房地产静态经济测算（实际案例应用）

房地产项目经经济测算分析析-第一部分房地产开发项项目的核心评评价指标-第二部分一般房地产开开发项目的评评价分析过程程-第三部分深圳市旧改项项目的地价计计算交流内容房地产开发项项目的核心评评价指标项目的评价在评价一个房房地产是否具具备投资价值值时，可对项项目的经济指指标进行分析析，参考项目目的销售利润润率、IRR、EBITDA等指标，以作作出综合的考考虑与评判。。对项目的经济济分析可分为为静态分析与动态分析两种。在静态态分析中，对对项目的成本本支出及整体体收入进行静静态分析计算算，通过销售售利润判断项项目收益情况况。在动态分分析中，不仅仅考虑静态的的经济指标，，且需对项目目每年或每半半年的开发节节奏及收支情情况作出预估估分析，再通通过计算经济济指标判断项项目可行性。。一般的销售项项目，仅进行行静态即可大大致对项目的的可行性得出出结论。其主主要参考指标标为：权益楼楼面地价、销销售利润率。。对存在较大量量自持经营物物业（如：商商场、写字楼楼及酒店）的的项目，则需需进行动态分分析。其主要要参考指标为为：IRR、EBITDA。房地产开发项项目的核心评评价指标参考评价指标标权益楼面地价价—指将获取开发发建设土地的的总成本（包包括土地出让让金、旧改拆拆迁安置成本本、回迁物业建安成本等等）均摊至未未来项目可用用于销售或自自持经营的建建筑面积后，，所得出的楼楼面地价。销售利润率—项目税前及税税后的销售利利润和利润率率是销售项目目的两项重要要评价指标。。销售利润率=销售利润/项目销售总收收入IRR—内部回报率（（Internalrateofreturn），又称内部收益益率，是指项项目投资实际际可望达到的的收益率。实实质上，它是是能使项目的的净现值等于于零时的折现现率。是在考考虑了时间价价值的情况下下，计算项目目投资可望达达到的报酬率率。房地产开发项项目的核心评评价指标参考评价指标标（持有物业业评价指标））EBIT—全称为earningsbeforeinterestandtax，即息税前利润润，从字面意意思可知是扣扣除利息、所所得税之前的的利润；即未未计利息、税税项前的利润润。EBITDA—税息折旧及摊摊销前利润，，简称EBITDA，是EarningsBeforeInterest,Taxes,DepreciationandAmortization的缩写，即未未计利息、税税项、折旧及及摊销前的利利润。EBITAMARGIN—即EBITA相对于投资成成本的回报率率，作为持有有经营物业的的评判指标，，华润一般考考虑为持有物物业EBITA15年平均值/持有物业总投投资房地产开发项项目的核心评评价指标参考评价指标标ROA—即资产收益率率（ReturnonAssets，ROA），又称资产产回报率，是是用来衡量每每单位资产创创造多少净利利润的指标。。资产收益率=净利润/总资产总额AssetsROE—净资产收益率率又称股东权权益收益率，，是净利润与与平均股东权权益的百分比比，是公司税税后利润除以以净资产得到到的百分比率率，该指标反反映股东权益益的收益水平平，用以衡量量公司运用自自有资本的效效率。净资产收益率率=税后利润/所有者权益-第一部分房地产开发项项目的核心评评价指标-第二部分一般房地产开开发项目的评评价分析过程程-第三部分深圳市旧改项项目的地价计计算交流内容项目总投资包包含项目序号项目说明土地总成本1土地成本土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等销售物业建造成本2自有物业建安成本根据自有物业开发量乘以建造单价得出相关费用3不可预见费自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有物业建安成本的5%4销售费用销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算5管理费用一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算6财务费用可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产项项目的评价分分析过程相关税费序号项目说明相关税费1营业税以企业总销售收入的5.55%计算2土地增值税根据土地增值额进行计算3所得税以企业利润的25%进行计算一般房地产项项目的评价分分析过程一般房地产项项目的评价分分析过程假设项目基本本指标开发建设用地面积（平米）总开发量（平米）住宅（平米）写字楼（平米）容积率100,000500,000300,000200,0005.00土地成本及楼楼面地价测算算土地总成本（万元）600,000自有住宅物业（m2）300,000自有写字楼物业（m2）200,000权益楼面地价（元/m2）12,000一般房地产项项目的评价分分析过程建安成本及销销售收入计算算物业类型面积（m2）建设成本(单价)建安总价(万元)销售均价销售收入（万元）住宅300,0007,000210,00038,0001,140,000写字楼200,0006,500130,00035,000700,000总计343,000340,0001,840,000建安成本取值值参考建造成本

（元/平米）住宅办公高端品质改善高档中档前期费用200～250150～200100～150200～250150～200土建工程1500～20001500～20001500～20001500～20001500～2000装修工程另见装修标准1000～1200800～1000机电工程800~1000600～800400～6002300～28001800～2300外墙工程1000～1200600～800400～6001000～1500800～1000园林200～300150～250100～150100～150100～150地上开发成本合计4500～50003500～40003000～35006000～80005000～6000备注：1、计算基数均按建筑面积（下同）。2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是超高层，对应成本增加800～1000。3、住宅底商采用对应品质的住宅的成本。装修标准（元/平米）豪装精装简装住宅装修工程2500~40001500~2500800~1500一般房地产项项目的评价分分析过程项目比率计算基数（万元）总额（万元）备注开发不可预见费5%340,00017,000以自有物业建安成本费计算销售费用2.8%1,840,00051,520以总销售额计算(含保障房)管理费用2%940,00018,800以土地总成本及自有物业建安成本计算财务费用6.55%

128,568银行同年期贷款利率营业税金5.55%1,840,000102,120以总销售回款及回迁物业公允值计算土地增值税154,764详见后页税前利润

427,228总销售收入减上述总成本所得税25%581,992106,807以税前利润25%计算税后利润

320,421

相关费用及税税金计算一般房地产项项目的评价分分析过程土地增值税计计算方式土地增值税=土地增值额×税率－扣除项项目×扣减系数（（扣减系数速速算）土地增值额=销售总收入+回迁房公允价价值－扣除项项目扣除项目=土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价价值+自有物业建安安成本+三费+营业税金+加计扣除项三费=（土地出让金金+拆迁成本+回迁房公允价价值+自有物业建安安成本）×0.1加计扣除项=（土地出让金金+拆迁成本+回迁房公允价价值+自有物业建安安成本）×0.2说明：1）税率依据土土地增值率进进行取值，土土地增值率=土地增值额/扣除项目。当当土地增值率率为0-0.5时，税率为30%；土地增值率率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率率为1-2时，税率为50%；土地增值率率为2以上时，税率为60%。2）扣减系数可可进行速算。。当土地增值值率大于2时，为0.35；土地增值率率为1-2时，为0.15；土地增值率率为0.5-2时，为0.05项目土地增值值税计算销售总收入1,840,000回迁房公允价值0扣除项目土地出让金拆迁成本还迁房公允价值建安成本营业税金三费加计扣除项合计600,00000340,000102,12094,000188,0001,324,120土地增值额应纳税款515,880154,764一般房地产项项目的评价分分析过程项目投资财务指标备注项目总投资（万元）1,155,888

含土地总成本、自有物业建安成本、开发不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用总销售收入（万元）1,840,000

销售利润税前427,228税后320,421销售利润率税前23.22%税后17.41%项目静态指标标一般房地产项项目的评价分分析过程假设项目开发节奏与资金安排单位：万元第1年第2年第3年第4年地价支付100%支出600000自有物业建安成本30%40%30%支出102000136000102000不可预见费支出510068005100管理费支出1404027202040销售费用支出10304392561960销售税金及附加20424778113885土地增值税预征（3%）11040420602100土地增值税结转19913758633788所得税223431045925286销售假设（此处假设当期回款率为100%，一般应为70%）住宅销售20%80%收入228000912000写字楼销售20%70%10%收入14000049000070000税后净现金流量-72114013845695327852981税后累计净现金流量-721140-582684370594423575动态指标计算算一般房地产项项目的评价分分析过程指标计算（假设基准收益率为9.3%）单位：万元第1年第2年第3年第4年税后净现值-72114012667579795640575税后累计净现金流量-721140-594465203492244067动态指标计算算通过计算财务内部收益益率IRR=27.45%财务净现值NPV(i=9.3%)=244067-第一部分房地产开发项项目的核心评评价指标-第二部分一般房地产开开发项目的评评价分析过程程-第三部分深深圳市旧改改项目的地价价计算交流内容城市更新项目目的地价计算算根据原土地性性质划分城中村土地改改造旧工业区用地地改造旧住宅区及商商业区改造城市更新项目目的地价计算算相关政策依据《深圳市城市更更新办法》规定：1）第三十六条条拆除重重建类城市更更新项目中城城中村部分，，建筑容积率率在2.5及以下部分，，不再补缴地地价；建筑容容积率在2.5至4.5之间的部分，，按照公告基基准地价标准准的20%补缴地价；建建筑容积率超超过4.5的部分，按照照公告基准地地价标准补缴缴地价。城中村依本办办法补缴地价价进行拆除重重建后，符合合有关规定的的建筑物和附附着物均可以以由建设单位位取得完全产产权，并可自自有转让。城中村拆除重重建项目补缴缴地价可以按按照市政府有有关规定反拨拨所在区政府府，作为城中中村基础设施施和公共服务务设施建设费用。城中村土地改改造城市更新项目目的地价计算算相关政策依据《深圳市城市更更新办法》规定：1）第三十八条拆除重建类的的工业区升级级改造项目升升级改造为工工业用途或者者市政府鼓励励发展产业的的，原有合法法建筑面积以以内部分不再再补缴地价；；增加的建筑筑面积按照公公告基准地价价标准的50%补缴地价。拆除重建类的的工业区升级级改造为住宅宅、办公、商商业等经营性性用途的，原原有合法建筑面积积以内部分，按照其改造造后的功能和和土地使用权权期限以公告基准地地价标准计算算应缴纳的地价价，扣减原土土地用途及剩剩余期限以公公告基准地价价标准计算的的地价；增加建筑面积积部分，按照其改造造后的功能和和土地使用权权期限以市场评估地地价标准计算算应缴纳的地价价。拆除重建的工工业区升级改改造项目，未未按照公告基基准地价标准准全额缴纳地地价的部分限限定自用；建建成后其建筑筑物需要转让让的，适用市市政府工业楼楼宇转让的有有关规定。依据《深圳市城市更更新办法实施施细则》规定：1）第五十七条拆除重建类工工业区升级改改造项目升级级改造为物流流或者研发用用途的，按照照《办法》第三十八条第第一款、第三三款规定计收收地价。其中中，物流用地地的公告基准准地价按照工工业和商业公公告基准地价价的平均值测测算，研发用用地的公告基基准地价按照照工业和办公公公告基准地地价的平均值值测算。拆除重建类工工业区升级改改造项目经市市产业部门认认定为市政府府鼓励发展产产业的，按照照《办法》第三十八条第第一款、第三三款规定测算算地价，并以以鼓励发展产产业地价修正正系数予以修修正。旧工业区用地地改造城市更新项目目的地价计算算相关政策依据《深圳市城市更更新办法》规定：1）第三十九条本办法第三十十六条至第三三十八条规定定情形以外的的拆除重建类类城市更新项项目，按照其其改造后的功功能和土地使使用权期限以公告基准地地价标准计算应缴纳的的地价，扣减减原有合法建建筑面积按照照原土地用途途及剩余土地地使用权期限限以公告基准准地价标准计计算的地价。。非商品性质房房地产转为商商品性质的，，应当按照有有关规定另行行补缴相应地地价。旧住宅区及商商业区改造城市更新项目目的地价计算算相关政策依据《关于加强和改改进城市更新新实施工作的的暂行措施》规定：1）第（八）条条由旧工工业区升级改改造为工业用用途或者市政政府鼓励发展展产业的拆除除重建类城市市更新项目，，其配套设施施限定自用。。其中，配套套商业设施的的地价按照公公告基准地价价计收，其他他配套设施的的地价按照《办法》第三十八条第第一款的规定定计收。配套套设施如按规规定经批准进进入市场销售售的，应当按按照市场评估估地价标准补补缴地价。2）第（十）条条由旧工工业区升级改改造为工业用用途或者市政政府鼓励发展展产业，以及及适用《办法》第三十九条规规定，由旧居居住区、旧商商业区升级改改造为居住或或商业服务的的城市更新项项目，确定地地价计收基准准容积率和基基准建筑面积积，采用分段段方式计收地地价。《暂行措施》城市更新项目目的地价计算算R地价基准=1-基准土地移交交率1-实际土地移交交率×R深标基准公式如下说明：1）R深标基准——2013版《深圳市城市规规划标准与准准则》一类密度分区区基准容积率率。由旧工业业区升级改造造为工业用途或者市市政府鼓励发发展产业的项项目R深标基准为6.0。2）基准土地移移交率——拆除范围用地地面积小于10,000平方米的城市市更新单元的的基准土地移移交率为30%，其余城市更新单单元的按照《实施细则》第十二条第一一款规定确定定。（即规定定的项目贡献献率，不低于于15%）3）实际土地移移交率——指移交给政府府的权属清晰晰用地的面积积和拆除范围围用地面积的的比率。（即即项目实际项项目贡献率）4）改造后同时时包含多种建建筑功能的，，地价计收基基准容积率按按各建筑功能能基准容积率率及其计容积积率建筑面积所占比例加加权平均确定定。5）地价计收基基准建筑面积积为地价计收收基准容积率率与开发建设设用地面积的的乘积。6）地价计收基基准建筑面积积以内的部分分按《办法》第三十八条第第一款、第三三款及第三十十九条规定计计收地价；超出部分中的的住宅按照2.5倍公告基准地地价标准计收收地价，其他他功能按照2倍公告基准地地价标准计收收地价。《暂行措施》城市更新项目目的地价计算算相关政策依据《深圳市城市更更新办法实施施细则》规定：1）第六十条项目改造前拆拆除范围内包包含城中村、、旧屋村、其其他用地等多多种类别用地地的，按照以以下标准和次次序进行地价价测算。（一）出让给给实施主体的的开发建设用用地面积不大大于原城中村村用地面积的的，改造后的的建筑面积按按照《办法》第三十六条规定进进行地价测算算。（二）开发建建设用地面积积超出原有城城中村用地面面积的部分，，不大于原有有旧屋村用地地面积的，该该部分用地面面积根据平均容积率率分摊的建筑筑面积按照《办法》第三十七条规规定进行地价价测算。（三）开发建建设用地面积积超出原有城城中村和旧屋屋村用地总面面积的，超出出部分用地面面积根据平均均容积率分摊摊的建筑面积按照《办法》第三十八条、、第三十九条条规定进行地地价测算。其其中，可进行行地价扣减的的原有合法建建筑面积，为拆拆除范围内出出去原有城中中村、旧屋村村的其他用地地上的合法建建筑面积。实实施主体应当当配合提供相关建筑物权权属资料，以以进行地价扣扣减。综合用地项目目改造用地性质地块面积现有建筑面积工业40,00040,000旧住宅区30,00040,000城中村20,00040,000用地指标（单单位：m2）地块现状123123以某综合项目目为例进行测测算总开发量住宅公寓商业办公研发用房保障房容积率540,000255,000100,00050,00030,00060,00045,0007.50开发指标（单单位：m2）说明：保障房房配建按《深圳市城市更更新项目配建建保障性住房房暂行办法》进行配比，假假设项目配建建比例为住宅宅物业规划量量的15%。原住宅类物物业规划指标标为300,000平米，则保障障房配建量为为300,000*0.15。规划方案数据据（假设开发发建设用地为为72,000平米，即贡献献用地18,000平米）以某综合项目目为例进行测测算补偿面积计算算工业厂房还迁迁比例为1:1.5补偿研发用房房物业住宅还迁比例例为1:1.3补偿住宅物业业城中村为1:1补偿住宅物业业序号用地性质占地面积建筑面积容积率补偿比例补偿建筑面积1工业用地40,00040,0001.001.560,0002旧住宅区用地30,00040,0001.331.352,0003城中村用地20,00040,0002.001.040,000总计90,000120,0001.33

152,000

以某综合项目目为例进行测测算项目基础指标标汇总（单位位：平方米））用地面积

72,000现状容积率1.33

规划容积率7.50

现状数据城中村40,000回迁数据住宅92,000规划数据住宅255,000自有物业住宅163,000工业厂房40,000研发用房60,000公寓100,000公寓100,000旧住宅区40,000

研发用房60,000研发用房0

商业50,000商业50,000办公30,000办公30,000

保障房（15%）45,000

总计120,000总计152,000总计540,000总计343,000以某综合项目目为例进行测测算基本思路需补缴地价=规划开发建筑筑面积×楼面地价（依依据政策要求求）说明：依据政政策要求，根根据不同用地地改造情况，，楼面地价有有取基准地价价、评估地价价或需乘以相相关系数等多多种情况项目地价测算算可大致分为为四部分：城城中村用地部部分、旧住宅宅区用地部分分、旧工业区区工改工部分分、旧工业区区工改综合部部分。其中，，根据《暂行措施》规定，旧住宅宅区用地改造造及旧工业区区工改工改造造部分地价需需按基准容积积率进行分段段计收以某综综合项项目为为例进进行测测算地价及及相关关计算算基础础数据据（假假设为为湖贝贝片区区基准准地价价）

基础数据商业（含酒店）办公（商务公寓）居住工业研发用房（M0）基准地价（元/平米）(来源：罗湖区基准地价)8,3664,6474,1546492,648规划指标50,000130,000255,000060,000说明：：依据据《深圳市市城市市更新新办法法实施施细则则》第五十十七条条：研研发用用地的的公告告基准准地价价按照照工业业和办办公公公告基基准地地价的平平均值值测算算总用地面积(平米)项目开发容积率项目贡献率原工业合法建筑面积（平米）原城中村用地面积（平米）原旧住宅区用地面积（平米）72,0007.5020.00%40,00020,0003,0000以某综综合项项目为为例进进行测测算地价基基准容容积率率计算算说明：：《暂行措措施》第十条条规定定：由由旧工工业区区升级级改造造为工工业用用途或或者市市政府府鼓励励发展展产业业，以以及适适用《办法》第三十十九条条规定定，由由旧居居住区区、旧旧商业业区升升级改改造为为居住住或商商业服服务的的城市市更新新项目目，确确定地地价计计收基基准容积率率和基基准建建筑面面积，，采用用分段段方式式计收收地价价。R地价基基准=1-基准土土地移移交率率1-实际土土地移移交率率×R深标基基准公式如如下说明：：1）R深标基基准——2013版《深圳市市城市市规划划标准准与准准则》一类密密度分分区基基准容容积率率。由由旧工工业区区升级级改造造为工工业用途途或者者市政政府鼓鼓励发发展产产业的的项目目R深标基基准为6.0。2）基准准土地地移交交率——拆除范范围用用地面面积小小于10,000平方米米的城城市更更新单单元的的基准准土地地移交交率为为30%，其余城市市更新新单元元的按按照《实施细细则》第十二二条第第一款款规定定确定定。（（即规规定的的项目目贡献献率，，不低低于15%）3）实际际土地地移交交率——指移交交给政政府的的权属属清晰晰用地地的面面积和和拆除除范围围用地地面积积的比比率。。（即即项目目实际际项目贡献献率，，本项项目项项目为为20%）以某综综合项项目为为例进进行测测算地价基基准容容积率率计算算

商业办公（公寓）居住研发用房深标基准容积率5.45.43.26.0经计算地价基准容积率5.75.73.46.4

商业办公（公寓）居住研发用房加权平均基准容积率深标基准容积率5.45.43.26.0经计算地价基准容积率5.75.73.46.44.6加权地地价基基准容容积率率计算算说明：：《暂行措措施》第十条条规定定：同同时规规定改改造后后包含含多种种建筑筑功能能的，，地价价计收收基准准容积积率按按各建建筑功功能基基准容积率率及其其计容容积率率建筑筑面积积所占占比例例加权权平均均确定定。加权平平均基基准容容积率率=居住物物业规规划面面积×R居住物物业地地价基基准+商业物物业规规划面面积×R商业物物业地地价基基准…公式如如下居住物物业规规划面面积+商业物物业规规划面面积…以某综综合项项目为为例进进行测测算说明：：由于于项目目同时时存在在城中中村、、旧住住宅区区及旧旧工业业区改改造，，需对对其规规划指指标按按原用用地比比例进进行分分摊城中村村部分分、旧旧住宅宅区改改造部部份及及旧工工业区区改造造部分分面积积分摊摊计算算总用地面积(平米)城中村用地面积（平米）城中村规划指标分摊比例旧工业区用地面积（平米）旧工业区规划指标分摊比例原旧住宅区用地面积（平米）旧住宅区规划指标分摊比例90,00020,0000.22240,0000.44530,0000.333

商业办公（公寓）居住研发用房项目规划指标50,000130,000255,00060,000城中村用地改造指标分摊11,11128,88956,667旧住宅区改造指标分摊16,66743,33385,000

工业用地改造指标分摊22,22257,778113,33360,000以某综综合项项目为为例进进行测测算城中村村用地地改造造部分分地价价计算算

商业办公（公寓）居住研发用房城中村用地改造指标分摊11,11128,88956,667

旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价容积率商业办公居住补地价（万元）7.50基准地价8,3664,6474,154

建筑面积11,11128,88956,667

容积率小于2.5部分面积3,7049,63018,8890

容积率2.5-4.5部分面积2,9637,70415,1112,467容积率大于4.5部分面积4,44411,55522,66718,503合计11,11128,88956,66720,970说明：：拆除除重建建类城城市更更新项项目中中城中中村部部分，，建筑筑容积积率在在2.5及以下下部分分，不不再补补缴地地价；；建筑筑容积积率在在2.5至4.5之间的的部分分，按按照公公告基基准地地价标标准的的20%补缴地地价；；建筑筑容积积率超超过4.5的部分分，按按照公公告基基准地地价标标准补补缴地地价以某综综合项项目为为例进进行测测算旧住宅宅区改改造部部分地地价计计算

商业办公（公寓）居住研发用房旧住宅区改造指标分摊16,66743,33385,000

旧住宅区基准容积率以内面积10,24626,63952,254

旧住宅区基准容积率以外面积6,42116,69432,746

旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价容积率商业办公居住补地价（万元）7.50基准地价8,3664,6474,154

建筑面积10,24626,63952,254

容积率修正系数1.001.001.00

应补缴地价8,57212,37921,70642,657旧住宅区基准容积率以外部分补缴地价容积率商业办公居住补地价（万元）7.50基准地价16,7329,29410,385

建筑面积6,42116,69432,746

容积率修正系数1.001.001.00

应补缴地价10,74315,51634,00760,266说明：：1）基准准容积积率以以内面面积=规划面面积×（加权权平均均基准准容积积率/项目规规划容容积率率）2）依据据《暂行措措施》第十条条规定定，基基准建建筑面面积以以内按按深圳圳市公公告基基准地地价计计收，，超出出部分分住宅宅按2.5倍基准地地价计计收，，其他他功能能按2倍基准准地价价计收收以某综综合项项目为为例进进行测测算旧工业业区改改造部部分计计算思思路依据《深圳市市城市市更新新办法法》第三十十八条条规定定：1）拆除除重建建类的的工业业区升升级改改造项项目升升级改改造为为工业业用途途或者者市政政府鼓鼓励发发展产产业的的，原原有合合法建建筑面面积以以内部部分不再再补缴缴地价价；增增加的的建筑筑面积积按照照公告告基准准地价价标准准的50%缴纳；；2）拆除除重建建类的的工业业区升升级改改造项项目升升级改改造为为住宅宅、办办公、、商业业等经经营性性用途途的，，原有有合法法建筑筑面积积以内内部分分，按照其其改造造后的的功能能和土土地使使用期期限以以公告告基准准地价价标准准计算算应缴缴纳地地价，，扣减减原土土地用用途及及剩余余期限限以公公告基准地地价标标准计计算的的地价价，增增加建建筑面面积部部分，，按照照其改改造后后的功功能和和土地地使用用权期期限以以市场场评估估地价价标准准计算应缴缴纳地地价依据《暂行措措施》第十条条规定定：1）由旧旧工业业区升升级改改造为为工业业用途途或者者市政政府鼓鼓励发发展产产业的的城市市更新新项目目，确确定地地价计计收基基准容容积率率和基基准建建筑面积积，采采用分分段方方式计计收地地价。。可简单单理解解为：：1）旧工工业区区改造造地价价计收收可分分为工工改综综合及及工改改工两两部分分；2）对于于工改改综合合部分分，原原有合合法建建筑面面积以以内部部分按按基准准地价价计收收，超超出原原有合合法建建筑面面积部部分按按市场场评估估价计计收（（假设设为4倍基准准地价价）；；3）对与与工改改工部部分，，原合合法建建筑面面积以以内部部分不不再计计收地地价，，原有有合法法建筑筑面积积以外外、基基准容容积率率以内内部分分建筑筑面积积按50%基准地地价计计收，，基准准容积积率以以外部部分建建筑面面积按按2倍基准准地价价计收收。以某综综合项项目为为例进进行测测算旧工业业区改改造部部分指指标计计算商业办公（公寓）居住研发用房工业用地改造指标分摊22,22257,778113,33360,000工业用地合法建筑面积分摊系数8.8%22.8%44.7%23.7%工业用地合法建筑面积分摊3,5099,12317,8959,474工改综合部分增加建筑面积18,71348,65595,439-工改工除合法建筑面积以外基准容积率以内面积--

-

27,411工改工超出基准容积率部分建筑面积-

--

23,115说明：：原有有工业业合法法建筑筑面积积，依依照旧旧工业业区改改造部部分各各功能能规划划指标标比例例进行行分摊摊项目开发容积率加权平均基准容积率原工业合法建筑面积（平米）7.504.640,000以某综综合项项目为为例进进行测测算旧工业业区改改造部部分地地价计计算——工改综综合部部分说明：：评估估地价价以4倍基准准地价价估算算工改综合合法建筑部分补缴地价容积率商业办公居住研发用房补地价（万元）7.50评估地价8,3664,6474,154

建筑面积3,5099,12317,895

容积率修正系数1.001.001.00

应补缴地价2,9354,2397,433

14,608工改综合增加部分补缴地价容积率商业办公居住研发用房补地价（万元）7.50基准地价33,46418,58816,616

建筑面积18,71348,65595,439

容积率修正系数1.001.001.00

应补缴地价62,62390,440158,581

311,643以某综综合项项目为为例进进行测测算旧工业业区改改造部部分地地价计计算——工改工工部分分说明：：1）原合法法建筑筑面积积以内内部分分不再再计收收地价价2）原有有合法法建筑筑面积积以外外、基基准容容积率率以内内部分分建筑筑面积积按50%基准地地价计计收3）基准准容积积率以以外部部分建建筑面面积按按2倍基准准地价价计收收工改工除合法建筑面积以外基准