房地产项目开发流程与运营管理（PPT）

房地产项目目开发流程程与运营管管理2019/04/242第一部分房房地产产项目开发发全程运作作程序房地产项目目开发的全全过程一般般要经过以以下五个阶阶段：1、项目确立立阶段2、项目前期期阶段3、项目实施施阶段—工程施工和和产品销售售。4、项目验收收交付阶段段5、收尾阶段段具体内容详详见《房地产项目目开发全程程运作程序序图》3房地产项目目开发全程程运作程序序图－14房地产项目目开发全程程运作程序序图－1房地产项目目开发全程程运作程序序图－25房地产项目目开发全程程运作程序序图－36第二部分与与房地产开开发相关的的技术经济济指标和规规范规定一、主要技技术经济指指标1、规划用地地面积：指经过批准准的地块规规划总用地地面积，包包括可直接接用于项目目开发的土土地面积和和总用地中中应提供给给城市道路路或其他公公共设施使使用的土地地面积。2、建设用地地面积：可直接用于于项目开发发的土地面面积，也称称净用地面面积，但不不包括应提提供给城市市道路或其其他公共设设施使用的的土地面积积。3、建筑占地地面积：指建筑基底底（地面一一层）所占占用的土地地面积。4、建筑密度度：建筑总占地地面积与项项目总用地地面积的比比率（％））。5、容积率：：项目总建筑筑面积（地地上部分））与总用地地面积的比比值。6、绿地率：：项目范围内内各类绿化化（包括园园林小品、、休闲凉亭亭、水域等等）所占的的土地面积积与总用地地面积的比比率（%）。7主要技术经济指指标（续）7、住宅停车车率：汽车的停车车位数量与与住宅总户户数的比率率（%）。8、地下室：：房间室内地地面低于室室外地平面面的高度超超过该房间间净高度的的1/2以上者。9、半地下室室：房间室内地地面低于室室外地平面面的高度超超过该房间间净高度的的1/3，且不超过过1/2者。10、层高：上下两层楼楼面或楼面面与地面之之间的垂直直距离。11、室内净高高：楼面或地面面至上部楼楼板底面或或吊顶之间间的垂直距距离。12、建筑高度度：多层指建筑筑物室外地地坪到其女女儿墙顶部部或檐口的的高度；高高层指建筑筑物室外地地坪到其檐檐口或屋面面面层的高高度。地下室:房间地平面面低于室外外地平面的的高度超过过该房间净净高的1/2者为地下室室;半地下室:房间地平面面低于室外外高度超过过该房间的的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下下室.9主要技术经经济指标（（续）13、住宅建筑筑层数的划划分标准：：⑴按建筑物使使用性质分分类：民用建筑（（供人们从从事非生产产性活动使使用建筑，，又分为居居住建筑如如住宅、公公寓、宿舍舍和公共建建筑如图书书馆、车站站、办工楼楼、电影院院、宾馆、、医院）工工业建筑（（供人们生生产使用的的建筑。⑵按建筑物层层数或总高高度分类：：住宅按层数数分：低层住宅（（1—3层）、多层层住宅（4—6层）、中高高层住宅（（7—9层）和高层层住宅（10层以上）公共建筑及及综合建筑筑，总高度超过过24M的为高层，，但不包括括总高度超超过24M的单层建筑筑

建筑总总高度超过过100M，不论是住住宅还是公公共建筑、、综合性建建筑，均称称为超高层建筑筑。⑶按建筑结构构分类木结构建筑筑砖木结构建建筑砖混结构建建筑钢结构钢筋混凝土土结构建筑筑：框架结结构、剪力力墙结构、、框架—剪剪力墙结构构和筒体结结构。建筑物的分分类1.框架结结构是利用梁、、柱组成的的纵、横向向框架，承承受竖向荷荷载及水平平荷载的结结构。按施施工方法可可分为全现现浇、半现现浇、装配配式和半装装配式4种种。框架结结构可使建建筑平面的的布置比较较灵活，扩扩大建筑空空间，方便便建筑立面面的处理。。但是，因因为侧向刚刚度比较小小，当层数数过多时，，就会产生生过大的侧侧移，易引引起非结构构性构件(如隔墙、、装饰等)破坏，而而影响使用用要求。2.剪力墙结构构是利用建筑筑物的纵、、横墙体承承受竖向荷荷载及水平平荷载的结结构。纵、、横墙体既既可作为维维护墙也可可用于分隔隔房间墙。。剪力墙结结构的优点点是侧向刚刚度大，在在水平荷载载作用下侧侧移小。其其缺点是剪剪力墙间距距小，建筑筑平面布置置不方便，，不太适用用于要求大大空间的公公共建筑，，结构自重重也较大。。3.框架——剪力墙结结构是在框架结结构中设置置适当剪力力墙的结构构，既具备备了框架结结构的优点点，又综合合了剪力墙墙结构的优优势，在框框架—剪力力墙结构中中，剪力墙墙主要承受受水平荷载载，由框架架承担竖向向荷载。框框架—剪力力墙结构一一般用于10～20层的建筑筑。4.筒体结结构筒体结构可可分为框架架—核心筒筒结构，框框筒结构，，筒中筒结结构，多筒筒结构等。。框架—核核心筒结构构由内筒与与外框架组组成，这种种结构受力力很接近框框架—剪力力墙结构，，适用于10～30层的房屋屋。框筒结结构及筒中中筒结构，，有内筒和和外筒两种种，内筒一一般由电梯梯间\楼梯梯间组成，，外筒一般般为密排柱柱与窗裙梁梁组成，可可视为开窗窗洞的筒体体。内筒与与外筒用楼楼盖连接成成一个整体体，共同抵抵抗竖向荷荷载及水平平荷载。这这种结构体体系的刚度度和承载力力都很大，，适用于30～50层的房屋屋。15主要技术经经济指标（（续）14、民用建筑筑主要类别别（按功能能分类，选选摘）（1）住宅楼：：供居住使用用的建筑。。单元式住宅宅：由多个住宅宅单元拼接接而成，每每个单元均均设有楼梯梯或楼梯与与电梯的住住宅。塔式住宅（（也称独立立单元式住住宅或点式式住宅）：：以公共楼梯梯或楼梯与与电梯组成成的交通中中心为核心心，将多套套住宅组成成一个单元元独立建造造，且每套套住宅的进进户门至楼楼梯间门或或消防前室室门的距离离不超过10米的住宅。。通廊式住宅宅：由公共楼梯梯或楼梯与与电梯通过过内、外廊廊进入各套套住宅，且且至少有一一套住房的的进户门至至楼梯间门门或消防前前室门的距距离超过10米的住宅。。跃层式住宅宅：设有套内楼楼梯且每套套包含两层层或三层楼楼面的住宅宅。跃廊式住宅宅：通过一层水水平共用走走道，联系系两层或三三层楼面各各套住房的的住宅。（2）商住楼：：由底部商业业营业厅和和住宅组成成的建筑。。（3）综合楼：：具有两种或或两种以上上使用功能能的建筑。。（4）其他：办公楼、商商业楼、酒酒店等等。。单元式住宅宅楼塔式住宅通廊式住宅宅楼跃层式住宅宅20（二）各类类住宅主要要技术规范范要求住宅楼是供供居住使用用的建筑，，不同的住住宅楼虽然然具有同样样的使用功功能，但是是不同类型型的住宅楼楼由于其在在建筑层数数、平面组组合方式等等方面的不不同，在建建筑、结构构、消防、、民防等技技术规范的的要求上存存在较大的的差异，并并最终导致致建造成本本和公共面面积比例的的差异，在在确定项目目开发方案案时应慎重重。21各类住宅主主要规范要要求比较分分析表1公共部位设设计类别多层A(≤6层)多层B

（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）

一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。

单元式住宅每单元≤4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元＞4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层≤6户、面积≤650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟楼梯间。

≥两个楼梯间

7~11层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯22各类住宅主主要规范要要求比较分分析表2类别多层（9层以下）二类高层B（10~18层）一类高层（19层以上）

消防通道小区内宜设消防车道，宽度≥3.5M，R≥9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度>5米，进深＜4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度

防火间距

多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。

高层高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。23各类住宅主主要规范要要求比较分分析表3类别多层A（≤6层）多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）

消防给水室内6层以下可不设室内消防给水设施。7~9层应设室内消火栓给水系统。底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，每层≤8户、每层≤650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外消火栓间距≤120米，室外消火栓间距≤40米，供水应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级民防多层（≤9层）：按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，高层（≥10层）：按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。1、房地产土地地的使用年年限是如何何确定的？？居住用地七七十年；工业用地五五十年；教育、科技技、文化、、卫生、体体育用地五五十年；商业、旅游游、娱乐用用地四十年年；综合用地或或者其他用用地五十年年。第三部分房房地产常识识部分2、房子的居住住时间是多多少，土地地使用年限限届满后，，该怎么办办？房屋一经购购买并取得得产权后，，即作为业业主个人所所有的财产产，并无居居住年限的的限制，担担对该房屋屋所占用范范围内的土土地来说，，因为土地地除属于集集体所有的的外，均属属于国家所所有。业主主所取得的的为该土地地的一定年年限的使用用权。住宅宅用地的土土地使用时时间为50—70年，自开发发商取得该该土地使用用证书之日日起计算。。在该土地地使用年限限届满后，，土地将由由国家收回回。业主可可以在继续续交纳土地地出让金或或使用费的的前提下，，继续使用用该土地。。契税契税是指房房屋所有权权发生变更更时，就当当事人所订订契约按房房价的一定定比例向产产权承受人人征收的一一次性税收收。它是对对房地产权权变动征收收的一种专专门税种。。（交易手手续费经济济适用房减减半）公共维修基基金公共维修基基金是指住住宅楼房的的公共部位位和共用设设施、设备备的维修养养护基金。。商品房的的公共维修修基金由购购房人在购购房时交纳纳，比例为为购房款的的2%。印花税印花税是对对经济活动动和经济交交往中书立立、领受凭凭证征收的的一种税。。它是一种种兼有行为为性质的凭凭证税，具具有征收面面广、税负负轻、由纳纳税人自行行购买并粘粘贴印花税税票完成纳纳税义务等等特点。3、房地产常常用名词“五证”：：《国有土地使使用证》、《建设用地规规划许可证证》、《建设工程规规划许可证证》、《建设工程施施工许可证证》、《商品房预售售（销售））许可证》。“二书”：：《新建住宅质质量保证书书》、《新建住宅使使用说明书书》。“定金”：是指当事事人约定由由一方向对对方给付的的，作为债债权担保的的一定数额额的货币，，它属于一一种法律上上的担保方方式，目的的在于促使使债务人履履行债务，，保障债权权人的债权权得以实现现。根据我我国发法通通则和《担保法》八十九条规规定，定金金应当以书书面形式约约定，当事事人在定金金合同中应应约定交付付定金的期期限。定金金合同从实实际交付定定金之日起起生效，定定金的数额额由当事人人约定，但但不得超出出合同标的的额的20%。如果购房者者交了定金金之后改变变主意决定定不买，开开发商有权权以购房者者违约为由由不退定金金；如果开开发商将房房屋卖给他他人，应当当向购房者者双倍返还还定金。“订金”：：我国法律对对“订金””没有做出出规定。在在房地产行行业常常也也称作“诚诚意金”，，是在正式式交纳定金金之前，交交纳有效期期较短的““少量定金金”，数额额一般较小小，只要收收取“订金金”的一方方认可，如如交纳“订订金”的一一方无法履履行承诺，，“订金””可以退还还，所以““订金”不不具有惩罚罚性。七通一平：：七通一平：：通电、通通路、通给给水、通讯讯、通排水水、热力、、燃气、土土地平整。。五通一平：通电、通通路、通给给水、通讯讯、通排水水、土地平平整。三通一平：通水、通通电、通路路，场地平平整。建筑面积：：指建筑物外外墙（柱））勒脚以上上各层外围围水平投影影面积之和和，包括阳阳台、挑廊廊、地下室室、室外楼楼梯等。且且具备有上上盖、结构构牢固、层层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建建筑物.1平方公里=100公顷=1500亩=100万㎡1公顷=15亩=1万㎡1亩=666.67㎡五证

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

第四部分房房地产测绘绘知识什么是房屋屋建筑面积积？房屋建筑面面积是指房房屋外墙（（柱）勒脚脚以上各层层的外围水水平投影面面积，包括括：阳台、、挑廊、地地下室、室室外楼梯等等，且具备备有上盖、、结构牢固固，层高2.2米以上（含含2.2米，下同））的永久性性建筑。第四部分房房地产测绘绘知识什么是房屋屋的使用面面积？房屋使用面面积是指房房屋内全部部可供使用用的空间面面积，房屋屋的内墙面面水平投影影计算。什么是房屋屋的实用面面积？它是"建筑面积"扣除公共分分摊面积后后的余额。。使用率和实实用率的差差别？第四部分房房地产测绘绘知识什么是房屋屋的套内建建筑面积？？房屋套内建建筑面积是是指由套内内房屋使用用面积、套套内墙体面面积、套内内阳台建筑筑面积三部部分组成的的面积。套内墙体面面积＝1／2共用墙墙体体投影面积积或＝非共共用墙墙体体水平投影影面积公共分摊面面积＝公用用建筑面积积分摊系数数×套内建筑面面积公用建筑面面积分摊系系数＝整幢幢建筑物的的公用建筑筑面积／整整幢建筑物物的各套套套内建筑面面积之和第四部分房房地产测绘绘知识什么是房屋屋的共用建建筑面积？？房屋共有建建筑面积是是指各产权权人共同占占有或共同同使用的建建筑面积，，它应按一一定方式在在各产权人人之间进行行分摊。公用建筑面面积分摊系系数＝公用用建筑面积积／套内建建筑面积之之和。公用建筑面面积分摊系系数第四部分房房地产测绘绘知识分摊的共有有建筑面积积：是指某个产产权人在房房屋共有建建筑面积中中所分摊的的面积。预售面积：：俗称楼花面面积。指在在商品预售售时按建筑筑设计图上上尺寸计算算的房屋面面积。房屋产权面面积：是指产权人人依法拥有有房屋所有有权的房屋屋面积。它它由直辖市市、市、县县房地产行行政主管部部门登记确确权认定。。商品房有哪哪些公共面面积需要分分摊？第四部分房房地产测绘绘知识1、各产权户户的电梯井井、管道井井、楼梯间间、垃圾道道、配电室室、设备间间、公共门门厅、过道道、地下室室、值班警警卫室，以以及为整幢幢建筑服务务的共有房房屋和管理理房屋。2、套(单元)与公共建筑筑空间之间间的分隔墙墙以及外墙墙(包括山墙)墙体水平投投影面积的的一半。第四部分房房地产测绘绘知识不应分摊的的共有建筑筑面积包括括那些？第四部分房房地产测绘绘知识不应分摊的的共有建筑筑面积包括括那些？1、从属于人人防工程的的地下室、、半地下室室。2、供出租或或出售的固固定车位或或专用车库库。3、幢外的用用做公共休休憩的设施施或架空层层。第四部分房房地产测绘绘知识层高高层高高是是指指住住宅宅高高度度以以"层"为单单位位计计量量，，每每一一层层的的高高度度国国家家在在设设计计上上有有要要求求，，这这个个高高度度就就叫叫层层高高。。它它通通常常包包括括下下层层地地板板面面或或楼楼板板面面到到上上层层楼楼板板面面之之间间的的距距离离。。净高高净高高是是指指层层高高减减去去楼楼板板厚厚度度的的净净剩剩值值。。第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识房屋屋建建筑筑面面积积的的计计算算计算算建建筑筑面面积积的的一一般般规规定定如如下下①计算算建建筑筑面面积积的的的的房房屋屋应应是是永永久久性性结结构构的的房房屋屋②计算算建建筑筑面面积积的的房房屋屋，，层层高高应应在在2.2m以上上。。层层高高是是指指上上下下两两层层楼楼面面或或楼楼面面与与地地面面之之间间的的垂垂直直距距离离。。③同一一房房屋屋如如果果结结构构、、层层数数不不相相同同时时，，应应分分别别计计算算建建筑筑面面积积。。第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识房屋屋建建筑筑面面积积的的计计算算组成成：：套套内内使使用用面面积积、、套套内内墙墙体体面面积积、、套套内内阳阳台台建建筑筑面面积积计算算：：⑴套内内使使用用面面积积为为套套内内房房屋屋使使用用空空间间的的面面积积，，以以水水平平投投影影面面积积按按以以下下规规定定计计算算：：①套内内使使用用面面积积为为套套内内卧卧室室、、起起居居室室、、过过厅厅、、过过道道、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、厕厕所所、、贮贮藏藏室室、、壁壁柜柜等等空空间间面面积积的的总总和和。。②套内内楼楼梯梯按按自自然然层层数数的的面面积积总总和和计计入入使使用用面面积积。。③不包包括括在在结结构构面面积积内内的的套套内内烟烟囱囱、、通通风风道道、、管管道道井井均均计计入入使使用用面面积积。。④内墙墙面面装装饰饰厚厚度度计计入入使使用用面面积积。。计算算全全部部建建筑筑面面积积的的范范围围：：⑴单层层房房屋屋，，按按一一层层计计算算建建筑筑面面积积；；二二层层以以上上（（含含二二层层））的的房房屋屋，，按按各各层层建建筑筑面面积积的的总总和和计计算算建建筑筑面面积积。。⑵房屋屋内内的的夹夹层层、、插插层层、、技技术术层层及及其其楼楼梯梯间间、、电电梯梯间间等等其其高高度度在在2.2m以上上的的部部位位计计算算建建筑筑面面积积。。⑶穿过过房房屋屋的的通通道道，，房房屋屋内内的的门门厅厅、、大大厅厅，，均均按按一一层层计计算算面面积积。。门门厅厅、、大大厅厅内内的的回回廊廊部部分分，，层层高高在在2.2m以上上的的，，按按其其水水平平投投影影面面积积计计算算。。⑷楼梯梯间间、、电电梯梯（（观观光光梯梯））井井、、提提物物井井、、垃垃圾圾道道、、管管道道井井等等均均按按房房屋屋自自然然层层计计算算面面积积。。⑸房屋屋天天面面上上，，属属永永久久性性建建筑筑，，层层高高在在2.2m以上上的的楼楼梯梯间间、、水水箱箱间间、、电电梯梯机机房房及及斜斜面面结结构构屋屋顶顶高高度度在在2.2m以上上的的部部位位，，按按其其外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识⑹挑楼楼、、全全封封闭闭的的阳阳台台，，按按其其外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。属属永永久久性性结结构构有有上上盖盖的的室室外外楼楼梯梯，，按按各各层层水水平平投投影影面面积积计计算算。。与与房房屋屋相相连连的的有有柱柱走走廊廊，，两两房房屋屋间间有有上上盖盖和和柱柱的的走走廊廊，，均均按按其其柱柱的的外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。房房屋屋间间永永久久性性的的封封闭闭的的架架空空通通廊廊，，按按外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。⑺地下下室室、、半半地地下下室室及及其其相相应应出出入入口口，，层层高高在在2.2m以上上的的，，按按其其外外墙墙（（不不包包括括采采光光井井、、防防潮潮层层及及保保护护墙墙））外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。⑻有柱柱（（不不含含独独立立柱柱、、单单排排柱柱））或或有有围围护护结结构构的的门门廊廊、、门门斗斗，，按按其其柱柱或或围围护护结结构构的的外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识计算算全全部部建建筑筑面面积积的的范范围围：：⑼玻璃璃幕幕墙墙等等作作为为房房屋屋外外墙墙，，按按其其外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。⑽属永永久久性性建建筑筑有有柱柱的的车车棚棚、、货货棚棚等等，，按按柱柱的的外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。⑾依坡坡地地建建筑筑的的房房屋屋，，利利用用吊吊脚脚做做架架空空层层，，有有围围护护结结构构的的按按其其高高度度在在2.2m以上上部部位位的的外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算。。⑿有伸伸缩缩缝缝的的房房屋屋，，如如果果其其与与室室内内相相通通的的，，伸伸缩缩缝缝计计算算建建筑筑面面积积。。第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识计算算全全部部建建筑筑面面积积的的范范围围：：⑴与房房屋屋相相连连有有上上盖盖而而无无柱柱的的走走廊廊、、檐檐廊廊，，按按其其围围护护结结构构外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。⑵独立立柱柱、、单单排排柱柱的的门门廊廊、、车车棚棚、、货货棚棚等等属属永永久久性性建建筑筑，，按按其其上上盖盖水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。⑶未封封闭闭的的阳阳台台、、挑挑廊廊，，按按其其围围护护结结构构外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。⑷无顶顶盖盖的的室室外外楼楼梯梯按按各各层层水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。⑸有顶顶盖盖不不封封闭闭的的永永久久性性的的架架空空通通廊廊，，按按外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算第四四部部分分房房地地产产测测绘绘知知识识计算算一一半半建建筑筑面面积积的的范范围围：：⑴层高高在在2.2m以下下（（不不含含2.2m，下下同同））的的夹夹层层、、插插层层、、技技术术层层和和层层高高在在2.2m以下下的的地地下下室室和和半半地地下下室室。。⑵突出出房房屋屋墙墙面面的的构构件件、、配配件件、、装装饰饰件件、、装装饰饰性性的的玻玻璃璃幕幕墙墙、、垛垛、、勒勒脚脚、、台台阶阶、、无无柱柱雨雨篷篷等等。。⑶房屋屋间间无无上上盖盖的的架架空空通通廊廊。。⑷房屋屋的的天天面面、、挑挑台台、、天天面面上上的的花花园园、、泳泳池池。。⑸建筑筑物物内内的的操操作作平平台台、、上上料料平平台台及及利利用用建建筑筑物物的的空空间间安安置置箱箱、、罐罐的的平平台台。。⑹骑楼、、骑街街楼的的底层层用作作道路路街巷巷通行行的部部分。。⑺利用引引桥、、高架架路、、高架架桥、、路面面作为为顶盖盖建造造的房房屋。。⑻活动房房屋、、临时时房屋屋、简简易房房屋。。⑼独立烟烟囱、、亭、、塔、、罐、、池、、地下下人防防干、、支线线⑽与房屋屋室内内不相相通的的房屋屋间的的伸缩缩缝。。第四部部分房房地产产测绘绘知识识不计算算建筑筑面积积的范范围：：共有建建筑面面积分分摊１．计计算公公式各套应应分摊摊的共共有建建筑面面积（（㎡））=应分摊摊的共共有建建筑面面积/参加共共有建建筑面面积分分摊的的各套套内建建筑面面积之之和*参加共共有建建筑面面积分分摊的的各套套内建建筑面面积．．２．分分摊的的方法法：住宅楼楼：以以套为为单位位，按按各套套内建建筑面面积比比例分分摊共共用建建筑面面积；；商商住楼楼：先先将住住宅与与商用用的共共有建建筑面面积区区分，，商住住共用用部分分进行行分摊摊，然然后将将住宅宅与商商住共共用分分摊的的面积积相加加，得得出分分摊面面积．．第四部部分房房地产产测绘绘知识识第五部部分工工程建建筑流流程及及施工工质量量管理理工程建建筑流流程：：根据据《建建筑工工程施施工质质量验验收规规范》》建筑筑工程程的分分部（（子分分部））工程程划分分为九九个分分部加加节能能：地