20150316－朗诗南京奥南G52地块项目-UA-

整体效果篇成本控制篇CONTENTS目录规划设计篇产品及造型设设计篇RENDERINGMASTERPLANNINGUNITLAYOUT&MODELLINGCOSTCONTROL示范区专篇核心理念篇COREIDEADEMONSTRATIONAREA如何呈现朗诗3.0时代树立河西板块住宅宅标杆？核心价值点一级价值点二级价值点健康地块资源规划资源最好的位置留给最好物业类型自然景观利用最大化人文资源保护、提炼、包装与推广山墙不正对不利场所、辐射与噪声源绿色科技系统（J版技术配置）恒温、恒湿、恒氧PM2.5控制室内污染物控制被动式节能构造户外活动场地休闲广场体育运动场地（网球、跑道、篮球场）老年健康场地亲子主题场地重点景观小区中央景观组团中心景观小区主要出入口景观物业及养老长者服务小站（600平方）物业用房（150平方）时尚创意销售示范区时尚、创意形象与室内空间符合商业使用要求实用展示设施（露天泳池）小区规划大围合超大楼间距建筑（内外一体）现代、科技感公共部分层高与品质公建化立面与细节设计双大堂设计地上大堂归家时尚感地下大堂归家温馨感绿色

无障碍设计单元入口台阶改为宅前道路放坡室内无障碍设计被动式设计利用大树、一步阳台或空调平台遮阳车行出入口挡墙改为退台式绿化种植屋面与雨水收集中国被动房联盟标准的被动式建筑ˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇ为什什么么是时尚尚、、健健康康、、绿绿色色？？Whyvogue,healthy,&greenarethecoreideas?朗诗目标客群决定项目定位！Clients’needsdeterminethecharacterofaprojectandleadtoacertainstyle!青年年家家庭庭Justmarried小太太阳阳家家庭庭Familywithchildren孝贤贤家家庭庭Elderlypeople在奥奥体体中中心心或或鱼鱼嘴嘴商商务务区区上上班班70-90平米米两两房房户户型型崇尚尚时时尚尚绿绿色色生生活活在鱼鱼嘴嘴商商圈圈或或市市区区上上班班120-140平米米三三房房户户型型注重重全全家家的的健健康康，，认认同同朗朗诗诗理理念念与儿儿女女一一同同生生活活或拥拥有有自自己己的的温温馨馨小小家家朗诗诗长长者者小小站站，，让让老老人人无无忧忧希望望住住在在郊郊区区景景区区，，每每天天空空气气清清新新；；但但是是也也要要生生活活方方便便，，有有人人照照顾顾………想要要住住在在游游乐乐场场里里、、树树屋屋上上，，每每天天可可以以和和小小蝴蝴蝶蝶一一起起玩玩！！工作作在在钢钢筋筋森森林林中中，，但但是是希希望望老老人人孩子子都都能多多感感受受自自然然，，安安全全健健康康。。希望望家旁旁边边有有个个公园园！！公园园，，是是城城市市绿绿洲洲，，是是都都市市家家庭庭的的生生活活目目标标，，是是朗朗诗诗奥奥南南项项目目的的解解码码！！三大大关关键键词词如如何何转转化化为为一一个个设设计计理理念念？？朗诗诗未来来公公园园五个个伟伟大大公公园园为为灵灵感感将现现代代公公园园生生活活注注入入奥奥南南！！Inspiredbythefivemostattractiveparks以公公园园诠诠释释健健康康、、时时尚尚、、绿绿色色从开开放放无无界界的的至至高高境境界界步入入生生活活的的私私密密节节奏奏家庭庭界面面私密密界界面面中央央公园园邻里里公园园12345城市市界界面面商业业界界面面社区区界界面面时尚尚公园园活动动公园园交往往公园园外部部EXTERNAL内部部INTERNALPARKOFVOGUEPARKOFACTIVITIESPARKOFCOMMUNICATIONPARKOFNEIBOURHOODPARKOFPRIVACY53214活动动公公园园为奔奔跑跑创创造造灵灵感感PARKOFACTIVITIES灵感感来来源源：：纽约约曼曼哈哈顿顿滑板板公公园园Reference：Colemanskatepark1沿地地块块东东侧侧结结合合商商业业布布置置滑滑板板公公园园，，打造造成成为为一一个个新新型型的的，，可可适适应应不不同同年年龄龄段段市市民民的的各各种种需需求求的的多多功功能能交往往公园园区活动动公公园园朗诗诗未未来来公公园园———活动动公公园园朗诗诗未未来来公公园园———活动动公公园园PARKOFVOGUE时尚尚公园园灵感感来来源源：：美美国国旧旧金金山山芳芳草草地地Reference：YerbaBuena,USA为时时尚尚树树立立标标杆杆2地块块西西南南角角为为小小区区售售楼楼处处，，这这是是一一个个充充满满现现代代时时尚尚都都市市的的街街角角花花园园，，人人文文、、时时尚尚、、健健康康通通过过建建筑筑散散发发的的气气息息得得到到很很好好表表现现，，这这里里将将会会成成为为奥奥南南板板块块新新的的地地标标建建筑筑。。时尚尚公公园园朗诗诗未未来来公公园园———时尚尚公公园园交往往公园园灵感感来来源源：：纽纽约约佩佩雷雷公公园园Reference：PaleyPark,NY为喧喧哗哗的的都都市市提提供供交交流流PARKOFCOMMUNICATION沿新新梗梗街街人人行行主主入入口口形形成成了了一一个个口口袋袋型型空空间间。在在入入口口位位置置利用用铺铺地地设设计计限限定定空空间间，将将入口口空空间间与繁忙忙的的人人行行道道分分开开。绿意意层层层层渗渗透透，，结结合合两两侧侧的的商商业业布布置置外外摆摆，，为为社社区区居居民民提提供交往往空空间间。。交往往公公园园3朗诗诗未未来来公公园园———交往往公公园园朗诗诗未未来来公公园园———交往往公公园园朗诗诗未未来来公公园园———交往往公公园园朗诗诗未未来来公公园园———交往往公公园园纽约约中中央央公公园园灵感感来来源源：：纽纽约约中中央央公公园园Reference：CentralPark,NY高楼楼林林立立下下的的健健康康生生活活，，100米景景深深绿绿色色通通廊廊PARKOFNEIBOURHOOD在未未来来公公园园里里呈呈现现的的是是野野生生的的树树林林栖栖地地，，序序列列的的景景观观水水景景，，儿儿童童嬉嬉戏戏的的活活动动草草地地、、阳阳光光自自然然的的下下沉沉庭庭院院，，健健身身休休闲闲的的娱娱乐乐设设施施，，意在在营营造造出出一一个个有有秩秩序序，，有有自自然然，，也也有有都都市市时时尚尚感感的的健健康康生生活活空空间间。中央央公公园园4朗诗诗未未来来公公园园———中央央公公园园邻里里公园园灵感感来来源源：：纽纽约约东东汉汉普普顿顿私私人人花花园园Reference：EastHamptonTown,NY邻里里间间的的亲亲密密交交流流PARKOFPRIVACY这里里是是与与建建筑筑最最亲亲密密的的公公园园，，也也是是邻邻里里交交往往最最亲亲切切的的公公园园。。每每栋栋住住宅宅间间的的空空间间设设计计都都是是文文化化、、自自然然、、艺艺术术组组合合成成的的宁宁静静港港湾湾，，服服务务着着生生活活在在这这的的每每一一位位居居民民。。邻里里公公园园5朗诗诗未未来来公公园园———邻里里公公园园时尚尚公公园园活动动公公园园交往往公公园园中央央公公园园邻里里公公园园朗诗诗未未来来公公园园MASTERPLANNING规划划设设计计篇篇朗诗诗未未来来公公园园总图图及及技技术术指指标标总图图及及技技术术指指标标项目单位

数值备注A规划总用地面积㎡

55666.61

B规划建设用地面积㎡

55666.61

C总建筑面积㎡

191423.18

D一.计容积率建筑面积㎡

153083.18

其中1.住宅建筑面积㎡

146284.00

2.公建及配套面积㎡

6799.18

其中沿街商业㎡

4779.18

配电房及开闭所㎡

760.00

消控室㎡

80.00

物业用房㎡

1120.00(含物业管理用房及长者服务站）公厕㎡

60.00

E二.不计容积率建筑面积㎡

38340.00

其中地下机动车库面积㎡

29406.00

地下非机动车库面积㎡

6254.00

设备

㎡

2680.00

F容积率

2.75

G建筑密度%《2525.00%

H绿地率%》3030

I居住总户数户

1358

其中70㎡户型户

36

90㎡户型户

556

120㎡户型户

36140㎡户型户

492

90复户型户

238

J机动车停车位辆

1502住宅按S建≤90㎡,1.0车位/户;90㎡<S建≤144㎡,1.2车位/户;144㎡<S建≤200㎡,1.5车位/户;

配套商业设施（小型超市、便利店、专卖店）,0.4车位/100㎡建筑面积;行政办公,1.5车位/100㎡建筑面积其中地上机动车停车位辆

300小于机动车停车总数的20%地下机动车停车位辆

1202

其中地下自走式停车位辆

829

地下机械式停车位辆

373

K非机动车停车位辆

2623

其中地上非机动车停车位辆

458

地下非机动车停车位辆

2165

L人防建筑面积㎡

6067.98

资源最好的位置留给最好物业类型自然景观利用最大化人文资源保护、提炼、包装与推广山墙不正对不利场所、辐射与噪声源大围合超大楼栋距√√√√18层住住宅宅(31680㎡)32-34层住住宅宅(93184㎡)复式式住住宅宅（（21420㎡)沿街街商商业业(4779㎡)售楼楼处处（（958㎡)长者者小小站站（（600㎡)√√功能能布布局局一期期（18层组团团）住宅宅总总量量为为30000平米米以以上上，，满足足一期期销售售要要求求；形成成品字字形形围合合的组组团团，，具具有有归属属感感；独立立的出出入入口口及及地库库口口，便便于于一一期期使使用用；；二期期（大高层层组团团）南北北间距距大，栋栋距距达达到到50-100米，，优优于于招招商商地地块块；；中央央围围合合超超大大尺尺度度花花园园；；形成成南南北北透透景景的的双重重楼王王；90复式式产品品，，利利于于快快速速销销售售分期期开开发发南低低北北高高100m50m70m65m60m50m一期期出出入入口口及及地库库出入入口商业业占据据南南侧侧西西侧侧最最长长界界面面，，展展示示性性最最佳佳；；适当当进进退退形形成成商商业业广广场场空空间间，，利利于于价值值外外溢溢；景观观建筑筑融融合合设设计计，，打打造造品质质空间间；；主题题分分区区清晰晰，，功功能能布布局局符符合合价价值值原原则则；；售楼楼处处占据据最最佳佳展展示示街街角角，，成成为为时尚尚坐坐标标；让出出街角角空空间间，容容纳纳营营销销等等各各种种活活动动；；与绿绿色色景景观观紧紧密密结结合合的的造造型型设设计计，，在“树树屋””里售售楼；长者小小站临近道道路，，方便便人车车出入入；独立场地和和出入入口，，减少少对住住宅影影响；；与社区区共享享绿意意，让让养老老无后后顾之之忧；；屋顶农农场满足老老人““田园园梦””；商业配配套商住脱脱开

户数户数比面积面积比

70户型362.7%27362%50%90户型55641%4982833%90跃层23817.5%2142015%120户型362.7%43203%50%140户型49236.2%6888047%总计1358146284100%70中间户户产品品90边套产品90跃层产产品140通厅产产品90中间套套产品品140侧厅产产品140横厅产产品120边套产品品户型布布局资源合合理配配置社区配套备注社区居委会用房㎡350在200—250米服务半径内的服务对象达到0.5—1万人口的，应配套建设350—600平方米的社区办公服务用房，取其下限。社区物业管理用房㎡770.00总建筑面积的4‰开闭所㎡1208*15米

配电室㎡640四个，8*20米

门卫㎡0消防控制室㎡80公厕㎡60合计㎡140150M150M150M150M配电房房二层配套（（居委委会））长者小小站（（二层层含物物业150平米））开闭所所消控公厕尽量将将配电电房布布置在在沿外外围道道路及及商业业背面面，保保证服服务均均好性性；公厕和和消控控房布布置在在商业业的最最北端端，减减少对对商业业的打打断，，同时时保证证其可可达性性。配套服服务均衡布布置私家车、访访客车车、出出租车车、搬家车车、消消防车车、救护车车流线线分析析停车位位（正正常使使用））分析析消防登登高面面设置置搬家车车停靠靠分析析沿外环环路布布置港港湾式式停车车点搬家车车不再再占道道交通分分析其中地地上访客停停车:90辆商业停停车：：20辆地上停停车：300辆停停足足20%配套停停车：：19辆固定停停车:78辆弹性绿色停停车:93辆（初初期不不开放放）通过可可升降降路桩桩管理理停车车地上停停车分分析地下车车库建建筑面面积（（含单单体））：38340㎡其中：：机动动车地地库：：29406㎡非机动动车地地库：：6254㎡设备用用房等等：2680㎡停车总总量（（已折折算））：1239辆其中：：自走走车位位：822辆机械车车位：：412辆微型车车位（（已折折算））：15辆单车指指标：：30.9平方米米/辆（含机机械车车位））单车指指标：：23.7平方米米/辆（扣除除单体体投影影，包包括各各类机机房坡坡道等等）防火分分区图图地库平平面图图地下停停车分分析人防区区域(6254㎡）2-2剖面图图1122放大剖面图图1-1剖面图图自走车车库层层高为为3.6米机械车车库层层高为为4.6米竖向分分析简洁大大气的的地下下入户户大堂堂地下大大堂分分析3.地下大大堂处处设置置反向向车挡挡，体体现人人性化化关怀怀1.电梯门门厅标标准化化设计计2.入口装装修风风格简简洁大大气，，突显显品质质日照分分析图图由天天正软软件测测算日照标标准日日：大大寒寒日有效日照时时间带带：08点-16点受影面面高度度：900mm网格间间距：1000mm测试间间隔时时间：：1分钟结论：：满足足大寒寒日两两小时时满窗窗日照照要求日照分析MULTI-DIMENSIONDETAILDESIGN多维细节设设计做地产景观观，大多数数时候我们们会想到：龙湖湖的花海绿城城的绿化星河湾的奢华……这些都是美美丽的层面面，我们从仁恒社区细节汲汲取灵感，，注重细节设设计，将健康生活活品质再次次提升，打造最能触触动人们心心灵的，朗诗生活！！休闲广场体育运动场地（网球、跑道、篮球场）老年健康场地亲子主题场地小区中央景观组团中心景观小区主要出入口景观√√√√√√√全龄社区-细节塑造朗诗未未来公园老人，小孩孩，青年的的生活124339810675123145678910碧草如茵艺术长廊多功能球场场生态农场魅影森林鸟语花香亲水广场慢跑双环长者小站休憩小站全龄社区-细节塑造童青老草坪是孩子子最喜爱的的活动场地地，一场赛跑立刻刻开始童全龄社区-细节塑造1碧草如茵借助ECO-TECT软件，从阳阳光和通风风角度，测算本项目的内内环境指标标，达到更更舒适的效果。以18层组团为例在清晨阳光光更好的区区域布置开放活活动草坪，供老人晨练、早晨阳光光宝贵，可可减少遮挡挡；在傍晚阳光强烈的的区域布置树阵，将下午的的余温遮蔽蔽，提供放放学孩童嬉嬉戏的场所所。组团8:00时阴影情况况（老人晨晨练时段））组团16:00时阴影情况况（孩童放放学活动时时段）开放活动草草坪树阵全龄社区-“风”“光光”塑造艺术长廊是是展览交流流的好地方方，父母和孩子子可以愉快快的亲子互互动2艺术长廊全龄社区-细节塑造童浅浅的水面面在夏天最最受欢迎美丽和安全全必须兼得得7亲水广场全龄社区-细节塑造童清晨，在鸟鸟语花香的的树林里，，老人们开始始了一天的的晨练老乔木树冠软硬结合的的铺地座椅6鸟语花香全龄社区-细节塑造夏季标高1200mm处风速风速大：树树阵风速小：草草坪冬季季标高高1200mm处风速以18层组团为例通过ecotect软件计算风风速，可直观分分析出场地地夏季、冬季风速布局。。蓝色圈内为为风速较小小区域，在在规划中布布置老人、、孩童活动动场所；黑色圈内为为风速较大大区域，在规划中布布置了树阵阵阻挡寒风风，活动场场所也刻意意规避了这这个区域。。全龄社区-“风”“光光”塑造老人可以定定时体检晒太阳的座座椅垂直绿化单独房间贴心服务会客室10长者小站老全龄社区-细节塑造在闲暇之余余可以开展展园艺试验田，，体会田园园之趣老4生态农场全龄社区-细节塑造安全人性的的无障碍设设计在有高差出出现时，利利用缓坡方方便老人、、儿童出行行，全小区区实现无障障碍。住宅入口无无障碍设计计全龄社区-细节塑造3多功能球场台阶可作看台设置插座及临时储物户外插座全龄社区-细节塑造青运动爱好者者可以相约约球场，挥挥洒汗水““球迷”在看台上为为他们助威傍晚的树林，灯灯光点亮小小径，同样是散步步约会的好好地方见光不见源源5魅影森林青全龄社区-细节塑造慢跑大环800米微汗小环400米“朗诗未来来公园”里里设计一条条慢跑道路路，社区居居民可以锻锻炼身体，，健康慢跑跑跑道温馨提示8慢跑双环青全龄社区-细节塑造慢跑环上设设置直饮水水点、清洗洗沙池、宠物物厕所,休憩一会，，继续出发发户外电源户外储物休憩长椅饮水点WIFI点洗手池动物沙池青休憩小站9全龄社区-细节塑造引入“绿色色地球”在相对隐蔽蔽且方便出出行的位置置设置垃圾圾收集点。。回收利用收收集点衣物回收收集点垃圾临时收集点全龄社区-细节塑造UNITLAYOUT产品设计篇篇——商业泛公园商业时尚：紧跟潮流流的，与时时俱进的，，开放的，，不断变化化的VOGUE:keepupwiththetrendandshowthespiritofyoung.精致：品质感、、原版的，，是质量的的保证，也也是身份的的象征EXQUISIVE:originalideaandsticktohighquality.公园里的的商业时尚健康：从衣食食住行等等各个方方面，帮帮助业主主构筑健健康生活活HEALTHY:covereveryaspectsoflifeandleadtotherealhealthylifestyle.便利：紧密贴贴合客户户基本的的日常生生活需求求，日常常消费““足不出出区”CONVENIENCE:offerainstant&adequatesupplyfordailylife.精致便利健康设计理念念公园里的的商业商业总量量：4000平米以上上商业性质质：以满满足小区区居民需需求为主；少部分可辐辐射至周周边社区商业定位：中中高端，生活气息浓郁郁的、情情景体验验商业街区商业选址址：沿南南侧和西西侧道路路沿街布布置商业体量量：独立立式，一一层为主主，局部部二层基地住区住区住区招商地块块商业街周边楼盘盘商业布局局面向家庭庭的消费模模式，以以青少年年、活跃跃长者、、妈妈主主妇为主主力客群群；一般般主要分分为：美美食餐饮饮、休闲闲娱乐、、康体养养生、居居家生活活、文化化教育等等基本模块块，以及社社交互动动、公益益服务等等辅助模块块。1社区型商商业设计计导则项目周边边并未形形成成熟熟的商业业氛围，，需本地地块重点点打造，，提供居居住着高高品质、、配套齐齐全的社社区商业业设施：：其面积比比在不同同时间段段有相应应浮动，，一般约约为：餐饮：零零售：服服务：其其他=3：2：1：2公园里的的商业服务功能能的商业业，由于于其商业业价值较较低，建建议以组组合模块块方式联联合经营营，形成成一个““集合店”，方便便居民使使用，同同时提高高效率。。2社区型商商业设计计导则商铺开间为为4-6M，面宽：进深控制在1:3以内；单单铺面积控控制在40-50㎡左右，街角设设置二层层主力店店，面积积控制在100-200㎡。利于销销售及后后期运营营。3商业界面面连续，，延展面达到最大大化。4充分考虑虑店招、、广告位位、灯光光、景观观的整体化设设计；重视情情景化包包装，商商业氛围围的营造造。5新区盘需需要营造造成熟的的商业氛氛围，因因此在项项目开盘盘前期需需要通过过商业情景景化包装装手段来出出彩以小博大，，营销新亮亮点，指导导科学业态态规划商业短期内内提升形象象、增加项项目附加值值减少招商阻阻力，避免免二次改造造次入口广场极限运动广场主入口广场街角广场下沉广场邻里服务广场L型的商业街街通过建筑筑的进退，，形成6个聚合广场场，主题各异异；漫步-停留-休憩的商业业行为，符符合人们时时尚“漫生生活”的诉诉求。时尚、创意形象与室内空间符合商业使用要求实用展示设施（露天泳池）√√√主题式体验验——空间营造主题式体验验——空间营造茶吧自行车道5.5M5.5M4M3.5M车行道铺装化地面停车人行道3.5M外摆及花池便捷的商业业停车体验验邻里管家生鲜超市、、进口食品品超市、水水果店、药药店、干洗洗店、家电电维修、宠宠物店、母母婴店、健健康网点、、银行&ATM、邮局、美美容美体馆馆、汽车美美容中心活力力充充电电站站健身身房房、、运运动动装装备备专专卖卖店店、、玩玩具具店店、、桌桌游游吧吧、、便便利利店店艺术术文文化化廊廊售楼楼处处、、书书吧吧、、时时尚尚家家居居、、画画廊廊、、办办公公文文具具、、音音乐乐体体验验中中心心、、影像像工工作作室室美食食美美刻刻STARBUCKS、板板长长寿寿司司、、新新元元素素、、朱朱古古力力店店、、Bakerone、意意大大利利餐餐厅厅、、PIZZA、家家有有好好面面、、甜甜品品店店、、85℃、、茶茶吧吧、、花花店店、、水水果果店店、、便便利利店店主题题式式体体验验———业态态分分区区花店店茶便利利店店85℃值班班管理理甜品品店店COSTACOFFEE家有有好好面面星巴巴克克主题题式式体体验验———美食食美美刻刻主要要业业态态：：STARBUCKS、板板长长寿寿司司、、新新元元素素、、朱朱古古力力店店、、Bakerone、意意大大利利餐餐厅厅、、PIZZA、家家有有好好面面、、甜甜品品店店、、85℃、、茶茶吧吧、、花花店店、、水水果果店店、、便便利利店店新元元素素吧COSTACOFFEE室内内布布局局“口口袋袋型型””人人行行入入口口广广场场空空间间商业业灰灰空空间间18M精致致空间间演演绎绎商商业业氛氛围围主题题式式体体验验———美食食美美刻刻1070080003600主题题式式体体验验———艺术术文文化化长长廊廊主要要业业态态：：售楼楼处处、、书书吧吧、、时时尚尚家家居居、、画画廊廊、、办办公公文文具具、、音音乐乐体体验验中中心心、、影像像工工作作室室售楼处书吧办公文具音乐体验中心影像工作室时尚家居56008000主题题式式体体验验———艺术术文文化化长长廊廊售楼楼处处后期期将将改改造造成成时尚尚咖咖啡啡主主力力店店街角角主主力力店店为为时时尚尚树树立立标标杆杆桌游吧瑜伽教室玩具店运动装备专卖店便利店主要要业业态态：：健身身房房、、运运动动装装备备专专卖卖店店、、玩玩具具店店、、桌桌游游吧吧、、便便利利店店主题题式式体体验验———活力力充充电电站站极限限运运动动广广场场为为年年轻轻人人提提供供场场所所118004000主题题式式体体验验———邻里里管管家家生鲜鲜超超市市屈臣臣氏氏邮局局网网点点进口口食食品超超市市水果果店店ATM家电电维维修修干洗洗店店母婴婴店店美容容美美体体馆馆宠物物店店公厕厕药药房房公厕厕房主要要业业态态：：生鲜鲜超超市市、、进进口口食食品品超超市市、、水水果果店店、、药药店店、、干干洗洗店店、、家家电电维维修修、、宠宠物物店店、、母母婴婴店店、、健健康康网网点点、、银银行行&ATM、邮邮局局、、美美容容美美体体馆馆、、汽汽车车美美容容中中心心为居居民民生生活活提提供供便便利利健康康网网点点600075004500主题题式式体体验验———邻里里管管家家精致致空空间间为为居居民民提提供供交交流流造型型设设计计理理念念商业业造造型型设设计计整体体连连续续，强强调调半室室外外空空间间和和景景观观的的相相互互渗渗透透。利利用用现现代代手手法法和和绿绿色色生生态态技技术术再再现现南京京印印象象，，将将绿绿色色健健康康时时尚尚融融入入生生活活坡屋屋顶顶的的现现代代演绎绎广告告位位：二二层层吊吊顶顶位位置置店招：一一层层门门头头上上方方灯光光：结结合合店店招招字字体体设设置置挂壁壁式式小小灯灯箱箱店铺铺内内透透光光雨篷：二二层层出出挑挑作作为为雨雨篷篷使使用用咖啡啡店店轻餐餐饮饮造型型细细节节UNITLAYOUT产品设计计篇——住宅房型要求建筑面积面积配比3室2厅2卫〈140㎡〉40%2室2厅1卫〈90㎡〈30%3室2厅1.5卫〈120㎡〈10%1.5室2厅1卫〈70㎡〈

5%跃层户型〈90㎡〉15%●首次次改善型型年轻家庭庭●品质质改善型型主力客群群●首次次改善型型小太阳家家庭●首次次置业型型新婚家庭庭●首次次置业型型幸福起航航本项目户户型定位位建议主主要以改改善型客客群为主主，兼顾顾首置的的品质客客群，与与周边竞竞品拉开开了一定定差距。。120-140平米的改改善型产产品占比比一半，，不求房房间数而而着力于于户型的的舒适度度，决定定了本项项目的定定位为中中高端。。90平米跃层层户型要要求15%以上，肯肯定了其其市场接接受度和和其营销销价值。。5%30%10%40%15%70901201409090+140户型是取取胜的关关键！恒温、恒湿、恒氧PM2.5控制室内污染物控制被动式节能构造√√√√户型配比比第五条天天井井和凹槽槽除低多层层住宅以以外，建建筑物设设置水平平投影面面积小于50平方米的的天井，以及非非直接对对外开敞敞的建筑筑凹槽应应并入建建筑物自自然层计计算面积积。第八条阳阳台台、露台台、挑台台住宅每层层阳台水水平投影影面积之之和不得得超过该该层总建建筑面积积的15%。同一户户内设置置阳台的的数量不不得超过过居住空空间个数数之和。。在建筑筑主体结结构外的的阳台最最大进深深不得大大于1.8米，水平投影影面积不不得大于于8平方米。在建筑筑主体结结构内或或在建筑筑主体结结构以外外的不符符合上述述条件的的阳台按按其结构构底板外外围水平平投影面面积计算算全面积积。与阳台相相接的各各类建筑筑外部构构件，无无论是否否与阳台台隔断，，均作为阳台台控制，，并计算算面积。南京面积积新规2014年7月出台小天井、、大赠送送已不再再适用！！√×规范梳理理集中式核心筒B31、电梯联动，使用效率高2、侯梯厅尺寸2400*4800mm，空间舒适3、首层可实现集中大堂4、电梯与疏散楼梯前室合并，符合当地消防要求，公摊面积少。优点2集中式核心筒A1、进深小，体型系数小2、符合当地消防规范优点1、两电梯分离，无法实现联动2、公摊面积大3、首层需做两个大堂，公摊面积大，不利于管理缺点1上轮分离式核心筒1、中间户实现南北通2、形成一梯两户的入户感受优点前室嵌套，存在规范风险缺点√核心筒比比选改造前改造后改造前此此部分架架空及立立面留洞洞口，不不计算面面积改造后增加18平大堂面面积首层大堂堂研究1入口门廊廊增加价价值感与与便利性2无顶——不计容不不计密不不计公摊3玻璃天棚棚——开发商统统一改造造加建4信箱——门廊外投投内取首层大堂堂设计

户数户数比面积面积比

70户型362.7%27362%50%90户型55641%4982833%90跃层23817.5%2142015%120户型362.7%43203%50%140户型49236.2%6888047%总计1358146284100%70中间户产产品90边套产品90跃层产品品140通厅产品品90中间套产产品140侧厅产品品140横厅产品品120边套产品户型布局局资源合理理配置编号项目70户型

90户型

120户型

140户型

140横厅户型140侧厅户型140楼王户型A140楼王户型B90复式户型

1电梯厅合用联动合用合用联动合用联动合用联动合用联动独用独用合用联动2入口感受走廊入户走廊入户走廊尽端走廊尽端走廊尽端走廊尽端独立入户独立入户走廊入户3玄关玄关柜玄关柜玄关柜独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关4起居室面宽350036003900*760040006200*56004200*76006400*57006400*600035005餐厅面宽35003600餐客厅一体4000餐客厅一体餐客厅一体餐客厅一体餐客厅一体35006主卧面宽3200330038003800380042003800380035007主卧三件套——配置配置配置配置配置配置—8次卧面宽2400300033003300300034003500350030007次卧套——————配置配置—8北卧面宽——32003300290031003000330035009公卫干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离10储藏空间结合橱柜独立储藏结合橱柜结合橱柜结合橱柜独立储藏结合橱柜结合橱柜独立储藏11景观阳台南向南向侧向南向南向侧向南向南向南向12工作阳台——————北向——13设备平台—————赠送赠送赠送—14飘窗全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送—15备注

多设书房一间

以上为改造后户型级配配表户型设计计户型设计计轻奢140户型赠送设备备平台后期可改改造为生生活阳台台餐客厅一一体设计计绝无仅有有6.4米宽厅设设计，南南向大阳阳台和落落地窗，，品质感感不言而而喻主卧大面宽主主卧、步步入式衣衣帽间、、大浴缸缸主卫，，周到配配置尊贵贵感受南次卧套套间南向卧室室全套间间设计公卫干湿分离离，提高高使用效效率四宽：宽厅，，宽卧，，宽阳台台，宽飘飘窗双套房：双南卧卧设计赠送：赠送设设备平台台、阳台台、飘窗窗（10.4㎡）绝版宽厅厅独立电梯梯入户独立电梯梯，尊贵贵入户感感受户型设计计主力140户型餐客厅一一体设计计南向大阳阳台和落落地窗，，品质感感不言而而喻主卧大面宽主主卧、步步入式衣衣帽间、、大浴缸缸主卫，，周到配配置尊贵贵感受公卫干湿分离离，提高高使用效效率玄关功能、对对景、仪仪式感都都在方寸寸间赠送设备备平台后期可改改造为生生活阳台台绝版宽厅厅四宽：宽厅，，宽卧，，宽阳台台，宽飘飘窗赠送：赠送设设备平台台、阳台台、飘窗窗（9.6㎡）户型设计计主力140户型主卧超大面宽宽主卧套套间，周周到配置置尊贵感感受次卧大面宽次次卧储藏可作为全全家换季季、收藏藏的空间间阔绰横厅厅餐客厅一一体设计计30坪超大横横厅设计计，阳光光生活浪浪漫满屋屋横厅：功能强强大，布布局合理理，空间间方正赠送：赠送设设备平台台、阳台台、飘窗窗（10.7㎡）赠送设备备平台后期可改改造为生生活阳台台景观阳台台270°°景观阳台台，最大大限度享享受阳光光和美景景户型设计计主力90户型储藏独立的收收纳空间间时尚空间间通厅：空间方方正，气气度不凡凡赠送：赠送阳阳台、飘飘窗（4.8㎡）玄关精妙玄关关，倍增增入户的的仪式感感厨房灵动设计计，可开开敞作为为西式厨厨房，也也可封闭闭满足中中式炒菜菜卫生间干湿分离离，提高高使用效效率主卧步入式衣衣帽间等等高配置置，提升升小户型型的生活活品质餐客厅一一体设计计通厅设计计，以小小见大户型设计计主力90户型方正客厅厅客厅：阔绰客客厅，豁豁达天地地赠送：赠送阳阳台、飘飘窗（5.7㎡）玄关营造回家家的温馨馨感，更更换衣服服，琐琐碎物品品收纳卫生间干湿分离离，提高高使用效效率主卧宽敞明亮亮，尺度度舒适通厅设计计餐-客厅通厅厅，视线线通透、、使用高高效四面宽全全南全南向设设计，面面宽远大大于一般般产品厨房南向采光光，明亮亮舒适户型设计计70户型N+1空间N：空间灵灵动，自自由组合合赠送：赠送阳阳台、飘飘窗（4.6㎡）厨房南向采光光，明亮亮舒适卫生间干湿分离离，提高高使用效效率四面宽全全南全南向设设计，面面宽远大大于一般般产品通厅设计计餐-客厅通厅厅，视线线通透、、使用高高效玄关营造回家家的温馨馨感，更更换衣服服，琐琐碎物品品收纳0.5房设计多功能书书房随心心变换,充分满足足不同功功能需要要户型设计计复式户型型A珍稀双层层复式空间：精致生生活，，尽在在掌握赠送：赠送阳阳台、挑挑空（25.2㎡）3+1房90坪3+1房，精致致实用客厅卧室室布局南北通透透，三开开间朝南南储藏室大面积独独立收藏藏空间超大面积积赠送上层空间间绝无仅仅有25坪超大赠赠送，时时尚家居居，自由由掌控户型设计计复式户型型B珍稀双双层复复式空间：精致致生活活，，尽尽在掌掌握赠送：赠送送阳台台、挑挑空（（23.9㎡）3+1房90坪3+1房，精精致实实用客厅卧卧室布布局南北通通透，，动静静分区区储藏室室大面积积独立立收藏藏空间间超大面面积赠赠送上层空空间绝绝无仅仅有25坪超大大赠送送，时时尚家家居，，自由由掌控控户型设设计推荐楼楼型展展示32F140+90+90+140宽厅+侧厅户型设设计推荐楼楼型展展示32F140+90+90+140一层平平面户型设设计推荐楼楼型展展示32F140+90+90+140通厅+侧厅户型设设计推荐楼楼型展展示32F140+90+90+140一层平平面户型设设计推荐楼楼型展展示32F140+140楼王宽宽厅户型设设计推荐楼楼型展展示32F120+120一层平平面(可以考考虑做做复式式户型型)户型设设计推荐楼楼型展展示18F140+140楼王宽宽厅户型设设计推荐楼楼型展展示18F140+140一层平平面户型设设计推荐楼楼型展展示18F120+90+90户型设设计推荐楼楼型展展示18F120+90+90一层平平面户型设设计推荐楼楼型展展示18F140+70+90户型设设计推荐楼楼型展展示18F140+70+90一层平平面户型设设计推荐楼楼型展展示32F90*6户型南北通通透户型设设计推荐楼楼型展展示32F90*6户型一层平平面户型设设计推荐楼楼型展展示34F90复式户户型复式下下层平平面复式上上层改改造后后平面面户型设设计推荐楼楼型展展示34F90复式户户型复式上上层改改造前前平面面复式一一层平平面我们的的住宅宅造型诉诉求：：与周边边差异异化并并营造造高品品质、、绿色色人文文的社社区，，并且且合理理控制资资金成成本现代、科技感公共部分层高与品质公建化立面与细节设计√√√整体采采用现代公公建化化风格格，体现现大气气简约约的项项目气气质；；汲取取南京京文化化建筑筑中的的稳重重、古古朴气气韵，，大开开大合合，具具有雕雕塑美美感。。造型风风格古朴而而精致致，摩摩登而而怀旧旧——梧桐树树后的的南京京故事事住宅造造型设计理理念汲取了了总统统府及及罗伯伯特森森会堂堂的造造型元元素，，增加摩摩登的的细节节，其斜斜切面面和大大门的的雕塑塑感都都使整整个住住宅楼楼品质感感倍增。。造型理理念普林斯斯顿大大学的的罗伯伯特森森会堂堂总统府府UNITLAYOUT产品设设计篇篇——长者小小站长者小小站设设计临近道道路，，方便便人车车出入入；独立场场地和和出入入口，，减少少对住住宅影影响；；与社区区共享享绿意意，让让养老老无后后顾之之忧；；屋顶农农场满满足老老人““田园园梦””；屋顶平平面图图二层平平面图图（物业业150㎡）一层平平面图图种植屋屋面——屋顶农场长者小小站设设计长者服务小站（600平方）物业用房（150平方）利用大树、一步阳台或空调平台遮阳车行出入口挡墙改为退台式绿化种植屋面与雨水收集中国被动房联盟标准的被动式建筑√√√√√√COSTCONTROL成本控控制篇篇地下车车库建建筑面面积（（含单单体））：38340㎡其中：：机动动车地地库：：29406㎡非机动动车地地库：：6254㎡设备用用房等等：2680㎡停车总总量（（已折折算））：1239辆其中：：自走走车位位：822辆机械车车位：：412辆微型车车位（（已折折算））：15辆单车指指标：：30.9平方米米/辆（含机机械车车位））单车指指标：：23.7平方米米/辆（扣除除单体体投影影，包包括各各类机机房坡坡道等等）地库成成本控控制地库成成本控控制措措施：：1，小柱网2，地库抬高高3，合理利用用空间4，减少开挖挖（做一层层地库）地库成本控控制结论：1.理论上，小小柱网单车指标标，每个车车位比标准准柱网可节约0.92-1.89平方米的车位面积；单车指标：：23.7平方米/辆（含机械车车位）2.跨度小，配筋低低，节约梁板的的钢筋用量量，节省造价价。3.机械车位采采用小柱网网，保证横横向车位全全部在柱跨跨内平移，，能提高单单个设备的的运作数量量，提高停车率率地库设计采采用小柱网形式式小柱网特点点：1.与传统柱网网相比，在在车尾位置置增加一排排柱2.柱网变小，，梁、板的的跨度变小小小柱网的尺尺寸：1）柱跨度：：5300（传统跨度度7800~8100）2）车位尺寸寸：2400*53003）柱尺寸：：400*4004）柱跨净距距：49001.小柱网1.2m地库成本控控制在符合规范范的前提下下，地库抬高，保证其顶顶板高于周周边道路1.2米以内，减少地库库开挖，降降低成本。。在空间有限限的位置布置微型车车位，按照相关关规定以0.7折算停车数，可可以最大限限度利用角角落空间，，提高停车车率，降低低地库成本本。共增加车位15个。地库外边缘缘尽量规整，减少地库库周长，降低开挖和和维护成本本。3.合理利用空空间2.地库抬高设设计结论：共减小92016立方米的土土方开挖量量。无地库，施施工快速永久功能，避免免拆建成本本实景商业与与虚拟商业业结合实景商业虚拟商业示范区成本本控制真石漆50元/㎡干挂石材200元/㎡玻璃栏板600元/㎡深咖色金属属漆200元/㎡立面材料成成本合算材料成本控控制：以32F楼王为例1至4层外墙为黄金麻石材干挂石材为200元/平米左右，，包括施工工的总成本本约为550元/平米在非近人尺尺度上使用用仿黄金麻麻真石漆（（即4层以上）真石漆为50元/平米左右，，包括施工工的总成本本约为100元/平米窗间墙及阳阳台实体栏栏板处使用用深咖色金金属漆窗间墙的金金属漆与真真石漆穿插插处理深咖色金属漆为为30元/平米左右，，包括施工工的成本约约为80元/平米阳台栏板统统一为玻璃璃栏板玻璃采用普普通双层白白玻，成本本约为600元/平米（包含含安装费））32F楼王外立面材材料面积：：8854.19平米单方造价（（材料）：：173.65元/平米单方造价（（包含施工工）：262.76元/平米总造价（材材料）：153.75万总造价（包包含施工））：232.66万后附材料成成本合算明明细表立面成本控控制立面材料成成本合算明明细表材料类型使用部位所用楼层使用面积（㎡）材料单价（元/㎡）施工单价（元/㎡）材料总价(元)包含施工总价(元)石材外墙1F380.0320035076006209016.5外墙2F351.3620035070272193248外墙3F351.3620035070272193248外墙4F351.3620035070272193248玻璃栏板阳台栏板1F~32F1678.08600材料单价已包含安装费10068481006848深咖色金属漆窗间墙1F~4F225.2830506758.418022.44F以上偶数层788.48305023654.463078.4阳台1F~32F1148.16305034444.891852.8真石漆外墙4F~32F2791.65050139580279160窗间墙4F以上奇数层788.4850503942478848合计8854.191537531.62326570.1立面成本控控制一、本投资资估算依据据下列条件件、资料编编订：1.建设单位提提供的该项项目设计招招标文件；；2.我公司的设设计方案图图纸及设计计说明；3.现行南京市市的建安定定额及有关关规范和规规定；4.主要材料根根据近期南南京市建设设工程的造造价信息。。5.主要经济指指标，参考考大量同类类建筑有关关资料。二、投资资估算表(单位：万元元)总投资