《房地产估价》复习题

房地产估价复习题/r/n一、单项选择题/r/n1、/r/n某房主用同一房地产作抵押贷款，先后及工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、交行、建行及房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为(

)。

/r/nA、三家银行按贷款额分摊

B、工商行一建行一交行

C、建行一交行一工商行

/r/nD、工商行一交行一建行

/r/n2、处分抵押房地产所得金额，应首先(

)。

/r/nA、扣除土地出让金

B、支付处分抵押房地产的费用

C、偿还抵押权人债权

/r/nD、扣除抵押房地产应缴纳的税款

/r/n3、耕地占用税实行的是(

)税率。

/r/nA、比例

B、定额

C、超额累进

D、地区差别

/r/n4、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋(

)登记。

/r/nA、他项权利

B、转移

C、所有权初始

D、变更

/r/n5、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地与公益事业用地(

)由县级以上人民政府批准划拨/r/nA、必须

B、应当

C、可以

D、不能

/r/n6/r/n、在征地拆迁过程中，依据房屋的(

)给予补偿

/r/nA、建筑造价

B、重置价格

C、评估价格

D、建造成本+目标利润

/r/n/r/n7/r/n、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为(

)年

/r/nA、30

B、40

C、70

D、50

/r/n/r/n8、/r/n房地产业及建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理与服务等多种性质，属于()

/r/n/r/nA、第一产业

B、第二产业

C、第三产业

D、既是第二产业又是第三产业

/r/n/r/n9/r/n、土地使用权抵押时，其地上建筑物(

)抵押

/r/nA、随之

B、不能

C、由抵押人确定是否

D、由抵押权人确定是否/r/n10/r/n、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付(

)万元土地补偿费。

/r/nA、30

B、40

C、60

D、70

/r/n11/r/n、编制城市规划，一般分总体规划与(

)两个阶段。

/r/nA、分区规划

B、详细规划

C、区域规划

D、专业规划

/r/n/r/n12/r/n、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家(

)收回

/r/nA、有偿

B、补偿

C、无偿

D、根据情况确定

/r/n/r/n13/r/n、土地(

)是我国土地所有权发生转移的惟一方式。

/r/nA、出让

B、划拨

C、转让

/r/n/r/nD、征用

/r/n/r/n14/r/n、某宗土地按其用途国家规定最高出让年限为50年，协议出让年限为40年，经开发建设5年后转让，其转让后土地尚可使用的年限为(

)年

/r/nA、50

B、45

C、40

D、35

/r/n/r/n15/r/n、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请(

)登记

/r/nA、他项权

B、转移

C、初始

D、变更

/r/n1/r/n6、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(

)申请续期

/r/nA、二年

B、一年

C、六个月

D、三个月

/r/n/r/n1/r/n7、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向(

)

/r/nA、人民法院起诉

B、房地产行政主管部门申请复核

/r/n/r/n/r/nC、仲裁机构申请仲裁

D、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

/r/n/r/n1/r/n8、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于(

)

/r/nA、基准地价

B、政府定价

C、评估价

D、按国家规定确定的最低价

/r/n/r/n1/r/n9、设立房地产中介服务机构，必须向(

)申请注册登记，领取营业执照，方可开业。

/r/nA、房地产管理部门

B、工商行政管理部门C、土地管理部门

D、建设管理部门

/r/n/r/n2/r/n0、建设用地规划管理由(

)部门负责

/r/nA、建设B、房地产管理

C、城市规划行政主管D、土地管理

/r/n/r/n2/r/n1、根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的

()倍。

/r/nA、4～6

B、4～8

C、6～10

D、15

/r/n/r/n2/r/n2、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度与房地产(

)价格申报制度

/r/nA、评估

B、成交

C、协议

D、核定

/r/n/r/n2/r/n3、我国土地所有权的主体除国家外、

/r/nA、还有集体

B、还有个人

C、还有集体与个人

D、没有

/r/n/r/n2/r/n4、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金(

)

/r/nA、由出让方、受让方平等协商确定

B、由专业人士评估确定

/r/nC、由政府决定

D、不得低于按国家规定所确定的最低价

/r/n/r/n2/r/n5、抵押评估时，(

)可列入估价范围。

/r/nA、违章建筑

B、过期的临时建筑

C、出让土地上的在建工程

/r/nD、已列入拆迁范围的房屋

/r/n/r/n2/r/n6、在新建商品房的流通中，最典型与最重要的形式是房屋的(

)

/r/nA、买卖

B、租赁

C、抵押

D、分配

/r/n/r/n2/r/n7、职工住房公积金是(

)信贷资金来源之一。

/r/nA、商业性

B、社会性

C、政策性

D、自营性

/r/n/r/n2/r/n8、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满(

)未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权

/r/nA、半年

B、一年

C、二年

D、三年

/r/n/r/n29/r/n、土地使用权抵押时，其地上建筑物(

)抵押

/r/nA、随之

B、不能

C、由抵押人确定是否

D、由抵押权人确定是否/r/n30/r/n、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付(

)万元土地补偿费。

/r/nA、30

B、40

C、60

D、70

/r/n二、多项选择题/r/n1、《土地管理法》规定的土地补偿费包括(

)等

/r/nA、耕地补偿费

/r/nB、附着物、青苗补偿费

/r/nC、劳动力安置补助费

/r/nD、新菜地开发建设基金

/r/nE、临时用地补偿费

/r/n2、《城市房地产管理法》规定的基本制度中包括(

)

/r/nA、房屋拆迁许可证制度

/r/nB、房地产价格评估人员资格认证制度

/r/nC、房地产价格评估制度

/r/nD、建设工程监理制

/r/nE、土地使用权与房屋所有权登记发证制度

/r/n3、房地产的有偿转让形式有(

)

/r/nA、买卖

/r/nB、赠及

/r/nC、继承

/r/nD、抵押

/r/nE、交换

/r/n4、房地产中介服务机构年检制度主要是检查(

)等方面的情况

/r/nA、遵守有关法律、法规、政策

/r/nB、遵守职业道德、规范

/r/nC、是否按照核准的业务范围进行经营

/r/nD、是否执行规定的收费标准

/r/nE、执业人员培训

情况

/r/n5、以(

)方式取得房地产产权的人，是契税的纳税人

/r/nA、买卖

/r/nB、交换

/r/nC、继承

/r/nD、赠及

/r/nE、典当

/r/n6/r/n、出让土地使用权的规定有(

)。

/r/nA、必须是国有土地

/r/nB、符合土地利用总体规划、城市规划与年度建设用地计划

/r/nC、出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施

/r/nD、出让方案由规划部门制定，报政府批准实施

/r/nE、出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订，按规定报人民政府批准后，由土地管理部门实施

/r/n/r/n7/r/n、国家提前收回土地使用权时，应根据(

)给予相应补偿。

/r/nA、出让年限

/r/nB、土地使用者的纳税情况

/r/nC、土地使用者的经营情况

/r/nD、开发土地的实际情况

/r/nE、使用土地的实际年限/r/n8/r/n、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有()

等特点的产业。

/r/nA、先导性

/r/nB、风险性

/r/nC、带动性

/r/nD、主导性

/r/nE、基础性

/r/n/r/n9/r/n、拆迁人对被拆除的(

)应予补偿。

/r/nA、违章建筑

/r/nB、抵押房屋

/r/nC、超过批准期限的临时建筑

/r/nD、未超过批准期限的临时建筑

/r/nE、产权有纠纷的房屋

/r/n/r/n10/r/n、房屋拆迁公告要明确(

)

/r/nA、拆迁人

/r/nB、被拆迁人

/r/nC、拆迁范围

/r/nD、拆迁期限

/r/nE、建设项目

/r/n/r/n1/r/n1、城市房屋拆迁中，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁，县级以上人民政府责令其限期拆迁后；仍逾期不拆迁的，由(

)强制拆迁。

/r/nA、人民政府

B、县级以上人民政府责成有关部门

C、公安机关

/r/nD、房屋拆迁主管部门申请人民法院

E、规划主管部门

/r/n/r/n1/r/n2、《城市房地产管理法》规定，(

)要进行登记备案

/r/nA、房屋租赁

B、房地产评估

C、设立房地产开发企业

/r/nD、商品房预售

E、房地产转让

/r/n/r/n1/r/n3、按有关规定，城市房屋拆迁不予补偿的建筑物包括(

)

/r/nA、临时建筑物

B、超过批准期限的临时建筑物

C、产权有纠纷的建筑物

/r/nD、违章建筑物

E、已设定抵押权的建筑物

/r/n/r/n1/r/n4、物业管理及传统的房屋管理有着本质的区别，主要体现在(

)

/r/nA、管理体制不同

B、物业的产权类型不同

C、管理的内容不同

/r/nD、物业的用途不同

E、管理的运行机制不同

/r/n1/r/n5、产权人将其房地产(

)的行为，属于房地产转让。

/r/nA、买卖B、捐献给福利机构

C、抵押

D、抵债

E、使用权抵债

/r/n/r/n1/r/n6、编制城市分区规划的主要任务，是在总体规划的基础上，对城市的(

)配置作进一步安排。

/r/nA、建筑密度

B、人口分布

C、公共设施

D、基础设施

E、土地利用

/r/n/r/n1/r/n7、根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括、

/r/nA、土地补偿费B、安置补助费

C、地上附着物补偿

D、青苗补偿

E、生产补偿费

/r/n/r/n1/r/n8、下列哪些既可能属于国家所有，又可能属于集体所有的、

/r/nA、森林

B、山岭

C、水流

D、滩涂

E、草原

/r/n/r/n1/r/n9、H公司的一处合法房产倒塌，经及G公司协商，由G公司出资新建，房屋建成后其一半归G公司所有。H公司及C公司需到房地产管理部门办理房屋(

)登记。

/r/nA、初始

B、转移

C、变更

D、注销

E、他项权

/r/n/r/n2/r/n0、某职工购买了一套商品房，申请房屋权属登记，登记机关经审查决定不予登记，其原因可能是(

)。

/r/nA、该商品房未办理土地出让手续

B、买卖双方未签订购房合同

/r/nC、商品房配套设施不齐全

D、房屋竣工验收不合格

E、未办理公证

/r/n2/r/n1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有()

等特点的产业。

/r/n/r/n/r/nA、先导性

B、风险性

C、带动性

D、主导性

E、基础性

/r/n/r/n2/r/n2、房地产的有偿转让形式有(

)

/r/nA、买卖

B、赠及

C、继承

D、抵押

E、交换

/r/n/r/n2/r/n3、(

)不得设定抵押权

/r/nA、超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的土地

/r/nB、按规定补办出让手续并交纳了土地使用权出让金的原划拨土地

/r/nC、权属有争议的房地产

/r/nD、已签订租赁合同的房地产

/r/nE、预售的商品房

/r/n/r/n2/r/n4、以(

)方式取得房地产产权的人，是契税的纳税人

/r/nA、买卖

/r/n/r/nB、交换

C、继承

D、赠及

E、典当/r/n2/r/n5、建筑工程招标可以采取(

)招标方式

/r/nA、公开

B、邀请

C、内定

D、协议

E、阶段

/r/n/r/n2/r/n6、房地产开发具有()

等特点。

/r/nA、资金量大

B、附加值高

C、风险大

D、回报率高

E、产业关联性强

/r/n/r/n2/r/n7、《城市规划法》规定的一书两证是(

)

/r/nA、选址意见书

B、规划用地申请书

C、建设用地规划许可证

/r/nD、建设工程规划许可证

E、建设用地许可证

/r/n/r/n2/r/n8、2002年，国土资源部出台了11号令，规定商品住宅用地必须采取()方式取得。

/r/nA、招标

B、拍卖

C、挂牌

D、划拨

E、协议

/r/n/r/n2/r/n9、房地产产权登记是指对(

)登记

/r/nA、房屋所有权

B、土地所有权

C、房屋使用权

D、土地使用权

/r/nE、房屋收益权

/r/n/r/n3/r/n0、不得抵押的房屋有(

)。

/r/nA、在建的教学楼

B、在建的宾馆

C、开放的图书馆

D、博物馆

/r/nE、按房改标准价购买的房屋

/r/n三、判断题/r/n1、房产税的征收范围为城市、县城、建制镇与工矿区，不包括农村。/r/n（）/r/n

/r/n2、商品房预售所得款项由开发该商品房的房地产商自主安排使用/r/n。/r/n

/r/n（）/r/n3、房屋的所有权人具有多样性，土地所有权人是惟一的。/r/n（）/r/n

/r/n4、经房地产估价师执业资格考试合格者，就可以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

/r/n（）/r/n5、我国对建设工程开工实行施工许可制度。

/r/n（）/r/n

/r/n6/r/n、在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数/r/n。/r/n

/r/n（）/r/n/r/n7/r/n、房地产转让时，一般以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。/r/n（）/r/n

/r/n/r/n8/r/n、城市房屋拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人/r/n。/r/n

/r/n（）/r/n/r/n9/r/n、拆除临时建筑与违章建筑不给予补偿。

/r/n（）/r/n/r/n/r/n10/r/n、工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。

/r/n（）/r/n1/r/n1、在设定了抵押权的土地上，所有的房屋都属于抵押财产。/r/n（）/r/n

/r/n/r/n1/r/n2、城镇土地使用税的征税对象是国有土地与集体所有的土地。/r/n（）/r/n

/r/n/r/n1/r/n3、建设工程监理就是由监理单位对建筑安全实施监督与管理。

/r/n（）/r/n/r/n1/r/n4、房地产价格评估机构资格等级实行一级、二级、三级制度。申请房地产价格评估机构资格等级应依次逐级上升，不得越级。

/r/n（）/r/n/r/n1/r/n5、我国现行的土地制度是社会主义公有制即全民所有制

/r/n（）/r/n/r/n1/r/n6、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产

/r/n（）/r/n/r/n/r/n1/r/n7、土地使用权不论其取得方式如何，均可单独设立抵押权。

/r/n（）/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n8、房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。

/r/n（）/r/n/r/n1/r/n9、我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制与劳动群众集体所有制。

/r/n（）/r/n2/r/n0、我国建设工程开工实行建设监理制度

/r/n（）/r/n/r/n2/r/n1、房产税的征收范围为城市、县城、建制镇与工矿区，不包括农村。/r/n（）/r/n

/r/n2/r/n2、商品房预售所得款项由开发该商品房的房地产商自主安排使用/r/n。/r/n

/r/n（）/r/n2/r/n3、房屋的所有权人具有多样性，土地所有权人是惟一的。/r/n（）/r/n

/r/n/r/n2/r/n4、经房地产估价师执业资格考试合格者，就可以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

/r/n（）/r/n/r/n2/r/n5、我国对建设工程开工实行施工许可制度。

/r/n（）/r/n

/r/n2/r/n6/r/n、在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数/r/n。/r/n

/r/n（）/r/n/r/n2/r/n7/r/n、房地产转让时，一般以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。/r/n（）/r/n

/r/n/r/n2/r/n8/r/n、城市房屋拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人/r/n。/r/n

/r/n（）/r/n/r/n2/r/n9/r/n、拆除临时建筑与违章建筑不给予补偿。

/r/n（）/r/n/r/n/r/n3/r/n0/r/n、工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。

/r/n（）/r/n四、简答题/r/n1/r/n./r/n运用假设开发法估价一般分为下列/r/n6/r/n个步骤进行/r/n。/r/n2/r/n./r/n简述/r/n选取可比实例的要求。/r/n3/r/n./r/n简述房地产估价的原则。/r/n4/r/n./r/n简述低价及一般物品价格的不同。/r/n5.简述房地产估价的本质。/r/n6.简述房地产的特性。/r/n7.简述房地产价格的特征。/r/n8.简述制定估价作业方案的思路。/r/n五、/r/n综合/r/n题/r/n1、如何撰写估价报告？举例说明。/r/n2、/r/n某宗房地产的土地面积为1000m/r/n2/r/n,建筑物面积为2000m/r/n2/r/n。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m/r/n2/r/n；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该该宗房地产的现时总价与单价。/r/n3、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费为14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。请选用所给资料测算该旅馆的价值。/r/n4、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12/r/n%，抵押贷款常数为0.08。请求取该宗房地产价格。/r/n5/r/n、某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积为200m/r/n2/r/n。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元//r/nm/r/n2/r/n，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元//r/nm/r/n2/r/n与120元//r/nm/r/n2/r/n，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出租时的正常价格。/r/n6、某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。请计算该宗房地产的价值。/r/n房地产估价/r/n复习题/r/n答案/r/n一、单项选择题/r/n1、A2、C3、C4、A5、D/r/n6/r/n、C/r/n7/r/n、A/r/n8/r/n、C/r/n9/r/n、B/r/n10/r/n、D/r/n1/r/n1、/r/nC/r/n/r/n1/r/n2、/r/nD/r/n/r/n1/r/n3、/r/nA/r/n/r/n1/r/n4、A/r/n1/r/n5、/r/nA16/r/n、C/r/n17/r/n、/r/nC/r/n/r/n18/r/n、/r/nA/r/n/r/n19/r/n、/r/nC/r/n/r/n20/r/n、D/r/n2/r/n1、C/r/n2/r/n2、C/r/n2/r/n3、A/r/n2/r/n4、A/r/n2/r/n5、D/r/n2/r/n6、B/r/n2/r/n7、D/r/n2/r/n8、D/r/n29/r/n、B/r/n30/r/n、D/r/n二/r/n、/r/n多/r/n项选择题/r/n1、ABCD2、ACDE3、BC4、ACDE5、ABCD/r/n6/r/n、BCD/r/n7/r/n、AB/r/n8/r/n、ABCE/r/n9/r/n、ABD/r/n10/r/n、ABCE/r/n1/r/n1、AD/r/n1/r/n2、ACE/r/n1/r/n3、AD/r/n1/r/n4、BCDE/r/n1/r/n5、ACD/r/n1/r/n6、ABDE/r/n1/r/n7、ABCD/r/n1/r/n8、ABDE/r/n1/r/n9、ACD/r/n2/r/n0、ACD/r/n2/r/n1、ABCE/r/n22/r/n、BC/r/n2/r/n3、CE/r/n2/r/n4、ABCD/r/n25/r/n、AC/r/n2/r/n6、ABCDE/r/n2/r/n7、ACE/r/n2/r/n8、ABC/r/n2/r/n9、AC/r/n3/r/n0、ACE/r/n三、判断题/r/n1、√/r/n2、/r/n×/r/n3、/r/n×/r/n4、/r/n×/r/n5、/r/n√/r/n6、/r/n×/r/n7、/r/n√/r/n8、/r/n√/r/n9、/r/n×/r/n10、/r/n×/r/n1/r/n1、/r/n×/r/n/r/n1/r/n2、/r/n×/r/n/r/n1/r/n3、/r/n×/r/n/r/n1/r/n4、/r/n√/r/n1/r/n5、/r/n×/r/n/r/n1/r/n6、/r/n√/r/n/r/n1/r/n7、/r/n×/r/n/r/n1/r/n8、/r/n×/r/n/r/n1/r/n9、/r/n√/r/n/r/n2/r/n0、/r/n×/r/n2/r/n1、√/r/n22、/r/n×/r/n23、/r/n×/r/n24、/r/n×/r/n25、/r/n√/r/n26、/r/n×/r/n27、/r/n√/r/n28、/r/n√/r/n29、/r/n×/r/n30、/r/n×/r/n四、简答题/r/n1、/r/n运用假设开发法估价一般分为下列/r/n6/r/n个步骤进行：/r/n⑴调查待开发房地产的基本情况；/r/n⑵选择最佳的开发利用方式；/r/n⑶估计开发经营期；/r/n⑷预测开发完成后的房地产价值；/r/n⑸估算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；/r/n⑹进行具体计算，求出待开发房地产的价值/r/n2、简述/r/n选取可比实例的要求。/r/n⑴可比实例应是及估价对象类似的房地产；/r/n⑵可比实例的成交日期应及估价时点接近/r/n⑶可比实例的交易类型应及估价目的吻合/r/n;/r/n⑷可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格/r/n./r/n3、/r/n简述房地产估价的原则。/r/n①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。/r/n4、/r/n简述低价及一般物品价格的不同。/r/n答：地价及一般物品价格不同主要表现在下列6个方面：①生产成本不同；②折旧不同；③价格差异不同；④市场性质不同；⑤价格形成时间不同；⑥供求变化不同。/r/n5、简述房地产估价的本质。/r/n答：①房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证；④房地产估价都有误差但误差应在合理范围内；⑤房地产估价既是一门科学也是一门艺术。/r/n6/r/n.简述房地产的特性。/r/n答：从房地产估价与把握房地产价值的角度来看，房地产主要如下特性：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值量大；⑥用途多样；⑦相互影响；⑧易受限制；⑨难以变现与报价增值十个特性。/r/n7.简述房地产价格的特征。/r/n答：①房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；②房地产价格受区位的影响很大；③房地产价格实质上是房地产权益的价格；④房地产价格形成的时间较长；⑤房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。/r/n8.简述制定估价作业方案的思路。/r/n答：①拟采用的估价技术路线与估价方法；②拟收集的估价所需资料及其来源渠道；③预计需要的时间、人力与经费；④估价作业步骤与时间进度安排。/r/n五、/r/n综合/r/n题/r/n1、如何撰写估价报告？举例说明。/r/n答题要点：/r/n估价报告通常由8大部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价的假设与限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件（①估价委托书；②估价对象位置图；③估价对象内外部状况以及周围环境与景观图片；④估价对象权属证明；⑤估价中引用的其他专用文件资料；⑥估价机构资质证书复印件、估价机构营业执照复印件；⑦注册房地产估价师的注册证书复印件）/r/n2、答题要点：该题主要是注意重新构建价格应是估价时点的价格。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价值测算如下：/r/n该宗房地产的现时总价=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格×成新率/r/