房地产开发项目成本估算及现金流测算（PPT）

房地产开发发项目成本估算及及现金流测测算一、房地产开发的定义二、房地产开发企业的分类三、房地产企业的运作模式四、房地产开发流程五、认识房地产企业的报表六、房地产开发项目成本估算七、房地产开发项目现金流测算八、房地产开发相关税务问题一、房地产产开发的定定义1、房地产开开发的定义义房地产开发发是指在依依法取得国国有土地使使用权的土土地上进行行基础设施施建设、房房屋建设的的行为。2、房地产开开发贷款定定义房地产开发发贷款是指指对房地产产开发企业业发放的用用于住房、、商业用房房等开发建建设的项目目贷款，包包括住宅类类和商业类类开发贷款款。在同一房地地产项目中中，既有住住宅又有商商业用房，，以住宅面面积占总计计容面积的的比例作为为判定标准准。如住宅宅面积≥70%，则视为住住宅类项目目；如住宅宅面积＜70%，则视为商商业类项目目。二、房地产产开发企业业的分类1、按资质分分类按资质分类类可分为一一、二、三三、四级资资质，各级级资质的划划分条件如如下：序号条件一级二级三级四级暂定1注册资本≥5000万元≥2000万元≥800万元≥100万元/2从事房地产开发经营年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额近3年≥30万㎡近3年≥15万㎡近3年≥15万㎡//4建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%达100%/5上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产开发投资额≥15万㎡≥10万㎡///6……我行准入条条件为三级级资质，房房地产信托托准入条件件为二级资资质。外商商投资企业业可没有三三级资质，，但需报省省行做资质质准入。二、房地产产开发企业业的分类（续））2、按股东类类型分类①内资企业②外资企业业外商投资设立房房地产企业业，投资总额超超过1000万美元（含含1000万美元）的的，注册资资本金不得得低于投资资总额的50%。投资总额低低于1000万美元的，，注册资本本金仍按现现行规定执执行。外商投资房地产产企业注册册资本金未未全部缴付付的，未取取得《国有有土地使用用证》的，，或开发项项目资本金金未达到项项目投资总总额35%的，不得办办理境内、、境外贷款款，外汇管管理部门不不予批准该该企业的外外汇借款结结汇。三、房地产产企业的运运作模式资金流入开发阶段资金流出自有资金股东借款银行借款股东借款预售款购房者首付付款银行按揭贷贷款项目初期支付土地款款项目建设期期支付建设成成本项目销售期期偿还银行借借款四、房地产产开发流程程项目立项阶段投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图申领建设用地规划许可证项目前期准备阶段选择勘察队伍和设计单位申领建设工程规划许可证和施工许可证申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作选择承包单位选择监理单位项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与控制申领商品房预售许可证项目的竣工验收项目销售及售后服务阶段办理竣工后产权登记手续申领商品房销售许可证与物业公司签订物业委托管理合同提交相关资料与用户签订商品房销售合同或租赁合同做好物业管理工作四、房地产产开发流程（续））※申领项目选选址意见书书及项目立立项批文申领项目立立项批文时时，需向主主管部门提提交可行性性研究报告告、立项申申请书、资资金来源说说明、房地地产开发物物业类型说说明等文件件。可行性研究究报告的报报批工作是是将可行性性研究报告告上报至政政府主管部部门及贷款款银行，由由其进行项项目评估和和对可行性性研究报告告进行评价价。项目评估的的投资估算算精度为±10%，可行性研研究报告的的批准，标标志着项目目立项阶段段的完成。。四、房地产产开发流程（续））※申请购置土土地、办理理土地产权权手续——国有土地使使用权证房地产开发发用地是指指进行基础础设施和房房屋建设的的用地。房房地产开发发项目土地地使用权的的取得主要要有3种方式，即即土地使用用权出让、转让和行政划拨。房地产开发发企业以出出让或转让让方式取得得土地时，，必须到相相关的土地地管理部门门办理土地地出让或转转让手续，，签订土地地使用权出出让或转让让合同，并并缴纳土地地使用权出出让金。四、房地产产开发流程（续））※申请购置土土地、办理理土地产权权手续——国有土地使使用权证（续）1、国有土地地使用权出出让国有土地使用权权出让是指国家以土土地所有者者的身份将将土地使用用权在一定定年限内让让与土地使使用者，并并由土地使使用者向国国家支付土土地使用权权出让金的的行为。国有土地使使用权出让让不包括地地下资源、、埋藏物和和市政公共共设施。城城市规划区区内的集体体所有的土土地，经依依法征收转转为国有土土地后，该该幅国有土土地的使用用权方可有有偿出让。。根据《城市房地产产管理法》的规定，国国有土地使使用权的出出让方式主主要有3中，即协议议、招标和和拍卖，出出让时具体体采取哪种种方式，由由出让提地地的情况和和土地用途途来确定。。其中商业业、旅游、、娱乐和豪豪华住宅用用地，有条条件的，必必须采取拍拍卖、招标标方式；没没有条件，，不能采取取拍卖、招招标方式的的，可以采采取双方协协议的方式式。此外，各地地在具体执执行过程中中，又增加加了挂牌出出让这种方方式。因此此，国有土土地使用权权的出让方方式，实际际上是4中：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。四、房地产产开发流程（续））※申请购置土土地、办理理土地产权权手续——国有土地使使用权证（续）1、国有土地地使用权出出让（续））1）协议出让——土地使用权权的有意受受让向土地地管理部门门提出有偿偿使用土地地的愿望，，并与土地地管理部门门就有关出出让事宜进进行协商达达成一致后后出让土地地的行为。。该方式一一般适用于于以公益事事业或福利利事业为目目的的出让让，如微利利商品房用用地，国家家机关、文文化、教育育、卫生、、体育、科科研和市政政设施等非非盈利性用用地。2）招标出让——土地管理部部门向不特特定的多数数人发出要要约邀请，，招引他人人投标，然然后根据特特定的要求求从投标者者中确定最最佳土地使使用权受让让人的土地地出让行为为。一般适适用于对开开发有较高高要求的建建设性用地地。3）拍卖出让——在指定的时时间和公开开场所，由由政府主持持土地使用用权拍卖，，支持人宣宣布低价，，竞投者按按规定方式式应价，竞竞投土地使使用权最高高者得到一一定年限的的土地使用用权的行为为。适用于于经济条件件好、交通通便利、区区位优异的的地段及利利用上有较较多灵活性性的土地。。4）挂牌出让——出让人发布布挂牌公告告，按公告告规定的期期限将拟出出让宗地的的交易条件件在指定的的土地交易易所挂牌公公布，接受受竞买人的的报价申请请并更新挂挂牌价格，，根据挂牌牌期限截止止时的出价价结果确定定土地使用用者。四、房地产产开发流程（续））※申请购置土土地、办理理土地产权权手续——国有土地使使用权证（续）2、国有土地地使用权转转让广义的国有有土地使用用权转让是是指土地使使用权发生生转移的所所有行为，，包括国有有土地使用用权的出让让。狭义的国有有土地使用用权转让是是指通过出出让方式获获得国有土土地使用权权的土地使使用者通过过买卖、赠赠与或其他他合法方式式将国有土土地使用权权再转移的的过程。国有土地使使用权转让让的方式有有3种，即出售售、交换和和赠与。四、房地产产开发流程（续））※申请购置土土地、办理理土地产权权手续——国有土地使使用权证（续）3、国有土地地使用权划划拨是指经县级级以上人民民政府依法法批准，在在土地使用用者缴纳补补偿、安置置等费用后后，将该幅幅土地交付付其使用，，或者将土土地使用权权无偿交付付给土地使使用者的行行为。通过过划拨的方方式获取的的土地使用用权没有期期限的限制制，土地使使用权人可可以无限期期使用。未经经市、、县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门批批准准并并办办理理土土地地使使用用权权出出让让手手续续，，交交付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的土土地地使使用用者者，，不不得得转转让让、、出出租租、、抵抵押押土土地地使使用用权权。符合合下列列条条件件的的，，经经市市、、县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门批批准准，，其其土土地地使使用用权权可可以以转转让让、、出出租租、、抵抵押押：(1)土地地使使用用者者为为公公司司、、企企业业、、其其他他经经济济组组织织和和个个人人；(2)领有有国国有有土土地地使使用用证证；(3)具有有合合法法的的地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附着着物物产产权权证证明明；(4)依照照《条例例》和本本办办法法规规定定签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同，，向向当当地地市市、、县县人人民民政政府府交交付付土土地地使使用用权权出出让让金金或或者者以以转转让让、、出出租租、、抵抵押押所所获获收收益益抵抵交交土土地地使使用用权权出出让让金金。。四、房地地产开发发流程（续续）※申请购置置土地、、办理土土地产权权手续——国有土地地使用权权证（续））土地出让让金土地出让让金(land-transferringfees)是指各级级政府土土地管理理部门将将土地使使用权出出让给土土地使用用者，按按规定向向受让人人收取的的土地出出让的全全部价款款（指土土地出让让的交易易总额）），或土土地使用用期满，，土地使使用者需需要续期期而向土土地管理理部门缴缴纳的续续期土地地出让价价款，或或原通过过行政划划拨获得得土地使使用权的的土地使使用者，，将土地地使用权权有偿转转让、出出租、抵抵押、作作价入股股和投资资，按规规定补交交的土地地出让价价款。土地出让让金不是简简单的地地价。对对于住宅宅等项目目，采用用招标、、拍卖、、挂牌等等的方式式，可通通过市场场定价，，土地出出让金就就是地价价。可是是对于经经济适用用房、廉廉租房、、配套房房等项目目，以及开发发园区等工工业项目目，往往往不是依依靠完全全的市场场调节，，土地出出让金就就带有税税费的性质。四、房地地产开发发流程（续续）※申请购置置土地、、办理土土地产权权手续——国有土地地使用权权证（续））土地出让让金（续续）1、已出让用地地性质不不变，在在建设过过程中因因规划调调整或登登记确权权时各用用途建筑筑面积与与原出让让合同各各用途建建筑面积积不符，，如何调调整土地地出让金金？根据《批转市国国土房管管局<关于进一一步规范范我市国国有土地地有偿使使用的意意见（试试行）>的通知》（穗府[2005]36号），因因规划调调整或登登记确权权时各用用途建筑筑面积与与原合同同各用途途建筑面面积不一一致需调调整土地地出让金金的，按按原合同同价格标标准及规规定进行行调整。2、原住宅宅用途房房屋经规规划批准准改为商商业用途途，如何何计收土土地出让让金？答：住宅改改商业用用途，属属于新用用途基准准地价高高于原用用途，按按商业、、住宅基基准地价价在剩余余年限内内的差价价全额补补交土地地出让金金。其补补交出让让金额视视原住宅宅是否已已办出让让而有所所不同。。住宅未未办出让让，补交交金额＝＝商业基基准地价价－住宅宅基准地地价＋住住宅土地地有偿使使用费；；住宅已已办出让让，补交交金额＝＝商业基基准地价价－住宅宅基准地地价。四、房地地产开发发流程（续续）※申请购置置土地、、办理土土地产权权手续——国有土地地使用权权证（续））土地出让让金（续续）实例：一德路未办办理有偿偿手续某某首层非非私人住住宅用房房，建筑筑面积为为100平方米，，现使用用十年了了后转为为商业用用途，需需补交多多少土地地出让金金？《房地产权权证》注记该房房屋位于于D1222图12幅331地号内，，经查，，该地段段商业基基准地价价5850元/平方米，，商业路路线价16193元/平方米。。住宅基基准地价价2286元/平方米。住宅出让年限限为70年，商业业出让年年限为40年，从出出让起始始时间算算，住宅宅剩余使使用年限限为60年，商业业剩余使使用年限限为30年，按一一年期固固定资产产贷款利利率r为6.12%，住宅年年期修正正系数为为0.99，商业年年期修正正系数0.92。因原住住宅用途途未办出出让手续续，所以以应追收收住宅部部分土地地有偿使使用费。。补交土土地出让让金额为为：=[（商业基基准地价价+商业路线线价加价价×18%）×商业年期期修正系系数-住宅基准准地价×住宅年期期修正系系数]×住宅改商商业建筑筑面积+住宅基准准地价×30%×住宅建筑面积积=[（5850+16193×18%）×0.92-2286×0.99]×100+2286×30%×100=648622元。四、房地地产开发发流程（续续）※申请购置置土地、、办理土土地产权权手续——国有土地地使用权权证（续））契税土地交易主要要包括新新征耕地地环节、、土地出出让环节节、土地地转让环环节、土土地使用用环节，，其中土土地使用用环节又又分自用用、出租租、投资资几部分分。①新征耕地环环节。②出让土地环节节，包括括土地出出让契税税和印花花税。其其中土地地出让契契税为在在我国境境内转移移土地、、房屋所所属，承承受的单单位或个个人缴纳纳。土地出让让契税按按成交金金额的3%缴纳，不得因因减免出出让金而而减免土土地出让让契税。。印花税按按土地使使用证数数目征收收，每本本贴花五五元，而而土地使使用权出出让合同同按产权权转移数数据征收收，按合合同金额额的万分分之五缴缴纳。③土地转让让环节。这这个环节节包括营营业税，，城建税税、教育育附加、、地方教教育附加加，土地地增值税税，所得得税，印印花税，，契税。。其中营业税按按转让土土地使用用权收取取的全部部价款和和价外费费用的5%缴纳。城建税、、教育费费附加和和地方教教育附加计税依据为营业税税，城建建税的税税率为市市区7%，县城和和建制镇镇5%，其他1%。教育费附附加的征征收标准准为3%，地方教教育附加加为2%。土地增值值税分为为四级，，税率分分别为30%，40%，50%和60%。契税按按成交价价格的3%缴纳。④土地使用环节节。其中中自用环环节应缴缴的税为为城镇土土地使用用税。出出租环节节应缴城城镇土地地使用税税，营业业税，城城建税、、教育费费附加、、地方教教育附加加。投资资环节应应缴营业业税，土地增值值税，企业所所得税，，契税和和印花税税。四、房地地产开发发流程（续续）※申领建设设用地规规划许可可证建设用地地规划许许可证是是由建设设单位或或个人提提出建设设用地申申请，城城市规划划行政主主管部门门审查批批准的建建设用地地位置、、面积、、界限的的法律凭凭证。建设用地地规划许许可证的的作用：：①确保土土地利用用符合城城市规划划；②维护建建设单位位按照规规划使用用土地的的合法权权益；③为土地地管理部部门在城城市规划划区内行行使权属属管理职职能提供供必要的的法律依依据。下列情况况必须申申请建设设用地规规划许可可证：①新建、、迁建单单位需要要使用城城市土地地的；②原址扩扩建需要要使用本本单位以以外的土土地的；；③需要改改变本单单位土地地使用性性质的；；④因建设设需要临临时使用用土地的的或调整整、交换换用地的的建设工工程；⑤涉及国国有土地地使用权权出让、、转让地地块的。。四、房地地产开发发流程（续续）※申领建设用地地规划许许可证（（续）建设单位位应在办办理建设设用地规规划许可可证后6个月内向向房屋土土地管理理局申请请《建设用地地批准书书》有关手续续。建设单位位在取得得建设用用地规划划许可证证后6个月内未未取得建建设用地地批准文文件又未未申请延延期的，，建设用用地规划划许可证证即行失失效。※先有国土证证还是先先有用地地规划证证？四、房地地产开发发流程（续续）※申领建设设工程规规划许可可证建设工程程规划许许可证是是由城市市规划行行政主管管部门核核发的，，用于确确认建设设工程建建设工程程是否符符合城市市规划要要求的法法律文件件。以下情况况必须申申请建设设工程规规划许可可证：①在城市市规划区区内新建建、扩建建和改建建建筑物物；②在城市市规划区区内新建建、扩建和和改建构筑筑物；③在城市规划划区内新新建、扩扩建和改建道路路；④在城市规划划区内新新建、扩扩建和改建管线线和其他他工程设设施。四、房地地产开发发流程（续续）※建筑工程程施工许许可证建筑工程程施工许许可证是是建筑施施工单位位符合各各种施工工条件、、允许开开工的批批准文件件，是建建设单位位进行工工程施工工的法律律凭证。。以下情况况必须领领取建筑筑工程施施工许可可证：①在中华人民民共和国国境内从从事各类类房屋建建筑及其其附属设设施的建造；②在中华人民民共和国国境内从从事各类类房屋建建筑及其其附属设设施的装修装饰饰；③在中华人民民共和国国境内从从事各类类房屋建建筑及其其附属设施配套套的线路、、管道、、设备的的安装；④在中华人民民共和国国境内从从事城镇市政基础础设施工工程的施工。建设单位位在开工前前应当依依照本办办法的规规定，向向工程所所在地的的县级以以上人民民政府建建设行政政主管部部门（以以下简称称发证机机关）申申请领取取施工许许可证。工程投资额在在30万元以下下或者建建筑面积积在300平方米以以下的建建筑工程程，可以不不申请办办理施工工许可证证。省、、自治区区、直辖辖市人民民政府建建设行政政主管部部门可以以根据当当地的实实际情况况，对限限额进行行调整，，并报国国务院建建设行政政主管部部门备案案。按照国务院规规定的权权限和程程序批准准开工报报告的建建筑工程程，不再再领取施施工许可可证。四、房地地产开发发流程（续续）五、认识识房地产产企业的的报表房地产企企业以提提供房屋屋为其主主要商品品，具有有开发周周期长、、投入资资金量大大、投资资回收期期长等特特点，所所以房地地产企业业的总体体资产投投入巨大大。相对对于一般般企业，，存货占占总资产产的比重重达；应应收账款款占的比比重没有有贸易企企业高；；固定资资产占的的比重也也没有制制造企业业那么高高。1、资产负负债表的的特点总资产中中流动资资产占比比大，一一般超过过90%。流动资资产中以以存货及及其他应应收账款款为主。。存货部部分主要要是未卖卖出的房房地产。。其他应应收款可可能是将将收到的的购房款款转移给给关联公公司。总负债以长长期借款款、预收收账款、、其他应应收款为为主。预收账款款：因为为房地产产企业的的收入确确认需等等到工程程竣工、、验收、、测绘、、办证、、结算后后方可确确认。目目前房地地产企业业处于卖卖方市场场，即供供不应求求时期，，一般均均会在未未到办理理房产证证或工程程结算完完成阶段段，只需需获得房房地产预预售许可可证后即即进行销销售。由由于未到到到收入入确认阶阶段，因因此受到到的房款款或按揭揭款只能能挂在预预收账款款中。2、利润表表的特点点开发过程程中，即即使已开开始销售售，主营营业务收收入仍然然为0，主营业业务成本本体现了了项目的的支出。。开发结结束后，，主营业业务收入入增加。。其他业务务收入一一般为出出租物业业的租金金收入。。营业外支支出一般般为退房房补偿款款、滞纳纳金、罚罚款等。3、现金流流量表的的特点开发阶段段：发生生大量的的经营活活动产生生的现金金流出，，经营活活动产生生的现金金流入很很少；中后期阶阶段：经经营活动动产生的的现金流流出减少少，经营营活动产产生的现现金流入入增加，，并一直直拉大距距离。后期阶段段：经营营活动产产生的现现金流入入和流出出均在减减少。六、房地地产开发发项目成成本估算算※项目技术术参数项目技术术参数主主要包括括总建筑筑面积、、总占地地面积、、可售建建筑面积积、容积积率、绿绿化率、、户型等等。1、项目总总建筑面面积的计计算依据据建设部部颁布的的《建筑工程程建筑面面积计算算规范》，在报审审中指的的是建设设工程规规划许可可证上记记载的面面积。2、总占地地面积即即建设用用地规划划许可证证上载明明的面积积。3、可售建建筑面积积=总建筑面面积-公摊建筑筑面积-用于出租租的建筑筑面积，，一般可可根据客客户可行行性报告告。4、容积率率是指项项目规划划建设用用地范围围内全部部建筑面面积与规规划建设设用地面面积之比比。国家家对可计计入容积积率的建建筑面积积并无统统一规定定，由各各地自行行制定标标准，一一般不包包括地下下建筑面面积。别别墅项目目的容积积率一般般为0.8-1.0，多层、、高层住住宅项目目的容积积率一般般在1.2-5.0之间。5、建筑密密度即建建筑覆盖盖率，是是指项目目用地范范围内所所有建筑筑的基地地面积与与规划建建设用地地之比，，反映出出一定用用地范围围内空地地率和建建筑密集集程度，，一般不不超过40%-50%。6、绿化率率是指规规划建设设用地范范围内的的绿地面面积与规规划建设设用地面面积之比比，一般般在30%以上。7、户型是是以每户户的建筑筑面积和和拥有的的房间数数来划分分的，≤≤90㎡，90＜㎡X≤144㎡，＞144㎡。六、房地地产开发发项目成成本估算（续续）※总投资构构成构成占比报审中含义土地费用30-40%以土地成交价格为准土地成交价格、征地费、安置费及原有建筑物的拆迁补偿费建筑安装费用30-40%根据装修程度不同而不同在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费前期工程费用10-15%以实际支付为准指开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用基础设施配套费用以实际支付为准指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防等管理费用10-15%按总投的2-3.5%销售费用按总销售收入的2-3.5%财务费用以实际为准不可预见费用按总投的2-3.5%指房地产企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产企企业在开开发现场场组织和和管理房房地产开开发建设设而发生生的各项项费用，，应作为为开发间间接费用用，计入入开发产产品成本本。除周周转房摊摊销列作作开发间间接费用用外，其其余费用用往往以以是否设设立现场场管理机机构为依依据进行行划分，，如果开开发企业业不设现现场机构构，而由由公司定定期或不不定期派派人到开开发现场场组织开开发建设设活动，，则所发发生的费费用可直直接并入入企业的的管理费费用。六、房地地产开发发项目成成本估算（续续）序号项目建筑面积单位成本

（万元）总成本

(万元）占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程费用118387.60.011,183.882%3建筑安装工程118387.60.1922,493.6437%4开发间接费用118387.60.0172,012.593%5不可预见费118387.60.021,775.813%6管理费用118387.60.011,542.583%7销售费用118387.60.033,168.125%8财务费用118387.60.044,566.388%建设投资合计0.5160,696.50100%※成本估算算表七、房地地产开发发项目现现金流测测算※总投资构构成序号资金来源占比1自筹资金资本金35-40%股东或关联企业借款10-15%2银行借款≤50%3销售返投≤15%1、项目资资本金来来源于借借款人的的实收资资本、资资本公积积、盈余余公积以以及其他他可自由由支配的的权益性性资本，，并扣除除无法实实际投入入项目建建设的资资本占用用。2、股东借借款转资资本公积积，需经经会计师师事务所所审计并并剔除应应纳所得得税额。。3、土地增增值等无无法以现现金形式式存在的的所有者者权益应应予以扣扣除。4、对于单单一项目目，资本本金可由由账面所所有者权权益扣减减对外投投资、固固定资产产、无形形资产、、长期挂挂账的应应收等部部分后得得出。5、对于未未分配利利润，应应明确贷贷款期内内股东不不得分红红。6、对于同同时开发发多个项项目的企企业，资资本金可可在上述述计算公公式中扣扣减其他他项目占占用的所所有者权权益和已已买尚未未开发的的地块成成本后得得出。七、房地地产开发发项目现现金流测算（续续）※总投资构构成表一：资金投入计划构成金额（万元）百分比项目总投60,697100%资本金24,27940%其中：已投入23,95499%股东/关联公司借款3,0355%银行融资30,00049%销售返投3,3836%七、房地地产开发发项目现现金流测算（续续）※销售收入入七、房地地产开发发项目现现金流测算（续续）※现金流量量表序号项目第一年第二年第三年合计1现金流入47,2