2016年建设工程全过程成本管理(案例分析PPT124)

建设工程程全过程程成本管管理案例分析析2016年子曰：““智者乐乐水，仁仁者乐山山；智者者动，仁仁者静；；智者乐乐，仁者者寿。””《论语》·雍也篇交流讨论论内容：：1、背景情情况。2、理论简简述。3、房产开开发案例例讨论。。1、建设工工程全过过程成本本管理背背景情况况1.1建设工程程成本管管理现状状和问题题（1）建设周周期内容容阶段衔衔接脱节节。建设设工程项项目经历历机会研研究、决决策、设设计、发发包、实实施、竣竣工及保保修阶段段，并由由不同的的团队完完成各阶阶段工作作。由于于项目参参与各利利益团队队关注点点相异和和投资人人管理团团队综合合集成能能力不足足，各阶阶段工作作在顺向向和逆向向上多有有脱节，，如设计计工作常常脱离决决策要求求另搞一一套，使使初步设设计概算算随意超超越方案案设计估估算；发发包阶段段采用未未经会审审的设计计施工图图进行发发包，使使施工合合同存在在严重缺缺陷，同同时发包包工作操操作者多多不介入入合同实实施，使使发包工工作在低低水平长长期徘徊徊；因未未参与实实施阶段段工作，，投资管管理专业业人员编编审的竣竣工结算算和财务务决算针针对性差差。（2）工程实实施专业业不平衡衡。工程程实施过过程需要要大量的的专业技技术支撑撑，涉及及业主、、设计、、施工、、监理、、咨询中中介、参参建各方方主体大大量的工工程专业业人员。。由于多多年的传传统惯例例，工程程类某些些专业人人员缺口口较大，，造成投投资控制制局限性性较大，，特别是是投资人人及其委委托的咨咨询中介介团队中中，以房房建工程程为例，，针对精精装饰、、景观绿绿化、给给排水、、通风与与空调、、强电、、智能、、电梯等等专业人人员配置置普遍较较弱，在在投资成成本控制制工作上上常常受受制于施施工承包包人。（3）前期期工作作缺陷陷多。。建设设工程程项目目投资资人为为加速速投资资成本本循环环或达达成形形象节节点，，过于于压缩缩前期期决策策和设设计阶阶段的的正常常时间间，造造成方方案定定位不不准和和大量量设计计缺陷陷；无无法编编制生生成合合理且且准确确度高高的初初步设设计概概算，，使项项目投投资成成本控控制缺缺乏目目标和和计划划性；；针对对存在在大量量设计计缺陷陷的设设计施施工图图进行行发包包工作作，或或简化化发包包工作作，采采用费费率招招标形形式，，遗留留大量量合同同漏洞洞，或或在实实施阶阶段为为迎合合市场场投资资人不不得不不对设设计做做出重重大变变更，，大大大降低低发包包工作作预控控性，，使合合同履履行执执行力力被弱弱化，，引发发较多多的合合同争争议和和纠纷纷。（4）中介介服务务局限限大。。目前前，涉涉及项项目投投资成成本控控制常常规中中介服服务有有投资资咨询询、招招标代代理、、造价价咨询询、工工程监监理项项目管管理（（代建建）等等，由由于从从业人人员素素质和和服务务性质质局限限，投投资咨咨询侧侧重于于前期期决策策与评评价，，招标标代理理侧重重于市市场行行为程程序操操作，，造价价咨询询侧重重于工工程预预结算算编审审，工工程监监理侧侧重于于工程程质量量控制制，项项目管管理（（代建建）尚尚过于于弱小小并有有悖于于投资资人的的传统统思维维，使使社会会中介介服务务无法法覆盖盖项目目建设设全过过程全全方位位的投投资成成本控控制工工作，，只能能是““铁路路警察察，各各管一一段。。”1.2理论研究制制高点。国国内在天津津，以天津津大学、天天津理工大大学、南开开大学等高高校为主力力，编写了了大量有关关工程投资资管理与工工程造价专专业知识全全国注册类类考试、专专业教学教教材。1.3实践制高点。。国内在上海海，受外资投投资人需求影影响，自上世世纪九十年代代开始，参照照工料测量师师知识体系，，逐步形成全全过程造价咨咨询服务。1.4政策导向。住住建部于2014年9月30日发布了《关于进一步推推进工程造价价管理改革的的指导意见》（建标[2014]142号）：建立健健全工程造价价全过程管理理制度，实现现工程项目投投资估算、概概算与最高投投标限价、合合同价、结算算价政策衔接接。注重工程程造价与招投投标、合同的的管理制度协协调，形成制制度合力，保保障工程造价价的合理确定定和有效控制制。1.5区域市场发育育。我省全过过程造价管理理略显粗放，，专业咨询服服务从工程施施工阶段跟踪踪审计起步，，目前逐步实实现双向延伸伸，向前参与与合同发包，，向后参与竣竣工结算，针针对概算编审审、设计管控控、后评价工工作介入很少少，目前仍处处于初级阶段段。1.6对全过程概念念的理解。1.6.1项目的生命周周期：是描述述项目从开始始到结束所经经历的各个阶阶段，最一般般的划分是将将项目分为““识别需求求、提出解决决方案、执行行项目、结束束项目”四个个阶段。实际际工作中根据据不同领域或或不同方法再再进行具体的的划分。在项项目生命周期期运行过程中中的不同阶段段里，由不同同的组织、个个人和资源扮扮演着主要角角色。1.6.2全过程阶段划划分：受我国国法律环境和和建设工程项项目自身特点点制约，工程程项目生命周周期一般历经经机会研究、、项目决策、、融资决策、、获取建设用用地、工程设设计、发包、、施工条件准准备、工程实实施、竣工验验收及保修、、投运、废弃弃后拆除恢复复原状的活动动过程。社会会上对工程项项目建设阶段段划分有很多多提法，根据据普遍接受度度，以发改委委为主流划分分导向，分为为工程项目决决策阶段、设设计阶段、发发承包阶段、、施工阶段。。（1）决策阶段：这这个阶段主要要解决确定工工程项目投资资是否合理以以及工程项目目的选择问题题。在肯定性性结论的前提提条件下，后后面的工程建建设活动才能能得以进行。。它是投资建建设程序中最最重要的阶段段，从根本上上决定着项目目的投资方向向和投资效益益水平。（2）设计阶段：工工程项目的规规划设计是投投资决策的具具体化和深化化，是对项目目具体功能的的规定和建设设活动方案的的设计。这一一阶段，主要要是按照投资资者的要求，，将其投资构构想具体化，，并选择实现现构想的最佳佳设计方案。。（3）发承包阶段：：发包是在法法律约束下用用合约方式由由委托人将一一项任务委托托被委托人承承担的经济行行为，即是项项目投资人除除自身管理团团队外，为实实现项目目标标而有偿使用用的社会资源源的采购行为为。投资人或或其代表在此此阶段通过公公平公正的发发包程序，利利用市场竞争争机制，选择择资质符合规规定，质量进进度等控制目目标满足要求求、社会信誉誉好，技术和和经济实力强强，合理低价价的投标人为为中标人，以以建设项目参参建主体参与与项目建设活活动。（4）施工阶段：它它是根据设计计的要求进行行具体建设的的阶段。它要要解决的主要要问题是如何何以最优的施施工组织管理理方法，多快快好省地完成成施工任务。。当然，它必必须严格按照照设计方案的的要求进行，，是一种执行行性质的工作作，是投资实实施的主要阶阶段。（5）竣工验收及及保修阶段：：在建设周期期的地位较为为特殊，可以以这样理解，，竣工验收阶阶段作为施工工阶段的尾声声，缺陷责任任期和保修阶阶段作为施工工质量责任在在投运阶段的的延续。1.7几个个易易混混淆淆的的概概念念1.7.1工程程与与项项目目♦工程程：：立立足足于于物物质质存存在在，，对对科科学学和和数数学学的的某某种种应应用用，，使使自自然然界界的的物物质质和和能能源源的的特特性性能能够够通通过过各各种种结结构构、、机机器器、、产产品品、、系系统统和和过过程程，，是是以以最最短短的的时时间间和和精精而而少少的的人人力力做做出出高高效效、、可可靠靠且且对对人人类类有有用用的的东东西西。。♦项目目：：立立足足于于活活动动过过程程，，是是一件件事事情情、、一一项项独独一一无无二二的的任任务，，也也可可以以理理解解为为是是在在一一定定的的时间间和和一一定定的的预预算算内内所所要要达达到到的预预期期目目的的。。1.7.2工程程造造价价与与项项目目投投资资成成本本♦工程造造价：：直意意就是是工程程的建建造价价格。。按工工程不不同阶阶段的的价格格形式式可划划分为为，投投资估估算、、设计计概算算、修修正概概算、、施工工图预预算、、招标标控制制价、、签约约合同同价、、工程程结算算、竣竣工结结算等等。♦项目投资成成本：是一一种以特定定项目为对对象，如新新建项目或或更新改造造项目，直直接与项目目投资行为为有关的投投资总额，，分为短期期投资和长长期投资。。1.6.3工期与建设设周期♦工期：指建建设一个项项目或一个个单项工程程根据合同同约定从正正式开工到到全部建成成通过竣工工验收时所所经历的时时间，当项项目或工程程需要通过过较长时间间的试运行行才能验收收时，工期期的终点可可为通过交交工验收时时点。♦建设周期：：指建设工工程项目从从投资意向向开始到项项目建成投投运的过程程，包括项项目决策阶阶段、设计计阶段、发发承包阶段段、施工阶阶段；即是是项目全寿寿命周期中中去除使用用阶段的时时间。1.6.4清单结算模模式与定额额结算模式式♦清单结算模模式：指按按建设工程程工程量清清单计价规规范约定的的规则进行行工程结算算的方式。。♦定额结算模模式：指按按建设工程程区域或行行业定额约约定的规则则进行工程程结算的方方式。1.6.5竣工结算和和竣工决算算♦竣工结算：：是在一个个项目或工工程竣工并并经验收合合格后，发发承包双方方在原合同同造价的基基础上，将将有增减变变化的内容容，按照合合同约定的的方法与规规定，对签签约合同价价进行相应应的调整，，编制确定定工程实际际造价并作作为最终结结算工程价价款的经济济文件。♦竣工决算：：是指在工工程竣工验验收交付使使用阶段，，由建设单单位编制的的建设项目目从筹建到到竣工验收收、交付使使用全过程程中实际支支付的全部部建设费用用和投资效效果的文件件。1.8项目管理知知识体系◆范围管理理◆进度管理理◆费用管理理◆质量管理理◆人力资源源管理◆沟通管理理◆风险管理理◆采购管理理◆综合管理理2、建设工程程全过程成成本管理理理论简述随着现代项项目管理理理论与方法法在建设项项目中的全全面应用，，至20世纪80年代建设项项目成本管管理进入了了有别传统统的新时期期，产生了了三种主要要理论：全全寿命周期期成本管理理、全过程程成本管理理和全面成成本管理，，这三种主主流投资成成本管理理理论均有其其先进性，，在业界各各有应用的的成功案例例。项目建设期期项目使用期期项目建设成成本C1项目使用成成本C2全寿命周期期总成本LCC=Min{C1+C2｝2.1全寿命成本本管理。2.1.1概念：人们们通过科学学的设计、、计划、决决策等一系系列成本管管理，进行行建设期成成本和项目目运营期使使用成本间间的平衡，，设法以较较小的全寿寿命周期成成本去完成成项目的建建设和运营营，努力争争取实现项项目价值的的最大化。。2.1.2应用：通过过对建设工工程项目前前期、建设设期、使用用期和拆除除期各阶段段投资成本本进行估计计预测，在在保证一定定功能和产产出的条件件下，考虑虑项目建设设和运营两两个方面的的成本，寻寻求最小的的合计值，，是建设项项目投资决决策、工程程设计多方方案比选的的一种分析析工具。2.1.3局限：在建建设项目工工程施工阶阶段造价控控制中存在在显著的局局限性，对对工程价格格生成难以以清晰表述述。2.2全过程成本本管理。2.2.1初级概念：：立足于建建设项目的的建设全过过程，通过过目标成本本控制，使使项目投资资不超过批批准的造价价限额，实实现项目投投资效益的的最大化和和合理地使使用项目的的人力、物物力和财力力等社会资资源以节约约工程造价价；通过构构建项目利利益相关方方职权利的的统一，使使整个项目目建设全过过程中的利利益相关方方共同分工工合作去承承担好建设设项目全过过程的造价价控制责任任。流程图项目定义与决决策项目活动分解解与界定项目所需资源源的确定项目风险性分分析项目成本计划划确定项目成本的全全面控制项目活动效率率的控制项目活动方法法的控制项目活动规模模的控制项目活动团队队的控制项目前期阶段段基于活动的成成本确定基于活动的成成本控制项目实施阶段段2.2.2核心概念（1）成本计价基基于活动进行行建设项目成成本确定。（2）成本控制基基于活动进行行建设项目成成本控制。（3）全过程成本本管理必须要要有建设全过过程中涉及的的项目全体相相关利益主体体参与。2.2.3应用通过降低和消消除项目的无无效和低效活活动，减少资资源消耗与占占用并最终实实现对于建设设项目投资成成本的根本控控制，这种模模式作为一种种建设项目建建设成本确定定与控制的方方法较为直观观，在项目建建设周期运用用时立竿见影影、效果明显显，常被建设设项目投投资人人所接接受，，所以以这一建建设项项目成成本管管理模模式已经经在世世界许许多地地方得得到了认认可和和应用用。2.3全面成成本管管理2.3.1概念建设项项目全全面成成本管管理的的核心心思想想是在在一个个建设设项目目的成成本管管理当当中不不能够够只顾顾及建建设项项目成成本管管理的的某个个方面面，而而必须须全面面考虑虑问题题和管管理好好项目目成本本。2.3全面成成本管管理2.3.1概念：：建设设项目目全面面成本本管理理的核核心思思想是是在一一个建建设项项目的的成本本管理理当中中不能能够只只顾及及建设设项目目成本本管理理的某某个方方面，，而必必须全全面考考虑问问题和和管理理好项项目成成本。。全面集集成管管理…全团队队成本管管理全要素素成本管管理全风险险成本本管管理理全寿寿命命成本本管管理理全过过程程成本本管管理理2.3.2应用用：：建建设设项项目目全全面面成成本本管管理理是是全全新新的的建建设设项项目目成成本本管管理理模模式式，，不不但但包包括括了了全全寿寿命命周周期期和和全全过过程程成成本本管管理理模模式式的的思思想想和和方方法法，，同同时时它它还还包包括括了了全全要要素素、、全全团团队队和和全全风风险险成成本本管管理理等等新新的的成成本本管管理理思思想想和和方方法法，，实实际际上上是是现现有有建建设设项项目目成成本本管管理理思思想想和和方方法法的的全全面面集集成成。。2.3.3局限：由由于对掌掌控项目目责任人人在全面面综合集集成能力力上要求求极高，，最主要要的是在在社会化化分工知知识深度度与总控控全局知知识广度度匹配性性上还有有待完善善，因此此这一模模式在现现实具体体应用上上还有一一定的局局限性。。2.4适合我国建建设项目的的成本管理理理论2.4.1建设工程项项目管理的的核心任务务为保证项目目投资的有有效使用，，通过工程程技术与工工程经济结结合提升科科学管理，，通过工程程经济与项项目管理结结合提高投投资效益，，实现建设设项目的核核心任务——功能满足性性、法规符符合性、技技术可行性性、经济合合理性。2.4.2项目管理层层次图范围管理综合管理风险管理质量管理进度管理投资管理采购管理沟通管理团队管理功能满足法规符合技术可行经济合理围绕建设项项目核心任任务，项目目管理工作作分成三个个层次。一一是建立项项目的具体体目标层次次，进行质质量、进度度、投资黄黄金三角的的管理，实实现项目有有形量化；；二是建立立项目的利利益团队层层次，进行行自身团队队、采购外外部团队、、沟通管理理，实现项项目利益相相关方利益益统一；三三是建立项项目的基础础层次，进进行范围、、风险、综综合集成管管理，实现现项目在限限制条件下下的可控性性。2.4.2三种主流成成本管理理理论适用性性分析（1）全寿命周周期成本管管理。建设设项目在一一定的功能能条件下，，建造成本本与使用成成本呈负相相关的关系系。全寿命命周期成本本管理追求求建设项目目建造成本本与使用成成本之和的的最小值，，通常必须须提高一定定建造成本本而降低使使用成本，，包括考虑虑生态使用用成本，其其在产业建建设项目上会有一定定应用，而而与一般民用项项目投资人人投资效益最大大化的基础础理念明显冲突突。功能级别线线建造成本使用成本（2）全过程成成本管理。。理论源于于我国，并并与社会生生产力共同同发展，有有较深厚的的文化接近近度。全过过程成本管管理强调建建设项目是是一个过程程，将建设设项目建设设周期划为为前期和后后期，再细细分成若干干个阶段，，通过整合合建设项目目不同过程程中介入的的利益相关关方为共同同利益产生生的利益行行为，开展展基于活动动的全过程程的建设项项目成本计计价与控制制，前期重重在项目决决策而确定定投资成本本目标，后后期重在项项目实施而而控制投资资成本目标标不被突破破，最终实实现投资效效益最大化化。全过程程成本管理理理论符合合绝大多数数建设项目目投资人的的理念，同同时受全寿寿命周期成成本管理全全面成本管管理的影响响，也在缩缩小其他主主流理论的的优势差异异，则该理理论在我国国现阶段应应用最广。。（3）全面成本本管理。理理论的全面面性包括了了全寿命周周期、全过过程成本、、全要素、、全团队和和全风险等等成本管理理思想和方方法，实际际上是现有有建设项目目成本管理理思想和方方法的全面面集成，与与建设项目目投资人的的理念基本本吻合。由由于该理论论代表了全全球在建设设项目成本本管理上最最先进的生生产力，以以我国目前前的建设项项目专业力力量和社会会基础，包包括缺乏强强有力的集集成主体，，使应用全全面成本管管理尚存在在巨大的差差距，可作作为今后的的发展方向向。2.4.2适合我国现现阶段建设设项目成本本管理的理理论我国现阶段段建设项目目从无到有有、从概念念到实体、、从启动到到终点的项项目管理，，是围绕建建设项目的的核心任务务进行反复复建立和深深化平衡的的过程。建建设项目投投资成本管管理是项目目管理体系系重要组成成内容，深深受项目管管理其他要要素的制约约，并在建建设项目核核心任务平平衡过程中中发挥作用用，一般按按初步估算算、详细估估算、概算算、预算控控制价、签签约合同价价、过程结结算、竣工工结算、财财务决算、、项目后评评价的顺序序进行计价价和控制，，以上一级级目标值作作为控制下下一级目标标值的依据据，由粗到到细，实现现对投资目目标值不断断收敛。因因此，适合合我国现阶阶段建设项项目成本管管理的理论论模式为——在项目管理理约束条件件下基于活活动的全过过程投资成成本管理。。流程图项目决策阶阶段融资决策阶阶段初步设计阶阶段施工图设计计阶段发包阶段施工图预算算项目概算财务评价投资初步估估算投资详细估估算前期工程实施阶阶段保修阶段竣工验收阶阶段机会研究阶阶段签约合同价价工程结算工程竣工结结算财务竣工决决算后期投资成本确定投资成本控制3、房产开发发实例讨论论3.1开发项目背背景情况某房房地地产产开开发发公公司司2012年通通过过政政府府招招拍拍挂挂平平台台拍拍得得某某沿沿海海省省会会城城市市****48号、、49号两两宗宗土土地地，，因因地地块块毗毗邻邻，，为为提提升升品品质质，，拟拟整整体体开开发发，，因因项项目目规规模模和和投投资资巨巨大大，，成成本本控控制制十十分分必必要要，，则则以以此此为为对对象象，，进进行行项项目目开开发发全全过过程程投投资资成成本本控控制制讨讨论论。。3.1.1宗地地背背景景靠近近城城市市北北部部软软件件园园，，北北部部软软件件园园在在一一期期区区块块已已集集聚聚关关联联产产业业企企业业500家的的基基础础上上，，园园区区二二期期3000亩土土地地的的开开发发也也在在加加速速推推进进。。50万M2的总总部部楼楼宇宇经经济济区区、、50万M2的高高新新创创业业区区，，50万M2的商商务务配配套套区区和和150万M2的高高档档住住宅宅区区，，将将合合力力聚聚合合成成城城北北高高端端产产业业集集聚聚区区和和集集生生活活、、创创业业、、科科研研、、教教育育、、休休闲闲于于一一体体的的城城市市综综合合体体。。3.1.2地块块招招拍拍挂挂概概况况表表地块编号出让面积㎡地上建筑面积㎡起拍楼面地价元/㎡起拍价万元用途容积率密度绿地率48号45191112977.504800.0754230商住2.0-2.5≤28%≥30%49号60599151497.504800.0172719商住2.0-2.5≤28%≥30%其他他指指标标说说明明：：建筑筑限限高高：：75米；≤90㎡㎡户型比例：45%以上。3.2全过程投控工工作目标定位位3.2.1提高投资利用用效率。通过过编制项目各各阶段的投资资成本形式，，可以了解各各项成本的构构成，分析投投资分配的合合理性，并指指导运用价值值工程理论分分析项目各个个组成部分的的功能与成本本匹配程度，，调整平衡项项目功能与成成本，使其趋趋向合理；同同时可以了解解项目投资成成本各组成部部分的比例，，对于比例较较大的部分应应作为投资成成本控制的重重点，从而提提高投资控制制效率和利用用效率。3.2.2加大项目控制制工作主动性性。长期以来来，多数人对对投资控制工工作按控制论论简单理解，，将目标值与与实际值比较较，当实际值值偏离目标值值时分析差异异原因，确定定下一步对策策，认为以此此可进行主动动控制。由于于建筑产品单单件性的特点点，这种管理理方法只能发发现差异，不不能消除差异异，也不能预预防差异的发发生，而且一一旦发生偏差差，往往已发发生较大损失失，其实质是是一种被动控控制。必须在在项目初期按按功能和其他他限制条件划划分编制生成成投资成本计计划，主动采采取有效措施施消除差异，，实现投资成成本主动控制制。3.2.3有利于技术与与经济结合。。通常项目设设计、施工、、监理等工程程技术人员侧侧重关注项目目功能情况，，希望用先进进的技术转化化成先进的实实体功能，而而项目建设单单位财务、投投资咨询中介介等工程经济济专业人员侧侧重项目投资资情况，希望望获得最小的的投资额，两两者多互为割割裂。通过对对项目整体和和分阶段的投投资成本控制制梳理，有利利于项目全要要素整合，使使工程技术人人员和工程经经济专业人员员优势互补，，提高项目科科学实施。3.2.4促进社会资源源的综合利用用。房地产开开发项目利益益相关方以投投资人为代表表，开展投资资控制工作也也以投资人为为代表，由于于投资人追求求投资效益最最大的原则，，即投资人针针对项目尽可可能减少投资资额的要求，，将迫使项目目工程参建各各方主体积极极进行节约自自身投入的努努力，由此推推动社会资源源的综合利用用，实现项目目在节约型经经济模式下运运行。3.3机会研究究阶段投投资成本本管理3.3.1成本管理理主要内内容由于房地地产开发发项目的的机会研研究围绕绕获得土土地开展展工作，，对土地地成本预预控要求求极高，，如果定定价不当当，将失失去投资资机会或或造成投投资活动动失败，，因此，，合理确确定拟开开发项目目土地价价格是房房地产开开发机会会研究阶阶段投资资成本控控制的核核心任务务。（1）估算方方法选择择。机会会研究阶阶段常用用的投资资估算方方法有单单位生产产能力估估算法、、生产能能力指数数法、比比例估算算法、系系数估算算法和指指标估算算法等。。由于房房地产开开发项目目多为民民用工程程项目，，并以出出售为目目的，机机会研究究阶段仅仅有由宗宗地土地地规划约约束性条条件形成成的项目目概念，，考虑估估算方法法适用性性，只能能选择以以建筑面面积的指指标估算算法。因因项目概概念是粗粗线条的的，则此此阶段投投资估算算也是粗粗线条的的。（2）建筑面面积确定定◆地上面面积。根根据拟获获得宗地地规划条条件，先先用宗地地用地面面积、容容积率指指标初算算地上面面积，再再用土地地性质、、建筑密密度、限限高要求求、绿化化率、周周围环境境、退建建要求等等限制条条件复核核，如由由建筑密密度、绿绿化率核核算建筑筑落地面面积，由由高度转转化成建建筑层数数时计算算地上面面积，由由此计算算获得地地上面积积。◆地下面面积。由由地上建建筑功能能决定是是否设置置地下室室。通常常地下室室的可用用于车库库、设备备机房、、高低配配电房、、泵房、、人防工工程等功功能，由由宗地形形状、周周围环境境、交通通组织、、施工场场地条件件等因素素确定地地下室落落地面积积，由宗宗地地段段价值决决定地下下室层数数。◆销售面面积。房房地产开开发项目目通常将将充分利利用地下下室的商商品价值值，则按按《商品房销销售面积积计算及及公用建建筑面积积分摊规规则》（试行）），销售售面积为为总建筑筑面积扣扣除已作作为独立立空间租租售的地地下室、、车棚、、人防地地下室的的剩余部部分，当当然地上上面积中中城市配配套设施施面积也也应扣除除。（3）面积指指标价格格选定通常参照照和运用用房地产产估价理理论中市市场比较较法取定定拟开发发项目建建设成本本和销售售收入的的面积指指标。市市场比较较法一般般要求有有相同项项目性质质的三个个以上案案例，而而且是同同区域同同时期同同类型项项目案例例越多越越好，现现实中不不易满足足该条件件，多调调查选用用相似案案例。◆投资成成本面积积指标。。针对调调查类似似开发项项目建造造案例，，先尽可可能多地地获取基基本信息息，包括括名称、、地址、、设计主主要经济济指标、、结构型型式、建建造时间间、除土土地价外外含税费费全费用用开发投投资成本本等，由由此确定定可比案案例及面面积指标标成本价价格基数数。然后后进行影影响因素素分析，，包括开开发时间间差别引引起建造造成本价价格波动动、政策策调整投投资费用用变化，，拟采用用结构型型式差异异，企业业管理成成本差异异，价格格走向趋趋势，其其他个别别因素等等，从而而确定可可比案例例修正参参数。◆销售价格格面积指标标。搜集调调查类似开开发项目的的交易案例例，先尽可可能多地获获取调查案案例基本信信息，包括括名称、地地址、地段段等级、成成交用途、、交易时间间、交易金金额、付款款方式、价价格类型、、货币类型型、区位、、交易方情情况、交易易类型、结结构形式、、建筑规模模和面积构构成、建成成时间、产产权情况、、平面图纸纸、土地类类别、土地地使用权年年限等等，，由此确定定可比案例例及面积指指标销售价价格基数。。再进行影影响因素分分析后确定定可比安全全修正参数数，影响因因素有①区区域因素：：商业服务务繁华程度度、道路交交通状况、、公交状况况、距对外外交通设备备距离、公公共服务配配套、基础础设施等；；②个别因因素：土地地形状、土土地使用程程度、建筑筑物设施设设备、建筑筑物新旧程程度、装修修标准、朝朝向、楼层层高等。（4）土地价格格区间生成成房地产开发发项目土地地一般通过过竞拍和投投标获取，，由于此阶阶段项目处处于拟实施施状态，则则可参照房房地产估价价理论中的的假设开发发法计算土土地价格，，即土地价价格=销售收入-含税费投资资成本-开发利润。。其中销售售收入由拟拟销售面积积与销售价价格面积指指标乘积生生成，含税税费投资成成本由拟建建造面积与与投资成本本面积指标标乘积生成成，开发利利润为开发发收益期望望值，可按按销售收入入或投资成成本的一定定比例测算算。由于销售收收入、投资资成本、开开发利润均均属于预测测值，存在在一定的误误差率，则则土地价格格估算存在在一个硬性性偏差幅度度；当拟投投资人对开开发利润进进行主动调调整时，则则土地价格格估算形成成一个软性性波动幅度度，这是房房地产开发发项目土地地报价策略略中报价形形成主控区区间的依据据。土地价价格也可参参照市场比比较法，通通过可比案案例或相似似案例生成成的价格，，对假设开开发法生成成价格进行行修正。房房地产开发发项目只有有在预控土土地价格实实现后，才才能开展下下阶段的工工作。3.3.2土地价格多多方案比选选2012年11月，****48号和49号出让住宅宅地块面积积分别为45191、60599M2，规划限高高75M，容积率2.0-2.5，建筑密度度不大于28%，绿化率不不小于30%。考虑相邻邻地块规模模效应，以以整体获得得土地为先先决条件，，拟定建设设规模：取取容积率2.5得地上面积积264475M2；设两层地地下室取占占地率0.65得地下面积积137528M2；剔除城市市配套1%面积得销售售面积261830M2。（1）基准准地价价。经经市场场调查查确定定拍卖卖时点点的土土地基基准价价、投投资成成本和和销售售价格格面积积指标标值，，由此此计算算开发发毛利利润率率。（2）高极极限地地价。。经市市场调调查确确定拍拍卖时时点的的投资资成本本和销销售价价格面面积指指标值值，假假设开开发毛毛利润润率为为零时时，由由此计计算楼楼板最最高极极限地地价X。（3）风险险地价价。经经市场场调查查确定定拍卖卖时点点的投投资成成本和和销售售价格格面积积指标标值，，假设设开发发毛利利润率率为市市场正正常值值20%时，由由此计计算楼楼板风风险地地价X。（1）基准准地价价投资资估算算表序号项目名称单价（元/㎡）计价数量（㎡）总价(万元)备注一开发成本313577.71土地费5000264475132237.5楼板地价2建安费3100402003124620.9含配套及管理费3土地财务费14302.86.5成2年8%4建安财务费12960.66.5成2年8%5营销费用29455.9含税，取收入7.5%二销售收入15000261830392745取均价15000三开发利润79167.3利润率25.25%（以上上费用用未考考虑土土地增增值税税）（2）高极极限地地价投投资估估算表表序号项目名称单价（元/㎡）计价数量（㎡）总价(万元)备注一开发成本1土地费7730.2264475204445.30.104X=225707.62建安费3100402003124620.9含配套及管理费3建安财务费12960.66.5成2年8%4土地财务费0.104X6.5成2年8%5营销费用29455.9含税，取收入7.5%二销售收入15000261830392745取均价15000三开发利润0（以上上费用用未考考虑土土地增增值税税）（3）风险险地价价投资资估算算表序号项目名称单价（元/㎡）计价数量（㎡）总价(万元)备注一开发成本未含土地费1营销费用29455.9含税，取收入7.5%2建安费3100402003124620.9含配套及管理费3土地财务费0.104X6.5成2年8%4建安财务费12960.66.5成2年8%二销售收入15000261830392745取均价15000三开发利润1建造投资27516.320%2土地投资0.2208X20%3营销费用5891.220%四风险地价5488.4264475145154.11.3248X=192300.1（以上上费用用未考考虑土土地增增值税税）3.3.3方案评评价（1）基基准准地地价价。。是是符符合合政政策策约约束束的的土土地地市市场场价价格格，，具具有有公公众众普普遍遍接接受受度度，，通通常常与与土土地地起起拍拍价价相相协协调调。。当当然然有有时时地地方方政政府府为为吸吸引引投投资资，，将将土土地地起起拍拍价价定定在在略略低低于于基基准准地地价价。。（2）高极限地价价。这是开发发商获得土地地的价格区间间的上限，如如果用高极限限地价获得土土地，意味着着开发商有一一个严重缺陷陷或者说是失失败的开始，，通常只是用用于方案测算算，必须有房房价暴涨的形形势才能取得得获利的机会会。（3）风险地价。。当房地产项项目的利润低低于某一数值值时，会影响响融资伙伴和和参建各方主主体参与项目目建设的积极极性，该利润润点时的土地地价格即为风风险地价。房房地产市场一一般的正常的的开发利润为为20%。本项目宗地实实际拍卖时，，楼板地价起起拍价为4800元/平方米，略低低于基准地价价，最终成交交价为6445.4元/平方米，处于于风险地价5488.4元/平方米和高极极限地价7730.2元/平方米之间，，如要实现正正常利润，必必须通过降低低开发成本或或提高售价途途径。3.4融资阶段投资资成本管理由于建设项目目投资量巨大大，建设周期期较长，投资资人一般不可可能全资投入入至项目建成成投运，必须须寻求负债投投资拼盘。实实现这个投资资拼盘的过程程即为融资，，融资解决了了建设项目的的钱袋子。融融资方案一般般在项目建设设方案确定后后生成，根据据已编制投资资估算，结合合项目实施组组织和拟定的的建设进度计计划构建管理理方案，通过过融资结构、、融资成本和和融资风险分分析进行多方方案比选，确确定最有利的的融资方案，，并由此作为为融资后建设设项目财务分分析的基础。。3.4.1成本管理主要要内容（1）融资前财务务评价。融资资前财务评价价是项目决策策中为了制定定项目财务可可行性所进行行的一项重要要工作，在现现行会计准则则、会计制度度、税收法规规和价格体系系下，通过财财务收入成本本的预测，编编制财务报表表，计算评价价指标，进行行财务盈利分分析，是投融融资决策的重重要依据，在在建设盈利项项目中占据极极重要的地位位，解决投资资人的核心动动力问题。（2）融资方案设设计。项目的的融资方案构构建在投资估估算和拟定进进度计划的基基础上，应对对资金来源、、资金筹措方方式、融资结结构、数量和和进度等做出出整体安排，，其中筹资进进度一般对应应于项目各年年度投资计划划，以满足于于项目投资资资金的使用要要求。（3）融资后财务务评价。在融融资前财务评评价可以接受受的前提下，，进行融资后后的项目盈利利能力分析，，偿债能力分分析等，进而而判断项目方方案在融资条条件下的合理理性。融资后后财务评价是是比选融资方方案、进行融融资决策和投投资者最终决决定出资的依依据。虽然项项目融资决策策阶段必须进进行融资的分分析，但是局局限性极大，，实践中，在在项目融资决决策后，还需需要进一步深深化融资后分分析与评价，，完成最终融融资决策。3.4.2融资方案比选选房地产开发项项目建设周期期中从获得土土地到满足预预售条件，开开始回收投资资成本，历经经设计方案、、初步设计、、施工图设计计、融资决策策、工程合同同发包、施工工至满足预售售条件的进度度节点各阶段段，过程中必必须完成大量量相应的建设设程序规定的的审批工作，，分别按2年、2.5年、3年融资测算。。（1）2年融资期投资资估算表序号项目名称总价（万元）备注1土地费1704652建安费124620.9含配套及管理费3融资额191805.86.5成4融资费率0.16641.082-15融资成本31916.56开发成本中占比9.03%353348.3（2）2.5年融资期投资资估算表序号项目名称总价（万元）备注1土地费1704652建安费124620.9含配套及管理费3融资额191805.86.5成4融资费率0.21221.082.5-15融资成本40701.2占开发成本11.52%6比2年融资成本增加8784.727.52%3年融资期投资资估算表序号项目名称总价（万元）备注1土地费1704652建安费124620.9含配套及管理费3融资额191805.86.5成4融资费率0.25971.083-15融资成本49814.3占开发成本14.10%6比2年融资成本增加17897.856.08%3.4.3方案评价（1）2年融资期。本本开发项目为为大型高层住住宅小区，从从获得土地到到满足预售条条件通常需要要2年时间，因此此2年融资费用是是开发商应承承受的正常开开支，如果融融资期小于2年，则认为是是开发商管理理出效益的额额外收入。（2）2.5年融资期。大大型项目建设设存在许多不不确定因素，，当不利因素素作用叠加时时易使项目建建设进度计划划产生延误，，如政策调整整、市场变化化、设计缺陷陷、审批环节节掉链子、不不明地质条件件、施工承包包人实力不足足等方面均有有可能影响开开发项目的正正常推进，针针对本开发项项目，2.5年融资期可认认为是项目融融资成本可接接受的上限，，在进度控制制上必须控制制不利因素的的副作用。（3）3年融资期。如如果说高层住住宅小区从土土地到满足预预售条件建设设期花了三年年时间，那一一定有严重的的意外因素影影响，否则就就是与销售策策略有关，出出现了捂盘惜惜售的概念。。只有房地产产形势异常的的好，价格上上涨明显大于于融资成本，，才有可能延延后预售。按按目前宏观调调控政策，房房价上涨属严严控范畴，为为保证建设资资金链正常延延续，本开发发项目3年融资期绝不不可取。3.5设计阶段投资资成本管理3.5.1成本管理主要要内容建设工程设计计是将构思转转化成蓝图的的技术。设计计阶段投资成成本形式是设设计方案估算算、初步设计计概算和施工工图预算，通通过这些数据据可以了解工工程造价成本本构成，分析析投资分配的的合理性，并并可以利用价价值工程理论论分析项目各各个组成内容容功能与成本本的匹配程度度，通过调整整功能与成本本，使其更趋趋于合理。3.5设计阶段投资资成本管理工程项目各阶阶段对投资成成本的影响可可能性分析决策阶段初步设计扩初设计施工图设计发包阶段施工阶段投资成本影响度%建设阶段9575351053.5.1成本管理主要要内容建设工程设计计是将构思转转化成蓝图的的技术。设计计阶段投资成成本形式是设设计方案估算算、初步设计计概算和施工工图预算，通通过这些数据据可以了解工工程造价成本本构成，分析析投资分配的的合理性，并并可以利用价价值工程理论论分析项目各各个组成内容容功能与成本本的匹配程度度，通过调整整功能与成本本，使其更趋趋于合理。3.5.2投资成本控制制主要技术工工作（1）功能深化。。（2）建筑平面深深化。（3）结构体系选选择。（4）空调系统选选择。（5）安装工程其其他系统深化化。3.5.3设计方案比选选（1）底层架空。。地上规划控控高为75M，按常规2.9M/层计算，则得得地上建筑为为25层，每层面积积约为261830/25=10473.2M2，考虑一层门门厅和垂直通通道，取架空空部分为7成，得其不能能计算建筑面面积约为7331.2M2，该部分存在在建造成本但但无销售收入入。（2）单层地下室室。住宅小区区常规设一层层地下室，取取占地率0.65得地下室面积积68764M2，地下室建安安造价一般高高于地上建筑筑，取1.2调整系数，地地下室除泵房房、配电房、、风机房、自自行车库（设设在地下夹层层中）等功能能用房外，可可作为地下机机动车库，通通常60M2/车位，即68764/60得车位1146个，该部分存存在建造成本本也有销售收收入。（3）多层地下室室。住宅小区区设两层地下下室时，取占占地率0.65得地下室面积积137528M2，地下室二层层建安造价一一般比地上建建筑更高，取取1.6调整系数，同同样除泵房、、配电房、风风机房、自行行车库（设在在地下夹层中中）等功能用用房外，可作作为地下机动动车库，通常常50M2/车位，即137528/50得车位2750个，该部分分存在建造造成本也有有销售收入入。（1）底层架空空投资估算算表序号项目名称单价计价数量总价备注元/M2M2万元一开发成本353348.3万元1建安费增加32007331.223462建安费减少二销售收入01销售增加2销售减少三直接效益-2346四成本中占比0.66%（2）单层地下下室投资估估算表序号项目名称单价计价数量总价备注元/M2M2万元一开发成本353348.3万元1建安费增加37206876425580.22建安费减少二销售收入01销售增加10万元/个1146个114602销售减少三直接效益-14120.2四成本中占比4.0%（3）多层地下下室投资估估算表序号.11项目名称单价计价数量总价备注元/M2M2万元一开发成本353348.3万元1建安费增加137206876425580.22建安费增加249606876434106.9二销售收入01销售增加10万元/个2750个275002销售减少三直接效益-32187.1四成本中占比9.11%3.5.4方案评价根据规划条条件，设住住宅小区90M2以内的户型型占50%，其他户型型面积平均均为130M2，则264475*50%/90+264475*50%/130=1469户+1017户=2486户，一般高高档小区机机动车位配配置率大于于1.1，同时考虑虑人车分流流，地面基基本不设机机动车位，，则地下车车位必须达达到2700个以上。（1）底层架空空。长期以以来，住宅宅底层社会会接受度较较差，尤其其是在高层层住宅和高高档小区接接受度更差差，销售价价格明显低低于基准价价。虽然高高层住宅底底层架空的的设计在建建筑节能、、装饰工程程、景观配配套等建造造成本上有有一定的投投入而不产产生建筑面面积，但是是对楼盘的的档次、小小业主的心心理感觉有有较大的提提升，对销销售也有极极大的利好好，其底层层门厅和垂垂直通道的的建筑面积积作为公摊摊面面积积实实现现销销售售。。因因此，，本本开开发发项项目目应应选选择择底层层架架空空的的设设计计方方案案。。（2）单单层层地地下下室室。。建建筑筑工工程程建建设设政政策策鼓鼓励励充充分分利利用用地地下下空空间间，，有有利利于于将将大大部部分分建建筑筑配配套套功功能能用用房房设设于于地地下下室室而而提提升升地地上上建建筑筑利利用用价价值值。。由由于于地地下下建建筑筑成成本本显显著著高高于于地地上上建建筑筑，，从从成成本本控控制制角角度度一一般般尽尽可可能能采采用用单单层层地地下下室室的的设设计计方方案案。。针针对对大大型型住住宅宅小小区区自自建建人人防防设设施施成成本本比比缴缴纳纳异异地地建建造造补补偿偿费费更更小小，，为为提提高高投投资资效效益益，，自自建建人人防防工工程程采采用用平平战战结结合合的的设设计计方方案案，，平平时时作作为为机机动动车车库库。。在在本本开开发发项项目目中中，，因因单单层层地地下下室室的的机机动动车车位位1146个远远小于2700个以上的配置置要求，则单单层地下室的的设计方案被被否决。（3）多层层地下下室。。从经经济效效益数数据上上看，，建造造多层层地下下室比比单层层地下下室无无效益益成本本成倍倍增加加，是是严重重赔本本的买买卖。。为了了保证证楼盘盘的品品质，，必须须配置置足够够的机机动车车位，，又因因住宅宅小区区分户户自由由度的的特性性，小小业主主基本本不能能接受受机械械停车车位概概念。。针对对本开开发项项目必必须设设置两两层地地下室室，虽虽然建建造成成本投投入较较大，，但是是对楼楼盘销销售带带来正正面的的重大大硬件件支撑撑。3.6发包阶阶段投投资成成本管管理项目发发包工工作是是项目目投资资人除除自身身管理理团队队外，，为实实现项项目目目标而而有偿偿使用用的社社会资资源的的采购购行为为，从从而发发生投投资成成本控控制，，一是是在法法规约约束框框架下下设置置合理理的限限制条条件实实现充充分竞竞争，，二是是将发发包成成果固固化为为合同同，并并为合合同实实施阶阶段做做好预预控。。发包包核心心任务务是通通过公公平公公正的的发包包程序序，利利用市市场竞竞争机机制，，选择择资质质符合合规定定，质质量进进度等等控制制目标标满足足要求求、社社会信信誉好好，技技术和和经济济实力力强，，合理理低价价的投投标人人为中中标人人。3.6.1成本管理主主要工作内内容（1）合同体系系设计：针针对项目发发包任务进进行识别，，拆分和界界定，由此此形成发包包合同包序序列，并根根据各合同同包的逻辑辑关系做出出发包时间间计划。项项目拆分合合同包应适适合当前生生产力发展展水平，并并符合建设设法规和建建筑市场惯惯例。◆服务类。发发包时间计计划一般以以工程主设设计工作进进度为主轴轴线，另按按其中间成成果时间节节点确定其其他服务类类发包时间间。◆工程类。发发包时间计计划一般以以总承包工工程施工进进度为主轴轴线，按各各分包施工工最迟介入入时间反推推形成。◆货物类。货货物类采购购完全受施施工合同约约束，发包包时间计划划应根据施施工进度确确定。（2）合同包发发包策划根据已确定定的合同体体系，在发发包工作条条件成立后后对每个合合同包进行行详细的发发包策划是是完成发包包核心任务务的必要条条件，对合合同的投资资控制影响响极大，策策划工作须须符合项目目所在地法法规要求，，并可寻求求专业机构构和人员支支持在反复复多次讨论论后完成。。（3）招标文文件的确确定招标文件件通常包包括前附附表、投投标须知知、评标标办法、、合同格格式及主主要合同同条款、、投标文文件格式式，针对对工程和和货物发发包还有有工程技技术要求求及工程程规范、、工程量量清单、、图纸及及其他资资料。各各类招标标文件均均有相应应的示范范文本可可以套用用，在发发包策划划的框架架约束下下，通过过各次级级文件编编制、整整合与审审核、最最后一次次答疑后后完成招招标文件件的确定定。3.6.2发包阶段段投资成成本控制制难点（1）技术规格书书平衡专业性与与排他性。（2）招标控制价价或参考预算算完善施工图设设计工作、、拟定施工方方案、市场场价取定。（3）评标专家水平、评评标深度、限限制二次经营营空间。（4）不平衡报价价变更风险控制制。（1）施工总承包包投资估算表表序号项目名称总价（万元）备注1建安费124620.92分包工程及特殊材料权重0.43分包等造价49848.44总包费率8%不含税金5施工合同成本影响3987.9占建安费3.2%3.6.4发包多方案比比选（1）施工总承包包。（2）施工总承包包+专业分包+货物采购。（2）总包加分包包投资估算表表序号项目名称总价（万元）备注1建安费124620.92分包工程及特殊材料权重0.43分包等造价49848.44总包服务费3%5市场竞争价格影响-10%6施工合同成本影响-3489.4建安费有2.8%下降空间3.6.5方案评价（1）施工总承包包。该模式属属住建部力推推，目的是利利用社会化分分工，发挥总总承包人在人人机料法环五五大工程质量量要素上的整