商业综合体项目动态成本分析报告

商业综合体项目动态成本分析着力推进文旅投入产出提升主要内容：第一部分：项目动态成本情况第二部分：广州&无锡复盘——方案类成本优化思考

——无效成本分析及总结第三部分：成本管控思路及考核激励方案单位：亿元第一部分：项目动态成本情况项目名称建筑面积(万㎡）1月动态成本9月动态成本1-9月调减动态成本无锡项目62.75159.56135.23-24.33广州项目82.81190.08178.39-11.69小计145.56349.64313.62-36.02（一）广州＆无锡项目持有物业动态成本-经营计划成本口径1、12个文旅城自持物业9月动态成本总成本1354亿，1月动态成本总成本1448亿，累计释放94亿（其中建造调减36亿）；2、广州、无锡：运营开办费、推广费调减17.95亿（广州8.81亿，无锡9.14元）；建造成本夯实调减18.07亿；3、广州项目经营计划成本中不包含乐园二期建安成本（土地费已含），无锡项目不含乐园二期成本。单位：元/m2、亩（二）广州＆无锡项目持有物业单方指标-建造成本口径序号业态广州项目无锡项目单方指标差异（广州-无锡）面积（m2、亩）不含地价单方建筑面积（m2、亩）不含地价单方1主题乐园712.575,703,771737.215,121,099582,6712秀场50,00020,09429,50035,573-15,4793融创茂357,9599,936248,03412,811-2,8753.1茂商业133,8186,205142,9416,667-4623.2室内娱雪世界72,12918,98717,76618,3586293.3室内水世界42,09418,02638,40818,145-1203.4海洋乐园-

-

45,71924,601

3.4停车楼90,4813,741-

-

-3.5室内体育乐园19,43613,346-

-

-3.6滑冰场-

-3,20010,275

4酒店群172,38311,161188,64613,630-2,4694.1嘉华酒店43,38410,51247,24011,983-1,4714.2皇冠假日酒店

--50,96711,798

4.3堇山酒店54,38010,452---4.4文华酒店(含会议中心）74,61912,05574,22215,369-3,3145宿舍46,2824,385---注：1.乐园指标按占地面积亩计取，其余为建筑面积指标；2.无锡项目整体指标均偏高。+表示广州偏高-表示无锡偏高1、为对比直观，以上指标按建造成本口径进行对比，全费用成本与建造成本间的差异详见各单体说明；2、无锡宿舍未建，预留成本55,451万元；3、以上建造单方指标不含土地费、文旅院收费及资本化利息等费用；4、广州无锡项目文旅院收费已按照实付金额全部调减，未考虑后续文旅院分摊。第一部分：项目动态成本情况序号业态建筑面积（m2、亩）实际成本不含地价实际成本不含地价单方（元/m2、亩)1室外主题乐园712.57798,739406,3945,703,7712停车楼+宿舍楼+消防站144,16278,51050,1033,4752.1停车楼95,84047,87227,8442,9052.2宿舍楼46,28228,24820,2974,3852.3消防站2,0402,3891,9639,6213融创茂357,959493,342355,6539,9363.1大商业133,818129,73083,0316,2053.2室内水世界42,09489,21775,87818,0263.3室内雪世界72,129167,891136,95118,9873.4室内体育乐园19,43633,83825,94013,3463.5停车楼90,48172,66533,8533,741序号业态建筑面积（m2、亩）实际成本不含地价实际成本不含地价单方（元/m2、亩)4秀场50,000123,123100,47120,0945酒店群172,383254,696192,40111,1615.1文华酒店（含贵宾楼）74,619122,67889,95512,0555.2嘉华酒店43,38458,35245,60710,5125.3堇山酒店54,38073,66656,83910,4526文旅院收费828,09735,47035,4704287合计828,0971,783,8801,140,49213,7728合计（不含文旅院收费）828,0971,748,4101,105,02213,3441、广州乐园占地面积47.5万平，乐园指标按占地面积亩计取，其余均按建筑面积计取；2、以上建造单方指标不含土地费、文旅院收费及资本化利息等费用；单位：万元（二）建造成本口径单方指标——广州项目第一部分：项目动态成本情况单位：万元（二）建造成本口径单方指标——无锡项目序号业态建筑面积（m2、亩）实际成本不含地价实际成本不含地价单方（元/m2、亩)1室外主题乐园（按占地面积）737.21444,213377,5335,121,0992秀场29,500109,928104,94035,5733融创茂248,034375,121317,75312,8113.1大商业142,941132,61195,2996,6673.2室内娱雪世界17,76636,48632,61518,3583.3室内水世界38,40878,02669,69318,1453.4室内海洋乐园45,719120,327112,47624,6013.5滑冰场3,2003,2883,28810,2753.6红线外景观248,0341,3361,336543.7室外停车场248,0343,0473,0471234酒店群188,646309,886257,29713,6304.1嘉华酒店47,24060,55856,60711,983

序号业态建筑面积（m2、亩）实际成本不含地价实际成本不含地价单方（元/m2、亩)4.2皇冠假日酒店50,96764,08460,13311,7984.3文华酒店74,222131,679114,07115,3694.4酒吧街16,21818,87615,5639,5964.5人工湖165,00034,69010,9236625展示中心4,48613,45812,84828,6406宿舍44,30055,45135,551未建，暂不填7文旅院收费627,52939,19239,1926258人防地下室预留627,5295,0415,041未建，暂不填9合计627,5291,352,2901,150,15518,25510合计（不含文旅院收费）627,5291,310,2061,106,38017,6311、无锡主题乐园占地面积49.15万平，乐园指标按占地面积计取，其余按建筑面积计取；2、以上建造单方指标不含土地费、文旅院收费及资本化利息等费用；3、宿舍未建，暂按经营计划成本数据计入。第一部分：项目动态成本情况（二）建造成本口径单方指标分析——室外乐园对比分析+表示广州偏高-表示无锡偏高名称广州项目（712.5亩）无锡项目（737.21亩）指标差异（广州-无锡）差异原因实际成本（万元）平米指标（元/亩）实际成本（万元）平米指标（元/亩）政府行政事业性收费1,03814,57089212,1012,469与当地政府行政性收费相关前期工程准备费（不含万达集团收费）25,029351,28619,316262,01989,267

主体建筑（装修）工程费123,09311,882142,64212,672-790此项为建筑面积指标其中：土建建筑结构99,5869,613111,8459,775-161无锡运河人家（古建)，结构指标较高内装/包装/含保温板22,9382,21427,2142,579-365无锡内装第三方单位较多，价格较高外装/古建569553,582318-263无锡运河人家（古建）价格偏高主体安装工程费21,6232,08723,61620,98-11建筑面积指标，出建筑外1.5米安装包含在管网社区管网工程费18,304256,90116,835228,36528,535无锡为1.83亿,单方25.7万/亩，广州为1.68亿,单方22.8万/亩，无锡包含红线外景观及道路园林环境工程费24,508343,97124,704335,0958,876总额相当，广州景观面积29.5万平，无锡32万平特设演艺费169,0112,372,081124,2171,684,959687,122广州设备投资总额高于无锡（多维8亿）其他建设工程支出造价咨询、监理及保险费2,83639,8001,96326,62213,178营销推广费6,67493,6703,70550,25743,413按照运营实际成本调整开办费14,278200,39019,643266,454-66,064按照运营实际成本调整合计406,3945,703,771377,5335,121,099582,671

第一部分：项目动态成本情况注：广州乐园全费用成本单价为1128万元/亩，与建安成本相差557万元/亩（差异为土地费约550.6万元/亩、消防站分摊0.4万元/亩及文旅院收费6万元/亩）；无锡乐园全费用成本单价为614.2万元/亩，与建安成本相差102.1万元/亩（差异为土地费90.45万元/亩、文旅院收费10.34万元/亩、待建人防分摊1.32万元/亩）。名称广州项目（5万m2）无锡项目（2.95万m2）差异原因（广州-无锡）差异说明实际成本（万元）平米指标（元/m2）实际成本（万元）平米指标（元/m2）政府行政事业性收费47795332112-17与当地政府行政性收费相关前期工程准备费（不含万达集团收费）6,6491,3309,9453,371-2,041无锡秀场方案发生颠覆性修改（原5万平，因节目发生变化，现调整为2.95万平），造成设计颠覆性修改费用3052万元，扣除此费用后（6893万）与广州持平主体建筑（装修）工程费32,1926,43835,23411,944-5,505其中：土建建筑结构24,0954,81930,13610,216-5,397因竹林造型导致钢结构含量严重偏高、地上结构、四大块等，建筑无锡高于广州内装4,2718542,205747107广州为预留，还未实施外装3,8267652,893981-215无锡秀场竹林造型特殊；无锡更换外装单位，造成成本增加;无锡投影面积1.09万单方2043(不含钢结构，超限）；广州投影面积，1.17万平，单方3272（超限）主体安装工程费11,2112,2426,2692,125117社区管网工程费2,2284462,561868-423无锡包含红线外景观及道路园林环境工程费2,1314262,612886-459无锡景观2.8万平，指标711，广州景观2.64万平；单方833（其余为预留），景观与占地面积有关，与建面无关特设演艺费35,1707,03438,183

12,943-5,909特设和演艺成本与秀场面积无关，只与节目有关其他建设工程咨询、监理4128227493-10营销推广费及开办费10,000

2,0009,5303,231-1,231与投资额有关，与面积无关，运营公司落地数据合计100,47120,094104,94135,573-15,479（二）建造成本口径单方指标分析——秀场对比分析第一部分：项目动态成本情况注：广州秀场全费用成本单价为25083元/㎡，与建安成本相差4989元/㎡（主要差异为土地费约4531元/㎡、消防站分摊29元/㎡及文旅院收费429元/㎡）；无锡秀场全费用成本单价为39757元/㎡，与建安成本相差4184元/㎡（主要差异为土地费约1692元/㎡、文旅院收费667元/㎡、红线外分摊8.64元/㎡、人工湖成本1729元/㎡、待建人防分摊87元/㎡）单位：元/m2（二）建造成本口径单方指标分析——茂商业对比分析+表示广州偏高-表示无锡偏高名称广州项目（133818.47m2）无锡项目（142941m2）指标差异（广州-无锡）差异原因实际成本（万元）平米指标（元/m2）实际成本（万元）平米指标（元/m2）政府行政事业性收费773581,18683-25与当地政府行政性收费相关前期工程准备费（不含万达集团收费）2,7062023,902273-71无锡业态调整引起设计颠覆性修改主体建筑工程费49,5323,70159,0384,130-429

其中：土建建筑结构35,6402,66340,9902,868-204无锡首层层高7m，广州6.4m；无锡土方高于广州1倍；无锡项目存在停工和延期内装9,30769511,322792-97无锡大商业公区给定的建造标准高于广州标准；无锡防火玻璃隔断由第三方实施，成本1450万，高于原内装单位报价约900万；广州防火隔断由内装单位实施；

无锡商业街三层均为石材，广州三层为地砖；广州落地单方2140，无锡单方2871（超限）外装2,2851712,497175-4采光顶2,3001724,229296-124无锡采用整体滑移天窗，无锡采光顶5800m2，单方5281（超限）；广州5281m2，单方4222（超限）主体安装工程费19,0941,42718,7251,310117广州消防单位为强盾；广州电梯数量多于无锡社区管网工程费3,4792604,927345-85无锡包含红线外景观及道路园林环境工程费2,6882013,769264-63无锡景观面积3.9万m2，指标711；广州1.47万平，指标718，景观指标与建筑面积无关其他建设工程1,035771,21385-8监理单方差异营销推广费及开办费3,7242782,539178101按照运营实际成本调整合计83,0316,205

95,2996,667

-462指标差异第一部分：项目动态成本情况注：广州茂商业全费用成本单价为10153元/㎡，与建安成本相差3947元/㎡（差异为土地费约3489元/㎡、消防站分摊29元/㎡及文旅院收费429元/㎡）；无锡茂商业全费用成本单价为10095元/㎡，与建安成本相差3428元/㎡（差异为土地费约2610元/㎡，待建人防分摊87元/㎡，文旅院收费677元/㎡，红线外过街天桥等分摊54元/㎡）。（二）建造成本口径单方指标分析——雪世界对比分析+表示广州偏高-表示无锡偏高名称广州项目（72129m2）无锡项目17766m2）指标差异（广州-无锡）差异原因实际成本（万元）平米指标（元/m2）实际成本（万元）平米指标（元/m2）政府行政事业性收费4616415185-21与当地政府行政性收费相关前期工程准备费（不含万达集团收费）4,5506311,627916-285无锡体量小，方案、施工图设计费高；颠覆性修改等主体建筑（装修）工程费102,61314,22619,66911,0713,155

其中：土建建筑结构75,51210,46910,0745,6704,799广州有高级滑道，跨度大,土建结构指标严重高于无锡，无锡仅有初级道内装/包装/含保温板17,1682,3808,2324,634-2,253无锡雪世界面积小，包装体量大、保温板分摊指标占比高外装6,123849649366483无锡外装涂料面积较大，广州主要为幕墙金属屋面3,810528714402127

无锡金属屋面不是满覆盖，只有花瓣造型做主体安装工程费9,5301,3212,8861,624-303无锡背景音乐调整金额大；无锡单体面积小，指标高社区管网工程费1,8752601,274717-457无锡包含红线外景观及道路园林环境工程费2,24631147326645特设费10,4041,4424,4532,506-1,064无锡雪世界面积小，制冷造雪分摊指标较高其他建设工程费61786139787营销推广费及开办费4,6556451,9411,093-447按照运营实际成本调整，按面积指标分摊合计136,95118,98732,61418,358629第一部分：项目动态成本情况1、重庆、昆明、成都雪世界建造单方指标分别为17289、16827、19492元/m2。雪世界造价指标主要与建筑物体量，雪道级别、冷区的面积有关。2、广州雪世界全费用成本单价为23735元/㎡，与建安成本相差4748元/㎡（差异为土地费约4290元/㎡、消防站分摊29元/㎡及文旅院收费429元/㎡）；3、无锡雪世界全费用成本单价为21355元/㎡，与建安成本相差2998元/㎡（差异为土地费约2179元/㎡、待建人防分摊87元/㎡、文旅院收费677元/㎡，红线外过街天桥等分摊55元/㎡）。（二）建造成本口径单方指标分析——水世界对比分析+表示广州偏高-表示无锡偏高名称广州项目（42094m2）无锡项目（38408m2）指标差异（广州-无锡）差异原因实际成本（万元）平米指标（元/m2）实际成本（万元）平米指标（元/m2）政府行政事业性收费2115032685-35与当地政府行政性收费相关前期工程准备费（不含万达集团收费）2,0114782,346611-133无锡施工图设计费高主体建筑（装修）工程费41,7949,92938,0669,91118

其中：土建建筑结构30,6237,27528,4457,406-131无锡地下结构有空腔，钢含量高于广州9kg/m2内装/包装/含保温板5,0431,1987,2551,889-691无锡包装成本较高（6675万元）；无锡包装发生方案调整，影响指标较大。外装2,964704980255449按面积分摊，无锡大部分为涂料金属屋面3,1647521,385361391无锡金属屋面不是满覆盖，只有花瓣造型做主体安装工程费11,6492,76710,1122,633135广州消防为强盾社区管网工程费1,0942601,562407-147无锡该部分费用包含管网+园区道路，分摊指标较高园林环境工程费7831861,030268-82无锡景观面积大，且景观指标高于广州；广州单方718元/m2;无锡单方709元/m2特设演艺费13,2543,14911,5943,019130设备差异其他建设工程费2826730479-12监理费影响营销推广费及开办费4,8001,1404,3551,1346按照运营实际成本调整合计75,87818,02669,69518,146-120

第一部分：项目动态成本情况注：广州水世界全费用成本单价为21653元/㎡，与建安成本相差3627元/㎡（差异为土地费约3169元/㎡、消防站分摊29元/㎡及文旅院收费429元/㎡）；无锡水世界全费用成本单价为21133元/㎡，与建安成本相差2987元/㎡（差异为土地费约2170元/㎡、待建人防分摊87元/㎡，文旅院收费677元/㎡，红线外过街天桥等分摊53元/㎡）。（二）建造成本口径单方指标分析——嘉华酒店对比分析+表示广州偏高-表示无锡偏高名称广州项目（43384m2）无锡项目（47240m2）指标差异（无锡-广州）差异原因实际成本（万元）平米指标（元/m2）实际成本（万元）平米指标（元/m2）政府行政事业性收费1774131967-27与当地政府行政性收费相关前期工程准备费（不含万达集团收费）3,4838034,685992-189无锡包含颠覆性修改主体建筑（装修）工程费26,8246,18334,2047,240-1,057

其中土建建筑结构13,8243,18620,4404,327-1,141无锡嘉华为古建，广州屋顶部分为钢结构，无锡屋顶为混凝土结构屋顶造型为反拱屋面，且仿古构件均为混凝土构件；无锡土方价格偏高；内装（含包装）8,8252,03410,2782,176-142无锡装修标准高于广州；广州地上为2526/2300(超限），无锡地上3000/3295，地下均为800外装/古建3,8428863,486738148广州投影面积2.24万平，落地单方1408(超限），颠覆性变更（涂料改铝板、屋面瓦改为干挂）；无锡投影面积2.15平米单方1286（超限）主体安装工程费7,8401,8078,8061,864-57无锡六星公区制冷机房及生活泵房、消防泵房均在五星嘉华地下室，与五星嘉华酒店公用，此部分费用影响指标社区管网工程费7061631,858393-230无锡酒店群占地面积高于广州，管网成本高，分摊指标较高园林环境工程费2,0494722,2014666广州景观面积1.56万，单方634，无锡景观2.8万平，单方707其他建设工程费5211202595565项目管理费及运营开办费4,3361,0004,27790594按照酒管实际成本调整合计45,93710,51256,60711,983-1,471

第一部分：项目动态成本情况注：广州嘉华酒店全费用成本单价为14013元/㎡，与建安成本相差3501元/㎡（差异为土地费约2785元/㎡、消防站分摊29元/㎡、文旅院收费429元/㎡及人工湖建设成本费用258元/㎡）；无锡嘉华酒店全费用成本单价为14442元/㎡，与建安成本相差2459元/㎡（差异为土地费约837元/㎡、文旅院收费667元/㎡、红线外分摊8.64元/㎡、人工湖成本859元/㎡、待建人防分摊87元/㎡）。（三）广州＆无锡项目持有物业待发生-经营计划成本口径第一部分：项目动态成本情况广州总包索赔诉求10.5亿，无锡总包索赔诉求13.22亿；本月梳理成本动态，下达项目经营计划成本指标及结算指标；梳理结算计划，责任到人，按周销项，月度考核，制定保障措施，确保按计划完成项目结算；加强结算审核力度，提高结算质量，建议设立结算质量奖。序号广州项目-待发生事项待发生金额（万元）一结算预留91,6521.1总包索赔75,6641.2分包索赔6,5001.3特设索赔6301.4咨询索赔1,0581.5监理索赔3001.6未办理签证变更4,0001.7总包及分包商票贴息资金成本3,500二未开业项目预留7,6302.1乐园二期改造2002.2备品备件4062.3未发生合同4,4812.4待发生签证变更2,543三能源费2,4003.1能源费2,400四后期整改4,7054.1整改4,705五合计106,387序号无锡项目-待发生事项待发生金额（万元）1结算预留（含索赔及未办理签证变更）89,5472待建宿舍建安费33,8603海洋乐园二期预留5,0884待建人防建设费5,0415总包及分包商票贴息资金成本4,7706特设演艺预留3,9907后期整改3,0268冷库板维修9659能源费预留32810合计146,615目录：第一部分：项目动态成本情况第二部分：广州&无锡复盘——方案类成本优化思考

——无效成本分析及总结第三部分：成本管控思路及考核激励方案二、方案类成本优化复盘思考各业态内外对标，重在方案优化，寻找成本优化点，杜绝成本浪费序号业态结构指标类面积指标类效果类指标特设演艺机电类指标运营其他小计1融创茂652132雪世界226103室内水世界1124酒店群241185室外主题乐园21366共性事项2137小计1396121142单位：项项目方案优化深度，直接决定项目成本投入静态投资回收期融创茂项目名称业态建筑面积（m2）年均运营现金流（亿元）投入成本（亿元）预计投资收回期（年）广州文旅城融创茂133,8180.4813.5928.23无锡文旅城融创茂142,9410.4314.4333.93以上年均运营现金流及预计投资回收期为文旅集团提供。上述年均运营现金流为目前首年经营数据。名称万达限额无锡茂广州茂沈阳大悦城（中粮）深圳万科九州成都魅力（凯德）万象城（成都）印力济南融创茂地下钢筋（kg/m2）145124.64/66114.12/6898.9370.6385.88122135129.3/77.3地上钢筋（kg/m2）5548.7563.5290.06/87.170.3453.12/47.5755053.16地下砼kg/m2）1.21.39/0.521.15/0.450.420.520.451.251.23/0.45地上砼kg/m2）0.320.290.380.37/0.360.520.35/0.310.30.30抗震烈度6°6°6°7°/6°6°8°/6°6°1、结构类指标-钢筋、砼含量，建立新标准结构指标对造价影响经测算，钢筋指标6.5元/kg、砼指标585元/m3。现状：无锡项目地下砼超限额；广州项目地上结构超限；济南项目地下钢筋超限。优化思考:①原万达限额离散度大，结构限额钢筋富余量大，建议文旅院组织相关部门进行研讨和对标，修正限额；②设计任务书需明确结构限额，初设至施工图设计阶段，聘请第三方结构优化单位进行跟踪复核，及时提出合理优化意见并逐条落实；③施工图纸下发之前必须带成本测算移交（主要为钢筋、砼及造价测算），结构指标必须满足要求后，施工图纸方可移交；④已超限的项目需认真分析，找出问题，后续项目需严格按第②、③条执行，杜绝超限。融创茂※广州茂地上结构指标若控制在印力指标范围内预计可结余约1802万元（134.7元/㎡）。目前文旅项目均未统一标准建筑做法，设计单位不同其设计建筑做法不同，同一项目不同设计院，其建筑做法也不同（区域均有统一做法）。建造做法对造价影响二次结构及粗装修平米指标差异较大,无锡高出广州28%，如：车库地面金刚砂地面（详见右表）。优化思考1、行业及区域对标，找出差异，修正做法。2、文旅院组织设计院、工程、运营、酒建、成本共同制定统一《标准建筑做法》，纳入设计院和施工单位合同中并遵照执行。济南及桂林项目在施项目的建造做法需及时上报集团审核，按集团审核的建筑做法实施。名称无锡融创茂广州融创茂沈阳大悦城成都来福士南宁万象城成都魅力济南融创茂地上地下综合指标（元/m2）495387323540501367图纸未出以上指标不含防火门、人防门、卷帘门的造价。名称无锡广州建议做法车库金刚砂地面做法1.水泥金刚砂砂浆耐磨地面(3mm厚，金刚砂用量5kg/m2)2.70mm厚C25细石砼楼地面层，φ6.5@200单层双向，随打随抹平,设不大于6mX6m分仓缝，i=0.5-1%坡向排水沟或集水井3.素水泥浆一道(内掺建筑胶)1.50厚(此厚度包含耐磨层2.5-3mm,用量5kg/m2)C25细石混凝土,内配Φ6@200双向钢筋网,随打随抹平,设不大于6mX6m分仓缝2.素水泥浆一道(内掺建筑胶)1.水泥金刚砂砂浆耐磨地面(2.5-3mm厚,金刚砂用量不少于5kg/m2)2.50mm厚C25细石砼楼地面层，φ6.5@200单层双向，随打随抹平,设不大于6mX6m分仓缝，1-3米范围内i=0.5-1%坡向排水沟或集水井3.素水泥浆一道(内掺建筑胶)单方造价（元/m2）95.2372.5177.82地上车库无找坡融创茂※广州茂相比无锡茂预计可结余约1445万元（108元/㎡）。1、结构类指标-建筑做法，建立新标准无锡茂首层结构层高7.0米，吊顶后净高可达5.2米，但为控制整体效果及商家经营需要，最终吊顶高度统一控制在4.5米；广州茂首层吊顶后净高4.4米。名称无锡茂广州茂沈阳大悦城成都来福士深圳万科九州成都魅力（凯德）万象城（成都）印力济南茂首层层高7m6.4m6m6.55m6.0m5.8m6m6m6.4m地下室层高5.7m5.7m3.8/5/5.5m3.6/3.85/5.5/5.753.9/3.9/6.2m4/5.5m6.5/4.2/3.95.5m5.7m层高对造价影响经测算，层高每增加10CM，土建成本增加约17.5元/m2。万达茂层高标准1F：6.4m（净高4.4m）；2～3F为5.4m（净高3.4m）；-1F：设超市为5.7～6.0m（灯带下净高3.7m），不设超市为5.4m（货运通道净高不低于3.6m）优化思考后续项目建议首层结构层高为6米（可依据产品的定位适当调整，建立分级分档标准），吊顶与结构顶板吊顶夹层控制在1.4-1.5米（加强机电管线综合优化），地下室依据是否设置超市调整层高。济南茂商业已按首层6.4米设置，目前无法修改，建议项目对一层吊顶上部的机电管线进行综合优化，尝试吊顶夹层高度控制在1.4-1.5米的可行性。※广州茂首层若按印力的层高控制内预计可结余约937万元（70元/㎡）。1、结构类指标-层高，建立新标准融创茂无锡融创茂柱网为9.3*9.4m，广州融创茂柱网8.65*8.65m。名称无锡融创茂广州融创茂沈阳大悦城成都来福士深圳万科九州成都魅力济南茂印力柱网9.3*9.4m8.65*8.65m9*8.5m8.4*8.4/10*10m8.4*8.4m8.4*8.4m8.4*8.4m8.5*8.5m柱网对造价影响经测算，柱网8.4m*8.4m是比较经济，9.3m*9.4m与8.4m*8.4m柱网价格差异约为7.5元/m2。万达茂层高标准钢筋砼框架结构或框架剪力墙结构,尽量避免采用纯钢结构，柱网8.4×8.4m为主。跨度大于18米的梁宜采用预应力混凝土。优化思考后期项目由文旅院组织相关部门进行研讨和对标，统一标准，建议柱网采用8.4m*8.4m（特殊情况除外），此柱网较经济。济南茂商业已按较经济的柱网8.4m*8.4m进行设置,桂林项目无茂商业。融创茂※广州及无锡茂柱网若按印力的柱网控制预计可分别结余约20万元（1.5元/㎡）、107万元（7.5元/㎡）。1、结构类指标-柱网，建立新标准无锡融创茂外挑构件长度为16.35m，广州融创茂外挑构件长度为10.78米，济南项目外挑构件长度为3.6米。优化思考建议后期项目外挑构件长度控制在12米以内（因外挑12米构件属于超出一定规模的危险性较大的分部分项工程，施工要求高，造价高）。济南茂商业结构外挑构件长度为3.6米，小于广州和无锡项目，设置较合理。无锡项目外挑构件造价680万元广州项目外挑构件造价125万元济南项目外挑构件造价37万元融创茂※广州茂、无锡茂外挑结构若按济南茂的外挑长度控制预计可结余约88万元（6.6元/㎡）、643万元（45.3元/㎡）。1、结构类指标-结构外挑构件长度，建立新标准图纸设计时，结构构造节点存在多种选择，在满足规范的前提下，需固化节点。节点对造价影响经测算，节点选取差异影响结构钢筋指标约为3.6元/m2。优化思考建议由文旅院组织设计院、计划、质监、成本共同制定结构设计统一标准，后续项目严格按此标准执行。济南项目应梳理结构节点，并报设计院及设计部确认。柱锚固梁节点梁锚固柱节点融创茂1、结构类指标-设计标准，建立新标准※广州茂若统一结构构造节点预计可结余约48万元（3.6元/㎡，所有建筑结构均适用）。名称出铺率(%)主力店占比（%）主次力店占出铺率比(%)备注成都来福士62%20%东莞长安万科广场60%21%成都万科魅力之城65%20%广州73%62%89%乐园按主力店口径无锡76.9%50%76%优化思考

融创茂不建议再按照传统万达广场的标准，主次力店设置偏多，是未来调改重点方向。主力店占面积比例大，签约年限相对较长，因此在品牌选择和评估上应更加谨慎及全面，并应结合市场情况进行适当取舍。济南项目目前招商还未落位，后续项目及运营研讨提高出铺率的可能。2、面积指标-提高商铺出铺率，增加运营收入融创茂优化思考①主次力店（租期长、租金低）设置偏多，乐园作为主力店考虑，面积严重偏大，影响出铺率指标，建议按乐园分摊首层公区面积口径计算出铺率，后续建议由文旅集团、文旅院、成本部进行确认，统一计算口径；②融创茂销售占比和租金占比过低，是未来调改方向。济南项目目前招商还未落位，后续项目及运营研讨提高出铺率的可能。2、面积指标-提高商铺出铺率，增加运营收入融创茂统计口径项目名称出铺率(%)主力店占比（%）主次力店占出铺率比(%)销售占比（%）租金占比（%）运营口径广州46%24%63%19.7%19.9%无锡62%18%51%

乐园按主力店口径广州73%62%89%无锡76.9%50%76%乐园分摊首层公区面积口径广州48%25%63%无锡67.5%19%51%面积比对造价影响地下土建指标高于地上指标约为1.5-2.5倍，减少地下面积有利于降低整体指标。优化思考综合考虑建造成本、规划指标，地下室一层为宜，地下与地上面积占比控制在24%以内（人防要求除外），降低整体造价，条件允许的情况下增加地上车库/停车场面积。后续项目在方案设计阶段需结合各业态经营需求充分考虑停车场与各业态之间的关系。济南项目因条件所限并考虑引流的原因，导致地下面积偏大（增加500个车位），后续项目需控制地下与地上面积占比。名称无锡融创茂广州融创茂沈阳大悦城成都来福士深圳万象城成都魅力（凯德）济南融创茂地下面积28,07124,94933,78219,28248,15417,46529,900地上面积118,070108,86990,61081,852109,84058,679102,900地上/地下24%23%37%24%43%30%29%2、面积指标-降低地下和地上建筑面积占比，降低整体指标融创茂※济南茂地下与地上面积比若控制在24%预计可结余约1132万元（85元/㎡）。名称机房配套面积(m2)商管用房（m2）建筑面积（m2)机房面积占比（%）商管用房占比（%）广州8,9051,825133,8186.7%1.4%无锡11,5972,207146,1417.9%1.5%济南9,4891,094124,1007.6%0.9%重庆10,5521,293109,0089.2%1.2%成都62,541,210130,2064.8%0.9%优化思考机房配套及商管用房面积存在优化空间，建议文旅院梳理已开项目机房面积数量，结合运营及商管实际需求，分析对标同类项目，制定统一技术标准。济南项目机房配套面积偏大，需落实是否存在优化空间，商管用房配套较合理。2、面积指标-合理配置机房配套面积与建筑面积占比，提高面积使用率融创茂扶梯服务面积和造价的对应关系表优化思考电梯和扶梯指标均低于行业标准，文旅院组织相关部门讨论，形成统一标准，指导后续项目实施。济南项目电梯和扶梯服务面积满足小于无锡和广州，建议讨论优化的可行性。名称无锡融创茂广州融创茂沈阳大悦城成都来福士成都金牛万达成都魅力济南融创茂电梯品牌上海三菱日立迅达通力日立通力通力电梯平米指标118144151167115167110名称无锡融创茂广州融创茂南宁万象城万科长阳成都金牛万达万科九州济南融创茂分摊后面积/首层面积）27412/3790725284/3098126,00026,00033,67625,53129,883首层扶梯数量981310101012首层建筑面积/扶梯数量(m2/部)3,0453,1602,0002,6003,3682,5532,490扶梯首层建筑面积单方造价(元/m2)657312597839680※济南茂扶梯若按广州茂扶梯数量调整预计可结余约92万元（31元/㎡）。2、面积指标-增加电梯服务面积，保功能，降成本融创茂名称无锡融创茂广州融创茂北京万科长岛成都来福士成都金牛万达成都魅力济南茂装修指标（元/m2）2,8712,1402,0613,0852,1171,6602,000岗石拼花面积（m2）7,451994地上公区装饰总价/装饰面积。限额及标准（公区装饰限额为2500元/m2）地面：人造进口岗石；连廊栏杆侧板：夹胶装饰玻璃、石材、GRG。优化思考1、建议地面进口岗石调整为国产岗石、板岩或地砖（平米差额约为320元，三层可为地砖），减少石材拼花面积（平米差额约为650元)。2、建议连廊栏板侧板GRC调整为铝板(平米差额约为250元)或石膏板+局部GRG,目前重庆项目已调整为铝板（无锡和广州均为GRG）。3、修订公区装修的建造标准及技术标准。济南项目装修标准建议控制在2000元/m2,地面石材为国产岗石，三层建议优化为地砖、栏板侧板为石膏板+局部GRG。拼花岗石GRGGRG石膏板济南茂※广州茂装修若按以上方案进行调整预计可结余约420万元（122元/㎡装修面积），无锡可结余约740万元（208元/㎡装修面积）。3、效果类指标-调整材料品类，保证装修效果，降成本融创茂无锡项目配置29套电动滑移装置，增加造价722万元。优化思考1、对标类似项目，确定商业采光顶的标准，后续项目不允许超限，广州和无锡项目需分析超限的原因。2、分析无锡项目采用滑移天窗原因，提出建议措施指导后续项目实施，后续项目建议取消滑移天窗，若为满足消防需求，可增加采光顶的开启扇或配置机械排烟。济南融创茂采光顶已优化在限额范围内，未使用滑移天窗。名称原万达限额无锡融创茂广州融创茂济南融创茂采光顶水平投影面积(m2)-5,8005,2817443采光顶面积造价指标（元/m2）3,5004,8624,2223,174滑移天窗数量（台）-29--滑移天窗造价（元）-7,220,665--滑移天窗的照片3、效果类指标-减少超标准配置，保功能，降成本※无锡茂若取消该配置预计可结余约722万元（1245元/㎡采光顶面积）。融创茂静态投资回收期项目名称业态建筑面积（m2)）年均运营现金流（亿元）投入成本（亿元）预计投资回收期（年）广州文旅城雪世界72,1291.7717.129.68无锡文旅城雪世界17,7660.403.799.43雪世界以上年均运营现金流及预计投资回收期为文旅集团提供。上述年均运营现金流为目前首年经营数据。名称广州项目-滑雪场（72128.87m2）无锡项目-娱雪世界（17766m2）指标差（广州-无锡）实际成本（万元）平米指标（元/m2）造价占比（%）排序实际成本（万元）平米指标（元/m2）造价占比（%）排序政府行政事业性收费461640.34%12151850.46%11-21前期工程准备费（不含万达集团收费）4,5506313.32%71,6279164.99%6-285主体建筑（装修）工程费102,61314,22674.93%19,66911,07160.31%3,155其中：土建建筑结构75,51210,46955.14%1

10,0745,67030.89%1

4,799内装/包装/含保温板17,1682,38012.54%2

8,2324,63425.24%2

-2,253外装6,1238494.47%5

6493661.99%9

483金属屋面3,8105282.78%87144022.19%8127主体安装工程费9,5301,3216.96%42,8861,6248.85%4-303社区管网工程费1,8752601.37%101,2747173.91%7-457园林环境工程费2,2463111.64%94732661.45%1045特设演艺费10,4041,4427.60%34,4532,50613.65%3-1,064配套设施费

0-

00.00%0其他建设工程支出造价咨询、监理及保险费617860.45%11139780.43%127营销推广费及开办费4,6556453.40%

61,9411,0935.95%

5-447合计136,95118,987100.00%32,61418,357100.00%630雪世界造价指标-建造成本口径雪世界经分析，雪世界钢结构、土建结构、内装/包装、外装、冷库板、安装成本占建安总成本90%，应重点着眼以上内容定向优化。结构占比约为工程造价的50%以上，雪场体量越大，其占比越高。名称无锡雪世界广州雪世界昆明雪世界成都雪世界重庆雪世界哈尔滨雪世界钢结构指标（元/m2）2,2993,5951,5002,9051,6476,261土建指标（元/m2）3,2226,8184,0907,8074,1775,379指标小计5,52110,4135,59010,712

5,82411,640优化思考1、雪世界规模大小及雪道的布置差异引起的结构成本差异较大，方案确定前需做好市场调研，控制投资体量，产品定位准确；2、优化结构体系及滑道下部结构支撑和形式，理想状态为随坡就势，依山建造，后续项目需做多方案对比分析；3、充分利用滑道下部空间利用（如主题酒店，设备机房等），降低工程整体造价。雪世界※广州雪世界若在滑道底部增加支撑预计可结余约1250万元（173元/㎡）；因支撑点布置及跨度不同，结余金额差异较大，若随坡就势则价格更低。1、结构类指标-降低钢、砼含量雪世界钢结构造价占建安成本总价19%，影响钢结构含量的因素较多，主要有结构荷载取值、跨度、高度、桁架高度等。名称无锡雪世界广州雪世界昆明雪世界成都雪世界重庆雪世界哈尔滨雪世界跨度（m）67.4110112.216380130.6室内净高（m）6.52~17.423.25~30.9815.9-20.214.5~51.520.05~31.0522桁架高度（m）6.358.63.6-6.859.553.9~9.211冷库板净高（m）4.73~15.6522.15~29.9315.5-19.814.5~50.519.2~30.22建筑高度（m）23.7599.9923.958539.5118.5层高对造价影响经测算，净高每增加10CM，土建成本增加约145元/m2，制冷系统投资、运营电费也相应增加。优化思考适当降低雪世界冷区大空间高度、桁架高差，降低土建成本和运营能耗；冷区大空间内增加支撑结构，减小冷区钢结构跨度，降低钢含量。平原项目在方案阶段需组织结构优化论证会，要求文旅院组织项目公司、设计院、成本、工程、文旅集团及第三方顾问共同进行讨论，重点围绕降低钢含量及降低工程造价。雪世界※广州雪世界在冷区增加钢支撑预计可结余约2100万元（291元/㎡）。1、结构类指标-降低钢含量现状在施项目冷库板均沿用广州项目冷库板的选型标准，未进行市场调研及消防部门进一步沟通。冷库板合格供方仅为2家（多维和森特士兴），招标时竞价不充分，而且没有谈判余地，实际被供方绑架。保温窗宜结露、观赏效果差、收边收口隐患多，单方造价高。优化思考后续项目冷库板材质需与当地消防部门充分沟通，在条件许可的情况下，寻求物美价廉的替代材料（如A级+B1或B1级），以广州为例价格相差约2000万元（277元/㎡）。培育新供方，体量小的雪场优先尝试新供方，与优质供方建立战略合作，采用年度集采定价。建议后期项目取消观察窗或调研分析后使用。名称无锡雪世界广州雪世界昆明雪世界成都雪世界重庆雪世界哈尔滨雪世界备注雪场外围冷库板材质240mm厚金属岩棉夹芯板240mm厚金属岩棉夹芯板240mm厚金属岩棉夹芯板，240mm厚金属岩棉夹芯板240mm金属岩棉夹芯板50mm岩棉+125mmPIR复合金属板除哈尔滨之外基本上均采用广州保温方式观察窗的面积（m2）2421536.869.5优化冷库板材质，寻求替代材料哈尔滨冷库板广州、无锡冷库板雪世界2、效果类指标-优化材料选型过度包装：无锡雪世界包装过重，包装金额高，占地面积大，影响雪场使用面积，体验感差。优化思考

包装占地面积大，体量大。建议文旅院重新调研、评估，编制统一限额标准，避免过度包装，后续项目严格控制包装工程量。名称无锡广州昆明成都重庆包装占地面积（m2）4,9426,0356901,089199包装总价（万元）1,6111,971791685852雪世界2、效果类指标-控制包装工程量，统一限额标准※无锡雪世界若采用昆明标准预计可结余约820万元（462元/㎡）。依据运营反馈情况，内嵌式灯具漏冷及挂冰严重，影响运营安全。后期整改费用高（广州灯具及设备漏冷整改费用约1000万元）。优化思考建议文旅院重新调研，制定雪场灯具使用标准，后续项目建议使用吊杆式灯具，便于集采及后期维护，节约成本。名称无锡雪世界广州雪世界昆明雪世界成都雪世界重庆雪世界哈尔滨雪世界灯具形式嵌入式嵌入式吊杆式吊杆式吊杆式嵌入式昆明雪场无锡雪场雪世界※广州雪世界若采用吊杆式灯具预计可结余安装费及维修费用约1300万元（180元/㎡）。3、特设演艺机电类指标-优化灯具选型，降低安装及后期维护成本融创娱雪世界制冷系统指标表序号项目名称哈尔滨广州无锡昆明成都重庆1制冷区面积㎡5800057830120002148055300185002制冷系统总价（万元）6606665721433425646332093制冷系统单方（元/㎡）1139115117861594116917355制冷系统供方铭星冰雪大连冰山同方股份同方股份铭星冰雪铭星冰雪4各子系统分项指标分项总价（万元）分项单方（元/㎡）分项总价（万元）分项单方（元/㎡）分项总价（万元）分项单方（元/㎡）分项总价（万元）分项单方（元/㎡）分项总价（万元）分项单方（元/㎡）分项总价（万元）分项单方（元/㎡）4.01雪场中央低温制冷系统479.8682.73686.83118.77208.52173.77193.9290.28364.8465.98209.09113.024.02热回收系统40.847.04115.8420.0334.6528.8765.9530.7092.9216.8041.8622.624.03冷风机系统944.03162.76838.99145.08202.59168.82658.76306.69937.00169.44418.48226.214.04新风除湿系统389.0967.08395.9568.47178.23148.53256.78119.54535.4996.83189.37102.364.05地冷(热)盘管及融雪系统328.8456.70343.3659.37136.28113.57228.43106.35509.8592.2072.8939.404.06稳压补液系统34.375.9346.578.0522.7918.9930.4514.1835.526.420.000.004.07造（飘）雪系统295.7650.99251.0643.41130.31108.59252.25117.43526.4195.19374.81202.604.08管道工程1446.08249.321,488.10257.32202.31168.59368.17171.401079.15195.14472.65255.494.09电气设备、材料及工程814.90140.50864.25149.4538.9932.49161.9075.37318.5557.60235.52127.314.10中央自动控制系统262.6845.29116.2120.0983.2669.39151.5770.56306.6055.44146.8079.354.11其他附件344.9659.48345.9059.81301.57251.31171.7079.94501.7390.73294.94159.424.12措施费285.2549.1891.9715.9052.8644.05170.2379.25191.9534.71123.6066.814.13配套制冷机组（甲供）939.00161.901,072.10185.39550.44458.70714.85332.801063.10192.24629.11340.06①经测算，制冷区面积大于5.5万m2,制冷系统指标约为1150元/m2，小于2万m2,指标约1500~1800元/m2之间；②经对比分析，各雪场的系统指标偏离度比较大，有标准化系统、工艺及优化成本的空间；雪世界3、特设演艺机电类指标-优化造雪机选型造雪机增加费用统计（万元）序号安装地点进口天冰国产铭星台数成本台数成本1广州252207202822无锡54393昆明119917444成都25177325625合计66540961951

广州雪世界因进口天冰造雪机造雪故障；为保障开业，租用国产铭星造雪机20台进行补充造雪，增加了无效成本282万元，昆明及成都项目后续也租赁和购买了铭星造雪机以保证造雪；合计发生了无效成本951万元；序号优化建议项预测节省成本1新项目采用国产造雪机国产造雪机价格30万元/每台，进口造雪机68万元/每台；2双工况主机可改为单工况主机，主机价格降低20%-30%以上以成都雪世界为例，可节省约140万；3减少-27度乙二醇系统及管道配套等设备以成都雪世界为例，可节省约180万系统管道等费用；4建议减少飘雪机数量，按运营复盘议题“飘雪机飘雪展示位置影响主动线通过效率”，建议后续调整飘雪机位置及数量同步进行每台飘雪机的价格为14万一台，成都共15台；5热乙二醇闭式冷风机冲霜回路改为热回收开式温水冲霜系统方案待论证后实施，可节省成本；优化思考减小进口设备使用率，建议采用国产造雪机，大幅降低大型设备购置成本。同时使用国产造雪机配套的相关系统都可进行优化调整。优选成熟及通用技术，降低后期维护及保养成本。3、特设演艺机电类指标-优化造雪机选型雪世界制冷主机对比表序号项目（雪世界）无锡广州重庆成都昆明1建筑面积17766750002500075000299772制冷区域面积12000580001850055300214803制冷区域占比68%77%74%74%72%4单工况制冷量(KW)600KW1500KW900KW1500KW1000kw(≥1000)数量23432单价9500001520000157277018350001651550小计（1）190000045600006291080550500033031005双工况制冷量工况1：600KW工况2：270KW工况1：1800KW工况2：1150KW-工况1：1800KW工况2：1200KW工况1：1000KW工况2：500KW数量22-22单价11500002140000-25630001922700小计（2）23000004280000-51260003845400合计420000088400006291080106310007148500单价（双工况主机高单工况主机）21%41%40%16%建筑面积单方指标236.41117.87251.64141.75238.47制冷面积单方指标350.00152.41340.06192.24332.80雪世界3、特设演艺机电类指标-优化造雪机选型静态投资回收期项目名称业态面积(m2)年均运营现金流（亿元）投入成本（亿元）预计投资回收期（年）广州文旅城水世界42,0940.199.1148.77无锡文旅城水世界38,4080.258.1232.67室内水世界以上年均运营现金流及预计投资回收期为文旅集团提供。上述年均运营现金流为目前首年经营数据。经分析，水世界土建结构、钢结构、内装/包装、外装、演艺特设、安装成本占建安总成本88%，应重点着眼以上内容定向优化。室内水世界名称无锡水世界广州水世界成都水世界重庆水世界青岛水世界济南水世界桂林水世界跨度（m）97.3186.45163.0593.6-17463净高（m）232222.524.5-22.713-16桁架高度（m）4.37.47.56-8.558建筑高度（m）31.629.83130.5-31.321.5-23.5含钢量kg/m2)988996849813795.2内部是否有支撑无有有无无有无优化思考

选择较经济的钢结构受力体系，适当降低室内净高，乐园内部建议增加中间支撑，减小跨度，降低钢含量。济南水世界含钢量严重偏高，项目需组织设计、施工单位进行评估优化。桂林项目跨度较小不宜加独立支撑。室内水世界※无锡若增加内部支撑预计可结余约1162万元（290元/㎡）。1、结构类指标-减小跨度，降低钢含量案例：从广州、无锡全进口设备，逐步开始在重庆、成都、桂林试点国产加进口设备组合。广州项目（接待量）前五位水项目后五位水项目设备名称合计人数设备名称合计人数巨浪湾451813大滑板50742水寨2196914D水影院47244儿童滑道116289小组合滑道47125冲击水疗池113329管状滑道45117大喇叭94159海岛SPA39375数据统计从2019-06-15至2019-08-31无锡项目（接待量）前五位水项目后五位水项目设备名称合计人数设备名称合计人数巨浪湾463812水乡漂流93760将军水寨198991蜿蜒水道81624欢乐荷塘197362超级大碗77040浮萍挑战157369悬壶滑道62250大浪板1325864D水影院60194数据统计从2019-06-30至2019-08-31各项目水世界设备对比项目广州项目（全进口）无锡项目（全进口）重庆项目（进口+国产）成都项目（进口+国产）桂林项目（进口+国产）济南项目（进口+国产）南昌项目（全国产）设备数量9套10套9套（4套进口+5套国产）9套（5套进口+4套国产）10套（3套进口+7套国产）1