房地产金融专题（共53）

房地地产产金金融融专专题题金融融是是车车轮轮金金融融是是心心脏脏本章章知知识识点点房地地产产金金融融、、特特点点房地地产产成成熟熟的的标标志志房地地产产金金融融业业务务种种类类我国国住住房房基基金金构构成成项目目贷贷款款、、经经营营贷贷款款、、按按揭揭贷贷款款房地地产产金金融融体体系系构构成成概述述一、、房地地产产金金融融释义义二、、房房地地产产金金融融演演化化和和发发展展三、、房房地地产产金金融融市市场场成成熟熟的的标志志四、、我我国国房房地地产产金金融融市市场场现现存存问题题五、、国国外外房房地地产产金金融融借鉴鉴六、、房房地地产产金金融融业业务务种类类七、、房房地地产产金金融融体体系系构构成成一、、房房地地产产金金融融释释义义金融融以银行为为中心的的各种形形式的信信用活动动以及在在信用基基础上组组织起来来的货币币流通。。房地产金金融围绕房地地产业的的开发、、经营，，消费而而展开的的筹资、、融资、、结算等等各种金金融活动动。是房地产产资金的的融通是房地产产业与金金融业密密切结合合的产物物三、房地地产金融融市场成成熟的标标志1、住房贷贷款以抵抵押贷款款为主。。位置固固定、价价值稳定定。2、筹资和和贷款的的方式多多样。筹资方式式——政策资金金、储蓄蓄、基金金、股票票、证券券；贷款方式式——固定利率率、变率率；固定定期限、、可展期期；不同同还款方方式。3、法律体体系完善善。资金金的安全全性、流流动性、、盈利性性。4、房地产产金融市市场结构构完整。。市场的完完整——*房地产一一级市场场和二级级市场金融市场场的完整整——抵押、保保险、担担保、服服务中介介。5、市场经经济运行行机制。。预先介入入机制。。借贷从从房地产产开发项项目的可可行性论论证阶段段介入。。全程管理理机制。。贷款的的发放、、使用、、收回；；借款人的的收入变变动；房屋使用用、维修修、翻新新改造等等。科学决策策机制。。信用评评估方法法、确定定安全贷贷款额、、贷款比例例调整、、利率标标准确定定等。呆坏账预预警处理理机制。。呆账坏坏账的评评估、揭揭露、示示警。四、金融市市场存在问问题1、资金来源源单一。政策性资金金（公积金金）：归集集率不高，，常被政府府挪用。““房管会决决策，中心心运作，银银行专户户，财政监监督”，责责任不明。。金融储蓄资资金：储蓄蓄与贷款结结构不对称称。2、贷款的过过渡性。贷贷款停留在在担保阶段段，有保证证、质押、、抵押贷款款（1）保证贷款款：要求第第三方有相相同数量、、相当期限限的存款，，利率按活活期计息。。（2）质押贷款款：贷款人人等额的存存单、物品品。（3）抵押贷款款：方式比比较单一。。3、房地产金金融市场不不完善。单单一、中介介少。4、房地产金金融市场法法律体系不不健全。抵抵押贷款的的有关规定定不具体，，5、商业银行行经营机制制有待转变变。五、国外房房地产金融融的借鉴——新加坡公积积金制度150多年前移民民村，1880年商业港口口城市。1959年自治1963年接受马来来西亚，1965年马来西亚亚独立1960年吸收外资资1955年建立公积积金制度，，用于雇员员的社会保保障。1968年修改《中央公积金金法》，允许用于于购买住房房新加坡公积积金制度机构设置和和职能分工工，设公积金管管理局，内内设理事会会；规定归集、、提取、使使用、违规规处理等；；公积金管理理局依法管管理、营运运公积金；；强迫储蓄，，雇主、雇雇员依法如如期缴纳公公积金，以以同等比例例缴纳；55岁以后题，，或意外、、移民可以以提前提取取。公积金实行行个有化。。公积金实施施案例一个工人月月薪1000元雇员在自己己月薪中拿拿出20%即200元雇主在企业业资金中拿拿出20%即200元工人实得800元公积金的80%用于住房、、股票、黄黄金，8%用于养老，，12%用于医疗（（妻子、儿儿女、父母母）实施效果：：使经济增增长率提高高，1985年为-17%，1986年为18%，1987年为67%。六、房地产金融融业务种类类1、房地地产产住住房房储储蓄蓄存存款款投资资限限额额存存款款企业业住住房房建建设设存存款款商品品房房周周转转金金存存款款土地地开开发发基基金金存存款款外资资建建房房存存款款2、住房房基基金金管管理理（（三三级级））城镇镇住住房房建建设设基基金金企业业住住宅宅建建设设基基金金职工工个个人人住住房房建建设设基基金金房地地产产金金融融业业务务种种类类3、房地地产产开开发发经经营营贷贷款款项目目贷贷款款经营营贷贷款款流动动资资金金贷贷款款房地地产产金金融融业业务务种种类类4、房地地产产抵抵押押贷贷款款一般般的的房房地地产产抵抵押押贷贷款款：：抵押押人人----抵押押权权人人按揭揭贷贷款款：：买方方----银行行----卖方方房地地产产金金融融业业务务种种类类5、房地地产产股股票票：：是否否记记名名：：记记名名式式、、不不记记名名式式投资资人人：：国国家家股股、、企企业业股股、、个个人人股股有无无面面值值：：面面值值股股票票、、无无面面值值股股票票股权权：：普普通通股股、、优优先先股股房地地产产金金融融业业务务种种类类6、房地地产产债债券券：：期限限长长短短：：短短期期债债券券、、中中期期债债券券、、长长期期债债券券支付付利利息息：：一一次次性性付付息息、、附附息息票票式式是否否贴贴现现：：可可贴贴现现、、不不可可贴贴现现房地地产产金金融融业业务务种种类类7、房地地产产信信托托：：实物物委委托托、、资资金金委委托托和和管管理理委委托托债权权委委托托和和担担保保委委托托民事事委委托托和和商商事事委委托托房地地产产金金融融业业务务种种类类8、房地地产产保保险险房屋屋财财产产保保险险房屋屋责责任任保保险险房屋屋综综合合保保险险房屋屋利利益益保保险险建筑筑工工程程质质量量保保险险房地地产产金金融融业业务务种种类类9、房地地产产结结算算：：现金金结结算算转账账结结算算10、房地地产产典典当当房地地产产金金融融业业务务种种类类七、、房房地地产产金金融融机机构构房地地产产金金融融机机构构———是专专门门开开办办或或兼兼营营房房地地产产金金融业业务务组组织织机机构构，，是是房房地地产产金融融活活动动的的主主体体。。有两两类类房房地地产产金金融融机机构构：：--银行行型型：：可可以以创创造造货货币币。。专营营或或兼兼营营，，业业务务范范围围广广泛泛--非银银行行型型：：不不能能创创造造货货币币。。专业业化化程程度度高高，，业业务务范范围围狭狭小小信用用中介介职能能房地地产产金金融融机机构构我国国房房地地产产金金融融体体系系构构成成中国人民银行国有商业银行房地产信贷部其他房地产专业银行非银行房地产金融机构房地地产产金金融融机机构构(一一)银行行型型房房地地产产金金融融机机构构1.商业业银银行行下下设设的的房房地地产产信信贷贷部部*2.住房房储储蓄蓄银银行行*3.房地地产产抵抵押押银银行行4.其他他银银行行(二二)非银银行行型型房房地地产产金金融融机机构构1.住房房合合作作社社*2.住房房贷贷款款保保险险机机构构住住房房贷贷款款保保险险机机构构3.信托托投投资资公公司司。。4.地方方性性的的住住房房金金融融公公司司*银行行型型1.商业业银银行行下下设设的的房房地地产产信信贷贷部部房地地产产金金融融业业务务约约占占资资产产业业务务总总量量的的30%主要要业业务务：：--购买买房房地地产产抵抵押押证证券券；；--房地地产产抵抵押押贷贷款款，，包包括括住住房房和和非非住住房房，，个个人人和和企企业业等等；；--房地地产产服服务务咨咨询询和和中中介介业业务务。。管理理体体制制———双重重领领导导“四四级级三三段段””式式管管理理“四四级级””，，在在机机构构设设置置和和组组织织形形式式上上，，按按照照现现行行的的银银行行管管理理体体系系，，分为为总总行行—省级级—地市市分分行行—县支支行行房房地地产产信信贷贷部部。。“三三段段””，，在在管管理理职职能能上上，，按按照照工工作作特特点点和和管管理理内内容容的的相相似似程程度度，，分为总行行—管理行—经办行房房地产信信贷部。。总行—房地产金金融业务务的最高高管理机机构；管理行—省、自治治区、市市分行，，中间管管理层；；经办行—直辖市、、地市分分行、县县支行，，具体执执行机构构。2.住房储蓄蓄银行资金来源源：各类类股本金金和自身身积累。。包括个人住房房储蓄存存款、住房基金金、国家或政政府金融融机构借借款、国际金融融机构借借款。经营方式式:一业为主主，主营营住房存存款和贷贷款。兼营多样样。兼营营与房地地产相关关的存款款、贷款、投资资、信托托、抵押押、租赁赁及银行中介介业务。。案例:1987年山东烟烟台住房房储蓄银银行、安安徽蚌埠埠住房储储蓄银行行.实行股份份制，由由当地财财政、专专业银行行、保险险公司、、企事业业单位共共同出资资参股。。3.房地产抵抵押银行行资金来源源：发行行房地产产抵押证证券。资金运用用：以房房地产为为抵押的的长期贷贷款,投资4.其他银行行----土地银行行资金来源源:发行债券券筹集资资金，资金运用用:向农民提提供长期期贷款,用于购置置农用土地地或发展展农业生生产公营机构构信誉度高高，安全全性强，，利率低低，资金金筹措能能力较强强。非银行型型1.住房合作作社（例如：：住宅信信用合作作社、建建筑合作作社、储储蓄和贷贷款协会会）是一种把把买房或或建住房房的人组组织起来来，共同同筹集资资金，为为入社成成员得到到住房而而提供资资金支持持的互助助性质的的房地产产金融机机构。资金来源源：合作作社成员员的共同同集资、、国家金融融机构的的贷款。。资金运用用：向社社员发放放住房抵抵押贷款款，社员按照照股金多多少、入入股时间间长短依次获得得买房、、建房资资金。1.住房合作作社主要特点点：自愿。入入社自愿愿，退社社自由，，自愿入入股。协作。个个人、政政府、单单位、三三方共同同筹资，，适当依依靠银行行。平等互利利。社员员地位平平等、利利益均沾沾、风险险共担。。收入分分配采取取按劳分分配和按按股分红红结合的的方式。。收入除除去各项项开支后后，以利利息或红红利的方方式支付付给社员员。民主管理理。社员员是股东东，股东东大会按按照民主主集中制制的原则则组建组组织机构构，选举举董事会会，再由由董事会会选举经经理人。。2.住房贷款款保险机机构专门为单单位和个个人住房房抵押贷贷款提供供保险或或经济担担保的组组织。借款人在提供住住房抵押押的同时时，向保保险机构构投保，，一般每每年支付付的保险险费为尚尚未偿还还的贷款款平均余余额保险公司司在投保人人无力按按时偿还还贷款本本息时，，就将所所欠的贷贷款本息息补偿给给发放这这笔贷款款的金融融机构把借款人与与信贷机机构之间的债债权债务务关系接接过来，，转变成成借款人与与保险机机构之间的债债权债务务关系，，负责清清理。3.信托投资资公司专业银行行办的信信托投资资公司财政办的的信托投投资公司司业务:--发放委托托贷款--开发建设设的器材材、设备备和部分分建材的的租赁--代管住房房出租--代管房地地产买卖卖--土地执业业信托--房地产咨咨询4.地方性的的住房金金融公司司管理体制制:股份制金金融企业业.实行董事事会领导导下的经经理负责责制，董董事会成成员由参参股单位位负责人人出任双重领导导:由地方政政府和人人民银行行。资金来源源：国家家和地方方拨给的的住房基基金;股东单位位的投资资资本；；中央银行行划拨的的信贷周周转金；；发行股票票和中长长期住房房债券。。后续（以下部部分）个人住房房贷款公积金贷贷款房地产保保险参考文献献《我国九十十年代以以来房地产周周期和金金融政策策》作者：建建设银行行广东省省分行房地产信信贷部总总经理博士郁郁文达我国九十十年代以以来房地地产周期期和金融融政策房地产业业是国民民经济基基础性、、先导性性产业，，也是周周期性很很强的产产业，房房地产业业的周期期与金融融密切相相关。就短期而而言，房房地产业业的波动动与信贷贷市场关关系是相相当密切切的。在在成熟的的市场经经济国家家，土地地、资金金等要素素由市场场价格信信号引导导。信贷政策策与房地地产业的的一般传传导机制制是：利率率下降，，银行贷贷款可供供量增加加，投资资支出、、消费增增加，建建造商增增加住房房供应，，购房者者购房活活跃，增增加对抵抵押贷款款的需求求。利率率上升则则相反。。利率、股股市和住住房市场场的三者者关系是：利率率下降，，股票价价格上升升，改善善消费者者的资产产负债状状况，人人们的财财富增多多，提高高消费者者购买新新住宅的的欲望。。反之则则减少。。现在美美国利率率下降，，股市也也在下降降，但人人们投在在住房市市场的资资金增加加，将购购房作为为投资保保值的手手段，这这是家庭庭资产调调整的结结果。现现在美国个人人拥有的的股票价价值为12万亿美元元，而拥拥有房地地产的价价值约为为14万亿美元元。一、我国国九十年年代以来来的房地地产周期期和金融融政策我国一些些学者对对中国的的房地产产周期作作了不同同的研究究分析，，有根据据GDP增长与商商品房销销售额增增长率的对应关关系作划划分；有有从经济周期期理论角度对房房地产周周期波动动的相关关关系进进行划分分；还有有用商品房销销售面积积年增长长率的指标来来研究。。考虑到到房地产产销售面面积年增增长率与与其他综综合指标标效果基基本一致致，具有有较好的的代表性性，与宏宏观经济济波动指指标具有有可比性性，也便便于作同同类比较较，数据据容易采采集等特特点，这这里用这这一指标标来研究究。我认为中中国的房房地产周周期分成成三个阶段段。房地产产金融在在计划经经济向市市场经济济的转轨轨过程中中，伴随随着住房房制度和和中国的的金融制制度的改改革逐步步建立。。第一阶段段是1996年以前。。其特点点是住房房单位投投资、集集团消费费，房地地产金融融初步建建立，计计划经济济色彩很很强。1984年根据国国务院的的有关规规定，建建设银行行从建筑筑业流动动资金贷贷款中单单独切出出一块支支持城市市综合开开发和商商品房专专项贷款款。1984年底，建建设银行行累计发发放商品品房贷款款17.6亿元。1988年以后，，为了配配合各地地的房改改和房地地产金融融业务的的发展，，建设银银行成立立了专门门的机构构，开发发了不同同种类的的贷款，，有适合合于短期期、临时时周转的的流动资资金贷款款，也有有中、长长期，一一次贷款款分期归归还的固固定资产产贷款，，也有存存贷挂钩钩的个人人消费性性贷款。。上海1991年建立并并随后在在全国推推行的住住房公积积金制度度和房改改建立的的住房基基金，使使房地产产金融有有了自营营性房地地产业务务和办理理住房基基金、住住房公积积金的政政策性住住房金融融业务，，可以运运用闲置置的政策策性资金金发放房房地产贷贷款。这这块资金金的信贷贷安排1992年起由人人民银行行每年从从社会信信用计划划单独安安排一块块规模下下达给专专业银行行的房地地产信贷贷部。九九十年代代初建设设银行江江门市分分行在全全国首次次推出个个人住房房按揭贷贷款业务务。当时时全国掀掀起了圈圈地热和和开发区区热，银银行的绕绕规模贷贷款、拆拆借资金金和自办办公司的的贷款助助长了圈圈地热和和炒地热热，1993年到达顶顶点。1993年国家开开始整顿顿房地产产并实行行从紧的的货币政政策。1993年人行规规定专业业银行的的新增房房地产贷贷款安排排纳入当当年的信信用计划划和固定定资产投投资计划划，并开开始清理理绕规模模贷款、、违规拆拆借和自自办经济济实体，，到1996年没有新新增自营营性开发发类贷款款，只能能发放一一部分委委托贷款款。1996年房地产产周期达达到第一一个谷底底。第二阶段段从1996年到1998年。这一一阶段单单位投资资建房、、集团消消费仍占占很大比比例，个个人购房房也有很很大的发发展。1996年后货币币政策开开始松动动，利率率由高开开始回落落，1996年到2002年央行八八次下调调利率，，利率水水平处于于下降的的空间。。银行可可贷资金金增加。。从1996年开始始，建建设银银行根根据利利率下下调的的信号号，结结合市市场的的需要要，开开始加加大个个人住住房贷贷款的的投放放力度度。1997年央行行颁布布了《个人住住房担担保贷贷款管管理办办法》，规定定承办办公积积金业业务的的国有有商业业银行行可以以办理理用公公积金金建造造的普普通住住房的的个人人住房房贷款款。随随着国国家1998年下半半年停停止实实物分分房，，单位位投资资建房房、集集团消消费在在1998年达到到新的的高峰峰。第三阶阶段，，从1998年到现现在。。我国国进入入以个个人购购买住住房为为主的的时期期。这这一时时期房房地产产金融融政策策的特特点是是货币币政策策宽松松，银银行可可贷资资金增增加。。1998年央行行对商商业银银行实实行的的规模模管理理转变变成资资产负负债比比例管管理，，当年年中央央银行行又颁颁布了了《个人住住房贷贷款管管理办办法》，规定定所有有商业业银行行对购购买自自有普普通住住房都都可以以发放放个人人住房房贷款款，打打破了了主要要由建建设银银行垄垄断的的房地地产金金融业业务。。个人人住房房贷款款资产产质量量好、、风险险低，，是商商业银银行降降低整整体不不良贷贷款，，吸引引中、、高端端客户户资源源的优优质信信贷品品种。。房地地产金金融进进入四四大国国有商商业银银行为为主，，以争争夺个个人按按揭业业务的的自由由竞争争时期期。竞竞争的的加剧剧，使使商业业银行行之间间必然然会放放宽开开发贷贷款和和个人人住房房贷款款的贷贷款条条件，，加快快了房房地产产市场场的扩扩张。。从周周期波波动可可以看看出，，除1999年房地地产市市场有有一定定的下下调幅幅度外外，2000、、2001和2002年又有有所回回升，，并维维持在在较高高位运运行。。人民民银行行2001年发出出规范范住房房金融融业务务的通通知，，纠正正商业业银行行的违违规操操作行行为，，房地地产市市场的的周期期波动动和货货币市市场的的松紧紧、信信贷条条件的的宽松松是紧紧密相相连的的。从图一一可以以看出出，1989年到1996年房地地产市市场经经历了了一个个完整整的周周期。。周期期的两两个谷谷底时时间间间隔是是7年，间间隔时时间短短，是是计划划经济济、行行政干干预的的结果果，一一刀切切的调调控使使周期期波动动很陡陡。1996年后是是新的的一轮轮周期期。1998年到顶顶部后后开始始回落落，期期间有有一定定的反反弹，，时间间间隔隔已有有6年，现现在仍仍没有有到谷谷底。。1998年以后后，房房地产产市场场和房房地产产的金金融政政策的的调整整尽管管还存存在一一定的的问题题，但但己逐逐步市市场化化，两两个谷谷底的的时间间间隔隔会延延长，，周期期波幅幅相对对平缓缓。二、广广东的的房地地产周周期地方的的房地地产市市场是是全国国房地地产市市场的的一部部分，，其金金融政政策的的统一一性保保证了了地方方和全全国趋趋势的的一致致性。。但房房地产产市场场又有有很强强的地地域性性，由由于经经济发发展水水平，，市场场成熟熟程度度的不不同，，所以以广东东房地地产的的周期期也和和全国国有一一定的的差异异性。。从图二二看，，第一一阶段段缺乏乏数据据，第第二阶阶段和和全国国类似似，这这里重重点分分析1998年后的的第三三阶段段。1、广东东省房房地产产业与与国民民经济济协调调程度度(规模、、速度度)表一：：1996年年-2002年广东东国内内生产产总值值和房房地产产业增增加值值统计计表单单位位：亿亿元表二：：广东东房地地产开开发投投资增增长率率及其其占GDP和固定定资产产投资资比重重单单位：：亿元元、％％（（1996年年-2002年）从规模模上看看，广广东房房地产产业增增加值值占国国内生生产总总值的的比重重1999年后都都达到到5％以上上，2002年最高高。房房地产产开发发投资资占国国内生生产总总值和和固定定资产产投资资的比比重也也是逐逐年增增加。。在速速度上上，房房地产产业增增加值值的增增长率率快于于国内内生产产总值值的增增长率率，房房地产产开发发投资资额增增长率率快于于固定定资产产投资资的增增长率率。这这表明明房地地产投投资对对国民民经济济增长长的贡贡献度度加大大，经经济增增长对对房地地产的的依赖赖程度度加深深。2、周期期变化化的先先导、、同步步和滞滞后指指标分分析按房地地产周周期协协调的的先后后程度度分三三类指指标。。先导指指标：：(1)全社会会固定定资产产投资资(见表二二)；(2)房地产产开发发投资资额(见表二二)；(3)施工面面积(见表三三)；(4)新开工工面积积(见表三三)。表三：：广东东省商商品房房施工工面积积和新新开工工面积积统计计表单单位位：万万平方方米（（1996年年-2002年）2、周期期变化化的先先导、、同步步和滞滞后指指标分分析同步指指标：：(1)销售面面积(见表四四)；(2)销售额额(见表四四)。滞后指指标：：竣工面面积(见表五五)。表四：：1996年年-2002年广东东省商商品房房销售售面积积和销销售额额统计计表单单位：：万平平方米米表五：：1996年年-2002年广东东省商商品房房竣工工面积积统计计表单单位：：万平平方米米、％％从三类类指标标分析析看，，先行行指标标的投投资、、新开开工面面积和和施工工面积积同比比增长长较快快；而而同步步的销销售指指标增增幅平平稳，，2002年有所所下调调；滞滞后的的竣工工面积积增加加，空空置面面积也也增加加。3、房地地产的的资金金来源源结构构变化化表表六六：2002年年1-11月东部部地区区房地地产开开发资资金来来源情情况单单位位：％％从不同同的地地区来来看，，北京京、上上海、、浙江江、福福建的的自筹筹资金金低于于全国国平均均水平平，而而广东东高于于这一一水平平；北北京、、上海海、浙浙江的的银行行贷款款高于于全国国平均均水平平；而而广东东低于于这一一水平平；而而第三三项其其他资资金来来源(定金、、按揭揭贷款款)北京、、上海海、浙浙江都都超过过广东东。这这表明明北京京、上上海、、浙江江等地地企业业资金金依赖赖外部部程度度高于于广东东。三、房房地产产金融融政策策的走走势判判断和和建议议1、今年年我国国将继继续实实行稳稳健的的货币币政策策，利