房地产基本业态划分(共38)

房地产产基本本业态态划分分易居中中国天天津公公司““新员员工上上岗””培训训课程程2011.10(一)居住用用地【70年】；(二)工业用用地【50年】；(三)教育、、科技技、文文化、、卫生生、体体育用用地【50年】；(四)商业、、旅游游、娱娱乐用用地【40年】；(五)综合或或者其其他用用地【50年】。1.不同类类型土土地使使用划划分(一)居住用用地——住宅；；(二)工业用用地——工业、、交通通、仓仓储用用房；；(三)教育、、科技技、文文化、、卫生生、体体育用用地——教育、、医疗疗卫生生、科科研、、文化化、新新闻、、娱乐乐、园园林绿绿化、、体育育用房房；(四)商业、、旅游游、娱娱乐用用地——商业、、金融融、信信息、、办公公用房房；(五)综合或或者其其他用用地——住宅、、商业业、金金融、、信息息、办办公用用房。。2.不同类类型土土地对对应房房屋性性质低层住住宅为为1-3层多层住住宅为为4-6层小高层层住宅宅为7-11层中高层层住宅宅为12-16层16层以上上为高高层住住宅3.住宅1、低层：：低层房房屋是是指高高度低低于或或等于于10米的建建筑物物，一一般是是1-3层建筑筑物，，如平平房、、别墅墅等。。特点：：一般建建筑结结构简简单，，施工工期短短，建建造成成本低低廉，，给人人以以亲亲切安安宁、、有天天有地地的感感觉，，它的的舒适适度、、方便便度和和空间间尺度度优于于高层层。人人们特特别喜喜欢以以此为为住宅宅。但是，，低层层房屋屋占地地多，，土地地利用用率低低，特特别是是在寸寸土寸寸金的的城市市难以以广泛泛开发发。3.住宅（1）低层层住宅宅【独栋别别墅、、House,Villa】】3.住宅单楼独独栋的的别墅墅即是是独栋栋别墅墅，这这种别别墅上上有独独立空空间，，下有有私家家花园园领地地，是是私密密性很很强的的独立立式住住宅，，表现现为上上下前前后左左右都都属于于独立立空间间，一一般房房屋周周围都都有面面积不不等的的绿地地、院院落。。这一一类型型是别别墅历历史最最悠久久的一一种，，也是是别墅墅建筑筑的终终极形形式。。其其主要要特点点表现现为私私密性性强，，市场场价格格较高高，定定位多多为高高端品品质，，一般般有很很好的的环境境配套套。（2）低层层住宅宅【双拼别别墅】3.住宅它是联联排别别墅与与独栋栋别墅墅之间间的中中间产产品，，由两两个单单元的的别墅墅拼联联组成成的单单栋别别墅。。特征征：1）与联联排、、独栋栋对比比而言言，除除了有有天、、有地地、有有独立立的院院落外外，最最关键键是降降低了了社区区密度度，增增加了了住宅宅采光光面，，使其其拥有有了更更宽阔阔的室室外空空间。。2）是低低层小小楼加加上私私家花花园，，这种种相对对独立立的双双拼别别墅，，在保保证拥拥有私私家花花园的的基础础上，，既要要加强强户外外空间间的交交流，，使私私家小小环境境融合合社区区大环环境，，也改改变了了Townhouse兵营式排排列的呆呆板面孔孔。3）双拼别别墅基本本是三面面采光，，外侧的的居室通通常会有有两个以以上的采采光面，，一般来来说，窗窗户较多多，通风风不会差差，重要要的是采采光和观观景。（3）低层住住宅【联排别墅墅，Townhouse】】3.住宅又称TOWNHOUSE，有天有有地，每每户独门门独院，，设有1至2个车位，，还有地地下室。。它是由由几幢单单户别墅墅并联组组成的联联排或住住宅，一一排二至至四层联联结在一一起，每每几个单单元共用用外墙，，有统一一的平面面设计和和独立的的门户。。建筑面面积一般般是每户户250平方米以以上。特征：1）比较注注重项目目选址，，尽量余余地、余余绿、余余水，交交通比较较方便。。2）价位较较低，为为中产阶阶级中上上层人士士及新贵贵阶层度度身定造造。3）户型设设计丰富富而前卫卫，有特特色。在欧洲原原始意义义上的Townhouse是指在城城区联排排而建的的市民城城区住宅宅，这种种住宅均均是沿街街的，由由于沿街街面的限限制，所所以都在在基地上上表现为为大进深深小面宽宽，层数数一般在在3层至5层，而立立面式样样则体现现为新旧旧混杂，，各式各各样。Townhouse现在在很很多国家家和地区区已非常常普及，，由于离离城很近近、方便便上班及及工作、、价格合合理、环环境优美美，成为为城市发发展过程程中不可可逾越的的阶段———住宅郊区区化的一一种代表表形态。。2、多层：多层房屋屋指高于于10米、低于于或等于于24米的建筑筑物。多多层房屋屋一般为为4–7层，一般般采用砖砖混结构构，少数数采用钢钢筋混凝凝土结构构。多层层房屋一一般规格格(房型)整齐，通通风采光光状况好好，空间间紧凑而而不闭塞塞。与高高层相比比，多层层房屋公公用面积积少，得得房率相相应提高高，这是是很多人人喜欢多多层房屋屋的主主要原因因。（1）多层住住宅【花园洋房房，GardenHouse】3.住宅6层以下多多层板式式建筑，，以四层层为主，，外国建建筑风格格明显，，强调景景观均好好，绿化化率比较较高，普普遍存在在远郊区区一带，，一般首首层赠送送花园，，顶层赠赠送露台台，也有有将户外外绿化景景观引入入室内的的情况。。特征：花园洋房房介于别别墅和普普通公寓寓之间，，它具有有部分别别墅（独独栋和联联排别墅）的的优点，，又不可可能完全全脱离城城市的繁繁华和便便利，因因此从某某种程度度上看，，其在地地理区位位上也位位于别墅墅区和主主城区之之间。广广义花园园洋房所所定位的的客群仍仍然是中中产阶级级，而且且有一定定文化品品位。（3）多层住住宅【普通多层层】3.住宅普通多层层一般为为4-6层，条状状建筑，，定位低低于花园园洋房。。特征：一般来说说，多层住住宅的容容积率较较低，环环境较好好，建筑筑形式多多为条状状，所以以基本上上是户户户朝南，，建造成成本低，，一般售售价不高高，且得得房率较较高。3、小高层：：人们一般般把8层至12、13层的建筑筑称为““小高层层”。小小高层住住宅一般般采用钢钢筋混凝凝土结构构，带电电梯。小小高层有有多层亲亲切安宁宁、房型型好、得得房率高高的特点点，又有有普通高高层结构构强度高高、耐用用年限高高、景观观系数高高，污染染程度低低等优点点，很受受购房人人欢迎。。同时，，小高层层对土地地的利用用率提高高，土地地成本相相对下降降，3.住宅4、高层：超过一定定高度和和层数的的多层建建筑。1972年国际高高层建筑筑会议将将高层建建筑分为为4类：第一类为为9～16层（最高高50米）第二类为为17～25层（最高高75米)第三类为为26～40层（最高高100米）第四类为为40层以上(高于100米）超高层：：30层以上的的建筑称称为超高高层。3.住宅高层住宅宅和多层住宅宅的优缺点点：一般来说说多层住住宅的容容积率较较低，环环境较好好，建筑筑形式多多为条状状，所以以基本上上是户户户朝南，，建造成成本低，，一般售售价不高高，得房房率较高高。高层住宅宅一般地地段较好好，由于于地段好好，地价价较高，，为降低低楼板地地价只能能提高建建筑容积积率，往往高空发发展。高高层基础础较复杂杂，结构构要求高高，十分分坚固，，但成本本也高。。高层配配有电梯梯，人们们进出较较为便利利。高层层建筑的的中上楼楼层，视视野开阔阔，通风风采光极极佳。但但下部楼楼层较为为压抑，，采光较较差。3.住宅（1）高层住住宅【板式高层层】3.住宅1）南北通通透，便便于采光光通风。。板式住住宅多是是正南北北方向，，进深在在15米左右，，南北通通透，便便于采光光与通风风，而且且户型方方正，平平面布局局合理，，各功能能空间尺尺度适宜宜。通常常而言，，由于板板楼的面面宽充裕裕，因而而户型设设计更容容易出精精品。2）板楼均均好性强强。眼下下一梯两两户的小小板楼非非常受宠宠，正是是因为整整栋板楼楼中各套套户型的的优劣差差距很小小，均有有若干套套朝北的的户型难难于处理理。板楼楼由于住住户不多多，居家家生活也也比较清清静。3）管理成成本不高高。通常常而言，，板楼的的管理成成本普遍遍较塔楼楼低廉，，多层板板式住宅宅可以不不设电梯梯，不设设变频供供水系统统，包括括外墙粉粉刷在内内的日常常维护费费用当然然要比塔塔楼便宜宜得多。。4）住户使用率率很高。板楼楼户型的使用用率通常高达达90%以上，而塔楼楼户型的使用用率通常仅为为75-80%，因为塔楼内内的电梯井、、候梯厅、变变配电机房等等都将作为公公共面积摊到到每个业主的的头上。同样样是购买建筑筑面积100平方米的住房房，板楼户型型的使用面积积往往高出塔塔楼住户约10平方米。（1）高层住宅【板式高层】3.住宅1）成本高，房价价高。板楼楼社区多属低低层低密度，，容积率较低低，尽管居住住舒适很强，，但房价会高高，特别是在在城区内寸土土寸金的地段段，主流产品品仍旧是塔楼楼，为数不多多的板楼非工工薪阶层能消消费得起。2）户型格局局不宜改造，板楼特别是是砖混结构的的板楼，户内内多数墙体起起重作用，不不可以变化，，这一点不如如塔楼的可改改造性强。（2）高层住宅【塔式高层】3.住宅1）节约土地地资源，房价价较低。由于于塔楼社区的的建筑密度较较高，因而可可以节约宝贵贵的土地资源源，有效降低低每平方米的的房价，让更更多的人安居居。2）空间结构构灵活，宜于于改造。塔塔楼多采用大大框架结构，，除少数承重重梁之外，户户内分隔墙基基本都可以拆拆改，某些塔塔楼甚至可以以将整层楼面面打通，灵活活分割户型。。3）结构强度度高，抗震性性好。高耸耸的塔楼由于于采用了框架架结构，现场场浇筑楼板，，因而其结构构强度比板楼楼高，抗震性性与安全性很很好。（2）高层住宅【塔式高层】3.住宅1）均好性差差，居住密度度高。塔楼每层的住住户多为6户户以上，甚至至高达12户户，数百户人人家挤在一栋栋大塔楼里，，居住环境当当然不如板楼楼优越。而且且，塔楼每层层都有部分住住户的采光、、通风、景观观等条件比较较落后，且不不可改变。2）使用率不不高，存在灰灰色空间。塔楼户型的的使用率普遍遍低于板楼10个百分点点左右，而且且户型内部的的厨房、餐厅厅与洗手间往往往不可直接接采光、通风风，这样的地地方被称“灰灰色空间”。。（3）高层住宅【蝶式高层】3.住宅蝶式住宅准确确地讲是改良良型的塔楼，，因其横断面面形状像蝴蝶蝶而得名，蝶蝶式住宅的优优点很突出，，结合了板楼楼和塔楼的优优点，让我们们拿宝星圆举举例说明。一一、很好地解解决了通风和和采光的问题题。人们喜欢欢板楼无非是是它具有良好好的通风和日日照，宝星园园的蝶型建筑筑使朝东、朝朝西的房间向向外伸展，不不仅真正做到到了户户朝阳阳，而且处于于翅膀位置的的四户还可以以享受到爽快快的通风效果果。二、较高高的使用率。。宝星园为两两梯六户的设设计，有效压压缩了电梯间间的面积，保保证了每户较较高的使用率率，避免了普普通塔楼弯弯弯曲曲的走廊廊。三、户型型方正。蝶式式建筑有一个个通病——房间的边角多多，而宝星园园就对此做了了良好的改善善，把边角尽尽量设计在电电梯间从而保保证了户型的的方正。酒店4.商业现代所谓的酒酒店，应具备备下列基本条条件：１、它是一一座设备完善善的众所周知知且经政府核核准的建筑。。２、它必须须提供旅客的的住宿与餐饮饮。３、他要由由为旅客以及及顾客提供娱娱乐的设施。。４、还要提提供住宿、餐餐饮、娱乐上上的理想服务务。５、它是营营利的，要求求取得合理的的利润。酒店4.商业（一）根据酒酒店的经营性性质分１、商业（务务）性酒店２、度假性酒酒店３、长住性酒酒店（公寓）４、汽车酒店店５、机场酒店店６、旅游酒店店７、会议性酒酒店（二）根据饭饭店客房数量量和规模划分分１、大型饭店店客房六百百间以上２、小型饭店店客房三百百间以下３、中型饭店店客房三百百～六百间（三）根据酒酒店地理位置置划分１、公路性２２、机场３３、城市中中心４、风风景区酒店式公寓4.商业酒店式公寓分分为“产权式公寓酒酒店”和“酒店式公寓”。产权式公寓酒酒店的实质是是酒店，其软软硬件配套都都是按照酒店店标准来配置置，且纳入酒酒店行业管理理范畴，它所所销售的是设设于酒店内部部的公寓形式式的酒店套房房。产权式酒酒店的本质在在于购买者目目的并非自住住，而是将客客房委托酒店店管理公司统统一经营和出出租，以获取取客房利润分分红和获得酒酒店管理公司司赠送一定期期限的免费入入住权。酒店式公寓是是一种提供酒酒店式管理服服务的公寓，，集住宅、酒酒店、会所多多功能于一体体，具有“自自用”和“投投资”两大功功效，但其本本质仍然是公公寓。购物中心4.商业国际购物中心心协会的解释释为：购物中中心是指一群群建筑，是组组合在一起的的商业设施，，按商圈确定定其位置、规规模，将多种种店铺作为一一个整体来计计划、开发和和经营，并且且拥有一定规规模的停车场场。根据购物中心心的建筑、设设施和形态的的不同，国际际购物中心协协会又将购物物中心细分为为"摩尔"(Mall，，停车场与店店铺间有一定定的距离，通通常在整体建建筑的地下或或外围，而店店铺间有专门门的步行街连连接，如区域域型、超区域域型购物中心心)和带状中中心(店铺前前各有停车场场，店铺间通通常没有专门门的步道连接接，如邻里型型、社区型等等)。商业街4.商业商业街就是由由众多商店、、餐饮店、服服务店共同组组成，按一定定结构比例规规律排列的商商业繁华街道道，是城市商商业的缩影和和精华，是一一种多功能、、多业种、多多业态的商业业集合体。商商业街以平平面形式按照照街的形式布布置的单层或或多层商业房地产形式，其沿街街两侧的铺面面及商业楼里里面的铺位都都属于商业街街商铺。商业街商铺铺与商业街的的发展紧密联联系，其经营营情况完全依依赖于整个商商业街的经营营状况以及人人气，运营良良好的商业街街，其投资者者大多数已经经收益丰厚；；运营不好的的商业街，