房地产前期策划

第三部部分房房地地产前前期策策划故策之之而知知得失失之计计房地产产策划划概念念的厘厘清此次课课程所所探讨讨的房地产产前期期策划划，是指指土地地已经经获得得而规规划设设计尚尚未完完成前前的策策划工工作，，其策策划的的核心心在于于”指导导开发发“。在土地地购买买前的的对土土地投投资机机会评评价，，是另另一套套专业业工作作方式式与思思路，，策划划的核核心在在于”指导导投资资决策策“；而规规划设设计已已经完完成甚甚至施施工已已经开开始后后的营营销策策划，，其核核心则则是在在产品品已经经确定定基础础上的的”指导导销售售“。前期核核心工工作目目标是是保证证在企企业战战略与与自身身地块块属性性的基基础上上，产产品设设计切切实满满足消消费需需要，，能够够赢得得市场场竞争争，能能够实实现最最佳财财务目目标。。项目市场（（供应应与需需求））客户产品资金客户策策略产品策策略开发策策略盈利发现平平衡点点开发商商前期策策划的的分析析部分分：宏宏观中中观与与微观观的关关键点点周边环环境与与开发发条件件–项目适适合性性目标客客户–产品创创新性性……宏观市市场分析中观市市场分析微观市市场分析政策、、经济济、规规划影影响–项目可可塑性性前期策策划的的分析析部分分：宏宏观中中观与与微观观的关关键点点市场走走势–项目发发展性性区域供供应与与需求求–项目竞竞争性性前期策策划的的基本本结构构第一阶阶段可行性性第二阶阶段系列研研究第三阶阶段系列策策略第四阶阶段销售推推进可行性研究价格定位开发周期销售周期经济效益分析营销计划推广方案项目研究市场定位客户定位产品定位地块产品方案具象化反思调整本体研究前期策策划报报告的的简洁洁逻辑辑框架架发展策策略资源挖挖掘机会分分析形象定定位价格定定位客户定定位产品定定位案例研研究模式借借鉴项目定定位物业发发展建建议总体规规划功能配配比建筑风风格园林风风格配套设设施项目资资源产品研研究客户喜喜好市场分分析客户研研究市场发发展水水平研研究背景研研究项目价价值的的研判判宏观经经济背背景城市规规划研研究个案研研究潜在客客户挖挖掘潜在客客户需需求特特征项目本本体分分析分析策略第四部部分针针对对性的的房地地产市市场分分析“有的的放矢矢”为什么么要进进行房房地产产市场场分析析？评估项项目所所处的的市场场环境境寻找项项目潜潜在的的市场场机会会，挖挖掘需需求尚尚未被被满足足的市市场规避市市场风风险制定项项目的的发展展方向向和市市场定定位推荐最最具竞竞争力力的产产品建建议评估开开发商商目标标实现现的可可能性性……市场分分析是是对市市场调调研搜搜集到到的信信息进进行整合与与提炼炼的过程程，市市场分分析的的结论论是进进行决决策的的基础础。什么是是房地地产市市场分分析？？概念，，即指指：针针对某某种特特定物物业研研究市市场的的供需需关系系。需求方方：物物业的的购买买者或或租赁赁者供应方方：市市场中中的各各竞争争物业业（包包括住住宅、、公寓寓、写写字楼楼、商商业、、酒店店等））市场分分析不不是简简单的的罗列列市场场数据据，而而是必必须基基于数数据进进行分分析。。需求市市场分分析：：目标标客户户需求求分析析预测需需求的的大小小、来来源以以及客客户需需求点点主要要考虑虑以下下因素素：确定目目标消消费人人口、、家庭庭和客客户特特征统统计目标消消费者者收入入、支支付能能力和和购买买力迁居和和交通通方式式目标客客户的的消费费价值值趋向向（偏偏好））等通过城城市年年鉴和和房地地产年年鉴、、房地地产统统计数数据及及市场场调研研数据据获取取。供给市市场分分析：：竞争争项目目市场场分析析供给分分析主主要考考虑以以下关关键因因素：：现有物物业的的供应应类型型和各各供应应面积积空置率率和空空置物物业的的特点点近期物物业的的吸纳纳情况况，包包括购购买和和出租租的情情况在建或或者正正在筹筹建、、拟建建的项项目租金或或者售售价，，以及及不同同位置置和品品质的的物业业租金金或售售价的的波动动现有和和拟建建项目目的特特点、、功能能和优优劣势势分析析（核核心竞竞争力力）市场分分析的的落脚脚点：：必须须回答答的三三个核核心问问题本项目目的目目标客客户是是谁？？目标客客户的的置业业需求求和偏偏好是是怎样样的？？本项目目面对对竞争争市场场的机机会点点在哪哪里？？项目目未来来在市市场中中的地地位如如何？？房地产产市场场分析析的思思路三个层层次区域市市场、、相关关物业业市场场、项项目针针对性性物业业市场场两个方方面市场的的供给给、市市场的的需求求三个时时段过去、、现在在与未未来区域市场分分析专业市场分分析项目市场分分析区域房房地产产发展展处于于何种种阶段段？项目市市场处处于何何种竞竞争格格局？？竞争供供给分分析客户需需求分分析房地产产市场场分析析的步步骤第一步步：市市场区区域界界定这里所所指的的区域域是中中观房房地产产市场场分析析的基基本单单位，，具有有完整整的房房地产产市场场特征征的范范围，，一般般以行行政区区划来来划分分。第二步步：区区域经经济环环境和和市场场分析析考察整个个区域经经济环境境，判断断区域房房地产市市场处于于何种发发展阶段段，找到到影响房房地产市市场变化化的主要要因素，，对区域域房地产产发展前前景进行行预测。。第三步：：专业市市场分析析按物业类类型进行行市场细细分，对对各专业业市场的的供给和和需求进进行对比比预测，，从而揭揭示各专专业市场场的需求求潜力及及分布状状况。第四步：：项目市市场分析析根据对市市场潜力力、竞争争对手及及目标客客户的分分析找到到项目的的机会点点、预估估项目的的市场占占有率。。房地产市市场分析析的方法法区域经济济环境分分析区域房地地产市场场分析对当地经经济环境境中决定定所有类类型房地地产供给给和需求求的基本本因素进进行分析析，对过过去变化化趋势进进行判断断，预测测未来的的发展前前景。区域经济济环境和和市场分分析：基基本内容容数据来源源各地方统统计年鉴鉴、统计计公报、、经济发发展月报报、地方方经济信信息网、、地方政政府网站站、中房房指数、、国房指指数、地地方房地地产年鉴鉴土地、规规划部门门的政府府官员访访谈规划、房房地产等等专业人人士访谈谈区域经济济环境分分析1、总量指指标：GDP、人口、、人均GDP、固定资资产投资资、新批批三资企企业人数数、接待待入境旅旅游人数数等2、结构指指标：产产业结构构及布局局、就业业人口结结构3、水平指指标：人人均收入入水平、、消费水水平、人人均居住住面积、、住宅消消费支出出水平4、城市经经济发展展计划、、产业规规划、城城市总体体规划区域房地地产市场场分析1、投资：：开发投投资额2、土地开开发：土土地开发发投资、、开发面面积、土土地出让让金3、商品房房开发：：施工面面积、竣竣工面积积、年开开发量4、销售：：销售额额、销售售面积、、价格、、空置量量、吸纳纳量5、房地产产景气指指数、价价格指数数房地产市市场分析析的方法法区域经济济环境和和市场分分析：基基本资料料的获得得人均GDP与房地产产发展关关系GDP增速与房房地产发发展关系系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市市场分析析的方法法区域经济济环境和和市场分分析：市市场发展展状况重重要指标标房地产发发展周期期理论，，判断区区域市场场发展阶阶段市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产周周期理论论阶段价格阶段：复苏发展危机萧条判断因素素：GDP增速人均GDP增速房地产发发展程度度异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市市场预警警预报指指标体系系房地产市市场分析析的方法法区域经济济环境和和市场分分析：市市场发展展状况重重要指标标分类说明适用范围典型全国性指数房地产价格指数动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等中房指数、全国35个大中城市房地产价格指数、戴德梁行指数房地产综合景气指数根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等国房指数中国当前前几种主主要的房房地产指指数房地产市市场分析析的方法法区域经济济环境和和市场分分析：市市场发展展状况重重要指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系系数与住住房支出出比重的的国际衡衡量标准准＝食物支支出金额额/总支出金金额北京上海天津重庆成都武汉西安郑州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%2004年我国各各主要城城市的恩恩格尔系系数房地产市市场分析析的方法法区域经济济环境和和市场分分析：市市场发展展状况重重要指标标房价收入入比——衡量城市市住房可可支付能能力高低低、反映映房地产产市场总总体状况况的指标标某个住宅宅市场上上某个指指定时期期内销售售的住宅宅的自由由市场价价格中位位数（或或平均数数）和该该市场上上家庭年年收入中中位数（（或平均均数）的的比值。。国际上上的大多多数组织织使用中中位数定定义，而而我国的的房价收收入比定定义属于于平均数数定义。。来源：综综合联合合国可持持续发展展委员会会、联合合国人类类住区（（生境））中心、、世界银银行对房房价收入入比的定定义房价收入入比＝平平均房价价/平均家庭庭年收入入平均房价价＝面积积单价×面积指标标平均家庭庭年收入入＝平均均个人年年收入×计算人口口数定义计算方法法及缺陷陷各指标的的取值不不同，算算出的房房价收入入比结果果相差是是非常大大的面积单价价：经济济适用房房面积单单价、商商品房面面积单价价、新旧旧房折合合单价面积指标标：60平方米、、80平方米、、人均建建筑面积积×平均家庭庭人口平均个人人年收入入：工资资收入、、工资收收入及修修正、可可支配收收入计算人口口数：双双职工假假设、平平均家庭庭人口“4～6倍”是从从市场经经济国家家归纳得得出的结结论，不不能不加加修改的的应用到到我国。。房地产市市场分析析的方法法对每一个个可能影影响项目目竞争性性能的特特征一一一进行分分析和评评价。法律特性性：土地地使用权权年限、、规划条条件、建建筑标准准……经济特性性：价格格、付款款方式……自然特性性：地块块面积、、形状、、高度、、景观、、区位……关联性：：通达性性、可视视性项目自身身资源条条件分析析竞争对手手分析目标客户户分析现有、潜潜在竞争争项目的的竞争特特点、市市场反应应目标客户户的数量量、收入入水平、、家庭结结构、消消费偏好好、生活活方式、、心理特特征、行行为模式式找出项目目的目标标客户目标客户户置业的的需求与与心理诉诉求找出项目目面对竞竞争市场场的机会会点房地产市市场分析析的方法法：微观观层面地产市场场分析的的一些误误区针对性不不强，内内容太泛泛没有充分分挖掘区区域资源源；大环环境看好好，项目目的小环环境就一一定不错错过分倚重重宏观资资料来论论证项目目，只关关注外围围共性，，忽视项项目差异异性过于偏重重对“二二手资料料”的应应用以前什么么卖得好好，现在在就做什什么别人做什什么卖得得好，我我们做也也会卖得得好25第五部分分对项项目开发发条件的的分析房地产产开发发项目目的区区位条条件分分析区位与与房地地产价价值房地产产开发发项目目的区区位分分析区位选选择要要注意意的问问题区位与与房地地产价价值区位的的重要要性区位是是指特特定地地块所所处的的空间间位置置及其其相邻邻地块块间的的相互互关系系。区位，，从大大的方方面来来说，，指项项目所所在区区域；；从小小的方方面来来说，，指的的是项项目开开发场场地。。区位的的含义义区位与与房地地产价价值对位置置的两两种理理解狭义的的位置置指的的是某某一具具体投投资项项目的的场地地在城城市中中的地地理位位置。。对位置置的广广义理理解，，除了了其地地理位位置外外，往往往还还包括括该位位置所所处的的社会会、经经济、、自然然环境境或背背景。。对位置置的广广义理理解，，还应应包括括在该该位置置进行行房地地产开开发投投资所所需支支付的的成本本高低低和所所面临临的竞竞争关关系。。对位置置的把把握应应有动动态的的发展展的眼眼光区位与与房地地产价价值第一、、商业业区商业区区按其其功能能从高高到低低可分分为中中央商商业区区、城城区商商业区区和街街区商商业区区。区位与与城市市功能能分区区现代城城市土土地利利用在在过去去自发发利用用的基基础上上，通通过土土地利利用规规划自自觉地地进行行区位位选择择，形形成了了明显显的功功能分分区，，一般般分为为商业业区、、居住住区、、工业业区等等若干干功能能区。。区位与与房地地产价价值工业区区根据各各种工工业的的特点点（如如污染染状况况、占占地面面积等等），，可以以将工工业分分成内内圈工工业区区、外外圈工工业区区和远远郊工工业区区。居住区区居住区区是人人们生生活、、休息息的场场所。。一般般位于于中央央商业业区与与内圈圈工业业区之之间，，或内内圈工工业区区与外外圈工工业区区之间间。区位与与房地地产价价值区位与与房地地产投投资价价值的的关系系房地产产的区区位优优势可可以给给投资资者带带来区区位利利润。。区位位利润润越高高，房房地产产投资资价值值越大大。要想让让区位位带来来较高高的房房地产产投资资价值值，在在选择择时区区位时时应该该重视视以下下问题题：注意区区位升升值潜潜力的的分析析。选择区区位要要有超超前意意识，，特别别注意意交通通、服服务网网点等等公共共设施施的深深层次次分析析。房地产产开发发项目目的区区位分分析影响房房地产产开发发项目目区位位选择择的因因素分分析第一、、地域域因素素的分分析与与选择择地域因因素的的分析析与选选择是是战略略性选选择，，是对对项目目宏观观区位位条件件的分分析与与选择择，主主要考考虑项项目所所在地地区的的政治治、法法律、、经济济、文文化教教育、、自然然条件件等因因素。。房地产产开发发项目目的区区位分分析第二、、具体体地点点的分分析与与选择择它是对对房地地产项项目坐坐落地地点和和周围围环境境、基基础设设施条条件的的分析析与选选择，，主要要考虑虑项目目所在在地点点的临临街状状况、、建设设用地地的大大小、、利用用现状状、交交通、、城市市规划划、土土地取取得代代价、、拆迁迁安置置难度度、基基础设设施完完备程程度以以及地地质、、水文文、噪噪声、、空气气污染染等因因素。。房地产产开发发项目目的区区位分分析第三、、开发发潜力力分析析房地产产开发发应追追求最最高最最佳利利用，，也就就是说说在技技术可可行、、规划划许可可且财财力允允许的的前提提下达达到最最有效效利用用。第四、、土地地使用用权获获取方方式分分析从目前前国内内获取取土地地使用用权的的途径径和方方式来来看，，有通通过政政府土土地出出让和和从当当前土土地使使用者者手中中转让让等两两种途途径。。房地产产开发发项目目的区区位分分析具体的的影响响因素素城市规规划方方面的的因素素自然特特性市政基基础设设施条条件交通通通达程程度停车条条件环境条条件公共配配套服服务设设施完完备情情况当前土土地使使用者者的态态度土地价价格供求关关系不同类类型的的房地地产项项目对对区位位的要要求：：第一、、居住住项目目居住用用地的的区位位选择择，一一般应应考虑虑以下下主要要因素素：市政公公用和和公建建配套套设施施完备备的程程度。。公共交交通便便捷程程度。。环境因因素。。居民人人口与与收入入。房地产产开发发项目目的区区位分分析房地产产开发发项目目的区区位分分析第二、、写字字楼项项目影响写写字楼楼项目目位置置选择择的特特殊因因素包包括：：与其他他商业业设施施的接接近程程度。。周围土土地利利用情情况和和环境境。易接近近性。。第三、、零售售商业业项目目商业项项目的的区位位选择择，应应该有有利于于实现现它的的最大大利润润。所所以它它的选选择原原则有有以下下几条条：最短时时间原原则区位易易达性性原则则接近购购买力力原则则满足消消费心心理原原则接近CBD原则房地产产开发发项目目的区区位分分析第四、、工业业项目目工业项项目场场地的的选择择须考考虑的的特殊殊因素素包括括：当当地提提供主主要原原材料料的可可能性性，交交通运运输是是否足足够方方便以以有效效地连连接原原材料料供应应基地地和产产品销销售市市场，，技术术人才才和劳劳动力力供给给的可可能性性，水水、电电等资资源供供给的的充足足程度度，控控制环环境污污染的的政策策等。。房地产产开发发项目目的区区位分分析区位选选择要要注意意的问问题过分强强调区区位或或地段段的作作用会会产生生对开开发投投资者者的误误导来自规规划、、法律律方面面的约约束可可能在在增加加邻区影影响可可能会会面临临改变变对于项项目的的选择择要和和区位位的性性质相相配套套区位选选择要要注意意的问问题下图是是对上上述分分析的的一个个总结结。它它说明明了区区位价价值的的转移移过程程：区位区位上的物业适合市场投资价值图：区区位价价值的的转移移过程程因此，，不是是区位位本身身，而而是区区位上上的物物业适适合了了市场场的话话，才才能带带来价价值。。第六部部分关于SWOT分析关于项项目定定位关于定定位与与规划划设计计的关关系定位与与初步步方案案设计计中财财务的的作用用STOW内部因因素外部因因素SWOT分析SWOT战略工工具（（项目目+环境+竞争））SWOT分析的的价值值因素素针对一一个地地块的的价值值因素素包括括：地段因因素——地段/片区认认知度度/周边边配配套套（（商商业业/教育育））/交通通等等（（可可总总结结为为便便利利性性/成熟熟度度/知名名度度））环境境因因素素———自然然环环境境/四至至景景观观/社会会人人文文环环境境（（噪噪音音））等等（（可可判判定定资资源源的的程程度度：：稀稀缺缺、、良良好好还还是是匮匮乏乏））地块块因因素素———地形形地地貌貌/规模模/技术术经经济济指指标标等等（（可可判判断断产产品品的的可可发发挥挥空空间间））开发发商商要要素素———目标标/开发发商商品品牌牌/可利利用用资资源源等等针对对一一个个即即将将销销售售的的项项目目与与地地块块的的主主要要差差别别在在于于增增加加了了产产品品因因素素：：产品品因因素素———产品品/户型型/自身身配配套套/昭示示性性等等对于于一一个个大大盘盘的的后后续续阶阶段段，，需需要要增增加加项项目目因因素素的的判判断断：：项目目因因素素———口碑碑/人气气/项目目知知名名度度/客户户群群体体/前期期售售价价/前后后产产品品差差异异性性/物业业管管理理等O/T（机机会会/威胁胁））的的价价值值因因素素宏观观要要素素———经济济形形势势（（宏宏观观政政策策））/重大大城城市市变变革革中观观要要素素———行业业形形势势（（一一、、二二、、三三级级市市场场））/城市市规规划划（（交交通通、、市市政政配配套套、、开开发发重重点点、、热热点点等等））微观观要要素素———市场场竞竞争争（（片片区区、、楼楼盘盘、、户户型型））/客户户流流向向通常常对对于于销销售售中中后后期期的的项项目目，，宏宏观观要要素素相相对对失失效效；；反反之之，，对对于于一一个个远远期期的的大大盘盘，，微微观观要要素素相相对对次次要要。。S/W（优优势势/劣势势））的的价价值值因因素素地段段要要素素环境境要要素素地块块/产品品要要素素开发发商商/项目目要要素素前两两个个为为被被动动性性要要素素，，后后两两个个为为主主动动性性要要素素SWOT分析析的的价价值值因因素素SWOT分析析的的核核心心本本质质项目目战战略略发挥挥优优势势，，抢抢占占机机会会利用用机机会会，，克克服服劣劣势势减少少劣劣势势，，避避免免威威胁胁发挥挥优优势势，，转转化化威威胁胁优势势S机会会O威胁胁T劣势势W前期期策策划划的的完完整整过过程程案例例之之一一：：广广东东清清远远地地王王项项目目用地地面面积积：：32379.68m2容积积率率：：约约5.5-6.5清远远概概述述珠三三角角边边缘缘紧邻邻广广州州历史史悠悠久久足球球基基地地温泉泉、、漂漂流流经济济增增长长“地地王王””项项目目，，将将成成为为清清远远沿沿江江高高品品质质的的高高层层景景观观社社区区用地地性性质质：：住住宅宅用用地地占地地面面积积：：32379.68m2地价价：：3.5亿元元容积积率率：：约约5.5-6.5总建建筑筑面面积积：：约约17.8-21万m2物业业类类型型：：以以高高层层或或者者超超高高层层为为主主项目目用用地地图图北江江未来来，，项项目目周周边边区区域域将将成成为为清清远远新新兴兴的的行行政政文文化化中中心心传统统特特色色综综合合区区现代代居居住住综综合合区区行政政商商务务文文化化区区现代代居居住住综综合合区区生态态观观光光区区现代代居居住住综综合合区区办公公商商务务综综合合区区现代代居居住住综综合合区区服务务综综合合区区未来来城城市市发发展展方方向向项目目清远远的的经经济济结结构构：：GDP增长长主主要要以以投投资资拉拉动动清远远市市近近年年固固定定资资产产投投资资总总量量和和GDP综合合图图表表固定定资资产产投投资资占占据据GDP的主主导导地地位位，，07年达达到到GDP的81.5%。且且固固定定资资产产投投资资额额持持续续高高速速增增长长，，近近5年增增速速平平均均超超过过50%。

清远肇庆韶关惠州中山佛山东莞深圳广州固定资产投资487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投资占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%数据据来来源源：：广广东东省省统统计计局局数据据来来源源：：清清远远统统计计年年鉴鉴2007年广广东东省省主主要要城城市市固固定定资资产产投投资资总总量量/GDP值（（亿亿元元））从经经济济结结构构的的发发展展规规律律看看，，清清远远的的经经济济尚尚处处在在经经济济发发展展的的初初期期阶阶段段。。清远的房地产产市场数据出处：《统计局房地产产数据分析》与珠三角同级级城市相比，，清远整体的的房地产市场场容量较小。。2006年开始，房地地产市场容量量猛增，当年年预售面积增增长153％，销售面积积增长166％。供应量相对较较大，供应：：销售比值基基本维持在2－1.5:1。

佛山肇庆江门惠州湛江河源清远成交面积（万㎡）764491.47260.68321．9799.0396.342032007年清远与珠三三角同级城市市成交情况对对比（单单位：万m2）2003-2007清远房地产供供求比较（单单位：万m2）房地产价格刚刚性，泡沫较较少自2004年以来，清远远房价稳步增增长，（以清清城区价格为为计算对象））年增长率达达到了31%。2007年清远的房价价/收入比约7.8左右，处于中中国范围内的的理性水平，，整体价格水水平较为刚性性，抗风险能能力较强。

北京上海广州武汉西安清远商品住宅均价（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房价/收入比13.114.010.68.67.87.82007年清远及主要要对比城市房房价情况2002－2007年清远市房地地产均价情况况（元/㎡）数据出处：《统计局房地产产数据分析》这是K开发企业具有有战略意义的的项目这是清远房地产最有份量的项目之一地价创下清远土地市场天价，在清远房地产市场极具影响力。这是K开发企业跨出出福州市场，，初涉清远市市场的项目。。在这个紧邻邻珠三角腹地地的市场中，，一旦通过项项目成功树立立企业在市场场中的品牌形形象，未来的的发展潜力是是无穷的。从初步的市场场判断，对项项目的认知这是树立清远清城区品质标竿的项目区位条件稀缺、用地条件出众，项目有条件且必须树立清远市场的品质标竿。在