临沂万兴都国际商业公园商业策划方案市公开课一等奖省赛课获奖课件

万兴都国际商业公园

商业策划方案9月临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第1页宏观经济调研物业条件项目定位城市发展规划城市商圈调研本方案思维模式项目规划项目招商招商标准招商执行招商策略招商条件营销推广项目运行2临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第2页要点定位重点：突出旅游休闲商业综合体差异化特征。招商重点：百货店，难点：餐饮。招商策略：两头开花，中间结果，阶段实施，分批开业。以百货店和五星级酒店签约入驻为契机，突破招商瓶颈，实现项目两头招商，进而带动中间商铺招商。可分三批实施。招商业态上休闲娱乐可先行。区域策略：招商区域以山东、北京、长三角、珠三角为主；当地40%、外地60%，三年后逐步调整到当地20%、外地80%。业态百分比：购物40%、餐饮30%、休闲娱乐20%、服务配套10%。价格策略：以带感人气培育市场为标准，前期降低租金，分步实施租金提升，5年以后待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。推广策略：塑造品牌、高调入市、高姿态造市、促销活动配合、寻求政府合作支持。风险控制：招商进度达不到期望值，以满商为标准，先炒作人气聚集商气；后期运行如有困难，可在开业以后重新定位规划调整进行二次招商。当务之急是项目先开业。3临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第3页Ⅰ项目定位综合分析市场调研项目运行营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其它提议ⅤⅣⅧ4临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第4页Ⅰ项目定位综合分析市场调研项目运行营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其它提议ⅤⅣⅧ城市发展概况宏观经济概况商圈概述经营者调研消费者调研5临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第5页Ⅰ.市场调研—临沂宏观经济概况国内生产总值年实现生产总值2110.18亿元，增加13.4%；其中，第一产业增加值250.46亿元，增加3.9%；第二产业增加值1063.41亿元，增加14.9%；第三产业增加值796.31亿元，增加14%。三次产业增加值之比为11.9：50.4：37.7，第三产业所占比重同比提升0.9个百分点。社会商品零售总额年实现社会消费品零售总额974.2亿元，增加19.3%。临沂批发城被授予“中国十强文明市场”和“中国专业批发市场最具影响力品牌”称号，临沂市入选福布斯“中国大陆最正确商业城市”排行榜，被授予“中国市场名城”称号。财政和金融年财税收入较快增加。全市地方财政收入91.5亿元，增加14.1%，其中税收收入69.5亿元，占地方财政收入76%，同比提升2.7个百分点。财政支出187.3亿元，增加22.9%。金融形势平稳。年末全市金融机构各项存款余额1762.3亿元，比年初增加354.5亿元，其中储蓄存款余额1178.1亿元，比年初增加181亿元。居民生活年全市城镇居民人均可支配收入16572元，增加10.5%，城镇居民人均消费性支出10849元，增加12%。6临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第6页Ⅰ.市场调研—临沂宏观经济概况国内生产总值临沂市增幅比山东省最发达地域青岛市高出1.2个百分点，高出济南市一样1.2个百分点，高出山东省平均水平1.5个百分点；社会消费品零售总额增幅高于青岛市0.2个百分点，与济南市持平，低于山东省平均水平0.5个百分点；人均可支配收入增幅高出青岛市1.2个百分点，高出济南市1.3个百分点，高出山东省平均水平1.3个百分点。由此表明，临沂市经济在山东省处于中等偏上水平，但在人口较多情况下保持了高速发展，后期潜力巨大。因为临沂得天独厚地理条件，使其成为鲁、苏、豫、皖地域最大商品集散地，位居全国综合批发市场第二位，在全国仅次于义乌，一年批发成交额便突破600亿元，所以民间收入远远高于官方数据。经过以上数据看出，临沂在经济发展增加速度上高于青岛市、济南市和山东省平均水平，加上面积和人口优势，以及商贸物流城市定位，未来增加潜力无限，一定会成为赶超青岛、济南黑马城市。小结7临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第7页Ⅰ.市场调研—临沂城市发展概况近几年，临沂市政府计划北迁，城市重心也随之北移，一大批代表着临沂市当代城市商业及住宅建设最高水平开发项目也在紧锣密鼓建设中，建成之后将成为临沂市人口密度最大、居民消费质量最高“关键消费地带”，再加上临沂市得天独厚商业基础优势，必将形成一个以城市大型商业中心为主导、以大型批发市场和物流业为特色、以涑河商业带为根本这么一个城市商业带。涑河是一条穿过临沂市区景观河，也是市政府重点打造新兴商业带，依据涑河不一样区段功效特点和自然文化资源情况，规划将涑河分为东段古城商业区，中段当代商业区，西段生态休闲区。8临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第8页Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述临沂商圈总体分布：西郊批发商圈——以商品批发为主，创造了全国第三，在山东省交易额十多年第一业绩。城中心零售商圈——以人民广场周围商超为代表，零碎分布。临沂商业发展快速，素有“北方义乌”之称，临沂成为鲁、苏、豫、皖地域最大商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心，形成了“南有义乌、北有临沂”商贸格局。临沂入选福布斯“中国大陆最正确商业城市

”；并位列新增12

个城市中第2

名；临沂批发城被授予“中国十强文明市场”和“中国专业批发市场最具影响力品牌”称号，临沂市入选年福布斯“中国大陆最正确商业城市”排行榜，被授予“中国市场名城”称号。在山东三大经济圈中，半岛城市群以青岛为龙头，省会城市圈以济南为关键，鲁南经济带五市中，在经济总量，人口数量，消费水平，城市基础建设，工业规模，财政收入，发展前景等方面，临沂表现尤为突出，逐步走在五市前面，成为鲁南关键城市。9临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第9页Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要百货店调查银座商城地址八一路与红旗路交汇处，人民广场北侧开业时间1月营业面积40000㎡业种分布地下室：超市一楼：珠宝、手表、鞋类、化装品二楼：少女装、淑女装、内衣三楼、男士正装、商务休闲、青春休闲、运动衣饰四楼、电器、运动器材、童装、童鞋、家纺、餐饮经营方式扣点经营商品定位及客层连锁企业，以经营中高端商品为主，主力一线品牌较多，主要以商务人士、企事业单位、白领及生活品质较高人群为主；经营强项整体档次较高，以经营品牌化、管理当代化、服务满意化方针来运行，商场货物齐全，业态丰富，也是当前临沂消费品质最高百货商场。营业额据称销售额每年以17％速度增加，抵达2.1亿人民币，3.5亿人民币，4亿元。服务微笑服务、营业员着装因品牌而各不相同、服务态度好企业性质上市企业硬件设施用户休息座椅、中央空调、烟感、消防喷淋商铺租赁基本上以商品扣点经营为主，扣25%，最高抵达28％，必须提供增值税发票，代理商自行负担对应人员工资及工商税务。必须服从商场统一管理统一经营模式。代表品牌万宝龙、六福、周大福、金至尊、爱步、暇步士、ecco、百丽、欧时力、衣恋、VEROMODA、Only、玛丝菲尔、日驰尼、杰克琼斯、都彭、Jeep、哥伦比亚、耐克、360、阿迪达斯综述经营品种丰富、主流衣饰品牌强悍、服务热情、硬件设施完善，是临沂当前档次最高百货商场。10临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第10页Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要百货店调查九州商业大厦地址解放路与羲之路交汇处开业时间始建于1992年1月，二期12月开业营业面积56000㎡业种分布一楼：珠宝、化装品、摄影器材、眼镜、玉器、箱包、手表、通讯器材、保健品二楼;时尚女装、休闲装、少女装三楼;男士正装、商务休闲、衬衫四楼:鞋帽类、内衣、文胸、袜类五楼、运动衣饰、运动器材、运动鞋、家电、文体用具、儿童用具六楼、餐饮、电玩、摄影坊经营方式零售，扣点商品定位及客层以中高档消费层为主，客户基本以生活品质较高及年轻消费群体居多。经营强项货物齐全，整体经营档次较高，购物环境舒适，同质商场价格优惠多。营业额4亿元服务微笑服务，统一制服、服务态度很好企业性质民营企业硬件设施厢式电梯3部、消防喷淋、烟感、饮水机商铺租赁整体实施扣点经营，重视品牌意识，对进驻品牌需一定审核。一层扣点相对较多（25%），二三层分别为23%-25%之间，四层基本以租恁为主普通30㎡左右铺位年租金4万元，折合日租金抵达3.5元－4元∕㎡其余还需一定确保金。六楼美食城以三个柜面加一个厨房为租恁单位，年租金3万元。代表品牌六福、周大福、金至尊、爱步、百丽、达芙妮、淑女屋、VEROMODA、Only、杰克琼斯、耐克、阿迪达斯、KAPPA综述九州商业大厦作为临沂市老牌百货店，影响大较大，经营品种丰富，含有较高人气，不过硬件设施稍稍落后，货运电梯严重匮乏，办公区域环境较差，企业文化气氛不够。11临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第11页Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要百货店调查桃源购物中心地址沂蒙路与银雀山路交汇处开业时间1992年5月营业面积18000㎡业种分布一楼：珠宝、化装品、玉器、二楼：女装、箱包、羊绒装、内衣三楼：男装、童装、儿童用具、衬衫、箱包四楼：鞋类、运动装、运动器材、鞋帽五楼：运动装、运动器材经营方式零售，扣点经营商品定位及客层是临沂最早包括大型百货商场，因为起步较早，积累了相当一部分老客户，商品较为丰富，客户普通以企事业单位公务人员消费为主。经营强项因为起步较早，信誉很好。又是电业系统隶属企业，团购是其主要支撑点。营业额1.5亿服务微笑服务，统一制服，服务态度好企业性质属于电力集团三产机构，集体企业硬件设施厢式电梯1部，消防喷淋、烟感，有售后服务部门、中央空调、有供用户休息坐椅商铺租赁扣点经营，22%-23%之间，工商税务自行负担。代表品牌六福、周大福、百丽、达芙妮、木林森、皮匠世家、声雨竹、耐克、阿迪达斯、KAPPA、综述经营品牌多为中高端品牌，价格较贵，优惠活动不多，整体经营模式相对陈旧。以扣点经营为主，服务态度好。12临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第12页Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要商业街调查商场租金标准一层平均租金（元/㎡·年）平均租金（元/㎡·天）备注解放路（沂蒙路口——八一路口）最低4004001.10本路段以美发造型、家电卖场、男装专卖店、小餐饮为主，商业气氛普通，租金有上升趋势最高150015004.11平均9469462.59解放路（八一路口——新华路口）最低112511253.08商业气氛较浓，以皮鞋、化装品、家纺内衣为主，转让费1-6万不等最高122212223.35平均118211823.24解放路（新华路口——通达路口）最低2252250.62解放路关键地段，人气旺，以运动休闲专卖店为主，品牌定位不停上升，带动租金上升，转让费视面积与地段2-20万不等最高4000400010.96平均125012503.42新华一路最低100010002.74本路段为运动休闲品牌专卖为基础形成，并依据市场行情对其它品类进行挤压，转让费较高，约10-25万，经营稳定最高250025006.85平均170017004.66新华二路最低150015004.11租金由北向南递减，转让费15-25万，品牌更换较快，2楼面积利用不大最高5.48平均166616664.5613临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第13页Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要商业街调查红旗路最低3753751.03本路段物业条件较差，交通不便，以快餐、冷饮、文具、手机维修为主，租金水平较低最高7867862.15平均6186181.69沂蒙路（解放路——银雀山路）最低1881880.52物业条件很好，开间较大，店面形象好，因为紧邻解放路与人民广场，租金水平不低于解放路最高133313333.65平均6476471.77银雀山路最低7677672.10沿街店铺不连贯，一直难以形成规模，因为专卖店需求大，本路段商业气氛有上升趋势最高133313333.65平均108310832.97大润发北门沿街店铺最低5.48无业态各种规划，定位较差，消费以中低级为主，但因处于大润发东出口，人气较旺，经营稳定最高5000500013.70平均344734479.44大润发西出口内街最低146714674.02紧邻大润发西出口，租金较高，商家经营利润较薄，经去年调整后，经营稳定最高4000400010.96平均316031608.6614临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第14页Ⅰ.市场调研—临沂经营者调研此次发出调研问卷40份，收回有效问卷32份。15临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第15页Ⅰ.市场调研—临沂经营者调研16临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第16页Ⅰ.市场调研—临沂经营者调研大部分经营者认为我们需要多业态；经营户以服装者居多占49%，假如租赁在业态上以服装35%、餐饮22%和娱乐16%居多，我们在业种划分需要多考虑；经营商户认为可承受租金最高水平在1-3元/㎡·天之间；租赁期限在1-3年47%最多，4-6年34%次之，7年以上19%最少；租赁楼层选择一层或一到二层。这些都给我们在租金和协议期限上提供借鉴，以低租金先确保满商。而三层及以上高楼层不认可也给我们高楼层招商带来难度，需要我们认真考虑招商条件。占50%经营者希望免收物业管理费，25%人希望物业管理费0.5元/㎡·月。我们物业管理费收取方面需要综合考虑费用标准。假如购置商铺，占72%大多数人选择50-100万元，这些给我们后期商铺销售提供了商铺分割依据。小结17临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第17页Ⅰ.市场调研—临沂消费者调研此次发出调研问卷188份，收回有效问卷188份。18临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第18页Ⅰ.市场调研—临沂消费者调研此次发出调研问卷188份，收回有效问卷188份。19临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第19页Ⅰ.市场调研—临沂消费者调研此次发出调研问卷188份，收回有效问卷188份。20临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第20页Ⅰ.市场调研—临沂消费者调研消费者特征方面年纪大都在18-45岁之间，其中18-29岁居多为59%，30-45岁占33%；居住地以兰山区最多占62%，工作地兰山区也是最多占85%。我们目标消费客群应该在18-45岁之间，因为兰山区是主要城区所以也是我们重点需要考虑消费主力军。消费者学历以中专和高中居多，职业上以服务36%和商贸11%业居多，表明临沂第三产业比较发达。月收入在1000-元占37%、-3000元占22%、500-1000元占18%，表明消费者平均月收入与其从事服务行业相匹配，是普通大众消费群体。工作单位以私营业主居多占58%表明个体经济发达；出行方式中自行车35%、公交车29%和私家车26%差距不大，尤其是私家车占比达26%，表明私家车拥有量较多，也为我们项目标停车位提出了新要求。消费者希望我们提供名牌衣饰专卖店25%、大型百货店24%、大型超市21%最多给我们购物业态提供了参考。在娱乐休闲方面，消费者有多业种需求，其中KTV占18%、洗浴中心13%、主题游乐园11%为最多，其余夜总会、电影院、酒吧等都有包括。消费者文化生活方式需求多样性为我们娱乐休闲多形态定位提供了依据。在餐饮方面，消费者希望提供自助餐厅14%、西式快餐13%、国内特色餐饮13%、休闲餐饮11%、中式快餐10%等等；消费者选择餐厅主要考虑原因卫生为首选23%，依次是口味14%、实惠14%、服务12%、档次11%等等。表明伴随生活水平提升，消费者餐饮需求多样化，同时考虑卫生、口味等原因，这些为我们餐饮多样化需求提出了更高要求。消费者各项消费中购物在40%、餐饮30%、娱乐占30%左右，这些对我们定位百分比含有一定参考意义。消费者希望我们万兴都提供一个当代时尚、休闲、一站式消费场所，这些也为定位提供参考。小结21临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第21页Ⅰ项目定位市场调研项目运行营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其它提议ⅤⅣⅧ项目优势分析（S）项目劣势分析（W）项目机会分析（O）项目威胁分析（T）SWOT分析小结及应对办法综合分析22临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第22页Ⅱ.项目综合分析项目优势分析（S）项目劣势分析（W）1、地处临沂主城区兰山区主干道沂蒙路北段，在临沂关键商圈延伸段；2、优越交通条件，项目门前有7条公交线路；3、得天独厚自然资源优势，项目沿涑河延绵1公里景观；4、物业条件很好，拥有停车场、中央空调、自动扶梯、客梯等中高档物业所具备硬件设施；5、超大致量35万平米，轻易形成业态互补规模优势。1、临沂城市著名度尚欠缺，长久以来革命老区印象和宣传使商户无法与经济发展相关联，给招商带来相当难度；2、项目地处关键商圈边缘地带，周围商圈还未形成需要依靠本身造血功效打造新商圈来带感人气；3、作为一个三线城市纯商业项目，体量太大达35万平米，给招商和经营都带来相当难度，尤其是著名品牌不愿意到三线城市来，而一些有意向入驻商户也会因为体量太大担心招商不满而不愿意来开拓经营。项目机会分析（O）项目威胁分析（T）1、临沂当前现有商圈档次较低，商业配套不完善亟待提升；2、区域内缺乏有规模物业条件好大型SHOPPINGMALL，项目标出现填补了临沂市场商业空白；3、项目属于市政府重点工程，能够借机打造城市商业名片；4、临沂市区域内商业竞争同质化给市场细分带了机会，如高端百货缺乏、餐饮、休闲娱乐低级次等。1、宏观经济走低和房地产调控形势会对项目标招商带来负面影响；2、国内外包含主力店在内许多著名商家因为发展战略和拓展计划原因不到三级城市来，这些原因给项目招商带来了相当困难；3、解放路关键商圈九龙国际、万阅城、东方新天地等项目陆续开工及完工，会给本项目造招商成巨大威胁。23临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第23页Ⅱ.项目综合分析小结应对办法在差异化经营中建立竞争优势，充分发挥物业条件好和区位优势，抓住市场空白，最大程度地发挥规模、区位优势，经过中高端差异化定位和主力店带动确保项目标成功。项目含有超大致量规模优势和得天独厚区位优势，机遇显著，同时又面临较大挑战，操作有一定难度，尤其是招商。总体上是含有了成功运作基础条件。24临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第24页Ⅰ项目定位综合分析市场调研项目运行营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其它提议ⅤⅣⅧ市场定位项目营销模式定位客群定位经营定位形象定位25临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第25页Ⅲ.项目主要技术指标项目经济技术指标项目名称万兴都国际商业公园开发商临沂市金凤凰置业有限企业用地面积102700m2总建筑面积354675.19m2计算容积率建筑面积258400m2容积率2.52其中建筑密度41.7%1号楼49581.64m2地下层建筑面积54543.74m22号楼54838.18m2停车位地上1000个3号楼20492.61m2地下个4号楼20492.61m2太阳塔面积325.42m25号楼19907.5m27号楼裙楼12063.57m2酒店48802.57m26号楼12709.12m2公寓45547.5m2写字楼17684.57m27号楼112034.6m226临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第26页Ⅲ.项目定位—总体定位辐射鲁南苏北，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、体验、文化、旅游为一体休闲商业综合体设施先进、环境优雅、引领时尚、追求品位、业态齐全山东首席一站式超级SHOPPINGMALL27临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第27页Ⅲ.项目定位—市场定位1公里辐射范围2公里辐射范围市场定位：

位于临沂关键商圈，辐射鲁南苏北区域型关键SHOPPINGMALL万兴都国际商业公园28临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第28页Ⅲ.项目定位—目标客群定位鲁南苏北地域20-55岁中高收入者，包含公务员、白领、私营业主、成功人士等本项目消费者定位：理由激烈市场竞争要求我们必须在市场细分中寻求出路，做差异化经营，临沂当前中高端商业中心缺乏也给我们提供了机遇；项目标多业态决定了客群年纪跨度；我们区位环境优势决定了定位面向中高端收入群体。29临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第29页Ⅲ.项目定位—经营定位功效定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、体验、文化、旅游为一体多功效国际化城市休闲商业综合体经营业态：百货、特色超市、专卖店、便利店、餐饮、休闲娱乐、酒店、酒店式公寓、写字楼、服务配套经营方式：租赁为主，个别业态可考虑自营经营特色：名店、名街、名品汇聚SHOPPINGMALL理由多功效——35万平米超大规模能够实现多功效组合，满足临沂乃至鲁南苏北地域中高端收入消费群体需求。多业态——发挥业态互补优势，形成聚集效应。一站式——真正表达SHOPPINGMALL魅力和特征。30临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第30页Ⅲ.项目定位—规模定位

大型SHOPPINGMALL城市商业地标本项目规模定位为：理由按照当前SHOPPINGMALL规模划分，10万平米以下为小规模，10-20万平米为中等规模，20-30万以上为大规模，30万以上为超大规模，尤其是在三线城市；项目标中式建筑特色和亲水文化、旅游特征必将成为城市旅游休闲目标地。31临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第31页Ⅲ.项目定位—形象定位山东首席国际商业公园临沂城市商业名片本项目形象定位为：理由只有成为第一，才能在市场竞争中建立压倒性优势，本项目从地理位置，业态规划，项目规模，项目硬件设施上具备成为第一基础条件；本案规模、体量、景观等特征在山东都属第一，绝无仅有。32临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第32页Ⅰ项目定位综合分析市场调研项目运行营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其它提议ⅤⅣⅧ商铺分割业态规划业种规划业种占比33临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第33页Ⅳ.项目规划—业态规划主力百货店休闲餐饮特色餐饮婚庆城商务正餐购物休闲娱乐购物休闲娱乐休闲娱乐商务配套休闲娱乐超五星级酒店酒店式公寓5A写字楼34临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第34页Ⅳ.项目规划—业态占比按照业态划分面积（㎡）占比（%）购物71346.2823.9%餐饮53109.2317.8%休闲娱乐38473.8912.9%旅游酒店94350.0731.6%商务写字楼17684.575.9%服务配套23505.227.9%累计298469.26100%综合业态（1-7号楼）35临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第35页Ⅳ.项目规划—业态占比商业部分业态（1-6号楼）按照业态划分面积（㎡）占比（%）购物71346.2838.3%餐饮53109.2328.5%休闲娱乐38473.8920.6%服务配套23505.2212.6%累计186434.62100%36临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第36页Ⅳ.项目规划—业种规划37临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第37页Ⅳ.项目规划—业种规划38临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第38页Ⅳ.项目规划—业种规划39临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第39页Ⅳ.项目规划—业种规划40临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第40页Ⅳ.项目规划—业种规划41临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第41页Ⅳ.项目规划—业种规划42临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第42页Ⅳ.项目规划—业种规划43临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第43页Ⅳ.项目规划—业种规划44临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第44页Ⅳ.项目规划—业种占比编号楼层业种面积小计（㎡）编号楼层业种面积小计（㎡）备注2号楼A区1F电脑科技城2731.043号楼1F西式快餐、著名中西快餐8201.981-6号楼商业面积累计：186434.62㎡2F2857.782F购物71346.28㎡占38.3%3F2504.263F茶馆咖啡步行街8296.3㎡占11.6%其中：电脑科技城10761.45㎡占15%4F2668.374F美食城手机数码2706.89㎡占3.80%5F健身350.765F酒吧1号百货店49581.64㎡占69%6F269.006F2号楼B区1F手机数码2706.894号楼1F著名特色餐饮8201.98金凤广场5679.54㎡占6%2F电玩2854.442F

3FKTV2792.503F12290.63餐饮53109.23㎡占28.5%4F电影院3786.244F其中：3号楼休闲餐饮、中西快餐20492.61㎡5F健身709.545F占38.6%6F632.006F4号楼特色餐饮20492.61㎡占38.6%2号楼C区1F商务服务3597.725号楼1F婚纱摄影、婚礼策划、婚纱会所、婚庆用具一站采购基地7854.346号楼商务正餐12709.12㎡占22.8%2F网吧3405.902F

3F夜总会3573.203FKTV、夜总会8582.4㎡占22.3%娱乐38473.89㎡占20.6%4F2216.704F儿童早教、形象色彩、儿童主题摄影、教育培训、妈咪课堂其中：电玩2854.44㎡占7.4%5F洗浴709.545F6F632.006F2号楼D区1F洗浴2858.906号楼1F商务正餐5330.10洗浴14647.12㎡占38%2F3350.802F健身5197.79㎡占13.5%3F2982.503F7069.82网吧3405.9㎡占8.9%4F3486.604F服务配套23505.22㎡占12.6%5F357.785F其中：婚庆儿童19907.5㎡占84.7%6F269.006F309.20商务服务3597.72㎡占15.3%主城门健身3236.497F

步行街

8296.303-6号楼累计73601.84

2号楼累计63836.25金凤广场地下购物5679.54

45临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第45页Ⅰ项目定位综合分析市场调研项目运行营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其它提议ⅤⅣⅧ招商条件招商策略招商执行招商费用招商标准46临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第46页Ⅴ.项目招商—招商标准结合项目实际规划情况，按照购物40%、餐饮30%、休闲娱乐20%、服务配套10%业态百分比实施。各业态优势互补，商户价值互动。招商节奏：关键主力店先行，辅助店随即；零售购物项目优先，辅助项目配套随即。招商可行性标准。即规划业态业种具备可操作性，能够降临沂落户。47临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第47页Ⅴ.项目招商—招商策略品牌策略：确定商户层次和著名度，以次主力店为品牌带动作用；源头策略：以生产厂商——总代理——加盟商次序为主；在经营方式上以租赁直营为主，扣点租金为辅；品牌嫁接策略：扶持当地经营户加盟著名品牌在本项目经营；放水养鱼策略：在招商条件中以引进为主，对品牌著名度较高并先期进驻商户给予特殊优惠政策降低门槛；租金（扣率）策略：低开高走，培育市场。依据本项目情况，在3-5年进行市场培育，待商圈逐步形成以后依据市场情况可重新调整商户，租金逐步走高。区域策略选择商户区域范围：山东、北京、长三角、珠三角本外地商户百分比：当地40%，外地60%（包含加盟形式入驻品牌商户），3年后逐步调整到当地20%，外地80%。48临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第48页Ⅴ.项目招商—招商策略招商次序：主力店-次主力店-普通商户；业态次序：休闲娱乐-餐饮-购物-服务配套；楼层次序：考虑到项目体量过大原因，先1、2层，后3、4层，这么轻易形成人气；位置次序：两头开花、中间结果、阶段实施、分批开业。以百货店和五星级酒店签约入驻为契机，打开突破口，实现项目两头招商，进而带动中间商铺招商；第一阶段：1号楼百货店、7号楼五星级酒店、2B2-4（影院电玩），5-8个月时间，10月-年5月；第二阶段：2A、2B1、2BC5-6、2C、3、6号楼招商，时间5个月左右，10月-年3月；第三阶段：4、5号楼、地下步行街招商，时间6个月左右，年4月-年9月；预案：依据当前招商实际情况，假如百货店出现困难，则以对百货店依赖程度不高且租金弹性空间小休闲娱乐为突破口，进而逐步实现对餐饮招商，从而促进百货店入驻；以上次序交叉进行。49临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第49页Ⅴ.项目招商—招商条件序号经营业态（业种）协议签署期限履约确保金（质保金）装修免租期租金预收租金递增工程交付条件（详细按协议）1百货主力店300万元约定约定前三年不变，第四年开始逐年递增3%毛坯房、中央空调末端、电梯、扶梯、消防、水电到位2品牌衣饰专卖3-5年50万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、电梯、中央空调末端、消防、水电到位3银行8-200万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、电梯、中央空调末端、消防、水电到位4邮政、干洗、花店、书店、物流等服务配套3-5年5-50万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、电梯、中央空调末端、消防、水电到位5电器数码城左右300万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%天花板、墙面、地面装修完成6餐饮超大型（5000㎡）以上：300万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、电梯、消防、水、电、气到位、有线电视信号大型（1000-5000㎡）：8-200万元约定前三年不变，第四年开始逐年递增5%中型（500-1000㎡）：5-8年100万元约定前三年不变，第四年开始逐年递增5%中小型（100-500㎡以下）：3-6年50万元约定前三年不变，第四年开始逐年递增5%小型（100㎡以下）：3-5年10万元约定前三年不变，第四年开始逐年递增5%50临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第50页Ⅴ.项目招商—招商条件备注：①协议签署后交履约确保金，开业后可转为质量确保金，协议期满五违约给予无息退还；②正常营业后租金按3-6个月收取，每期末15-25日预收下一期租金；③除预交租金外，一次性再交六个月租金，另外无偿使用1个月，一次性交一年租金，无偿使用2个月。7KTV8-100万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、电梯、消防、水电到位、有线电视信号8商务会所8-100万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、中央空调末端、电梯、扶梯、消防、水电到位、有线电视信号9电玩城8-50万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、中央空调末端、电梯、扶梯、消防、水电到位、有线电视信号10网吧5-8年50万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5-8%毛坯房、中央空调末端、电梯、扶梯、消防、水电到位11洗浴中心200万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、电梯、消防、水电到位、有线电视信号12美容院3-5年20万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、中央空调末端、电梯、扶梯、消防、水电到位13健身中心100万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、中央空调末端、电梯、扶梯、消防、水电到位、有线电视信号14电影院左右50万元约定约定前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、电梯、中央空调末端、消防、水电到位15儿童游乐5-8年50万元约定预交3-6个月前三年不变，第四年开始逐年递增5%毛坯房、中央空调末端、电梯、扶梯、消防、水电到位51临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第51页Ⅴ.项目招商—招商条件本项目租金价格确定方法价值评判法项目租金计算过程：评价对象选择确定比较标准

评判原因权重确定权重得分统计与租金计算

52临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第52页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定我们在临沂市内选择三个与本项目含有较大可比性商业街作为评价对象，该物业当前须处于一定时期连续经营状态中，同时在各物业条件相同情况下，以提升比较关联性和准确性。依据外部市调和内部了解两个方面入手并综合，可比项目租金水平以下(均为建筑面积，租金单位：元/㎡·天)调查可比项目租金水平调查对象租金标准一层平均租金（元/㎡·年）平均租金（元/㎡·天）备注解放路（沂蒙路口——八一路口）最低4004001.10本路段以美发造型、家电卖场、男装专卖店、小餐饮为主，商业气氛普通，租金有上升趋势最高150015004.11平均9469462.59沂蒙路（解放路——银雀山路）最低1881880.52物业条件很好，开间较大，店面形象好，因为紧邻解放路与人民广场，租金水平不低于解放路最高133313333.65平均6476471.77银雀山路最低7677672.10沿街店铺不连贯，一直难以形成规模，因为专卖店需求大，本路段商业气氛有上升趋势最高133313333.65平均108310832.97平均租金2.4453临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第53页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定价值实现度：三个可比对象平均价值实现度（54.5%+51.5%+43%）/3=49.7%，本案价值实现度64.5%；价值实现下租金本案一层租金=可比对象平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度则本案一层租金=2.44×64.5%÷49.7%=3.17，取整数3.2元/㎡·天序号评判原因权重评定分值分值解放路沂蒙路银雀山路万兴都A周围环境(小计)4026.525.51921A-1商业位置76444A-2交通便利度75644A-3周围房屋素质63.5433.5A-4周围居民质素63.53.523.5A-5人流75432A-6车流73.5434B规划及建筑(小计)3013121121.5B-1整体规划63335.5B-2外观建筑格调52224.5B-3建筑空间规划62224B-4停车位、便利、大小52322.5B-5店前广场42113B-6动线组织42112C配套设施(小计)3015141322C-1公共配套设计63.5334C-2无障碍设计63324C-3导购设施42213C-4安全设施52223.5C-5灯光设计42.5223.5C-6其它设施52234累计10054.551.54364.5价值实现度100%54.5%51.5%43%64.5%价值评价表序号评判原因权重评定分值分值解放路沂蒙路银雀山路万兴都A周围环境(小计)4026.525.51921A-1商业位置76444A-2交通便利度75644A-3周围房屋素质63.5433.5A-4周围居民质素63.53.523.5A-5人流75432A-6车流73.5434B规划及建筑(小计)3013121121.5B-1整体规划63335.5B-2外观建筑格调52224.5B-3建筑空间规划62224B-4停车位、便利、大小52322.5B-5店前广场42113B-6动线组织42112C配套设施(小计)3015141322C-1公共配套设计63.5334C-2无障碍设计63324C-3导购设施42213C-4安全设施52223.5C-5灯光设计42.5223.5C-6其它设施52234累计10054.551.54364.5价值实现度100%54.5%51.5%43%64.5%价值评价表54临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第54页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定价格修正：依据本项目标特点和实际情况结合未来升值空间，一层价格提升约45%-50%之间为4.68元/㎡·天。按照商场楼层越高价值越低普通规律，结合本案良好物业条件和景观设施，确定本案垂直系数从而计算出本案各楼层租金（建筑面积）：层数系数租金（元/㎡·天）负一层0.52.34一层14.68二层0.62.81三层0.452.11四层0.351.64五层0.31.4六层0.251.18七层0.20.9455临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第55页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定1号楼平均租金（建筑面积）：层数租金（元/㎡·天）面积（㎡）金额（元）1号楼平均租金（元/㎡·天）负一层2.349106.621309.44

一层4.688468.9739634.78

二层2.817438.6520902.61

三层2.117621.3816081.11

四层1.647551.5912384.61

五层1.43704.355186.09

六层1.183324.553922.97

七层0.941672.551572.20

八层

6930

累计

49581.64120993.812.4456临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第56页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定2号楼平均租金（建筑面积）：层数租金（元/㎡·天）面积（㎡）金额（元）2号楼平均租金（元/㎡·天）一层4.6811883.455614.312

二层2.8111746.633007.946

三层2.1111846.0924995.2499

四层1.6412178.8319973.2812

五层1.43337.894673.046

六层1.182886.153405.657

七层

累计

53878.96141669.49212.6357临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第57页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定3号楼平均租金（建筑面积）：层数租金（元/㎡·天）面积（㎡）金额（元）3号楼平均租金（元/㎡·天）一层4.683741.9617512.3728

二层2.814460.0212532.6562

三层2.114469.219430.0331

四层1.644476.787341.9192

五层1.42943.244120.536

六层

累计

1.2150937.51732.5458临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第58页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定4号楼平均租金（建筑面积）：层数租金（元/㎡·天）面积（㎡）金额（元）4号楼平均租金（元/㎡·天）一层4.683741.9617512.3728

二层2.814460.0212532.6562

三层2.114469.219430.0331

四层1.644476.787341.9192

五层1.42943.244120.536

六层

累计

1.2150937.51732.5459临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第59页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定5号楼平均租金（建筑面积）：层数单位租金（元/㎡·天）面积（㎡）金额（元）5号楼平均租金（元/㎡·天）一层4.683544.7116589.2428

二层2.814309.6312110.0603

三层2.114390.019262.9211

四层1.644390.017199.6164

五层1.42871.744020.436

六层

累计

19506.149182.27662.5260临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第60页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定6号楼平均租金（建筑面积）：层数租金（元/㎡·天）面积（㎡）金额（元）6号楼平均租金（元/㎡·天）一层4.682647.7712391.5636

二层2.812682.337537.3473

三层2.112647.75586.647

四层1.642368.133883.7332

五层1.42053.992875.586

六层

七层

累计

12399.9232274.87712.6061临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第61页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定1-6号楼平均租金（建筑面积）：1号楼按照预计租金1.5元/㎡·天层数租金（元/㎡·天）面积（㎡）金额（元）1-6号楼平均租金（元/㎡·天）1号楼1.549581.6474372.46

2号楼2.6354838.18144224.4134

3号楼2.5420492.6152051.2294

4号楼2.5420492.6152051.2294

5号楼2.5219907.550166.9

6号楼2.612709.1233043.712

累计

178021.66405909.94422.2862临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第62页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定2-6号楼平均租金（建筑面积）：层数租金（元/㎡·天）面积（㎡）金额（元）2-6号楼平均租金（元/㎡·天）2号楼2.6354838.18144224.4134

3号楼2.5420492.6152051.2294

4号楼2.5420492.6152051.2294

5号楼2.5219907.550166.9

6号楼2.612709.1233043.712

累计

128440.02331537.48422.5863临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第63页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定3-6号楼平均租金（建筑面积）：层数租金（元/㎡·天）面积（㎡）金额（元）3-6号楼平均租金（元/㎡·天）3号楼2.5420492.6152051.2294

4号楼2.5420492.6152051.2294

5号楼2.5219907.550166.9

6号楼2.612709.1233043.712

累计

73601.84187313.07082.5464临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第64页Ⅴ.项目招商—招商条件租金收入测算一第一年免收6个月，前3年租金不变，第四年开始逐年递增5%，出租率按照100%。十年约收回16亿元投资。楼号业态面积预计单位租金（元/㎡·天）年应出租租金小计第一年收益（免租6个月）第二年收益预估第三年收益预估第四年收益预估（递增5%）第五年收益预估（递增5%）第六年收益预估（递增5%）第七年收益预估（递增5%）第八年收益预估（递增5%）第九年收益预估（递增5%）第十年收益预估（递增5%）十年预估总收益1号时尚百货主力店49581.61.527145948135729742714594827145948285032452992840831424828329960693464587336378167381970752999385352号购物、休闲娱乐54838.22.6352641911263209565264191152641911552740075803770760939592639865726718590070545195740724555816462063号餐饮20492.62.541899869994993501899869918998699199486342094606621993369230930372424768925460074267330772099186944号餐饮20492.62.541899869994993501899869918998699199486342094606621993369230930372424768925460074267330772099186945号餐饮19907.52.52183109199155460183109191831091919226465778821197178222570362336988824538383257653022023193386号餐饮12709.12.6120609556030478120609551206095512664003132972031396206314660166153931741616283316970975133262805项目总计178022

14815713174078566148157131148157131155564988163343237171510399180085919189090215198544725208471962163700427165临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第65页Ⅴ.项目招商—招商条件租金收入测算二第一年免收6个月，前3年租金不变，第四年开始逐年递增8%，出租率按照100%。十年约收回18亿元投资。楼号业态面积预计单位租金（元/㎡·天）年应出租租金小计第一年收益（免租6个月）第二年收益预估第三年收益预估第四年收益预估（递增8%）第五年收益预估（递增8%）第六年收益预估（递增8%）第七年收益预估（递增8%）第八年收益预估（递增8%）第九年收益预估（递增8%）第十年收益预估（递增8%）十年预估总收益1号时尚百货主力店49581.61.527145948135729742714594827145948293176243166303434196076369317633988630443077208465233843294602622号购物、休闲娱乐54838.22.6352641911263209555264191152641911568532646140152566313647716187397734823883536097902189856388952713号餐饮20492.62.541899869994993491899869918998699205185952216008323932889258475202791532230148548325604312305801354号餐饮20492.62.541899869994993491899869918998699205185952216008323932889258475202791532230148548325604312305801355号餐饮19907.52.521831091991554591831091918310919197757932135785623066484249118032690474729057127313816972222328056号餐饮12709.12.6120609556030477120609551206095513025831140678981519333016408796177215001913922020670357146379320项目总计178022

1481571307407856514815713114815713116000970117281047818663531666141217691432235106747253915287179812792966临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第66页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定按照业态、楼层分类租金（建筑面积）：在实际与商户谈判过程中，可实现租金与理论期望值有所差距，所以按照业态、楼层进行分类列出租金理论标准。楼号区域业态业种平均租金标准（元/㎡·天）ⅡA区1-4层电脑城2.63B区1层数码城4.68B区2层电玩城2.81B区3层量贩KTV2.11B区4层影院1.64C区1层银行、美容美发、服务配套4.68C区2层网吧、足浴2.81C区3-4层夜总会1.885-7层健身会所1.17Ⅲ1-2层酒吧、西式快餐、日韩料理、时尚餐饮3.753层茶馆、咖啡2.114层美食城1.645层啤酒花园1.467临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第67页Ⅴ.项目招商—招商条件租金确定按照业态、楼层分类租金（建筑面积）：在实际与商户谈判过程中，可实现租金与理论期望值有所差距，所以按照业态、楼层进行分类列出租金理论标准。Ⅳ1-2层中式正餐、地方特色餐饮、火锅3.753-4层中式正餐、地方特色餐饮、火锅1.881-4层中式正餐、地方特色餐饮、火锅2.541-5层中式正餐、地方特色餐饮、火锅2.5Ⅴ1-2层婚纱影楼、喜庆用具专卖、婚纱礼服3.753-4层婚庆策划、儿童早教中心、儿童培训、书城、儿童乐园1.881-4层婚纱影楼、喜庆用具专卖、婚纱礼服2.541-5层婚纱影楼、喜庆用具专卖、婚纱礼服2.5Ⅵ1-4层商务正餐、海鲜鲍鱼2.541-5层商务正餐、海鲜鲍鱼2.5金凤广场地下负1层红木家俱城2.34地下商业街负1层西区女人街2.34负1层东区饰品街2.3468临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第68页Ⅴ.项目招商—招商条件物业管理费：依据物业企业制订标准收取；公共能花费：依据各业态业种区域经营类型确定收取标准；电费：自用部分安装电表按实际使用以市政电费标准收费；水费：依据市政商业用水标准收取；垃圾清运费：按照市政环卫部门要求收取；收银方式：自行收取。69临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第69页Ⅴ.项目招商—招商渠道自建招商团体+教授顾问团+涣散型合作团体+外联资源招商渠道选择70临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第70页Ⅴ.项目招商—招商执行第二阶段2A+2B1+2BC5-6+2C+3、6号楼10月-年3月第一阶段1、7号楼+2B2-410月-年5月第三阶段4、5号楼+地下步行街4月-9月试运行及调整阶段陆续开业调整71临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第71页Ⅴ.项目招商—招商时间节点招商节点（12个月完成总体招商80%）10月-12月主力店签约后签约影院及电玩10月-年3月完成休闲娱乐业态招商百货店招商10月-年5月主力店招商及装修11月-年3月完成2A、2B1、3、6号楼招商4-9月完成4、5号楼及地下步行街招商10月完成招商至80%10月万兴都正式开业仪式72临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第72页Ⅴ.项目招商—招商阶段划分招商筹备期——重点工作（1）完成招商定位、规划等基础性工作。（2）制订招商计划，落实招商进度，依据需要调整业态规划，同时依据商户要求对应调整规划布局租金方案。（3）制订招商工作制度、工作流程。（4）组建招商团体，人员合理配置、分工并进行专业培训。（5）完成现场招商处包装及项目地盘包装。依据招商任务确定营销推广计划，包含招商案场包装美化、项目地美化包装，户外广告牌、媒体选择通路等。（6）塑造项目形象，在项目标楼顶设置户外广告牌公布招商信息，并依据不一样时间节点来更新内容。（7）确定目标商家资源，搜集商家信息。（8）筛选重点主题主力商家,开展对重点商家接触。（9）设计完成招商资料，包含招商手册、单页、折页、广告宣传片等资料。（10）完成布置招商现场用图表，包含招商进度表、平面布局图等。（11）贮备大量目标商家资源，为后期强势推广做好铺垫工作。尤其是贮备到三倍以上商户资源信息。（12）完成招商租赁协议评审、定稿以及协议签署流程。（13）制订商户二次装修标准、流程、验收程序等。（14）确定招商广告宣传各阶段细化执行方案。（15）完成项目现场广告位及导识系统规划方案。（16）完善项目租金价格体系。（17）招商费用预算。73临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第73页Ⅴ.项目招商—招商阶段划分强势招商阶段——重点工作（1）完成招商任务分解和落实。将招商任务按照量化标准落实到个人，以到达招商工作推进。（2）继续搜集商户资源,筛选商户资源。依据招商工作进展情况，适时调整商户资源，并进行筛选。（3）与相关行业协会就本项目建立合作关系。与相关行业协会和连锁协会等机构建立联络，经过他们深入筛选和落实商户资源，并提供行业信息支持，对项目起到宣传和推广作用。（4）全方面展开与意向商家洽谈,重点引进主题、主力商家,形成带动作用和引导。（5）用优惠政策引进主题、主力品牌商家，形成样板店并安排进场装修。在签署协议之后，依据项目工程改造装修进度，确定商户开始进场装修。（6）形成对重点商家资源集中区域代理商针对性招商。（7）完成营销推广阶段性计划，并依据招商进度和阶段性结果，进行主题转换和炒作。（8）实施项目导视系统及广告位制作并公布。（9）逐步完成对项目商业气氛营造,包含招商现场包装布置，并适时转换包装内容，跟上招商进度。（10）依据开业时间，适时组织和跟进商户二次装修，确保按时开业。74临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第74页Ⅴ.项目招商—招商阶段划分补充招商及开业准备阶段——重点工作（1）依据招商情况调整和完善商户，个别不适合品牌和商户给予及时调整。（2）做好开业前各项准备工作在招商末期，依据招商进度和装修情况，主动做好开业筹备工作。确定好开业日期后，进行开业倒计时工作计划制订，包含人员分工安排、费用预算等各项工作。75临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第75页Ⅰ项目定位综合分析市场调研项目运行营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其它提议ⅤⅣⅧ推广费用推广标准推广方式推广策略推广节奏目标受众76临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第76页Ⅵ.营销推广—目标受众投资客户——销售对象（以当地及浙江、山西、内蒙投资商户为主）消费者——终端对象（以鲁南、苏北、皖北、豫东地域消费人群为主）经营商户——招商对象（以山东、北京、长三角、珠三角商户为主）77临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第77页Ⅵ.营销推广—推广标准以树立万兴都山东第一SHOPPINGMALL形象为目标，以服务项目销售、招商和运行为标准，经过项目推广，完成项目各阶段和整体目标。实现推广效率最大化为标准，即取得最高性价比。时效性标准，依据每一阶段工作要求，及时、有效地开展推广工作。78临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第78页Ⅵ.营销推广—推广方式视觉媒体与听觉媒体组合瞬间媒体与长期有效媒体结合

大众媒体与促销媒体结合媒体组合标准

目标受众一致性单一覆盖率重复覆盖率经济性媒体组合策略方式

79临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第79页Ⅵ.营销推广—推广策略品牌策略高调入市策略造势策略利用开发商雄厚实力与强大背景，进行项目推广，并经过报纸、电视、网络等媒体专题报导，塑造项目品牌，打造项目著名度，真正打造知名副其实临沂商业名片。依据项目定位，入市时必须与权威部门和权威人士联合举行相关推广活动，突出铸造“鲁南国际商业公园”决心，并奠定项目绝对权威市场地位，抢占市场制高点。在媒体上以高姿态公布广告宣传和进行软文炒作，以五星级酒店和百货店入驻为契机，强势炒做项目“鲁南第一SHOPPINGMALL”概念，并保持连续性

。活动策略充分配合项目标招商进度，不一样阶段，产生不一样宣传计划，产生不一样侧重点，我们要使项目给人信心能够充分渗透，让目标商家从多层面、递进式取得项目信息，加深对项目标认同。同时配合临沂市政府做推广活动。品牌策略造势策略80临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第80页Ⅵ.营销推广—推广策略后期推广工作中能够利用关键点主力百货店、五星级酒店签约品牌龙头店签约招商进度50%招商进度80%各重点商户试营业项目试营业项目正式开业81临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第81页Ⅵ.营销推广—推广费用推广费用（当期分摊）伴随招商阶段不一样而抛物线状态市场热度招商筹备期强势招商期补充招商及开业筹备期30%50%20%82临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第82页Ⅵ.营销推广—推广费用周期费用（万元）占比（%）招商筹备期9030强势招商期15050补充招商及开业筹备期6020累计300100该推广总费用主要针对招商而言，标准上以年总租金（约1亿元）收入为主要参考指标；推广费用普通为总租金3%，1亿元×3%=300万元（包含部分形象推广费用）按照招商周期分83临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第83页Ⅵ.营销推广—推广费用推广方式费用（万元）占比（%）户外6020报纸9030电视/电台3010网络155DM3010SP活动4515其它3010累计300100按照推广方式分84临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第84页Ⅵ.招商费用预估注：推广费按照年租金（约1亿元）3%，招商人员管理费按照9人估算5万元/月序号项目面积（㎡）租金（元/㎡）年租金（万元）佣金标准（元）费用预计总额（万元）11号楼百货主力店49581.61.527151.5个月租金33022-6号楼外联招商30%385322.5836301个月租金30232-6号楼自行招商招70%899082.58847110/㎡89.94推广费用

3005招商人员管理费

606业务招待差旅费

1007不可预见费用

50累计178021.6

14816

1231.985临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第85页Ⅰ项目定位综合分析市场调研项目运行营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其它提议ⅤⅣⅧ开业计划规章制度营销管理收支预测组织架构86临沂万兴都国际商业公园商业策划方案第86页Ⅶ.项目运行—组织架构商业运行管理企业总裁财务管理中心策划创作中心营销管理中心万兴都商会合作团体行