房地产住宅项目定价方案（附图）

润城项目一一期定价方方案PART1价格论证体体系价格论证体体系︱论证结构价格论证结结构区域维度产品维度竞争范围确确定、比价价样本选取取竞品项目产产品比较确确定核心比比准均价区域客户心心理预期价价格区间项目合理均均价客户维度通过前期积积累的客户户分析判定其对价价格的承受受能力价格论证体体系铂金瀚宫蓝天中央公公园汉兴上品格林公馆希尔斯贵和世嘉塞纳左岸在售项目均价成交价格在售项目均价成交价格汉兴上品49004700格林公馆53004600蓝天中央花园51004800塞纳左岸56005400贵和世嘉53005100铂金瀚宫55005300外围区域客客户心理价价位区间：：4600-5400元/㎡说明：铂金金瀚宫7#价位高于于同区域其其它项目是是因为该楼楼栋为高层层楼王位置置，价格相相对较高，，但开盘并并不理想，，当期推出出165套，开盘当当天仅成交交35套，截止6月底成交约约50套。区域维度︱外围区域客客户心理价价位区间——本案区域维度︱核心区域客客户心理价价位区间——开元华庭本案碧水蓝城橄榄城蓝湾国际森林半岛在售项目均价成交价格在售项目均价成交价格蓝湾国际53005100森林半岛53005100碧水蓝城52005000未来湖滨花园51004900开元·华庭6700630056005400帝湖世家50004800香堤湾52005000外围区域客客户心理价价位区间：：4700-6300元/㎡说明：开元元·华庭以均价价6300元/㎡价格高于于同区域其其它项目是是因为该项项目品牌号号召力强，，加上现房房实景的吸吸引力以及及开元物业业服务品质质，使之其其销售价格格高于同区区域1000元/㎡以以上上。。价格格论论证证体体系系香堤堤湾湾帝湖湖世世家家未来来湖湖滨滨花花园园开元元·华庭庭141四房房两两厅厅148四房房两两厅厅楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收开盘优惠面积赠送去化情况月销F8#2个单元2梯2户18层3房1483650%

68640059005万抵10万，认筹2个点，一次性3个点；按揭1个点赠送阳台面积约6㎡，卧室赠送飘窗8月17号开盘，成交64套开盘销售率超过90%1413650%楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销1#2个2梯4户27三房895425%43253005100开盘优惠90㎡以下1万抵2万，90㎡以上2万抵3万，一次性付款优惠2%，按揭1%低首付3.8万-5万元，大飘窗、89魔变3房赠送6.3㎡、115魔变3房赠送8㎡75%7月开盘，当天成交56套。开盘后退出低首付政策，截止目前销售75%左右，月均销售60套三房8954三房1135425%三房113542#2个2梯4户27三房895425%三房8954三房1405425%三房1405489两房房两两厅厅113三房房两两厅厅蓝湾湾国国际际楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠层差去化情况推出时间月销22#4个1梯2户11两房902250%8854005100每平直降300元，一次3个点按揭1个点20-50开盘当天销售35套，23#主要集中在9月份销售，目前销售接近90%2013年6月60套三房1162225%23#1个2梯2户18两房1432225%三房1432225%143三房房两两厅厅116三房房两两厅厅碧水水蓝蓝城城森林林半半岛岛141三房房两两厅厅112两房房两两厅厅楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销49#2个单元2梯4户（推半个单元）27层2房112.2522.%5056005300两房1万抵3万，三房1万抵4万，按揭99折，全款97折无现房销售，128、131㎡三房去化速度较快，112㎡两房剩余较多开盘销售54套3房1412522.%2梯3户23层2房112.2018%623房1312119%3房1282119%AB107两房房两两厅厅126三房房两两厅厅楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销10#（认筹）2个单元1梯2户28层四房1905621%11253005000认筹2000抵1万，开盘一次、按揭3个点无多为155医院团购房源，先剩余少量房源分布在顶层10-15套五房2405621%16#（在售）1个单元2梯4户26层两房895219%156三房1332629%三房1382610%新晋晋美美·悦都都101016楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠去化情况月销6#2个2梯4户27层两房9110850%21652005000直降3万加开盘优惠按揭1%，一次性3%，认筹5#、6#3000抵两万开盘仅推售西单元，截止目前整体销售30%15套，由于6号楼销售不理想，现重新和5#一起排号两房9210850%贵和和世世嘉嘉91两房房两两厅厅一一卫卫92两房房两两厅厅一一卫卫6塞纳纳左左岸岸楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收开盘优惠面积赠送去化情况月销9#2个单元2梯4户29层二房895450%10856005400认筹2个点，开盘一次性3个点；按揭1个点，赠送阳台面积约6㎡，卧室赠送飘窗142户型赠送入户花园，空中庭院，阳台半面积；开盘去化60%15三房1425416%143三房房两两厅厅89两房房两两厅厅9F8号楼楼西户户东户户9层：：6400以西西户户为为例例基准准层层差差为为0-50元每每平平9层：：6300以东东户户为为例例1层：：600018层层：：68001层：：590018层层：：6700同层层因因户户型型、、朝朝向向不不同同差差价价约约为为0~100元元/平典型型项项目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———开元元·华庭庭两梯梯两两户户1000西单单元元东单单元元13层层：：5560以西西户户为为例例基准准层层差差为为10-30元每每平平12层层：：5330以东东户户为为例例1层520027层层：：50801层：：500027层层：：48802001002000同层层因因户户型型、、朝朝向向不不同同差差价价约约为为0~200元元/平典型型项项目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———蓝湾湾国国际际两梯梯四四户户2号楼楼西单单元元东单单元元14层层：：5300以西西户户为为例例基准准层层差差为为10-50元每每平平14层层：：5250以东东户户为为例例1层：：460018层层：：55001层：：455018层层：：5450500同层层因因户户型型、、朝朝向向不不同同差差价价约约为为0~50元元/平典型型项项目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———碧水水蓝蓝城城两梯梯两两户户23号楼楼西单单元元东单单元元14层层：：5800以西西户户为为例例基准准层层差差为为10-20元每每平平14层层：：5700以东东户户为为例例1层：：560027层层：：57001层：：550023层层：：57002001002000同层层因因户户型型、、朝朝向向不不同同差差价价约约为为0~200元元/平典型型项项目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———森林林半半岛岛两梯梯四四户户49号楼楼典型型项项目目平平面面差差、、垂垂直直差差分分布布———5号楼楼6号楼楼西单单元元东单单元元19层：：5200以西西户户为为例例基准准层层差差为为10-120元每每平平，，楼楼层层向向上上递递增增24层最最高高16层：：5060以东东户户为为例例1层：：460024层层：：54201层：：470024层层：：538006012080500同层层因因户户型型、、朝朝向向不不同同差差价价约约为为0~120元元/平西单单元元东单单元元19层：：520016层：：5150以东东户户为为例例1层：：460024层层：：53101层：：470024层层：：5360橄榄城5号楼0501005006号楼西单元两梯三三户东单元两梯三三户西单元两梯两两户东单元两梯三三户以西户为例同层因户型、、朝向不同差差价约为0~100元/平60基准层差为30元每平同层因户型、、朝向不同差差价约为0~150元/平新晋美·悦都典型项目平面面差、垂直差差分布——两梯三户11号楼16号楼西单元东单元13层：560013层：5550以东户为例1层：540026层：58001层：535026层：5750以西户为例015050150西单元东单元14层：5200以西户为例基准层差为10-40元每平13层：5180以东户为例1层：500027层：56001层：495027层：548010050同层因户型、、朝向不同差差价约为0~150元/平典型项目平面面差、垂直差差分布——两梯四户050050贵和世嘉6号楼501009号楼西单元东单元16层：5500以西户为例基准层差为10-30元每平15层：5400以东户为例3层：520029层：56003层：520029层：5600同层因户型、、朝向不同差差价约为0~100元/平典型项目平面面差、垂直差差分布——塞纳左岸30010020004002004001009#1单元9#2单元两梯四户两梯四户平面、垂直差差项目名称平面差基准层差最低价-最高价（面价）定价类型开元华庭0-200元/㎡30-50元/㎡6000-6400元/㎡上升型蓝湾国际0-200元/㎡10-60元/㎡4700-5500元/㎡橄榄型碧水蓝城0-50元/㎡10-50元/㎡4600-5500元/㎡上升型森林半岛0-120元/㎡20-50元/㎡5450-5800元/㎡橄榄型橄榄城0-100元/㎡20-50元/㎡4800-5600元/㎡上升型悦都0-150元/㎡0-30元/㎡5300-5800元/㎡上升型贵和世嘉0-50元/㎡0-40元/㎡5000-5400元/㎡上升型塞纳左岸0-100元/㎡20-50元/㎡5200-5700元/㎡上升型典型项目平面面差、垂直差差小结——从以上楼盘数数据看出，平平面差价基本本在50———100元/㎡，基准层差价价在20———50元/㎡，最低面价4800左右右，最高6400，定价价类型上升型型居多。产品维度︱市场价格比对对过程——市场价格比对过程确立竞争项目权重汇总比较打分体系得出比较价格选取市场比对项目确定市场价格比价体系价格论证体系系权重确定原则则：影响度越越大，权重越越大项目权重分配表项目权重备注香堤湾25%同区同质湖滨花园15%同区同质帝湖世家15%同区同质蓝湾国际13%同区同质碧水蓝城12%同区同质青年城5%不同区同质橄榄城5%不同区同质东方金典5%不同区同质新晋美·悦都5%不同区同质合计100%对比样本的权权重比价体系影响响因素权重比价体系六大大影响因素权权重构成地段价值20％100%户型设计20％楼体素质15％景观设计10％工程进度25％物业服务10％比价体系权重重根据竞品项目目综合评比打打分，得出本本案合理均价价为5430元/㎡。舍零取正，本本案高层比准准价格确定为为5400元/㎡(实收)说明：以上推推导价格为本本案第一批开开盘参考价格格，结合市场场监控数据进进行动态调整整。洋房比准价

项目名称本项目未来湖滨帝湖世家碧水蓝城开元华庭森林半岛橄榄城东方金典塞纳左岸铂金汉宫

权重

25%16%13%12%8%8%8%5%5%地段价值20%111.11.31.31.21.21.11.31.2工程进度25%11.21.21.31.31.31.21.11.21.2户型设计20%10.810.910.911.11.11.1楼体素质15%11.1111.21.21.21.11.31.2景观设计10%10.81.20.91.20.911.21.31.2物业服务10%1110.91.210.91.11.21.1近期实收均价

530061005600620059007400680076007300比准系数

1.0051.091.0951.2051.1151.111.111.2251.17比准均价

527455965114514552916667612662046239本项目合理均价5430根据竞品项目目综合评比打打分，得出本本案合理均价价为5016元/㎡。舍零取正，本本案高层比准准价格确定为为5010元/㎡(实收)说明：以上推推导价格为本本案第一批开开盘参考价格格，结合市场场监控数据进进行动态调整整。小高层比准价价

项目名称本项目未来滨香堤湾碧水城鼎立际天河湾蓝湾际幸福里青年城森林岛

权重

20%20%12%12%8%8%8%6%6%地段价值20%1111.21.111.20.90.91.1工程进度25%11.21.21.21.31.21.111.11.2户型设计20%10.70.80.91.20.90.90.710.9楼体素质15%10.90.910.90.810.90.91.1景观设计10%10.80.81.21.10.90.90.80.81.2物业服务10%10.910.910.80.90.90.71.1近期实收均价

500050005200510048005100480047005100比准系数

0.9450.9751.081.130.971.0250.8750.941.095比准均价

529151284815451349484976548650004658本项目合理均价5016高层比准价根据竞品项目目综合评比打打分，得出本本案合理均价价为4815元/㎡。舍零取正，本本案高层比准准价格确定为为4800元/㎡(实收)说明：以上推推导价格为本本案第一批开开盘参考价格格，结合市场场监控数据进进行动态调整整。

项目名称本项目香堤湾未来湖滨帝湖世家蓝湾国际碧水蓝城青年城橄榄城悦都东方金典

权重

25%15%15%13%12%5%5%5%5%地段价值20%1111.11.21.210.90.90.8工程进度25%11.21.21.11.31.41.21.21.21.2户型设计20%10.80.90.90.90.811.21.11.1楼体素质15%10.90.70.9110.71.21.21.2景观设计10%10.80.91.10.91.20.81.211.2物业服务10%10.810.9110.81.21.21.1近期实收均价

490049004800510050004700510050004900比准系数

0.9550.9751.011.0851.120.9651.141.11.09比准均价

523650264752470044644870447445454495本项目合理均价4815区域维度与产产品维度分析析——区域纬度结论论：区域客户户心理预期价价格高层为4700-5100元/㎡产品维度结论论：高层产品品比对价格4815元/㎡由于项目在工工程进度、样样板区打造、、销售执行等等环节与竞品品相比存在不不足，因此：：4700-5100元/㎡＝4800元/㎡（属于客户心心理预期价格格）【以上价格仅作作为本项目首首批开盘价格格参考】价格论证体系系客户维度——结合市场及竞竞品项目价格格综合开封城市市人均可支配配收入及购买买能力4800元/㎡基本符合客户户支付能力价格论证体系系项目高层合理理均价确定——区域维度产品维度项目首批高层层房源合理均均价（客户心心理预期价格格）4800元/㎡客户维度心理预期：4700-5100元/㎡比对均价：4815元/㎡客户修正价：：4800元/㎡价格论证体系系项目热销价格格策略以低于客户心理预期的价格入市，促成大量快速成交，营造开盘热销局面价格快速销售降低价格（客户心理价位）速度项目价格表制制定说明首批产品分布布项目首批房源源推出的为：：洋房：：1、2#楼小高层：7、8、9#楼高层：：15#楼其中1、2#楼临近金耀路路及小区车行行道路，受噪噪音影响较大大。同时位于小区最南南侧，景观面面相对较小。。本次推出房源源均为坐北朝朝南户型，通通风、采光均均不受影响。。小区内采用用核心景观带带与组团景观观相结合的方方式，高层15#楼位于小区内内楼王位置，，景观视野最最好；1278915定价思路1、按照物业类型进行差异性定价；分为三个标准打分：多层电梯洋房产品、小高层舒适产品、高层瞰景产品；2、按户型合理度、接受程度、景观、采光、面积等影响价格的不同因素分别附于不同的权重；3、局部特殊户型进行特殊化调差处理；4、按干扰因素多寡区别打分。以科学性保证证价格体系的的客观合理权重&极差制定平面差制定垂直差制定特殊调差定价标准1、权重&极差制定平面调差考虑虑因素——针对洋房1-2#楼、小高层7-9#楼、高层15#楼平面调差因素户型合理度户型接受度面积采光景观通风视野噪音合计权重20%20%15%10%10%10%10%5%100%因产品差异形形成客户差异异，使权重制制定更符合客客户特点，采采取不同权重重比例产品决定价格格弹性空间差差异，极差设设置不同开封风向以东东南风为主，，通风方向与与朝向吻合，，故以朝向向做为为通风风指标标的基基数，，影响响通风风的其其他因因素以以及是是否通通透和和被遮遮挡，这一点点从后后面的的视野野里得得到体体现，，其系系数加加权累累计。。不受影影响＞基本不不受影影响＞受轻微微影响响＞受影响响＞严重受受影响响通风1、通风风、采采光采光采光以以采光光面积积为基基数，，采光光面积积的计计算简简化为为主要要采光光面个个数的的统计计。基基于其其他因因素的的考虑虑，同同样引引入遮遮光光度：采光分分值参参考:采光面面+遮光度度平面调调差景观以以该单单位可可观景景面的的个数数及视视野度度为基基数，，对景景观有有较大大影响响的还还有观观景的的视角角和欣欣赏的的内容容。景观分分值参参考:观景面面+视角系系数+景观对于同同一单单位的的不同同观景景面，，须分分别计计算，，最后后以具具体情情况按按权重重叠加加。分项打打分2、景观观园林景观部分园林景观少量园林景观无园景无遮挡少量园景部分遮挡无园景有遮挡最佳园林景观＞＞＞＞＞平面调调差本项目目噪音音主要要集中中在：：洋房1-2#楼临近近金耀耀路；；故1-3层受噪噪音的的影响响；小高层层：7-9#楼西单单元因因临近近集英英街，，故1-7层受噪噪音的的影响响；噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素，

噪音分值参考:城市主干道噪音+车行道路噪音+车辆进入地下停车场噪音分项打分3、噪音音平面调调差4、户型型打分因素权重打分标准(打分范围1－10分)户型合理度20%客厅、主卧、次卧、面积赠送、卫生间、厨房、餐厅等空间布局合理性户型面积20%面积偏小，客户接受度高；户型偏大，客户接受度低分项打打分本项目目的一一期产产品的的户型型丰富富多样样，包包含两两房、、三房房、四四房，，但户户型面面积相相差较较大，，导致致客户户在总总价的的接受受度上上存在在明显显差别别。因因此，，实用用性、、合理理性与与面积积总价价区间间是户户型打打分的的主要要考虑虑因素素。平面调调差2、楼栋栋差与与水平平差制制定楼栋差差定制制原则则结合首首批产产品各各个楼楼栋分分布位位置，，景观观、视视野、、噪音音、采采光、、通风风、楼楼间距距、户户型及及面积积等因因素影影响，，制定定合理理的楼楼栋差差；最差的的为0，以50元为调调差基基础单单位。。基础价楼栋1号楼2号楼7号楼8号楼9号楼15号楼价差6006502502102100基础价540054505050501050104800楼栋价价差市场比准价物业类型洋房（元/㎡）小高层（元/㎡）高层（元/㎡）基础价540050104800价差+600+2100根据竞竞品项项目综综合评评比打打分，，得出出本案案各物物业产产品合合理均均价说明：：1号楼位位于项项目西西南角角，临临近集集英街街及金金耀路路，景景观视视野较较差同同时噪噪音较较大；；2号楼位位于项项目南南边，，临近近金耀耀路，，景观观视野野较差差同时时噪音音较大大；7号楼位位于小小区偏偏西侧侧，两两个单单元，，景观观视野野一般般，邻邻近集集英街街，受受一定定噪音音影响响。8、9号楼位位于小小区偏偏西侧侧，独独立单单元，，景观观视野野、采采光、、通风风较好好，邻邻近集集英街街，受受一定定噪音音影响响。15号楼位位于小小区内内部，，紧邻邻项目目水系系，景景观效效果较较好。。安静静、私私密性性好，，但户户型面面积设设计偏偏大，，总价价偏高高;楼栋价价差2102102506006500本项目目同一一层户户型设设计一一样，，仅面面积稍稍有不不同，，故水水平价价差不不宜相相差太太大；；同一层层户型型价差差仅表表现在在端户户与中中间户户的差差别，，以及及景观观视野野的差差别；；户型面面积合合理、、客户户接受受度明明显差差的单单位，，须与与其他他单位位拉开开一定定的差差距，，但差差距应应适中中，以以免过过高拉大大优势势单位位影响响整体体产品品均衡衡性；；水平差差定制制原则则水平价价差本项目目同一一层户户型分分为小小三房房、大大三房房设计计，面面积相相差加加大，，小面面积户户型应应适当当调高高单价价；同一一平平面面中中各各户户型型之之间间的的景景观观、、视视野野、、采采光光的的差差别别较较大大，，定定价价时时应应适适当当通通过过价价格格杠杠杆杆促促进进各各户户型型间间的的带带动动销销售售；；户型型面面积积合合理理、、客客户户接接受受度度明明显显差差的的单单位位，，须须与与其其他他单单位位拉拉开开一一定定的的差差距距，，但但差差距距应应适适中中，，以以免免过过高高拉拉大大优优势势单单位位影影响响整整体体产产品品均均衡衡性性；；以综综合合对对比比的的最最差差位位置置户户型型为为0作为为参参照照，，以以50元为为单单位位，，参参考考指指标标进进行行打打分分，，比比参参考考户户型型高高出出一一项项则则增增加