龙城大厦物业管理策划书

目录1公司简介12物业概况及管理设想143双方合作意向174公司优势185承诺指标226管理总体构想267接收过渡阶段的管理工作及保证措施278前期介入299业户服务3110设备管理3411保安服务7312保洁服务8213绿化管理9014组织架构及人员配备9815物业管理服务费用预算10116结束语 115附件一：体系标准一览表附件二：岗位标准附件三：员工培训

2 物业概况及管理设想2.1 “龙城大厦”物业概况“龙城大厦”是由山西龙城集团所属山西华吉房地产开发有限公司开发兴建的集商业、住宅、办公于一体的高档综合楼，位于太原市府西街与新建路的交汇处，规划建有综合楼2幢。该项目是具有超前设计理念的世纪智能化楼宇，该地区政府机关林立，交化设施齐全，各种商货中心环伺，是太原市政治、经济、文化的中心。总占地面积：6128.8平方米；总建筑面积：77647.45平方米；其中：地下二层建筑面积7719.29平方米裙房建筑面积：16976.64平方米塔楼建筑面积：52951.52平方米层高：35层；其中：地下二层、裙房四层、塔楼二十九层。2.2“龙城大厦”物业特点及管理建议龙城大厦以其恢弘的气势坐落于太原市中心地段的纯办公楼宇，凭借其优越的地理位置及一流的硬件设施将吸引各方企业的入驻，届时大量的人流，物流会出入龙城大厦。因此我们针对这一特点提出以下建议：每幢塔楼有三台垂直电梯，利用目前的安装布局，采取低区和高区分别运行的方法，来加快人员流动和节省电能消耗。在入驻办公人员不断增加情况下，开发商若提前计划在大厦内引进餐饮服务项目，可为大厦办公人员解决后顾之忧。大厦内入驻公司较多，会议活动也相应频繁，若为大厦配备会务场所，我们的礼仪服务人员能为各类会务提供必要的服务，如：会场布置、会务接待、茶水服务等。建议开发商为龙城大厦安装内光外透的灯光工程，使大厦成为太原市的亮点，为龙城大厦的租售创造条件。“龙城大厦”品牌树立利用陆家嘴物业公司全国性品牌的优势，帮助龙城大厦提高社会知名度、树立品牌（本项目纳入陆家嘴物业媒体宣传范畴：电台、电视台、报刊、杂志、多媒体VCD公司介绍等）。在管理中导入ISO9001质量保证体系、ISO14001环境管理体系及OHS18001职业安全健康管理体系，来提升龙城大厦的管理档次。龙城大厦三年管理目标：一年达到太原市物业管理优秀大厦管理标准、二年达到山西省物业管理优秀大厦管理标准、三年达到建设部优秀大厦管理标准。以陆家嘴物业公司“服务派”的管理理念，精心打造龙城大厦的品牌，使龙城大厦成为太原市物业管理最佳的顶级办公楼。陆家嘴物业公司管理的汇丰大厦，上海浦东新区办公中心是建设部指定的办公楼物业管理实习基地，如果业主愿意，我公司将把龙城大厦也纳入建设部实习基地，以提高其全国知名度。“龙城大厦”个性化服务无偿服务为业主提供香烟、冷饮等小商品的代购服务。同时也为业主及租户提供针线包、医药箱等服务。定期为业主、租户进行电话机消毒等。为业主及租户联系搬场服务。为业主、租户在二次装修后提供室内布线调整、小电器维修、办公家具维修等延伸服务（材料由业主提供）。引进手机网络覆盖、宽带网络等，方便大厦业主、租户的信息、通信服务。配合业主、租户开展各类公益活动，如：国庆、春节、圣诞节活动等。业主入伙时，进行大厦服务项目和大厦设备设施的情况介绍和装修咨询。有偿服务管理处提供“红帽子”服务队，做好大厦业主、租户入住时的物品搬运等服务。设立商务中心，提供打印、复印、传真、资料装订、扫描等商务服务。为业主提供室内保洁服务。在大厦指定区域提供车辆清洗、打蜡服务，方便业主、租户。在业主、租户入住后提供各种类型的礼仪服务（开张仪式、纪念日庆典等），平时为业主及租户提供会务服务，如：会务策划、会场布置、茶水服务、代办席卡等服务。根据业主及租户的需求，在条件成熟时，为业主提供商务接送（接机、接车）等服务及适当的市内旅游与市内商务活动。“龙城大厦”的销售配合租售前期提供租售现场的销售咨询、管理、布置、宣传服务，做到随叫随到。配合业主、租户看房，负责大楼管理服务项目、设备设施情况的介绍。利用陆家嘴物业经纪公司的优势，建立销售信息网络，在上海、山西、及江浙二省进行销售信息发布，为龙城大厦销售起到桥梁的作用。租售中期开发商在租售、宣传时可使用陆家嘴物业品牌，并提供相应的宣传资料。定期与开发商及销售部门进行沟通，了解租售情况，做好相应的配合工作。租售后期在大厦租售工作完成一定的比例后，管理处可为发展商提供延续的租售服务。

3 双方合作意向3.1 “龙城大厦”以超前的设计思路来展示建筑时代的特性。它新颖、别致，智能化程度高，建成后将成为太原市的标致性建筑。3.2 “一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一流的机制”这样才能使物业保值、增值，才能使业主安心、满意。贵方要求在物业管理市场上选聘一家具有高资质、上等级、有规模且具有办公楼、商场及其他物业管理经验的优秀物业管理公司来管理龙城大厦。我公司正具备接管龙城大厦的资质和实力，而且具有管理各类物业的经验。如果由我公司管理龙城大厦，将采用“陆家嘴物业企业标准(Q/OAKH)”，在管理中导入ISO9001质量保证体系、ISO14001环境管理体系及OHS18001职业安全健康管理体系，来提升龙城大厦的管理档次，达到贵方对物业公司提出的管理目标。3.3我公司十分愿意介入“龙城大厦”的物业管理，并将用崭新的服务理念带入“龙城大厦”，改善、升华、精雕周围的环境，使业主有一个“安全、舒适、亲情、保值（增值）”的工作、购物及休闲环境。“龙城大厦”宣布竣工入住，经我公司交接验收后，对其红线范围内的房屋、设备、设施等进行全面清洁“开荒”，尤其是道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其它公共部位等，清洁“开荒”工作可由委托方操作，也可委托物业公司实施，费用由委托方承担。3.5 为配合委托方对项目的验收、资料的归集、业户入住及管理形象与品牌的树立，建议早期管理阶段为三个月(业主入伙前3个月至业主入伙)，此阶段管理方主要配合委托方参与项目的竣工验收、验收资料的归集、档案的建立、制度的完善(依据公司企业标准制定项目操作文件)、物业标识的制作、管理人员的招聘培训、管理处形象设计及管理处试运行(一个月)等。早期管理费用由委托方承担，按实结算。4公司优势1综合优势陆家嘴物业管理规模已成为全国第二、上海市第一的物业管理专业公司，目前管理的物业量已1262万平方米；高楼物业管理规模全国第一；陆家嘴物业公司管理资质已居上海市物业管理企业之首位，成为上海市4家获一级资质的第一家；陆家嘴物业名列上海物业管理100强企业第一位；陆家嘴物业荣获“2002年度全国用户满意企业”，并连续二年获得“上海市用户满意企业”称号；陆家嘴物业已成为通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境质量管理体系、OHSAS18001职业安全健康管理体系三项国际认证的物业管理企业；陆家嘴物业开通了上海市第一个以物业管理服务为主要内容的24小时全天候专业服务平台—“96916”服务信息平台；陆家嘴物业自2001年起开展企业标准化工作，率先推出物业管理企业标准（Q/OAKH）。公司本着“写我所为，为我所写”的编撰原则，以理论联系实际的务实作风，将十年来具有上海特色的物业管理成功经验总结提升，这是上海市物业管理行业第一部《企业标准》；陆家嘴物业有其超前的企业理念，使其管理的物业保值、升值。2 设备管理优势陆家嘴物业公司具有管理一流写字楼的成功经验。管理的楼盘有：汇丰大厦、众城大厦、浦东新区办公中心、三菱商事办公楼、嘉兴大厦、陆家嘴集团办公楼等，其中“浦东新区办公中心”建筑面积8.8万平方米，其硬件设施是上海最好的行政办公楼宇之一，其管理水平也代表了上海行政办公楼的最高水准；陆家嘴物业公司将结合自身的管理理念及丰富的管理经验，制订一套适合“太原龙城大厦”物业特征的设备管理模式；3保安服务优势我公司有近1000名经过专业培训的保安人员，管理了约1262万平方米的各类物业，如办公楼、厂房、学校、商场、公共物业、要素市场、公寓、住宅小区等；我公司仅驻上海新国际博览中心的保安人员就达160名，为“工博会”、“国际汽车展”、“华交会”等重要展览提供保安服务，为德国经济部长及上海市委书记、上海市长等多名市府领导提供了安全保卫工作，被浦东新区领导誉为“铁军”。我公司有能力应付各类突发事件。如：上海新国际博览中心的保安项目，我公司从中标到进场仅用了一周时间，所以我公司有能力在最短的时间内调集一支高质量的保安队伍，为“太原龙城大厦”服务。4 保洁服务优势陆家嘴物业公司作为专业的物业管理公司，固定日常保洁的物业量约800万平方米。另外为客户提供阶段性或零星清洁服务物业量约700万平方米。涉及智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等类型。[固定保洁项目]上海证券交易所—全国金融中心，曾接待美国总统克林顿、英国首相布莱尔等高层领导的智能化大楼。众城大厦—改革开放后浦东第一幢落成的大厦。金茂大厦钻石楼—中国第一家钻石交易市场。上海新国际博览中心—中国最大的博览场馆。上海东驰汽车维修有限公司。银河证券公司信达营业所。上海汇仁集团有限公司。[曾经保洁项目]安泰大楼（1998-1999）宝庆大厦（1997-1999）港汇广场（1999-2001）[阶段性保洁项目]陆家嘴集团公司；豪都广场；环球世界商业城；嘉兴大厦；爵士大厦；东辰大厦；华山花园；荣城花苑；明城花苑；上海美特建材高科技有限公司；住益户田有限公司；日本意力速公司；新世界广场；司达福公司；新区少年宫、图书馆；上海市光明中学；日本户田建设株式会社；伊都锦时装有限公司；苏州观前商城；松下电子应用机器电子有限公司；中达—斯米克电器电子有限公司；英特儿营养乳品有限公司；上海国际数字电话设备有限公司；西门子通信电源有限公司；费利加滤清器厂；上海日用电机厂；景丽高尔夫游乐村；BHP建筑钢品上海有限公司；上海冠生园桂格麦片有限公司；美孚石油有限公司；费斯托（中国）有限公司；上海三凯物业经营管理公司；上海海鸟电子有限公司。5 绿化管理优势陆家嘴物业公司有精通绿化行业的工程师、计划统计人员和养护专业特长人员组织的系统组织机构，是有解决技术难度大的各类养护的技术处理能力，并有长期养护工作经验；我公司有具有园艺实践经验的绿化队伍，更有从农学院毕业的高才生作为后备力量。6 礼仪服务优势陆家嘴物业拥有一支高标准、优质服务的强大的礼仪服务阵容，从1993年成立以来，这支队伍曾多次出色地完成重大接待任务，具有一定的礼仪服务接待水平。公司驻扎在“浦东新区办公中心”、“上海钻石交易中心”、“陆家嘴集团办公楼”、“上海职业培训中心”等楼盘中的礼仪服务人员具有丰富接待经验的，曾接待过江泽民、朱鎔基、胡锦涛等中央领导同志及许多国家的元首、部长等，并得到一致好评。承诺指标5．1 业户服务指标承诺服务满意率达100%；无服务安全事故发生；有效投诉处理率100%；服务人员岗前、岗中培训达到100%；服务对象满意率95%（含95%）以上；5．2 设备管理指标承诺设备完好率达98%以上；业主报修，接报后5分钟内到达现场。维修及时率达100%，维修合格率达100%，返修率不高于1%；电梯关人，接报后3分钟内到场处理。无重大设备责任事故发生；确保设备安全正常运行；提高设备的适用效率，降低运行成本；设备设施档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；建立24小时值班制度，设立维修电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求；配备所需专业技术人员，严格执行操作规程；设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故；供电系统保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知业主；制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；弱电系统按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。消防系统消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域放火责任人；有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；无火灾安全隐患。电梯系统电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好；轿箱、井道、机房保持清洁；电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗；运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修；运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。给排水系统建立大楼用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划；设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏；按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染；高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患；限水、停水按规定时间通知业主；排水系统畅通，汛期通道无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；制定事故应急处理方案。空调系统中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象；中央空调出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修；制订中央空调发生故障应急处理方案。5．3 保安服务指标承诺大楼基本实行封闭式管理；实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大楼的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；结合大楼特点，制订安全防范措施；进出大楼各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；大楼外停车场有专人疏导，管理有序，车辆排列整齐；室内停车场管理严格，出入登记；非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；危及人身安全处设有明显标志和防范措施；5．4保洁服务指标承诺清洁管理无盲点；清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶拦、天台、公用玻璃窗等保持洁净；大楼内公用场地无纸屑、烟头等废弃物；大楼外墙无污染；5．5绿化服务指标承诺绿化完好率达98%以上；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；盆花无纸屑、烟头等杂物；

6 管理总体构想若我公司正式接管“龙城大厦”，将实行封闭式、专业化管理，对“龙城大厦”的业户服务、房屋设备、设施、保安、保洁、绿化等实施系统化、标准化、统一化管理。在公司的领导下，成立“龙城大厦物业管理处”，实行管理处经理负责制。实施管辖区域内统一的物业管理，并遵守国家及地区有关的法律法规，接受当地政府主管部门及委托方的监督。

7接收过渡阶段的管理工作及保证措施7.1 “龙城大厦”进场接管期限我公司在确保“龙城大厦”正常运行的前提下，在“龙城集团华吉房地产开发有限公司”有关人员的配合下，接管时间定为一周，各部分交接期限及责任人员具体如下：“龙城大厦”交接时间表项目交接时间责任部门第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天资料合同交接全体人员供配电系统设备部电梯系统空调系统设备部给排水系统弱电系统消防设备设备部楼宇控制音响灯效保安设备车库管理保安保安部保洁、绿化清洁、绿化部业户业户服务部交接总结全体人员7.2 项目交接验收责任界定当我公司受托管理“龙城大厦”，进入现场在限定时间内交接时，委托方负责把已竣工项目告之受托方，并同时移交相应的管理权力与责任，具体如下：7.2.1 7.2.2 委托方负责及时把管理权力与责任移交受托方，受托方应在验收接管后详细记录在案，并经委托方及委托方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建部门等）签字认可，受托方承担其管理权力和义务。7.2.3 已完工但未经政府规定部门验收的项目、正在施工的项目责任界定：委托方负责验证责任，并指定筹建部门负责监督、管理分包方施工责任；分包方或具体施工方负责施工、试运行及整改责任；受托方负责配合、协助、建议、讨论的责任，其提供使用功能的责任不应受托方承担。7.3 保证措施先期进行各类图纸的熟悉消化；设备人员与施工方共同对设备的性能、操作和设备状况进行熟悉，以保证在接收后能独立操作；对各类供货商、联系人、维保期限、维保内容及维保期外的维保进行详细了解；对各类设备系统的主要设备建立档案、详细登记；建立接管档案，对每台设备的目前状态由太原中银实业有限公司、供货商和物业公司三方签字认可；还未完全完工的设备系统，可以实施边施工调试、边进行监督，待完工后再验收交接；管理方的接收人员必须经过培训，并符合上岗条件。

8前期介入8.1建设施工期间在“龙城大厦”建设施工阶段施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，抓好建设的施工质量是物业管理前期介入的重要内容。在建设过程中，物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为物业管理工作奠定良好的基础。绿化完好率达98%以上；提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；分析物业建造选料及安装，降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程项目的建议；对公建配套设施设备进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。8.2竣工验收阶段为保证物业入伙后的物业管理工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌。物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护业主利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助业主做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；参与重大设备的调试和验收；制订物业验收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。8.3前期物业规章制度制订为了使今后“龙城大厦”的物业管理更能有序地对物业进行管理，在物业正式交付验收前，物业管理前期介入人员将设计今后物业管理模式，制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。装修管理办法；装修管理协议；房屋验收表；施工人员登记表；安全责任书。

9 业户服务9.1日常服务与联系管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务； e.停车管理服务； f. 特约服务。日常联系内容a.每季度发放业户评议表，了解服务质量；b.设置业户联系箱，每天定时开箱；c.设立投诉电话接受业户的投诉；d.及时回访业户征询意见。日常服务与联系的质量控制a.业户服务部主管应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求；b.现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检，保证服务质量。9.2档案管理设备设施档案的管理办法按公司档案室要求操作；文档管理员负责档案的收集、整理、归档、利用；设备部主管应在每月5日前把上月的有关设备设施资料清单交档管理员签收；管理处经理每季度检查一次档案工作。9.3投诉、报修处理管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、投诉；管理处实行8：00-18：00业户接待，365天24小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准；管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复；管理处实行维修回访制度；对回访中发现的问题，24小时内书面通知设备部人员整改；业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录；处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。9.4业户征询、评议统计业户评议表的发放与回收a.管理处每季按公司规定的“业户评议表”样式及要求发放；b.管理处在发放“业户评议表”时应写明发放时间（一般为每季末月中旬）、发放对象，落实发放人和回收人及回收时间（以发放日起算半月内），并做好相关记录；c.管理处在每季第一个月5日前把上季度“业户评议表汇总分析”及“业户评议表”原件（十天内返还管理处保存）交公司物业管理部。统计技术方法及运用a.按CW.20.1《统计技术控制程序》中推荐方法（排列图、因果图）实施应用；b.管理处经理组织统计人员和相关人员，对汇总的“业户评议表”结果进行评价分析，运用排列图，找出服务过程中的薄弱环节、运用因果图，分析产生问题的原因，实施控制，予以改进，并保存过程中所有的记录； c.运用排列图，从影响服务质量诸多问题中，找出关键的少数（在全部问题中占80%比重的1至2个问题），为制定措施提供条件。d.运用因果图，从人、机、料、法、环五个方面分析服务质量（结果）与各影响因素（原因）之间的关系。必须从大到小、从粗到细，分层次地进行分析，直到可以采取措施为止；e.对服务过程中存在的问题按CW.10.1《检验和试验的控制程序》、CW.13.1《不合格品的控制程序》、CW.14.1《纠正和预防措施控制程序》和CW.20.1《统计技术控制程序》中有关规定执行；f.管理处每年一月五日之前对上年度统计技术应用效果进行总结，同时对今后统计技术应用提出适宜性建议并报管理部。10设备管理10.1设备管理内容物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了更高的要求，为此特制定本检查标准。供配电设备[工作程序]电工a.每日二次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；c.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d.供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；e.供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录《设备故障记录表》，并在电气领班协同下排除异常和故障。电气领班a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门；h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。电梯设备[工作程序]分承包方电梯维保人员a.每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；c.设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。电工a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。电气领班a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门；h.协助设备主管做好分承包商的评审、评价和初选工作。给排水设备[工作程序]管道工a.每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d.给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；e.给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录《设备故障记录表》，并在给排水领班协同下排除异常和故障。给排水领班a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备部主管审核后，交公司主管部门；h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。消防系统[工作程序]日常巡视a.设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在弱电领班协同下排除异常和故障；b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。定期检查a.由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；b.由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。维修保养a.弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作；b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d.消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。弱电领班a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门。弱电设备[工作程序]分承包方维保人员a.按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；b.弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》；c.弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。电工a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。保安人员a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。弱电领班a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；i.协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。设备主管负责组织对分承包商的评审和初选工作，定期组织对分承包商的评价。10.2设备检查标准供配电设备[电力变压器]检查电力变压器是否符合要求。分接开关档位是否与电源相符。外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。各接线端子紧固是否良好。[高压开关柜]耐压试验是否符合规范规定。隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。[低压开关柜]耐压试验是否符合规范规定。开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好。二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。接地线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。双电源切换箱能自动切换。控制箱手动和自动操作均能运行。[照明设备]灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。移动的照明灯具是否用安全电压24伏。[防雷接地装置]检查接地电阻值是否符合要求。接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。[各种管理资料齐全]原始资料齐全。日常运行记录资料。操作运行管理制度。电梯设备[曳引机]主机运行正常，速度平稳可靠。冷却风机正常、有效。减速和润滑良好，油位正常。制动器完好、可靠。[轿厢]内部按钮齐全完好，信号登记有效。照明完好，通风机运转平稳，无异常声。手动、自动操作运行正常。应急对讲完好可靠。超载报警正确可靠。轿门开闭平稳，时间适中。轿厢长、短行程的平层精度符合要求。[安全系统]安全钳齐全，性能灵活可靠。限速开关可靠，动作灵敏。各安全开关齐全、性能可靠、有效。各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。急停开关完好，性能可靠有效。检修及运行状态正常。[导轨导靴]连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。各导轨表面无重大锈蚀。[供电系统]每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。应急备用电源能自动切换。动力电与照明电，控制电与信号电不得混用。发电机运行平稳，无异常声。轿顶、井道照明齐全良好。电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。接地保护符合要求。[底坑]无积水、渗漏、线路受潮。照明、插座齐全完好。急停检修开关有效。缓冲器正常、符合规定要求。[机房设施]手动松闸扳手、手动轮齐全。机房空调完好，运行正常。监视设备完好，运行正常。[资料]日常运行记录。原始技术资料。运行管理制度。安全运行证、年检证。中央空调系统[主机]制冷量符合出厂要求，温度控制正确。运转平衡，无冲击、碰撞声。油位正常，无漏油。制冷剂充注量符合出厂要求，管路无泄漏，且干燥、清洁。各监测仪表齐全，灵敏可靠。电气控制部分可靠，程序运行正常。管道保温良好。[循环泵及管道]循环泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。管道上的阀门、避震接头、压力表、止回阀齐全且有效，无泄漏，阀门启闭灵活。水泵运行平稳，无振动，润滑良好。电气控制箱各元件齐全，正常可靠。水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。管道设备等无锈蚀。管道保温完整，无滴水。[水系统]定期做好循环水、水质分析、测试，做到1次/月测试、投药。水系统无泄漏。自动放气阀齐全、有效。膨胀水箱控制正常。保温良好，支架无锈蚀。[风机盘管、空调机及新风机]风机盘管运行正常，无异常声。风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。调速开关齐全、有效，温度控制正常。空调机、新风机运行正常，无异常声。空调机、新风机滤网定期清洗，滤网完好。凝结水排放畅通，管路保温良好。电气控制及接地保护符合规定。[资料]各运行记录。原始技术资料。操作运行制度。给排水系统检查标准[供水泵]各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求。管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活。各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象。电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。[水箱及附件]各浮球阀自动启闭灵活、可靠。各进出阀门启闭活络有效，无渗漏。溢水管畅通，箱底排污阀良好。减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效。各管道设备等无锈蚀，无渗漏。[水处理设备]各水过滤器运行正常，经处理水质符合卫生防疫标准。过滤器控制阀完好，切换正常，压力表有效。消毒装置齐全有效。[热水炉]加热炉运行平常（加热量、出水量等）主要参数符合出厂要求。贮水罐及压力表、强度计、安全阀等齐全完好。各循环泵、输送泵运行平稳，主要参数符合要求。电气控制箱中各器件齐全，运行可靠。温控装置能在设定范围内自动调节水温。电气接地保护、报警、切断装置安全可靠。管道保温良好。[盥洗附件]盥洗室水龙头齐全有效，无渗漏。坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗漏。各延时冲洗阀完好，可调，无渗漏。所配置的各附件齐全。[排水系统]各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞。各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞。各检查口标记清楚，操作方便。各排水横管无倒返水，排水畅通。[资料]日常运行记录资料。原始技术资料(包括增扩设备)。操作运行管理制度。安保防盗系统[显示屏]各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。各显示器接线清楚，无随意拉接线。监视器安装牢固、可靠。[电源设备]交流稳压电源工作正常、稳定。各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。二路电源切换正常、可靠。设备接地保护、防护等安全、可靠。[摄像机]各摄像机工作正常，配置数量齐全。带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。[录像机]所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。[对讲装置]监控能与电梯轿厢内通话。设备良好、主机联系情况良好。电梯内对讲装置能与监控通话。[红外报警系统]各防区设防功能完好。[资料]原始技术资料齐全。日常运行记录。操作运行制度。消防及报警系统[消火栓泵]消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。管道设备等无锈蚀、无渗漏。[消火栓及配套设施]各层消火栓箱及附件齐全完好。启动报警按钮完好、性能可靠。各层消火栓出水压力符合要求。消防接合器齐全、有效，无泄漏。户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。[喷淋泵]喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。管道设备等无锈蚀，无渗漏。喷淋系统每月做一次末端放水试验。[喷淋头及管道]不同规格的喷头不得相互代用。喷头规格、安装数量与竣工资料相符。喷头、管道无渗漏、锈蚀。管道内水压恒定，器件齐全、正确。[消防送风排烟设备]各防火阀门自动、手动开闭灵活有效。各送风口完好、无堵塞、结灰。送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求。送、排风机运转平稳，润滑良好。各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠。风机设备接地保护、防护罩安全、有效。[消防报警]消火栓泵运转应与报警联动。喷淋泵运转应与报警联动。报警装置应可靠、正常。[烟、温感监视装置]各烟、温感探头完好，感应正确。探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠。备用电源完好，切换迅速有效。各感应报警正确、可靠。[应急广播]广播设备(扩大机、话筒、卡座等)齐全完好。终端各喇叭完好。各楼层与控制中心播音功能切换良好。[其他消防设施]机房、设备灭火器按规定应配备到位。车库、仓库应配备的灭火器材到位。[资料]原始竣工资料。日常运行记录。定期试验记录。操作运行管理制度。楼宇设备监控系统根据积累经验数据，调整空调舒适度。UPS检查(1)输出电压数据，符合设备规定数值。(2)电源容量适中，无过载，熔丝匹配正确。(3)备用电源（蓄电池）充足，能维持规定时间，切换迅速可靠。(4)接地保护符合规定。(5)各联系接线接点，可靠、无氧化现象。(6)外表无尘。输入/输出控制器(1)各电接点联接可靠。(2)各电板无尘、无氧化现象。(3)输入/输出信号正确。各执行机构（电磁阀、风阀、转换器等）(1)动作正确可靠(2)机械部件清洁、无尘、无氧化。温度、压力、流量传感器，数据信号正确，表面无尘、无氧化现象。10.3设备档案与运行报告为规范、统一“太原龙城大厦”设备的管理模式，使“龙城大厦”的设备得到有序管理，从而体现公司的管理特色，确保设备安全正常运行。[适用范围]电气设备变压器、高低压配电柜（箱）、计量柜（箱）、控制柜（箱）、双电源切换柜（箱）等。给排水设备生活泵、水过滤器、排污泵、污水处理设备、热水炉、热水循环泵等。消防设备消火栓泵、喷淋泵、增压泵、恒压泵、湿式报警器、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱）、消防监控设备等。暖通设备冷冻机、冷却塔、新风机组、空调机、循环泵、分体空调机、去湿机等。电梯客梯、货梯、消防梯、自动扶梯。弱电设备安保监控设备、车库管理、应急报警设备、电视收视设备、楼宇监控控制设备。[工作程序]按《设备台帐编号说明》对每台设备分别进行编号，并编制设备台帐、填写设备台卡。设备重大故障，重要部位维修，中、大修，更换另配件应填写设备台卡中的维修记录。每台设备的明显处设置设备标识，标识按《设备标识内容与要求》制作。设备管理要求设备台帐、设备台卡、设备标识的内容相一致。10.4设备管理安全制度10.4.1设备人员登高作业（2米以上）需两人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，并确认扶梯牢固，梯脚防滑。上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充足电的远射灯、对讲机，戴好安全帽。登高作业时，衣物口袋内勿放重物（如工具等），以免坠落伤人。检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。作业完成后，必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和设备安全。在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。使用电动工具时，需检查接地线及绝缘保护。暗处作业时，如需照明，须使用24V行灯。使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监督，备好灭火机，采取防火措施。在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时，需有监护人进行指导，应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全，如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救准备。10.4.2特殊工作电梯工安全守则(1)任何电梯设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电梯工担任。(2)维修保养时一般须切断电源，以免触电、卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。(3)因维修保养需停机时，需确认轿厢内无乘客方可停机。(4)在机顶作检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。(6)下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。(7)在井坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全帽。(8)机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大楼动火作业规定，指定专人监视，事后清理火种，严防火灾发生。(9)维修保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品。电工安全守则(1)任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。(2)任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，一律应作为有电。(3)在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。(4)严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。(5)在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。(6)电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。(7)变配电室的任何操作（包括停电、检修、送电）一律必须凭工作票。(8)操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘鞋及戴工作帽。(9)自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。(10)电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。(11)不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电焊工安全守则(1)必须持有合格的电焊操作证书。(2)必须严格执行“十不烧”原则。(3)在工场间之外地区施工时，必须开具“动火证”。(4)在工场间以外地区工作时，必须做到“看”、“嗅”、“听”并配齐灭火装置。(5)上班时必须穿好绝缘鞋子及戴好工作帽和帆布手套。(6)登高作业时，必须有牢固的保险带并有人监护，做好隔离装置。(7) 严禁拆下焊机上所有的电气设备。(8)电焊机有良好的保护接地或接零。(9)在阴暗潮湿、密封的容器工作时，必须有良好通风设施。10.4.3设备系统操作规程为确保各设备系统安全正常运行，通过培训并将建立如下安全操作规程，规范设备运行操作。高、低压供配电设备系统安全操作规程。发电机设备系统安全操作规程。空调设备系统安全操作规程。给排水设备系统安全操作规程。电梯设备系统安全操作规程。消防设备系统安全操作规程。弱电设备系统安全操作规程。10.4.4设备机房安全制度[BA监控中心安全管理制度]监控中心由设备运行部负责监控，操作人员须经培训后方可上机操作。机房内环境温度应保持在15-28℃，墙上挂温度计。无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先监控中心消防设施完备，并定期检查。常备应急手电筒及充电式应急照明设施。监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及时更换。值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态，各类功能标识应明确。 [配电房安全管理制度]配电房应由设备人员负责。无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。进出配电房须随手关门，通风洞、须罩上铁丝网，以防小动物窜入，发生电器事故。不准擅自改变原设备及线路。供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。机房消防设施完备，并定期检查。机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。 [空调设备机房安全管理制度]机房设备必须由设备人员负责。无关人员严禁进入机房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。离开机房应随手关门。不准擅自改变原设备及线路。机房内设备由空调维修工负责操作，其他人不得擅自操作。机房设备其功能操作标识均应简单明确。主机和循环泵“运行”与“备用”标识应与控制柜上的开关位置一致。阀门“开”与“关”标识应与实际状态一致。机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。机房消防设施完备，并定期检查。机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。 [电梯机房安全管理制度]电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。机房内环境温度应保持在5-30℃，墙上挂温度计。无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。离开电梯机房应随手关闭门窗。电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。机房消防设施完备，并定期检查。机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。轿厢、机房及门卫的联络系统必须完好，发生紧急状态时能及时联络并疏导乘客。松闸装置必须挂在醒目位置，并且在松闸装置边，表有注明的字样。维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。 [水泵房安全管理制度]泵房设备必须由设备人员负责。无关人员严禁进入泵房及水箱房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。离开泵房应随手关门。不准擅自改变原设备及线路。泵房设备其功能操作标识均应简单明确。水泵“运行”与“备用”标识应与控制柜上的开关位置一致。无特殊情况转换开关应开至“自动”位置。阀门“开”与“关”标识应与实际状态一致。机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。机房消防设施完备，并定期检查。机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。地下室蓄水池溢流信号安全、有效。 [污水处理设备清污安全管理制度]首先将需清污的池体盖板全部打开，让池体进行自然通风或强制通风。用污水泵临时将污水抽到下水道。在抽水时，还必须用临时鼓风机和管道，给池中进行冲气，每分钟冲气量为5立方。使池体内的氨气和氯化氢气体排出池体。在清污过程中，鼓风机必须不断给池体进行冲气。当冲气两小时和污水抽干，再放满清水，逼出氨气和氯化氢气体再把水抽干后，清污人员必须头戴活性碳防毒面具，身穿胶衣胶裤，手戴胶手套，腰间系好安全带，在确认无危险后，才能进入池体进行人工清污。在清污时，必须有良好的安全照明和不断通风，必须有六名清污人员才能施工，当两名进入池体清污，有四名人员在池口进行监护，并及时提取垃圾。在清污时，在池体中清污人员连续作业不得超过一小时。在清污时，池体口上的监护人员必须每五分钟与池中的人员进行通话一次，监护人员必须及时收或放手中的安全带。在清污过程中，如发现清污人员有异常反应，应立即将清污人10.5 应急处理方案10.5.1 消防应急处理[组成]消防报警系统(1)烟感报警。(2)温感报警。(3)水流指示报警。(4)按钮报警。(5)电话报警。喷淋报警系统(1)喷淋分区警铃报警。(2)喷淋分区继电器报警。(3)喷淋报警系统工作原理。a.层面喷头温度>68℃b.层面水流开关动作，主机显示。c.显示报警阀工作。d.水力警铃响。e.压力继电器动作，主机显示。f.监控人员确认。g.启动喷淋泵。

发生火情喷头动作喷水水流指示器动作湿式报警阀动作压力开关报警消防控制室启动水泵值班室（服务台）末端实验装置水力警铃报警报告与传送指令发生火情喷头动作喷水水流指示器动作湿式报警阀动作压力开关报警消防控制室启动水泵值班室（服务台）末端实验装置水力警铃报警报告与传送指令[操作程序]监控室值班接报，通知巡视保安三分钟赶到现场，确认火警后，及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。如现场火势较大无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心，指挥实施消防应急方案。总指挥命令： （1）按“火警断定”键。（2）拨打“119”报警电话。（3）拨打“120”救护电话。（4）电话通知各部门。（5）播放紧急广播。（6）继续组织力量现场补救。（7）组织力量疏散救护楼层客人。按“火警断定”键后，太原龙城大厦消防报警系统启动（1）设备系统a.自动切换应急广播。b.火灾层电源插座和盘管风机自动断电。c.新、排风机自动断电。d.正压风机、消防排烟自动启动。e.防火阀关闭。f.电梯全部迫降。g.防火卷帘门迫降。（2）喷淋系统a.水流指示报警。b.喷淋分区警铃动作。c.喷淋分区继电器动作。d.消防泵启动。（3）消火栓系统a.启用消火栓水源救灾，由按钮直接启动消防泵。b.按钮直接启动消防泵，主机显示。（4）气体灭火系统a.居火灾区域内，烟感、温感报警。b.灭火气体自动喷射。c.主机显示。各部门接报后，根据应急方案规定，实施具体措施(1)监控室消防应急岗位职责a.一切行动听从总指挥的命令。b.熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。c.接报后，立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警现场并及时通知管理处第一责任人，汇报情况。d.如经巡视人员报告为误警，则按动消防报警柜上的“复原”键复位，然后写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份，交于管理处第一责任人。e.如经巡视人员报告位实警，则立即通知巡视人员实施现场补救，并将情况逐级汇报管理处第一责任人，接到应急总指挥命令后，则按动消防报警柜上的“火灾断定”键。f.火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。g.利用摄像头，观察避难层客人的情况，如某一避难层人数较多，则通知该层指挥人员把客人疏散到其它避难层或撤离大楼。h.利用电梯对讲机对消防电梯实施对讲，使各楼层指挥人员及时到岗。i.必要时实施全大楼广播，其操作步骤如下：j.打开监控室操作调音台的柜门，拉出话筒线，检查是否线已功放连接，接上柜内话筒，开启话筒上的开关，即可实行全大楼广播。如需要磁带广播，则把广播磁带放入录音机内，按录音机上的“PLAY”键，再按调音台上的“TAPE（录音机）”按钮，即可实施全大楼磁带广播。 (2)龙城大厦设备人员消防应急方案（略）。[误警处理程序]如发生误报警，巡视保安到现场确认后，报告监控室值班及时消除，并写出事故报告，由巡视保安和太原龙城大厦主管部门签字，备案存档。由于误报警对楼层办公人员产生影响，当值巡视保安马上要向客户上门进行解释工作。（解释用语附后）楼层消防报警显示消除工作，由监控室和BA室共同处理。[双休日、节假日及夜间消防应急处理程序]双休日、节假日和平时晚上17：30至次日8：30，如发生消防火警，值班人员根据消防应急方案立即通知所有负责人，以最快速度赶到龙城大厦。[疏散人员规范用语]女士们、先生们，您所在的楼层发生火警，请马上撤离现场。请大家不要惊慌，不要拥挤，从这里的消防楼梯往下走，尽快疏散到广场。请各位女士脱掉高跟鞋，以防摔跤。[对讲机规范用语]例一：人与人之间的通话：甲（呼叫方）：乙××，乙××，听到请回答。乙（呼叫方）：听到，请讲。双方在通话结束时要说“完毕”例二：岗与岗之间的通话：A（呼叫岗）：B岗，B岗，听到请回答。B（呼叫岗）：听到，请讲。双方在通话结束时要说“完毕”[消防广播方案]嘟······女士们、先生们！你所在的楼层发生火警，请各位马上从安全出口撤离，不要使用电梯，听从指挥D0Attentionladiesandgentlemen!Thereisfireonyourfloor.Pleaseuseemergencyexittoevacuateimmediately.Pleasedonotuseelevators.Pleasefollowourinstructions.10.5.2电梯困人事故的应急处理[程序]安保控制中心听到电梯警钟鸣响，以及从中央控制系统或自动控制系统得知电梯故障，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困时，利用电梯对讲机与梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。立即通知主管领导，并在大堂该梯门口树立停用牌。立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工作，并在2个工作日内将《意外报告》报太原龙城大厦主管部门。设备部根据故障原因，立即予以整改，并在2个月将《意外报告》及调查处理情况报太原龙城大厦主管部门和公司管理部。

[应急处理流程图]事故发生监控中心第一责任人设备部切断故障梯电源赶赴事故现场解救被困人员人员被救安慰被困人员保安部赶赴事故现场现场安慰被困人员通知保养单位保养单位赶赴事故现场抢修故障电梯电梯修复处理意见向被困人员致歉，如需则陪同被困人员去医院治疗用对讲系统汇报汇报事故发生监控中心第一责任人设备部切断故障梯电源赶赴事故现场解救被困人员人员被救安慰被困人员保安部赶赴事故现场现场安慰被困人员通知保养单位保养单位赶赴事故现场抢修故障电梯电梯修复处理意见向被困人员致歉，如需则陪同被困人员去医院治疗用对讲系统汇报汇报10.5.3停电事故的应急处理[程序]发生停电事件，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。如属大楼全部断电，设备部立即向供电所查询。如一路断电，则起用备用电源并用联络柜实行切换。如属局部停电，设备部应立即抢修，安保部派员现场维持秩序。由于停电之关系，电梯有可能出现困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序进行处理。如电源于数分钟后恢复，则向太原龙城大厦工作人员作停电原因的解释，否则，设备部主任应将实际情况告太原龙城大厦主管部门，由经理考虑应否疏散等措施。如有需要大楼内之人员撤退，保安员应按消防应急方案处理，协助指引大楼内各人安全撤离。若在非办公时间内遇到停电的情况，任何人都不能擅自进入停电区域内，除非获得保安人员之许可方可进入。若需疏散，当所有人员撤离后，保安巡逻员检查整幢大楼，确证所有人已安全离开。监控中心对整个事件作出记录，会同设备部记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。检修完毕恢复供电前，设备部应通知管理处、安保及其他部门关闭所有设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备部检查各有关设备，保证所有设备正常运作。事件结束后，设备部在2个工作日内将详细情况报太原龙城大厦和公司管理部，如存在管理问题，应提出纠正和预防措施。

[停电事故应急处理流程图]供电局停电发生BA控制室第一责任人设备部检查断电情况一路停电全部停电局部故障停电起用备用电源倒闸操作切换联络柜送电起动发电机送应急电源组织抢修恢复供电查明原因供电局恢复BA控制室设备部倒闸操作切换联络柜送电第一责任人汇报汇报汇报汇报向供电局询问情况汇报供电局停电发生BA控制室第一责任人设备部检查断电情况一路停电全部停电局部故障停电起用备用电源倒闸操作切换联络柜送电起动发电机送应急电源组织抢修恢复供电查明原因供电局恢复BA控制室设备部倒闸操作切换联络柜送电第一责任人汇报汇报汇报汇报向供电局询问情况汇报10.5.4触电事故的应急处理[程序]发现立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其他危险行为的发生。通知客户中心人员赶赴现场。设备人员切断现场电源后，立即实施抢救，以后程序同上述急症病人处理程序。事件结束后，设备人员及时查明触电原因，如存在隐患，提出纠正和预防措施，立即进行整改。10.5.5突发性水浸事故处理[程序]当接到报告后，立即告知安保中心。安保中心接到爆管浸水信息，立即电告就近保安赶赴现场维持秩序，立即通知太原龙城大厦主管部门、设备部、保洁部、服务部人员赶赴现场，通知仓库准备排水工具送交现场。第一责任人立即担当现场指挥，统一调分派人员。设备人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门，打开系统卸压阀（如喷淋系统末端放水阀）保护其他设施设备、防止进一步扩大事件，防止因浸水产生触电事故，并将电梯手动提升至水浸区域以上楼层。如附近有机房、变电局等重要场所，则要采用堵、排等方式，防止浸水至这些重要场所。保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。安保人员维持好现场秩序，防止有人进行破坏活动。服务人员对现场业主进行安慰，避免引起业户投诉。排水结束，设备人员迅速查明原因，立即实施修复，并将过程向主管汇报。提出纠正和预防措施。10.5.6强烈大风的应急处理[程序]接到、获得有关大风等信息后，通知各部应做好预防措施。设备部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面