房地产系统学习手册全

房地产基础础知识培训训2022/10/27提示:删除样本文文档图标，，并替换为为工作文档档图标，如如下:从“插入””菜单，选选择“对象象...””单击“从文文件创建””定位“文件件”框中的的文件名确认选中““显示为图图标”。单击“确定定”选择图标从“幻灯片片放映”菜菜单，选择择“动作设设置”。单击“对象象动作”，，并选择““编辑”单击“确定定”培训目的：新经纪人人通过该培训训项目，了解进行房房地产中介介业务的基基础知识，，了解相关房房地产法律律法规基础础知识，普及与房地地产中介业业务的基本本概念。培训对象：21世纪体体系内的加加盟店刚刚刚入行的新新经纪人2022/10/27提示:删除样本文文档图标，，并替换为为工作文档档图标，如如下:从“插入””菜单，选选择“对象象...””单击“从文文件创建””定位“文件件”框中的的文件名确认选中““显示为图图标”。单击“确定定”选择图标从“幻灯片片放映”菜菜单，选择择“动作设设置”。单击“对象象动作”，，并选择““编辑”单击“确定定”在培训前需需要了解什什么是房地地产（基本概念念）：房地产房产地产2022/10/27土地、土地所所有权、、建筑物物、权益益土地——地球的表表面及其其上下一一定范围围内的空空间。土地所有有权分国国有土地地与集体体土地所所有权，，集集体转为为国有才才能转让让建筑物——人工建筑筑而成，，由建筑筑材料、、建筑构构配件和和设设备等组组成的整整体物，，包括房房屋和构构筑物两两大类权益——产权、使使用权、、抵押权权、典权权等等。2022/10/27土地（国有有土地、集集体土地所所有权）：1、发展商只只有得到土土地使用权权才能建房房•获得土地使使用权方式式a.招标、拍卖卖（主要方方式）六类类用地（商商业、娱乐乐、旅游、、金融、服服务业、商商品房）b.协议转让取取得（旧城城改造）c.政府批准划划拨国有土土地（如医医用、军用用等政府用用地）2022/10/27国有土地使使用权出让让年限：住房用地70年工业用地50年科教、文体体、卫生用用地50年商业、旅游游、娱乐用用地40年综合或其他他用地50年2022/10/27土地的分类类：1、生地2、熟地（1）三通一平平（2）五通一平平（3）七通一平平2022/10/27房地产业：：1、房地产交交易2、房地产开开发3、物业管理理4、房产业务务咨询6、房产其它它经营形式式2022/10/27市场分类：：房地产一级级市场房地产二级级市场房地产三级级市场2022/10/27房产产分分类类：：居住住物物业业商用用物物业业2022/10/27房产产分分类类居住住住住宅宅———平房房、、普普通通楼楼房房住住宅宅、、高高档档住住宅宅、、别别墅墅商业业楼楼宇宇———写字字楼楼、、商商铺铺（（旅旅馆馆、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐））工业业和和仓仓储储用用房房其他他：：(教育育、、医医疗疗、、科科研研、、交交通通、、寺寺庙庙、、监监狱狱、、宗宗教教等等)综合合：：两两种种或或两两种种以以上上用用途途2022/10/27建筑筑面面积积计计算算占地地面面积积———建筑筑物物基基底底及及其其功功能能需需要要占占用用的的面面积积，，也也叫叫红红线线面面积积容积积率率———指总总建建筑筑面面积积与与总总占占地地面面积积的的比比率率使用用率率———使用用面面积积与与建建筑筑面面积积的的比比率率绿化化率率———指红红线线内内用用于于绿绿化化的的面面积积与与总总占占地地面面积积的的比比率率2022/10/27房屋屋面面积积的的分分类类使用用面面积积———它是是建建筑筑面面积积扣扣除除公公摊摊面面积积、、及及墙墙体体柱柱体体所所占占用用的的面面积积后后的的净净使使用用面面积积，，俗俗称称地地砖砖面面积积建筑筑面面积积———包含含了了房房屋屋居居住住可可用用的的实实用用面面积积、、墙墙体体柱柱体体占占地地面面积积、、楼楼梯梯走走道道面面积积、、其其它它公公摊摊面面积积等等公摊摊面面积积———是指指建建筑筑物物的的楼楼梯梯、、外外墙墙、、首首层层大大堂堂及及小小区区内内其其它它一一些些配配套套设设施施的的分分摊摊面面积积套内内面面积积———卧室室、、起起居居室室、、厅厅、、过过道道、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、夹夹层层、、厕厕所所、、储储藏藏室室、、壁壁橱橱等等户户门门内内面面积积的的总总和和2022/10/27建筑筑物物的的分分类类（（按按建建筑筑材材料料分分））：：1、砖砖木木结结构构2、砖砖混混结结构构3、钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构4、钢钢结结构构2022/10/27建筑筑物物的的分分类类（（按按承承重重方方式式分分））：：1、承承重重墙墙结结构构2、框框架架结结构构3、排排架架结结构构4、其其它它2022/10/27建筑物的的分类（（按建筑筑高度分分）：1、低层——2层及2层以下2、多层——2层以上，，7层以下3、中高层层——7层以上，，16层以下4、高层——16层以上，，24层以下5、超高层层——24层以上2022/10/27房地产的的交易：：1、房地产产的转让让2、房地产产的抵押押3、房地产产的租赁赁（1）房地产产租赁的的概念（2）房产出出租的性性质2022/10/27提示:删除样本本文档图图标，并并替换为为工作文文档图标标，如下下:从“插入入”菜单单，选择择“对象象...”单击“从从文件创创建”定位“文文件”框框中的文文件名确认选中中“显示示为图标标”。单击“确确定”选择图标标从“幻灯灯片放映映”菜单单，选择择“动作作设置””。单击“对对象动作作”，并并选择““编辑””单击“确确定”房屋出租租人必须须具备的的出租条条件：1.取得房屋屋所有权权证，且且是房屋屋所有权权所有人人2.共有房屋屋的出租租人须具具有共有有人同意意出租的的证明书书或委托托书3.代理人代代理出租租应具有有房屋所所有人委委托的代代理书和和证件副副本4.房屋所有有人已死死亡的、、继承人人应办妥妥房产继继承过户户手续，，方可以以出租私私有房屋屋5.具有房屋屋出租行行为能力力6.已抵押，，并经抵抵押权人人同意出出租的7.符合公安安、环保保、卫生生等主管管部门有有关规定定的2022/10/27影响房屋屋价格的的因素：：•房屋屋的地理理位置（（交通便便利、周周边环境境等）•房屋屋的户型型、楼层层、朝向向、视野野、新旧旧程度等等•小区区外部的的配套设设施（医医院、银银行、超超市、美美容院等等）•小区区内部的的配套设设施（健健身、泳泳池、洗洗衣店、、便利店店等）•房屋屋的市场场价格定定位•房屋屋的供需需状况•物业业管理公公司的口口碑•房屋屋的市场场租赁价价格前景景及回报报率的多多少•政府府因素、、土地价价格的变变动•其它它因素2022/10/27我国住房房改革的的5个时期：：1980-1985年，国家家、企业业、个人人共同负负担购买买住房的的试点1986-1990年，以提提高公有有住房租租金为突突破口的的住房制制度改革革1991-1993年，以公公房出售售为重点点，住房房制度改改革全面面铺开1994-1997年，住房房公积金金、安居居工程，，住房制制度改革革全面推推进1998年至今，，切断实实物分配配的福利利分房制制度，实实施货币币化分房房制度改改革进入入攻坚阶阶段2022/10/27北京市房房地产经经纪市场场变迁：：租赁市场场：（3个阶段））1991-1999年，房地地产经纪纪公司多多以分散散的个体体进行经经纪业务务，市场场处于无无序竞争争状态，，客户需需求大于于房屋供供应1999-2001年，部分分房地产产经纪公公司开始始展开连连锁经营营，北京京市市场场逐步出出现品牌牌化趋势势，客户户需求与与房源数数量供应应逐步持持平2001年至今，，市场开开始涌现现众多大大型连锁锁性公司司，北京京市相关关行政主主管机关关对经纪纪公司管管理逐步步正规化化，房源源供应数数量大于于客户数数量2022/10/27北京市市房地地产经经纪市市场变变迁：：二手房房交易易市场场：（（4个阶段段）1999年前，，主要要以房房屋使使用权权的换换置为为实际际房屋屋交易易方式式1999-2001年，北北京市市逐步步放开开二手手房市市场，，可上上市交交易二二手房房数量量逐渐渐上升升2001-2003年，经经济适适用房房开始始可上上市交交易，，市场场中相相关经经纪公公司数数量开开始攀攀升2003年至今今，国国家对对二手手房交交易市市场政政策逐逐渐调调整，，部分分政策策得到到积极极调整整，央央产房房可上上市交交易2022/10/27中介业业务介介绍：：居住物物业：：包括括公寓寓、别别墅的的租赁赁、买买卖业业务（（高端端市场场）包括民民宅租租赁、、二手手房买买卖（（中低低端市市场））商用物物业：：包括括写字字楼、、商铺铺的租租赁与与买卖卖（高高端市市场））2022/10/27北京市市场主主要经经纪公公司：：1、第一一太平平戴维维斯（（FPDSavills）2、世邦邦魏理理仕（（CBRichardElliS）3、仲量量联行行（JonesLangLaSalle）4、中原原地产产（Centaline）5、戴德德梁行行（DTZ）6、嘉园园置地地（Joanna）7、我爱爱我家家8、顺弛弛9、中大大恒基基2022/10/27如何选选择理理想的的居住住住宅宅1.地段：：2.环境因因素(地理位位置、、交通通、配配套设设施、、商业业娱乐乐及网网点等等)3.房屋层层数4.朝向5.房屋的的功能能分区区6.面积空空间2022/10/27如何选选择理理想的的居住住住宅宅7.质量与与细节节8.楼梯及及电梯梯9.采光与与通风风10.景观11.物业12.配套设设施2022/10/27商用用物物业业1.位置2.房间朝朝向、、净深深、净净高、、采光光、柱柱距等等3.硬件水水平（（电梯梯、空空调、、通讯讯设备备等））4.物业管管理5.配套设设施（（商务务中心心、银银行、、邮局局、员员工餐餐厅、、机票票代理理等））6.其它2022/10/27融资及及付款款方式式租赁业业务：：1.普通民民宅——因代理理服务务费（（佣金金）需需要由由客户户承担担，故故付款款方式式通常常为押押一付付三或或押一一付六六，并并且客客户需需要提提前15天或一一个月月支付付下一一付款款期的的房租租2.公寓及及写字字楼——因代理理服务务费（（佣金金）需需要由由业主主承担担，故故付款款方式式通常常为押押二付付三或或押二二付六六，并并且客客户需需要提提前15天或一一个月月支付付下一一付款款期的的房租租2022/10/27融资及及付款款方式式3.商铺——代理服服务费费（佣佣金））需要要由客客户承承担，，付款款方式式通常常为押押一付付三、、押一一付六六或年年付，，并且且客户户需要要提前前15天或一一个月月支付付下一一付款款期的的房租租4.特殊情情况下下，须须有租租赁双双方商商议并并达成成一致致5.因付款款方式式的不不同,可导致致实际际交易易价格格的变变化2022/10/27融资及付款款方式二手房买卖卖业务：二手房买卖卖的付款普普遍适用定定金方式，，通常以交交易房价的的10%作为首付款款或定金，，在过户时时（以买方方取得领证证通知单或或进行物业业交割为标标准），由由买方支付付剩余房款款特殊情况下下，须有租租赁双方商商议并达成成一致2022/10/27房地产相关关的法律、、法规1、中华人民民共和国城城市房地产产管理办法法：a、房地产开开发b、房地产交交易（房地地产转让、、抵押、房房屋租赁））C、中介服务务机构2、城市私有有房屋管理理条例3、城市商品品房预售管管理办法2022/10/27业务知识——二手房业务务二手房的概概念——二手房是指指由北京市市国土资源和房屋屋管理局颁颁发所有权权有效证件件，业主拥有完全处处置权的房房屋。包括括：私产平平房、已购商品房、、以及获准准上市交易易的已购房房改房和已购