房地产拓展开发测算学习笔记干货2021

一、基础认知篇（控规的首要条件和基础，由占地面积和容积率可迅速得出计容面积和（货值1.7=格×0.0015÷容积率。楼面价结合建安成本和销管财费用能快速的推断项目利润空间。（控规排方案。限高和建筑密度基本确定了产品业态比例。基座面积=（地上各业态建筑面积÷层数）×1.05。环境面积=占地面积-基座面积。（容面积（计容面积×8%）+地下非人防（非人防车位数×36.5。根据城市规划管8%配建6级以上（含）防空地下室。车位数=地上车位数（（位数+非人防车位数8%÷36.57050%计算。开盘时间：5工程正负零时间（预售证时间。1.5-23二、开发计划篇：251-3，简称土地7-15，简（工在修规方案审定后3-5.，简称施工证，由建设单位及施工单位办理施工单位招投标手续及5.25%以修建性详细规划（修规是以总规、控规为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。对于招拍挂项目3030天。CFG办预售证（销许。桩基→垫层→单层车库，整个过程大概420层。157/10/1120高层二次结构490天（3）。精装修：1120天（4配套工程：150240（8。开发计划表中节点安排根据交纳保证金时间填写后自动生成，主要填写工程款付款节点：目前单项目我方和其它开发商基本工期445%质保金，第1IRR三、静态成本表篇：项目档位：项目定档后在静态成本表中输入档位，得到地库的含税单方建10050-150大配套费：教育基础设施配套建设的费用，按照建筑面积征收。各县市区征收标准不同，详见测算表静态成本表列表。契税跟经营无关，所以计入成本，不计入税金。**省契税征管按照《**省契税实施办法》执行，现行契税4%。2公司规定2%，根据合作情况可适当调整甚至不收。管理费用1.5%。资金成本系数估算3%-5%，静态成本表可在此范围内设置，据实根据现金流量表计算。税金：增值税及附加=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加。增值税预缴，项目销售完毕后清缴。城市维护建设税=本次增值税额×7%，教育费附加=本次增值税额×3%，地预缴，清算时按照销售收入扣减法定扣除项后的增值税额作为计税依据，按照四级超额累进税率征收。毛利润：前后毛利润差别在于土增税。所得税：所得税税率为25-税金）×25%税后利润=净利润=利润额-所得税=销售额-完全成本四、土地款支付篇：（让金、大配套费、契税、复垦券）土地款复垦券公告规定，是携券入场还是成交确认后缴纳。契税是签订土地成交合同时、缴纳大配套费时，大配套费缴纳契税依据（财税[2004]134契税计税价格市政建设配套费以及各种补偿费用应五、现金流量表篇：多收少支净现值（NPV）AB11010110/(1+10%)=10011010010010110往后的年份一样算法，然后累加再减去投资成本得到累计净现值。累计净现值越大越好净现值主要算的是刨去货贬值影响最后还能赚多少钱，是数值。项目IRR0时候的贴现率，内部收益率的意思就是项目能承受的最大货IRR8%8%，那么这个项目刚好不赚不赔。净现值（NPV）与内部收益率(IRR（摘自网评，通俗易懂：净现值NPV）说的是在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值（IRR）说的是在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下我们在项目周期内我们能承受的最大货币贬值率有多少，更通俗地说就是假设我们去贷款来投资这个项目，所能承受的年最大利率IRR20%，说的是该项20%的货币贬值率，也就是如果我们20%，在贷20%的时候投资该项目刚好保本。当实际货币贬值率只有5%时（贷款利率是5%时，那么剩下的15%就将是我们的利润，虽然看上去说的是失误空间（最多我可以失误多少还能保本90303030（IRR6555说明你的真实水平（9065）到底怎么样。**省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知普通标准除上12经政府批准建设0.5%。销售回款：据测算情况调整清盘速度。土地款支出6需要手动填写至准确时间。溢价支付写溢价支付时间和支付比例。8.开发贷8.开发贷：房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款贷款432（30%自有资金