房地产投资策划技术要点及案例解读

第四章房房地地产投资资策划第一节房房地产产投资策策划技术术要点第二节房房地产产投资策策划案例例解读第一节房房地产产投资策策划技术术要点一、房地地产投资资策划的的内容二、项目目投资环环境分析析与评价价三、项目目投资时时机分析析和选择择四、项目目投资区区位分析析和选择择五、项目目投资内内容的分分析和选选择六、项目目投资模模式与开开发模式式的选择择七、项目目投资的的经济分分析与评评价一、房地地产投资资策划的的内容1．项目投投资环境境的分析析与评价价2．项目投投资时机机的分析析与选择择3．项目投投资区位位的分析析与选择择4．项目投投资内容容的分析析与选择择5．项目投投资模式式与开发发模式的的选择6．项目投投资的经经济分析析与评价价二、项目目投资环环境分析析与评价价（一）项项目投资资环境的的分析1．社会环环境2．政治环环境3．法律环环境4．经济环环境5．文化环环境6．自然地地理环境境7．基础设设施环境境8．社会服服务环境境二、项目目投资环环境分析析与评价价（二）项项目投资资环境的的评价1．多因素素和关键键因素法法（1）多因素素分析法法影响因素子因素权重政治环境政治稳定性；国有化可能性；当地政府的外资政策0.15经济环境经济增长；物价水平0.10财务环境资本与利润外调；对外汇价；集资与借款的可能性0.15市场环境市场规模；分销网点；营销的辅助机构；地理位置0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部经济0.15技术条件科技水平；适合工资的劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套情况等0.10法律制度与执行商法、劳工法、专利法等各项法律是否健全；法律是否的得到很好执行0.10行政机构效率机构的设置；办事程度；工作人员的素质等0.05文化环境当地社会是否接纳外贸公司及对其的信任与合作程度；外资公司是否适应当地社会风俗等0.05竞争环境当地竞争对手的强弱；同类产品进口额在当地市场所占份额0.05二、项目目投资环环境分析析与评价价（二）项项目投资资环境的的评价1．多因素素和关键键因素法法（2）关键因因素评估估法投资动机影响投资环境的关键因素降低成本适合当地工资水平的劳动生产率；土地费用；原料及元件价格；运输成本发展当地市场市场规模；营销辅助机构；文化环境；地理位置；运输条件；通信条件获得元件和原料的供应资源；当地货币汇率的变化；当地的通货膨胀率；运输条件风险分散政治稳定性；国有化可能性；倾向汇率；通货膨胀率追随竞争者市场规模；地理位置；营销的辅助机构；法律制度等获得当地的生产技术和管理技术科技发展水平；劳动生产率二、项目目投资环环境分析析与评价价（二二））项项目目投投资资环环境境的的评评价价2．综综合合评评价价指指标标体体系系法法①投投资资获获利利率率（（H）②投投资资乘乘数数（（C）③边边际际消消耗耗倾倾向向（（B）④投投资资饱饱和和度度（（D）⑤基基础础设设施施适适应应度度（（J）⑥投投资资风风险险度度（（F）⑦有有效效需需求求率率（（Y）⑧国国民民消消费费水水平平（（G）⑨资资源源增增值值率率（（Z）⑩优优化化商商品品率率（（S）三、、项项目目投投资资时时机机分分析析和和选选择择（一一））房房地地产产投投资资时时机机分分析析1．产产业业政政策策与与房房地地产产投投资资时时机机2．金金融融政政策策与与房房地地产产投投资资时时机机3．房房地地产产周周期期波波动动与与房房地地产产投投资资时时机机4．房房地地产产寿寿命命周周期期与与房房地地产产投投资资时时机机三、、项项目目投投资资时时机机分分析析和和选选择择（二二））房房地地产产投投资资时时机机选选择择1．经经济济萧萧条条、、危危机机时时期期与与房房地地产产投投资资时时机机选选择择2．通通货货膨膨胀胀来来临临之之前前与与房房地地产产投投资资时时机机3．房房地地产产周周期期在在低低谷谷时时与与房房地地产产投投资资时时机机4．房房地地产产寿寿命命周周期期与与房房地地产产投投资资时时机机（1）房房地地产产开开发发策策划划阶阶段段（2）房房地地产产开开发发前前期期工工作作阶阶段段（3）房房地地产产开开发发建建设设阶阶段段投投资资分分析析（4）房房地地产产开开发发销销售售阶阶段段投投资资分分析析四、、项项目目投投资资区区位位分分析析和和选选择择（一一））区区位位与与房房地地产产项项目目投投资资价价值值1．区区位位的的重重要要性性2．对对位位置置的的两两种种理理解解3．区区位位与与城城市市功功能能分分区区4．区区位位与与房房地地产产投投资资价价值值的的关关系系四、、项项目目投投资资区区位位分分析析和和选选择择（二二））房房地地产产投投资资项项目目的的区区位位因因素素分分析析1．地地域域因因素素的的分分析析2．具具体体地地点点的的分分析析3．开开发发潜潜力力的的分分析析4．土土地地使使用用权权获获取取方方式式分分析析四、、项项目目投投资资区区位位分分析析和和选选择择（二二））房房地地产产投投资资项项目目的的区区位位因因素素分分析析5．区区位位选选择择的的具具体体影影响响因因素素（1）城城市市规规划划方方面面的的因因素素（2）自自然然特特性性（3）市市政政基基础础设设施施条条件件（4）交交通通通通达达程程度度（5）停停车车条条件件（6）环环境境条条件件（7）公公共共配配套套服服务务设设施施完完备备情情况况（8）当当前前土土地地使使用用者者的的态态度度（9）土土地地价价格格（10）供供求求关关系系。。四、、项项目目投投资资区区位位分分析析和和选选择择（三三））房房地地产产投投资资项项目目的的区区位位选选择择1．从从宏宏观观上上选选择择区区位位2．从从微微观观角角度度选选择择区区位位3．投投资资区区位位的的具具体体选选择择方方法法（1）根根据据城城市市总总体体规规划划来来进进行行区区位位的的选选择择（2）针针对对不不同同收收入入水水平平灵灵活活布布局局（3）按按照照房房地地产产商商的的实实力力进进行行区区位位选选择择（4）要要针针对对热热点点区区域域来来选选择择区区位位（5）要要考考虑虑区区位位的的升升值值潜潜力力（6）要要预预测测到到未未来来区区位位的的发发展展变变化化趋趋势势四、、项项目目投投资资区区位位分分析析和和选选择择（四四））不不同同类类型型物物业业对对投投资资区区位位的的要要求求1．居居住住项项目目（1）市市政政公公用用和和公公建建配配套套设设施施完完备备的的程程度度（2）公公共共交交通通便便捷捷程程度度（3）环环境境因因素素（4）居居民民人人口口与与收收入入四、、项项目目投投资资区区位位分分析析和和选选择择（四四））不不同同类类型型物物业业对对投投资资区区位位的的要要求求2．写写字字楼楼项项目目（1）与与其其他他商商业业设设施施的的接接近近程程度度（2）周周围围土土地地利利用用情情况况和和环环境境（3）易易接接近近性性四、、项项目目投投资资区区位位分分析析和和选选择择（四四））不不同同类类型型物物业业对对投投资资区区位位的的要要求求3．零零售售商商业业项项目目（1）最最短短时时间间原原则则（2）区区位位易易达达性性原原则则（3）接接近近购购买买力力原原则则（4）满满足足消消费费心心理理原原则则（5）接接近近CBD原则则四、、项项目目投投资资区区位位分分析析和和选选择择（四四））不不同同类类型型物物业业对对投投资资区区位位的的要要求求工业业项项目目场场地地的的选选择择须须考考虑虑的的特特殊殊因因素素包包括括：：当当地地提提供供主主要要原原材材料料的的可可能能性性，，交交通通运运输输是是否否足足够够方方便便以以有有效效地地连连接接原原材材料料供供应应基基地地和和产产品品销销售售市市场场，，技技术术人人才才和和劳劳动动力力供供给给的的可可能能性性，，水水、、电电等等资资源源供供给给的的充充足足程程度度，，控控制制环环境境污污染染的的政政策策等等。。五、、项项目目投投资资内内容容的的分分析析和和选选择择（一一））项项目目投投资资内内容容选选择择的的原原则则1．法法律律上上的的许许可可性性2．技技术术上上的的可可能能性性3．经经济济上上的的可可行行性性4．能能否否带带来来最最高高收收益益的的才才是是最最高高最最佳佳使用用五、项目目投资内内容的分分析和选选择（二）项项目投资资内容的的具体选选择1．土地房房地产2．住宅3．写字楼楼4．商场、、酒楼、、旅店5．工业类类房地产产6．休闲性性房地产产7．综合房房地产六、项目目投资模模式与开开发模式式的选择择（一）项项目投资资模式1．“投资资－转让让（出售售）”模模式2．“投资资－开发发－出售售”模式式3．“投资资－开发发－出租租”模式式4．“投资资－开发发－出售售、出租租”模式式5．“投资资－开发发－自营营”模式式6．“投资资－开发发”模式式7．“收购购－包装装－租、、售、营营”模式式8．“思路路－选定定城市－－融资－－拿地－－开发－租售””创新模模式六、项目目投资模模式与开开发模式式的选择择（二）项项目开发发模式1．短平快的的合作开发发模式2．小而全的的多项目开开发模式3．精耕细作作的成片开开发模式七、项目投投资的经济济分析与评评价（一）房地地产开发项项目总投资资与总成本本费用的估估算1.房地产开发发项目总投投资项目总投资估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金七、项目投投资的经济济分析与评评价（一）房地地产开发项项目总投资资与总成本本费用的估估算2.开发产品成成本序号项目开发产品成本固定资产投资合计123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计七、项目投投资的经济济分析与评评价3．房地产开开发项目总总成本费用用的具体估估算（1）土地费用用估算（2）前期工程程费用（3）基础设施施建设费（4）建筑安装装工程费（5）公共配套套设施建设设费（6）开发间接接费（7）管理费用用（8）财务费用用（9）销售费用用（10）其他费用用（11）开发期间间税费（12）不可预见见费（一）房地地产开发项项目总投资资与总成本本费用的估估算七、项目投投资的经济济分析与评评价（二）房地地产投资项项目的收入入、税金估估算与资金金筹措表4-5房地产开发发项目销售售计划及收收款计划表表单位：㎡，，元销售期间第1期第2期…第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期…第N期总计（二）房地地产投资项项目的收入入、税金估估算与资金金筹措表4-6房地产开发发项目出租租计划及出出租收入计计划表单单位：㎡㎡，元序

号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入七、项目投投资的经济济分析与评评价七、项目投投资的经济济分析与评评价（二）房地地产投资项项目的收入入、税金估估算与资金金筹措表4-7房地产项目目销售收入入汇总表单单位：万元元项

目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）2001年2002年2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计七、项目投投资的经济济分析与评评价（二）房地地产投资项项目的收入入、税金估估算与资金金筹措表4-8房地产项目目出租收入入计划表单单位：万万元物业类型初始租金（元/㎡）年期345…1415合计入住率地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计七、项目投投资的经济济分析与评评价（二）房地地产投资项项目的收入入、税金估估算与资金金筹措表4-10销售收入与与经营税金金及附加估估算表单单位：：万元序号项

目合计123…N1销售收入1.11.21.3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）2经营税金及附加2.12.22.3…营业税城市维护建设税教育费附加七、项目投投资的经济济分析与评评价（二）房地地产投资项项目的收入入、税金估估算与资金金筹措表4-11出租收入与与经营税金金及附加估估算表单单位：万万元序号项

目合计123…N1租金收入1.11.21.3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）2经营税金及附加2.12.22.3…营业税城市维护建设税教育费附加3净转售收入3.13.23.3转售价格转售成本转售税金七、项目投投资的经济济分析与评评价（二）房地地产投资项项目的收入入、税金估估算与资金金筹措表4-12自营收入与与经营税金金及附加估估算表单单位：万万元序号项

目合计123…N1自营收入1.11.21.3商业服务业其他2经营税金及附加2.12.22.3…营业税城市维护建设税教育费附加七、项目投投资的经济济分析与评评价（二）房地地产投资项项目的收入入、税金估估算与资金金筹措表4-13投资计划与与资金筹措措表单单位：万万元序

号项

目合计123…N1项目总投资1.11.2开发建设投资经营资金2资金筹措2.12.22.32.42.5资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析序号项

目合

计123…N1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金表4-14全部投资财财务现金流流量表单单位：万万元七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析序号项

目合

计123…N2现金流出2.12.22.32.42.52.62.7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：表4-14全部投资财财务现金流流量表单单位：万万元七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析表4-15资本金现金金流量表单单位位：万元序号项

目合计123…N1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析表4-15资本金现金金流量表单单位位：万元序号项

目合计123…N2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）2、财务净现值七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析表4-16投资各方现现金流量表表单单位：万元元序号项

目合计123…N1现金流入1.11.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2.12.2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析表4-17现金来源与与运用表单单位：：万元序号项

目合计123…N1资金来源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析表4-17现金来源与与运用表单单位：：万元序号项

目合计123…N2资金运用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析表4-18损益表单单位位：万元序号项

目合

计123…N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.12.2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析表4-18损益表单单位位：万元序号项

目合

计123…N5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.19.29.3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）七、项目投投资的经济济分析与评评价（三）项目目投资财务务分析