房地产开发项目全过程管理(PPT)

2014年1月16日房地产产开发发项目目全过过程管管理全过程程管理理原理理简介介计划与与控制制原理理系统原原理目标管管理原原理PDCA循环原原理执行力力原理理程序化化原理理建设工工程项项目管管理规规范2目标管管理原原理目标管管理中中的SMART原则1.目标必必须是是具体体的（（Specific）；；2.目标标必必须须是是可可以以衡衡量量的的（（Measurable）3.目标标必必须须是是可可以以达达到到的的（（Attainable）；；4.目标标必必须须和和其其他他目目标标具具有有相相关关性性（（Relevant）；；5.目标标必必须须具具有有明明确确的的截截止止期期限限（（Time-based）；；3计划划与与控控制制原原理理一定定的的主主体体，，为为保保证证在在变变化化着着的的外外部部条条件件下下实实现现其其目目标标，，按按照照事事先先拟拟定定的的计计划划和和标标准准，，采采用用一一定定的的方方法法，，对对被被控控对对象象进进行行监监督督、、检检查查、、引引导导、、纠纠正正的的行行为为过过程程。。街道道挖挖沟沟———取土土烧烧砖砖———引水水成成渠渠———运送送建建材材———修建建皇皇宫宫———废料料填填沟沟———平整整建建街街北宋宋皇皇宫宫修修复复工工程程[丁渭渭工工程程]———系统统原原理理PDCA循环环原原理理6系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标执行行力力原原理理----影响响项项目目执执行行的的主主要要因因素素人员员、、制制度度、、流流程程、、文文化化等等方方面面的的问问题题都都有有可可能能导导致致缺缺乏乏执执行行力力的的结结果果。。1.缺乏乏执执行行意意识识2.缺乏乏执执行行型型项项目目文文化化3.缺乏乏执执行行能能力力4.文件件自自身身存存在在问问题题5.执行行机机制制6.项目目经经理理7.执行行过过程程问问题题8程序序化化原原理理流程程的的定定义义：：为为达达到到期期望望的的管管理理或或业业务务目目标标，，在在一一定定输输入入资资源源基基础础上上，，通通过过明明确确的的组组织织、、人人员员执执行行并并产产生生特特定定输输出出结结果果的的一一系系列列的的管管理理或或业业务务活活动动。。9输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程“流流程程””的的六六个个要要素素：：目目标标、、输输入入资资源源、、人人员员（（岗岗位位））、、活活动动、、活活动动间间的的相相互互作作用用（（协协作作关关系系））、、输输出出结结果果。。对内内：：顺畅畅的的内内部部管管理理秩秩序序公平平的的评评价价体体制制有效效的的执执行行准准则则清晰晰的的职职责责和和责责任任知识识和和经经验验的的积积累累对外外：：高度度的的顾顾客客满满意意高度度的的顾顾客客信信任任度度和和忠忠诚诚度度有责责、、有有序序、、有有效效流程程管管理理带带来来什什么么？？10房地地产产公公司司精精细细化化流流程程1180％房房地地产产企企业业管管理理水水平平没没有有达达到到规规范范化化阶阶段段，，20%房地地产产企企业业正正在在致致力力于于从从规规范范化化向向精精细细化化管管理理转转变变创业期成长期成熟期发展阶段衰退期

手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程房地地产产开开发发项项目目全全过过程程管管理理主主要要内内容容一、、简简要要流流程程二、、行行政政审审批批事事项项三、、市市场场定定位位四、、设设计计管管理理五、、造造价价控控制制六、、进进度度控控制制七、、营营销销策策略略八、、风风险险管管理理与与对对策策一、、简简要要流流程程1、开开发发设设想想2、可可行行性性研研究究3、申申请请项项目目用用地地4、项项目目设设计计5、征征地地及及拆拆迁迁安安置置6、筹筹措措开开发发资资金金7、建建设设工工程程招招标标8、施施工工管管理理9、市市场场营营销销与与策策划划10、物物业业管管理理1、开开发发设设想想（1）关关键键工工作作（2）市市场场走走向向，，变变化化趋趋势势（3）发发展展前前景景（（地地块块））（4）市市场场需需求求2、可行性性研究（1）总论：：项目背背景、项项目概况况（2）需求分分析与建建设规模模（3）场址选选择（4）场地周周边道路路交通研研究（5）方案比比选（6）推荐方方案（7）节能设设计专篇篇（8）劳动安安全卫生生消防（9）组织机机构与人人力资源源配置（10）项目实实施进度度（11）投资估估算与资资金筹措措（12）经济效效益评价价和财务务分析（13）社会评评价（14）研究结结论与建建议3、申请项项目用地地（1）房地产产开发的的基础（2）划拨（3）出让（4）签署《土地使用用权合同同/协议》（5）土地备备案《土地证》（6）申领《房地产开开发项目目手册》4、项目设设计（1）方案设设计（2）初步设设计（3）施工图图设计（4）《建设用地地规划许许可证》（5）《建设工程程规划许许可证证证》5、征地及及拆迁安安置（1）现场土土地测量量划界（2）在划定定用地范范围内征征地及拆拆迁安置置6、筹措开开发资金金（1）制定资资金使用用计划（2）选择确确定合理理融资方方案7、建设工工程招标标（1）编制招招标计划划（2）选择招招标代理理机构或或自行招招标（3）编制招招标文件件等（4）选择项项目承包包商（5）选择项项目监理理单位8、施工管管理（1）规划放放线、验验线（2）《建设工程程施工许许可证》（3）施工监监理（4）开发商商项目施施工管理理（5）质检安安监监督督备案（6）人防、、市政、、园林、、消防、、节能等等分项验验收（7）综合竣竣工验收收9、市场营营销策划划（1）取得《销售许可可证》（2）市场调调研（3）确定销销售目标标和手段段（4）确定销销售方式式（5）制定销销售合同同（6）准备销销售宣传传资料（7）培训销销售人员员（8）参加必必要的房房展会（9）选择广广告方式式（10）办理按按揭贷款款（11）产权登登记备案案10、物业管管理（1）房地产产延伸出出的新行行业（2）房地产产开发的的延续与与完善（3）贯穿房房地产开开发全过过程二、行政政审批事事项1、选址定定点2、规划总总图审查查3、初步设设计与施施工图设设计审查查4、规划报报建图审审查5、施工报报建6、商品房房预售许许可7、综合验验收备案案8、权属初初始登记记1、选址定定点（1）发改委委审查可可行性研研究报告告和进行行项目立立项（2）国土局局进行土土地利用用总体规规划审查查（3）建委办办理开发发项目建建设条件件意见书书（4）环评报报告（5）市政园园林人防防等专业业审查（6）规划局局办理项项目选址址意见书书2、规划总总图审查查（1）人防办办进行人人防工程程建设布布局审查查（2）国土局局土地预预审（3）公安消消防、环环保局、、园林局局等专业业审查（4）规划局局对规划划总图审审查，核核发《建设用地地规划许许可证》（5）规划局局确定规规划条件件3、初步设设计和施施工图设设计审查查（1）规划局局对初步步设计规规划要求求审查（2）消防初初步设计计审查（3）人防初初步设计计审查（4）土地局局用地预预审（5）市政园园林等专专业初步步审查（6）建委制制发初步步设计批批复（7）建委对对施工图图设计文文件政策策性审查查（8）审图机机构《施工图设设计文件件审查报报告》4、规划报报建图审审查（1）消防设设计审查查（2）人防设设计审查查（3）建委、、市政园园林等专专业设计计审查（4）规划核核准缴费费，核发发《建设工程程规划许许可证》（副本））5、施工报报建（1）施工报报建登记记（2）招标备备案确定定施工队队伍和监监理单位位（3）核发《建筑工程程施工许许可证》6、商品房房预售许许可预售登记记，办理理《商品房预预售许可可证》（1）证明材材料A、已交付付土地出出让金，，取得《土地使用用权证》B、《建设工程程规划许许可证》《施工许可可证》C、预售房房屋面积积测绘，，明确施施工进度度和竣工工日期（2）《营业执照照》《资质证书书》（3）工程施施工合同同（4）商品房房预售方方案7、建设工工程竣工工综合验验收备案案（1）质监站站竣工验验收备案案审查（2）政府行行政事业业性收费费核实验验收（3）规划、、市政、、园林、、消防、、节能、、人防等等专业验验收，核核发《建设工程程规划许许可证》（正本））（4）建委综综合各部部门验收收，出具具备案证证明8、房地产产权属初初始登记记（1）房地局局核准新新建房屋屋所有权权初始登登记（2）开发商商应提交交材料A、申请书书B、营业执执照C、土地证证D、建设用用地规划划许可证证E、建设工工程规划划许可证证F、施工许许可证G、房屋竣竣工验收收资料H、房屋测测绘成果果I、按规定定应当提提交的其其他文件件三、市场场定位1、定位分分析2、具体策策略3、定位要要点1、定位分分析（1）价值分分析：第一、准准确的市市场定位位是楼盘盘畅销的的先决条条件；第二、精精准的市市场定位位具有很很强的市市场冲击击力。（2）概念分分析：包括市场场细分（（前提和和基础））、市场场调研（（核心））、品牌牌形象培培育和买买点打造造（关键键）。2、具体策策略一般包括括企业层层面的战战略定位位，项目目层面的的产品定定位和品品牌定位位。（1）战略定定位：站在企业业定位的的最高层层，解决决的是企企业“做做什么””、“不不做什么么”、““怎么做做”三个个问题。。如地产大大鳄万科科，其战战略定位位遵循““先做减减法在做做加法””的思路路，“三三流的地地块，二二流的项项目，一一流的品品牌，一一流的企企业”。。（2）产产品定位位：是品品牌定位位和公司司定位的的物质基基础。通常包括括项目开开发定位位、价格格定位、、品质定定位。产品定位位策略共共有九种种：高质质高价、、高质中中价、高高质低价价；中质质高价、、中质中中价、中中质低价价；低质质高价、、低质中中价、低低质低价价。在众多购购买因素素中，价价格因素素占30%，可见，，价格始始终是消消费者最最关心的的要素之之一。（3）品牌定定位：包包括概念念定位和和形象定定位。概念定位位和形象象定位均均从产品品的使用用价值出出发，但但又不局局限于其其使用价价值，不不仅仅停停留在实实惠、多多功能、、耐用上上，更讲讲究品味味，要求求产品既既有实用用功能、、艺术功功能，又又要有情情感功能能，从而而给消费费者以美美感和遐遐想。这这就要求求房地产产企业在在定位时时，要有有新思想想、新内内涵、新新概念，，赋予房房子灵魂魂。同时时，采用用差异化化的传播播方式，，使项目目脱颖而而出。3、要点分分析（1）根据目目标客户户群的需需求做出出细分（2）言语精精炼，切切中要害害（3）充分结结合项目目情况并并与其相相吻合四、设计计管理房地产开开发项目目设计管管理具有有特殊性性。在前前期策划划和设计计过程引引入项目目管理的的概念，，对项目目策划和和设计过过程中范范围的界界定、时时间、成成果、风风险和质质量的管管理，会会起到积积极的作作用。两方面的的好处：：一是使使项目设设计的监监控过程程具体化化、操作作简便、、理性、、有序；；二是有有助于决决策的理理性化和和有助于于对设计计进度、、成果和和质量的的控制。。1、方案设设计；2、施工图图设计1、项目方案设设计管理（1）管理流程：：拟定招标设设计任务书，，方案招标，，方案评审与与咨询，方案案定案，出方方案报建文本本，方案报建建。（2）招标与定案案：一般采用用招投标的方方式，集众家家所长。从基基本方案确立立到最终方案案的形成是一一个多轮次方方案反复过程程。（3）设计沟通：：内部沟通、、与设计公司司沟通、与政政府部门沟通通。（4）风险管理：：打政策擦边边球，违规操操作；委托和和筛选设计公公司的风险；；技术的选用用。（5）进度控制：：方案阶段设设计周期过长长，留给施工工图设计阶段段的周期较短短，因此，在在项目设计阶阶段总体的时时间管理上，，一定要严格格控制关键点点的时间安排排。2、项目施工图图设计管理由于方案已经经确定，施工工图设计工作作流程相对简简单有序。（1）施工图设计计管理流程：：委托设计、、拟定技术措措施、中间过程质量量与进度控制制、成果审查、、成果报建、、联合技术交交底等。（2）三个关键环环节：选择施施工图设计负负责人是首要要的关键环节节；第二个关关键环节是中中间过程控制制；第三个关关键环节是成成果审查。五、造价控制制如何求生存、、求发展是摆摆在房地产开开发企业面前前的一个重要要课题。如何何降低工程成成本，提高企企业工程投资资收益，有效效地控制工程程造价是关键键。下面从四个阶阶段探讨房地地产开发项目目的造价控制制：1、设计阶段2、招投标阶段段3、施工阶段4、竣工结算阶阶段1、项目设计阶阶段的造价控控制影响项目投资资最大的阶段段是设计阶段段。在初步设计阶阶段，影响项项目投资的可可能性为75%~95%；在技术设计阶阶段，影响项项目投资的可可能性为35%~75%；在施工图设计计阶段，影响响项目投资的的可能性为5%~35%。很显然，项目目投资控制的的关键在与施施工前的投资资决策和设计计阶段。有资料分析，，设计费一般般只相当于建建设工程全寿寿命周期费用用的1%以下，却对工工程造价的影影响度占75%。对于工程造价价的控制要立立足于实现控控制，即主动动控制。尽可可能减少或避避免目标值与与实际值的偏偏离。我们的造价控控制不仅要反反映投资决策策，反映设计计、发包和施施工，被动地地控制造价，，更要主动地地影响投资决决策，影响设设计、发包和和施工，主动动地控制工程程造价。要有效地控制制工程造价，，应从组织、、技术、经济济、合同与信信息管理等多多方面采取措措施，但是技技术与经济相相结合是控制制工程造价最最为有效的手手段。设计阶段是投投资控制的关关键环节，设设计的节约是是最大的节约约，设计确定定了工程造价价，预算和结结算只能是计计量并不能改改变工程造价价。因此，工程造造价的控制要要以设计阶段段为重点。一一份好的设计计方案，不仅仅要取得良好好的社会效益益，还应具有有经济的合理理性。长期以来我们们开发企业对对建设项目设设计阶段的经经济合理性重重视不够，搞搞前期的只管管催图不管设设计方案需要要花多少钱，，而搞预算的的只按设计图图纸来算账，，不懂施工，，不管设计方方案在经济上上是否合理。。开发商往往把把控制工程造造价的主要精精力放在了施施工阶段审核核施工图预算算上，或在编编制合理工程程标底和结算算工程价款细细账上。下面共同探讨讨一下在设计计阶段如何控控制工程造价价，主要有五五个方面控制制措施：（1）实行设计方方案招投标制制度。引进竞争机制制，加强设计计管理控制，，选择优秀的的设计单位，，来保证设计计的先进性、、合理性、准准确性，避免免因设计质量量问题出现工工程洽商。（2）实行限额设设计。什么是限额，，如何确定合合理的限额就就成了问题的的关键。举一个例子说说明：清华大大学教师住宅宅工程，总成成本4200元/平米，去除土土地等其他费费用，用于建建安的费用为为1260元/平米，这就是是设计限额。。（3）开展价值工工程的应用。。价值=功能/成本即即“V=F/C””.“用最少投资，，争取最大效效益”的五种种方法：A：保持开发项项目功能不变变，降低项目目投资；B：投资不变，，提高项目功功能；C：投资虽有所所增加，但功功能提高幅度度更大；D：降低一些次次要功能，使使成本大幅降降低；E：运用新科技技、新技术，，既提高功能能，又降低投投资。价值工程的主主要特点是：：从使用者的的功能需求为为出发点，对对所研究的对对象进行功能能分析，使设设计工作做到到功能与造价价统一，在满满足功能要求求的前提下，，降低成本。。（4）加强图纸会会审工作。把工程变更的的发生尽量控控制在施工之之前。在设计计阶段，克服服设计方案的的不足或缺陷陷，所花费的的代价最小，，效果最好。。在设计出图图前，对图纸纸技术上的合合理性、施工工上的可行性性、工程造价价的最经济性性进行审核，，以求得提高高设计质量。。避免因设计计考虑不周或或失误给施工工带来洽商，，造成经济损损失。（5）加强设计洽洽商管理。杜绝不合理的的设计洽商。。减少由于设设计人员责任任心不强所发发生的洽商，，给工程增加加成本。2、招投标阶段段的造价控制制建设工程招投投标，目的是是引进竞争机机制，降低工工程成本。对于总包单位位和监理单位位的选择，需需要委托招标标代理机构完完成备案。我们的工作重重点：（1）施工队伍考考察（业绩、、资信、技术术装备，项目目经理，负债债情况等）；；（2）确定招标条条件；（3）评标定标标标准；（4）编制工程标标底（招标控控制价）（5）编制标书；；（6）确定合同条条件与合理工工期。3、施工阶段的的造价控制（1）施工阶段成成本控制的关关键（三个方方面）：一是合理控制制工程洽商，，二是严格按流流程审查承包包商的索赔要要求，三是做好材料料设备的加工工订货。（2）由开发商引引起的变更主主要是：设计变更、施施工条件变更更、进度计划划变更、工程程项目变更等等。（3）控制变更的的关键在开发发商。应建立工程变变更签证管理理制度，明确确工程、预算算等有关部门门、有关人员员的职权、分分工，确保变变更签证的质质量，杜绝不不实和虚假签签证的发生。。为了确保工程程变更和签证证的客观、准准确应做到：：（1）强调办理工工程变更签证证的及时性。。一般要求自自变更签证发发生之日起20天内办妥。（（2）对变更签证证的描述要求求客观准确。。隐蔽签证要以以图纸为依据据，标明被隐隐蔽部位、项项目和工艺、、质量完成情情况；如果被被隐蔽部位的的工程量在图图纸上不确定定，还要标明明几何尺寸并并附上简图。。施工图以外的的签证，必须须写明时间、、地点、事由由、几何尺寸寸或原始数据据，不能笼统统地签注工程程量和工程造造价。签证发生后应应根据合同规规定及时处理理，审核应严严格执行合同同约定，经办办人员不得随随意变通。预预算人员要广广泛掌握人材材机市场行情情。4、竣工结算算阶段的造造价控制控制工程造造价的最后后一道关是是竣工结算算。按照甲乙双双方在施工工合同中的的约定，根根据竣工图图结合隐蔽蔽签证、现现场签证和和设计变更更进行审核核计算，审审查是否按按图纸及合合同规定全全部完成工工程项目，，是否有丢丢、拉项的的工程。认认真核实每每一项工程程变更签证证是否真正正实施，该该增的增，，该减的减减，实事求求是。为了合理确确定工程造造价，计价价必须准确确。预算人人员不但要要熟练掌握握工程量的的计算规则则，分部分分项工程单单价的构成成，还要掌掌握编制原原理和内在在联系，同同时还要坚坚持到现场场了解情况况，掌握工工程动态，，对特殊材材料进行市市场询价，，掌握价格格动态，提提高计价的的准确性。。从多年的工工程造价工工作经验来来看，在工工程竣工结结算中洽商商漏洞很多多，有的是是有洽商没没有施工，，有的是有有施工却没没有洽商；；还有的是是洽商工程程量远远大大于实际施施工工程量量，诸如此此类很多很很多。因此此在结算时时，要有耐耐心、细致致的工作方方法，认真真核算工程程量，先把把量算准，，不要怕麻麻烦，多下下现场核对对。为了保证竣竣工结算少少出纰漏，，应实行竣竣工结算复复审制度和和工程款支支付会签制制度，确保保竣工结算算质量和投投资收益。。六、进度控控制进度控制是是房地产开开发项目的的主要控制制目标之一一，它直接接关系到房房地产开发发项目成为为真正商品品进入市场场的时间，，关系到开开发商的经经济利益，，同时也关关系到消费费者的利益益。房地产开发发项目总进进度计划具具有系统性性和复杂性性，需要全全面统筹、、整合所有有合作方资资源后运用用项目管理理原理进行行系统编制制，由于涉涉及不确定定性因素太太多，需要要多轮次反反复推演，，才能形成成一个整体体计划。这里提几项项重要工作作：土地摘摘牌，办理理土地证（（黄证），，规划许可可证（报批批文本和施施工图设计计），施工工许可证（（总包和监监理招标）），预销售售许可，开开盘时间，，交房时间间（竣工验验收）。在工程实施施阶段，工工程施工进进度能看得得见比较形形象，能被被理解和受受到重视，，这里从三三个方面探探讨施工进进度控制。。1、进度控制制概述2、主要措施施3、影响因素素分析1、进度控制制概述（1）进度控控制是指在在项目的工工程建设中中执行经审核的施施工进度计计划，利用用相应手段段定期检查施工实际进进度状况，，与原计划划进行比较较，找出进进度偏差，，通过对偏偏差产生的的原因及影影响工期目目标程度的的分析，监督施工单位及及时采取措措施调整进进度计划并并执行调整整后的进度度计划。如如此不断循循环，直至至实现既定定的工期目目标按期竣工，或者在保保证工程质质量和不增增加投资的的条件下，，缩短施工工工期，提前竣工。进度控制的的目标：按期竣工/提前竣工？！（2）进度控制制的主要任任务房地产企业业在进度管管理过程中中的主要任任务：确定项目的建设设工期及施施工中各阶阶段的进度度目标；审批施工单位的的进度计划划，并对施施工进度计计划及有关关工程建设设的计划系系统实施有有效的控制制；定期检查工程建设的的实际进度度，并与计计划进度的的目标进行行比较找出出进度偏差差；分析进度偏差产产生的主要要原因及对对工期目标标的影响程程度；监督施工单位尽尽快采取相相应措施调调整进度计计划，以保保证工期目目标按期实实现。（3）影响进度度的因素分分析施工单位的的原因：由由于施工承承包单位的的责任造成成工期拖延延的情况很很多。比方：未按按监理工程程师所批准准的施工进进度计划完完成相应的的任务，不不能按合同同约定的工工期完工；；工程质量未未达到合同同规定的标标准及规范范要求，返返工造成工工期拖延；；施工单位供供应的材料料及设备未未按进度要要求到场，，或到场后后经监理检检验未达到到合同规定定的质量标标准，重新新采购影响响工期；组织管理不不力，施工工单位内部部或与项目目各参与者者沟通不畅畅，协调不不利等。凡是施工单单位自身原原因造成的的工期延误误都不能得得到工期顺顺延和经济济补偿。项目业主的的原因：应提供的施施工准备工工作完成不不足。未按期提供供施工所需需的技术资资料。未按合同约约定供应由由业主负责责采购的材材料与设备备。工程量的变变化和工程程变更。凡是由于业业主的原因因造成的工工期延误，，施工单位位可以进行行工期索赔赔和经济索索赔。（4）进度控制制的基本原原理动态控制原原理信息反馈原原理弹性原理网络计划原原理系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标（5）进度控制制的方法常用的方法法：横道图图（甘特图图）比较法法横轴表示时时间，纵轴轴表示活动动(项目)，线条表示示在各个期期间上计划和实际的完完成情况。。它直观地表表明任务计划在什么时候候进行，及及实际进展展与计划要要求的对比比。下面举两个个图例说明明：2、进度控制制的主要措措施（1）设计及设设计前准备备阶段主要要控制措施施A、组织措施施：专人负负责；抓主主要工作环环节；组织织好会议。。B、管理措施施：编制进进度计划，，理清工作作关系，加加强协调配配合，找出出关键工作作。C、经济措施施：资金需需求计划，，明确付款款数量及时时间，严格格履行合同同，设计单单位要接受受总工办或或设计部的的进度控制制，总工办办或设计部部应严格按按设计合同同控制设计计工作的进进度，加强强对设计图图纸及说明明的审核。。2、进度控制制的主要措措施（2）建设项目目施工阶段段进度控制制A、组织措施施：组建一一个精干的的项目部，，划分每个个项目人员员的工作职职责和权限限。B、经济措施施：工程款款拨付执行行合同约定定；按合同同约定进行行奖励和处处罚；实行行资金支出出预测，做做好资金需需求计划。。C、技术措施施：技术是是项目的重重要生产要要素。做好好对施工图图纸的评审审和会审工工作；做好好技术交底底工作（具具体、有针针对性和操操作性）；；做好施工工预检，形形成习惯，，监理到位位。3、施工进度度影响因素素分析（1）影响因素素：设计变更与与设计图纸纸；资金；；施工现场场条件；勘勘察资料（（地勘报告告）；设计计施工采用用的技术合合理性；勘勘察设计单单位、监理理单位、施施工总承包包、以及专专业分包队队伍的选定定；施工现现场水电供供应；材料料设备供应应及相关专专业协调；；各专业工工序交接；；社会环境境；突发事事件影响。。（2）因素分析析：找出影响进进度的直接接因素；再向下分析析出影响进进度的重要要因素；最后分析确确定影响进进度的决定定因素。七、营销策策略房地产营销销是房地产产开发企业业以企业经经营方针，，目标为指指导，通过过对企业内内外部经营营环境，资资源的分析析，找出机机会点，选选择营销渠渠道和促销销手段，经经过创意将将物业与服服务推向目目标市场，，以达到市市场占有，，促进和引引导房地产产开发企业业不断发展展的经济行行为。从某种意义义上讲，房房地产营销销是在对市市场的深刻刻理解的基基础上的高高智能的策策划。它蕴蕴含在房地地产企业生生产开发经经营的全过过程，由市市场调查、、方案制定定和建筑总总体设计、、价格定位位、广告中中介服务、、售后服务务以及信息息反馈等组组成。由于房地产产具有投资资价值大，，不可移动动性及区位位性等特点点，其销售售难度比一一般商品要要大得多。。为了成功功而有效地地把房地产产产品销售售出去，必必须根据营营销目标及及营销市场场的特点，，采取一系系列营销策策略。通常常包括以下下五种：1、产品策略略2、价格策略略3、渠道策略略4、促销策略略5、战略组合合1、房地产营营销产品策策略房地产产品品可以分为为三个层次次：（1）核心产品品。它是购购买者实际际上要购买买的主要服服务，购房房者的家庭庭感、安全全感、成就就感。（2）有形产品品。构成房房地产产品品的品牌，，特点，式式样，质量量等。（3）延伸产品品。附加在在有形产品品上的各种种各样的服服务，如物物业管理。。房地产营销销产品策略略的四个方方面：（1）房地产品品牌营销（2）房房地地产产产产品品的的特特色色营营销销（3）消消费费者者居居住住环环境境的的打打造造（4）房房地地产产产产品品文文化化营营销销2、房房地地产产营营销销价价格格策策略略掌握握房房地地产产产产品品的的定定价价方方法法，，灵灵活活运运用用各各种种定定价价的的策策略略是是开开展展房房地地产产市市场场营营销销活活动动的的主主要要手手段段。。在在这这里里让让我我们们共共同同探探讨讨房房地地产产定定价价方方法法、、定定价价比比例例和和价价格格调调整整策策略略。。（1）房房地地产产定定价价方方法法：：A：市场场比比较较法法是指指将将估估价价对对象象与与估估价价时时点点近近期期有有过过交交易易的的类类似似房房地地产产进进行行比比较较，，对对这这些些类类似似房房地地产产的的已已知知价价格格作作适适当当的的修修正正，，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法。。市场场比比较较法法是是房房地地产产估估价价最最重重要要、、最最常常用用的的方方法法之之一一，，也也是是一一种种技技术术上上成成熟熟、、最最贴贴切切实实际际的的估估价价方方法法。。B：成本本法法C：收益益法法D：剩余余法法无论论哪哪种种定定价价方方法法，，均均应应随随行行就就市市，，最最大大限限度度地地获获取取市市场场份份额额。。具体体执执行行有有低低价价、、高高价价、、内内部部价价、、一一口口价价、、优优惠惠价价等等战战略略。。（2）定定价价比比例例：：楼楼层层系系数数、、朝朝向向系系数数、、商商铺铺A：楼楼层层系系数数。。一般般来来说说，，先先设设一一个个标标准准层层，，高高层层一一般般定定在在1/2高度度，，多多层层一一般般3~4层（（9层以以下下））为为最最好好。。确确定定一一个个楼楼层层系系数数，，标标准准层层以以上上一一般般每每层层加加价价比比例例0.8%，标标准准层层以以下下每每层层下下调调0.5%。B：朝朝向向系系数数。。一般般说说来来，，海海景景、、江江景景、、湖湖景景、、街街景景给给人人以以视视觉觉上上的的享享受受，，朝朝向向系系数数大大，，为为8%~10%；而而面面临临马马路路边边因因其其噪噪声声大大，，尘尘埃埃多多，，朝朝向向系系数数低低，，为为3%~5%。楼楼盘盘的的南南、、北北两两个个方方位位，，如如无无景景观观差差别别，，一一般般南南边边售售价价高高于于北北边边。。C：商商铺铺的的定定价价。。由于于一一般般顾顾客客购购物物习习惯惯在在首首层层，，因因此此首首层层商商铺铺定定价价一一般般是是住住宅宅平平均均价价的的3倍以以上上。。车车位位的的每每平平方方米米定定价价一一般般相相当当于于住住宅宅的的70%。（3）价价格格调调整整策策略略A：直直接接的的价价格格调调整整。。房屋屋价价格格的的直直接接上上升升或或下下降降。。a：基基价价调调整整。。就就是是对对一一栋栋楼楼的的计计算算价价格格进进行行上上调调或或下下降降。。b：差差价价系系数数的的调调整整。。就就是是根根据据实实际际销销售售的的具具体体情情况况，，对对原原先先所所设设定定差差价价系系数数进进行行修修正正，，将将好好卖卖单单元元的的差差价价系系数数再再调调高高一一点点，，把把不不好好卖卖单单元元的的差差价价系系数数再再调调低低一一点点。。B：优优惠惠折折扣扣。。在限限定定的的时时间间范范围围内内，，配配合合整整体体促促销销活活动动计计划划，，通通过过赠赠送送、、折折让让等等方方式式对对客客户户的的购购买买行行为为进进行行直直接接刺刺激激的的一一种种方方法法。。3、房房地地产产营营销销渠渠道道策策略略（1）企企业业直直接接推推销销：：直直销销或或自自销销（2）委委托托代代理理推推销销：：委委托托代代理理商商销销售售（3）网网络络营营销销：：搜搜房房网网、、中中房房网网，，打打破破地地域域限限制制，，远远程程信信息息传传播播，，双双向向交交流流，，图图文文并并茂茂，，内内容容生生动动，，模模拟拟室室内内装装饰饰和和家家具具布布置置。。（4）房房地地产产超超市市营营销销：：沿沿海海发发达达地地区区率率先先出出现现的的一一种种全全新新的的营营销销渠渠道道。。一一个个以以超超市市为为显显著著特特征征的的商商品品零零售售方方式式。。是是中中国国楼楼市市营营销销理理念念、、方方式式的的一一次次改改革革和和突突破破。。4、房房地地产产营营销销促促销销策策略略房地地产产促促销销策策略略是是房房地地产产开开发发商商为为了了推推动动房房地地产产租租售售而而面面向向消消费费者者或或用用户户传传递递房房地地产产产产品品信信息息的的一一系系列列宣宣传传、、说说服服活活动动。。通过这些活动动帮助消费者者认识房地产产产品的特点点与功能，激激发其消费欲欲望，促进购购买行为，以以达到扩大销销售的目的。。（1）广告促销（2）人员促销（3）公共关系（4）营业推广5、房地产营销销策略与战略略组合（1）前期的战略略策划：在项目开发前前期，战略策策划的目的在在于打造楼盘盘的核心竞争争力，推广楼楼盘形象。应从三方面把把握：A、对对楼盘的属性性定位；B、、市场调查，，把握方向；；C、楼盘的的主题确立及及形象推广。。（2）中期的战术术配置：A、关注营销销的“体验场场”；B、把把服务落实到到客户中去；；C、实惠永永远是购房的的第一动力。。（3）后期的营销销控制：主要是对楼盘盘价位的控制制和形象整合合的控制。八、房地产开开发项目的风风险管理与对对策1、风险分析：：房地产开发项项目的风险，，实际上是开开发商实施开开发过程中固固有的风险，，主要表现在在以下五个方方面：（1）项目的定位位风险；（2）项目的投资