房地产投资分析（共29）

2模块三房地产项目目投资与成成本费用估估算【学习要点点及目标】】了解房地产产项目投资资估算的主主要依据。。掌握房地产产项目投资资的构成。。掌握房地产产项目投资资估算的步步骤。学会运用Excel对房地产项项目投资进进行估算。。掌握房地产产开发成本本费用的内内容。掌握房地产产开发成本本费用估算算的方法。。3模块三房地产项目目投资与成成本费用估估算【核心概念念】房地产项目目投资、房房地产开发发成本费用用、房地产产项目投资资估算、房房地产开发发成本费用用估算。【引导案例例】东北某房地地产项目估估算任务参见教材P8043.1房地产项目目投资估算3.1.1房地产项目目投资的构构成1.房地产项目目投资的概概念2.房地产项目目总投资构构成(1)开发建设投投资(2)经营资金53.1.2房地产项目目投资估算算的依据与与要求1.房地产项目目投资估算算主要依据据(1)专门机构发发布的建设设工程造价价费用构成成、估算指指标、计算算方法和定定额，以及及其他有关关计算工程程造价的文文件。(2)专门机构发发布的工程程建设其他他费用计算算办法和费费用标准以以及政府部部门发布的的物价指数数。(3)拟建项目各各单项工程程的建设内内容及工作作量。(4)与项目投资资估算有关关的其他政政策、文件件或规定。。房地产项目目总投资构构成如图3-1所示。63.1.2房地产项目目投资估算算的依据与与要求2.房地产项目目投资估算算应达到以以下要求(1)估算的范围围应与项目目建设方案案所涉及的的范围、所所确定的各各项工程内内容相一致致。(2)估算的工程程内容和费费用构成齐齐全，计算算合理、不不重复计算算、不提高高或降低估估算标准、、不缺项、、不少算。。(3)估算选用指指标与具体体工程之间间存在标准准或条件差差异时，应应进行必要要的换算或或调整。(4)估算精度应应能满足控控制初步设设计概算的的要求。73.1.3房地产项目目投资的估估算步骤房地产项目目投资估算算可以通过过下列步骤骤来进行。。(1)分别估算各各单项工程程所需要的的建筑工程程费、设备备及工器具具购置费、、安装工程程费等；(2)在汇总各项项工程费用用的基础上上，估算工工程建设其其他费用和和基本预备备费用；(3)估算涨价价预备费费和建设设期利息息；(4)估算无形形资产投投资和开开办费支支出；(5)汇总各项项估算，，计算建建设总投投资额。。83.1.4房地产项项目投资资的估算(1)土地费用用估算(2)前期工程程费用估估算(3)基础设施施建设费费用估算算(4)建筑安装装工程费费用估算算(5)公共配套套设施建建设费用用估算(6)开发间接接费用估估算(7)财务费用用估算(8)管理费用用估算(9)销售费用用估算(10)开发期税税费估算算(11)其他费用用估算(12)不可预见见费用估估算93.1.5经营资金金估算当房地产产项目在在竣工后后采取出出租或自自营方式式经营时时，还要要估算项项目经营营期间的的运营费费用，即即经营资资金。房房地产经经营资金金的估算算和预测测，是根根据历史史或现在在的信息息，对成成本支出出和费用用发生影影响的因因素进行行分析，，进而对对未来情情况作出出的定量量描述。。103.1.6房地项目目投资估估算表根据以上上对房地地产项目目投资估估算的内内容进行行汇总，，编制房房地产项项目投资资估算表表，见表表3-1。113.2房地产项项目的成成本费用用估算房地产项项目所需需投入的的各项费费用主要要包括：：土地费费用、前前期工程程费用、、基础设设施建设设费用、、建筑安安装工程程费用、、公共配配套设施施建设费费用、开开发间接接费用、、管理费费用、财财务费用用、销售售费用、、开发期期税费、、其他费费用以及及不可预预见费用用等。123.2.1土地费用1.土地征收收拆迁费费2.土地出让让地价款款3.土地转让让费4.土地租用用费5.土地投资资作价133.2.2前期工程程费房地产项项目前期期工程费费主要包包括项目目前期规规划、设设计、可可行性研研究，水水文、地地质勘测测，以及及“三通通一平””等阶段段的费用用支出。。项目规划划、设计计、可行行性研究究所需费费用支出出一般可可按项目目总投资资的一定定百分比比估算，，也可按按估计的的工作量量乘以正正常工日日费率估估算。项项目水文文、地质质勘测所所需费用用支出根根据工作作量估算算。一般般情况下下，规划划设计费费为建安安工程费费的3%左右，可可行性研研究费占占项目总总投资的的1%～3%，水文、、地质勘勘探所需需的费用用可根据据所需工工作量结结合有关关收费标标准估算算，一般般为设计计概算0.5%左右。““三通一一平”等等土地开开发费用用，主要要包括地地上原有有建筑物物、构筑筑物拆除除费用、、场地平平整费用用和通水水、电、、路的费费用。143.2.3基础设施施建设费基础设施施建设是是指建筑筑物2米以外和和项目用用地规划划红线以以内的各各种管线线和道路路工程，，其费用用包括供供水、供供电、供供气、排排污、绿绿化、道道路、路路灯、环环卫设施施等建设设费用，，以及各各项设施施与市政政设施干干线、干干管、干干道的接接口费用用。一般般按实际际工程量量估算见见表3-4基础设施施建设费费估算表表。153.2.4建筑安装装工程费1.单元估算算法2.单位指标标估算法法3.工程量近近似匡算算法4.概算指标标估算法法163.2.5公共配套套设施建建设费公共配套套设施建建设费是是指居住住小区内内为居民民服务配配套建设设的各种种非营利利性的公公共配套套设施(又称公建建设施)的建设费费用，主主要包括括：居委委会、派派出所、、托儿所所、幼儿儿园、公公共厕所所、停车车场等。。一般按按规划指指标和实实际工程程量估算算。公共共配套设设施建设设费估算算见表3-6公共配套套设施建建设费估估算表。。173.2.6开发间接接费用开发间接接费用是是指房地地产开发发企业所所属独立立核算单单位在开开发现场场组织管管理所发发生的各各项费用用。主要要包括：：工资、、福利费费、折旧旧费、修修理费、、办公费费、水电电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销和其其他费用用等。当开发企企业不设设立现场场机构，，由开发发企业定定期或不不定期派派人到开开发现场场组织开开发建设设活动时时，所发发生的费费用可直直接计入入开发企企业的管管理费用用。183.2.7管理费用用管理费用用是指房房地产开开发企业业的管理理部门为为组织和和管理房房地产项项目的开开发经营营活动而而发生的的各项费费用。主主要包括括：管理理人员工工资、职职工福利利费、办办公费、、差旅费费、折旧旧费、修修理费、、工会经经费、职职工教育育经费、、劳动保保险费、、待业保保险费、、董事会会费、咨咨询费、、审计费费、诉讼讼费、排排污费、、绿化费费、房地地产税、、车船使使用税、、土地使使用税、、技术转转让费、、技术开开发费、、无形资资产摊销销、开办办费摊销销、业务务招待费费、坏账账损失、、存货盘盘亏、毁毁损和报报废损失失以及其其他管理理费用。。管理费费可按项项目总投投资的3%～5%估算。如果房地地产开发发企业同同时开发发若干房房地产项项目，管管理费用用应在各各个项目目间合理理分摊。。193.2.8财务费用财务费用用是指房房地产开开发企业业为筹集集资金而而发生的的各项费费用。主主要包括括借款和和债券的的利息、、金融机机构手续续费、代代理费、、外汇汇汇兑净损损失以及及其他财财务费用用。利息息的计算算，可参参照金融融市场利利率和资资金分期期投入的的情况按按复利计计算；利利息以外外的其他他融资费费用，一一般占利利息的10%左右。利利息的计计算见表表3-7借款还本本付息计计算表。。参见教材P89203.2.9销售费用销售费用用是指房房地产开开发企业业在销售售房地产产产品过过程中发发生的各各项费用用，以及及专设销销售机构构的各项项费用。。主要包包括销售售人员工工资、奖奖金、福福利费、、差旅费费、销售售机构的的折旧费费、修理理费、物物料消耗耗、广告告费、宣宣传费、、代销手手续费、、销售服服务费及及预售许许可证申申领费等等。213.2.10开发期税税费房地产项项目投资资估算中中应考虑虑项目所所负担的的与房地地产投资资有关的的各种税税金和地地方政府府或有关关部门征征收的费费用。主主要包括括固定资资产投资资方向调调节税、、土地使使用税、、市政支支管线分分摊费、、供电贴贴费、用用电权费费、分散散建设市市政公用用设施建建设费、、绿化建建设费、、电话初初装费等等。在一一些大中中型城市市，这部部分税费费已经成成为房地地产项目目投资费费用中占占较大比比重的费费用。各各项税费费应根据据当地有有关法规规标准估估算，见见表3-8开发期间间税费估估算表。。223.2.11其他费用其他费用用主要包包括：临临时用地地费、临临时建设设费、施施工图预预算或标标底编制制费、工工程合同同预算或或标底审审查费、、招标管管理费、、总承包包管理费费、合同同公证费费、施工工执照费费、工程程质量监监督费、、工程监监理费、、竣工图图编制费费、工程程保险费费等。这这些费用用一般按按当地有有关部门门规定的的费率估估算，见见表3-9其他费用用估算表表。233.2.12不可预见见费房地产项项目投资资估算应应考虑适适当的不不可预见见费用。。不可预预见费是是根据项项目的复复杂程度度和前述述各项费费用估算算的准确确程度，，以上述述各项费费用之和和的3%～7%估算。另外，当当房地产产项目竣竣工后采采用出租租或自营营方式经经营时，，还应估估算项目目经营期期间的运运营费用用和修理理费用。。运营费费用是指指房地产产项目开开发完成成后，在在项目经经营期间间发生的的各种运运营费用用。主要要包括：：管理费费用、销销售费用用等。修修理费用用是指以以出租或或自营方方式获得得收益的的房地产产项目在在经营期期间发生生的物料料消耗和和维修费费等。同时，房房地产项项目应根根据可能能的建设设进度和和将会发发生的实实际付款款时间和和金额编编制资金金使用计计划表。。在房地地产项目目可行性性研究阶阶段，计计算期可可取一年年、半年年、季度度甚至月月为单位位，资金金使用计计划应按按期编制制。编制制资金使使用计划划应考虑虑各种投投资款项项的付款款特点，，要考虑虑预收款款、欠付付款、预预付定金金以及按按工程进进度中间间结算付付款等方方式对编编制资金金使用计计划的影影响。243.3案例分分析根据本章章引入案案例的资资料进行行东北某某房地产产投资项项目投资资和费用用的估算算。253.3.1房地产开开发建设设投资估算算1.土地费用用估算2.前期工程程费用估估算表3.基础设施施建设费费用估算算4.建筑安装装工程费费用估算算5.公共配套套设施建建设费用用估算6.管理费用用估算7.财务费用用估算8.销售费用用估算9.开发期税税费估算算10.其他费用用估算11.不可预见见费用估估算263.3.2项目总投投资估算算表项目总投投资估算算表如表表3-21所示。27本章小小结本章主要要阐述了了房地产产项目投投资的各各项费用用及其估估算方法法，为后后续评价价房地产产项目投投资的可可行性提提供财务务数据。。房地产项项目投资资是指在在房地产产开发活活动中，，为实现现某种预预定的开开发、经经营目标标而预先先垫支的的投入。。根据《房房地产项项目经济济评价方方法》规规定，房房地产项项目总投投资包括括开发建建设投资资和经营营资金。。开发建建设投资资是指在在开发期期内完成成房地产产产品开开发建设设所需投投入的各各项费用用，主要要包括土土地费用用、前期期工程费费用、基基础设施施建设费费用、建建筑安装装工程费费用、公公共配套套设施建建设费用用、开发发间接费费用、财财务费用用、管理理费用、、销售费费用、开开发期税税费、其其他费用用以及不不可预见见费用等等。经营营资金是是指开发发企业用用于日常常经营的的周转资资金。经经营资金金一般包包括人工工费、公公施设备备运行费费、维修修及保养养费、绿绿地管理理费、卫卫生清洁洁与保安安费、保保险费、、房产税税、广告告宣传及及市场推推广费、、租赁代代理费、、可预见见费等。。房地产项项目投资资估算主主要依据据有：专专门机构构发布的的建设工工程造价价费用构构成、估估算指标标、计算算方法和和定额，，以及其其他有关关计算工工程造价价的文件件；专门门机构发发布的工工程建设设其他费费用计算算办法和和费用标标准以及及政府部部门发布布的物价价指数；；拟建项项目各单单项工程程的建设设内容及及工作量量；与项项目投资资估算有有关的其其他政策策、文件件或规定定。28本章小小结结房地产项项目投资资估算步步骤包括括：分别别估算各各单项工工程所需需要的建建筑工程程费、设设备及工工器具购购置费、、安装工工程费等等；在汇汇总各项项工程费费用的基基础上，，估算工工程建设设其他费费用和基基本预备备费用；；估算涨涨价预备备费和建建设期利利息；估估算无形形资产投投资和开开办费支支出；汇汇总各项项估算，，计算建建设总投投资额。。房地产项项目投资资费用的的估算，，根据不不同费用用项目分分别采用用不同的的方法。。土地费费用指为为取得房房地产项项目用地地而发生生的费用用，由于于房地产产项目取取得土地地有多种种方式，，所发生生的费用用各不相相同，主主要有下下列几种种：划拨拨或征收收土地的的土地征征收拆迁迁费、出出让土地地的土地地出让地地价款、、转让土土地的土土地转让让费、租租用土地地的土地地租用费费、股东东投资入入股的土土地投资资折价；；前期工工程费主主要包括括项目前前期规划划、设计计、可