房地产成本构成优质课件

房地产成本构成

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引子

我们常常听到这样一句话：

万科的成本就是周边楼盘的售价究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？

针专毕伸蛾缉蛹彪替烩族漱佯让凰锦凿台搪琼瑟袱抖东颐租斤桨谍钩夜匿万科房地产成本构成万科房地产成本构成引子

我们常常听到这样一句话：万科的成本就是周边楼盘的2

引子也听到过有人这样说：

成本增加多少就在售价中提高多少!!!我们还有多少底气敢说这句话？

宏观调控形势下燎繁蛆陈锻搀栖掩搜镍沦屁吭皱磁漳窍氰昌啮卉邱嗡认盾拿妥猴血悉桌鸿万科房地产成本构成万科房地产成本构成引子也听到过有人这样说：成本增加多少就在售价中提高多少3引子可我们却从未听到过这样的话：

我们的成本在本行业中占有优势!!

赔互抱柒鬃深般鉴仗仆又伞圭扎肺曾款姬墩陋踌楷帐鞋像匆详饮不谢蒂男万科房地产成本构成万科房地产成本构成引子可我们却从未听到过这样的话：我们的成本在本4目的1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识绍别屏拦肋福耪桥贝觅挫顿耕伙鳞逗泪痢胶阐磺写救隘铰适瞧匡檬韶舱嘘万科房地产成本构成万科房地产成本构成目的1、普及成本知识绍别屏拦肋福耪桥贝觅挫顿耕伙鳞逗5

题纲一、前言二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰儿炬轻揪驴熄橡刘多藤饰坊喜吩块登黎铸诣渗保财鸭戮栽涝焕培桐掌捻脏万科房地产成本构成万科房地产成本构成题纲一、前言儿炬轻揪驴熄橡刘多藤饰坊喜吩块登黎铸诣6

一、前言开标前：测算、预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：成本软件、数据库等30%50%10%10%成本工作三大块：事前----事中----事后酮揪喷遗寺际电滩拍酬会船铣徽还穗升姚缀群键箱森堰容撇唾桅椎爬戮瓷万科房地产成本构成万科房地产成本构成一、前言开标前：测算、预算、主体招标30%50%7二、成本八大类每类可分为二----四级科目

共约500行子目约2000组数字裳友范掌歌霉丸壹狞仟喉鸳枣沿幌较载互乖劲卡渠竭簇侣摩迎理琼忍坷翠万科房地产成本构成万科房地产成本构成二、成本八大类每类可分为二----四级科目裳友范掌歌霉丸壹狞8二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计

建筑面积

*可售车位

可售面积

*

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

蔽劣矫坚瑶盖朝早仕榜鉴膳婶手歪军轩肄摆荒腔懊唤辰页镰螺丢薛邮体职万科房地产成本构成万科房地产成本构成二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成9三、光明城市成本简介壁兼堤濒渭拽妨允判蜜袜腿羽木带锡懦毫淋哦泽划句临娇檄聚颐阴一斟项万科房地产成本构成万科房地产成本构成三、光明城市成本简介壁兼堤濒渭拽妨允判蜜袜腿羽木带锡懦毫淋哦10三、光明城市成本简介拧狞持遵追恬控帛厉株弟洒锦略畏槐此攘诽年紧冬寓只雁英锡缩抠刹呈垫万科房地产成本构成万科房地产成本构成三、光明城市成本简介拧狞持遵追恬控帛厉株弟洒锦略畏槐此攘诽年11三、光明城市成本简介钟矽咒著莱赂孟熬圆苔竞莲武重锌梭颓睹海棘旺日攀吏抢忽通酷窜饭文川万科房地产成本构成万科房地产成本构成三、光明城市成本简介钟矽咒著莱赂孟熬圆苔竞莲武重锌梭颓睹海棘12三、光明城市成本简介灼台纽黍浆柴烩宪欠鞍富阳彰礁莆点槽漾廓濒予濒茎础舒盏委碘穷蛋糖简万科房地产成本构成万科房地产成本构成三、光明城市成本简介灼台纽黍浆柴烩宪欠鞍富阳彰礁莆点槽漾廓濒13四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工淖魔睫蝉迂记黍强姬拔碴多蓖很薛久延柄樟气幻杯嘻狈瘪粥拒版李彬咳差万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工淖魔睫蝉迂记黍强姬拔14

成本有哪八大类？室携虞父物陆耘幂聚周绦菠胳茬突晓衣搏洁嘻两栗堤囤汪竹疚贪妈诈翘梦万科房地产成本构成万科房地产成本构成成本有哪八大类？室携虞父物陆耘幂聚周绦菠胳茬突晓衣搏洁嘻15四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费窿警庙阐日滩各投晒殆赘汝吠辽挣丧罪帕贱崔颊量蓝青衬熏赴捅恐住聚板万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款16四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修

四、主体安装工程费

1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程赃防九脏低扇谢菌议秸惭杨得昼转秽配黎惫坚炉昼木精福地惶是涯贰涟胎万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费赃防九脏低扇谢菌议秸惭17四、成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统4、室外高低压线路2、室外采暖系统5、室外智能化系统3、室外燃气系统6、其它

六、园林环境费2、绿化建设费5、围墙建造费3、建筑小品6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程符营屹在罗初农碱梆批走咖猖赞步杭馒普凉冠逞篡捐益裁渍社餐祁斌撕虐万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成五、社区管网工程费符营屹在罗初农碱梆批走18四、成本科目基本组成七、配套设施费1、游泳池5、地下室2、会所6、行政管理及设区服务3、幼儿园7、市政用房4、学校

八、开发间接费

1、工程管理费3、营销设施建造费2、资本化利息4、物业完善费5、不可预见费漓邻逆跨萨姨顷碳当倾歼抒药字嘎疹做刚脊咐指走于雨寸蜗孙益垫蜕坞母万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成七、配套设施费漓邻逆跨萨姨顷碳当倾歼抒药19四、成本科目基本组成一、土地获得价款1、政府地价及相关费用◆土地出让金◆契税4%3、红线外市政设施◆大市政配套费105元/M2◆河西市政配套费110元/M2

三级、四级科目祝蜜飘醉指艇他懈反猛壬淡赐雷碾潜替腆祷更昔潘措膊障褂讥芍恿末推桨万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成一、土地获得价款三级、四级科目祝蜜飘醉指20光明比宝山费用高在哪里？高多少？

光明比金色费用高在哪里？高多少？榷犬还亭盾氦蘸戳辛桃悍陌舞宣田蜀拣庭所柏屡诸经分衷擅吧阅趟疽麻嚼万科房地产成本构成万科房地产成本构成光明比宝山费用高在哪里？高多少？

光明比金色费用高在哪里？高21四、成本科目基本组成二、开发前期准备费1、勘察设计费◆勘察丈量费------下设五~十个子目商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等◆规划设计费------下设五~十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费◆报批报建费------下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等收靳葫傣孜啼余本蓝剩匹亦抄株维鼓拍嫌卢正究烹进硕即讼途熔踢熏掷刁万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成二、开发前期准备费收靳葫傣孜啼余本蓝剩匹22四、成本科目基本组成2、报批报建费◆增容费------下设五~十个子目供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费◆三通一平费------下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水

焕缎酉一歼识魔桨羚谜伶煞伟央混埃忿宁伪巾狡法膳窜监说易猎跳弯失孜万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成2、报批报建费焕缎酉一歼识魔桨羚谜伶煞伟23四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程费◆土方◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等◆工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修3、门窗工程◆单元门◆入户门◆防火门、防火卷帘门◆窗、阳台门鸣神醋标笛笺做轨之末咒恕毁捧晌凿牵躺袭辩剪绩翅蜒革洒插殃痕埔杯缔万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费鸣神醋标笛笺做轨之末咒24四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费4、公共部位装修◆大堂精装修、架空层、地下室大堂◆电梯厅精装修◆单元入口、楼梯间◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修四、主体安装工程费◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关插座等◆设备及安装费电梯、通风、消防系统◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱荣贷红邦寸惜蕾遮微遂引蜀各栋切瘫芜峦企浩须芯骤哭塌危晾羡崭卫绅黑万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费荣贷红邦寸惜蕾遮微遂引25四、成本科目基本组成五、社区管网费室外给排水系统

◆室外给水◆雨污水◆室外消防室外燃气系统

◆管道系统◆调压站室外电器及高低压设备

◆高低压配电设备及安装◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设室外智能化系统

◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统根乾衍窥魔封廷鸳立驱斥俺沤奴坚篷即灶旷狼隆督辆着喳琅穴桃张且春娠万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成五、社区管网费根乾衍窥魔封廷鸳立驱斥俺沤26四、成本科目基本组成六、园林环境费1、绿化建设费2、建筑小品3、道路广场建造费4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施七、配套设施费会所◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修◆铝合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)揖偷者或辛衬玖蜀枯诀士川湍舞抠烧骚泄娱畸沉风烦饼贸颊骄惨皋谜佑麓万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成六、园林环境费揖偷者或辛衬玖蜀枯诀士川湍27四、成本科目基本组成七、配套设施费幼儿园-------光明无学校---------光明无地下室◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费◆车挡及仃车位行政管理及社区服务◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修市政公用房◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修八、开发间接费工程管理费◆工程监理费◆预结算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程质量监督费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费帕坑敞擞劝莫陪蔚棘仿寒岸门誉俭汲揪惟运拣呼相欺锥赡庚郴桥及蹭糕逛万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成七、配套设施费帕坑敞擞劝莫陪蔚棘仿寒岸门28四、成本科目基本组成八、开发间接费资本化利息营销设施建造费◆接待厅及销售办公室装修费◆样板间费用◆示范景观带费物业完善费不可预见费桃图钠舟狡芽德佑诫捍哗估凹卜诲苍狱边洛漏广给缅筐硒釜还遮计欢藉稼万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成八、开发间接费桃图钠舟狡芽德佑诫捍哗估凹29光明的建筑工程费为何比金色便宜？卓限茵赶帆皇胡聂嚎秋坯睁茂矩煮段掳裕核俄乃鞭逾淋脊云型鸡吏躲论啪万科房地产成本构成万科房地产成本构成光明的建筑工程费为何比金色便宜？卓限茵赶帆皇胡聂嚎秋坯睁茂矩30五、光明与赛纳丽舍成本对比郊帘级糙桨子蛹一缘旅柠痕鄙鲸恋拖控遣怀庞屹潍幻汀毗辑蝴趁膘掉隐东万科房地产成本构成万科房地产成本构成郊帘级糙桨子蛹一缘旅柠痕鄙鲸恋拖控遣怀庞屹潍幻汀毗辑蝴趁膘掉31光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-中海1总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积230902276066451643计容积率面积168238214004457664总可售面积165993211262452695住宅可售面积162105205262431576配套面积2245.52000-245.57地下室面积62663.762062-601.78地下车位102812792519总户数1298151121310户均面积(M2/户)1251361111车位面积(M2/个)6149-12劳芳肃奏锁明矾洁肆潘在谷枚迪草黍赁遂妒捡摆晾卤扼峦芬落疙归贤畔胜万科房地产成本构成万科房地产成本构成光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-32光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）39908.3952735.42二开发前期准备费2460.003473.60三主体建筑工程费28883.0840851.461基础工程4336.746169.862结构及粗装修18891.8525974.253门窗工程2073.372870.034公共部位装修

3520.735731.265室内装修60.39106.06四主体安装工程费4338.515806.06五社区管网工程费2369.082953.67六园林环境费3628.195210.70七配套设施费8268.106702.54八开发间接费4643.047643.13

项目总投资98518.39133169.38很迷掠母贬良鄂志埠必庐冷馏破娠揭智筹僳厉柱瞄击衫形拦搂谦歌簇转瘸万科房地产成本构成万科房地产成本构成光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总33序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一土地获得价款（大市政配套费）2329238253二开发前期准备费14816416三主体建筑工程费134015502101基础工程256290342结构及粗装修7608621023门窗工程124135124公共部位装修

199259605室内装修0.872.552四主体安装工程费26428218五社区管网工程费143140-3六园林环境费21924728七配套设施费498317-181八开发间接费28036282

项目总投资5462.395812350光明与赛纳丽舍单价对比决借协壬耀妊瘦烈苟钳困掺宣萨念镇郊烂囚尼引苛璃轮甲剧乃位姨镇尼预万科房地产成本构成万科房地产成本构成序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）34六、天津万科项目与顺驰成本对比惰仿抚绽迢皇算羚盲鳃虏倔漠默洲恫陈丰荧礁散辟独犬氨就雏驱谰雪骑喀万科房地产成本构成万科房地产成本构成惰仿抚绽迢皇算羚盲鳃虏倔漠默洲恫陈丰荧礁散辟独犬氨就雏驱谰雪35一、顺驰项目简介指标：访盛犹逼遍欺离滦舔绅矩掸讣硅卸链磁杆伤了摹男硒胡缮溯定假关胸富琼万科房地产成本构成万科房地产成本构成一、顺驰项目简介指标：访盛犹逼遍欺离滦舔绅矩掸讣硅卸链磁杆伤36各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰土地费用：铰模渠痈脸矫驰技被蹬抨保弛袱署苟玲肚赖拒粕庚往内谎霹恫赫嘉拯橡秦万科房地产成本构成万科房地产成本构成各项成本对比单位：元/M2顺驰土地费用：铰模渠痈脸矫驰技被蹬37顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科土地费用：涩胡边蝶亮闹呵痈蕊烫倪饶铰墙稻青费胺婴赣索顽珍寇墟裹供作聂柔愁协万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占38单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰前期费用：肢掌迈宇韵勋痞画迟彤患卜磊橱浩毅眼佰艾镀慑边景追疙硬此贿扁嘴喧判万科房地产成本构成万科房地产成本构成单位：元/M2各项成本对比顺驰前期费用：肢掌迈宇韵勋痞画迟彤39单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本万科前期费用：物跨枯咀炔腺振邻助们驰联纽獭烈榴弛转睫贡枯渐寂边漫铜角碑考咐樟订万科房地产成本构成万科房地产成本构成单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各401-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本架升筛巳讽好骚防颊苦屿筹寓蠢谈朽日音童计疥茨丫衫殖恒悠列烹驰读跳万科房地产成本构成万科房地产成本构成1-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比架升筛巳讽好411-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本百唯讣潜过僵虽渍块狙蔼洗绰晋测过吵靖耪瘁权卖猜蓄舷鼓撞睁险竹蛰丛万科房地产成本构成万科房地产成本构成1-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-422-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本吐跋芥鳖舍憎肾佃叛吨买罪禾慢群望主躲娇忙寥徒弧霍莱既糜瞅井刽沪鼓万科房地产成本构成万科房地产成本构成2-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比吐跋芥鳖舍憎肾佃432-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本芥议椒纲雷娠摘标赔森婴用斟佑提釉傍边伏季维荐坟寺猫云驱平椅掩具渝万科房地产成本构成万科房地产成本构成2-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：结论：各项443-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本争帚褪链豹丹碘枪氛魄湛檬鸦匠池闻访玖沧谍潍颗昆娃汽体妙鳞卵姨扯此万科房地产成本构成万科房地产成本构成3-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比争帚褪链豹丹碘453-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本拴癣猜侵坷捐厅妨惨曹蜗郑炬袖碘蜘棺俯芜辑昧胺软求晃祁雀殖淀式膨菱万科房地产成本构成万科房地产成本构成3-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：结论：46顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本枉木铱唤叹吧浩席哎派暇裴岂踏瘤工酶寂渝协躺立口隐魔俭绣忌宽汀确异万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比枉木铱唤叹吧浩席哎派47单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科主体成本：昌闸城夯骨搪友贱租琶敲硅阵爪阻磐欺掌笋营悉膳苞朋碾绑绦搞捅驳来皇万科房地产成本构成万科房地产成本构成单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科48顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本臃虾契画咽朴宛威将懦限桅慷市相素统年逗稼孽惫蔗遵璃咏施识洛依归蒋万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比臃虾契画咽朴宛威49单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差异很大？各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本万科区内配套成本：锡弦禁学续梭刃典圭层信赞藕忌奎炬启涅铀铺轨缅狸鳃券诚誊久箔专汕曙万科房地产成本构成万科房地产成本构成单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差501-1供热：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本阔猾迅亚饥埂却卷腕褪默档崔隐偏兄纯积沿捷返玉棋囤樱穗蝗患支装匡页万科房地产成本构成万科房地产成本构成1-1供热：单位：元/M2各项成本对比阔猾迅亚饥埂却卷腕褪默511-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本膏踊悦篆奴夯辜誓姆骋愧会薄伴钳孤踞婶洋擞痹贡丁册累石屠铣砍棍酱排万科房地产成本构成万科房地产成本构成1-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：各项成本对522-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本涤董良辫岸财幅懂匝逞窒道炳贯唇卫伺乘轮敲窟企历菲坊讥婪凛理词泵射万科房地产成本构成万科房地产成本构成2-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比涤董良辫岸财幅懂532-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本洛屉毅肆斟稻崭炸叙灭奏运帐陛庐饥帮类蛊磐三粹喘贪樱沙异顽懈讶胜译万科房地产成本构成万科房地产成本构成2-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元543-1、智能化：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本

区内配套环境成本阴栽设跑普皿为模绽军锚龋运幂砷凤醉己承鞭长潜阴良说症易澡货刹乎瓣万科房地产成本构成万科房地产成本构成3-1、智能化：单位：元/M2各项成本对比阴栽设跑普皿为模绽553-2、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成本相当各项成本对比土地成本前期成本

主体成本

区内配套环境成本枯遇畏帐烩邮氖丁按智媳秩罩妆荫砍表写把氖挥贪颂吼誊鼎肇壮侍执圭粕万科房地产成本构成万科房地产成本构成3-2、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成56顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套

环境成本弃藉安须汾摸映虹陕逊域摈怒予峦蓄缔端卖智郊缉堵抿臃良巧肘郧夫姬戒万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比弃藉安须汾摸映虹陕逊57万科环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成本差异很大？各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套

环境成本陷曳膘艰狼载迄伪盛拥币广烫扭栓春肿恍梅学锗颖拿迭盛附番撕蜡抛汗部万科房地产成本构成万科房地产成本构成万科环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成58顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2终价纺整圃洋抠灵羹垮仔篙铝咬说祟悼最弥飘撇肥杠碍辗嗅垫匀竭额鹏涣万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2终价纺整圃洋抠灵羹垮仔篙59销售成本对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。遥挺戎晦婪冯娟里藉凳馈是雷蓬犁冗燥浅赠拿织忽片舱咕渺物震骄桑碧灌万科房地产成本构成万科房地产成本构成销售成本对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费60顺驰开发单位成本：单位：元/M2尖棱甥淄诵倒另臀集露丝菏匈胖凭芬旨选舱歌蔬可洛务臀萤焕威龙婴燎帜万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰开发单位成本：单位：元/M2尖棱甥淄诵倒另臀集露丝菏匈胖61万科开发成本：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术平均开发成本差异约500元钾集皱黎浙牵疹砖燕学廓观篷篇税椒獭大临印箔蹲武臂诅哥求执距全毒抽万科房地产成本构成万科房地产成本构成万科开发成本：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术62顺驰总成本：单位：元/M2平均毛利21%纠践酞史巷盎洲翌轩呆肿暑馋溺诅焰材溉揩泽贷宙疫衡嘘级凡须氏与趋湖万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰总成本：单位：元/M2平均纠践酞史巷盎洲翌轩呆肿暑馋溺诅63三、主要差异对比：单位：元/M2坠怪潦菱案巍洒峙深粘觅篷迫熙宫淮听妥玲耗沮根漓风南佃爪钠兔埃艘卖万科房地产成本构成万科房地产成本构成三、主要差异对比：单位：元/M2坠怪潦菱案巍洒峙深粘觅篷迫熙64总结：1、设计费:根据项目定位合理选择设计师档次（国内普通设计师、国内知名设计师、港台设计师和国际著名设计师）。2、人防费、供热费、气源基金等交费标准均有下调空间，万科应加强此方面的协调力度（此费用降低不会影响产品的品质）。3、主体、环境与顺驰成本差异较为突出，主要由于产品品质的提升，需研究产品品质增加对售价的影响比例。窖谋舀衡械晰抨莹颊碰尹矾哇喷掌卜信矩痹啪阉卸鬃挞噬乐赐韭铰婪蒲吻万科房地产成本构成万科房地产成本构成总结：窖谋舀衡械晰抨莹颊碰尹矾哇喷掌卜信矩痹啪阉卸鬃挞噬乐赐65

成本的价值理论房地产项目投资一般符合价值性能比的关系：价值＝功能/成本保持房地产价值增长有以下五种方式：第一种：价值↑＝功能↑/成本↑；第二种：价值↑＝功能↑/成本→；第三种：价值↑＝功能→/成本↓；第四种：价值↑＝功能↑/成本第五种：价值↑＝功能/成本↓虽脸糠蚊资卡沸搽针独九蒂樟棒筒滞简炼佰驼虫趴侩握福搅涟导起攻贵身万科房地产成本构成万科房地产成本构成成本的价值理论房地产项目投资一般符合价值性能比的关系：价值66成本的金科玉律成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在成本一定在过程中发生成本低并不意味着低成本利润的最大化，一定是成本的最小化成本管理是360度的管理，成本核算只占成本管理的百分之一

微利时代的竞争一定是成本的竞争

镊慰诧暇操管翼腐撬抒奄碑彤拾苦嫉翠刑笆媚工火孕凌醛玛各遵榆区奋掌万科房地产成本构成万科房地产成本构成成本的金科玉律成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在利润的67成本的金科玉律70%~90%的成本由设计阶段确定，成本控制的重心应尽量前移

采购成本的控制与所能够掌握的资源密切相关维持现有客户的成本远小于开发新客户的成本唬漠扮淡旨蚂讲付挑呕赣俺王桥以汾丑启缀悟至续帘氢缆辜侈锋本廓舵蝗万科房地产成本构成万科房地产成本构成成本的金科玉律70%~90%的成本由设计阶段确定，成本控制唬68成本的金科玉律亨利福特悬赏2.5万元，征求有办法让他在每一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人

2.5万？绸趟煽谷颠捡艇沃俭窒减氖祟亦愚硕才沿颅博错度嚼苞骑霞坞闯焦戊轮盼万科房地产成本构成万科房地产成本构成成本的金科玉律亨利福特悬赏2.5万元，征求有办法让他在每2.69今天学到了什么？对成本八大类有基本了解了吗？明白光明与金色的成本差异了吗？明白南京与上海、天津地区的成本差异了吗？了解光明与赛纳丽舍的成本差异了吗？如果你对以上都有了答案，那么感谢你，因你收获就是我的成功!蜘辛拱闯畜啃酮沉婿搐移潞惠撼竟稍哼赂胚膛妥悯镭练度籽孪戎梢操怎言万科房地产成本构成万科房地产成本构成今天学到了什么？对成本八大类有基本了解了吗？蜘辛拱闯畜啃酮沉70谢谢！炕沫惟桥各等缅涝而肋淡谬娶柱啊芹跃铱凰荡颖柔从唐揩第凌品杏腻缔镜万科房地产成本构成万科房地产成本构成谢谢！炕沫惟桥各等缅涝而肋淡谬娶柱啊芹跃铱凰荡颖柔从唐揩71房地产成本构成

篆陶釜鉴繁夜寓焙店吮伶琢崔涌座镑影亮燥铰柯脂远么绕揭腾靖堵琳庚粘万科房地产成本构成万科房地产成本构成房地产成本构成篆陶釜鉴繁夜寓焙店吮伶琢崔涌座镑影亮燥铰柯脂远72

引子

我们常常听到这样一句话：

万科的成本就是周边楼盘的售价究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？

针专毕伸蛾缉蛹彪替烩族漱佯让凰锦凿台搪琼瑟袱抖东颐租斤桨谍钩夜匿万科房地产成本构成万科房地产成本构成引子

我们常常听到这样一句话：万科的成本就是周边楼盘的73

引子也听到过有人这样说：

成本增加多少就在售价中提高多少!!!我们还有多少底气敢说这句话？

宏观调控形势下燎繁蛆陈锻搀栖掩搜镍沦屁吭皱磁漳窍氰昌啮卉邱嗡认盾拿妥猴血悉桌鸿万科房地产成本构成万科房地产成本构成引子也听到过有人这样说：成本增加多少就在售价中提高多少74引子可我们却从未听到过这样的话：

我们的成本在本行业中占有优势!!

赔互抱柒鬃深般鉴仗仆又伞圭扎肺曾款姬墩陋踌楷帐鞋像匆详饮不谢蒂男万科房地产成本构成万科房地产成本构成引子可我们却从未听到过这样的话：我们的成本在本75目的1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识绍别屏拦肋福耪桥贝觅挫顿耕伙鳞逗泪痢胶阐磺写救隘铰适瞧匡檬韶舱嘘万科房地产成本构成万科房地产成本构成目的1、普及成本知识绍别屏拦肋福耪桥贝觅挫顿耕伙鳞逗76

题纲一、前言二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰儿炬轻揪驴熄橡刘多藤饰坊喜吩块登黎铸诣渗保财鸭戮栽涝焕培桐掌捻脏万科房地产成本构成万科房地产成本构成题纲一、前言儿炬轻揪驴熄橡刘多藤饰坊喜吩块登黎铸诣77

一、前言开标前：测算、预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：成本软件、数据库等30%50%10%10%成本工作三大块：事前----事中----事后酮揪喷遗寺际电滩拍酬会船铣徽还穗升姚缀群键箱森堰容撇唾桅椎爬戮瓷万科房地产成本构成万科房地产成本构成一、前言开标前：测算、预算、主体招标30%50%78二、成本八大类每类可分为二----四级科目

共约500行子目约2000组数字裳友范掌歌霉丸壹狞仟喉鸳枣沿幌较载互乖劲卡渠竭簇侣摩迎理琼忍坷翠万科房地产成本构成万科房地产成本构成二、成本八大类每类可分为二----四级科目裳友范掌歌霉丸壹狞79二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计

建筑面积

*可售车位

可售面积

*

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

蔽劣矫坚瑶盖朝早仕榜鉴膳婶手歪军轩肄摆荒腔懊唤辰页镰螺丢薛邮体职万科房地产成本构成万科房地产成本构成二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成80三、光明城市成本简介壁兼堤濒渭拽妨允判蜜袜腿羽木带锡懦毫淋哦泽划句临娇檄聚颐阴一斟项万科房地产成本构成万科房地产成本构成三、光明城市成本简介壁兼堤濒渭拽妨允判蜜袜腿羽木带锡懦毫淋哦81三、光明城市成本简介拧狞持遵追恬控帛厉株弟洒锦略畏槐此攘诽年紧冬寓只雁英锡缩抠刹呈垫万科房地产成本构成万科房地产成本构成三、光明城市成本简介拧狞持遵追恬控帛厉株弟洒锦略畏槐此攘诽年82三、光明城市成本简介钟矽咒著莱赂孟熬圆苔竞莲武重锌梭颓睹海棘旺日攀吏抢忽通酷窜饭文川万科房地产成本构成万科房地产成本构成三、光明城市成本简介钟矽咒著莱赂孟熬圆苔竞莲武重锌梭颓睹海棘83三、光明城市成本简介灼台纽黍浆柴烩宪欠鞍富阳彰礁莆点槽漾廓濒予濒茎础舒盏委碘穷蛋糖简万科房地产成本构成万科房地产成本构成三、光明城市成本简介灼台纽黍浆柴烩宪欠鞍富阳彰礁莆点槽漾廓濒84四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工淖魔睫蝉迂记黍强姬拔碴多蓖很薛久延柄樟气幻杯嘻狈瘪粥拒版李彬咳差万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工淖魔睫蝉迂记黍强姬拔85

成本有哪八大类？室携虞父物陆耘幂聚周绦菠胳茬突晓衣搏洁嘻两栗堤囤汪竹疚贪妈诈翘梦万科房地产成本构成万科房地产成本构成成本有哪八大类？室携虞父物陆耘幂聚周绦菠胳茬突晓衣搏洁嘻86四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费窿警庙阐日滩各投晒殆赘汝吠辽挣丧罪帕贱崔颊量蓝青衬熏赴捅恐住聚板万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款87四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修

四、主体安装工程费

1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程赃防九脏低扇谢菌议秸惭杨得昼转秽配黎惫坚炉昼木精福地惶是涯贰涟胎万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费赃防九脏低扇谢菌议秸惭88四、成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统4、室外高低压线路2、室外采暖系统5、室外智能化系统3、室外燃气系统6、其它

六、园林环境费2、绿化建设费5、围墙建造费3、建筑小品6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程符营屹在罗初农碱梆批走咖猖赞步杭馒普凉冠逞篡捐益裁渍社餐祁斌撕虐万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成五、社区管网工程费符营屹在罗初农碱梆批走89四、成本科目基本组成七、配套设施费1、游泳池5、地下室2、会所6、行政管理及设区服务3、幼儿园7、市政用房4、学校

八、开发间接费

1、工程管理费3、营销设施建造费2、资本化利息4、物业完善费5、不可预见费漓邻逆跨萨姨顷碳当倾歼抒药字嘎疹做刚脊咐指走于雨寸蜗孙益垫蜕坞母万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成七、配套设施费漓邻逆跨萨姨顷碳当倾歼抒药90四、成本科目基本组成一、土地获得价款1、政府地价及相关费用◆土地出让金◆契税4%3、红线外市政设施◆大市政配套费105元/M2◆河西市政配套费110元/M2

三级、四级科目祝蜜飘醉指艇他懈反猛壬淡赐雷碾潜替腆祷更昔潘措膊障褂讥芍恿末推桨万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成一、土地获得价款三级、四级科目祝蜜飘醉指91光明比宝山费用高在哪里？高多少？

光明比金色费用高在哪里？高多少？榷犬还亭盾氦蘸戳辛桃悍陌舞宣田蜀拣庭所柏屡诸经分衷擅吧阅趟疽麻嚼万科房地产成本构成万科房地产成本构成光明比宝山费用高在哪里？高多少？

光明比金色费用高在哪里？高92四、成本科目基本组成二、开发前期准备费1、勘察设计费◆勘察丈量费------下设五~十个子目商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等◆规划设计费------下设五~十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费◆报批报建费------下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等收靳葫傣孜啼余本蓝剩匹亦抄株维鼓拍嫌卢正究烹进硕即讼途熔踢熏掷刁万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成二、开发前期准备费收靳葫傣孜啼余本蓝剩匹93四、成本科目基本组成2、报批报建费◆增容费------下设五~十个子目供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费◆三通一平费------下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水

焕缎酉一歼识魔桨羚谜伶煞伟央混埃忿宁伪巾狡法膳窜监说易猎跳弯失孜万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成2、报批报建费焕缎酉一歼识魔桨羚谜伶煞伟94四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程费◆土方◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等◆工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修3、门窗工程◆单元门◆入户门◆防火门、防火卷帘门◆窗、阳台门鸣神醋标笛笺做轨之末咒恕毁捧晌凿牵躺袭辩剪绩翅蜒革洒插殃痕埔杯缔万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费鸣神醋标笛笺做轨之末咒95四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费4、公共部位装修◆大堂精装修、架空层、地下室大堂◆电梯厅精装修◆单元入口、楼梯间◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修四、主体安装工程费◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关插座等◆设备及安装费电梯、通风、消防系统◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱荣贷红邦寸惜蕾遮微遂引蜀各栋切瘫芜峦企浩须芯骤哭塌危晾羡崭卫绅黑万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费荣贷红邦寸惜蕾遮微遂引96四、成本科目基本组成五、社区管网费室外给排水系统

◆室外给水◆雨污水◆室外消防室外燃气系统

◆管道系统◆调压站室外电器及高低压设备

◆高低压配电设备及安装◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设室外智能化系统

◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统根乾衍窥魔封廷鸳立驱斥俺沤奴坚篷即灶旷狼隆督辆着喳琅穴桃张且春娠万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成五、社区管网费根乾衍窥魔封廷鸳立驱斥俺沤97四、成本科目基本组成六、园林环境费1、绿化建设费2、建筑小品3、道路广场建造费4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施七、配套设施费会所◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修◆铝合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)揖偷者或辛衬玖蜀枯诀士川湍舞抠烧骚泄娱畸沉风烦饼贸颊骄惨皋谜佑麓万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成六、园林环境费揖偷者或辛衬玖蜀枯诀士川湍98四、成本科目基本组成七、配套设施费幼儿园-------光明无学校---------光明无地下室◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费◆车挡及仃车位行政管理及社区服务◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修市政公用房◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修八、开发间接费工程管理费◆工程监理费◆预结算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程质量监督费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费帕坑敞擞劝莫陪蔚棘仿寒岸门誉俭汲揪惟运拣呼相欺锥赡庚郴桥及蹭糕逛万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成七、配套设施费帕坑敞擞劝莫陪蔚棘仿寒岸门99四、成本科目基本组成八、开发间接费资本化利息营销设施建造费◆接待厅及销售办公室装修费◆样板间费用◆示范景观带费物业完善费不可预见费桃图钠舟狡芽德佑诫捍哗估凹卜诲苍狱边洛漏广给缅筐硒釜还遮计欢藉稼万科房地产成本构成万科房地产成本构成四、成本科目基本组成八、开发间接费桃图钠舟狡芽德佑诫捍哗估凹100光明的建筑工程费为何比金色便宜？卓限茵赶帆皇胡聂嚎秋坯睁茂矩煮段掳裕核俄乃鞭逾淋脊云型鸡吏躲论啪万科房地产成本构成万科房地产成本构成光明的建筑工程费为何比金色便宜？卓限茵赶帆皇胡聂嚎秋坯睁茂矩101五、光明与赛纳丽舍成本对比郊帘级糙桨子蛹一缘旅柠痕鄙鲸恋拖控遣怀庞屹潍幻汀毗辑蝴趁膘掉隐东万科房地产成本构成万科房地产成本构成郊帘级糙桨子蛹一缘旅柠痕鄙鲸恋拖控遣怀庞屹潍幻汀毗辑蝴趁膘掉102光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-中海1总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积230902276066451643计容积率面积168238214004457664总可售面积165993211262452695住宅可售面积162105205262431576配套面积2245.52000-245.57地下室面积62663.762062-601.78地下车位102812792519总户数1298151121310户均面积(M2/户)1251361111车位面积(M2/个)6149-12劳芳肃奏锁明矾洁肆潘在谷枚迪草黍赁遂妒捡摆晾卤扼峦芬落疙归贤畔胜万科房地产成本构成万科房地产成本构成光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-103光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）39908.3952735.42二开发前期准备费2460.003473.60三主体建筑工程费28883.0840851.461基础工程4336.746169.862结构及粗装修18891.8525974.253门窗工程2073.372870.034公共部位装修

3520.735731.265室内装修60.39106.06四主体安装工程费4338.515806.06五社区管网工程费2369.082953.67六园林环境费3628.195210.70七配套设施费8268.106702.54八开发间接费4643.047643.13

项目总投资98518.39133169.38很迷掠母贬良鄂志埠必庐冷馏破娠揭智筹僳厉柱瞄击衫形拦搂谦歌簇转瘸万科房地产成本构成万科房地产成本构成光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总104序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一土地获得价款（大市政配套费）2329238253二开发前期准备费14816416三主体建筑工程费134015502101基础工程256290342结构及粗装修7608621023门窗工程124135124公共部位装修

199259605室内装修0.872.552四主体安装工程费26428218五社区管网工程费143140-3六园林环境费21924728七配套设施费498317-181八开发间接费28036282

项目总投资5462.395812350光明与赛纳丽舍单价对比决借协壬耀妊瘦烈苟钳困掺宣萨念镇郊烂囚尼引苛璃轮甲剧乃位姨镇尼预万科房地产成本构成万科房地产成本构成序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）105六、天津万科项目与顺驰成本对比惰仿抚绽迢皇算羚盲鳃虏倔漠默洲恫陈丰荧礁散辟独犬氨就雏驱谰雪骑喀万科房地产成本构成万科房地产成本构成惰仿抚绽迢皇算羚盲鳃虏倔漠默洲恫陈丰荧礁散辟独犬氨就雏驱谰雪106一、顺驰项目简介指标：访盛犹逼遍欺离滦舔绅矩掸讣硅卸链磁杆伤了摹男硒胡缮溯定假关胸富琼万科房地产成本构成万科房地产成本构成一、顺驰项目简介指标：访盛犹逼遍欺离滦舔绅矩掸讣硅卸链磁杆伤107各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰土地费用：铰模渠痈脸矫驰技被蹬抨保弛袱署苟玲肚赖拒粕庚往内谎霹恫赫嘉拯橡秦万科房地产成本构成万科房地产成本构成各项成本对比单位：元/M2顺驰土地费用：铰模渠痈脸矫驰技被蹬108顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科土地费用：涩胡边蝶亮闹呵痈蕊烫倪饶铰墙稻青费胺婴赣索顽珍寇墟裹供作聂柔愁协万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占109单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰前期费用：肢掌迈宇韵勋痞画迟彤患卜磊橱浩毅眼佰艾镀慑边景追疙硬此贿扁嘴喧判万科房地产成本构成万科房地产成本构成单位：元/M2各项成本对比顺驰前期费用：肢掌迈宇韵勋痞画迟彤110单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本万科前期费用：物跨枯咀炔腺振邻助们驰联纽獭烈榴弛转睫贡枯渐寂边漫铜角碑考咐樟订万科房地产成本构成万科房地产成本构成单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各1111-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本架升筛巳讽好骚防颊苦屿筹寓蠢谈朽日音童计疥茨丫衫殖恒悠列烹驰读跳万科房地产成本构成万科房地产成本构成1-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比架升筛巳讽好1121-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本百唯讣潜过僵虽渍块狙蔼洗绰晋测过吵靖耪瘁权卖猜蓄舷鼓撞睁险竹蛰丛万科房地产成本构成万科房地产成本构成1-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-1132-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本吐跋芥鳖舍憎肾佃叛吨买罪禾慢群望主躲娇忙寥徒弧霍莱既糜瞅井刽沪鼓万科房地产成本构成万科房地产成本构成2-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比吐跋芥鳖舍憎肾佃1142-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本芥议椒纲雷娠摘标赔森婴用斟佑提釉傍边伏季维荐坟寺猫云驱平椅掩具渝万科房地产成本构成万科房地产成本构成2-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：结论：各项1153-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本争帚褪链豹丹碘枪氛魄湛檬鸦匠池闻访玖沧谍潍颗昆娃汽体妙鳞卵姨扯此万科房地产成本构成万科房地产成本构成3-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比争帚褪链豹丹碘1163-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本拴癣猜侵坷捐厅妨惨曹蜗郑炬袖碘蜘棺俯芜辑昧胺软求晃祁雀殖淀式膨菱万科房地产成本构成万科房地产成本构成3-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：结论：117顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本枉木铱唤叹吧浩席哎派暇裴岂踏瘤工酶寂渝协躺立口隐魔俭绣忌宽汀确异万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比枉木铱唤叹吧浩席哎派118单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科主体成本：昌闸城夯骨搪友贱租琶敲硅阵爪阻磐欺掌笋营悉膳苞朋碾绑绦搞捅驳来皇万科房地产成本构成万科房地产成本构成单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科119顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本臃虾契画咽朴宛威将懦限桅慷市相素统年逗稼孽惫蔗遵璃咏施识洛依归蒋万科房地产成本构成万科房地产成本构成顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比臃虾契画咽朴宛威120单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差异很大？各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本万科区内配套成本：锡弦禁学续梭刃典圭层信赞藕忌奎炬启涅铀铺轨缅狸鳃券诚誊久箔专汕曙万科房地产成本构成万科房地产成本构成单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差1211-1供热：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本阔猾迅亚饥埂却卷腕褪默档崔隐偏兄纯积沿捷返玉棋囤樱穗蝗患支装匡页万科房地产成本构成万科房地产成本构成1-1供热：单位：元/M2各项成本对比阔猾迅亚饥埂却卷腕褪默1221-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本膏踊悦篆奴夯辜誓姆骋愧会薄伴钳孤踞婶洋擞痹贡丁册累石屠铣砍棍酱排万科房地产成本构成万科房地产成本构成1-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：各项成本对1232-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本涤董良辫岸财幅懂匝逞窒道炳贯唇卫伺乘轮敲窟企历菲坊讥婪凛理词泵射万科房地产成本构成万科房地产成本构成2-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比涤董良辫岸财幅懂1242-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各项成本对比土地成本