医院物业服务综合管理方案

医院物业服务综合管理方案第一节设备设施运维与管理方案一、设备设施服务标准及制度（一）设备设施服务管理标准1、维修员熟悉工作区域结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。2、设施、设备维护保养的管理设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。具体检修保养如下：（1）自控系统的管理：消防报警系统：烟感探头测试每年检查一次；报警盘每年清洁不少于2次；探头检查每年一次；蓄电池检查每年不少于一次；消防门警锁、电池每年检查一次。消防系统：每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次；每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次；每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。（2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；以上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字入档。（3）供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。(二)设备综合管理规程1、机电设备的编号按公司统一编号进行；以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和配套部件。对机电设备进行I、ii、m分类编号方式：匚，匚,匚一匚X*0O，…顼『一如八Y—X*顼顼、」…LJ….|.二......皿……卜匚同类设备的编号关系时……1备分类di、iid—备安装楼层旦备安装楼层号』®备安装楼号pS备名称+j注：代表名称拼音字母简写X：代表数字Y：代表数字机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时，必须统一使用机电设备的确定编号。2、设备卡设备卡具体要求：a、字体的大小由设备名称字数多少而确定；b、设备名称，编号应与设备台帐一致；c、设备卡用白纸黑字外套塑封；d、公司司标一般用原色，也可用黑色；f、设备卡可由公司企发部统一制作。（2）设备卡图样（略）设备名称设备编号（3）设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换。3、设备台帐（1）物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写《设备清单》（2）依据《设备清单》逐台建立《设备台帐》。（3）每份《设备台帐》背面的空格表应记录该设备的重大事故，重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修单位或维修人。（4）每台（套）设备的帐、卡、物应保持一致。4、设备状态标识（1）工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。（2）设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同情况的警示牌等（如严禁合闸）。（3）正常运行中的设备可不予标识。（4）设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。（5）设备状态改变，标识应随之改变。（6）采用的标识牌由公司统一购置。5、设备保养制度。（1）日常维修保养。指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车。（如正压风机、消防泵、排水泵等）发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。（2）一级保养对机械设备进行检查，检测、根据实际需要局部解体，进行清洗，调整，维修更换：对电机进行绝缘摇测：对电气设备清扫，检查仪表、电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行处理。（3）二级保养对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表;摇测绝缘电阻对电子设备除尘，插接件接清洗，系统功能参数测试;各管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。6、设备设施维修保养工作程序（1）工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障率、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月20日前制定下年度《设备设施维修保养年度计划》。（2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。（3）公司领导批准由公司出资的计划项目。（4）业主单位批准由业主出资的计划项目。（5）对于需要外委测试/维修保养项目要填写外委申请。（6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、备件，填写《物品采购计划表》并按计划项目组织实施。（7）工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况填入《设备设施维修保养记录》。7、设备故障、事故处理程序（1）设备故障：指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机停电，经事后维修而可恢复正常工作。（2）设备设施发生故障，工程维修人员及时排除或通知有关单位维修，尽快恢复正常运行。（3）工程维修人员必须将故障处理情况认真填入《设备维修记录》，不得疏漏隐瞒。（4）设备事故：凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能正常工作，造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏严重修复费用在2000元以上者。（5）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。（6）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关人员和单位参加事故分析会，工程部主管写出分析意见、防范措施由物业服务中心负责人签阅上报公司领导。8、设备技术资料管理（1）物业接管机电设备的资料应包括：a、机电设备出厂合格证；b、机电设备使用说明书；c、机电设备安装、调试报告；d、设备保修卡，维保协议。（2）设备资料在设备交接验收时，由物业接管验收小组向发展商收取并办理接收手续，填写《物业接管资料移交清单》。（3）对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题，物业接管验收小组应该将问题逐项记入《接管验收资料遗留问题登记表》。（4）机电设备的台帐、运行、维修保养记录，与随机资料图册构成设备的全部档案内容。（5）设备的档案资料应整理装订，物业服务中心专人专柜保存。9、设备管理值班制度（1）工程部维修值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间和去向。（2）根据操作规程和岗位职责的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定巡视检查，及时排除设备故障，按计划进行设备设施的维修保养并做好相关记录。（3）维修值班人员必须随身携带对讲机，调到规定频道，随时接收客服部报修指令。（4）维修值班人员接到报修后，应携带有关工具迅速前往维修，按业主报修流程序进行、认真填写《业主报修单》和《业主报修回执单》，等工作内容详细记入《工作记录本》。（5）维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。（6）交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明接班后有连续性的工作内容。（7）接班人员应查看记录，检查仪器、工具、对讲机等是否齐全。无误后共同在《工作记录本》上签字。（8）有下列情况之一不能交接班：孔、接班人员未到岗，交班人员不准下班；卜交接班准备工作未完成；c、在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班人员协助；d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人10、各类记录（1）《设备清单》。（2）《设备台帐》。（3）《设备设施维修保养年度计划》。（4）《设备外委维修保养申请表》。（5）《物品米购计划表》。（6）《设备设施维修保养记录表》。（7）《设备维修记录》。（8）《设备事故报告单》。（10）《物业接管资料移交清单》。（11）《接管验收遗留问题登记表》。（12）《工作记录本》。（13）《业主报修单》。（14）《业主报修回执单》。六、员工着装（工作标牌、标识、帽、鞋、袜）情况：工作期间不按规定着司服，或各单位人员来司办事未按规定着司服1未佩戴工作标牌、标识，或佩戴其他非工作标牌、标识1七、工作（值班）台帐、表单记录情况：未按规定健全工作（值班）台帐、表单2工作（值班）台帐不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情况1直接负责人未对工作（值班））台帐、表单记录情况进行监督检查1管理人员未按要求每天做好工作笔记1八、单位总值班落实情况：未按规定要求安排人员总值班，或未建立值班记录台帐2值班期间脱岗，或总值班电话无人接听1节假日、双休日值班期间发生较大的事件及事故，单位总值班人未向公司和甲方总值班人报告3九、交接班、换岗管理情况：对遗留工作未交接清楚1上级领导交代的事项未交接清楚1委托保管、代收的业主财产未交接清楚1交接班人不签字1一、维修管理情况：未建立业主报修、维修、特约服务、回访等管理制度2未按规定（约定）时间及时处理并完成业主报修、维修、特约服务和回访3未建立业主报修、维修、特约服务、回访等台帐记录1二、设备运行管理情况：检查考核项目分值工程类别检查考核项目分值未按要求对设备进行日常检查和维护2检查维护记录不全1无设备标识、标牌悬挂或悬挂不全，或标牌标识陈旧破损，模糊不清1三、对重要设备场所管理情况：（配电房、电梯机房、水泵房、监控室等）设备房无人情况下，未进行上锁管理5无关人员进入重要设备场所聚集、活动、吸烟、喝酉、娱乐、吃饭、乘凉、休息5在设备房里烧食物或未经批准使用大功率电器10允许进入重要设备场所人员未进行登记5设备房内无消防设备器材配备或失效10值班人员不会使用消防设备设施5值班电工夜间不得私藏休息，检查时开门超过5分钟3值班人员被褥未叠放整齐1工具未摆放整齐1三、设备服务作业规程及服务方案（一）设备设施运营维护xx物业在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专用设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优质、经济的服务保障。1、供水系统（1）总体供水设施每月检查一次。（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。（3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次，。（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。水泵房实施封闭管理。（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。2、供配电系统（1）建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；（2）每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；（3）定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；（4）潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥。（5）每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。3、公共照明系统公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系统的使用率高、故障频繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外，公共照明系统的节能问题也是物业服务中关注业主满意的重点。（1）楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为100%左右。（2）室内、室外公共电气柜每日巡查一次。（3）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。4、暖通系统空调系统是中央空调机组、变风量风机、盘管风机未端组成，日常的管理过程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象；保证空调设备运行正常，中、小修无特殊情况当天完成。定期清洗空调过滤网，保证设备正常运转及空气洁净度。发生空调系统跑、漏水时，应确定其位置，然后迅速关闭相应的控制截门，做到不慌不乱，注意人身安全。每月清洗一次新风机过滤网；空调机过滤网，每季度清洗一次。每年9月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴承，翅片，过滤器。协助业主做好空调设备的日常计划维护保养。5、音像及其配套设备设施等工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。6、电梯系统电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较大，安全性要求极高的设备，是今后办公楼设备管理的一个重点和难点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。7、乘客电梯维修保养规程常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保养，每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年不少于每次不少于16小时，做全面的检查保养。零维修：小修，故障停梯接到报修后应在10分钟内迅速到达现场立即抢修。中修：周期定为3年，做全面检修保养。大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。8、消防系统消防系统主要包括如下设备:消防报警系统组成报警系统主机消防广播系统消防专用通讯系统消

火

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系报警系统主机消防广播系统消防专用通讯系统消

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系

统消防系统是办公楼一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故的安全保障，是设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其设备的正常运行。消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工作，气体灭火装置压力巡查、检测，保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，按规定每年对消防系统联动试验、检测。9、弱电系统弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。安全防范系统的作用是车辆进行监控，保障办公楼的安全，保证的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、电子巡更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权控制；电视监控系统的作用的图像的实施监控和事后检查；红外报警系统则主要用于重点部位无人情况下的防范。信息网络系统的作用是内外的信息交流，楼宇智能化控制包括综合布线系统、电子公告牌系统、计算机网络系统和会议音像系统。其特点是安全性、保密性、可靠性要求较高。（二）维护维修服务注意事项1、维护保养对妨碍工作的，一律安排在上班时间以外。2、在维护保养工作中，维护人员必须事先做好维修区域防护及警示措施后，方可进行工作。3、维修完毕，立即清理现场。（三）设备设施管理运作模式1、设备管理模式由于设备设施齐全、数量繁多、分布广的特点，结合设备管理实施“点阵统一，重点控制”的设备管理模式。设备管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、变压器、低压柜等各个设备点；弱电系统的秩序维护监控的监控中心主机和各个末端设备；消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等；电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑、道路等设施；照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等；给排水的阀、水龙头、排水等都是单独的每一个“点”，所有这些点综合在一起，就形成设备控制的“阵气以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，操作规程，对机电设备进行精心地运行管理和科学细致地维修保养，达到设备管理的统一完美。重点控制：对重点设备重点部位，制定专门的措施，重点控制，从而保证设施设备系统的正常运行。项目管理重点管理措施要点电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查供配电系统安全可靠运行加强日常的维护检查，定期试验、检修给排水系统水质良好，排水正常水箱定期消毒、水质定期检验，排水系统定期清理、疏通空调系统空气清新、制冷、暖效果好设备定期维护、检修、清洗对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统和给排水系统实行24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，达到统一监管，提高服务质量的效果；对日常维保、业主报修、紧急情况处理等实行统一控制。2、管理措施针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对重要设施设备实行专项管理。（1）设备档案资料管理：设备原始资料档案管理将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。制作设施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。重要设备维修资料档案管理a、维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。b、设备巡查记录表:值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业服务中心保管以备存查。c、是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程部汇总存查。（2）人员管理人员管理有两层含义：人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。设备责任人管理：实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度记录设备运行情况。（3）制度管理建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、安全运行操作规范、值班管理制度等一系列管理制度，对人员和设备进行统一的监管并规范化管理。（4）计划管理计划管理就是根据设施设备的运行状况和相关的规程，制订行之有效的设施设备日常和年度维修养护计划，保证设施设备处于良好的运行状态（5）检查考核管理检查就是制定一系列的管理考核制度，通过检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。四、设备故障应急处理预案突发事件处理原则处理问题应遵循依法办事的原则.执行物业公司各项规章，不徇私，以理服人。1、各应急预案张贴上墙，每年至少一次应急演习。2、遇特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。3、坚持以人为本，最大限度地保护人民群众的生命和财产安全。4、应急工作坚持预防为主、快速反应的原则。5、应急工作实行项目经理负责制，统一指挥，各有关岗位密切配合、分工协作，形成应急合力。6、遇特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。设备故障应急处理预案1、电梯困人情况处置预案目的：及时解困乘客、保证乘客的安全。适用范围：适用于电梯的解困工作。组织结构：成立电梯困人处置小组，由项目经理任组长，小组成员由水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。电梯困人处置办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。职责电梯维修工负责电梯困人解救和故障报告。监控室值班员负责监控电梯的运行状况。（5）工作程序电梯困人应急处理规程监控室值班员发现或接到困人信号后，在接报后1分钟内通知电梯维修工，电梯工接报后必须立即赶赴现场。轿厢停于接近电梯的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；关闭电源点掣；用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。轿厢停于远离电梯的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近的电梯外门（以高于或低于楼面不超过0.5米为适合）；然后救出乘客，移动轿厢的方法如下：利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能移动，不可将身体任何部分伸出轿厢外，以免发生危险；同时如轿厢门处于半关闭或开启状态，则应先将其安全关闭或开启。进入机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盘安上盘车摇柄，一人持住摇柄，一人手持掣动释杆轻轻松开制动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，将继续动作，使轿厢慢慢移动，直到最接近电梯厅门为止，操作时，应注意，如果轿厢停于最高层电梯门以上位置或最底层电梯门以下位置时，可只撬开掣动，使轿厢自动移动，而应在松开掣动的同时，所至紧摇柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。遇到其他复杂情况，应及时报告电梯公司及有关领导，填写《电梯困人处理情况登记表》。工程部对困人的原因需电梯公司提交电梯故障分析报告，并将故障原因登记在《电梯困人处理情况登记表》（附后）上。（6）维修工作完毕后认真填写维修质量记录。电梯困人处理情况登记表日期事故原因及情况发生地点处理结果处理人备注2、动力设备应急处理预案（1）组织结构成立动力设备应急处理小组，由项目经理任组长，小组成员由所有物业人员组成。动力设备应急处理办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。处理流程本着为业主利益着想，发挥自身的维修技术优势采取灵活有效的措施，密切和专业公司配合，作好动力设备的应急处理。监控中心管理公司范围查证落实专业公司责任范围监控中心管理公司范围查证落实专业公司责任范围突击抢修密切配合，采取有效措施，迅速恢复减少影响范围，提供一切方便3、大面积浸水处理预案(1)组织结构成立大面积浸水处理小组，由项目经理任组长，成员由水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。大面积浸水处理办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。(2)工作细则当接到业主投诉或监控中心报告后，工程人员必须迅速赶赴现场，确定漏水点位置。抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位，并立即关闭有关的水阀，下水道堵塞，应立即疏通。观察现场附近的电器开关。如有浸水或危险应立刻切断电源，以防水浸漏电伤人。向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水后，向上级领导做进一步汇报并请示抢修方案。4、消防水管爆裂处置预案（1）组织结构成立消防水管爆裂处置小组，由项目经理任组长，成员由消防监控、水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。消防水管爆裂处置办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。（2）工作细则工程人员必须迅速赶赴现场，确定漏水点位置。迅速关闭消防总阀、水管总阀以及备用消防水箱总出水阀。向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水后，向上级领导做进一步汇报并请示抢修方案。5、智能安防系统瘫痪（故障）处置预案（1）组织结构成立智能安防系统瘫痪（故障）处置小组，由项目经理任组长，小组成员由所有物业人员组成。智能安防系统瘫痪（故障）处置办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。（2）工作细则物业服务中心负责人命令各点当值秩序维护员及其他人员坚守岗位、严加防范，向相关负责人汇报，组织非当值人员组成机动队，加强巡逻；工程部紧急通知工程专业人员及设备分包专业公司人员到场排除故障，必要时向供应商和公司总部求援。事件处理完毕，物业服务中心负责人召集工程技术人员分析事件发生的原因、吸取的教训及应采取的纠正预防措施，并向负责人和公司总部汇报处理情况。6、停电应急预案（1）计划停电物业服务中心在接到停电通知后，要立即报告工作区域领导，并在大楼大厅及楼外醒目位置张贴通知。通知内容应说明停电时间、恢复供电时间，并提醒在停电期间关闭所有开关及用电设备；安排电工进行设备看护并准备排除突发故障；检查备用电源接入情况；电力恢复时，检查有关用电设备是否正常运行。（2）突然停电如局部停电，应分析故障原因，及时排除；如整个大楼停电，物业服务中心要立即向供电部门取得联系，请求派出技术人员帮助查明原因，快速组织抢修，并立即报告工作区域领导；当发生低压瞬时跳闸时，要尽快查明故障原因和恢复供电，并做好值班记录；查明有关停电原因，以书面形式记录停电原因，并将全部经过报送分管领导，并做好备案。7、停水应急预案（1）计划停水物业服务中心在接到供水部门的停水通知后，要立即报告工作区域领导，并在大楼外楼醒目位置张贴通知。通知内容应说明停水时间、恢复供水时间；供水恢复时，检查所有供水管道是否有断水或漏水现象；（2）突然停水局部停水，要立即报告工作区域领导，并分析故障原因，排除一般问题。如问题不是水工能解决的，应及时与供水部门联系处理。整个大楼停水，物业服务中心要立即请求供水部门派人查巡。如属大楼内部供水系统出现问题，物业服务中心要组织水工进行抢修；如无能力解决的，要及时与供水部门联系处理，并报告工作区域领导；停水时间过长，要采取相应措施如外面送水等措施，确保大楼基本办公用水；供水恢复后，检查供水是否正常，同时派人详细巡检供水设备是否恢复正常；查明有关停水原因，以书面形式记录停水原因，并将全部经过报送工作区域领导，并做好备案。8、中央空调系统应急处理方案（1）冷水机组巡查技工发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。发现故障的技工将情况报告工程部主管并联系设备保养商维修。设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后作维修报告。（2）水泵巡查人员发现运行中的水泵异常，应马上停止该泵并开启备用水泵。发现故障的技工马上进行检查维修，可当场解决的问题马上修复并记录在当值日记上。水泵故障较严重，应马上报告工程部主管，由其安排组织人员维修，并在事后作维修报告。（3）冷却水塔水塔电机故障1）巡查人员发现运行中的水塔电机故障，应马上停止该机，转开备用电机。2）发现故障的技工马上进行检修，可当场解决的问题马上修复，并记录在当值日记上。3）属较严重的故障应马上报告工程部主管，由其组织人员维修。并在事后作维修报告。水塔穿底漏水1）巡查技工发现水塔穿底漏水，应马上开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。2）发现故障人员马上将情况报告工程部主管，由其组织人员修补水塔，并在事后作维修报告。水塔溢漏1）巡查人员发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的马上修复。2）浮球开关损坏则马上停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。3）发现故障的人员将情况报告工程部主管，由其组织人员维修并在事后作维修报告。（4）管网系统主竖管道1）工程人员发现或接报主管道漏水应马上关闭冷水机组和水泵。2）现场用沙包拦住电缆引穿、走廊，以防水浸入二楼电房、用户单元，并将水引入地漏，如地漏排水量不够则将漫出的水导入走火梯。3）用薄铁皮将裂围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。4）将空调机房内管道底部排水打开排水，但要留意水泵房污水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水。5）马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。水平管网1）工程人员发现或接报空调水平管网漏水，应马上将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。2）现场用沙包拦住用户单元门和走廊以防水漫入用户单元，将水导入地漏。3）用薄铁皮围住裂并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。4）马上报工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。空调机房内的伸缩节1）工程人员发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。2）将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。3）报告工程部主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。注：如闸阀关闭不严，则马上将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出，停止漏水后再开启机组和备用泵。空调机房内的管道1）工程人员发现或接报空调机房内管道漏水，应马上停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。2）用铁皮将裂包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。3）用沙包拦住机房门以防水浸入内。4）开启机房内对应管道底的排水排水。5）报告工程部主管，由其组织人员抢修。（5）知会受影响用户事件发生后，工程部主管认为4小时内可修复的应马上通过紧急知会受影响用户，超过4小时才能修复的应由管理处书面通知客户单位办事处，办事处转给受影响用户。9、环保事故应急预案（1）目的为了加强对涉突发环境事件的能力，建立健全突发环境事件应急机制，提高应对突发环境事件的能力，保障人员和财产安全。（2）应急组织及职责组织结构：成立环境污染事故应急处理小组，由项目经理任组长，成员由保安、保洁等所有物业人员组成。应急救援办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。主要职责：a、组织制订环保事故应急预案应急救援预案；b、负责人员、资源配置、应急队伍的调动；c、确定现场指挥人员；d、协调事故现场有关工作；e、批准本预案的启动与终止；f、明确事故状态下各级人员的职责；g、事故信息的上报工作；h、接受甲方领导指令和调动，接受安全部门的监督和指导；i、组织应急预案的演练；j、负责保护事故现场及相关数据。（3）、工作程序环境污染事故应急处理小组在接到污染事故发生的警报后，应立即通知工作区域内外所有人员，应急处理小组应有一名以上成员到现场指挥应急救援工作。立即采取有效措施，与相关部门配合，切断污染源，隔离污染区，防止污染扩散；及时通报或疏散可能受到污染危害的单位和居民；参与对受危害人员的救治。（4）应急培训计划应急救援人员的培训：本预案制订后实施后，环境污染事故应急处理小组应认真学习本预案内容，明确在救援现场所担负的责任和义务。由应急处理小组成员每年进行两次应急培训，学习救援专业知识和有可能出现的新情况的处理办法。每个人都应做到熟知救援内容，明确自己的分工，业务熟练，成为环境污染事故应急救援的骨干力量。员工应急响应的培训由应急救援领导小组对所有员工每年进行一次应急响应培训，了解事故应急预案响应条件，能够在现场第一时间做出判断事故大小，是否符合事故应急预案响应条件，以便下步工作的顺利进行。员工应急响应知识的宣传根据环境污染有可能出现的事故情况，印制宣传材料，向员工发放，了解相关的应急响应知识。第二节公共部位的维修养护一、维修养护范围公共部位是指主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等)、外墙、屋面、楼梯间、通道等。二、共用部位维修养护管理房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案序号项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题。日常每周巡查一次，特别是在前期阶段要每天巡视，发现问题，立即处理、维修。(1)由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请公司专业工程技术人员提出方案，委托专业公司实施；(2)如因施工质量原因造成结构问题，应报请建设单位处理。《XX市城镇房屋修缮范围和标准》安全、正常使用；功能完好。2外墙面外墙面砖起鼓脱落的修补；外墙面局部渗漏；(3)外墙面大面积渗漏；(4)外墙面及装饰面的翻新每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部有关修缮规程实施xx市《城、镇房屋修缮范围和标准》；《房屋渗漏修缮技术规》(cJJ62-95)无鼓无脱、无渗水、美观整洁。3屋面每月检查一遍，雨季每周由工程部按相应作业规程实(1)xx市《城、镇房1、无积水，无渗检查，发现问题，及时维修施维修，按照年度普查计划维修。屋修缮范围和标准》(2)《房屋渗漏修缮技术规》(CJJ62-95漏；2、隔热层完好无损；3、雨落管畅通、安装牢固。4公共通道门厅楼梯间(1)公用地面的维修改造；(2)公共信道、门厅的墙、天棚维护；楼间墙面、扶手、踏步的维护。公共门窗的维护。每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修。整洁，无缺损，无霉迹。扶手完好，无张帖痕迹。⑶门窗开闭自如无破损。5上下水主管(1)接及砂眼漏水；(2)管道堵塞、破裂；(3)固定卡松脱；(4)污水检查的维护。用户随报随修由工程技术部负责维修上、下水通畅，无渗漏2.公共设施日常维修计划及实施方案序号项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果1道路路面人行道砼道牙每周检查一遍随坏随修。由工程部专业维修工实施路面修缮质量标准；干整、无抗洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上2沟渠池井雨水雨水污水井化粪池绿化井阀门井每周检查一遍发现问题及时维修。由工程部专业维修工按作业规程实施维修。(1)井内无积物，井壁无脱落；(2)化粪池出及分隔地堵塞；(3)井盖上标志清晰。井盖完好率达100%有效发挥功用，无渗；透；无缺损，少污积；(3)无堵塞。3园林绿地绿地、花草、树木每周检查一遍发现问题及时维修。园林绿化进行绿化补种园艺维修。公司《二级绿化养护标准》(1)绿化管理设施、设备齐全完好；(2)绿化覆盖率95%以上，缺株率2%4停车场地下停车场每周检查一遍发现问题及时维修。工程部专业维修实施。砼路面修缮质量标准；停车场地面修缮标准。以下。(1)绿化管理设施、设备齐全完好(2)绿化覆盖率95%以上，缺株率2%以下。5消防设施管网室外消防栓每周检查一遍发现问题及时维修。工程部门专业维修工实施。《xx市消防管理条例》。平整、无积水、无缺损。6公用标志标识牌、警示牌每周检查一遍发现问题及时维修。由工程部实施(1)标识清楚、无污积、破损；(2)安放牢固。(1)管道畅通，无堵塞；(3)消防设施正常有效。7其它设施围墙、护栏、每周检查一遍，发现问题及时维修。由工程部实施无破损；无脱落；泄水通畅确保围栏、护栏安全使用，无锈蚀。第三节化粪池管理方案1、化粪池管理规定（1）化粪池根据实际情况，定期清理一次；（2）化粪池入盖应改好，并保证盖完好；无特殊情况不得打开化粪池盖；（3）原则上不影响业主生活的前提下进行清理化粪池工作。（4）化粪池开盖后有专人开户应设置警示牌，清理后马上盖好；（5）化粪池内的沼气待充分散发后方可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆炸。2、化粪池维护作业管理制度（1）基本要求1）化粪池清理，应制定作业许可程序、作业安全规程、安全措施和应急预案，明确作业负责人、作业人员和外部监护人员的职责;不得将化粪池清理发包给不具备资质条件的单位和个人。2）对作业场所进行全面排查，可能产生二氧化碳、硫化氢等有毒气体的场所必须悬挂防中毒警示标志。要把作业现场的危险因素告知作业人员，作业现场应具有对有害气体浓度、氧含量等进行检测的手段。要为作业人员配备便携式报警仪、满足实际需要的氧气呼吸器或长管呼吸器，配备救护带、救护索等防护设施。3）委托清理应按照安全生产有关规定签订安全生产协议，明确各自的安全管理职责。应对承包单位进行监督、管理。同时，告知承包方工作场所存在的危险因素，要求承包方制定许可作业程序，并保证作业条件达到要求后，方可批准作业。（2）现场安全1）施工范围圈拉放安全警示标志.2）下井作业须戴安全护具并系安全绳和安全照明工具，否则不得下井。3）施工现场不抽烟、不引火，不随意接打电话。4）落实安全监护和安全喊话，定岗定人落实责任。5）工作结束检查各种井盖是否盖好、盖牢；6）作业时如遇意外情况，不得盲目下井施救，须立即拨打报警电话（120）求救，以防更大伤亡出现。（3）作业流程1）清掏化粪池前须先在周边做好安全警示标示，防止过往行人意外掉进池内。打开井盖，使用鼓风机或抽风机做通风换气10-15分钟，不得在井边吸烟或使用明火。接好施工用水对池内板结污物进行稀释，同时再次释放有毒气体。2）下井清掏前，先使用设备（或其他方法）检测有无毒气，确定没有问题后，佩戴好防护面具及系好安全绳，必须使用安全照明工具。3）施工结束，盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。4）在现场进行消毒杀菌剂喷洒消毒祛味。5）施工结束后，将化粪池及污水井内清理出的所有粪便、污物、杂物等打包并拉走进行消纳处理，不得随意丢弃。（4）应急处理遇险时科学施救。进行危险作业时，要安排有应急救援知识的现场安全监护人员，并为其配备通讯、救援设备。现场安全监护人员负责检查作业人员佩戴防护用具和了解应急预案的情况，提前告知作业人员可能遇到的危险因素、紧急情况下的呼救方式和逃生方式，落实监督安全措施，及时制止不安全行为。作业过程中，现场安全监护人不得擅自离岗。当发生二氧化碳、硫化氢等有毒气体中毒时，要沉着应对，冷静处理，及时报警，寻求专业救护；救援者应佩带专业防护面具实施救援，禁止不具备条件的盲目施救，避免伤亡扩大。1）池下作业时发现有二氧化碳、硫化氢等有毒有害气体侵害的，应立即上到地面，并在通风处换风。2）发现有二氧化碳、硫化氢等有毒有害气体中毒的，抢救人员必须戴好防毒面具及安全带，才能下池实施抢救行为，未戴防毒面具及安全带者绝对不准下池施救。3）迅速将患者脱离现场，安置于清凉通风处（忌用对人工呼吸）。4）发现有二氧化碳、硫化氢等有毒有害气体中毒，必须急救的，事发第一时间，必须呼叫120，请求急救。5）发现有二氧化碳、硫化氢等有毒有害气体中毒事故的，不论轻重，必须及时通报，以便立即采取防范措施。第四节绿化养护实施方案一、养护标准1、定期清理草坪，确保单位绿化面积杂草率不得超过1%。2、定期进行草坪扎剪、确保绿草长不超过5公分。3、定期修剪树枝，保持树枝成良好的造型。4、定期松土，定时施肥，确保花木枝叶茂盛、花红叶绿。5、定期进行病虫害防治工作，确保花木、草坪无虫害。6、做好树木围护工作，对于临街临路的树木要适当加以围护，防止被撞伤撞倒。7、遇有大风季节要做好树木的加固，防止被风吹斜或吹倒。8、禁止在树干上打钉栓绳栓铁丝挂牌或晾晒物品。9、乔灌树木、花卉长势良好，定期修剪。无枯枝死杈、败叶，无病虫害。10、花卉廊的花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。11、草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况二、养护实施方案1、乔木、灌木的整形修剪0范围管区绿化区树木的整形和修剪。0作业程序简单概括为“一知、二看、三剪、四拿、五处理”。一知：知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求。二看：修剪前仔细观察，剪法做到心中有数。三剪：剪后的断枝，因树修剪的原则，做到合理修剪。四拿：剪后的断枝，随时拿下，集中一起。五处理：剪下的枝条要及时清运处理，以免引起病虫害。0标准1造形美观，形态逼真。3.2绿篱每年至少修剪4次，造型每年6次，乔木每年1-2次。3.3九里香、福建茶等绿灌木新长枝不超过15cm，勒杜鹃造型新长枝不超过30cm。2、中耕除草0范围管区内各类植物的中耕除草。0作业程序1每季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行一次中耕除草，以保证营养和水份的吸收。2连续多日下雨，雨后过两天，水份被土壤吸收后（土不粘耙子），对板结的土壤用耙子松土，提高土壤透气性。3草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔起，拔除的杂草要及时清运处理，控制杂草的繁殖。4大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻15cm，过一星期后耙平备用。0标准1中耕深度5cm左右，以不损伤树根为准。2没有明显的杂草，草地纯度为90%。3、防风防涝0范围管区内绿化区的防风防涝。0作业程序1对新种的乔木须用水泥柱或竹杆做防护架。2平时应注意对灌木和乔木进行培土。3对乔木进行剪枝以减少阻风力。4检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。5对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。6风雨过后对绿化进行全面检查，发现受害的树木在12小时内根据情况可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。0注意事项支撑物或拉绳与树杆之间垫上柔软的东西，以防破坏树皮。浇水抗旱1.0范围管区内的各种植物。2.0作业程序1大面积浇水采用胶管引水，单株淋水采用担水的方法。2浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。3新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应优先一次保证浇透。4草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。0注意事项冬季早上不浇水，夏季中午不浇水。5、补栽补种0范围管区内绿化的补栽补种。2.0作业程序2.1确定须补种的植物品名及地点。2.2对须补种地翻土或打洞，加施基肥。3挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝各叶。2.4补栽复土时应将土敲细，新土高出地面3-5cm，栽台湾草时要高出接处1-2cm，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。2.5对新种乔木用支撑保护。6浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。0标准1新种植物与原有的成行。2确保成活率达95%以上。3最大裸露块在0.4W以下，裸露面积在总面积的0.5%以下，缺株在0.5%以下。6、草坪的施工与养护1、培植草坪第一步是平整土地，场地应有一定的排水坡度，中心地区既不能低凹，也不能成水平式，因为水平的地面既单调又缺艺术性，对雨水的排除也很不利，中心地区稍高形成的2%左右的排水坡度，或以某一基线向某一方向倾斜也可。2、对土壤进行一次全面的深翻，其深度在20cm以上，同时改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤为重要，新种上的草在10天全面清除杂草一次，防止草皮带来的杂草扎根繁殖。3、割剪能使草坪经常保持平整美观，并能促进其生长茂盛，割剪大面积草坪可用剪草机，小面积草坪、路芽、散水坡、污水和雨水井边用手剪草刀修剪，边缘的线条保持清晰、整齐。4、杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要任务，人工拔除杂草每半个月全面进行一次，对大面积杂草进行重新改造，可选用化学除草剂灭草，翻土重栽草皮。5、要使草坪生长良好，浇水工作也不可少，浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面，浇水时间夏天以早晚为宜，冬天以9：00-16:00为宜，无雨季节每周浇水1-3次。虫害防治，应贯彻“预防为主，综合防治”的基本原则，根据病虫害的发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，予以有效的控制（见病虫害的识别与防治）。7、施肥应注意事项及要求0范围管区内绿化、花卉的施肥管理。0作业程序2.1根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、磨茹肥、饼肥等）、无机肥（氮、磷、钾、复合肥）。2.2施肥方法：有基肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施、无机肥（化肥）多用撒施、喷施和根施作追肥。3施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。0要求及标准四多、四少、四不和三忌。1四多：黄瘦多施、发芽前多施、孕蕾前多施、花后多施。2四少：肥壮少施、发芽后少施、开花期少施、雨季少施。3四不：徒长不施、新栽不施、盛暑不施、休眠不施。4三忌：忌浓肥、忌热肥（指高温施肥）、忌坐肥（指栽花时根部贴在盆底基肥上）。4.0注意事项1施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”。2施基肥时，肥料应充分发酵、腐热、化肥须完全粉碎成粒状或粉状。8、病虫害的识别与防治1、常见虫害：蚜虫、螨虫、介壳虫等。常见病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。2、识别与防治A、白粉病的识别：发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正面为多，小点向四周扩散，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片覆盖全叶。发生旺季为3-8月。如管理不当，四季均会发生，白粉病的防治：注意透光，避免栽植过密，早期病叶可以摘除。发病期可喷50%退茵特800-1000倍液，或0.1-0.3波美度石硫合剂，50%胶体硫50-100溶液，连续三次均有较好效果。B、黑斑病的识别：叶片被害初期，出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病班，直径5-10mm染褐色至黑色，严重时病斑可互相连接成大斑，叶片变黑，脱落或枝死，四季均有发生。黑斑病的防治：加强管理，施肥时注意氮、磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长，注意栽培品种的选育，对染病的，并且经济价值和观赏价值较低的品种，应考虑淘汰。栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿，定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还要用清水喷洗下层叶背泥土，药剂可选用75%百茵清可湿粉剂500-800倍液，每隔7-10天喷一次，连续几天较好。C、青枯病的识别：本病是因细菌侵染植株根，茎引起的维管病害，幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植株感染后，通常地上部分叶片突然失水干枯下垂，根部就腐烂，最后整株枯死，用刀横切根和茎，可见乳白色或黄褐色的细菌沾液溢出。青枯病的防治：发病期可喷0.2%高锰酸钾溶液或者100-200H农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥，用10PPM的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。D、蚜虫的识别：蚜虫属同翅目，蚜科昆虫，分布广，种类也很多，为花木的主要害虫，该虫以其刺吸式器吮吸植物体的汁液，植株被害部分生长缓慢，叶片卷曲、畸形，严重者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落，该虫在危害过种中还能传播病毒，排泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植株枝、叶呈现一层污黑覆盖物，影响光合作用，并大大降低植株的观赏价值，在本地区四月下旬至五月中旬，九月中旬至十月下旬为蚜虫的发生盛期，为害最大，大量成虫密集在嫩梢、花蕾和叶背为害，对植株造成大量损失。蚜虫的防治：清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所，以消灭越冬虫源，秋末喷射40%乐果300倍液以做保护。当蚜虫发生时，每隔7-10天喷药一次。连续进行二、三次，可选用40%氧化乐果或40%乐果2000倍液，或者50%杀螟松1000倍液，8%敌敌畏1000倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上3%呋喃丹粒剂5克，深度为2cm左右，也有良好的防治效果。E、蚧壳虫的识别：蚧壳虫种类多，分布广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式器在主植物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引起落叶，蚧壳虫的防治：在一龄若虫期喷射40%氧化乐果及25%亚胺硫磷1000-2000倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病虫来源，增强植株的抗害能力。F、螨虫的识别：属蜘蛛纲螨目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害很大，多在叶片反面出现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色的斑块，叶片无光泽，严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。螨类的孳生猖獗为害很大。主要受温度和降雨量少的影响，气温24°C-30°C，天气闷热的情况下，为其发生，发育的适宜条件：多雨潮湿的环境不利于其发生和发展，冬季严寒可使越冬雌虫大量死亡，虫基数减少，若冬季和早春温暖、干旱，则越多基数增大，在适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。蟥虫的防治：越冬期间清除易被为害花卉周围的杂草，并及时堆放沤腐，或者喷药