红色文化创意旅游城前期策划方案109

井冈山山市新新城区区拿山山乡地地块【红色文文化创创意旅旅游休休闲城城项目目前期期可行行性分分析及及策划划方案案】思维总总纲1.总论

项目概况

可行性研究的方法和程序

可行性研究的原则2.项目发展背景

旅游业发展背景

区位与交通分析

城市规划与发展分析城市经济与社会发展分析小结3.项目可借鉴案例

休闲旅游地产概念

借鉴案例4.项目认知及市场定位

项目立足点

项目形象策划

项目形象定位

项目承载功能

项目开发特色5.市场营销

市场分析概述

营销策略

营销方式

营销渠道建设

节庆活动营销6.投资估算与资金筹措

项目投资

资金来源和融资建议

项目筹资策略7.项目社会评价对社会经济的影响分析对生态环境的影响分析对社会文化的影响分析对旅游城镇建设影响分析项目远景展望8.项目风险分析

风险概述

风险因素识别

风险分析

防范风险措施9.结论1.总论论1.1项目概概况1.3可行性性研究究的原原则1.2可行性性研究究的方方法和和程序序思维细细图项目名名称拿山乡乡红色色文化化创意意旅游游城项目承承办单单位江报地地产、江西泰泰洋投投资发发展有有限公公司1.1项目概概况项目拟拟建地地区概概况项目位位于江江西省省井冈冈山市市，井井冈山山市地地处江江西省省西南南部，，湘赣赣两省省交界界的罗罗霄山山脉中中段。。全市市现辖21个乡镇镇场和和街道道办事事处，，总人人口15.8万余人人，总总面积积为1308.58平方公公里。。井冈冈山整整个地地势中中部高高四周周低，，冈上上多井井状盆盆地，，以山山地为为主，，是典典型的的山区区城市市。井冈山山作为为中国国革命命的第第一个个根据据地，，具有辉辉煌的的历史史，绮绮丽的的自然然风光光，革革命人人文景景观交交相辉辉映，，浑然然一体体，是是一个个集风风光旅旅游、、传统统教育育于一一身的的理想想旅游游避暑暑胜地地。井冈山山是第第一批批国家家重点点风景景名胜胜区、、国家家级自自然保保护区区、全全国爱爱国主主义教教育基基地和和国家家园林林城、、“中中国旅旅游胜胜地四四十佳佳之一一”、、“中中国优优秀旅旅游城城市””和国国家5Ａ级风风景旅旅游区区。井井冈山山旅游游资源源丰富富，品品位高高、知知名度度大、、震撼撼力强强、组组合条条件好好，““红””、““绿””相映映的革革命人人文景景观与与秀美美的自自然风风光融融为一一体。。具有有发展展旅游游产业业不可可多得得的自自然秉秉赋。。这在在全国国重点点风景景名胜胜区是是独一一无二二的，，是“中国国红色色旅游游第一一城””和“全国国红色色旅游游第一一品牌牌”。项目拟拟建地地区和和地点点项目用用地概概况项目位位于井井冈山山市新新城区区，北北临井井冈山山市政政府，，南至至火车车站，，西至至物流流中心心、东东至井井泰大大道，，项目目用地地总面面积约约为400亩。项目建建设内内容项目用用地总总面积积约为为400亩，拟拟打造造成一一个集集旅游休休闲度度假、、高端端商务务会议议、高高尚人人文居居住、、红色色主题题文化化、特特色购购物休休闲于一体体的综综合性性红色色文化化创意意旅游游城。。对项目目地块块进行行实地地调研研，了了解项项目概概况；；实地考考察竞竞争项项目及及区域域内重重点资资源情情况；；和相关关负责责人与与消费费者进进行深深度访访谈；；收集项项目背背景、、环境境相关关的数数据与与资料料；收集项项目潜潜在客客源的的需求求及偏偏好数数据；；综合分分析并并提出出项目目的产产业设设计与与产品品内容容；科学论论证并并得出出项目目发展展目标标与定定位；；报告成成文。。1.2可行性性研究究的方方法和和程序序可持续续发展展的原原则坚持以以科学学发展展观为为指导导，遵遵循旅旅游经经济的的内在在发展展规律律，培培育资资源节节约型型、环环境友友好型型的绿绿色旅旅游体体系。。强调调“保保护是是最明明智的的开发发，开开发是是最好好的保保护””，对对于珍珍贵的的、不不可再再生的的旅游游资源源，处处理好好开发发与保保护的的关系系，坚坚持以以有效效保护护核心心旅游游资源源和环环境为为前提提，综综合考考虑经经济效效益、、社会会效益益和环环境效效益，，以保保证旅旅游业业得到到可持持续发发展。。在不不同的的发展展阶段段，确确定不不同的的发展展目标标，明明确相相应的的开发发对象象和开开发程程度，，留有有发展展余地地。加加强资资源保保护和和生态态环境境建设设，实实现旅旅游业业的可可持续续发展展。1.3可行性性研究究的原原则本项目目地的的发展展要高高度整整合现现有资资源，，使各各类资资源在在旅游游业的的发展展过程程中错错落分分工、、差异异开发发，形形成合合力、、整体体成长长。唯唯有对对资源源进行行充分分整合合，才才能形形成规规模，，创造造具有有影响响力的的旅游游产品品；才才能避避免散散小、、重复复的旅旅游产产品恶恶性竞竞争造造成区区域旅旅游整整体利利益流流失；；才能能打造造本项项目的的旅游游品牌牌效应应，达达到搭搭建新新的融融资平平台，，吸引引新的的资本本投入入的目目的。。资源整整合原原则市场导导向原原则坚持以以旅游游市场场需求求为导导向，，以红红色旅旅游产产品开开发为为核心心，以以塑造造项目目地对对旅游游消费费者的的核心心吸引引力为为准则则，进进行深深度挖挖掘、、个性性包装装，把把本地地块建建设成成一个个有强强大吸吸引力力、能能够产产生巨巨大经经济效效益和和社会会效益益的综综合性性旅游游目的的地。。突出特色原则则鲜明的红色特特色是旅游目目的地的吸引引力所在。本本项目力求寻寻找并对接好好区域红色旅旅游资源、旅旅游产品和旅旅游形象的独独特性，将项项目建设成为为具有鲜明特特色的商务、、会务、度假假、旅游目的的地，使之成成为江西红色色文化第一站站以及红色文文化对外展示示的窗口。统筹协调原则则报告以科学发发展观和可持持续发展理论论为指导，以以实现社会、、经济和环境境的可持续发发展为根本目目标，针对项项目地的实际际情况，规划划特别强调城城乡统筹、社社区发展、资资源开发与环环境保护的协协调关系。2.项目发展背景景2.1旅游业发展背背景2.3城市规划与发发展分析2.2区位与交通分分析2.5小结2.4城市经济与社社会发展分析析思维细图国内旅游业发发展概况根据权威数据据显示，2010年，我国旅游游业三大市场场实现了全面面恢复并较快快增长。国内内旅游人数达达21亿人次，比上上年增长10.6%；国内旅游收收入1.26万亿元，增长长23.5%；入境旅游人人数1.34亿人次，增长长5.8%；入境过夜旅旅游人数5566万人次，增长长9.4%；旅游外汇收收入458亿美元，增长长15.5%；出境旅游人人数5739万人次，增长长20.4%；全国旅游业业总收入1.57万亿元，增长长21.7%。与此同时，，国内旅游呈呈现了以下几几个特点：2.1旅游业发展背背景“当地人游当地地”比重大。。由于国内旅游游总体发展趋趋势和长假期期调整等因素素的影响，郊郊区游、省内内游和区域内内游的数量大大大增加，而而跨省、市的的远程旅游增增幅有所降低低。“十一”长假假火爆异常。。自从长假期制制度实行以来来，“十一””长假几乎都都是每年国内内旅游最为集集中的时间。。与此同时时，2008年是“小黄金金周”（即围围绕新确定的的清明节、中中秋节和端午午节的3天假期）启动动的第一年，，这样的短假假期虽然使长长距离旅游有有所减少，但但却大大带动动了省域内、、城市郊区的的短途旅游、、乡村旅游和和自驾车旅游游。特色旅游的竞竞争力增强。。近年来深受各各地政府和业业界重视的乡乡村旅游、红红色旅游、冰冰雪旅游、自自驾车旅游以以及与体育休休闲相关的旅旅游产品得以以长足发展，，赢得了越来来越多旅游者者的青睐。江西旅游业发发展概况“十一五”期间间，江西省旅旅游产业有了了长足进步，，旅游业逐步步由粗放开发发期走向发展展期，由事业业接待型走向向经济产业型型，全面推进进重点旅游区区（线、点）），以及食、、住、行、游游、购、娱六六大要素系统统建设，旅游游客源不断拓拓展，旅游经经济体制和运运行机制发生生深刻变化，，旅游产业规规模明显扩大大，各个旅游游环节都迈向向新的阶段。。根据权威数据据显示，截至至2010年11月13日,江西年度旅游游接待总人数数首次突破1亿人次,旅游收入756.91亿元,与2005年相比,均增长了1倍以上,完成了“十一一五”计划目目标的108%和123.2%。其中，红色旅旅游引领全国国，“十一五五”期间，全全省红色旅游游累计接待游游客达1.7亿人次，红色色旅游综合收收入累计达1194亿元。某种程程度上而言，，旅游业已成成为江西省国国民经济新的的增长点和支支柱产业。同同时，旅游业业发展带动了了交通、商贸贸、饭店、餐餐饮、文化、、体育、信息息、物流、休休闲等服务业业的发展，为为工业、农业业提供了新的的市场空间，，推动了房地地产发展和新新型社区建设设，促进了生生态环境和文文化遗产的保保护。“十二五”期间，江西全全省旅游行业业将围绕“红色摇篮·绿色家园·观光度假休闲闲旅游胜地”总体定位,全力打造“中国红色旅游游首选地、国国际生态旅游游必选地、世世界观光度假假休闲旅游胜胜地”3大品牌,加快赣北鄱阳阳湖生态旅游游区和赣中南南红色经典旅旅游圈、赣西西绿色精粹旅旅游圈建设，，着力打造以以“四大名山（庐庐山、井冈山山、三清山、、龙虎山）、、四大摇篮（（中国革命摇摇篮井冈山、、人民军队摇摇篮南昌、共共和国摇篮瑞瑞金、中国工工人运动摇篮篮安源）等为为重点的旅游游目的地体系系。力争建设设成为红色旅旅游强省、生生态旅游名省省、旅游产业业大省。在“三个基地地、一个后花花园”的江西西定位战略中中，紧扣把江江西建设成为为“沿海经济发发达地区居民民休闲旅游的的后花园”的发展战略，，以“花园江江西”作为全全省旅游产业业发展定位，，进一步完善善和提升“红红色摇篮，绿绿色家园”的的整体旅游形形象。江西山清水秀秀，旅游资源源相当丰富，，这里有世界文文化景观庐山山、革命摇篮篮井冈山、道道教祖庭龙虎虎山、江南第第一仙峰三清清山、月亮之之城中国宜春春明月山、东东江源头三百百山、云中胜胜境武功山、、珍禽王国鄱鄱阳湖、世界界瓷都景德镇镇、英雄城南南昌、南国宋宋城赣州、红红色故都瑞金金、中国药都都樟树、中国国最美的乡村村婺源、千古古第一村流坑坑等等，还有有羽仙飘临的的仙女湖。江西是旅游资资源大省，但但绝不是旅游游产业强省。。据有关资料显显示，江西省省的旅游资源源丰富且有特特色，在全国国排名前10位，而以创历历史纪录的2010年游客突破1亿人次、总收收入818.32亿元计算，排排名则在21位。这巨大的的“剪刀差””说明，江西西省旅游业远远没有做强、、做大、做优优，有着极大大的挖掘潜力力,要加快省旅游游业的发展，，亟需从整体体上提高旅游游开发水平，，开发高水准准、高品质的的旅游项目，，撬动区域旅旅游的新发展展。井冈山市旅游游业发展概况况井冈山市是第一批国家重重点风景名胜胜区、国家级级自然保护区区、全国爱国国主义教育基基地和国家园园林城、“中中国旅游胜地地四十佳之一一”、“中国国优秀旅游城城市”和国家家5Ａ级风景旅游游区。近年来，城城市基础设施施建设的加强强和城市环境境面貌的改善善，为提升井井冈山市的旅旅游环境吸引引力和城市吸吸引力创造了了便利条件。。近年来，该市市审时度势，，适时提出了了“高举红色旗旗帜、做足绿绿色文章、彰彰显家园魅力力”的旅游发发展战略。旅游业总体发发展状况呈上上升趋势，旅旅游综合接待待能力和档次次显著提升，，旅游产业规规模不断扩大大呈现加速发发展的良好态态势。据不完完全统计，截截至2010年，井冈山的的星级宾馆已已由2000年的4家增加到24家，其中6家四星，14家三星，总床床位达1.7万余张；旅行行社10家，直接从事事旅游接待、、旅游餐饮、、旅游服务的的人员达3.5万人，占全山山总人口的22%，人均年收入入达24000元。2010年共接待游客客453.61万人次，实现现旅游总收入入33.24亿元，较上年年分别增长10.1%和12.1%，门票收入稳稳定在亿元大大关之上。2011年以来，井冈冈山以建党90周年为契机，，据最新权威威数据公布，，截至7月8日，井冈山今今年门票收入突破亿元，接接近去年全年年水平。井冈山作为“中国优秀旅旅游城市”和和国家5Ａ级风景旅游游区，旅游资源数数量丰富，但但也较零散。。据不完全统统计，井冈山山风景区分为为11个景区，76处景点，460多个景物景观观。旅游资源源区域空间组组合状况良好好，景区以红红色人文旅游游资源占绝对对优势，边缘缘地区和腹地地地区以自然然风光为主、、地文景观类类、生物景观观类优势明显显。与国内其他中中部地区城市市比较，井冈冈山市旅游业业的发展存在在明显的差距距。无论是国国内旅游还是是入境旅游，，其旅游人数数与旅游经济济收入总量都都偏小；旅游游产品以红色色旅游观光为为主，适合时时代要求的特特色旅游项目目比较匮乏，，新区还尚未未有标杆性、、高品位的旅旅游目的地，，这也成为本本项目发展的的重要因素。。区位分析宏观区位上看看，井冈山位位于江西省西西南边陲，南南靠广东、港港澳等经济发发达省区，东东邻福建、浙浙江等沿海发发达省份，与与上海、北京京等发达城市市有铁路、航航空线相通。。井冈山与长江三角洲、、珠江三角洲洲等发达地区经济济距离适中，，市场前景广广阔，因此，，该区域范围围内的旅游项项目的打造也也极具战略意意义。微观区位上看看，项目位于于井冈山市新城城区，北临井冈山山市政府，南南至火车站，，西至物流中中心、东至井井泰大道，项项目用地总面面积约为400亩，周边地形形平坦，地势势平缓，区域域内水系发达达，北面有拿拿山河纵贯而而过。2.2区位与交通分分析交通分析由于本项目的的区位关系，，项目地的外外部交通基本本上依托井冈冈山市和吉安安市的交通网网络。目前，，井冈山市交交通设施建设设在逐步完善善，形成了““快捷畅通、、四通八达””的公路、铁铁路和航空网网，极大地提提高了项目的的可达性。公路交通方面面，随着泰井井高速公路的的建成和通车车，使上井冈冈山的交通得得到很大的改改善。江西省省南昌、吉安安、泰和等地地每天都有长长途汽车开往往井冈山，都都可以通过赣赣粤高速、泰泰井高速直达达井冈山市（（茨坪）风景景区，遂川方方向也有长途途汽车直达茨茨坪。另外，，从赣州以及及湖南长沙，，可以分别通通过遂川和宁宁冈等地进入入井冈山。铁路交通方面面，京九铁路路在井冈山设设有停靠站点点，通往上海海、北京、广广州、南京等等多条铁路干干线在市内越越境而过，部部分大城市已已经开通了井井冈山旅游专专列，从这些些地方出发到到井冈山都很很方便。航空交通方面面，距井冈山山约80公里的井井冈山机机场已经经开辟了了直达国国内多个个城市的的航空班班线，项项目地靠靠近井冈冈山机场场，距机机场高速速路口仅仅半小时时车程，，这为项项目地输输送远程程客源提提供了十十分有利利的条件件。城市中长长远期规规划分析析井冈山市市城区原原本所在在地是地地处井冈冈山风景景名胜区区中心景景区的茨茨坪，但但随着红红色文化化旅游的的发展，，景区建建设与城城市建设设争夺用用地情况况日益突突出。茨茨坪作为为井冈山山市党政政机关所所在地、、城市居居民生活活区，与与景区周周边生态态环境保保护的要要求不相相适应，，既限制制了城市市的发展展空间，，又制约约了旅游游接待规规模的扩扩大。因此，“十五””期间井井冈山市市与宁冈冈县合并并设立新新的井冈冈山市，，其城区区的政府府行政职职能、城城市生活活职能等等统一搬搬迁至厦厦坪、拿拿山一带带，建设设新城。。茨坪则则作为旅旅游接待待中心和和主要景景区，龙龙市为接接待次中中心、主主要景区区和边贸贸重镇。。根据井冈冈山市中中长远期期城镇规规划体系系，将形形成以新城区区为中心心，以茨茨坪、龙龙市为两两翼，以以319国道和白白厦公路路（从龙龙市经古古城、鹅鹅岭至新新城区））为环形形发展主主轴的城城镇体系系空间结结构。2.3城市规划划与发展展分析新城区建建设将保保持良好好的生态态环境和和自然景景观，形形成山、、水、城城一体的的城市格格局特色色，建设设一个与与自然融融合的，，多样化化的城市市环境，，城市绿绿地系统统与周边边山林、、农田大大的绿色色背景相相呼应。。规划采采用核心心扩散式式布局结结构。围围绕中央央绿地布布置的行行政中心心、市民民中心和和游客中中心共同同构成城城市中心心区，环环绕城市市中心区区布置居居住用地地、工业业用地等等。城区区由三个个组团构构成，组组团之间间由三条条城市绿绿轴分隔隔。城区居住住用地以以二类居居住用地地为主，，在其北北部缓坡坡地及319国道以以南地地区可可结合合地形形条件件适量量安排排一类类居住住用地地；围围绕中中央绿绿地分分别布布置行行政中中心、、市民民中心心、游游客中中心，，共同同构成成新城城区城城市公公共活活动中中心区区；新新城区区商业业、金金融、、服务务设施施主要要安排排在市市民中中心和和游客客中心心内，，以集集中布布局形形式为为主，，结合合地形形在市市民中中心内内安排排步行行商业业街，，在游游客中中心内内安排排旅游游工艺艺品一一条街街，形形成富富有特特色的的购物物、游游憩、、休闲闲相结结合的的空间间；井井冈山山市是是国家家级风风景名名胜区区，城城市性性质为为生态态旅游游城市市，新新城区区内不不宜发发展过过多的的工业业用地地，规规划在在东部部组团团和厦厦坪的的北部部各集集中布布置一一片工工业用用地，，主要要安排排旅游游工艺艺品制制造、、电子子和高高新技技术为为主的的工业业项目目；在在东部部组团团城市市外环环路的的内侧侧布置置一处处集中中仓储储用地地，与与货物物流通通中心心共同同构成成全市市的物物资存存储、、货物物转运运中心心。届时，，以厦厦坪、、拿山山为基基础建建立的的井冈冈山新新城区区将成成为全全国革革命传传统教教育基基地，，生态态旅游游城市市，井井冈山山市的的政治治、经经济、、文化化中心心。城市人人口发发展分分析井冈山山市是是新兴兴的城城市，，人口口基础础薄弱弱，截截止到到2005年，井井冈山山市城城市人人口3万人，，城市市建设设用地地351公顷，，面临临着茨茨坪搬搬迁至至新城城区和和原有有拿山山、厦厦坪两两个乡乡镇居居民征征地后后的居居民居居住问问题。。而到2020年，预预计井井冈山山市城城市人人口达达8万人，，城市市建设设用地地953公顷，，如以以现有有全市市人口口15.8万人计计算，，则城城镇化化率将将达到到50%以上，，随着着城市市化进进程的的加剧剧，大大量人人口的的涌入入，加加上之之前原原有居居民居居住问问题的的矛盾盾，将将使得得住房房问题题成为为城市市建设设发展展中急急待解解决的的首要要问题题之一一，因因此，，市场场上急急需要要大量量高品品质的的与井井冈山山市红红色生生态旅旅游城城市形形象相相匹配配的住住宅面面市，，在建建设新新兴都都市的的同时时，更更满足足人群群日益益增长长的生生活需需求和和物质质需求求。地区生生产总总值分分析2010年，井井冈山山市实实现地地区生生产总总值31.1亿元，，增长长率四四年来来均保保持在在14%左右的的速度度，发发展形形势喜喜人。。地区区生产产总值值的稳稳步提提升，，势必必加速速城市市化进进程的的步伐伐，为为建设设新型型城市市、扩扩大城城市规规模及及提升升城市市品质质都提提供了了良好好的发发展基基础。。2.4城市经经济与与社会会发展展分析析三大产产业及及旅游游行业业分析析当前，，井冈冈山市市三大大产业业比值值由09年的13：39.4：47.6调整为为10.94：40.15：48.91，以农农业为为代表表的第第一产产业的的比值值呈明明显下下降趋趋势，，而作作为以以工业业为代代表的的第二二产业业和以以旅游游服务务业为为代表表的第第三产产业比比值有有了长长足的的发展展。究究其原原因，，主要要是近近年来来，井井冈山山市大大力发发展工工业园园区建建设，，吸引引了一一大批批有实实力的的企业业入驻驻；并并且以以井冈冈山特特有的的井冈冈红色色文化化摇篮篮为依依托，，重点点打造造特色色旅游游文化化，吸吸引了了全国国各地地游客客前来来，拉拉动了了当地地的经经济增增长。。可以以预见见，井井冈山山市也也将以以此为为发展展方向向，充充分利利用独独有的的特色色优势势，重重点加加强工工业化化建设设和旅旅游业业发展展。旅游业业作为为井冈冈山重重点发发展的的产业业，近近年来来坚持持以““生态态井冈冈，红红色摇摇篮””为主主题，，克服服了上上海世世博会会、广广州亚亚运会会和经经济危危机等等因素素的影影响，，旅游游经济济继续续保持持逆势势上扬扬的发发展态态势，，在旅旅游人人数和和创收收上，，屡屡屡取得得新高高。良好的的旅游游优势势主题题，使使井冈冈山市市通过过系列列大型型节庆庆活动动，如如国际际杜鹃鹃花节节、共共和国国庆典典、红红色旅旅游高高峰论论坛等等，进进一步步扩大大井冈冈山影影响力力，盘盘活旅旅游特特色，，并统统筹开开展旅旅游“大营营销””。成成立立了30个专职职营销销工作作组和和102个乡镇镇部门门营销销工作作组，，深入入国内内大中中型企企业、、大中中专院院校开开展营营销。。创新新推介介方式式，将将旅游游宣传传、井井冈山山精神神与红红色文文化拓拓展有有机结结合，，陆续续在北北京、、南京京、上上海、、南通通、承承德、、成都都、厦厦门、、澳门门、深深圳、、香港港、惠惠州、、佛山山等地地分别别举行行了旅旅游营营销推推介会会和井井冈山山精神神宣讲讲会，，组团团参加加了成成都、、厦门门、重重庆、、广东东等地地的旅旅游展展览会会。井冈山山在积积极实实行走走出去去战略略的同同时，，更是是内练练基础础功，，强化化旅游游管理和和服务务，完完善旅旅游基基础设设施建建设。。成立立井冈冈山旅旅游区区综合合执法法办公公室，制制定了了旅游游管理理办法法。扎扎实开开展景景区（（点））及窗窗口服服务单单位创创优达达标工作作，精精心实实施“红色色经典典讲解解提升升计划划”，，对导导游员员、接接待员员、讲讲解员进进行了了针对对性培培训。。进一一步加加大世世界““双遗遗产””申报报工作作力度度，目目前已被被列入入国家家“双双遗产产”预预备名名录。。大力力推进进旅游游项目目建设设，提提升旅旅游接待待设施施档次次。全全国青青少年年井冈冈山革革命传传统教教育基基地项项目开开工在在建；；中信（（梨坪坪）国国际会会议中中心项项目有有序推推进；；首家家按五五星级级标准准建设设的中中泰来酒酒店已已竣工工；景景区管管理逐逐步实实现智智能化化和数数字化化；井井冈山山革命命烈士士纪念塔塔保护护改造造、百百竹园园区前前改造造、井井冈山山根据据地烈烈士陵陵园维维修改改造、、井冈山山国家家级自自然保保护区区基础础设施施三期期、五五指峰峰生态态休闲闲度假假景区区续建建工程、、领袖袖峰景景点改改造等等项目目顺利利推进进。人均可支支配收入入分析伴随城市市经济的的蓬勃发发展，井井冈山市市城镇居居民收入入水平不不断提高高，2007-2010年在岗职职工可支支配收入入增长至至15400元/人，同比比增长率率为9.9%。以此速速度正常常发展预预计2011年井冈山山市在岗岗职工人人均可支支配收入入将有望望突破17000元关口。。总体上来来看，在在岗职工工可支配配收入的的持续快快速增长长，一定定程度上上增加了了购买力力，随着着城市居居民对生生活居住住要求的的不断提提高，城城市居民民用于居居住方面面的支出出将会进进一步加加大，这这将在很很大程度度上激活活城市建建设不断断向前的的发展。。社会消费费品总额额分析人民可支支配收入入的提高高，人民民对生活活的需求求已经从从最基本本的生存存需求上上升为改改善型需需求，对对提升生生活有着着强烈的的欲望，，刺激了了社会消消费品总总额的上上升。井冈山市市社会消消费品在在2010年得到了了全面爆爆发，无无论是总总额还是是增长幅幅度双双双都创造造了新高高，分别别为10.92亿元和25.5个百分点点。在城城市规模模不断发发展的今今天，居居民在考考虑居住住的同时时，更需需要与居居住相配配套的商商业消费费来维系系居民日日常的生生活，商商业的需需求在将将在提高高居民生生活中扮扮演更为为重要的的角色。。井冈山市市作为一一个新兴兴的城市市，其经经济发展展起步晚晚，底子子薄，但但近年发发展迅速速；不论论是城市市经济发发展水平平，还是是城市居居民生活活水准方方面都得得到了一一定发展展。作为一个个以红色色文化旅旅游为主主要产业业的城市市来说，，城市的的建设与与发展必必须要遵遵循这一一特色，，形成自自身独特特的优势势，融入入到井冈冈山旅游游环境这这一大产产业链之之中来，，才能在在完善自自身建设设的同时时，更为为构建优优美和谐谐的旅游游资源环环境推波波助澜，，这也就就要求了了本项目目的立足足初衷也也必须建建立在此此基础之之上。2.5小结3.项目可借借鉴案例例3.1休闲旅游游地产概概念3.2借鉴案例例思维细图图旅游地产产房地产业业休闲度假假产业全新的产产业模式式全新的人人居生活活模式全新的产产品消费费模式战略调整整资源整合合产业整合合时间重组组空间重组组产品创新新营销创新新3.1休闲旅游游地产概概念作为背依依井冈山山大市场场环境的的项目，，就决定定本项目目的属性性定位为为特色旅旅游地产产。特色旅游游地产，顾名思思义，就就是以红红色文化化为背景景，整合合旅游、、商务、、休闲资资源，以以观光、教教育、休休闲、体体验等多种形形式为主主的旅游游项目为为依托和和基础，，以优美美的景观观、良好好的配套套为主要要特征的的具有一一定主题题性的房房地产项项目，通通过和特特色旅游游项目的的嫁接与与融合，，互为依依托，相相辅相成成，共同同构成一一个旅居居结合的的、融旅旅游、商商务、爱爱国主义义教育、休闲、、度假、、居住等等诸种功功能于一一体的大大型综合合休闲旅旅游社区区。案例研究究选取全全国范围围内成功功案例，，望通过过比较研研究，为为项目的的成功提提供借鉴鉴和突破破建议。3.2借鉴案例例芙蓉古城城芙蓉古城城集居住住、度假假、休闲闲、投资资于一体体、融合合各种中中国民居居建筑风风格、以以成都地地域文化化为项目目内涵的的老成都都缩影式式的极富富传统色色彩的休休闲度假假社区。。芙蓉古城城主要发发展条件件〖休闲产业业基础〗成都为全全国著名名的休闲闲之都，，休闲旅旅游意识识深入人人心当地休闲闲旅游急急需从低低层次的的消费升升级为具具有文化化陶冶和和精神享享受的休休闲度假假项目城市中产产阶级对对于居住住于休闲闲度假区区的向往往〖传统建筑筑优势〗川西建筑筑作为中中国民居居建筑文文化和符符号辉映映全球芙蓉古城城不仅是是建筑，，更是文文化的传传承，在在文化认认可的同同时打开开了市场场〖文化的集集群推广广〗项目大力力挖掘、、聚集当当地饮食食文化、、童趣文文化、天天府街市市文化、、茶文化化、水文文化、民民风民俗俗文化、、地域文文化，形形成文化化集群将各种文文化转化化为活动动推广，，扩大客客户群体体，聚集集人气〖开发商精精心运作作〗优先发展展地方旅旅游产业业而后启启动房地地产开发发的长线线眼光推出享誉誉全国的的“置信信生活方方式”，，并得到到客户认认可聘用高水水准的物物业管理理公司，，并引入入五星级级的国际际化优质质酒店管管理体系系芙蓉古城城发展条件件：芙蓉古城城以川西西民居、、江苏民民居、云云南民居居、唐风风建筑等等中国民民居建筑风格格为主题题，以成成都休闲闲文化为为内容，，各功能能区以水水系园林林环境间间隔和穿插插，动静静有致，，统一和和谐。芙蓉古城城规划理理念：功能分区传统居住住区特色商业业区文体休闲闲区运动保健健区宾馆会所所区建筑风格格多样，，毗邻生生态观赏赏型温泉泉，环境境静雅特色休闲闲餐饮街街、手工工艺品街街、商业业购物街街等含诗书画画社、青青少年素素质教育育中心、、中心休休闲广场场、MBA学术中心心等设各种运运动场、、中老年年人健康康中心、、诊所等等建生态豪豪华会所所、星级级宾馆、、博物馆馆等芙蓉古城城项目以以川西文文化为灵灵魂，用用深厚的的川西文文化包装装古城，，形成其独特特的休闲闲旅游项项目，成成为城市市旅游热热点，再再开发住住宅地产产项目，，形成热销。。芙蓉古城运运作模式：：文化包装古古城地产项目开开发开发独特的的休闲旅游游项目和配配套设施-川西地域文文化-民风民俗文文化-饮食文化-茶文化-水文化-博物馆-音乐休闲广广场-诗书画社-堂、祠、庙庙宇、私塾、公馆馆-温泉浴、酒酒店等-芙蓉古城居居住区-休闲餐饮商商业街-商业购物街街等丽江悦蓉庄庄以全球高端端人群为目目标客户，，提供集休休闲、度假假、商务、、体验为一一体的中国国最美最奢奢华的休闲闲度假酒店店。丽江悦蓉庄庄主要发展展条件〖休闲产业快快速增长〗旅游形式从从观光型向向休闲、度度假、商务务型转变丽江高端客客群的增多多中国成为世世界舞台的的中心，受受到全球关关注，国外外游客对中中国越发感感兴趣〖丰富旅游人人文资源〗项目周边香香格里拉、、玉龙雪山山的美景和和丽江风情情的为项目目提供了丰丰富的文化化内涵丽江旅游资资源基本适适应客人来来休闲、度度假、商务务、旅游和和探险需求求的条件〖成功的度假假品牌〗悦榕庄作为为悦榕集团团顶级度假假酒店品牌牌已得到世世界认可马尔代夫、、普吉岛等等海滨度假假胜地的悦悦榕庄酒店店为丽江酒酒店作了品品质保障悦榕庄客户户会为项目目提供了丰丰富的客源源〖政府的大力力支持〗丽江市政府府全力支持持旅游产业业发展、升升级在政府的支支持发展下下，丽江已已成为中国国休闲旅游游度假的理理想之地，，产业基础础雄厚，城市发展展需要提升升品位丽江悦蓉庄庄发展条件件：丽江悦榕庄庄规划理念念：以丽江古城城的建筑风风格融合五五星级的现现代化酒店店设施，营营造优雅浪浪漫的度假假风格，让让客人沉浸浸在欢愉中中，离开的的时候确保保得到“元气”的的补充。丽江悦榕庄庄运作模式式：顶级度假酒酒店品牌导导入，占领领中国顶级级休闲度假假酒店地位位，形成品品牌影响力力，后期开开发推出产产权式酒店店。地产项目开开发打造中国顶顶级休闲度度假酒店世界顶级酒酒店品牌导导入-悦榕庄国际际顶级度假假酒店品牌牌-马尔代夫、、普吉岛等等海滨度假假胜地的悦悦榕庄酒店店形象招牌牌-中国国内顶顶级度假酒酒店-花园式别墅墅酒店-室外温水按按摩浴池、、私人泳池池、护疗亭亭-丽江悦榕SPA会所等-酒店扩建-产权式酒店店别墅开发发李公堤李公堤是中中国最大的的内城湖泊泊苏州金鸡鸡湖中唯一一的湖中长长堤，全长长1400米。系光绪绪年间元和和县令李超超琼所建。。现已打造造成为建筑筑面积近二二十万平方方米的现代代苏州首席席滨水休闲闲娱乐区，，该项目已已成为苏州州城市发展展的新热点点和新亮点点。李公堤主要要发展条件件〖城市产业升升级换代的的外部因素素〗所在区域未未来成为承承接和优化化古城区服服务业扩散散的功能，，延伸和强强化服务业业对外辐射射力打造城市型型休闲度假假水城的整整体要求〖中西合并建建筑优势〗一期保留了了传统的苏苏州民居形形态，多座座小桥串联联各岛，苏苏州古园林林式布局，，灰、白、、黑三色的的主色调，，尽显江南南水乡神韵韵二期水巷邻邻里由18栋独立欧式式建筑组成成，以独具具魅力的欧欧陆风尚建建筑与新古古典主义道道桥亭台的的巧妙结合合。〖文化的集群群推广〗建筑规划与与景观规划划相得益彰彰，并依托托深厚的历历史背景及及文化底蕴蕴，为商业业注入流动动的文脉，，形成文化化集群将各种文化化转化为活活动推广，，扩大客户户群体，聚聚集人气〖开发商的精精心运作〗整体规划、、分期开发发，前期开开发以餐饮饮作为主题题商业，加加速带动客客流，聚集集人气择商引资，，与品牌商商家树立长长期合作、、永续经营营的共识李公堤发展展条件：李公堤规划划理念：分期开发，，形成错位位定位的规规划理念，，既相互承承接又相互互补充；区区域动、静静分离，烘烘托良好的的商业氛围围；同时依依托深厚的的历史背景景及文化底底蕴，打造造成为城市市休闲度假假的天堂。。一期国际风风情商业水水街。定位：集高高端特色餐餐饮、娱乐乐及观光、、休闲、文文化为一体体的国际风风情商业水水街。二期水巷邻邻里。定位：滨湖湖休闲娱乐乐时尚特区区。三期望湖角角。定位：半岛岛临湖，绝绝版休闲商商业领地。。李公堤运作作模式：顶级度假酒酒店品牌导导入，占领领中国顶级级休闲度假假酒店地位位，形成品品牌影响力力，后期开开发推出产产权式酒店店。国际风情商商业水街导导入滨湖休闲娱娱乐时尚特特区半岛临湖绝绝版休闲商商业领地形成局部爆爆发点，积积聚人气针对不同消消费群体扩扩大客源绝版地段、、收官之作作、实现价价值最大化化-主题性酒吧吧、音乐餐餐厅、咖啡啡吧、DISCO及特色餐饮饮等为主。。-集高档餐饮饮、SPA生活馆、商商务会所、、休闲酒店店等于一体体，主要针针对商务人人群和VIP人士-以白领、青青年人为主主要目标消消费群体，，引进DISCO、KTV等大型娱乐乐、酒吧及及休闲餐饮饮等丰富业业态，突出出夜店特色色，做足月月光经济-借助区域绝绝版地块的的优势，打打造集高档档度假酒店店、精英企企业会所、、餐饮、娱娱乐、特色色零售等为为一体的休休闲商业胜胜地4.项目认知及及市场定位位4.1项目立足点点4.3项目形象定定位4.2项目形象策策划4.5项目开发特特色4.4项目承载功功能思维细图由前文数据据分析可知知，中国的的旅游业日日益兴旺，，并且旅游游业的形态态逐渐向高高端市场（（休闲、度度假等）发发展。在旅旅游业大的的市场环境境和政府政政策的导向向下，中国国现今的红红色旅游也也得到快速速的发展。。井冈山的的旅游业已已经迎来了了高速发展展机会。同同时，与旅旅游业相关关的行业也也会快速发发展，旅游游业将促使使井冈山的的经济快速速上升。井冈山同时时具备了红红色旅游和和绿色旅游游两种资源源，并且在在全国市场场上少有竞竞争对手。。在全国范范围内，““红色旅游游”地位能能与井冈山山媲美的有有延安、韶韶山、瑞金金等地，““绿色旅游游”名气胜胜于井冈山山的就多不不胜数，但但是两者兼兼备可与井井冈山相比比的几乎没没有：要么么有“红色色旅游”资资源的地方方没有绿色色旅游资源源优势；要要么有“绿绿色旅游””资源优势势的缺乏““红色旅游游”资源；；再就是两两者兼备的的则名气不不足，在地地位上无法法与井冈山山相提并论论。4.1项目立足点点同时从全国国区域上看看，井冈山山所属地江江西省处于于珠三角和和长三角的的衔接处，，并且属于于泛珠三角角范围内。。但是现今今江西省的的经济水平平远远落后后于周边发发达省市，，在经济上上是一个洼洼地，故将将受到发达达省市的直直接经济辐辐射。井冈冈山市是江江西省西南南部的门户户，在区位位上更占据据优势，加加上自身独独特的旅游游资源和政政府政策的的支持，其其经济必将将得到巨大大飞跃。而且，根据据井冈山新新城区的规规划，厦坪坪、拿山新新城区将着着力打造成成为井冈山山市的政治治、经济、、文化中心心。并且以以之为基础础建立的井井冈山新城城区将成为为辐射全国国的革命传传统教育基基地，生态态旅游城市市！伴随着旅游游业竞争的的日趋激烈烈，旅游形形象正日益益成为旅游游目的地生生存竞争的的关键性因因素。好的的旅游形象象，是一笔笔巨大的无无形资产，，对外可以以提升城市市旅游在国国际、国内内市场的竞竞争力和吸吸引力，对对内可以提提高旅游目目的地整体体素质，实实现可持续续发展。纵观国内外外，新加坡坡的“非常常新加坡””、香港的的“爱在此此、乐在此此”、广州州的“一日日读懂两千千年”等主主题突出、、特色鲜明明的形象给给当地旅游游业和经济济带来巨大大的繁荣和和发展。因因此，一个个总体旅游游形象一旦旦形成，并并广为人知知，就将成成为巨大的的吸引力。。4.2项目形象策策划本项目位于于井冈山市市拿山新城城区核心地地段，北临临井冈山市市政府，南南至火车站站，西至物物流中心、、东至井泰泰大道，项项目用地总总面积约为为400亩。本项目有良良好的生态态环境，鲜鲜明的红色色旅游文化化主题，以以及地处井井冈山新城城区现代时时尚的休闲闲度假旅游游产品体系系，因此，，该项目总总体形象的的确定，将将准确把握握好资源、、文化与产产品的特色色，提炼旅旅游形象的的基础理念念，再根据据旅游形象象定位应遵遵循的主题题性、独特特性、整体体性、针对对性等基本本原则，进进而确定其其总体形象象与细分市市场形象。。4.3项目形象定定位据此，项目目运作过程程中，将依依托井冈山山得天独厚厚的红色资资源优势，，结合井冈山山市目前的的旅游业发发展状况和和现有旅游游资源、旅旅游设施等等因素，以建设“江西红色色旅游文化化第一站””为目标，围围绕“红色、独独特、人文文、国际”主题，拟打打造成一个个以“红色文文化”为依依托，以““旅游产业业+创意产业”为鲜鲜明旗帜的集旅游休休闲度假、、高端商务务会议、高高尚人文居居住、红色主题娱娱乐、创意意产业、购购物休闲于于一体的综综合性红色文化创创意旅游城！藉此机会会，极力打打造一个能能够名扬世世界的红色色文化宣扬扬基地和展展示窗口，，把红红色文文化通通过这这一载载体推推向世世界。。纵向竞争层层级——区域内内区域外外全国项目核核心竞竞争力力打造造功能复复合度假体体验资源整整合度假销销售物物业核心资资源开开发以项目目的核核心资资源进进行深深度开开发，，形成成度假假项目目核心心的竞竞争力力周边资资源的的整合合，形形成更更多的的休闲闲体验验点，，扩大大度假假竞争争力的的广度度在客户户度假假体验验上作作足文文章，，获得得客户户充分分的体体验感感受在进程程中结结合度度假物物业的的开发发和销销售依托资资源的的开发发，连连同会会议、、疗养养、观观光、、购物物、美美食等等形成成完整整的度度假产产业链链条项目核核心驱驱动力力打造造依据项项目定定位，，本案案的目目标市市场及及可承承载功功能可可涉及及：1.江西文文化旅旅游产产品集集散地地和展展示窗窗口江西物物华天天宝，，乃文文化大大省。。本案案立意意作为为江西西的独独特文文化名名片，，所展展示及及代表表的不不仅仅仅是井井冈山山红色色文化化。景景德镇镇的陶陶瓷文文化、、赣州州的客客家文文化、、抚州州和萍萍乡的的傩文文化、、吉安安的青青铜文文化……无一不不流淌淌着着着江西西文化化的魅魅力和和生命命力所所在！！在全国国大力力提倡倡发展展创意意产业业的背背景下下，省省委书书记苏苏荣在在全省省文化化体制制改革革和文文化产产业工工作会会议上上强调调：：“江江西的的发展展离不不开文文化产产业的的支撑撑，江江西的的崛起起离不不开文文化产产业的的振兴兴。””要将将文化化产业业作为为我省省战略略性、、支柱柱性产产业来来培育育。要要建设设一批批设施施完备备、功功能齐齐全、、辐射射力大大的文文化产产业示示范基基地和和园区区，打打造一一批具具有较较大影影响力力、广广泛知知名度度的文文化品品牌。。4.4项目承承载功功能本案不不是简简单地地营造造一个个商业业的经经营场场所，，更是是铸造造为江江西文文化艺艺术精精华的的研发发、展展示、、交易易、零零售、、培训训的创创意平平台，，使得得本项项目的的文化化产业业成为为一个个完整整形态态，构构成呈呈现江江西文文化艺艺术的的创意意高地地。以以经营营井冈冈山土土特产产、古古玩、、根雕雕、及及旅游游纪念念品为为主，，同时时展示示江西西的历历史文文化及及各地地特色色代表表产品品，提提供对对外文文化交交流平平台，，引领领文化化消费费潮流流。以以多元元化文文化旅旅游商商业业业态链链，制制造浓浓郁商商业及及文化化氛围围，使使来井井冈山山的游游客有有着更更广阔阔的选选择面面，同同时对对江西西文化化有着着更为为全面面深入入的认认知和和了解解。2.江西创创意产产业展展示平平台自2004年以来来，我我国政政府为为了扶扶持创创意产产业的的发展展，相相继出出台了了一系系列的的产业业优惠惠政策策，明明确提提出要要大力力发展展创意意产业业。2009年，国国务院院正式式下发发《文化产产业振振兴规规划》，标志志着文文化产产业已已上升升为国国家战战略性性产业业。文文化创创意产产业成成为我我国经经济增增长新新引擎擎之一一，以以新理理念和和新模模式推推动各各行业业发展展。当当年，，创业业产业业创造造了中中国17%的GDP。2010年3月26日，财财政部部、文文化部部、广广电总总局、、新闻闻出版版总署署、银银监会会、证证监会会和保保监会会等九九部委委联合合发布布了《关于金金融支支持文文化产产业振振兴和和发展展繁荣荣的指指导意意见》。《指导意意见》是近年年来金金融支支持文文化产产业发发展繁繁荣的的第一一个宏宏观金金融政政策指指导文文件。。创意产产业成成为我我国经经济增增长的的重要要战略略产业业之一一，给给我国国部分分城市市带来来了巨巨大的的经济济效益益，全全国各各地都都对创创意产产业制制定了了各种种扶持持政策策。井冈山山依托托特有有的““红色色文化化根据据地””及众众多得得天独独厚的的旅游游资源源，以以及其其在全全国范范围内内的影影响力力，具具备了了发展展文化化创意意产业业的先先天优优势条条件，，具有有巨大大的发发展潜潜力和和空间间。但但文化化创意意产业业在井井冈山山尚属属市场场空白白点。。本项目目定位位为个个性化化的文文化创创意产产业园园，引引入艺艺术装装饰品品、瓷瓷器、、玉器器、民民间艺艺术家家、原原创工工作室室、中中国民民间绘绘画乐乐器培培训等等业态态，并并重点点吸引引具有有国家家或地地区影影响力力的创创意产产业项项目、、品牌牌艺术术品项项目，，既能能摆脱脱旧有有的商商业模模式，，又能能走出出一条条差异异化创创新的的商业业之路路。同同时将将井冈冈山市市的创创意文文化产产业水水平提提到一一个新新的台台阶。。3.红色文文化研研讨基基地该基础础承载载的主主要功功能是是为媒媒体、、专家家和学学者研研究推推广红红色文文化提提供一一个良良好的的互动动平台台，对对井冈冈山红红色文文化做做到保保护、、继承承和发发扬，，成为为研讨讨红色色文化化的前前沿基基础。。为了早早日形形成研研究氛氛围，，带动动红色色文化化事业业，江江西日日报社社将发发挥自自身的的资源源和品品牌优优势，，与省省内南南昌大大学、、江西西师大大等名名校的的文化化研究究单位位合作作，聘聘请专专家成成立专专家学学术小小组，，并配配合井井冈山山市委委市政政府邀邀请到到的国国内外外著名名新闻闻媒体体、知知名专专家、、学者者等作作为中中心的的研究究力量量入驻驻该中中心，，共同同研究究探讨讨红色色文化化的精精髓，，对红红色文文化进进行深深度研研究和和发掘掘，为为红色色文化化的良良好发发展推推广建建言建建策。。红色文文化研研讨基基地发发展到到一定定的规规模，，将与与文化化传播播公司司、广广告公公司、、策划划公司司等合合作，，邀请请其为为中心心的推推广出出谋划划策，，借用用外来来资金金对红红色文文化进进行包包装、、宣传传和推推广，，派出出专家家组、、专业业队伍伍以特特定的的主题题参与与全国国、全全世界界各地地的学学术交交流、、文化化展览览等，，向全全世界界展井井冈红红色文文化特特色，，而且且该基基地将将定期期举办办“井井冈山山红色色文化化传播播研究究高峰峰论坛坛”，，邀请请国内内各大大媒体体知名名人士士出席席论坛坛，借借助各各大媒媒体的的影响响力和和号召召力，，将红红色文文化的的博大大精深深推向向世界界。4.省级媒体体阵地——江西日报报井冈山山分社江西日报报社作为为中共江江西省委委机关报报社，于于1949年6月7日创刊，，目前拥拥有子报报、子刊刊、网站站等8个主流媒媒体（信信息日报报、江南南都市报报、新参参考文摘摘、新法法制报