广东茂名海景明珠新城营销推广方案（PPT+64）

海景明珠新城城营销推广方方案中汇(茂名)地产2014-01-102013年，在国家宏宏观调控、货货币政策以及及本市地方政政策的共同作作用下，茂名名市房地产市市场呈现价格格稳定、近期期交易趋缓的的发展态势，，激烈的竞争争依然存在。。前言报告脉络一三四二项目概况项目定位推广思路及产品建议VIS视觉系统展示茂名市及电城楼市概况Part12013国内房地产市市场政策12013年上半年房地地产政策汇总总2013年上半年房地地产政策汇总总2013年上半年，为为了进一步加加强和扩大房房价调控的效效果，中央及及地方政府针针对商品房和和保障房双管管齐下，调控控政策继续升升级，细则也也不断的深化化。为了进一一步抑制商品品房需求，行行政、经济手手段并用：·近40个城市出台实实施限购，货货币、信贷政政策持续收紧紧。一、2013年上半年主要要楼市政策之之商品房市场◆行政措施施：1、限购政策升升级2、要求地方出出台房价控制制目标；3、商品房销售售明码标价，，严格要求一一房一价制；；◆货币信贷贷：1、实施差异化化贷款方式；；2、二套房贷首首付60%，利率1.1倍；3、房地产类贷贷款同比下降降显著；二、2013年上半年主要要楼市政策之之保障房市场◆问责制：：1、1000万套保障房签签订“军令状”；2、对落实国家家1000万套保障性安安居工程建设设用地实行责责任制；3、加快保障性性住房资金预预算执行进度度4、鼓励央企参参加保障房建建设；茂名市房地产产市场现状分分析22013年茂名房地产产市场概况：：2013年上半年茂名市房地产开发建设持续续放缓。其主要原因是是：1、从投资规模模看，上半年年，全市房地地产开发投资资总额28.3亿元，下降3.5%，增速比一季季度回落16.2个百分点，比比上年同期回回落55.2个百分点；2、从施工规模模看，房屋施施工面积802.7万平方米，仅仅增长0.9%，比一季度回回落14.7个百分点，比比上年同期回回落20.2个百分点。新新开工房屋施施工面积146.9万平方米，下下降50.5%。2013年茂名市房地地产市场概况况：2013年上半年茂名名市房地产市市场发展特点点我市房地产市市场主要呈现现以下几个特特点：（一）外地大大型房企纷纷纷进驻，进一一步推动土地地市场交易活活跃。碧桂园园、富城地产产、中国铁建建、乐天地产产等多家国内内知名房企纷纷纷进驻，带带动了我市土土地市场成交交活跃。（二）花园住住宅受追捧，，区域性特征征更加明显。。由于环境优优雅，物业服服务好等原因因，花园住宅宅一直非常畅畅销，特别是是在目前新增增住宅以高层层、小高层为为主的情况下下，80-110平方米的花园园小区在市场场上一直供不不应求，同时时随着行政中中心南移，滨滨海新区，吸吸引力不断增增强，住房需需求持续升温温。（三三））企企业业品品牌牌特特征征已已显显现现力力量量。。茂茂南南区区星星翠翠苑苑、、明明恒恒世世家家等等率率先先单单价价逼逼近近8000。滨滨海海新新区区南南组组团团安安泰泰华华府府、、盈盈翠翠生生态态园园等等单单价价直直逼逼5000。电城城市市场场概概述述当前前电电城城房房地地产产市市场场中中，，主主要要集集中中在在新新区区--工贸贸小小区区周周边边。。城城区区中中心心基基本本没没有有成成熟熟小小区区，，基基本本以以多多层层为为主主，，没没有有花花园园概概念念；；目目前前以以清清泉泉湾湾为为首首例例，，开开始始带带来来新新的的生生活活方方式式。。电电城城常常住住人人口口少少，，大大约约7万人人口口左左右右，，但但是是电电城城毕毕竟竟是是文文化化底底蕴蕴比比较较深深的的城城镇镇，，主主要要以以海海产产为为主主，，私私营营老老板板居居多多，，普普遍遍生生活活水水平平好好，，而而且且该该地地居居民民二二次次改改善善需需求求强强烈烈。。电城城目目前前可可以以竞竞争争的的项项目目没没有有，，而而且且以以电电城城为为核核心心辐辐射射周周边边的的城城镇镇市市场场也也是是相相对对空空白白。。大大型型的的城城市市综综合合体体在在电电城城是是首首个个，，同同时时也也会会面面临临市市场场去去化化的的问问题题。。近期期茂茂名名市市房房地地产产市市场场变变化化2013年上半半年以来来，，尤尤其其是是6月份份以以后后，在在新新的的房房地地产产市市场场调调控控政政策策力力度度加加码码以以及及货货币币政政策策、媒媒体体舆舆论论等的的叠叠加加效效应应干干预预下下，，我我市市存存量量房房市市场场成成交交平平淡淡，，保保持持低低位位运运行行。。市市区区存存量量房房市市场场成成交交较较去去年年有有所下降降，，但但整整体体上上看看还还是是比比较较平平稳稳。。滨海海新新区区则则交交易易急急跌跌，，出出现现放放缓缓迹迹象象。。受二套套房房个个人人所所得得税税政策策的的影影响响，，二次次购房房者者的的买买房房成成本本再再次次上上升升，，同同时时银银行行贷贷款款的的难难度度也也有有所所增增大大，，存存量量房房的的观观望望氛氛围围开开始始产产生生。。2013年下下半半年年市市场场预预测测经过过近近一一年年的的调调整整，，限限贷贷限限购购政政策策对对房房地地产产市市场场形形成成一一定定打打压压，，今今年年下下半半年年房房地地产产业业将将迎迎来来较较平平稳稳的的调调整整过过程程。。总体体来来看看，，茂茂名名市市房房地地产产价价格格回回落落不不太太可可能能，，但但价价格格将将会会一一个个相相对对平平稳稳的的过过程程，，明明年年上上半半年年会会出出现现交交易易量量的的逐逐步步企企稳稳，，也也可可能能更更早早一一些些。。对于于刚刚需需购购房房者者因因为为成成本本加加大大，，但但是是毕毕竟竟是是刚刚需需，，二二次次换换房房的的就就注注重重小小区区规规划划和和配配套套等等等等。。市市场场需需求求量量还还是是比比较较稳稳定定。。项目目概概况况以以及及周周边边楼楼盘盘项项目目情情况况3项目目位位置置：：电白白电电城城镇镇政政店店东东侧侧，，北北至至325国道道，，南南临临大大海海，，西西至至城城央央商商业业中中心心。。面积积：：180039平方方米米。。A1、C2块：：商商业业；；A2、B2、C、D块：：商商业业、、住住宅宅整个个项项目目拟拟建建设设包包括括住住宅宅、、商商业业、、酒酒店店、、娱娱乐乐、、餐餐饮饮、、休休闲闲和和配配套套公公建建设设施施等等各各种种业业态态的的电电城城镇镇中中心心城城区区最最大大的的城城市市综综合合体体。。项目基本情况A区B区C区D区E区F区公寓寓酒店店商业业综综合合体体G区项目基本情况项目名称开发商地址总建面积户型面积当前均价物业类型清源湾百川地产电白电城工贸小区15万㎡85-138㎡3500元/㎡高层永发大厦锦南地产电白电城工贸小区2.7万㎡79-127㎡未定高层水东碧桂园碧桂园地产滨海新区环城东路4000亩（占地面积）90-130㎡未定综合御湖国际达凯地产电白水东325国道广南路口400亩（占地面积）80-230㎡未定综合飞鵬六期星荟湾飞鵬地产滨海新区水东湾红树林景区23万㎡97-130㎡未定高层安泰华府安泰地产水东镇龙泉路8号30万㎡84-187㎡4500元/㎡高层怡景湾华美地产电白县滨海大道126号45万㎡99-196㎡5100元/㎡高层电城城镇镇以以及及滨滨海海新新区区区区在在售售及及即即将将销销售售项项目目情情况况在电电城城以以及及滨滨海海新新区区楼楼市市的的版版块块分分布布中中，，我我们们位位于于城城东东组组团团版版块块。。目目前前北北组组团团版版块块（（市市区区））中中，，楼楼盘盘供供应应量量相相对对较较小小，，南南组组团团版版块块中中供供应应还还是是比比较较充充足足；；目目前前电电城城在在售售楼楼盘盘，，相相对对很很少少，，仅仅仅仅两两个个商商品品房房项项目目，，而而且且体体量量都都不不大大，，但但是是也也对对项项目目的的目目标标客客户户形形成成一一定定分分流流，，所所以以我我们们需需要要结结合合本本项项目目现现状状，，从从而而提提炼炼出出本本案案的的推推广广思思路路。。

小结项目定位Part2项目目定定位位报报告告———思路路框框架架项目目面面临临的的市市场场环环境境项目目SWTO分析析项目目核核心心竞竞争争力力核心心竞竞争争力力的的打打造造项目目整整体体发发展展战战略略基于于项项目目核核心心竞竞争争力力项目目整整体体定定位位策策略略项目目整整体体开开发发策策略略形象象定定位位产品品定定位位客户户定定位位物业业功功能能物业业档档次次物业业形形态态项目SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）开发商品牌项目自身拥有的规模优势项目“城市新中心”的整体规划优势和区位优势项目周边完善的各类配套，尤其是优质的一站式生活资源，得天独厚。项目未来的定位是目前稀缺的大型综合体，目前是“蓝海”。项目地块旁边的目前空白，毕竟是新区，对项目有一定负面影响地块周边几条道路，路况较差对项目有一定影响周边环境目前看来比较脏乱，和滨海新区南组团楼盘周边自然环境有差距机会（Opportunity）威胁（Threats）大型社区，园林绿化式的高端项目没有，不存在竞争本区域将形成新的一个城市中心区；项目所在片区交通条件不断改善目前城市中心区的住宅项目供应少，没有大型项目，且人居环境欠佳，为本项目打造高品质人居社区提供机会随着滨海新区东组团重点镇的建设、茂名市政府确定打造“东组团”重地的启动，为商业服务业提供发展机会，对项目商业是个机会。宏观经济带来的不确定性滨海新区后续高端高层住宅潜在供应量较大，竞争依然激烈。滨海新区南组团、电城镇内即将在售楼盘也会分流有限的客户资源随着近年滨海新区房地产的发展，已有大量的居民完成首次置业，二次置业受国家宏观调控以及个人经济能力影响较大。电城城房房地地产产市市场场处处于于新新兴兴阶阶段段，，但但是是需需求求有有限限，，本本项项目目自自身身的的成成本本、、规规模模、、销销售售时时间间等等因因素素相相对对目目前前电电城城市市场场来来说说，，电电城城的的目目前前需需求求量量远远远远达达不不到到项项目目的的要要求求，，滨滨海海新新区区整整体体市市场场竞竞争争也也激激烈烈。。从从项项目目的的SWOT分析析我我们们得得出出结结论论就就是是：：1、要要项项目目突突围围而而出出，，就就必必须须从从项项目目自自身身打打造造差差异异性性和和优优质质产产品品，，利利用用项项目目自自身身优优势势提提升升项项目目的的核核心心竞竞争争力力。。2、要要项项目目顺顺利利完完成成预预期期目目标标就就必必须须把把狭狭隘隘的的市市场场提提升升高高度度，，项项目目客客户户定定位位必必须须站站在在整整个个滨滨海海新新区区的的高高度度去去打打造造项项目目，，开开拓拓客客户户资资源源项目SWOT分析充分了解开发过程及目标注重开发过程及项目的闪光点，塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌把握市场实态对市场动态的精准把握，有助看清项目在市场坐标上的位置，强调市场引导，而非一味迎合市场把握片区状况在市场调研和熟悉本土实况及充分解读区域消费特征的基础上，了解项目所在地区特点对项目的充分研究透彻寻找项目的唯一性、差异性和市场高度，扬长避短、抢占制高点、树立唯一性、用足项目优势、规避项目劣势，并以此确立项目独特的行业地位。项目目定定位位方方法法项目定位本项项目目竞竞争争力力要要素素分分析析123规模大产品优城市区域价值值高本项目总占地面积：180039平方米，在电城市场场属于大型城城市综合体项项目，具有规规模开发优势势以开发公司多多年房地产运运作经验，以以及相关设计计、营销等资资源的整合，，应该能规划划设计出，具具有市场差异异化和竞争力力的产品项目处于电城城地理几何中中心，尤其是是政府办公资资源，同时周周边医疗、商商业配套完善善，具有形成成新城市中心心的能力，并并且项目自身身也有商业街街、酒店等4开发企业实力力开发商企业的的的实力和对对项目操作的的理念，均在在滨海新区、、电城市场处处于领先定位位。项目核心竞争力分析本项目核心竞竞争力——集资源、产品品、服务以及及生活方式为为一体。市场竞争强附加价值低附加价值高生活资源产品价值服务价值完全竞争市场相对竞争市场场本项目具有独独有的生活资资源和品牌价价值，同时项项目周边，商商业、医疗、、生活等配套套完善。良好好的物管将形形成项目的服服务价值。品牌价值项目核心竞争力分析本案项目本身规模模和产品是基基础价值。项目配套独有有的一站式生生活资源是项项目的竞争价价值。获益价值是项项目绝版、人人文、雅居生生活方式本项目核心价价值排序——中央生态居住住的生活方式式是项目的获获益价值。生活方式配套产品项目核心竞争力分析项目概念定位位与整体发展展战略“城市新中心，，国际高尚生生活区”“城市新中心心”中心，即意味味着便利、核核心，自然是是周边教育、、医疗、商业业等各项配套套完善。项目目周边的生活活资源对电城城人而言已经经是非常，熟熟知的问题，，所以即使不不用强调，已已深深打动消消费者；而该该区域位置的的中心位置是是需要强化的的，新中心阐阐释项目在主主城区内的区域位置以及未来的商业、商务中心的价价值；“国际、高尚尚”：阐释了了项目的档次次特征和客户户群特征；“生活”：阐阐释了项目外外部及内部的的景观资源以以及项目所倡倡导的生活方方式；根据我们对项项目的理解，，项目一期为为启动期；因因目前房地产产市场调整周周期中，将会会对项目产生生一定的影响响；本地块项目二二期为项目价价值拔高期由由于项目自身身知名度、成成熟度的提高高以及项目商商业和生态价价值的初显，，应为价值拔拔高期；项目整体发展战略对外对内项目整体发展展战略“整盘推广是项项目成功的前前提和基础”本项目是由开开发企业打造造的全新宜居居中心、商业业中心，商业业主要为国际际化的高档休休闲娱乐，而而商务主要针针对电城、滨滨海新区客户户群体，项目目定位应在滨滨海新区范围围内属首屈一一指。同时，本项目目还具有国际际化、生态性性、高端物业业以及整体性性强等特性。。因此，本项目目整体竞争力力非常强。视视界认为，对对于海景明珠珠新城项目的的成功因先总体后局局部，整盘的的推广是本项项目成功的基基础性条件。项目整体发展战略项目目标客户户群定位——客户特征客群年龄段:25~50岁客群来源:全市，主要是是目前工作或或居住在电城城、电城周边边城镇如马踏踏、岭门、爵爵生等、滨海海新区的人群群以及茂名所所辖乡镇、街街道的优质客客户。客群职业特征征:企业的高层管管理人员、私私营企业主、、政府官员及及部分高级蓝蓝领客群承担总价价范围：30-80万（当然很多多企业主，如如电厂、建材材、海产、民民企等老板能能承受更高））主力房型需求求：三房为主，，辅以两房和和四房配套需求：高档的文化化、运动休闲闲场所，及便便利的生活配配套，看重优优质生活资源源风格需求：现代风格为为主，要求细细节处理与众众不同，把住住宅作为消费费符号彰显其其身份景观需求：绿地、主题题水景、多品品种高档林木木、园林个性性小品等产品及附加需需求：室内：阳台、、露台、储物物间、卫生间间、凸窗等细细部设计室外：高档运运动设施和休休闲场所、儿儿童艺术培养养中心、社区区医疗诊所其他：安全性性及私密性，，贴心物管，，车位充足项目整体定位策略客户定位形象定位产品定位项目目标客户户群定位客户分类

客户特征核心客户客户来源：电城、滨海新区以及周边乡镇、街道优质客户客户职业：泛公务员群体、私营业主、企业的高层管理人员置业目的：二次及以上置业，自主为主置业关键因素：看重区域发展、追求生活品质和生活的便利性少量客户偶的客户客户来源：其他外来客户客户特征：三次及以上置业、投资为主，主要是附近从事海产贸易客户、政府官员、市区选择养老等置业关键因素：看好区域发展和项目本身品质和生活便利性BDFACE居住投资顶级财富层次高端中端目标客户项目整体定位策略客户定位形象定位产品定位功能定位----满足居家功能能为主，兼顾顾投资。“居家类自住型型物业为主，，兼顾投资属属性”根据项目整体体规划要求，，可分二期开开发，一期开开发后，周边边环境已经得得到较大改善善，区域价值值得到提升，，是中心城市市适合居住的的区域，对消消费者有较强强的吸引力，，以居家自住住为目的的需需求显著;加之项目规模模，都决定本本项目发展居居家类自住物物业为主的可可行性和必要要性。项目周边有大大体量商业和和商务，带来来大量人流，，故本项目可可设置部分投投资型物业。。物业功能物业档次物业形态项目整体定位策略客户定位形象定位产品定位物业形态定位位——英伦高层+高层公寓+商业英伦风格高层层住宅（电梯梯洋房）临街独立商业业、风情内街街、会所居住舒适度：：容积率适度度；适度增加加园林绿化；；项目档次高高；（同时在在一定程度上上通过退线规规避道路临街街一面住户的的噪音及灰尘尘污染，商业业设置为临街街独立商业。。）整体开发策略略：高层住宅宅作为主力物物业形态，高高层公寓（小小户型产品））作为辅助物物业类型。商商业体量，满满足规划要求求。高层住宅以及及部分小户型型公寓物业功能产品定位物业档次物业形态1、我们提出了了英伦风格是是整个电城市市场独一无二二的，配合强强烈的诉求点点，抓住客户户眼球，当然然也可以其它它风格，但是是必须要创新新，能够吸引引消费者，因因时间仓促，，不能大量的的做需求市场场调查，在此此不好确定哪哪种风格，英英伦在颜色上上可能要沉稳稳一些，没有有地中海、西西班牙的明亮亮，对县域客客户来讲后者者更受欢迎一一些。2、现在电城的的房地产市场场项目没有主主题式的，无无非是简单的的盖房子卖房房子，本项目目在操作中需需要，不断组组织与项目相相关的主题活活动。3、物业的选择择可以决定了了一个项目未未来，由于我我们的项目定定位成英伦风风格以及高品品质路线，我我们可以考虑虑知名物业前前期进入销售售现场，让客客户体会到高高水准物业的的将会对今