房地产企业(投资企业)设计委托与设计方案评审管理制度

PAGEPAGE10房地产企业（投资企业）设计委托与设计方案评审管理制度第一条定本制度。第二条 本制度所称的“设计”从范畴上进行划分包括规划设计、市政设计、景观设计、建筑设计和室内设计等，从阶段进行划分包括概念性方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计和专业深化设计等。第三条 职责分配(一)企划进展部1、负责项目勘察、设计供方的选择,提出设计方案是否满足技术性要求的主导意见；负责审批异地项目公司设计供方的选择;2、负责项目概念设计方案、方案设计、初步设计；3、监督项目公司施工图设计；4、参加设计评审，提出“限额设计”及项目成本控制的主导意见。５、负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；6、对项目的设计管理提供技术支持。（二）经营管理部参加设计评审,提出设计方案是否满足市场需求及功能性要求的主导意见。第四条设计单位选择公司所选择的设计单位必须满足以下基本条件:(一)具有独立法人资格。境外设计单位在国内应有独立法人资格的分支机构。(二)是著名(品牌)设计机构，对项目市场推广有显著的促进作用。(三）具有多年的设计阅历,成立时间五年以上。(四)信用良好,经调查近两年内没有重大合同纠纷或其它不良记录。（五)有类似项目和大型项目、标志性建筑的设计阅历.(六)专业特长与所委托的项目的类型全都。（七）具有较强的成本意识、市场意识、作品意识。(八）设计师具有与设计单位同等的能力.(九）能很好地与其他专业设计相配合。(十)内部管理体系健全。（十一）能及时提供税务发票。同时在选择设计单位时,在可行的情况下应要求设计单位做出以下条件的明确的承诺:1、同意在公司及项目的宣扬资料、广告中出现设计单位的名称和标志;2、同意在今后的合作中“设计收费标准”有不低于约定额度的优惠；4并在所顾问的项目的宣扬资料、广告中以“设计顾问＂的名义出现其单位名称和标志．第五条设计招标、委托文件的编制(一）责任部门（指企划进展部或代理公司)负责编制授权范围内的设计招标、委托文件。（二）设计招标、委托文件应包括但不限于：１、招标公告或邀请招标函;２、项目介绍;3、设计要求；4、投标要求；５、评标、中标通知书发出的时间;６、其它文件。(三）《设计委托书》必须充分、详细、明确，内容应包括但不限于:1、公司的开发理念;３、企业文化;4、公司产品模式，曾经开发的项目的定式风格,项目所在项目的自然与人文环境；５、设计目的;6、设计依据;7、设计范围；８、设计原则;9、成本限额;10、设计要求。(四）在编制设计招标、委托文件的过程中,要广泛征询相关部门的意见和建议,尤其是要充分听取分管领导的指导意见。第六条 设计委托后责任部门应确保与设计单位的项目负责人的有效沟通，及时掌握设计进度和需要补充、明确的内容。设计期间,责任部门应及时、准确地记录双方沟通的内容,作为解决可能出现的纠纷的原始证据。第七条当设计内容需要变更时,责任部门应与设计单位及时签署补充协议,确保双方对变更内容理解全都。第八条设计方案评审的原则(一）边设计边评审:为了防止设计偏差、缩短设计和评审周期，公司分别对规划设计、初步设计和施工图设计各阶段的设计成果进行依次评审。阶段设计成果评审通过后，设计单位方可进行下一阶段的设计工作。（二)责任部门是设计方案评审的责任人,对各阶段的设计成果、质量负责。第九条规划设计方案的评审(一）设计方案的评审责任部门负责组织设计方案的评审和验证,相关部门和人员参加。(二）规划设计方案应至少经过两轮评审，方可产生最终方案。1、第一轮评审各规划设计方案的竞标单位在规定时间内将竞标方案送到后，责任部门组织由成本管理部门、营销部门、物业部门等相关部门、专业工程师及与项目定位相匹配的外部专家参加的规2~３家优秀方案的设计单位参加下一轮的方案竞标。2、第二轮评审被保留的设计单位汲取其他方案的设计思想,对方案进行改进，并在规定时间内参加规划设计方案的第二轮竞标.责任部门再次组织规划方案评审会议进行方案的第二轮评审．第二轮评审的结论报公司招标委员会，由招标委员会确定最终中标设计单位．未中标的单位公司依据招标文件的规定给予一定的费用。３、中标单位再次汲取其他单位方案的设计思想和公司的设计要求,对方案进行进一步改进,确定方案后报责任部门,责任部门依据不同的评审事项组织成本管理部门、营销部门、物业部门等部门，依据各部门的专业职能进行内部综合评审或专项评审，提出改进意见,直至方案满足公司的开发要求,确定最终方案。4、方案设计的评审包括后期初步设计的评审。5、在各阶段在设计院提交方案或图纸后，责任部门应先组织专业工程师对设计方案或图纸进行预审，提出技术审核意见,然后报规划设计评审会议进行讨论、审核。6、鉴于设计方案直接决定项目成本的高低，因此在进行设计方案评审时,“成本限额”是评审的一个重要方面.7、每次设计方案评审后，由责任部门专业工程师整理评审记录,并保存。(三)方案设计直接影响项目的市场竞争力和盈利能力，在一定程度上决定着项目的成败.除了采纳以上评审方式外,可通过进一步征询社会公众、房地产各领域专家、目标客户的意见。第十条 施工图建筑设计（施工图设计出图前)方案的审核（一）依据项目需要,规划设计方案确认后,可要求设计单位进行单体建筑的方案设计.(二）方案设计完成后由责任部门选择、委托建筑设计单位进行施工图设计。（三）施工图设计出图后由责任部门组织相关部门和人员对施工图方案进行各专业审核．(四)施工图审核依据项目大小、难易程度、工作量、时间个人实施。（五)施工图内部审核的结果依据需要可通过或要求外部专业审查机构向设计单位进行传达。（六)施工图审核是项目设计阶段质量和成本控制的一个重点，主要就满足设计要求和设计规范专业角度,特别是质量、成本角度进行审核，提出修改建议。（七)为确保项目成本控制目标的实现,责任部门可在施工图设计委托时向设计单位提出单位造价成本的限定要求．(八)经审核修改后的施工图交设计单位进行修改,以确定最终设计图纸。第十一条与设计单位进行充分沟通，了解设计单位的设计思想，既要满足项目的“设计要求”,又要尽量防止“设计要求"影响设计师设计思想的发挥和体现。第十二条 为提高设计评审质量减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加,可以委托社会上的、非政府行为的、与设计单位专业全都的其它设计单位进行评审.责任部门负责对专业评审机构考察、洽谈、监督和评价。第十三条设计工作计划（一）在项目设计委托和设计报批前，责任部门负责编制项目的《设计工作计划》。(二）《设计工作计划》应包括各阶段工作的起止时间、责任人、工作成果和效果评价等内容.(三）《设计工作计划》应充分考虑到项目前期手续可能导致的时间延迟和公司确定的开工时间,必须留足施工图会审的时间,严防仓促开工。(四)《设计工作计划》是对责任部门及相关人员进行绩效考核的依据。第十四条设计各阶段评审、审核要求（一）拓展规划方案评审评审内容文件要求或备注评审内容文件要求或备注宗地区域分析宗地分析(如已给领导汇报过,可不再重复)宗地现状分析土地价值分析宗地地理位置;据地标方位(如市中心、高速公路口等）的距离素对宗地土地性质进行价值分类;复杂地形需进概念设计过程设计意向

对过程中阶段方案进行简单点)设计意向

行宗地“坡度、坡向分析”重点分析各阶段方案的优缺点(与领导阶段沟如何形成的提供可参考意向的项目(过程汇报）概念方案产品指标经营测算

设计单位意向 提供设计意向单位及团队擅长,主创设计师及（1）概念规划需表示总图各建筑物布置、层数、高度总平面 需表示各类主要出入口、主要道路需考虑周边(如高压走廊等）有可能的特定要求。如有分期,各期分期范围需在总图中表示（2)产品分布产品组合平面总图，不同户型用不同颜色表示意图 产品分析 竞品楼盘分析,分析“户型”及“价值点”需提供意向产品平面,需表示主要尺寸项目综合技术总用地面积净用地容积率计容建筑面积、经济指标表 建筑密度、绿地率、车位配比、公建配套要求指标需明确“可售比”指标户型配比表及户型配比表及产品比例表产品比例表财务测算 成本、利润运营) 经营性物业其他 草模

经营推断000~1:15０0总体工作模型或俯视图（二）总体规划方案评审确定规划方案及规划指标。评审内容 文件要求或备注宗地区域分析 宗地地理位置据地标方位(如市中心高速公路口宗地分析

等）的距离宗地现状分析 周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素11土地价值分析 土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”客户描述 户类型、置业目的、年龄段、家庭结构、喜好、价值排序等产品定位 产品描述 提供产品需求类型、面积及附送、配比、功能房间(产策营销提 数、单价及总价、最主要特点、特别要求等供)产品分析 市场、竞争产品分析。主要分析“户型”、“价值点”及“售价”;可与营销共同完成前面规划设计对过程中阶段重点分析各阶段方案的优缺点(与领导阶段沟通的过程回顾 方案进行简单结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成总结(优点、缺的点）规划设计所依如:总规,控规,政府文件。据的材料介绍规划总平面 示总图布置,各类坐标定位各建筑物层数竖向高度面要求需清晰表达各类退线。求。需表达地下室的范围及位置,(可提前考虑人防设置位置）形式本次规划方案 置是否合理,是否考虑自然采光通风。内容 道路交通分析1）主次入口位置及停车分析 ２）整体规划道路结构;各级道路及流线3）主要停车方式及配比(地面/地下/架空各种停车数量及比例）,地面停车布置规划景观分析 园林风格的选择,景观规划分区,流线设计.竖向设计 总体剖面图。的关系、层高设计前后关系土方平衡测算 市政管线设计对给水、排水、消防、通讯的初步方案,审核是否与工程所在地区的各项公共设施相协调与衔接等;对是否影响管道敷设。。发电机房的位置、面积。PAGEPAGE19分期开发

防灾害设计项目综合技术经济指标表建筑风格草模或俯视图主要公建配套）物业管理模式产品分布示意图项目分期开发构思各期示范区构思

置、面积)。合有关标准的规定．总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建需明确“可售比”指标户型配比表及产品比例表提供总体工作模型、俯视图2）商业日后的业态（例如是大的主力店?或小型单还是4.5-6米假复式层高等等）1）说明大的物管方案：几级管理/主要出入口管理方案。并说明物业管理用房拟定的位置、面积2)本图不用单独表示,可在道路交通分析图上说明图上,需统计《产品住宅面积配比表》发节奏及顺序.管理。（三）建筑单体方案评审确定主力户型平面方案，确定设备等技术方案。评审内容

文件要求或备注面组合拼接，需复核开口天井等要求。户型单体地下室

户型配比表及产品比附加值面积统计表例表 型配比表及产品比例表户型特点分析 户型设计符合产品定位要求户型竞争力分析 利用.户型附加值的挖掘并考虑报建难度。结构布置方案、总高1。结构方案应合理优化,设计应兼顾质量与成度复核 本，在保证结构安全的前提下力求节约,坚持成设计需要，应取最小值。２．重点审核柱、混凝土墙位置,以及粱位置、高度地下室或架空、底商包括地下室范围、柱距（含是否结构转换）、车的方案确认审核确定商业立面风格意向图

口、人防分区及口部等转换层上有住宅,结构降板400（结－建）除对平面进行再次确认外,另外要复核走道宽度、厨房卫生间等是否满足规范强条,以及空调机位位是否合理。柱网、车位个数、车位比、地下室通风采光。有人防的也需表示．设计转换层的经济分析效果图 有两个主要方向效果图,电脑效果图单体或组合效果图模型 提供实体模型进行深入推敲(可在深化阶段提供)建筑立面方案各立面图 各主要方向的立面效果、组合效果技术方案给排水

主要材料部品 料部品清单初稿及造价对比窗地比 窗地比估算成本分配 进行主要材料成本测算新技术应用及要求 如采纳新技术需提供设计初步方案需测算成本.总体效果 模型或电脑效果图核心筒、电梯、楼梯电梯初步选型,井道尺寸、梯级、楼梯宽度、消防前室设置、尺寸基本准确可行设备井道 依据平面布局，表达相关设备井道平面组合 表达组合平面图,需考虑消防及开口天井要求1、卫生间降板方式、卫生间降板范围，管道不外露在房间;立管位置对下层的影响,立管 合理；空调位置便于排水。位置、空调位置.２、消火栓位置及管1、消火栓及立管应放置在公共空间。井尺寸 2、消火栓安装不得贯穿墙体（管井处除外）3求,出详细立面、剖面图。３、地下室水池、泵1、依据梁高等条件校核水池、水泵房面积。位置、数量,排水沟设距离。置地下室通风设置原则送、排风机房位置面积校核，地下室净空高度校核。电气电气交通盒（核心筒）电量、面积(四)初步设计方案评审要求初步设计是决定工程采纳的技术方案的阶段,这阶段设计图纸的审核，侧重于工程所采纳的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准。评审内容建筑设计结构设计

文件要求或备注额与上级主管单位批准的可行性研究报告批复文件要求的符合性。整齐全,深度是否符合建设部规定的要求。总平布置是否做到土地的合理利用及是否满足技术经济指设等方面的要求。组织是否合理顺畅,并满足安全疏散要求.建设场地是否已进行水文地质和工程地质勘察，是否已充分了解和掌握总平设计涉及的自然灾害及其他相关因素。确，是否符合有关规范要求.土方平衡要求.度等设计是否满足规范要求.直交通设施的选型是否满足要求且经济合理。消防设计中对防火、防烟等分类、分区划分是否合理,是否满足消防规范。环保要求并与规定的投资水平全都,对于不符合要求、费用过大或过低且与功能不符的项目内容提出修改意见,并作为投资调整的依据。建筑造型及立面设计是否与周围的环境空间相适应。建筑项目主要特征表、门窗表是否齐全、清晰、经济有用。设计依据是否合理,采纳标准、规范是否是现行最新版本，设计设备、电气

要求和条件是否完备。结构设计使用年限、抗震烈度、防烈度和设防类别是否正确。是否合理。设计荷载选用是否全面合理,上部结构选型、各种缝的设置看宽采纳的新技术、新结构、新材料是否安全、可靠.内容是否全面，系统设置是否能保证使用功能的实现及安全可靠。了各项因素的影响。是否编制了主要材料用量表,其数量是否准确。对于设计中存在的问题、错误及不合理的部分提出修改意见。初步设计编制依据 符合国家有关建设和造价管理的法律法规是否依据了项项批复文件或设计任务书依据文件资料是否齐全完整概算 和正确。

10%设计的方式进行控制,当投资超过限额时，经与业主沟通满足功能要求的条件下，实行调整建筑面积,优化结构设计、调整材料标准等措施予以控制.单位工程各专业是否按规定编制了单位工程概算书,工程量计算规则、数概算书和量、工程取费是否合理准确.单位工程综合概算表是否按单位工单项工程程概算书的结果编制、汇总，数据是否全都.综合概算表设备和配套性进行审核,设备如与主管部门的批复有较大调整时，是各种费用费率计算和价格组成是否合理，是否有遗漏或重复。工程建设其他费用 收费，应附地方文件。

是否符合有关规定,计费内容是否合理.五、施工图设计审核要求施工图是对建筑物、设备、管线等工程对象物的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据,从而也是设计阶段质量控制的一个重点.施工图审核的主要包括以下内容:评审内容设计前提及配套条件专业工程 总平面图建筑设计结构设计给排水设计

文件要求或备注方面的要求.与政府批准的规划方案对比,是否有不符之处。等方面是否符合有关标准的规定。所在地区各项公共设施相协调或衔接等。备有无实施性困难．除初步设计需审的内容外,要着重审核:总体布置是否符合初步设计批文要求，所示坐标、标高是否正确；竖向设计能否满足施工要求深度。除初步设计需审的内容外，着重审核:是否符合施工报建置情况、门窗及内外装修、材料选用、建筑功能是否满足要求；构造做法是否经济、安全、合理、美观。等级、各构件等级是否经济合理.后浇带的设置及施工要求是否合理,是否施工可行。,充分利用了地基承载能力;桩基持力是否合适.的表示方法是否与合同管理规定相全都；）是否单独绘制大样,钢筋构造是否清晰。玻璃幕墙、铝合金窗等装饰工程，每套图纸均应附有计算书,并审核计算的参数取值是否正确,构造是否合理,构件的安全、稳定性是否满足有关规范的要求。水泵接合器、水表井、洒水栓、检查井、化粪池、雨水口点图;

样图;立管图;处理设施时,应绘制出平面图、剖面及详图；无标准图可利用时,应绘制详图。电气动力、照明、消防报警、弱电、电视装置的平面布置置、窗台高低等实际情况作平面布置；电气线路敷设的制式(是采纳三相五线制还是三相四线制（是明敷还是暗敷）是否经济合理，有无（消防规定；符合安全技术规定,有无针对施工中存在的通病提出技术要求；消防自动报警系统的设计是否符合已报消防部门审（可视对讲、门禁ＩC卡系统）的设计是否符合要求和商品房买卖合同中的规定；屋面防雷装置设计及敷设方式(是避雷网还是避雷针，明敷还是暗敷)是否符合安全要求,是否经济、合理；电气系统及电气管线布置图有无按规定要求绘制;是否有用、安全、经济、合理；设备、材料及灯具有无依据装修标准及商品房买卖合同的规定选用；是否符合项目的档次和经济有用的原则.审核设计总说明，看设计选用设备材料有无违反规范，是否符合初步设计的标准和要求，是否与主体建筑的规模、档次相称,有否超标；审核平剖面图,审核空调设备选型是（否合理,风速、水流速有无超标,审核剖面图、安装大样是剖面图与总说明和系统图有无冲突等。六、景观方案评审评审内容文件要求或备注概念阶段设计风格意向,确定展示区整体设计说明,提供意向图片供选择评审内容文件要求或备注概念阶段设计风格意向,确定展示区整体设计说明,提供意向图片供选择的单方造价方案阶段 公共设施规划场地设计

提供彩色总平面图,社区俯视图,分区景观设计说明;布置、背景音乐布置、绿量控制;术品布置;重点景观部位的设计分析图,透视图,场道路景观

重点区域—主要是销售展 地分析图,