地产公司精装工程施工策划开工会

精装工程施工策划（开工会）1工程概要、组织架构及管理目标

2.3.4实施工序及关键插入节点（全景计划编制）1.1项目基本信息2.3.5目标计划跟踪及偏差分析1.2管理架构

2.4工程项目施工组织管理1.3工程管理目标2.4.1土建工作面交接2施工组织推演2.4.2交通组织及平面布置2.1工程精装修交付标准2.4.3监理单位人员配置及重点管控内容2.2工程项目实施界面2.4.4精装总包管理要求及相关制度2.2.1精装修总包标段划分2.4.5精装样板实施2.2.2精装修与各专业界面划分2.4.6成品保护管理制度及标准2.2.3精装修与专业分包界面划分2.4.7安全文明施工管理2.2.4材料采购界面划分2.5工程项目技术质量管理

2.3工程项目实施计划2.5.1施工图纸深化及节点固化2.3.1工程实施关键节点计划2.5.2材料封样、进场管理2.3.2招采计划（含批量施工\甲分包及甲供材等）2.5.3项目停止点检查设置2.3.3施工图纸深化计划、跟踪2.5.4分供方月度考评（集团第三方检查、战区公司及项目检查）目录

2.5.5精装修关键工序验收

6.2交房标准（实物和清洁界面）3工程质量通病分析防治6.3验收流程及办法3.1批量精装标准报事数据分析6.4交付与快修措施3.2质量通病专项施工方案7

其他3.3冬季施工专项方案

各战区视情况自行添加内容4风险预控8新材料新工艺应用4.1客户敏感点分析跟踪4.2施工进度及移交滞后风险4.3变洽商的预控和超成本目标风险4.4房屋交付风险5成本预控

5.1成本目标

5.2资金计划6交付管理

6.1交付计划目录工程概要、组织架构及管理目标PART01项目概况管理架构管理目标1、工程概要、管理架构及管理目标**项目主要业态分布竣备批次楼栋号业态层数竣备类型竣备时间交付时间是否改造户数11#高层22F精装竣备精装交付2019/9/152019/10/30否802#高层22F3#高层22F4#高层22F5#高层22F26#高层22F7#高层22F8#高层22F9#高层22F10#高层22F11#高层22F12#高层22F13#高层22F14#高层22F15#高层22F精装材料堆场图例人货电梯2#楼21F5#楼22F1#楼21F8#楼22F4#楼22F商业/2F商业/2F3#楼22F物业用房2F7#楼22F6#楼22F11#楼22F10#楼22F9#楼22F12#楼22F13#楼22F14#楼22F15#楼22F商业1F商业1F例----1.1、项目基本信息高层精装面积137400㎡；编制说明：在总图上标注：1）项目范围；2）组团、业态；2.在表格中填入：3）竣备时间；4）交付时间；5）户数；

6）二次改造信息6）精装面积；

1工程概要、管理架构及管理目标----1.2工程管理构架1、根据项目需要，配置工程负责人1个，资料员1个，工程师前期为1个土建、1个机电，后期为2个土建、1个机电；2、本项目各专业工程师的人均管理面积：土建工程师-8.24万m2/人、机电工程师-5.62万㎡/人、景观工程师-4.16㎡/人、精装工程师-6.18㎡/人。岗位姓名司龄年龄专职/兼职/缺岗项目负责人XXX535兼XX项目项目总工程负责人XXX532专职土建工程师XXX330专职机电工程师XXX330缺岗资料员XXX128专职景观工程师XXX225战区平台编制精装工程师XXX326战区平台编制资料员:XXX项目负责人：XXX土建工程师:XXX工程负责人：XXX机电工程师:XXX景观工程师:XXX精装工程师:XXX本页说明：现有配置是否满足编制要求，若不满足，补充到岗计划。序号指标集团目标战区目标项目目标情况说明1进度管理目标1、集团关键节点达成率100%2、主项计划节点达成率不低于95%2第三方质量评估目标1、质量风险90分2、实测实量95分3、安全文明80分4、交付评估80分3交付报事目标1、毛坯户均报事小于0.8条/户2、精装修户均报事小于3条/户3、渗漏率小于xxx4成本控制目标签证变更率低于2%5安全文明管理目标1、市级安全文明工地2、无因工死亡安全事故，无较大及以上安全事故6团队培养目标1、培养1名工程经理2、培养1名土建经理本页说明：项目目标：根据项目实际情况填写工程管理目标（原则上不应低于战区目标，如低于需进行情况说明）；战区目标：根据集团目标结合战区自身的实际情况，填报战区年度目标（原则上不应低于集团目标，如低于需进行情况说明）；集团目标：填写上会当年集团提出的目标。1工程概要、管理架构及管理目标-----1.3工程管理目标

2施工组织推演户内精装修内容1．室内门PVC覆膜复合门、门套、垭口，配锁具五金件2．起居室\餐厅地面：瓷砖/石材墙面：乳胶漆，踢脚线天花：造型吊顶+原顶乳胶漆+石膏线+乳胶漆3．卧室\书房地面：实木复合地板墙面：乳胶漆，踢脚线天花：造型吊顶+原定乳胶漆+石膏线+乳胶漆；4．厨房地面：瓷砖墙面：瓷砖天花：乳胶漆5．卫生间地面：防水+瓷砖墙面：瓷砖天花：防水乳胶漆6、阳台：墙面、顶面：外墙涂料；地面：铺贴瓷砖部品设备配置1、厨房设备配置：整体橱柜：成品门板，配五金件，人造石台面厨房水槽/龙头：科勒厨房燃气灶、油烟机：方太2、卫生间设备配置洁具：科勒台下盆、龙头、马桶；玻璃淋浴房：8mm厚钢化玻璃+淋浴房五金；实木复合地板：圣象洗手台柜：人造石台面+PVC覆膜柜体3、开关面板开关、插座：西蒙；4、灯具设置：灯带、射灯、筒灯、吊顶点位（阳光）----2.1工程实施交付标准结论：配置与销售口径一致。例精装配置标准：编制说明：1、对比销售合同与精装配置标准，梳理风险；销售交付标准：施工组织推演PART02工程精装修交付标准工程项目实施界面工程项目实施计划工程项目施工组织管理工程项目技术质量管理2施工组织推演----2.1工程实施交付标准（对比样板间优化项）优化内容：一、地面：1、起居室、客餐厅地面圈边石材马赛克（150宽）调改为100宽米黄石材切割镂缝处理；三、顶棚：1、卧室、客厅的吊顶内容（除了三层斜屋面房间）：吊顶一级顶为原建筑顶乳胶漆饰面，二级顶为9.5mm厚双层石膏板乳胶漆饰面。一二级的灯带造型顶不变；

例编制说明：1、所有优化内容不能影响设计效果和交付标准。2、优化内容包含：成本、工艺、观感质量等。2.2.1精装修总包标段划分2施工组织推演-----2.2工程项目实施界面5#楼21F1#楼21F8#楼22F4#楼22F2#楼21F3#楼22F7#楼22F6#楼21F11#楼22F10#楼22F9#楼22F12#楼22F13#楼22F14#楼22F15#楼22F图例一标段二标段三标段四标段例楼栋户型分布套数施工单位批量开工时间面积

一标段

1#CAAC-1338上海一建建筑装饰有限公司2019年3月5日137400m24、5#CAAD8#DAAE二标段2#CAAC-1338北京金龙腾装饰股份有限公司3#、6#CAAD7#DAAE三标段9#EAAD340浙江旭恒装饰工程有限公司10#DAAE11#CAAD15#AACC-1标段四12#CAAD352四川天盛祺建设有限公司13#CAAC-114#BAAD交付时间2019年10月30日总包浙江文华建设项目管理有限公司监理浙江文华建设项目管理有限公司编制说明：标段划分原则：每个标段建筑面积控制在2-5万平方；标段工程量大致相当，楼栋分布相对较集中，且至少按按单元划分便于施工管理；每个标段包含户型种类尽量少；分析：1、本项目分四个标段。划分根据为户型相同、位置相近，体量相当，便于施工组织。2、高层自上至下依次流水施工，每3个标准层为一个流水，每个流水段面积大致相当，保持正常节奏流水。2施工组织推演----2.2工程项目实施界面2.2.2精装修与各专业分包界面划分界面划分原则：以总包施工界面为基础，查漏补缺后划分精装与各专业界面；成本优先原则；减少交叉作业、优化专业间配合；利于成品保护、质量、进度方面管控；主要工程界面划分：土建工程与精装修工程界面；幕墙工程与精装修工程界面；景观工程与精装修工程界面；电气动力、照明系统工程与精装工程界面；弱电系统工程与精装工程界面；给排水工程与精装工程界面；其他专业与精装工程界面（空调、电梯）主要工程界面交接标准及要求：例编制说明：1、梳理精装修与各专业分包界面，发现灰色地带及时弥补；2、明确移交标准；2施工组织推演----2.2工程项目实施界面2.2.3精装专业分包界面划分精装修工程实施内容由精装总包完成，部分材料设备甲供、甲方专业分包单位施工。分包方招采方式范围精装总包招标例：吊顶工程、墙面乳胶漆、踢脚线、洁具五金安装、木地板铺装、瓷砖大理石铺贴等甲供材材料招标、集采例：墙地砖、木地板、洁具龙头、水槽及水槽龙头、地漏、开关面板插座、灯具甲指乙供材料招标例：电线电缆、给排水管、电管、角阀、金属软管、基础板材、油漆、瓷砖背胶甲分包招标例：橱柜、厨房电器、中央空调、空气源热泵、户内门及五金、收纳因本项目为精装修交付，有二年的质保期（防水8年）。例2施工组织推演----2.2工程项目实施界面2.2.4材料采购界面划分—甲分包、甲供乙安装、甲指乙供材料范围序号材料类别材料名称精装业态高层1橱柜柜体甲分包五金2衣柜柜体甲分包五金3户内门门套及门扇（锁具五金）甲分包5厨房电器油烟机甲分包燃气灶6洁具五金洁具甲供乙安装7地漏洗衣机地漏甲供乙安装卫浴地漏8锁具五金户内门锁及五金甲供乙安装9地板地板及地垫甲供乙安装10开关面板开关、插座甲指乙供11瓷砖墙、地砖甲指乙供12灯具筒灯、射灯、吸顶灯、灯带甲指乙供13排气扇排气扇甲指乙供例2施工组织推演----2.2工程项目实施界面序号材料类别材料名称品牌精装业态高层1石材大理石、人造石根据样品乙供2不锈钢不锈钢乙供3基层板材多层板、细木工板、阻燃板莫干山、千年舟、兔宝宝乙供4给排水管、电线管PPR、PVC管、电线管日丰、联塑乙供5瓷砖胶粘剂瓷砖胶粘剂伟伯、能高、亚细亚乙供6界面剂界面剂美巢、秀洁、高策乙供6油漆油漆、稀释剂华润、紫荆花、嘉宝莉乙供7轻钢龙骨吊顶龙骨、石膏板圣科班、拉法基、龙牌乙供8石材、人造石门槛石乙供窗台板（人造石）台面石材卫生间石材波打线石材线条2.2.4材料采购界面划分—乙供材材料范围例2.3.1工程实施关键节点计划—单楼栋施工流水计划2施工组织推演-----2.3工程项目实施计划XX项目高层精装修高层共15幢，32个单元，22层；各幢楼竖向流水，各楼幢水平不流水，其中每3层为1个流水段，每幢楼共计8个流水段。1-15#楼1流水段3层（21L-22L)

3流水段3层(15L-17L)

4流水段3层（12L-14L)

5流水段3层（9-11L）

6流水段3层（6-8L）

7流水段3层（3-5L）2流水段3层(18L-20L）

8流水段2层、一层大堂地下大堂（-1-2L)例编制说明：1、选取所有不同业态的单体分别阐述；2、通过单体流水段划分，铺排流水段计划发现关键线路作为该批次施工计划编制依据；2.3.1工程实施关键节点计划—单楼栋施工流水计划2施工组织推演----2.3工程项目实施计划机电工程（64天）2019.4.10-2019.6.14

湿作业（含石材粗磨）（64天）2019.5.4-2019.7.8基础木作工程（64天）2019.4.18-2019.6.22涂饰工程（64天）

2019.4.26-2019.6.30定制木作安装工程（54天）2019.6.5-2019.7.29

地板、洁具五金及开关面板（45天）

4月5月进场6月精装竣备一户一验1湿作业阶段一户一验2成品安装查验阶段一户一验3关门查验阶段3月7月8月9月精装竣备

2019.8.30-2019.9.30备注：一个小格为5天10月11月12月关键实施节点逻辑说明：1、本工程按照19年8月30日批量精装完工进行等节拍流水施工组织，3层一个流水段，共计8个流水段，4个关键施工过程（下道工序介入时间按8天考虑）；2、开放日前安排三轮一户一验，开放日后安排最后一轮整改维修，逐户销项并在完成整改后同步进行验收并与物业进行钥匙移交；三轮一户一验计划细分：1、5月21日~7月10日第一轮一户一验；2、6月31日~8月10日第二轮一户一验；3、8月11日~8月30日第三轮一户一验；备注：开荒计划随验收整改计划逐户推进。设备调试（30天）2019.7.20-2019.8.20一户一验（三轮）

2019.5.21-2019.8.302019.6.30-2019.8.15例交付精装总包进场4月5月6月7月8月防水工程（30天）湿作业（45天）定制木作成品安装（35天）涂饰工程（50天）分户验收（30天）3月工作面移交（30-45天）7天机电隐蔽工程（30天）7天基础木作（45-50天）定制品下单加工20天10天15天洁具五金及开关面板安装（30天）施工单位自查及整改（50天）精保洁移交物业（20天）10天竣工保洁完成70%以上根据交付套数在交付前三-七天开始移交物业一个流水段的防水施工必须在工作面移交后一周内完成，且在防水施工中需完成卫生间门槛石安装土建精装修界面移交样板点评隐蔽验收工艺及交付样板点评工地开放日工地开放日点评编制说明：1、参考期量及要求：招标定标进场后150天；2、穿插施工，工期参考期量可参考关键节点后括号内实施周期；3、批量移交：进场分批次移交，最迟1个半月内必须完成；2施工组织推演---2.3工程项目实施计划2.3.1工程实施关键节点计划编制模型2.3.1工程实施关键节点计划

2施工组织推演----2.3工程项目实施计划例高层公区19年3月5日进场进行移交18年6月28日合同需求高层公区19年4月20日土建交接完成18年12月至19年2月阶段性甲分包定标19年8月30日一户一验19年8月31日工地开放19年10月23至10月30日交付19年1月30日施工蓝图19年3月30日实体样板点评19年5月至8月阶段性甲分包进场19年3月25日精装进场施工18年9月至19年12月阶段性甲分包合同需求高层19年8月20日完工清理19年1月15日实体样板进场18年12月15日精装修定标19年8月30日至10月20日开放日验收整改及移交19年9月15日竣工备案2施工组织推演----2.3工程项目实施计划吊顶龙骨、墙面木基层、原顶粉刷石膏2019/4/1~2019/6/14实体样板1/15~3/30放线、图纸会审、移交2019/3/5~4/20吊顶封板2019/4/20~7/1收纳安装6/5~7/29户内门安装6/5~7/30瓷砖、大理石、收纳柜、木饰面、橱柜深化下单2019/3/25~4/30墙顶面腻子、墙面乳胶漆一遍2019/4/25~2019/7/9湿作业5/5~7/8隐蔽验收2019/4/10~2019/6/20进场及前期准备2019/3/5交付

2.3.1工程实施关键节点计划地板铺贴6/27~8/9卫浴、灯具开关安装7/4~8/1510/30关键工序计划项目管理团队面试2019/1/8技术交底及正式开工2019/3/10水电安装2019/4/10~2019/5/20轻钢龙骨隔墙2019/4/20~2019/5/15设备调试及粗保洁7/20~8/30精装竣备9/15卫生间包管抹灰、防水、地坪、2019/4/12~2019/5/20验收、整改及移交2019年8月25日至10月15日例编制说明：1、参考期量及要求：招标定标进场后150天；2、施工前准备、批量施工、验收阶段各关键工序需编排计划；3、批量移交：进场分批次移交，最迟1个半月内必须完成；2施工组织推演----2.3工程项目实施计划2.3.2招标采购计划序号合同名称合同类别合同需求投标单位考察

提供图纸/规范、选型定样定标（合同签订）工程需要进场时间（批量非样板房）工程完工时间备注1精装修专业（含公区）分包工程招标2018/5/282018/5/202018/12/152019/3/52019/8/30户内及公共部位1.1橱柜、卫浴柜集采2018/12/15-2018/7/82019/2/52019/5/82019/7/30

2.2户内门集采2018/12/20-2018/7/82019/1/232019/5/262019/7/30

1.3厨房电器集采2018/12/25-2018/8/142019/2/142019/7/82019/8/151.4卫生洁具五金集采2018/12/15-2018/8/142019/1/232019/6/152019/7/181.5锁具五金集采2018/12/10-2018/7/82019/1/232019/4/262019/7/30与户内门配套1.6木地板集采2018/12/30-2018/8/142019/2/282019/6/152019/8/10

1.7瓷砖集采2018/11/10-2018/8/142019/12/152019/3/202019/5/15例2施工组织推演----2.3工程项目实施计划2.3.2招标采购计划序号合同名称合同类别进场时间数量用量参考备注1.8石材乙供2019/3/8100304m2按图纸面积测算1.9不锈钢乙供2019/5/263000m2按图纸面积测算1.10基层板材乙供2019/3/252300张（2400*1200）按图纸面积测算1.11给排水管、电线管乙供2019/3/2012000m按图纸测算1.12瓷砖胶粘剂乙供2019/3/15960吨8KG/m21.13界面剂乙供2019/3/103750KG16-20m2/KG

1.14腻子乙供2019/3/15200吨2-3公KG/m21.15油漆乙供2019/4/204000桶（5L/桶）一底两面：25m2/桶1.16轻钢龙骨吊顶乙供2019/3/3043000m2按图纸面积测算例2施工组织推演----2.3工程项目实施计划2.3.3施工图纸深化/前期准备工作计划阶段序号工作项责任部门配合部门本项目实施周期持续时间计划开始时间计划结束时间实际开始时间实际结束时间差异进场施工前准备1施工单位进场及准备工程招采120302018/12/302019/1/30

2施工图深化\确认设计工程302019/1/12019/1/30

3设计、施工管理、技术交底工程设计102019/3/52019/3/15

4甲供材料尺寸复核、图纸深化设计工程60(含春节）2018/12/302019/2/20

5材料封样确认统计工程设计152018/12/302019/1/15

6土建、机电各工种移交工作工程-452019/3/52019/4/20

7土建及各工种移交问题修复、精装定位放线工程设计582019/3/122019/4/30

例2施工组织推演----2.3工程项目实施计划2.3.4与精装相关其他专业施工节点计划阶段

总承包\专业分包单位

前置工作项目精装后续施工项时间最迟开始时间

最迟结束时间移交精装前

土建总包

砌体工程

现场移交、定位放线、施工准备

2018/8/52019/3/5粉刷工程

露台防水\保护层

卫生间防水\保护层

安装总包强弱电线管预埋

给排水管路安装

强弱电箱预埋

临水、临电

门窗分包

铝合金门窗

进户门分包

进户门

成品门及柜体、安装电器及洁具2019/4/102019/5/30精装施工阶段

弱电分包

弱电布线

隐蔽验收、吊顶封板

2019/3/152019/5/18安装总包

强电布线

（吊顶内进户线）天燃气公司

天燃气管道

空调分包

空调

室内机安装隐蔽验收、吊顶封板

2019/4/52019/5/15例2施工组织推演----2.3工程项目实施计划2.3.5目标计划跟踪及偏差分析

跟踪机制责任人精装工程施工关键控制计划及跟踪施工图出图计划及跟踪1、计划预警原则—双预警线：1）、在节点到达前2周进行现场进度评估，与原节点出入超过一个月，预警至项目总2）、在节点到达前7个工作日内进行二次评估，与原节点滞后超一个月，预警至工程总；2、每周计划回顾及偏差分析梳理每月计划，计划当月滞后超过一周，在下个月内进行弥补，避免进度滞后累计，形成风险。3、节点延迟补救措施：通过现场劳动力调整、材料供应、现场协调等补救措施进行计划节点控制；项目设计PM、项目精装专业工程师招标采购计划及跟踪项目精装专业工程师项目单体内精装工程形象进度项目精装专业工程师材料进场计划及跟踪项目精装专业工程师土建、机电穿插工序实施计划及跟踪项目工程PM甲分包单位进场及施工计划控制项目工程PM项目精装专业工程师资金计划上报、跟踪项目工程PM材料设备加工计划、生产进度跟踪项目精装专业工程师设计变更及洽商计划跟踪项目精装专业工程师例编制说明：1、明确跟踪计划清单，明确责任人；2、明确管理动作；3、说明纠偏措施；2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.1土建工作面交接程序及要求现场移交顺序：1、移交顺序与总包施工流水保持一致；2、高层自上至下逐层楼进行移交；序号土建交接工作内容1对照销售合同附图图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收交接；2土建遗留工作项目排查；3土建墙体砌筑、抹灰、空间尺寸、墙顶面施工项目、露台等部位完成情况验收；4装修单位需和土建总包办理装修标高线确认移交；5装修单位需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认；6厨卫要求装修单位和土建总包进行蓄水移交试验验收；7给水管道要求装修单位和土建总包进行试压验收；8排水管道要求装修单位和土建总包进行排水通球试验；9电气工程要求装修单位和土建总包进行点位扫管移交验收工作；10进出水口预留位置要求装修单位和土建总包进行核查；11灯位和开关插座位置要求装修总包和土建总包进行核查；12外檐窗需门窗单位进行淋水实验并需装修总包确认；5#楼22F1#楼21F8#楼22F4#楼22F商业/2F商业/2F2#楼21F3#楼22F物业用房2F7#楼22F6#楼22F11#楼22F10#楼22F9#楼22F12#楼22F13#楼22F14#楼22F15#楼22F商业1F商业1F图例一标段二标段三标段四标段精装材料从4个汽车坡道口下地下室例编制说明：1、明确跟踪计划清单，明确责任人；2、明确管理动作；3、说明纠偏措施；2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.1土建工作面交接程序及要求交接前组织土建移交交底，对于交接程序、交接计划、交接标准进行交底。交接流程要求1）组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收，逐户排查验收，形成一户一表（《土建移交验收记录表》），并报项目部存档2）土建总包向精装总包提供交界区段建筑1m线，并形成书面记录存档被查。3）装修总包根据总包进度应编制专项移交验收计划报监理和甲方审批；在规定的移交期间内，土建总包及相关分包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交。复验合格后验收小组及时完善《土建与装修移交验收记录表》并报战区工程部备案，必须保证至少每五层办理装修工作面场地移交手续。4）每个流水段局部结构整改、强弱电、给排水及其他设施设备安装等整改期限为3天，墙体改动等大规模整改期限为7天，特殊期限视现场情况由项目部、战区工程管理部、土建及精装总包协商确定。规定时间内整改到合格条件移交装修单位，否则项目部可以直接委托精装修单位或第三方进行整改，由此产生费用由土建总包承担。5）界面移交验收完成后，必须办理移交签字手续，交接完成后，除结构安全、土建一二次结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任；移交并不免除总包对工程质量的保修和相关责任。参加单位及人员：总包技术负责人、监理工程师、精装单位技术负责人、工程部精装工程师；界面移交计划：单栋按3层一个流水段移交，移交检查时间：3天；整改时间为3天，6天后移交第一批次界面；例编制说明：1、明确移交流程及计划；2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.2监理单位人员配置及重点管控内容精装监理人员配置：5人（一个总监，每个标段配置一名装修专监及一名安装专监）监理单位重点控制内容：1、土建、机电移交精装控制（移交进度、土建整改管控）2、精装修进度跟踪、分析、纠偏（进度统计、周计划、关键线路控制、材料下单生产进场进度）3、精装修工程质量控制（材料进场验收、施工工序质量、隐蔽验收、停止点检查等）4、精装修工程安全文明施工管控（现场文明施工、安全、成品保护）5、现场变更、洽商、签证管控（现场收方测量、过程记录、完成情况跟踪）6、现场材料验收、工序验收影像、过程资料记录（建立每户影响资料记录、现场问题记录整理、重大事件记录）7、现场精装与各专业分包间协调管控；例编制说明：1、明确监理人员配置：每个标段一名专监，有条件的项目可增配1名安装监理；2、明确监理重点管理内容及要求（可分页详述管理措施）：材料验收、隐蔽工程验收、关键工序验收。

2.4.3交通组织及平面布置—场内平面布置2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理北区精装3标段北区精装4标段29工地出入口2工地出入口3工地出入口1南区精装2标段南区精装1标段精装修样板施工阶段1交通组织：该阶段精装修在2020年1月开始插入样板施工，材料运输仍使用地库顶板作为主干道，垂直运输使用人货电梯。图例工地出入口垂直交通开始安装时间拆除开始时间拆除完成人货梯2018.8.152019.5.152020.2.20高层客梯安装调试完成2018.9.1-2019.12.5；通过验收开始使用第一批2019.1.15

第二批2019.1.30例编制说明：1、明确垂直运输方式；2、材料堆场尽量安排在地库内，不影响景观外场施工；3、合理安排精装总包材料与甲分包材料运输时间，错峰使用电梯，提高运输效率。

2.4.3交通组织及平面布置—场内平面布置2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理地下室材料临时堆场及加工场工地出入口地下室交通主通道地下室出入口精装修施工阶段交通组织（2020/2/20-2020/10/30）：该阶段室外正处于回土、室外管网和景观施工。该阶段地下室已全部移交精装修作为材料堆场。该阶段正式电梯均已安装验收完成，投入使用。该阶段精装单位通过工地东西两侧4个汽车坡道进行材料运输至地下室，再通过正式电梯运输至作业面。工地出入口1工地出入口2例

2.4.3交通组织及平面布置—场内平面布置2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理项目临水临电布置方案：1、每栋楼设置二级配电箱，供电线缆架空敷设，车库封顶后，设置在车库顶板上，供电线缆埋地敷设，过路时使用钢套管保护方式；2、塔吊及施工电梯分别单独接入二级配电箱。3、工人住宿由施工单位自行考虑，临时办公场地由施工单位在商铺内设置。临时厕所位置，（就近化粪池）暂考虑在西侧总包场地楼栋内每五层设置临时小便桶5#楼22F1#楼21F8#楼22F4#楼22F商业/2F商业/2F2#楼21F3#楼22F物业用房2F7#楼22F6#楼22F11#楼22F10#楼22F9#楼22F12#楼22F13#楼22F14#楼22F15#楼22F商业1F商业1F图例一标段二标段三标段四标段精装材料从4个汽车坡道口下地下室以三级配电箱在户内总配电箱取电每栋公区预留临时取水点，到终端由精装总包自行接驳。例2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.4精装总包管理要求精装总包单位人员设置：项目经理、技术负责人、深化设计师、施工员（2万m2/人配置）、质检员、资料员、安全员、实测小组（2人）。精装总包单位管理职能：移交接收后，精装总包承担总包管理责任，负责装修区域内的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；从而统一协调安排各工序及各分包的工作。做到工序衔接有序，质量把控得当。精装总包主要权责体现：1）、施工界面内的整体安全文明施工管理。2）、分包施工基础界面的复核整改及提供。3）、分包完成工作的质量检验及完工面的整体成品保护。4）、整体施工进度的把控及协调管理5）、施工范围内脚手架、施工机具的提供及辅助工作。6）、竣工资料的整合管理。7）、交付前验收整改、交付抢修工作。8）、甲定乙供、甲供乙按、甲分包、乙供材料的管理。例编制说明：1、明确精装总包人员配置：深化、实测人员及施工员必须配置；2、明确精装总包重点管理内容及要求（可分页详述管理措施）：进度、质量安全文明精装修阶段总负责；协调各分包、甲供材单位及其他专业分包2施工组织推演–2.4工程项目施工组织管理2.4.4精装总包管理要求施工管理程序及重点

精装修施工管理控制重点精装修施工管理程序及节点流程施工技术要求例2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.4精装总包管理要求-专项交底计划及会议制度工管理制度交底序号交底内容交底时间1样板施工2019年1月15日2合同执行条件奖惩原则2019年1月15日3施工界面介绍及质量要求2019年1月20日4安装质量要求及检查内容2019年1月25日5与精装总包的相互交底及培训2019年1月30日6成品保护2019年3月5日7分户验收体系，集团检查内容培训2019年3月5日8客户敏感点分析和灌输2019年3月10日施工协调会议安排周例会上/下时间会议内容会议要求用时会议地点需要参加人员成果.(会议纪要)星期三晚上18：00精装协调会不超过2小时项目会议室施工单位项目经理，技术员、质检员、资料员，其他需要分包配合单位,甲方相关人员解决现场配合、工序、工期问题星期三下午15：00设计协调会不超过1小时设计相关各项问题沟通施工单位项目经理，监理总监及监理工程师.甲方相关人员对整体、质量、安全进行通报星期四下午15：00监理例会不超过2小时项目会议室施工单位项目经理，技术员、质检员、资料员，其他需要分包配合单位,甲方相关人员解决现场配合、工序、工期问题例编制说明：1、明确精装修总包对班组、管理人员专项交底时间计划；2、明确例会制度；2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.4精装总包管理要求修工程施工工序安排及管控

正确的施工顺序，合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工，对于成品保护难度较大的材料，安排在大部分装饰工作量完成后进行安装，施工期间做好成品保护工作，原则上谁施工谁保护，做到工序结束即保护到位后移交下道工序进行后续施工。

现场加强对水电预留预埋、卫生间防水、厨卫墙地砖镶贴、吊顶、木门套、涂料、地板、橱柜、电器安装、卫生器具安装等关键工序控制，做到精装工程师10％抽查，监理100％检查验收，并形成检查记录以备查验。

例1#楼2层A、C-1户型3#楼2层C户型、3层D户型10#楼2层E户型14#楼2层B户型交付样板位置示意图2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.5精装样板实施交付样板目的：明确交付标准；各专业工序搭接梳理；各专业施工工艺确定；各分包单位磨合；明确大区施工标准；指定相应管理标准；交付样板：进场时间:2019年1月15日；完工时间：2019年3月30日分阶段进行样板点评大区施工阶段每个标段设置工艺样板，统一工艺做法，工艺样板实施过程中重点控制内容：发现节点不完善的地方，继续深化明确节点做法；发现土建与安装专业协调的重点；通过样板施工可以使操作工人充分了解各分项工程的施工工艺及质量控制要点；通过样板施工可使业主、监理、总包方、施工方明确管理协调重点；通过样板施工可使各方在大面积施工前提前熟悉施工工序、统一材料及工艺做法。例编制说明：1、明确交付样板实施计划：实施时间、样板房位置、户型、套数、施工要求；2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.6成品保护管理标准精装修施工过程中工序复杂、穿插作业多、现场分包单位多的情况下，存在多个公司、多种项目及工序交叉作业，施工过程中成品、半成品的保护是精装修工程管理的重点。通过成品保护的管控减少现场施工单位扯皮、质量问题、客户投诉等施工难点。成品保护实施标准例2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.7安全文明施工管理制订完善有效的安全文明施工管理制度，与质量进度管理同抓，形成质量、进度及安全文明管控良性的正比关系。精装修装修安全文明管理标准1.

目的2. 适用范围3.

管理原则4.

加工场地标准5.

安全施工标准6.

文明施工标准

例编制说明：1、根据项目特点编制精装修阶段安全标准，包含不限于：安全标识的布置方案、三宝、四口、五临边的安全措施；安全用电、机具安全使用要求、宿舍安全、防火措施；2、根据项目特点编制文明施工标准要求材料加工场地设置要求、工完场清、现场进度、质量可视化等；3、明确管理措施方案：定期巡检纠偏，对安全文明奖罚措施2施工组织推演----2.4工程项目施工组织管理2.4.7安全文明施工管理例编制说明：1、根据项目特点编制精装修阶段安全标准，包含不限于：安全标识的布置方案、三宝、四口、五临边的安全措施；安全用电、机具安全使用要求、宿舍安全、防火措施；2、根据项目特点编制文明施工标准要求材料加工场地设置要求、工完场清、现场进度、质量可视化等；3、明确管理措施方案：定期巡检纠偏，对安全文明奖罚措施作业活动重大危险源可能导致事故主要控制措施前期工作临电临水、现场布置物体打击、高处坠落、驳接触电编制专项方案，人员交底培训，加强现场监管测量放线物体打击、高处坠落临边洞口防护，加强现场监管施工准备脚手架施工高处坠落、物体打击、场地流动碰撞编制专项方案，现场警示围护，人员交底培训，安全防护用品配备，专人现场监管天花施工天花吊顶施工高处坠落、物体打击、触电人员交底培训，安全防护用品、加强现场监管。墙面施工墙砖、石材、涂料墙面施工高处坠落、物体打击、触电、粉尘人员交底培训，安全防护用品、加强现场监管木门、木饰面施工物体打击、触电、火灾人员交底培训，安全防护用品、消防器材配置，加强现场监管地面施工地砖、石材、地板地面施工物体打击、场地流动碰撞、触电、粉尘编制专项方案，现场警示围护，人员交底培训，安全防护用品配备，加强现场监管通过对图纸细致推敲，与各专业搭接，结合现场综合放线及样板实施过程中所出现的问题，对图纸节点进行深化调整，形成细部固化图纸。需进行固化的部品图纸1、橱柜深化图：完成时间2019年1月25日2、衣柜深化图：完成时间2019年1月25日3、木门深化图：完成时间2019年1月25日序号节点内容（完成时间：****年**月**日）1、空调风口大样图（调整）2、天花节点大样图3、飘窗窗台节点大样图4、卫生间墙地面节点大样图5、墙角管道大样图6、卫生间地漏节点7、淋浴房止水坎及地面节点大样图8、过门石节点大样图9、地面节点大样图10、墙面踢脚线节点大样图2施工组织推演----2.5工程项目技术质量管理2.5.1施工图纸深化及节点固化例编制说明：1、明确哪些节点、做法需要施工单位进行深化，并应给出完成时间。材料封样管理要求：1、建立样品封存制度，旨在确保工程使用材料/设备的品质。对经过各方综合（技术、外观）认定的样品进行封存，直接作为定货与验收的实物标准，各方须严格遵照执行。所有材料、构配件和设备进场前必须进行封样确认；面层材料、甲指材料、合同约定品牌的材料严格按“封样样板”核对。乙供材料必须在进场前上报监理、甲方，得到认可后进行“封样”，使用过程中，需要更换品牌的，必须进行申报。展板要求：1200*1000mm的18厚细木工板，存放在项目材料样板间。项目工程部负责材料封样台账整理。封样标签的签字认可。2、材料进场后要严格按照已经封存的样板进行抽检比对，确保施工用材复核合同及规范要求。2施工组织推演----2.5工程项目实施技术质量管理2.5.2材料封样、进场管理封样清单：石材、人造石、木饰面、轻钢龙骨、基层板、木龙骨、水电管线、石膏板、五金配件材料封样台账及样板存留例编制说明：1、明确项目封样清单；2、明确材料封样流程及材料样板间设置；主要停止检查点安排序号停止点内容控制时间管理要求1交接样板检查及点评2019年3月10日1、评价土建、安装前置各道工序是否满足精装修要求；2、确认土建与精装修之间的界面工作完成情况。2精装隐蔽工程2019年5月30日1、依据规范要求检查隐蔽工程完成质量；2、监理全程跟进，拍照取证，过程资料存档；3工艺样板点评（含湿作业、木饰面及造型等）2019年3月15日（定标后15天进场，30天内完成）依据规范要求及图纸设计要求检查明确具体施工工艺做法及要求4主要部品安装完毕部品规模安装完工前20天开始依据规范要求及图纸设计要求检查明确具体施工工艺做法及要求5业主开放日样板点评批量工程完工后，业主开放日前1、针对完工房间进行评估，确定最终交付标准；2、关注点：观感效果；功能性系统；客户敏感点；细部处理效果；合同附图核对；营销承诺核对；6精装收尾阶段停点检查精装交付前60天前1、依据规范要求检查隐蔽工程完成质量；2、施工进度跟进是否按计划节点达成，提前预控风险；7竣备前清洁楼栋清洁完成，集中整改完成，交付前15天1、关注清洁、集中整改是否彻底；2、关注业主诉求反馈，合理引导业主收楼预期；2施工组织推演----2.5工程项目实施技术质量管理2.5.3项目停止点检查设置例编制说明：1、根据项目情况可增设停止点检查要求。2、精装修隐蔽工程、主要部品安装完成阶段、精装修收尾阶段检查项目工程部、战区工程管理部参加首批次停止点检查。

结合项目进度与安装阶段现场检查，开展对精装总包及甲分包的现场表现、施工管理、技术管理、施工质量、现场文明施工等项目进行月度评估。

与战区月度评估并行，月度评价结果反馈至精装单位总部。2施工组织推演----2.5工程项目实施技术质量管理2.5.4分供方月度考评（集团第三方检查、战区公司及项目检查）例编制说明：1、精装修分包月度技术及现场考核表目前集团未发布，该表单供战区参考。序号分部工程子分部工程分项工程关键工序检查1建筑装饰装修工程地面砖面层；大理石面层；实木复合木地板面层地砖铺贴门窗入户门；成品木门；铝合金门吊顶木龙骨石膏板吊顶,铝扣板吊顶吊顶龙骨安装、吊顶面板安装饰面砖厨卫墙砖,电梯间墙砖墙砖铺贴涂饰水性涂料,溶剂型涂料细部橱柜安装,门套安装,护栏和扶手安装橱柜淋浴房安装及成品保护2建筑给排水工程室内给水给水管道及配件和设备的安装室内排水雨水、排水管道及配件和设备的安装卫生器具安装卫生器具及给排水管配件安装室内卫生洁具、小五金安装及成品保护3建筑电气安装电气照明安装配电箱安装；电线、电缆导线和线槽敷设；电线、电缆导线和线槽敷线；导线连接和线路电气试验；普通灯具安装；插座开关安装；建筑照明运作。电线管安装2.5.5精装修分部分项验收2施工组织推演----2.5工程项目实施技术质量管理例编制说明：根据项目管控重点可增加其他关键工序检查；注：关键工序监理施工单位全检，并留存影像资料，项目工程抽检10%工程质量通病防治PART03批量精装标准报事数据分析质量通病专项施工方案冬季施工专项方案

3工程品质管理项目交付问题统计----3.1批量精装报事分析例编制说明：结合集团精装修已交付项目数据分析质量问题通病；3工程品质管理----3.2质量通病专项施工方案序号专项方案名称方案成果1防渗漏管控要点卫生间门槛石前置工、淋浴房止水坎施工2墙面防开裂空鼓专项方案满挂玻纤网，采用石膏砂浆粉刷3墙砖防空鼓专项方案专用粘结剂，玻化砖+背胶工艺4三边两线重点管控用阴阳角尺、2米靠尺等工具，以实测实量数据为基础，对三边、两线进行检查检测三边两线：踢脚线、阴阳角线、线盒边、铝合金门窗边、门套边例编制说明：结合项目业态及地域特征，拟定本项目适用于本项目的专项方案；吊顶防开裂专项方案：1、侧板安装：（侧板、木方刷防火涂料；不是整根板的采用燕尾榫拼接，防止吊顶以及石膏线开裂。）防火涂料涂刷例3工程品质管理----3.2质量通病专项施工方案吊顶防开裂专项方案2、石膏板封板：在吊顶拐角处用9mm的多层板固定，吊顶封板采用双层9.5MM纸面石膏板，且一定要错缝安装，第一层石膏板和第二层石膏板也应按规范错缝安装，有防潮要求（如卫生间）或防火要求（如厨房等）的房间、应采用防水或放火石膏板；3、吊顶转角处0.8厚白铁皮

4、涂刷防火防腐材料掺色粉便于方便识别

注意：封板前必须对龙骨和吊顶内其它工种进行隐蔽验收，验收合格后施工各方及监理会签方可封板；例3工程品质管理----3.2质量通病专项施工方案大理石施工专项方案石材硬底铺装工艺流程为：准备工作（定标高、弹线→清理基层→变形缝留设→细石混凝土找平）→试拼→清理基层→复核标高、弹线→安装标准块→摊铺粘接剂→铺贴石材→开缝→补胶→打磨（初磨、细磨、精磨）→晶面处理→保洁→交付石材进场前，在工厂要做到铲去石材背后的网格布，然后采用石材防护剂对石材背面进行二次防护涂刷，做背胶，晾干后再打包运到现场。石材进场需四方验收后方可施工。工序：例3工程品质管理----3.2质量通病专项施工方案大理石施工专项方案关键控制节点：1．首先对石材的小样和深化图纸由甲方及设计师进行签字确认后方可进行下单加工。2.在样板层石材得到确认后，必须及时了解所有石材的源头库存量、运输加工周期，必要时以定金的方式确保货源的供应。3．安排施工单位专人负责石材的采购跟催、码单制作、加工沟通、安装指导，特别是在厂加工期间，不但有专人在厂督导外，甲方及监理还需不定期的赴厂进行指导。4.严格按照图纸进行加工并刷背胶加筋，加工好的石材需要厂里进行试铺，确保无色差，拼接完整无断裂后方可进场。51例3工程品质管理----3.2质量通病专项施工方案所有实木线（如：门框、角线、饰线等）均要求木纹色泽均匀，不允许有明显色差及裂痕，面覆PVC膜（PVC膜厚度不小于18丝），进行封边处理，木皮跟通。木作基层、面层做法具体如下：①门套采用E1级环保标准柳桉芯多层板加3mm高密度板基层，面贴PVC膜，基层板厚度不小于18mm。②门套线条、踢脚线等线条采用多层板加3mm高密度板基层，面贴PVC膜，所有室内线条整根加工。③柜门、户内门采用E1级环保标准柳桉芯多层板+高密度板基层，面贴PVC膜。其中超过1200高，厚度小于30mm的柜门要求背面加防变形拉升器，防止变形。④所有柜体基层采用E1环保标准18mm厚多层板加密度板，可见面面层贴PVC膜。⑤卫生间柜体基层采用E1环保标准18mm厚防潮多层板，可见面面层贴PVC膜。（靠墙面做防腐处理）

注：重点控制木材含水率控制在12%~15%例木制品通病防治方案3工程品质管理----3.2质量通病专项施工方案卫生间防渗漏、木制品防潮方案：因江南特殊潮湿闷热气候1、根据甲方要求提交瓷砖湿贴专项施工方案，防水工程专项施工方案2、严格按中南集团工艺标准做法要求，卫生间门槛石部位需设置基层止水坎，避免渗漏水。3、厨卫门套基层板根部必须做加强封闭措施，避免根部霉烂。2341例3工程品质管理----3.2质量通病专项施工方案1、冬季施工时间：日平均气温连续5天低于5℃或11月15日，为冬施开始日期；日平均气温连续5天高于5℃或3月15日，为冬施结束日期

。现场冬施温度—室内温度计显示约计7-8度）2、为保证精装工程的冬季正常施工，提高施工质量、加快施工进度，施工单位必须提交有效可靠的冬季施工方案。冬施方案主要内容如下（封堵、升温、防火）：一、冬施方案编制说明二、冬施定义三、现场准备及部署四、组织实施五、主要使用冬施材料六、安全消防措施

例3工程品质管理----3.2质量通病专项施工方案（冬季施工方案）风险预控PART04客户敏感点风险分析跟踪施工进度及移交滞后风险变洽商的预控和超成本目标风险房屋交付风险分类风险内容风险级别责任人最迟解决时间跟进回顾1、环保高层木饰面及木基层较多，存在空气甲醛及TVOC污染超标可能性较大项目工程PM应对措施：对木饰面或木基层提出环保要求，品牌约定。在板材、油漆的源头控制环保性木饰面集采单位定标前

可预见的风险点：4风险预控----4.1客户敏感点分析跟踪例编制说明：与客服营销沟通了解客群结构、购买心理，分析客户敏感点；针对性的做出装饰质量关注点，分析实施难度并制定现场质量管理措施（质量检查管理方式；会议制度；安全文明管理要求等）以期达成交付目标。分类风险内容责任人最迟解决时间跟进回顾2、移交风险精装进场后反馈系列问题，土建总包整改缓慢难以满足要求，移交进展缓慢，精装被迫接收后，鉴于总包管理模式，相关问题处理不果断，给后期质量带来隐患。项目负责人按批量招标移交计划应对措施：1）、要求总包提前整改，精装反馈问题后限定总包整改时间。2）、踏勘交底及进场交底，明确遗留问题处理原则，监理计量后由精装整改，相关费用从总包方扣除。3、工程质量风险(门窗及卫生间渗漏，墙体开裂）

鉴于以往项目，门窗及卫生间防水为质量隐患重点项目，过程中渗漏会给精装带来重大损失。工程PM/专业工程师移交前应对措施：为规避后期渗漏带来的质量隐患，要求：1）、严格执行门窗塞口及防水施工方案，全数检查，留取影响资料2）、交接前必须进行门窗淋水试验，发现渗漏限时整改。3）、防水施工工程要求甲方、监理人员100%，甲方人员100%检查并留取影象资料。

可预见的风险点：4风险预控----4.2施工进度及移交滞后风险例编制说明：依据全景计划结合现场实际情况进行梳理，整理预判项目执行过程中可能存在的进度质量方面风险。分类风险内容责任人最迟解决时间跟进回顾4、变洽签预控和超目标成本风险招标阶段有可能产生因招标图纸与现场不符从而导致的预变更量，或施工阶段因图纸深化或不可控因素而产生的洽商及签证等；工程经理批量招标前应对措施：工程、设计及招采联合审核施工图纸，针对现场实际情况对招标合同需求进行梳理，整理预判项目执行过程中可能存在的变洽签风险，做好目标成本预控；

可预见的风险点：4风险预控----4.3变更洽商签证预控及超成本目标风险例

可预见的风险点：4风险预控----4.4房屋交付风险6、市场不可预测风险随着时间推移，在销售合约签订两年时间内，面临部分精装部品淘汰或更新，最终价格与原有价格较大幅度提高。与之对应的现场施工人工材料费不断上涨，给工程操作成本控制带来风险。工程经理/专业工程批量招标前应对措施：1、通过集中采购取得优惠价格，2、提前签订合同保证产品的持续性。3、合同中对人工材料的上涨做范围界定，适当调整幅度差价。例成本预控PART05成本目标资金计划成本目标签证率≤1%变更率≤1%一月一清完成率≥95%实际成本≤目标成本5成本预控----5.1项目成本目标例编制说明：明确项目成本目标、填写变更签证率值；5成本预控----5.2资金计划例编制说明：资金计划的编制需根据项目的实施及交付计划来进行编制；月支付预估量要与现场的计划施工量相匹配。交