新天地购物中心招商策略课件

新天地購物中心

金海峡投資顧問公司團隊

第一次階段性報告

新天地購物中心

金海峡投資顧問公司團隊

第一次階段性報告內容大綱總體籌備工作整體定位規劃及招商策略整體規劃設計營運前籌備工作裝潢工程協調內容大綱總體籌備工作總體籌備工作總體籌備工作工作團隊人員編組計劃主持人王蔚袆招商專案管理資訊企劃招商專員專案經理招商專員招商經理顧問：專案經理主任專案經理美工企劃籌備經營管理營運部人事行政市場部財務部顧問：工作團隊人員編組計劃主持人招商專案管理資訊企劃招專招招商經理整體作業進度表第一階段總籌備工作進度表1/11/1整體作業進度表第一階段總籌備工作進度表1/11/1協調顧問團隊與設計師進行全案檢討與整合總體籌備招商團隊提出初步規劃(市場調查/商場定位)業主理念招商團隊經營管理外觀設計動線設計最佳開發效能商場定位確認設計師協調協調顧問團隊與設計師進行全案檢討與整合總體籌備招商團隊提出初整體定位暨招商策略規劃整體定位暨招商策略規劃市場分析競爭分析整體定位進駐廠商組合招商策略擬定內容綱要市場分析內容綱要市场分析

宏观市场分析唐山市区人口3年来增长比例不大，城市人口覆盖率低，外来流动人口比例偏低。唐山市消费水平中食品支出的比例较高，达到40%左右，而用于衣着、服务类的支出仅占15%左右，其他各项较为平均。由于缺乏消费场所，导致在购物和服务方面的支出较低。

唐山市人均年可支配收入、实际支出、消费及非消费性支出3年来变化不大，充分说明了3年来唐山商业市场并没有充分挖掘客户潜在消费能力，并通过经济杠杆拉动内需增长.

市场分析宏观市场分析现代人群消费购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品位的需求，更注重整体购买经历的愉悦。这种趋势促使中国城市商业快速发展，迅速开始跨越百货商场、大型超市、仓储量贩店等单一零售业态的发展阶段，直接与国际商业发展接轨。

现代人群消费购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品位的需求地域优势及周边交通状况分析新天地商业广场北临国防道、西接建设路，南靠南新道，文化路贯穿其中，交通便捷，道路顺畅。广场距唐山百货大楼同属唐山中心商业区，其不可复制的商业龙头地理位置优势使“新天地商业广场”拥有强劲的升值潜力。新天地商业广场地处唐山市内交通网枢纽地位，其公交车线路呈辐射状向全市延伸。广场周边公交线路有4路、10路、19路、26路、28路、32路、36路等。

地域优势及周边交通状况分析新天地商业广行业市场分析

唐山市整体商业地产市场正处于发展期，增长速度快（年增长率50%左右），商业用房的平均附加值较低（2000元/平方米），主要商业项目符合化、规模化程度差，商业用房经营定位档次偏低，且以街商为主。大型商业项目的开发、经营空白较大，商业市场细分（专业化市场形成）正在进行。以社区为核心的商业服务业态正在逐步形成。唐山市大型商业严重不足，商业用房市场挖掘潜力大.现有商业中心总体经营档次偏低，以建国路和小山服装批发市场为主的商业街主要面向县城和城乡结合部的农业人口，档次定位很低，商品种类单调。以新华道---唐山百货大楼为主的商业区主要面向城市中等收入阶层，但品种严重匮乏、经营模式落后，无法形成规模化优势，因此不能满足唐山现有中挡、中高档、高档消费群体的综合化需求。行业市场分析唐山市整体商业地产市场正处于发展期，增长速度快竞争性分析根据以上商圈研究的结果可以自然地得到以下结论：1、本项目适合拥有：超市（大型购物中心）2、超市（大型购物中心）的商品加权平均毛利率应为10%左右，这样即有明显的价格优势形成市场的竞争力，同时新天地商业广场的规模也足以支持该超市（大型购物中心）营业额大大高于其“损益平衡点”以获得可观的利润。3、以食品生鲜及日用百货为主力品种，同时完善服装、电器等经营门类，满足消费者“应有尽有、一次足，够”的消费需求。4、提供完善的商品体系与广场其他服务性功能相匹配，将成为唐山中心商业区的现代商业板块。

竞争性分析根据以上商圈研究的结果可以自然地得到以下结论：5、以首年2亿的销售额为基数，每年递增10%，将占据唐山市区商业15%的市场份额。6、销售额结构比例如下：A：食品饮料占50%B：日用品占25%C：生活电器占12.5%D：针织品占8.3%E：文娱办公用品占4.2%我们认为目前唐山市场最具经济实力和竞争力的企业是唐山百货大楼。下面，我们就对新天地超市与唐山百货大楼作一下综合对比5、以首年2亿的销售额为基数，每年递增10%，将占据唐山市区唐山百货大楼新天地超市

其占据唐山市区零售市场份额近45%，其中高档耐用消费品、中高档服装、日用品更占据几乎全部的份额。本企业的新品种市场份额可达65%。将极大的满足消费者的现代消费需求其核心优势为：规模非常庞大，商品应有尽有；服务质量上乘；群众基础上层；在高档消费品方面，唐山市民对其有特殊的信赖；

其核心优势为：经营品种以时尚品牌为主，服务性功能配套齐全，规模宏大，采取灵活的经营方式，完美的服务管理水平，设立经营管理公司，全面实现一体化经营；一体化管理；毛利率保持在平均15%唐山百货大楼新天地超市其占据唐山市区零售市场份额近4唐山百货大楼新天地超市

其经营存在的问题：规模过于庞大，设施过于集中

；固定成本过高，毛利率必须维持在25%以上，唐山百货大楼损益平衡点就达70万元/日；超市缺乏特色，基本属于“中高档自选百货商场”，有超市的形式，却无超市的机制；向供货商收取柜台费400元/月；生活必需品部分虽占集团营业额的一半，各种品牌不能满足时尚购物群体的需求；设施老化，休闲功能极差；购买方式为小额零星购买；该集团近年膨胀过快，负担教重；年均个人销售额元

本企业是新企业，没有历史包袱，机制灵活；商圈人口不断增加，周边大中型企事业单位效益较好；

商圈饱和系数为万唐山百货大楼新天地超市其经营存在的问题：整體定位－商圈設定主次商圈範圍

預估主商圈為車程30分鐘/半徑15公里內所涵括之範圍商圈影響人口

保守估算主次商圈內之影響人口約120萬人。整體定位－商圈設定主次商圈範圍創造新經濟價值的休閒購物中心

結合PowerCenter的概念提供高貴實惠的購物天地創造休閒歡愉的自然空間打造唐山引以為傲的地標整體定位－商場定位整體定位－商場定位5%25%15%25%20%10%整體定位－商品結構就商品結構的比例來看，量販店及百貨公司的佔比各約25%，

家居約20%，各式專門店約15%，其餘休閒娛樂、餐飲設施等共佔15%。5%25%15%25%20%10%整體定位－商品結構就商品結因此本案訴求中上階級的家庭，並鎖定14~50歲的消費者為主要客層。整體定位－目標客層因此本案訴求中上階級的家庭，並鎖定14~50歲的消費者為主要進駐廠商組合－業態業種組合

＊營業面積為各業種之大分類賣場淨面積(不含走道及大小公設)進駐廠商組合－業態業種組合＊營業面積為各業種之大分類賣場淨進駐廠商組合－平面規劃AlleyTenantConceptFloorAreaGrossPingStoreNo.1SpecialtyStoresInteriorLifeGoodsSpecialtyStoresEntertainment2ThemeRestaurantsSpecialtyStoresFastFoodCafé3KeyAnchorFoodCourt:進駐廠商組合－平面規劃AlleyTenantConcept進駐廠商組合－平面配置

進駐廠商組合－平面配置招商策略擬定－市場區隔

1.

市區型休閒購物中心提供高貴實惠的商品選擇，知名店家的服務，與其他商場區隔。

2.

悠閒舒適開放的空間規劃

結合戶外精心規劃的休閒空間、是民眾購物休閒的最佳場所。

3.

購物、吃、喝、玩、樂最佳的組合可提供消費者舒適之購物空間與多元化的休閒選擇。

4.結合三大知名主題店進駐百貨公司、量販店、家居中心打造市民生活不可缺的去處。

招商策略擬定－市場區隔1.市區型休閒購物中心招商策略擬定－特色訴求商圈涵蓋整個唐山地區，具備市區型休閒購物中心最佳的立地條件新天地係財務健全、實力雄厚的知名企業所打造由知名的金海峡投資顧問公司协專業顧問團隊，負責本案之籌備、招商與經營管理明確掌握開發時程，預定2004年年初開幕招商策略擬定－特色訴求招商策略擬定－條件優勢

本案進駐條件規劃有租金、抽成、包底抽成、租金三種型態，係考量整體經濟環境，並依據零售及專業店的慣例而訂定。招商策略擬定－條件優勢 本案進駐條件規劃有租金、抽成、包底招商策略擬定－招商方向

主題核心店

1量販店（Hypermarket)本案將以國外知名量販等為第一優先招商目標，台灣次之，以為量身 訂做的賣場為主要招商訴求。

2百貨公司(DepartmentStore)尋求國外及台灣知名百貨公司如為主要招商目標。

3家居中心（HomeCenter)本案將以主題性的專區規劃，結合家居、家具、DIY賣場，吸引廠商進駐。

餐廳、速食店等餐廳速食店等將訴求國內外知名主題性以及功能性，可，將是首見創新的餐飲據點。招商策略擬定－招商方向主題核心店整體規劃設計整體規劃設計內容綱要動線計畫、平面構成及區域大分類計劃環境形象概念、空間特性計劃、及設施主題與方向性設定植栽形象計畫、與建築空間檢討整體商業氣氛規劃設計公共區域內裝基本設計及廠商設計規範公共區域內裝設計研討內容綱要動線計畫、平面構成及區域大分類計劃營運前籌備工作營運前籌備工作內容綱要協同設計師修改設計人事、規章辦法、作業系統及行政籌備財務系統籌備營運系統籌備行銷推廣招商租務管理內容綱要協同設計師修改設計裝潢工程協調裝潢工程協調後續工作重點招商執行細部規劃設計界面協調籌備開業後續工作重點招商執行唐山项目执行团队建议名单及简历

姓名

职务及简历

组长(台湾人士)辅仁大学学士，台湾大学企业管理研究院研究生曾任台湾区JASCO（佳士客）

店长法商家乐福

总经理荷客万客隆亚洲区

采购总监台湾糖业公司购物中心

执行顾问副组长(台湾人士)

德明商业管理学院学士曾任台湾远东百货、中兴百货、荷客万客隆公司

经理京华城购物中（18万平米）

招商部经理八百伴国际

执行董事香港协和集团百货及量贩店

总经理现任石家庄曼哈顿购物中心执行顾问、博商公司常务副裁

唐山项目执行团队建议名单及简历

姓名职务姓名

职务及简历

财务长

上海财经大学

学士曾任八百伴国际

财务经理香港协和集团

财务总监现任北京税步公司

财务经理

设计师(台湾人士)上海徐家汇南昌太平洋百货

总设计师日本叶高岛屋

总设计师北京SOGO百货

总设计师现任上耀设计公司

总经理

姓名职务及简历财务长姓名

职务及简历

招商

上海中兴大学

学士曾任上海东方商厦

招商部经理上海八百伴百货

营运部经理国美电器店长现任博商购物中心

招商部经理

招商、法务

汕头大学法学院法学士曾任深圳茂业百货

法务部主管深圳丽日集团公司

招商部经理现任深圳茂客购物中心

招商部经理

姓名职务及简历招商招商、姓名

职务及简历

系统工程师

武汉大学计算机

学士曾任深圳IBM系统部经理天河公司

设计部经理现任浩瀚科技公司

总经理物业

南京军事学院法

学士曾任深圳丽日集团公司物业公司

管理部经理现任石家庄曼哈顿购物中心

物业顾问

姓名职务及简历系统工程师姓名

职务及简历

策划

陕西大学广告系曾任八佰伴国际

企划部经理现任平安保险公司

广告部总监

姓名职务及简历策划簡報結束

謝謝!!簡報結束

謝謝!!新天地購物中心

金海峡投資顧問公司團隊

第一次階段性報告

新天地購物中心

金海峡投資顧問公司團隊

第一次階段性報告內容大綱總體籌備工作整體定位規劃及招商策略整體規劃設計營運前籌備工作裝潢工程協調內容大綱總體籌備工作總體籌備工作總體籌備工作工作團隊人員編組計劃主持人王蔚袆招商專案管理資訊企劃招商專員專案經理招商專員招商經理顧問：專案經理主任專案經理美工企劃籌備經營管理營運部人事行政市場部財務部顧問：工作團隊人員編組計劃主持人招商專案管理資訊企劃招專招招商經理整體作業進度表第一階段總籌備工作進度表1/11/1整體作業進度表第一階段總籌備工作進度表1/11/1協調顧問團隊與設計師進行全案檢討與整合總體籌備招商團隊提出初步規劃(市場調查/商場定位)業主理念招商團隊經營管理外觀設計動線設計最佳開發效能商場定位確認設計師協調協調顧問團隊與設計師進行全案檢討與整合總體籌備招商團隊提出初整體定位暨招商策略規劃整體定位暨招商策略規劃市場分析競爭分析整體定位進駐廠商組合招商策略擬定內容綱要市場分析內容綱要市场分析

宏观市场分析唐山市区人口3年来增长比例不大，城市人口覆盖率低，外来流动人口比例偏低。唐山市消费水平中食品支出的比例较高，达到40%左右，而用于衣着、服务类的支出仅占15%左右，其他各项较为平均。由于缺乏消费场所，导致在购物和服务方面的支出较低。

唐山市人均年可支配收入、实际支出、消费及非消费性支出3年来变化不大，充分说明了3年来唐山商业市场并没有充分挖掘客户潜在消费能力，并通过经济杠杆拉动内需增长.

市场分析宏观市场分析现代人群消费购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品位的需求，更注重整体购买经历的愉悦。这种趋势促使中国城市商业快速发展，迅速开始跨越百货商场、大型超市、仓储量贩店等单一零售业态的发展阶段，直接与国际商业发展接轨。

现代人群消费购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品位的需求地域优势及周边交通状况分析新天地商业广场北临国防道、西接建设路，南靠南新道，文化路贯穿其中，交通便捷，道路顺畅。广场距唐山百货大楼同属唐山中心商业区，其不可复制的商业龙头地理位置优势使“新天地商业广场”拥有强劲的升值潜力。新天地商业广场地处唐山市内交通网枢纽地位，其公交车线路呈辐射状向全市延伸。广场周边公交线路有4路、10路、19路、26路、28路、32路、36路等。

地域优势及周边交通状况分析新天地商业广行业市场分析

唐山市整体商业地产市场正处于发展期，增长速度快（年增长率50%左右），商业用房的平均附加值较低（2000元/平方米），主要商业项目符合化、规模化程度差，商业用房经营定位档次偏低，且以街商为主。大型商业项目的开发、经营空白较大，商业市场细分（专业化市场形成）正在进行。以社区为核心的商业服务业态正在逐步形成。唐山市大型商业严重不足，商业用房市场挖掘潜力大.现有商业中心总体经营档次偏低，以建国路和小山服装批发市场为主的商业街主要面向县城和城乡结合部的农业人口，档次定位很低，商品种类单调。以新华道---唐山百货大楼为主的商业区主要面向城市中等收入阶层，但品种严重匮乏、经营模式落后，无法形成规模化优势，因此不能满足唐山现有中挡、中高档、高档消费群体的综合化需求。行业市场分析唐山市整体商业地产市场正处于发展期，增长速度快竞争性分析根据以上商圈研究的结果可以自然地得到以下结论：1、本项目适合拥有：超市（大型购物中心）2、超市（大型购物中心）的商品加权平均毛利率应为10%左右，这样即有明显的价格优势形成市场的竞争力，同时新天地商业广场的规模也足以支持该超市（大型购物中心）营业额大大高于其“损益平衡点”以获得可观的利润。3、以食品生鲜及日用百货为主力品种，同时完善服装、电器等经营门类，满足消费者“应有尽有、一次足，够”的消费需求。4、提供完善的商品体系与广场其他服务性功能相匹配，将成为唐山中心商业区的现代商业板块。

竞争性分析根据以上商圈研究的结果可以自然地得到以下结论：5、以首年2亿的销售额为基数，每年递增10%，将占据唐山市区商业15%的市场份额。6、销售额结构比例如下：A：食品饮料占50%B：日用品占25%C：生活电器占12.5%D：针织品占8.3%E：文娱办公用品占4.2%我们认为目前唐山市场最具经济实力和竞争力的企业是唐山百货大楼。下面，我们就对新天地超市与唐山百货大楼作一下综合对比5、以首年2亿的销售额为基数，每年递增10%，将占据唐山市区唐山百货大楼新天地超市

其占据唐山市区零售市场份额近45%，其中高档耐用消费品、中高档服装、日用品更占据几乎全部的份额。本企业的新品种市场份额可达65%。将极大的满足消费者的现代消费需求其核心优势为：规模非常庞大，商品应有尽有；服务质量上乘；群众基础上层；在高档消费品方面，唐山市民对其有特殊的信赖；

其核心优势为：经营品种以时尚品牌为主，服务性功能配套齐全，规模宏大，采取灵活的经营方式，完美的服务管理水平，设立经营管理公司，全面实现一体化经营；一体化管理；毛利率保持在平均15%唐山百货大楼新天地超市其占据唐山市区零售市场份额近4唐山百货大楼新天地超市

其经营存在的问题：规模过于庞大，设施过于集中

；固定成本过高，毛利率必须维持在25%以上，唐山百货大楼损益平衡点就达70万元/日；超市缺乏特色，基本属于“中高档自选百货商场”，有超市的形式，却无超市的机制；向供货商收取柜台费400元/月；生活必需品部分虽占集团营业额的一半，各种品牌不能满足时尚购物群体的需求；设施老化，休闲功能极差；购买方式为小额零星购买；该集团近年膨胀过快，负担教重；年均个人销售额元

本企业是新企业，没有历史包袱，机制灵活；商圈人口不断增加，周边大中型企事业单位效益较好；

商圈饱和系数为万唐山百货大楼新天地超市其经营存在的问题：整體定位－商圈設定主次商圈範圍

預估主商圈為車程30分鐘/半徑15公里內所涵括之範圍商圈影響人口

保守估算主次商圈內之影響人口約120萬人。整體定位－商圈設定主次商圈範圍創造新經濟價值的休閒購物中心

結合PowerCenter的概念提供高貴實惠的購物天地創造休閒歡愉的自然空間打造唐山引以為傲的地標整體定位－商場定位整體定位－商場定位5%25%15%25%20%10%整體定位－商品結構就商品結構的比例來看，量販店及百貨公司的佔比各約25%，

家居約20%，各式專門店約15%，其餘休閒娛樂、餐飲設施等共佔15%。5%25%15%25%20%10%整體定位－商品結構就商品結因此本案訴求中上階級的家庭，並鎖定14~50歲的消費者為主要客層。整體定位－目標客層因此本案訴求中上階級的家庭，並鎖定14~50歲的消費者為主要進駐廠商組合－業態業種組合

＊營業面積為各業種之大分類賣場淨面積(不含走道及大小公設)進駐廠商組合－業態業種組合＊營業面積為各業種之大分類賣場淨進駐廠商組合－平面規劃AlleyTenantConceptFloorAreaGrossPingStoreNo.1SpecialtyStoresInteriorLifeGoodsSpecialtyStoresEntertainment2ThemeRestaurantsSpecialtyStoresFastFoodCafé3KeyAnchorFoodCourt:進駐廠商組合－平面規劃AlleyTenantConcept進駐廠商組合－平面配置

進駐廠商組合－平面配置招商策略擬定－市場區隔

1.

市區型休閒購物中心提供高貴實惠的商品選擇，知名店家的服務，與其他商場區隔。

2.

悠閒舒適開放的空間規劃

結合戶外精心規劃的休閒空間、是民眾購物休閒的最佳場所。

3.

購物、吃、喝、玩、樂最佳的組合可提供消費者舒適之購物空間與多元化的休閒選擇。

4.結合三大知名主題店進駐百貨公司、量販店、家居中心打造市民生活不可缺的去處。

招商策略擬定－市場區隔1.市區型休閒購物中心招商策略擬定－特色訴求商圈涵蓋整個唐山地區，具備市區型休閒購物中心最佳的立地條件新天地係財務健全、實力雄厚的知名企業所打造由知名的金海峡投資顧問公司协專業顧問團隊，負責本案之籌備、招商與經營管理明確掌握開發時程，預定2004年年初開幕招商策略擬定－特色訴求招商策略擬定－條件優勢

本案進駐條件規劃有租金、抽成、包底抽成、租金三種型態，係考量整體經濟環境，並依據零售及專業店的慣例而訂定。招商策略擬定－條件優勢 本案進駐條件規劃有租金、抽成、包底招商策略擬定－招商方向

主題核心店

1量販店（Hypermarket)本案將以國外知名量販等為第一優先招商目標，台灣次之，以為量身 訂做的賣場為主要招商訴求。

2百貨公司(DepartmentStore)尋求國外及台灣知名百貨公司如為主要招商目標。

3家居中心（HomeCenter)本案將以主題性的專區規劃，結合家居、家具、DIY賣場，吸引廠商進駐。

餐廳、速食店等餐廳速食店等將訴求國內外知名主題性以及功能性，可，將是首見創新的餐飲據點。招商策略擬定－招商方向主題核心店整體規劃設計整體規劃設計內容綱要動線計畫、平面構成及區域大分類計劃環境形象概念、空間特性計劃、及設施主題與方向性設定植栽形象計畫、與建築空間檢討整體商業氣氛規劃設計公共區域內裝基本設計及廠商設計規範公共區域內裝設計研討內容綱要動線計畫、平面構成及區域大分類計劃營運前籌備工作營運前籌備工作內容綱要協同設計師修改設計人事、規章辦法、作業系統及行政籌備財務系統籌備營運系統籌備行銷推廣招商租務管理內容綱要協同設計師修改設計裝潢工程協調裝潢工程協調後續工作重點招商執行細部規劃設計界面協調籌備開業後續工作重點招商執行唐山项目执行团队建议名单及简历

姓名

职务及简历

组长(台湾人士)辅仁大学学士，台湾大学企业管理研究院研究生曾任台湾区JASCO（佳士客）

店长法商家乐福

总经理荷客万客隆亚洲区

采购总监台湾糖业公司购物中心

执行顾问副组长(台湾人士)

德明商业管理学院学士曾任台湾远东百货、中兴百货、荷客万客隆公司

经理京华城购物中（18万平米）

招商部经理八百伴国际

执行董事香港协和集团百货及量贩店

总经理现任石家庄曼哈顿购物中心执行顾问、博商公司常务副裁

唐山项目执行团队建议名单及简历

姓名职务姓名

职务及简历

财务长

上海财经大学