在右图所示位位置规划退台台，将外部人流直接接便利的导入入二层商业，提升商业价价值：建议二二层位置后退3-5米，并规划步步梯。4.5退台、连廊规规划建议Part3商业市场分析析及规划建议议3-5m退台86连廊：2层设置，建议议宽6米，加盖；外外部采用广告告包装；酒店内部也需需通过连廊与与商业连接，，提升商业价价值。Part3商业市场分析析及规划建议议87二三层商业价价值提升面临临的问题：Part3商业市场分析析及规划建议议曲靖以一层商商业为主，二二三层的外部人流的导导入存在较大大的障碍，商商业价值得不不到有效提升升；这将直接影响到项目的的营销价值，，以及为后期期招商带来较较大困难，这是项目亟亟需解决的问问题之一。4.6二三四层价值值提升措施建建议88市民活动节日装扮4.7小广场规划建建议Part3商业市场分析析及规划建议议定期举办市民民活动，提升项目影影响力及扩张张力；商家的促销活活动则可以提高广广场的商业价价值以及增强强商业氛围。。问题：广场如何提升聚集人气的作用？解决：市民活动/景观小品/外摆位/售卖亭/导视系统市民活动：89规划景观小品品，增强广场场的趣味性，，可以凝集人人流，和商业业形成良好的的互动；广场内设置一一定数量的休休闲桌椅，作作为消费者及及居民休憩空空间，如在预预算范围内，，可适当规划划喷泉，提升升广场趣味性性。休闲桌椅与水流的结合休闲桌椅景观小品及休休憩空间：个性雕塑绿荫环绕Part3商业市场分析析及规划建议议90建议项目规划划之初，就应应重点考虑为为餐饮区预留留大量油烟管管道的设置；；建议为餐饮商商家预留足够够的停车位，，顾客停车要要便利；在广场、退台台等公共空间间，为餐饮/咖啡商家预留留可设置外摆摆位的可能。。Part3商业市场分析析及规划建议议商家外摆位：：91项目业态分类类及特点项目核心业态态主题分析项目商业业态态组合分析项目商业规模模分析业态布局分析析契合市场需求求的业态组合合Part3商业市场分析析及规划建议议92商业业态规划划核心思路1、项目商业业业态规划必须须起到整合曲曲靖商业资源源的作用；2、业态组合必必须契合市场场需求，同时时满足不同层层次消费群体体需求；3、项目业态规规划体量需要要在市场容量量基础上，为为后续扩大经经营留有发展展空间，整体体规模可适当当扩大；4、项目以销售售为主，应较较多规划面积积要求不大，，同时具备长长期经营能力力的业态。Part3商业市场分析析及规划建议议93零售业态商家组合分析家庭式消费业态以年轻人为主要群体商务群体不同消费群体都需要的日常消费业态消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围中高端消费群体为主，对购物环境、商家品质有较高要求超市、服务配套、农贸市场、餐饮、服饰、儿童乐园、保健服务、家电家居等潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、电影院、KTV等）、电子数码、书城培训等中高档餐饮、休闲娱乐、健身美容、品牌服饰、百货等项目商业定位位于“生活购购物中心”，，辐射曲靖不不同层次消费费群，因此，，从业态组合合上就必须能能够满足不同同消费群体的的消费需求。。项目商业业态态组合分析：：项目核心业业态构成Part3商业市场分析析及规划建议议94专业市场业态分析小商品批发市场电子手机数码汽车展示、配件维修曲靖已有一定的发展，但规模较小，物业陈旧，发展受限曲靖主要以自然形成的街铺为主，同时手机与电脑数码市场分布不同区域，不易形成聚集效应项目周边业已形成一定规模的汽车配件维修、展示商家项目可在此基础上，整合现有商家资源，并增大一定的规模，促进发展。在形象、物业条件上改善目前较为陈旧的局面，有较大空间发展项目庞大的项项目规模必须须具备若干个个专业市场扩扩大辐射面，，而项目开发发主要以销售售为目标，因因此，规划的的专业市场必必须兼顾适宜宜销售以及具具备长期经营营能力，同时时符合区域消消费特点。项目商业业态态组合分析：：项目开发角角度Part3商业市场分析析及规划建议议95零售服务类：：百货、超市、、服饰精品、、餐饮美食、、休闲娱乐、、服务配套专业市场类：：小商品批发市市场、电子手手机数码、汽汽车展示注：服务配套套业态一般面面积不大，且且属于商业项项目必需的业业态，以下不不做详细分析析。业态分类及特特点介绍Part3商业市场分析析及规划建议议96业态特点劣势百货综合零售类业态集客能力高较适合成熟商圈，对商业气氛依赖程度较高大型超市提供日常生活用品及新鲜食品，快捷便利集客能力强,可创造稳定客源并维持日常人潮付租能力低服饰精品属高附加值的商业类型，付租能力较高服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向高于整体平均成长率单店需求面积不大餐饮属目的型消费类别具一定的集客能力即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能边际利润较低,付租能力较低休闲娱乐可创造时尚和活力的气氛集客效力强边际利润较低,付租能力较弱服务配套强化项目商业服务功能付租能力较强小商品批发市场属目的性消费类别具一定聚客能力较依赖周边市场商业氛围Part3商业市场分析析及规划建议议971、项目建议规划潮流前线，将目标消费群锁定年轻消费群体，营造项目时尚、活力氛围，同时提升营销价值；2、经营业态以服饰精品为主，辅之以个人护理、珠宝、服务配套等；3、商铺面积不大，开店成本较低，经营方式灵活，较适合小商家经营，同时具有较好的租金收益。潮流前线Part3商业市场分析析及规划建议议98餐饮、休闲娱娱乐业态项目需要此类类型业态其集集中规划，形形成规模效应应，也可规避避其对其余商商业的影响。。在大型商业项项目中，餐饮饮休闲娱乐业业态一直是人人气最旺，自自我经营能力力最好的业态态，一般占项项目面积的30%-40%左右；项目经营餐饮饮、休闲娱乐乐业态面临较较为激烈的竞竞争，因此必必须从规划、、整体形象打打造，借助其其余商业以及及项目综合体体优势打造新新的餐饮娱乐乐聚集区。业态规模建议餐饮中偏低档：以美食街、美食广场为形态，主营特色小吃、地方料理、中西快餐等80,000-100,000㎡中偏高档：大型餐饮商家休闲娱乐电影院、休闲会所、美容美发、反斗城等Part3商业市场分析析及规划建议议99小商品批发市市场名称规模前北路珠江商场5,000㎡

沿街同类型街铺2,000㎡本项目引入小小商品批发市市场业态有较较大的发展空空间。曲靖小商品批批发主要集中中于前北路，，以珠江商场场为主带动周周边商家，规规划较为陈旧旧，但商家经经营状况较好好，辐射了周周边县市；项目建议规划划小商品市场场，可提升项项目对中低收收入消费群体体以及周边县县市消费群的的辐射力度，，在规划以及及内部环境打打造上获得竞竞争优势，强强势整合现有有商家资源。。业态规模建议小商品批发市场20,000-30,000㎡Part3商业市场分析析及规划建议议100数码广场曲靖手机数码码主要集中分分布于南宁西西路以西、东东风广场，而而电脑数码、、配件则集中中于寥廓北路路沿街，经营营状况较好；；项目建议规划划手机数码、、电子数码配配件专业市场场，将二者集集中规划，形形成规模优势势，整合商家家资源。寥廓北路南宁西路以西西苏宁国美东风广场规模建议为10,000-15,000㎡。Part3商业市场分析析及规划建议议101汽车展示、服服务、配件维维修等汽车展示业态态规模建议为为10,000-15,000㎡。项目周边交通通路、教场路路以及寥廓北北路分布较多多汽车维修、、车行、汽车车配件等汽车车类业态，经经营情况较好好，已形成一一定的规模效效应；项目规划集展展示、销售、、维修服务为为一体的汽车车销售服务市市场有一定的的空间。如品品牌汽车交易易、汽修汽配配、汽车美容容服务、二手手车交易等。。交通路教场路寥廓北路麒麟北路Part3商业市场分析析及规划建议议102功能商家业种规模建议家庭式消费儿童乐园、书城、教育培训、保健中心等5000-10000㎡家庭消费业态态家庭式消费业业态能吸引不不同消费层次次水平的消费费群体，经营营能力较强且且对增强项目目商业辐射面面有较大影响响。Part3商业市场分析析及规划建议议103功能规模建议建材五金、家居家私10000-20000㎡建材五金、家家具家私等业业态建材五金、家家居家私在曲曲靖已有较大大的发展，已已有的专业市市场以建材、、家具居多；；项目规划此业业态有较大的的发展空间。。Part3商业市场分析析及规划建议议名称面积（㎡）张三口建材市场52,000东关建材市场4,500滇东北建材市场3,000万家乐家私3,990全友家私3,000曲纺家具城6,000麒麟家具城30,000曲纺家具批发市场14,400时代灯具6,100104主力业态规模建议区间百货15,000–35,000㎡超市10,000–20,000㎡潮流前线等服饰精品30,000–40,000㎡小商品批发市场10,000–15,000㎡餐饮、休闲娱乐80,000–100,000㎡服务配套30,000–40,000㎡电子手机数码10,000–15,000㎡汽车展示10,000–15,000㎡家庭式消费业态5,000–10,000㎡建材五金、家具家私等10,000–20,000㎡其他5,000–8,000㎡项目商业规模模度分析经以上估算，，项目商业整整体规模可在在200,000-350,000㎡㎡。Part3商业市场分析析及规划建议议105综合超市技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-20,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）－1～3结构层高要求（m）≥4.5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯Part3商业市场分析析及规划建议议106大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯Part3商业市场分析析及规划建议议107西式快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西餐咖啡厅技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500