房地产企业成本核算（共64）

第6章开发产品成本本核算第一节开发产品成本的内容一、开发产品品成本概念（一）成本与与费用联系与与区别1、区别（1）对象不同成本是以产品为对象的企业业资源的消耗耗；费用是企业以以生产经营发生的各种消消耗。（2）作用不同成本是为产品品取得经营收收入补偿的耗耗费；费用是为企业业利润而发生生消耗。2、相同点性质相同：即都是产生生的费用。（二）概念开发产品成本本是房地产企业业在开发商品品房过程发生生的各项费用用。（三）房地产产企业开发产产品成本的内内容1、土地开发成本；2、房屋开发成本；3、配套设施开发成本。成本与费用结构合计合计不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施费3前期工程费2土地费用1项目序号工程成本企业开发全部费用

开发成本甲方乙方直接成本1、2、3、4、5二、开发成本在建筑产品中中的结构4103054.568.530工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用建造成本38.5%销售成本9%社区配套市政建设土地成本30%土地转让未加财务成本与管理费用环境因素设计因素1055577.5基本利润项目收益率22.5%5941弹性成本和利润刚性成本和利润关键控制环节3房地产开发全全流程图三、开发产品品成本对象1、土地开发成本本：指公司开发土土地（建设场场地）所发生生的各项费用用。2、配套设施成本本：公司开发有偿偿转让的大配配套设施及不不能有偿转让让的配套设施施、不能计入入配套的公共共基础设计所所发生的各项项费用。3、房屋开发成本本：指公司开发房房屋所发生的的各项费用。。4、开发成本：是指公司在土土地、配套设设施、房屋开开发过程中发发生的各项费费用，主要包包括：土地征征用及拆迁补补偿费、前期期工程费、基基础设施费、、建筑安装工工程费、配套套设施费和开开发间接费用用。房地产成本核核算的步骤：：1、确定成本对对象2、确定成本项项目3、将成本支出出计入成本对对象具体项目目4、确定已销开开发产品成本本[比较与掌握]：确定成本对对象的原则？？如何确定成本本对象？1.土地征用费及及拆迁补偿费费2.前期工程费3.基础设施建设设费4.建筑安装工程程费5.公共配套设施施费6.开发间接费请分析:哪些成本项目目可控?房地产产品六大成本项目开发产品成本项目1、土地征用及及拆迁补偿费费：为取得土地开开发使用权（（开发权）而而发生的各项项费用。主要要包括以下项项目：包括土地出让金、土地转让费、土地变更用用途及超面积积补交的地价价、缴纳的契税和印花税等；；拆迁补偿费；土地闲置费。开发产品成本项目2、前期工程费费：是指在取得土土地开发权之之后，项目开开工之前发生生的各项费用用。如项目前前期报建费、、规划设计评估费、勘测丈量费、三通一平费、临时设施费（甲方的）。。3、基础设施费费：供电工程费、给排水工程费、供热、供气工程费、道路工程、通讯工程、电视、照明、绿化、环卫卫4、建筑安装工工程费：土建工程费（基础、主体体、甲供材料料费）和安装工程费（电气安装、、弱电安装、、给排水安装装工程费、电电梯安装、空空调、消防、、燃气、煤气气和门窗等安安装工程费。。工程监理费费）。开发产品成本项目5、公共配套设设施费：不可经营性公共配套设施施、业主和小小区可经营性公共配套设施施（幼儿园、、邮局等）；；地下室、车车库可按产权权情况划分开发产品成本项目6、开发间接费费用：是指房地产企企业在现场组组织房地产开开发而发生的的各项费用。。主要包括管理理人员工资、、职工福利费费、折旧费、、修理费、办办公费、水电电费、劳动保保护费、工程程管理费、周周转房摊销以以及项目营销销设施建造费费等。如利息贷款费费用、物业管管理基金、质质检费、开发发现场管理费费等。为取得土地开开发使用权（（开发权）而而发生的各项项费用。主要要包括以下项项目：1、土地买价（（出让金）2、大市政配套套费3、契税4、耕地占用税税5、土地使用费费6、土地闲置费费注意国家相关关政策。土地征用费及及拆迁补偿费费7、土地变更用用途和超面积积补交的地价价及相关税费费8、拆迁补偿支支出9、安置及动迁迁支出10、回迁房建造造支出11、农作物补偿偿费12、危房补偿费费土地征用费及及拆迁补偿费费项目开发前期期发生的水文文地质勘察、、测绘、规划划、设计、可可行性研究、、筹建、场地地通平等前期期费用。下列费用可否否列入前期工工程费：1、报批报建费费2、临时设施费费前期工程费开发项目在开开发过程中所所发生的各项项基础设施支支出，主要包包括开发项目目内道路、供供水、供电、、供气、排污污、排洪、通通讯、照明等等社区管网工工程费和环境境卫生、园林林绿化等园林林环境工程费费。基础设施建设设费开发项目开发发过程中发生生的各项建筑筑安装费用，，主要包括开开发项目建筑工工程费费和安装工工程费费等。自营方方式发发生的的建筑筑安装装工程程费和和以出出包方方式支支付给给承包包单位位的建建筑安安装工工程费费。一一般称称为““建安安成本本”。。建筑安安装工工程费费开发项项目在在开发发过程程中所所发生生的、、独立立的非非营利利性的的，且且产权权属于于全体体业主主的，，或无无偿赠赠予地地方政政府、、政府府公用用事业业单位位的公公共配配套设设施支支出。。公共配配套设设施费费企业为为直接接组织织和管管理开开发项项目所所发生生的，，且不不能将将其归归属于于特定定成本本对象象的成成本费费用性性支出出。主主要包包括管管理人人员工工资、、职工工福利利费、、折旧旧费、、修理理费、、办公公费、、水电电费、、劳动动保护护费、、工程程管理理费、、周转转房摊摊销以以及项项目营营销设设施建建造费费等。。[运用]：开发发间接接费与与管理理费用用的区区别开发间间接费费2土地开开发成成本核核算一、土土地开开发内内容按用途途可分分为2类：一是：为了了转让让、出出租而而构台台商品品性土土地，，可出出售的的土地地。——独立成成为房地产产商品品二是：为开开发自自己的的商品品房产产品而而开发发的土土地，，即为为建造产产品而开发发土地地。——是房屋商商品的一部部分。。二、土土地开开发产产品成成本项项目共计4项1.土地征征用及及拆迁迁补偿偿费2.前期工工程费费3.基础设设施费费4.开发间间接费三、土土地开开发成成本会会计语语言表表达（一））科目目设置置方法法1.““生产成成本””——一级科科目库库存商商品1.土地购买的实际成本2.前期工程的实际成本3.基础设施的实际成本4.间接费用的实际成本开发完工，验收合格。（二））会计计分录录（1）发生生的土土地出出让金金时借：生产成成本——某××××商品性性土地地（成成本对对象））—土地征征用及及拆迁迁补偿偿费（（成本本项目目）贷：银行存存款等等（2）发生生前期期工程程费时时借：生产成成本——某××××商品性性土地地（成成本对对象））—前期工工程费费（成成本项项目））贷：银行存存款等等（3）发生生基础础设施施费时时借：生产成成本——某××××商品性性土地地（成成本对对象））—基础设设施费费（成成本项项目））贷：银行存存款等等（4）发生生现场场管理理费用用时借：生产成成本——某××××商品性性土地地（成成本对对象））—开发间间接费费（成本本项目目）贷：开开发间间接费费用（5）开发发完工工后借：库存商商品——某××××商品性性土地地（产产品名名称））贷：生产成成本（（开发发成本本总额额）——某××××商品性性土地地开发发成本本自用土土地开开发完完成时时，计计入房房屋成成本的的项目目中借：生产成成本——××××房屋开开发成成本（（产品品名称称）——土地征征用及及拆迁迁补偿偿费贷：生产成成本（（开发发土地地成本本总额额）——××××自用土土地开开发成成本3配套设设施开开发成成本核核算一、配配套设设施内内容（一））房地地产配配套设设施定定义公共配配套设设施：：主要要指住住宅区区内的的市政政公用用设施施和绿绿地。。1、公用设设施包括道道路、、公交交站场场、环环卫设设施、、各类类公用用管线线(自来水水、电电力、、电信信、燃燃气、、热力力、有有线电电视、、雨水水、污污水等等)及相应应的建建筑物物、构构筑物物。2、公共共设施施主要要包括括教育育、医医疗卫卫生、、文化化体育育、商商业服服务、、行政政管理理和社社区服服务和和绿地地二、公公共配配套设设施分分类1、建成成后能能够有有偿转转让的的（1）公用管管线(自来水水、电电力、、电信信、燃燃气、、热力力、有有线电电视、、雨水水、污污水等等)及相应应的建建筑物物、构构筑物物。（2）规划划小区区内的的银行行、商商店、、邮局局等（3）非营业业性配配套设设施，，如学学校、、幼儿儿园、、医院院等。。2、建成成后不不能转转让的的如业主主办公公室、、水塔塔、车车棚、、公厕厕等商业配配套设设施小区设设计图图三、配套设设施成本项项目共计6个1.土地征用费费及拆迁补补偿费2.前期工程费费3.基础设施建建设费4.建筑安装工工程费5.公共配套设设施费6.开发间接费费四、配套设设施会计核核算（一）原则则对可转让的的当作房屋屋单独为成成本对象。。对不可转让让的，费用用可以作为为房屋核算算对象的下下的子成本本项目——“配套设施工工程费”（二）科目目设置1、开发成本本——商店（成本本对象）——土地征用及及拆迁补偿偿——前期工程费费——基础设施工工程费——建安工程费费——配套设施工工程费（不转让的的如水塔））——开发间接费费用五、配套设设施计算配套设施预预提率=某配套设施施预算成本本/应负担配套套设施预算成本的合计注意：主要是不转让配套套设施的向商品房和可转让的商品性配配套设施分分配。案例书P170-171分子：不能转让的的配套设施施预算成本本；分母：商品房和可转让的商品性配配套设施预预算成本。。4房屋开发成成本核算一、房屋开开发成本构构成（1）土地征用用及拆迁补补偿费或批批租地价（2）前期工程程费；（3）基础设施施费；（4）建筑安装装工程费；；（5）配套设施施费；（6）开发间接接费。开发间接费费用分配配P160定义：指现成发生生的甲方管管理费用。。用途：向各商品房房和出售的的配套设施施分配公式：分配率=本月实际开开发单位费费用/分配产品直直接成本×100%某产品应分分配的开发发间接费=该产品直接接成本×分配率1.一般房屋开开发项目，，以每一独独立编制设设计概（预预）算，或或每一独立立的单项开开发工程为为成本核算算对象。2.同一开发地地点，结构构类型相同同的群体开开发项目，，开竣工时时间相近，，同一施工工队伍施工工的，并为为一个成本本核算对象象，开发完完成后，再再按各个单单项工程概概预算数的的比例，计计算各幢房房屋的开发发成本。二、房屋开开发成本对对象小区商品住住房3.对于个别规规模较大、、工期较长长的房屋开开发项目，，可以结合合经济责任任制的需要要，按房屋屋开发项目目的部位划划分成本核核算对象。。二、房屋开开发成本对对象（一）科目目设置方法法1.“生产成本””——商品房库库存商品品三、会计核核算设置1.土地购买的的实际成本2.前期工程的的实际成本3.基础设施的的实际成本4.建安工程实际成本5.配套设施实际成本6.间接费用的的实际成本开发完工，验收合格。三、会计核核算设置（二）成本本核算方法法1、发生的土土地拆迁及及补偿费借：生产成成本—101商品房开发发成本__土地征用及及拆迁补偿偿费—土地出让金金1800000贷：银行存存款1800000（二）成本本核算方法法2、发生的前前期工程费费借：生产成成本—101商品房开发发成本__前期工程费费—设计费280000贷：银行存存款280000三、会计核核算设置（二）成本本核算方法法3、发生的基基础设施费费借：生产成成本—101商品房开发发成本__基础设施费费—供水设施费费200000贷：银行存存款200000三、会计核核算设置（二）成本本核算方法法4、发生的建建筑安装工工程费借：生产成成本—101商品房开发发成本__建安工程费费—土建费用19000000贷：银行存存款19000000三、会计核核算设置（二）成本本核算方法法5、公共设施施配套费借：生产成成本—101商品房开发发成本__配套设施费费—水塔修建费费300000贷：应付费费用/预提费用300000三、会计核核算设置（二）成本本核算方法法5、开发间接接费用借：生产成成本—101商品房开发发成本__开发间接费费—现场管理费费