房地产企业全过程成本管理

房地产企业业全过程成成本管理xxx市2012年1月1提纲纲1理念与方法法2房地产开发发项目成本本构成3房地产开发发项目责任任成本管理理4房地产开发发各阶段控控制要点5总结2房地产新政政与地产宏宏观大势资源竞争资资本竞竞争管管理竞争争向管理要效益益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展1理念与方法1理念与方法3房地产企业的的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞竞争1理念与方法4房地产企业的的核心竞争力力：企业运营能力力各专业的管理理能力专业间的集成成能力具体项目操作作能力企业综合管理理能力成本管理能力力聚焦体现1理念与方法5目标成本管理理责任成本管理理动态成本管理理房地产项目全全过程成本管管理核心体系1理念与方法6成本管理作业过程管理理责任成本管理理目标成本管理组织、人制度、规范房地产行业成成本管理模式式1理念与方法7如何实现房地地产企业的全过程成本管管理？目标成本责任成本动态成本后评估和反馈馈8企业的成本策略观企业的定位决决定了企业的的成本策略品牌盈盈利项项目定位持持续发展展成熟房地产公公司的成本策策略观1、要产品，而而非作品（新新、特、奇建建筑，如鸟巢巢、水立方、、中央电视台台新址、东方方明珠电视塔塔等）2、成熟产品的的复制（即标标准化进程））专业支持体系系产品研发系统统采采购管理系统统成本研究系统统基基础数据信息息9相关概念品牌：品质（质量等等）、品味（（风格、布局局、配套等））、品行（售售后、物业管管理等）产品型：赢利主要依依靠产品品质质，特点是房房价差异性大大、产品差异异性大，对项项目档次定位位、开发节奏奏的把握要求求较高。成本型：赢利主要靠对对建安成本的的控制，特点点是房价差异异性较小、产产品差异性小小，对项目的的建安成本控控制要求较高高。10目标成本：项项目的目标成本是企企业预先确定定的、在一定定时时期内内和经过努力力所要实现的的成本目标；；是项目成本的控制线线。责任成本：在“成本管理理相关业务中中“谁来做、、做什么”的的问题，是成成本管理体系系架构在部门门职责和岗位位职责层面的的分解和落实实。动态成本：是项目实施过过程中各个时时期体现的预预期成本结果。基本概念：1理念与方法11房地产企业成本控制链投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理采购招标项目管理设计管理销售管理施工结算财务决算全过程成本管理工作项目盈利目标标1理念与方法12新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算算一目标成本测算算二目标成成本动态成本结算成本分析析目标成本形成成目标成本执行行目标成本的形形成过程1理念与方法13目标成本管理理中经常遇到到的问题1、目标成本合合理吗？2、动态成本信信息为什么失失真？A、目标估计不不足B、目标刚性不不足C、目标与实际际脱节A、信息归集不不及时B、信息反馈失失控1理念与方法14动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本本+待发生成本签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本动态成本构成成1理念与方法15立项施工规划设计招标竣工结结算签约销售及及物业业管理理盈利总总目标标房地产产成本本作业业过程程与成成本形形成土地成成本行行政政费用用设设计费费招招标费费用建建安安费用用财财务费费用租租售费费用管理费费用成本是是一系系列经经营活活动的的叠加加1理念与与方法法16偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）目标成本的动态管理PDCA1理念与与方法法17如何实实现动动态成成本控控制以合同同管理理为中中心抓住三三条主主线：：“动动态成成本””、““实际际发生生成本本”、、“实实付成成本””“动态态成本本”反反映任任意时时段项项目的的综合合成本本及结结构分分布；；“实际际发生生成本本”指指的是是项目目当前前已审审定的的工程程量，，与““动态态成本本”对对比可可反映映出项项目整整体进进度；；“实付付成本本”指指的是是实际际已支支付的的款项项，与与“实实际发发生成成本””对比比反映映出款款项的的支付付进度度，包包括应应付、、实付付的情情况。。建立成成本分分析预预警机机制建立成成本分分析预预警制制度建立成成本台台帐充分借借助信信息化化手段段181理念与与方法法动态成成本相相关报报表的的例子子《目标成成本控控制责责任书书》《成本费费用计计划表表》《月成本本费用用报表表》《成本费费用记记录台台帐》《项目动动态成成本记记录表表》《成本预预警通通知书书》《目标成成本调调整申申报表表》《工程总总进度度计划划表》《工程进进度月月报表表》《工程进进度与与付款款台帐帐》《分部分分项工工程量量明细细台帐帐》《分部分分项工工程造造价分分析台台帐》《甲供材材料进进度月月报表表》《甲供材材料进进度与与付款款台帐帐》《甲供材材料供供应明明细台台帐》19责任成成本管管理通过确确定责责任主主体和和评价价部门门，通通过技技术经经济指指标的的目标标设定定、执执行和和考核核，来来保证证整体体成本本的合合理性性和先先进性性。责任成成本管管理要要素：（1）责任任范围围；（2）责任任人（3）评价价标准准；（4）评价价人责任成成本管管理1理念与与方法法202房地产开发项目成本构成21序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3

规划面积多层高层商业

可售面积

1土地款及大配套费

2开发前期准备费

3建安工程费

4基础设施建设费

5公用配套设施费

6财务费用

7租售费用

8管理费用9不可预见费

2.1房地产产成本本测算算总表表2房地产产开发发项目目成本本构成成22房地产产开发发成本本的构构成土地成成本（（约占占项目目总成成本的的30-35%左右））前期费费用（（约占占项目目总成成本的的2-3%左右））工程成成本（（约占占项目目总成成本的的50-55%左右））营销成成本（（约占占项目目总成成本的的5-8%左右））管理成成本和和财务务成本本工程成成本、、营销销成本本是项项目开开发过过程中中成本本控制制的重重点！！23尤以工工程成成本为为重2房地产产开发发项目目成本本构成成从房地地产开开发项项目的的成本本结构构中看看，关关键是是控制制土地地成本本和建建造成成本的的变化化、以以及销销售成成本的的有效效性2410330510174454.55577.568.530社区配配套市政建建设工程建建设材料采采购其他费费用市场费费用销售费费用基本利利润环境因因素设计因因素品牌因因素建造成成本38.5%项目收收益率率22.5%销售成成本9%土地成成本30%土地转转让5941弹性成成本和和利润润刚性成成本和和利润润资料来来源：：其他他顾问问公司司报告告未加加财财务务成成本本与与管管理理费费用用关键键控控制制环环节节2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成案例例分分析析万科科如如是是说说：：我们们的的成成本本在在本本行行业业中中占占有有优优势势!!2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成25成本本有有哪哪八八大大类类？？2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成262.2成本本八八大大类类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计

建筑面积

*可售车位

可售面积

*

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成272.2光明明城城市市成成本本简简介介2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成282.2光明明城城市市成成本本简简介介2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成292.2光明明城城市市成成本本简简介介2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成302.3成本本科科目目基基本本组组成成二级级科科目目----四、、五五个个一、、土土地地获获得得价价款款1、政政府府地地价价及及相相关关费费用用2、合合作作款款项项3、红红线线外外市市政政设设施施4、拆拆迁迁补补偿偿费费二、、开开发发前前期期准准备备费费1、勘勘察察设设计计费费2、报报批批报报建建增增容容费费3、三三通通一一平平费费4、临临时时设设施施费费2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成312.3成本本科科目目基基本本组组成成三、、主主体体建建筑筑工工程程费费1、基基础础工工程程2、结结构构及及粗粗装装修修3、门门窗窗工工程程4、公公共共部部位位装装修修5、室室内内装装修修四、、主主体体安安装装工工程程费费1、室室内内水水暧暧气气电电2、设设备备及及安安装装费费3、弱弱电电工工程程2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成322.3成本本科科目目基基本本组组成成五、、社社区区管管网网工工程程费费1、室室外外给给排排水水系系统统4、室室外外高高低低压压线线路路2、室室外外采采暖暖系系统统5、室室外外智智能能化化系系统统3、室室外外燃燃气气系系统统6、其其它它六、、园园林林环环境境费费2、绿绿化化建建设设费费5、围围墙墙建建造造费费3、建建筑筑小小品品6、室室外外照照明明4、道道路路广广场场建建造造费费7、室室外外零零星星工工程程2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成332.3成本本科科目目基基本本组组成成七、、配配套套设设施施费费1、游游泳泳池池5、地地下下室室2、会会所所6、行行政政管管理理及及设设区区服服务务3、幼幼儿儿园园7、市市政政用用房房4、学学校校八、、开开发发间间接接费费1、工工程程管管理理费费3、营营销销设设施施建建造造费费2、资资本本化化利利息息4、物物业业完完善善费费5、不不可可预预见见费费2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成342.3成本本科科目目基基本本组组成成一、、土土地地获获得得价价款款1、政政府府地地价价及及相相关关费费用用◆土土地地出出让让金金◆契契税税4%3、红红线线外外市市政政设设施施◆大大市市政政配配套套费费105元/M2◆河西西市市政政配配套套费费110元/M2三级级、、四四级级科科目目2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成352.3成本本科科目目基基本本组组成成二、、开开发发前前期期准准备备费费1、勘勘察察设设计计费费◆勘勘察察丈丈量量费费------下设设五五~十个个子子目目商品品房房测测绘绘、、初初勘勘、、详详勘勘、、施施工工验验线线、、竣竣工工测测量量、、日日照照分分析析等等◆规规划划设设计计费费------下设设五五~十个个子子目目交通通分分析析、、概概念念设设计计、、规规划划设设计计、、施施工工图图设设计计、、室室外外自自来来水水管管道道设设计计、、小小区区配配电电工工程程设设计计、、环环境境设设计计等等2、报报批批报报建建费费◆报报批批报报建建费费------下设设二二十十个个子子目目政府府综综合合报报建建、、人人防防异异地地建建设设、、白白蚁蚁防防治治、、图图纸纸审审查查、、新新墙墙体体材材料料保保证证金金、、散散装装水水泥泥保保证证金金、、工工程程招招标标管管理理费费、、项项目目环环境境影影响响测测评评、、消消防防检检测测、、房房屋屋交交易易手手续续、、商商品品房房价价格格认认证证、、房房屋屋面面积积测测量量等等等等2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成362.3成本本科科目目基基本本组组成成2、报报批批报报建建费费◆增增容容费费------下设设五五~十个个子子目目供电电贴贴费费、、水水增增容容费费(住宅宅、、商商业业)、煤煤气气增增容容费费◆三三通通一一平平费费------下设设三三个个子子目目临时时道道路路、、临临时时用用电电、、临临时时用用水水2房地地产产开开发发项项目目成成本本构构成成372.3成本本科科目目基基本本组组成成三、、主主体体建建筑筑工工程程费费1、基基础础工工程程费费◆土土方方◆护护坡坡挂网网喷喷浆浆、、深深搅搅桩桩止止水水、、钻钻孔孔灌灌注注桩桩支支护护、、木木桩桩等等◆工工程程桩桩、、桩桩基基检检测测、、降降水水2、结结构构与与粗粗装装修修3、门门窗窗工工程程◆单单元元门门◆入入户户门门◆防火门门、防火火卷帘门门◆窗、阳阳台门2房地产开开发项目目成本构构成382.3成本科目目基本组组成三、主体体建筑工工程费4、公共部部位装修修◆大堂精精装修、、架空层层、地下下室大堂堂◆电梯厅厅精装修修◆单元入入口、楼楼梯间◆外墙：：涂料、面面砖、页页岩砖、、花岗岩岩、铝合合金花鉓鉓等5、室内装装修四、主体体安装工工程费◆室内水水暖气电电施工费用用、PVC管、电缆缆、配电电箱户内内箱、开开关插插座等◆设备及及安装费费电梯、通通风、消消防系统统◆弱电系系统防盗、对对讲系统统、三表表远传、、有线电电视、电电话、多多媒体箱箱2房地产开开发项目目成本构构成392.3成本科目目基本组组成五、社区区管网费费室外给排排水系统统◆室外给给水◆雨雨污水◆◆室外消消防室外燃气气系统◆管道系系统◆调调压站室外电器器及高低低压设备备◆高低压压配电设设备及安安装◆室外强强电管道道及敷设设◆室外外弱电管管道埋设设室外智能能化系统统◆停车管管理系统统◆小区区闭路监监控系统统◆周界界红外防防越◆小区门门禁系统统◆电子子巡更系系统◆电电子信息息公告系系统◆前景音音乐广播播系统◆◆人工湖湖电子提提示系统统2房地产开开发项目目成本构构成404.3成本科目目基本组组成六、园林林环境费费1、绿化建建设费2、建筑小小品3、道路广广场建造造费4、围墙建建造费5、室外照照明6、室外零零星设施施七、配套套设施费费会所◆基础工工程◆结结构与粗粗装修◆◆安装费费◆室内内精装修修◆铝合金门门窗◆外外墙装修修(花岗岩、、涂料、、面砖等等)412.3成本科目目基本组组成七、配套套设施费费幼儿园-------光明无学校---------光明无地下室◆结构与与粗装修修◆安装装费◆人人防设备备费◆◆车挡及及仃车位位行政管理理及社区区服务◆基础费费用◆结结构与粗粗装修◆◆安装费费◆室内内精装修修市政公用用房◆基础费费用◆结结构与粗粗装修◆◆安装费费◆室内内精装修修八、开发发间接费费工程管理理费◆工程监监理费◆◆预结算算编审费费◆行政费用用◆施工奖奖金◆工工程质量量监督费费◆安全全监督费费◆工程程保险费费◆工程程细部检检查费七、配套套设施费费幼儿园-------光明无学校---------光明无地下室◆结构与与粗装修修◆安装装费◆人人防设备备费◆◆车挡及及仃车位位行政管理理及社区区服务◆基础费费用◆结结构与粗粗装修◆◆安装费费◆室内内精装修修市政公用用房◆基础费费用◆结结构与粗粗装修◆◆安装费费◆室内内精装修修八、开发发间接费费工程管理理费◆工程监监理费◆◆预结算算编审费费◆行政费用用◆施工奖奖金◆工工程质量量监督费费◆安全全监督费费◆工程程保险费费◆工程程细部检检查费2房地产开开发项目目成本构构成422.3成本科目目基本组组成八、开发发间接费费资本化利利息营销设施施建造费费◆接待厅厅及销售售办公室室装修费费◆样板板间费用用◆示范范景观带带费物业完善善费不可预见见费2房地产开开发项目目成本构构成433房地产开开发项目目责任成成本管理理44建立合理理的目标标成本将目标成成本分解解成责任任成本将成本控控制落实实到各业业务操作作环节中中量化评估估体系成本考核核与绩效效管理责任成本本管理的的总体思思路3房地产开开发项目目责任成成本管理理45管什么？责任成本管理管多深？谁来管？怎么管？责任成本本管理3房地产开开发项目目责任成成本管理理46责任成本本体系通过确定定责任主主体和评评价部门门，通过过技术经经济指标标的目标标设定、、执行和和考核，，来保证证整体成成本的合合理性和和先进性性。责任成本本管理体体系要素素：（1）责任范范围；（（2）责任人人（3）评价标标准；（（4）评价人人责任成本本体系建建立目的的：令全员实实施自觉觉的成本本管理行行为3房地产开开发项目目责任成成本管理理47责任成本本的落实实责任主体体责任内容容责任控制制要点责任履行行评价责任状（（书）责任成本本的分配配最终落落实到了了项目开开发计划划以及各部门工工作计划划中！！！！（加加入时间间、质量量、价值值、责任任人等要要素）3房地产开开发项目目责任成成本管理理48项目经理理部：工程进度度、质量量；工程材料料部：供应商管管理与技技术方案案；设计研发发部：设计图纸纸财务计统统部：财务核算算经营销售售部：人力资源源部：组织架构构、职能能分工预决算部部/成本管理理部/审计核算算部：对工程项项目的全全过程进进行成本本管理。。对可控控成本、、变动成成本和成成本异常常偏差实实行有效效监控。。保证将将成本控控制在目目标成本本范围内内。责任体系系前提3房地产开开发项目目责任成成本管理理49万达成本本控制部部成本目标标组招标合约组过程控制制组集中采购购组指导检查查组例成本本管理架架构(万达)3房地产开开发项目目责任成成本管理理501、成本管管理架构构部门工作职责投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。规划设计中心

负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。营销策划中心

负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。财务资金部

负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。发展管理部

负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。3房地产开开发项目目责任成成本管理理51实施要点点总经理成本部配合部门门主体部门门责任成本本考核报报告责任成本本管理办办法成本阶段段性目标标《责任成本本管理办办法》牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核核公布3房地产开开发项目目责任成成本管理理52如何建立立项目责责任成本本体系“责任成成本”回回答的是是在“成成本管理理相关业业务中““谁来做做、做什什么”的的问题，，是成本本管理体体系架构构在部门门职责和和岗位职职责层面面的分解解和落实实。“责任成成本体系系”包含含以下要要素，即即责任主主体、责责任范围围、考核核指标和和评价部部门。责任主体体：按照照房地产产开发项项目拓展展论证、、规划设设计、工工程施工工、销售售客服等等职能部部门确定定相应的的责任主主体，并并明确在在各业务务环节区区分主导导部门和和配合部部门；责任范围围：建造造成本按按发生程程序划分分责任部部门，建建造成本本以外按按成本项项目划分分责任范范围；考核指标标：以定定量指标标为主。。反馈指指标的系系列数值值反映项项目成本本特性，，单一反反馈指标标高低并并不能如如实反映映成本理理性；评价部门门：及时时计算并并提供反反馈指标标。在各各部门发发表自我我评价的的基础上上，就各各责任成成本管理理结果是是否经济济合理，，是否符符合成本本管理宗宗旨，发发表评价价意见，，并形成成系统的的项目责责任成本本分析报报告。533房地产开开发项目目责任成成本管理理某标杆企企业责任任成本体体系表54

主导部门配合部门反馈指标考核部门土地获得成本项目发展部销售部每平米地价土地获得时间财务管理部开发前期准备费--报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部--设计费设计部工程部每平米设计费成本管理部--三通及临时设施费工程部设计部主体建造成本(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计设计部销售部项目部规划设计周期成本管理部结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部

材料采购工程部成本部甲定材料占造价比率成本管理部项目经理部统购材料购买率

设计变更设计部工程部变更比率成本管理部

工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部工程结算成本部工程部项目部结算错漏率工程管理部销售费用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部每平米广告费用人均销售员面积3房地产开开发项目目责任成成本管理理主要内容容（1）——要素概括括3房地产开开发项目目责任成成本管理理55主要内容容（2）——反馈指标标3房地产开开发项目目责任成成本管理理56方式一：：根据成成本科目目，将目目标成本本分解成成《目标成本本控制责责任书》，对各项项目费用用的责任任部门及及其主要要职责的的说明，，包括控控制内容容、控制制要点和和手段，，形成成成本控制制的指引引方式二：：根据合合同分类类，将目目标成本本分解成成《合同控制制清单》，将合同同签订、、履行的的责任落落实到合合同责任任部门，，以各部部门成本本责任的的完成来来保证目目标成本本的完成成责任成本本的分解解方式3房地产开开发项目目责任成成本管理理571立项环节成本控制要点2规划设计环节成本控制要点3招投标环节成本控制要点4施工环节成本控制要点5材料及设备采购环节成本控制要点6销售环节成本控制要点应用指南7工程预决算环节成本控制要点8期间费用的成本控制要点9物业管理成本控制要点责任成本本控制要要点指南南3房地产开开发项目目责任成成本管理理581、设计管管理的责责任成本本仅仅是是设计费费吗？2、招投标管管理的责责任成本本如何切切分？设计阶段段责责任成本本管理招投标责责任成本本管理责任成本本管理中中经常遇遇到的问问题3房地产开开发项目目责任成成本管理理593、责任分分配合理理吗？4、这些问问题是责责任成本本管理的的错？A、无边界界责任：：如（样样板房成成本责任任、甲供供材成本本责任等等）B、各阶段段图纸的的成本责责任C、合同招招标与与与履约跟跟踪管理理A、产品品品质下降降了C、财务数数据失真真了B、质量问问题出现现了责任成本本管理中中经常遇遇到的问问题604房地产开开发各阶阶段控制制要点61房地产开开发企业业成本管管理主要要问题列列举缺乏规范范的成本本管理制制度和体体系无法准确确掌握项项目建设设过程中中的最新新动态成成本设计变更更、现场场签证难难以有效效控制超合同付付款时有有发生难以实时时了解大大量工程程合同的的执行进进度难以精确确制定资资金计划划缺乏对成成本历史史数据的的积累和和分析难以及时时追踪各各类材料料的价格格变动及及应用状状况缺乏对供供应商的的全面管管理624房地产开开发各阶阶段控制制要点4.1项目论证证阶段成成本控制制要点建立在充充分完善善成本信信息基础础上的对对目标地地块准确确的成本本信息分分析评价价体系；；项目拓展展论证阶阶段的成成本控制制重点在在于控制制土地成成本建立严格格完善的的项目立立项审批批权限和和流程；；制定适当当的土地地获取投投标报价价策略；；严格控制制交地及及付款风风险。634房地产开开发各阶阶段控制制要点4.2规划设计计阶段成成本控制制要点设计供应应商采购购管理：：对概念念设计、、规划设设计还是是一般的的装修设设计，均均通过规规范化的的设计供供应商采采购控制制流程，，以争取取最佳的的性价比比；通过限额额设计落落实目标标成本的的要求：：通过规范范化的设设计任务务书和设设计合同同严格控控制设计计单位的的设计质质量：设设计单位位的《施工图预预算》原则上不不得突破破甲方编编制的《建造成本本预算》；通过规范范化的设设计评审审流程来来评价各各重要设设计节点点的设计计成果质质量：通过施工工图会审审来控制制设计质质量和工工程成本本：通过过会审，，提出明明确的书书面审查查意见，，并督促促设计单单位进行行修正，，避免或或减少设设计不合合理甚至至失误所所造成的的投资损损失浪费费。644房地产开开发各阶阶段控制制要点4.3采购招标阶段成本控制要点及延伸设计管理理采招管理理工程管理理成本管理理履约跟踪变更签证材设控制变更管理材设选型限额设计合同管理集中采购招投标4房地产开开发各阶阶段控制制要点65招标的意意义：优选供应应商，货货比三家家控制成成本招标的主主要阶段段：招标准备备阶段、、发标阶阶段、投投标阶段段、评定定标阶段段、授标与签签约阶段段、后续续工作招标管理理的几个个关键环环节：供应商管管理招标文件件与合同同文件：：招标范范围及界界面、工工程量清清单、技技术措施施及质量标标准材料设备备管理招标流程程管理4房地产开开发各阶阶段控制制要点4.3采购招标标阶段成成本控制制要点及及延伸66坚持工程程招标低低价中标标的原则则工程招标标低价中中标的原原则没有有错，低低价中标标的原则则要坚持持。出现争论论的问题题不在低低价中标标原则本本身，而而在技术术原则上上。在统一的的技术、、质量标标准和商商务条件件下，坚坚持低价价中标才才是有意意义的。。4房地产开开发各阶阶段控制制要点4.3采购招标标阶段成成本控制制要点及及延伸6768招投标及及合同订订立阶段段工程成成本控制制的内容容承包方式式的选择择合同类型型的选择择；计价方式式的选择择（采用用清单计计价）；；编制招标标文件，，确定合合理的工工程造价价计价方方法，确确定预算算控制价价或标底底。选择合理理的评标标方式进进行评标标，以商商务标（（即投标标报价））为评标标重点。。充分考虑虑风险因因素（主主要是材材料）；；合同签订订前，再再谈判；；4房地产开开发各阶阶段控制制要点工程招标标后是否否还需要要砍价工程招标标，低价中标标，不再再砍价。工程招标标，定标后继继续砍价价，低中中求低。需要不断断地谈判判比价、、砍价才才能控制制工程成成本，只只能说明明我们对对社会工程程成本资资源把握度还还是不够够。几个提醒醒：A、我们有有没有精精力去侃侃价？有有没有考考虑到对对营销、、对发展展计划的的影响？？B、我们有有没有能能力去侃侃价？C、高高举举起的大大刀，我我们到底底砍到了了谁？地产名言言：向施工工单位或或供应商商砍价，，谁要是是砍到了了他们的的利润，，那谁有有本事，，砍下来来的往往往是楼盘盘的品质质。4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点4.3采购招招标阶阶段成成本控控制要要点及及延伸伸69“低价中中标，，不再再砍价价”的优缺缺点优点：：有利于于施工工单位位或材材料供供应商商或其其它技技术支支持单单位一一开始始就报报实价价，有有利于于我们们得到到相对对准确确的工工程成成本信信息；；有利于于提高高工程程招标标的透透明度度，有有利于于增强强施工工单位位或材材料供供应商商或其其它技技术支支持单单位的的信心心，有有利于于在业业界树树立威威信；；有利于于简化化我们们的内内部管管理；；工程招招标简简洁明明了，，有利利于现现场的的工程程管理理；；缺点：：发现因因技术术标准准缺陷陷或商商务缺缺陷导导致报报价不不合理理，不不利于于纠正正；；合同中中某些些条款款（如如付款款条件件）可可以作作为合合同谈谈判的的交换换条件件，会会影响响“低低价中中标””的具具体操操作。。4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点4.3采购招招标阶阶段成成本控控制要要点及及延伸伸70开标后后继续续杀价价的优缺点点优点：：招标文文件中中的技技术标标准缺缺陷或或商务务缺陷陷，可可以在在后续续工作作中弥弥补；；发现价价格不不合理理，可可以在在后续续工作作中完完善；；在某一一个项项目的的某些些分部部工程程上可可能可可以砍砍到一一个低低价；；缺点：：承建单单位或或材料料供应应商或或其它它技术术支持持单位位很难难一开开始就就报出出实价价；工程招招标的的透明明度无无法保保证；；工程招招标内内部管管理链链比较较长，，不确确定的的因素素多，，定标标的时时间比比较长长，这这对于于大规规模开开发是是很不不利的的；；工程招招标过过程复复杂，，或在在一些些合同同细节节上纠纠缠不不清。。4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点4.3采购招招标阶阶段成成本控控制要要点及及延伸伸71采招阶阶段成成本控控制的的难点点工程成成本控控制体体系中中最关关键的的和最最难的的工作作应该该是对对社会会资源源的把把握。。在我们们目前前不规规范的的建筑筑市场场中从从事房房地产产工程程管理理，工工程成成本也也好，，工程程质量量也好好，最最重要要和最最核心心的是是对社社会资资源的的把握握与配配置。。社会工工程资资源的的考察察、选选用、、评估估与管管理。。724房地产产开发发各阶阶段控控制要要点4.4工程施施工阶阶段成成本控控制要要点工程进进度款款管理理根据施施工合合同，，核实实工程程进度度，明明确审审批权权限，，严格格审批批流程程设计变变更、、现场场签证证管理理完善设设计变变更、、现场场签证证的流流程、、制度度，完完善设设计变变更前前的成成本评评审制制度，，明确确各相相关人人员的的签字字权限限。工程结结算管管理734房地产产开发发各阶阶段控控制要要点施工单单位和和材料料供应应商考考察、、选用用、履履约评评估、、筛选选程序序化工程目目标成成本肢肢解套套路化化招标管管理程程序化化与工工程量量清单单招标标合同管管理规规范化化、标标准化化甲供材材料管管理程程序化化工程成成本数数据管管理信信息化化设计变变更、、现场场签证证管理理系统统化设计标标准化化与限限额设设计选材用用料程程序化化充分了了解社社会工工程资资源（（施工工单位位、供供应商商、施施工单单位成成本数数据、、材料料价格格等））施工阶阶段成成本管管理10大关键键环节节744房地产产开发发各阶阶段控控制要要点75施工阶阶段工工程成成本控控制技技巧建立工工程变变更签签署流流程制制度；；建立工工程变变更限限额审审查制制度；；材料、、设备备认质质认价价制度度；甲供材材料，，建立立采购购管理理制度度；加强工工程计计量管管理；；充分市市场调调研、、市场场询价价；严格按按合同同办事事。4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点一谈设设计变变更面对现现实：：无法法解决决房地地产项项目的的“三边工工程”性质，，就无无法避避免设设计变变更。。但我我们没没有必必要谈谈“虎”色变。。经验之之谈：：我们们只担担心以以下几几种设设计变变更，，重点点控制制。第一种种：倒倒退的的设计计变更更。现现场已已经施施工了了，因因变更更滞后后出现现重复复施工工的浪浪费。。第二种种：设设计变变更涉涉及的的内容容，其其计价价方式式在合合同中中没有有约定定（如如：主主材变变了、、施工工工艺艺变了了等）），只只能以以独家家协商商议价价方式式确定定价格格，成成本管管理“货比三三家”的竞争争优势势丧失失，必必然带带来成成本的的增加加。第三种种：设设计错错误、、设计计缺陷陷、营营销变变化等等。764房地产产开发发各阶阶段控控制要要点77设计变变更的的控制制1）不提提高建建设标标准2）不影影响建建设工工期3）不扩扩大范范围4）建立立工程程变更更的相相关制制度5）要有有严格格的程程序4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点二谈现现场签签证控制现现场签签证的的原则则：避避免签签证，，减少少签证证，规规范签签证。。影响现现场签签证的的原因因：第一种种：合合同出出现漏漏洞第二种种：设设计变变更目前房房地产产工程程合同同普遍遍存在在的问问题：：A、工程程范围围划分分不清清楚、、不具具体，，为施施工单单位提提供变变更索索赔机机会，，导致致工程程签证证难以以控制制。B、工程程清单单说明明不够够详细细，容容易引引起签签证。。C、付款款条件件与形形象进进度或或节点点工期期或完完成工工程量量的关关系描描述的的不清清不楚楚，为为施工工单位位提供供了索索赔的的空间间。D、甲供供材的的管理理及结结算要要求没没有规规范，，容易易引起起索赔赔风险险。78如何进进行有有效的的签证证管理理要点点现场签签证要要反复复对照照合同同及有有关文文件规规定慎慎重处处理。。现场签签证必必须列列清事事由、、工程程实物物量及及其价价值量量，并并由甲甲方主主管工工程师师和预预算人人员以以及监监理单单位现现场管管理人人员共共同签签名，，其中中甲方方预算算人员员必须须对工工程量量、单单价、、用工工量负负责把把关。。现场场签证证的具具体审审批程程序与与权限限，由由各开开发企企业自自行制制定。。现场签签证必必须按按当时时发生生当时时签证证的原原则，，在事事后五五日内内办理理完毕毕，严严禁事事后补补签。。签证证内容容、原原因、、工程程量必必须清清楚明明了，，涂改改后的的签证证及复复印件件不得得作为为结算算依据据。凡实行行造价价大包包干的的工程程和取取费系系数中中已计计取预预算包包干费费或不不可预预见费费的工工程项项目，，在施施工过过程中中不得得办理理任何何签证证。因业主主要求求或者者因设设计不不当，，确实实需要要变更更设计计的，，应填填写《设计变变更审审批表表》并编制制预算算，经经设计计、监监理单单位和和甲方方有关关负责责人认认可后后，方方可办办理，，办理理过程程中必必须对对照有有关设设计、、施工工或售售楼合合同，，明确确经济济责任任，杜杜绝盲盲目签签证。。794房地产产开发发各阶阶段控控制要要点三谈选选材用用料第一步步：营销策策划部部门提提出项项目的的竞争争对手手楼盘盘或楼楼盘所所在地地同档档次楼楼盘。。分析析客户户敏感感点（（如电电梯、、大堂堂等公公共部部位））选材材用料料档次次。第二步步：采购招招标部部门与与营销销策划划、研研发设设计部部门一一起，，制订订项目目选材材用料料标准准。第三步步：根据项项目选选材用用料标标准，，确定定项目目各分分部分分项的的技术术标准准。第四步步：按各分分部分分项技技术标标准，，组织织招标标，确确定各各部品品质量量档次次。80四谈设设计优优化规划设设计阶阶段成成本优优化的的重点点：三个总总说明明（建建筑、、结构构、设设备））竖向控控制基坑支支护基础工工程地下室室设计计含钢量量控制制机电设设计参参数控控制室外环环境景景观8182工程索索赔的的概念念工程索索赔通通常是是指在在工程程履行行过程程中，，合同同当事事人一方非非自身身因素素或对方方不履履行或或未能能正确确履行行合同同而受受到经经济损损失或或权利利损害害时，，通过过一定定的合合法程程序向向对方方提出出经济济或时时间补补偿的的要求求。索赔包包括工工期索索赔和和费用用索赔赔。4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点83工程索索赔的的控制制1）具有有瞻前前意识识，预预防索索赔事事件的的发生生。2）完善善合同同内容容及合合同管管理。。3）业主主或监监理工工程师师谨慎慎原则则。4）反索索赔。。4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点844.5竣工结结算阶阶段工工程成成本控控制（1）竣工工结算算——竣工结结算是是业主主及承承包商商两个个主体体最终终成交交的交交易价价格。。工程价价款结结算控控制采取什什么方方式支支付价价款？？款项如如何计计算？？支付节节奏预付备备料款款扣回回比例例如何何控制制？4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点85竣工结结算阶阶段工工程成成本控控制要要点：：核对合合同条条款。。检查隐隐蔽验验收记记录。。落实设设计变变更签签证。。核实现现场签签证、、定额额（或或单位位估价价表））、取费标标准。。按图纸纸核实实工程程量。。按合同同约定定核实实单价价。4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点86（1）预预付备备料款款结算算根据《建设工工程价价款结结算暂暂行办办法》规定，，包工工包料料工程程的预预付款款按合合同约约定拨拨付，，原则则上预预付比比例不不低于于合同同金额额的10%，不高高于合合同金金额的的30%。对重重大工工程项项目，，按年年度工工程计计划逐逐年预预付。。4房地产产开发发各阶阶段控控制要要点87（2）工程程进度度款的的结算算方式式1）按月月结算算这种结结算是