国际商业广场物业管理投标书

1/11/1目录TOC\o"1-5"\h\z上篇投标文件商务标5一、物业收费报价讲明5\o"CurrentDocument"1、报价编制情况52、报价依据5\o"CurrentDocument"3、编制依据5二、物业收费报价6\o"CurrentDocument"1、分项报价一览6\o"CurrentDocument"2、报价简要讲明6三、物业治理开支明细71、人工费72、办公费73、环卫费74、公共设施运行维护费85、电梯运行费86、二次供水设备运行维护87、绿化费88、支出费用汇总9四、物资装备费用（物业项目开办费）10下篇投标文件技术标11\o"CurrentDocument"第一章企业差不多情况11第二章项目治理总体构想12\o"CurrentDocument"一、治理服务理念12二、治理优势121、治理服务理念优势12\o"CurrentDocument"2、探究创新能力优势13\o"CurrentDocument"3、人才培训机制优势13\o"CurrentDocument"4、沟通能力优势14三、服务承诺14\o"CurrentDocument"1、总体承诺14\o"CurrentDocument"2、具体承诺15第三章人力资源治理17一、长城国际广场物业办组织构架17二、拟配置岗位人员要求17\o"CurrentDocument"1、物业办主任17\o"CurrentDocument"2、部门主管18\o"CurrentDocument"3、绿化技师、设备技工18\o"CurrentDocument"4、各岗位职员18三、岗位职责19\o"CurrentDocument"1、物业办主任19\o"CurrentDocument"2、客服部20\o"CurrentDocument"3、维保部20\o"CurrentDocument"4、护卫部21四、职员培训治理22\o"CurrentDocument"1、培训承诺22\o"CurrentDocument"2、新职员培训打算22\o"CurrentDocument"3、日常培训26\o"CurrentDocument"4、特不培训26\o"CurrentDocument"5、培训治理规定26\o"CurrentDocument"第四章物业治理早期介入28一、早期介入人员28\o"CurrentDocument"1、物业早期介入人员应具备条件28\o"CurrentDocument"2、对介入人员的要求28二、物业早期介入工作流程29三、物业早期介入工作内容30\o"CurrentDocument"1、对在建房屋进行实地考察30\o"CurrentDocument"2、猎取房屋销售、交付及准业主信息30\o"CurrentDocument"3、猎取建筑各类图纸、指标、工期信息30\o"CurrentDocument"4、了解实际建筑情况31\o"CurrentDocument"5、提交协调报告和整改建议31\o"CurrentDocument"6、参加建筑竣工验收工作32\o"CurrentDocument"7、对房屋及附属设备设施进行清查32\o"CurrentDocument"8、参与制定物业治理方案32\o"CurrentDocument"四、早期介入的意义与优势331、早期介入的意义33\o"CurrentDocument"2、早期介入的优势33第五章物业交付（入伙）治理34一、房屋交付流程34二、业主入伙作业指导35\o"CurrentDocument"1、入住的预备工作35\o"CurrentDocument"2、入住手续办理36\o"CurrentDocument"3、房屋验收37\o"CurrentDocument"4、发放钥匙37\o"CurrentDocument"5、签署《业主公约》和《消防安全责任书》376、资料发放38三、房屋装饰装修治理38\o"CurrentDocument"1、装修治理规定38\o"CurrentDocument"2、装修登记申请39第六章安全秩序与消防治理41一、护卫治理41\o"CurrentDocument"1、安全与秩序维护目标41\o"CurrentDocument"3、值班（总控、监控）室工作内容42\o"CurrentDocument"4、巡视检查工作内容42\o"CurrentDocument"5、护卫工作注意事项43二、消防治理43\o"CurrentDocument"1、日常消防工作内容43\o"CurrentDocument"2、消防治理运做流程图443、消防监控操作流程图45三、秩序维持46\o"CurrentDocument"1、车辆交通治理46\o"CurrentDocument"2、治安事件处理应对方法46第七章环境治理47\o"CurrentDocument"一、卫生保洁标准47二、保洁作业指导49\o"CurrentDocument"1、地下室、天台、转换层的清洁49\o"CurrentDocument"2、瓷砖、喷涂和大理石墙面的清洁49\o"CurrentDocument"3、乳胶漆墙面的清洁50\o"CurrentDocument"4、不锈钢的清洁和保养50\o"CurrentDocument"5、玻璃门、窗、幕墙的清洁50\o"CurrentDocument"6、灯具的清洁51\o"CurrentDocument"7、室外地面清洁51第八章设备设施维修维护治理53\o"CurrentDocument"一、设施设备维护原则53二、电梯维护治理54\o"CurrentDocument"1、电梯治理标准54\o"CurrentDocument"2、电梯运行治理方法54三、变配电系统治理56\o"CurrentDocument"1、变电运行倒闸操作执行56\o"CurrentDocument"2、主设备巡视项目及检查次序56\o"CurrentDocument"3、变电设备维护项目57四、水电维修治理581、水电报修客服操作流程58\o"CurrentDocument"2、维修电工操作规程58\o"CurrentDocument"3、用电线路维修维护59\o"CurrentDocument"4、供水管线维护60\o"CurrentDocument"第九章绿化治理61一、绿化治理维护61\o"CurrentDocument"1、绿化面貌标准61\o"CurrentDocument"2、绿化维护工作内容61二、日常绿化养护63\o"CurrentDocument"1、乔木修剪63\o"CurrentDocument"2、灌木修剪65\o"CurrentDocument"3、绿篱修剪66\o"CurrentDocument"4、草坪养护66\o"CurrentDocument"5、水分操纵66\o"CurrentDocument"6、施肥67第十章地下车库治理68\o"CurrentDocument"一、地下车库治理规定68二、地下车库治理方法69\o"CurrentDocument"三、车辆治理71第十一章突发事件应急预案72\o"CurrentDocument"一、电梯困人应急预案72\o"CurrentDocument"二、除雪应急反应预案73\o"CurrentDocument"结束语74上篇投标文件商务标一、物业收费报价讲明1、报价编制情况承蒙长城国际广场开发商对我公司的信任,邀请我公司对长城国际广场物业治理服务项目进行投标,在此，我公司至邸莹莹总经理以下全体职员表示最真挚地谢意！我公司针对本物业项目进行了慎重地人事、物资资源调配组织了一批高专精的专业物业治理服务人员。我公司十分有信心将本项目打造成省市一流精品品牌项目,也确信招标方的决策者必将慧眼识珠,与我们携手合作,共同缔造双赢局面。2、报价依据（1）由贵公司提供的招标文件,及我公司专业人员自行踏勘本项目物业现场所测算的物业差不多情况。（2）按《淮南市高层住宅小区物业治理公共服务等级标准》规定,及我公司编制的物业治理方案。3、编制依据（1）项目相关资料及现场所测算的76000m的物业服务总面积;（2）《物业收费治理方法》（发改[2003]1864号）；（3）安徽省都市市容环境卫生预算定额（1998年）；（4）人工费按淮南市平均劳务工资价格；（5）材料价格按信息价格与市场价格综合取值。二、物业收费报价1、分项报价一览通过周密测算，我公司对长城国际广场的物业收费报价如下：每平方每月:1.25元——本报价包含电梯使用维护、二次供水设备运行维护、公共照明等各项物业相关费用。2、报价简要讲明依照具体治理经营情况，兼顾考虑开发商销售支持，我公司可配合销售宣传，在销售期间适当浮动（优惠）收费标准，以答谢开发商和业主的大力支持；按照淮南市物业收费治理方法，高层建筑的一二三层物业收费予以相应减少。

三、物业治理开支明细1、人工费-序号一岗位人数工资标准工资额社保金服装劳保月合计1主任125002500531252030762部长2180036001062504047523收费员1800800531252013764维修工112001200531252017765保安员131000130006903325260204886保洁员790063003717175140103327绿化工290018001062504029528合计27292001433767554044752备注:备注:社保金按淮南市最低标准每人531元；服装费按每人每年300元分摊至每月；劳保按每人每月20元计算。2、办公费费用项目预算依据月费用交通费估算500通讯费办公电话\网络500办公耗材纸、笔、墨、打印费200水电费估算500节日装饰估算200不可预测估算500合计24003、环卫费费用项目预算依据月费用卫生用具估算500垃圾外运处置估算1300化粪池清淤每年2次1000清洁浇灌用水估算500合计3300

4、公共设施运行维护费项目数量单价月费用公共照明1000度0.81810公共用水100吨3.8380设施保养500设施更换500合计21905、电梯运行费用电量（度）电费年检费维修维护一部合计九部总计8006481252009738757备注：电费按0.81元每度计算；年检费安淮南市质量监督局规定（1500元）分摊至每月；由于尚未得到电梯及二次供水设备具体功率参数，其用电量为估算；。6、二次供水设备运行维护用电量（度）电费维修维护月合计1500121550017157、绿化费项目测算依据每月费用（元）肥料及病虫防治估算200局部更换补苗估算200绿化工具购置费估算200绿化用水费估算300绿化费用合计900

8、支出费用汇总序号费用项目月支出每平方价格测算依据1人工费用447520.746附明细表2办公费用24000.040附明细表3低值易耗品摊销2000.003估算4工具耗材摊销2000.003估算5消防费用摊销1000.002估算6固定资产折旧15890.026按5年90%摊销7环卫费33000.055附明细表8公共设施运行费维护费21900.037附明细表二次供水17150.029电梯87570.1469绿化费用9000.015附明细表11第三者意外及财产险1330.002保额20万元年费率0.8%12社区文化费2000.003估算13不可预见费13290.022按以上费用2%提取14利润33880.056按以上费用的5%计算15法定税金39490.066按收入的5.55%计算合计751031.252备注：收入不足时，考虑其他经营收入（如停车场治理收费）弥补物业治理服务支出。

四、物资装备费用（物业项目开办费）费用项目数量单价金额备汪各类资料表格估算3000建立各类档案、规章制度所需办公场地布置估算20000办公室门窗、墙地面处理可视标识估算5000广场标志标识及一些温馨提示维修工具用于公共设施设备零星维修电工工具（套）210002000万用表、电笔、侧线器、防电服等管道疏通机120002000手电钻1500500登高梯26001200绿化用具绿化养护必须绿化机械估算30000草坪机、割灌机、绿篱机、打药机绿化工具1套3000大小修枝剪、木工锯、大力钳、高枝剪、铁锹、锄头等警安器材安全保卫必须警棍6100600对讲机710007000手电筒350150大衣52001000冬季值班雨具52001000雨天巡视保洁器材环境卫生必须保洁用具估算500扫帚、拖把、抹布、尘推等垃圾车210002000垃圾清理外运办公器材日常办公必须电脑、打印机160006000收费、档案治理、文字处理办公桌椅315004500客户业主接待、日常办公沙发、茶几210002000客户业主接待、日常办公文件柜45002000书面文件收集保险柜140004000收费存放空调240008000客户业主接待、日常办公电话机2100200饮水机3100300合计105950注:该费用一次性投入，之后列入固定资产折旧或耗材。下篇投标文件技术标第一章企业差不多情况淮南市万佳物业治理有限公司成立于2001年5月，注册资本50万元，具三级物业治理资质。公司现有职员50余人，中层以上治理人员均具备大专以上学历，所有人员都已取得了建设部门颁发的职员、经理上岗证书。万佳物业公司十多年来呕心沥血，通过了专业系统培训和学习，培养出一支高素养的治理队伍，建立了一套完整科学的治理运作模式和质量治理体系，所管物业多次荣获省、市、区荣誉称号。目前，万佳公司所托管服务的物业类型包括：写字楼、住宅、不墅、商铺。公司通过市场竞争先后获得了长城花园小区、田东小区、长城国际广场广场办公楼等优秀物业治理项目。并与2010年在与众多优秀物业公司的竞争中，一举中标中央直属企业华山建精英楼，首开淮南地点物业企业治理服务国家级大型企业的先河，成为淮南物业企业的新标杆。公司坚持“服务第一，业主至上”的原则。以服务为基础，以业主需求为导向，本着“为客户制造价值”理念，以服务促治理，以治理促效益，努力为宽敞业主制造安全、舒适的居住、办公和经营环境。专业铸就实力，实力打造以后，万佳人将以您的中意，是我们永恒的追求为己任，尽其所能，努力为宽敞业主提供中意的服务，同时也为繁荣物业治理市场做出贡献，为淮南争光!第二章项目治理总体构想一、治理服务理念成就山南高层新地标成就————————我们将通过一系列服务质量长效操纵方案的严格执行，以及对山南新区的深入融合，做好新地标的服务者；山南高层——————在瞬耕山南麓这深具历史底蕴的文化之地成居，在长城国际广场广场这彰显尊贵品质的时尚之都就住。新地标——————建筑格局档次新、特、异，服务内容质量高、精、尖，处处展现代表整个新区形象的王者风范。二、治理优势1、治理服务理念优势我公司长期致力于服务质量长效操纵机制的建立，并建立了一整套服务质量长效操纵制度，以国务院颁布物业治理等级规定为质量标准，切实落实物业服务规范化要求。我公司也是淮南区市第一家有完善的投诉及回访制度的物业公司，治理服务理念一直领先于淮南物业同行。2、探究创新能力优势我公司在学习省内外物业及其它行业的先进治理经验，将之与淮南实际情况相结合，创建了一套具有自我特色的现代化综合物业治理体系。如我公司借鉴督察工作性质，设立了督查之职，其工作直接向总经理负责，督查公司各部门及各治理项目工作，保证服务与治理质量。又如我公司借鉴零售业顾问式销售模式，以业主为顾问，通过多种渠道与业主进行沟通。关注每一位业主对小区物管的意见与需求，以此做为企业改革与进展的方向，全心全意为业主提供更加完善的服务。3、人才培训机制优势人才培训是保证物业公司治理服务水平不断提高的全然动力。为此，我公司建立了一套完整的职员培训制度：新进职员进行五天特训，以及一个月实习培训；在职职员培训模式为每周六各部门主管和项目经理在总公司参加学习，各部门主管和项目经理参加培训后，以学习内容为基础，对基层职员进行理论培训和劳动技能培训；如有职员调职或升职，我公司将会针对其新岗位，为其设置特不培训课，以关心其尽快适应岗位；我公司鼓舞职员自学，并对自学有成的职员予以奖励。到目前为止，我公司是淮南市唯一一家拥有完整全员培训机制，并真正落在实处的物业公司。正是在这种全员培训的大环境下，我公司各个岗位职员都具备较高的专业素养，学习能力强，上升潜力大，这正是我公司做好各项物业工作的基础保证。4、沟通能力优势我公司自职员进入公司第一天，就会在培训课中向其强调沟通的重要性。只有上下沟通，才能专门好的贯彻执行既定的工作打算；只有左右沟通，各部门及各服务项目才能相互协调，彼此配合，做好每一项具体工作；只有和业主及相关部门单位内外沟1/1通，我们才能创建物业公司与业主和谐共处的文明小区，才能制造有利于公司联系和进展的外部环境。正是因为我公司重视对职员沟通能力的培养，我公司职员整体沟通能力较强，这是做好物管工作的差不多条件。三、服务承诺1、总体承诺（1）物业区域实行贴心总管式物业服务。（2）物业使用人中意度指数在98%以上。（3）治理范围内不发生重大安全治理责任事故。（4）三年内成为淮南市优秀物业住宅区2、具体承诺（1）设立固定办公场所，治理人员统一着装，佩戴企业工号牌（2）物业办设12小时服务接待，24小时服务电话，365天无间断。（3）制定各类治理人员的岗位责任制，内部治理运作及考核制度，以及完善的治理工作流程等。（4）档案资料齐全，治理完善，分类合理，方便检索。1/1（5）信息化治理，建立物业智能化治理平台，提高工作效能。提供包含了安全治理、清洁治理、设备治理、行政人事等信息，实现局域网内资料信息共享，业主及职员随时可上网，查看物业公司工作情况，并提出意见及建议。（6）建立完善的投诉处理制度，以及专门的客户服务部。（7）各类人员业绩和工作量化考核制度，考核记录完善。（8）物业区域内栋号有明显标志，入口处和要紧路口公共地点有引路标识图（牌）。（9）按照物业治理标准治理公用配套设施、设备和场地。使其完好率达到98%以上。（10）道路畅通，路面平坦整洁，无积水。（11）供电、供水、供气、电梯、中央空调等设施完好无损，运行正常，无二次供水污染及隐患。（12）停车场、棚、房及其它公共场地、建筑小品、雕塑、广告牌等完好。（13）建立装修治理制度，要求业主严格按照房屋使用讲明作业，无违章装修，无乱搭乱建，乱张贴悬挂等现象。（14）房屋本体公用设施整洁，公用部位无违章占用。（15）按规划标准治理公用配套设施、设备和场地，无缺漏1/11/11/1或违章私自改动原规划行为，无擅自侵占公共设施或场地的现象，运营正常。公用设施、设备、场地完好率达到98%以上。道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通。公用排污、排雨水管线设施完好无损。供电、供水、供气、电梯、消防监控、安防监控等设施完好无损，运行正常，无二次供水污染及隐患。停车场、棚、房及其它公共场地、建筑小品、雕塑等完好。路灯、楼梯灯完好率达98%以上。做好设施设备的维修并采纳相应的安全措施。小区实行封闭治理，主出入口24小时值班。小区机动车辆实行进出登记治理。护卫员着制式服装，对小区重点部位2小时巡查一次坚持白天全天保洁，打扫和擦洗楼道每月许多于二次绿化专业修剪保养，防虫防害。窨井、化粪池、管道半年清淤、清塞许多于一次。专用停车场，设专人看管。第三章人力资源治理一、长城国际广场物业办组织构架二、拟配置岗位人员要求1、物业办主任（1）具备物业治理从业人员岗位证书，从事物业治理工作三年以上；（2）熟悉物业治理的相关政策法规，对工程设施有一定的了解1/11/11/1和治理能力；（3）外表端庄，思路敏捷，品行良好；（4）有良好的团队精神和沟通技巧；（5）有良好的指挥能力，语言交流能力；（6）有事业心及责任感，爱岗敬业。2、部门主管（1）从事物业治理工作二年以上；（2）熟悉本部门相关知识，具备相关技术职称和执业资格；（3）曾经长期从事、指挥、指导与本部门相关的技术工作；（4）有极强的协调能力，语言交流能力；（5）有事业心及责任感，爱岗敬业；（7）通计算机操作。3、绿化技师、设备技工（1）具备相关技术等级证书；（2）从事物业治理工作一年以上；（3）熟悉本岗位工作流程、技术要领，操作熟练；（4）掌握相关知识，善于发觉设备或绿化问题，并能及时解决（5）爱岗敬业、吃苦耐劳，有团队精神。4、各岗位职员（1）具备相应的专业知识技能并能熟练操作；（2）服从治理，敬业爱岗；有团队精神；（3）细心、认真，能承受工作压力。三、岗位职责1、物业办主任（1）全面负责物业办各项工作；（2）负责组织物业办年度及每月工作打算，人员编制打算，培训打算，费用收支打算的制定；（3）负责批阅部门年度及每月工作总结；（4）主持物业办工作例会，及时了解物业办人员状况，检查、总结、布置工作；（5）按照物业办年度培训打算，组织落实培训工作；（6）审核和贯彻物业办治理服务工作打算和作业文件；（7）负责物业办治理服务的质量操纵和费用操纵；（8）负责物业办职职员作绩效考评，以此做为月考评浮动工资发放依据；（9）负责协调物业办内外部工作关系；（10）负责组织安全预案的审核和实施；1/1（11）负责处理物业使用人的重大投诉及回访；（12）负责物业保险项目的制定及组织实施；（13）负责物业办程序性文件的复核；（14）负责制定文体设施治理制度及治理工作监控；（15）负责物业使用人非合同约定的专门求助事件的安排、处理工作。2、客服部（1）负责服务中心十二小时客户接待，及二十四小时服务电话接听工作；（2）负责接待并处理物业使用人的投诉、建议；（3）负责接待并处理内部职员的投诉、申诉及建议；（4）在专门或紧急情况下，负责内部信息联络，总体调度协调（5）负责组织电话访问物业使用人，了解物业使用人对物业工作中意与否，并真实向服务中心及其它部室进行反映；（7）每月对客户投诉进行汇总分析，并出具分析意见；（8）协助物业办主任，对重大投诉进行回访；（9）设定用户意见箱及服务电话，将客户投诉及其它意见转达相关责任部门，并跟进催办，保证投诉件件有回音；（10））完成服务中心交办的其它任务。1/11/11/13、维保部（1）负责物业服务范围内供水、供电、供气、供暖、配电、中央空调、照明等设施设备故障的检维修。（2）认真钻研技术，熟练掌握电气设备原理，精通实际操作与维修技术，做到推断故障快捷准确，处理迅速及时；（3）按时按质保量完成设备检修工作；（4）定期巡视电气设备，紧密注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；（5）做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；（6）发生故障时，保持头脑平复，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并组织技术力量快速排除故障；（7）收集整理各机电设备设施的技术参数、交底资料、安装情况、维保方法、运行记录，建立和不断丰富设备设施档案（8）负责责任区域的机房设备的清洁和设备消耗残余的清理。4、护卫部（1）负责护卫工作，安排护卫人员依据各自职责，做好诶物业区域安全护卫工作；（2）负责消防工作，安排消防员做好物业区域的火灾防范工作；（3）负责交通工作，安排巡逻人员，指挥园区内的道路交通，纠正违章；（4））经常检查安全消防设施，确保设施完好、消耗品充足，做到人防、物防与技防有机结合；（5）制定和监督履行护卫各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的护卫工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范；（6）安排护卫员的岗位培训、军事训练及日常考核工作；（7）做好护卫队的月工作安排（包括训练、学习），每周召开安全会一次，每月召开工作总结会一次；（8）经常组织检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周许多于两次；（9）配合其他治理服务工作，制止、纠正各类违章行为；（10）监督护卫员的内务治理和考勤工作。5、环境部（1）负责进行公共区域环境治理和清扫保洁；（2）负责对水景进行打捞清洁；（3）负责设施设备和专门建筑装饰材料的清洁、保养工作；（4）负责进行清洁卫生的自我检查工作；（5）负责绿地的养护、治理、消杀、浇灌、施肥工作；（6）负责绿化的验收、补种、爱护工作（7）负责绿化和清洁设备具体操作及保养；（8）劝阻、制止不卫生、不文明、损坏绿化、公共设施等不良行为；（9）负责监控物业区域内污染、噪声、温度、通风、排水、垃圾存放处置等环境相关情况。四、职员培训治理1、培训承诺（1）各类服务人员上岗培训率达100％（2）各类服务人员培训合格率达100%2、新职员培训打算（1）、七天特训打算第一天7：30军事训练半小时。上午组织新职员学习班,并在第一堂基础培训课前,让新职员互相介绍,以此关心新职员消除陌生感,尽快适应新环境,找到归属感。接下来，为新职员讲授第一堂基础培训课•内容要紧有以下几个方面：A、什么是物业，物业的作用和进展前景°B、本公司及长城国际广场简介。C、长城国际广场物业办的组织架构及工作程序。D、各岗位职责。E、职员的待遇与进展空间。下午课程：（1）现场参观。由专人带领新职员参观长城国际广场，并负责解讲，让新职员对将要服务的区域和立即要从事的工作，有初步的了解。第二天：7：30军事训练半小时。上午教授第二堂基础培训课，要紧内容有：A、公司的规章制度。B、岗位礼仪。培训课结束后，组织新职员进行礼仪练习。下午的课程：岗位职责。为新职员上第一堂岗位培训课。关心职员明确“我是谁”。即新职员在企业的位置，身在那个位置应尽的岗位职责。具体作业程序，以及相应质量标准、作业文件填写。指导新职员进行劳动技能练习。第三天：7：30军事训练半小时。应急预案培训。即让新职员了解在工作可能会遇到的种种困难，为使新职员加深印象，1/1能够采取案例法和演示法。案例法即讲述老职员在工作中遇到的困难，演示法能够模拟现实中的困境，让新职员应对，从中吸取经验，在轻松的学习环境中学会种种应急预案。应急预案培训能够让新职员对立即面对的困难有充分的心理预备，幸免在突发情况面前手足无措。下午的课程：劳动技能。由各部门主管为本部门新职员上第二堂岗位培训课，接着教授所在岗位应知应会的种种技能，指导职员练习。第四天：7：30军事训练半小时。向新职员灌输四个意识：服务意识、质量意识、责任意识、荣辱意识。第五天：7：30军事训练半小时。敬业精神和团队精神。物业是个新兴的服务行业，我们要以服务他人，欢乐自己的精神积极展开工作，尽职尽责。同时，我们每个人做为团队的一份子，要互相配合协调工作，使我们的团队发挥出“1+1>2”的整体合力。下午的课程：劳动竟赛。织织新职员进行劳动技能竞赛。竞赛以团队的形式进行，在强化劳动技能应用的同时，无形中使职员树立团队协调工作的意识以及服务质量竞争意识。关于优胜团队，要当场予以表扬，发优胜奖品，并要求大伙儿鼓掌。这既是1/11/11/1对优秀的鼓舞，也是对其他人的触动。要求职员自行组织团队，并选出队长。以这种方式，让有一定领导能力的人，自动的从新职员中凸现出来，并以其团队表现考查其能力。第六天：7：30军事训练半小时。火场自救常识及消防演习。下午的课程：组织职员进行消防演练。第七天：7：30军事训练半小时。温习培训课重点。下午对新职员理论学习成果进行考核。考核合格职员进入实习期。不合格职员当即辞退。（2）新职员实习培训规定A、各部门主管指派优秀老职员为培训员，在工作中“即时培训”教授新职职员作经验，纠正新职员在工作中存在的问题。B、对新职员进行考勤，以便考查和培养新职员的敬业精神。三次以上迟到早退者不予录用。C、关于表现优秀者，应予以表扬，并提早录用。D、办公室人员应先到第一线锻炼一段时刻，多接触物业使用人和一线职员，以便对自己所服务的物业使用人，所治理的职员，有一个认识和了解。

E、对新职员提出的有助于提髙工作效率的建议，要给予奖励。（3）治理人员培训内容除以上培训课外，治理人员还需进行以下培训。类不科目序号培训科目课时授课内容物业治理法规1物业治理现行政策法规6物业治理的现行法律、法规知识；治安治理法；物业治理纠纷理论；物业治理经典案例分析；物业治理基础知识2物业治理常识8.5物业治理概论；机构设置；人员配备；治理方案的制定；物业治理运作相关知识；3质量治理2.5IS09001知识；以其为参照标准，与上海现有条件相结合，力求差不多服务项目服务流程化；质量标准化。4企业品牌建设7.5企业进展规划；物业治理与服务理论等；物业治理运作实务5各类专业治理18设备工程治理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；管道；给排水系统保养；消防治理；保洁的基础治理；绿化与环保治理；客户服务礼仪；特约性服务与经营性服务；如何处理物业使用人投诉；物业使用人沟通技巧。6内部治理8.5行政人事治理；档案治理注：一小时为一课时3、日常培训除入职培训外，物业人员需在每周五下午进行一次培训。此培训为每月一主题，如一月培训主题为如何加强职员治理，二月培训主题为如何做好与物业使用人的沟通。每月对一个培训课题，进行多角度立体化分析讲解，使受训人对每个培训课题达到较为深刻的理解认识，达到理想的培训效果。每周二下午全体一线职员进行部门培训，其内容为部门劳动技能培训及服务意识、团队意识、规章制度等。在培训过程中，应注重揉入实际事例进行讲解，以提高职员听课的兴趣。关于重点问题，要不怕啰嗦，重复再重复，保证“警钟长鸣”。4、特不培训职员在日程工作中不能专门好的完成工作任务，需对其进行特不培训。强调劳动纪律与奖惩制度、荣辱意识、质量意识等。该培训班正常情况下每月一期。如扣分60分以上职员超过20名，可随时开班。5、培训治理规定（1）参加培训的讲师及职员，需进行签到考勤，违者扣分3分。（2）学习职员离开座位时，需将椅子归位，违者扣分1分。（3）上课不同意吸烟吃口香糖或其它零食，违者扣分3分。（4）讲师、职员上课时需将手机调成震动（或关机），不得在上课时刻接听私人电话。违者罚5分。因紧急工作需接听电话，需得到讲师同意，并到教室外接听。（5）职员分组值日，随时保持教室内桌椅摆放整齐，并对教室的卫生进行清理，协助培训治理员记录职员扣分情况（在职员值日过程中，发觉有治理潜质的职员）。不认真对待值日工作的职员，扣分4分。（6）严格遵守培训课时安排，不得随意进出或提早退场。违者扣分7分。（7）在笔试和口试过程中，维持考场纪律，作弊扣分60分，考试成绩无效，并通报批判。（8）课堂不同意交头接耳，私下议论。违者扣分4分。（9）恶意破坏培训秩序的，或违反课堂纪律屡劝不改的，予以退训处理，并扣80分。（10）培训结束后，讲师及培训治理员需填写培训报告。（11）培训治理员随机选择职员填写受训报告。（12）职员同意培训之日起，即有100分奖励积分。如培训期间，成绩合格，扣分60分以上，仍认定为培训不合格。新职员入职培训扣分60分以上，不予录用。老职员培训，在扣除培训积分的同时，扣除同等工作积分13）每期培训治理前，培训治理员应向所有受训人重点讲明第四章物业治理早期介入长城国际广场目前正在前期建设，为了小区在日后经营运做中能发挥出最佳效能，有利于小区的形象塑造和房屋销售，同时也便于物业治理单位能为业主提供最优质高效的服务，我公司建议从现在开始就对小区的建设进行物业早期介入。由我公司免费指派专业物业治理人员对物业进行先期了解熟悉，全程跟踪，参与项目建设的一切开发建筑工作，站在业主使用人和物业治理的角度，评价项目规划建设情况，向开发建设方提出有利于日后物业使用、经营的建设变更建议和意见。一、早期介入人员1、物业早期介入人员应具备条件（1）大学本科以上学历。（2）持有国家颁发的物业治理师资格证。（3）从事物业治理工作5年以上，有较强的专业水平。（4）精通建筑开发知识，了解建筑施工程序步骤。（5）善于交流沟通，能适时对项目提出变更建议。2、对介入人员的要求（1）了解项目开发建设情况。（2）熟悉工程相关单位和人员。1/11/11/13）熟悉项目周边环境情况。4）参加建筑单位例会。5）定期向开发建设单位发送物业建议函。6）掌握项目隐蔽工程建筑安装的所有情况7）为物业公司接管做预备。二、物业早期介入工作流程三、物业早期介入工作内容1、对在建房屋进行实地考察（1）了解具体位置、建筑特色、周边的区域、交通情况。（2）了解建筑分期情况、幢数、单元数、户数、建筑面积。（3）了解各配套设备设施分布情况。（4）了解建筑的总体规模、建成后的占地面积、绿化面积、各类建筑比例。（5）了解各建筑施工队人员和作业情况。（6）编写考察报告。2、猎取房屋销售、交付及准业主信息（1）获知房屋准确交付时刻。（2）了解销售人员对业主的各项书面、口头承诺。（3）解读购房合同，观看销售宣传。（4）了解房屋销售情况，确定今后交付数量和入住率。（5）掌握差不多购房业主的各项信息。（6）与部分业主先期沟通，了解准业主的消费层次、文化水平人员素养和服务需求。（7）编写准业主情况报告。1/13、猎取建筑各类图纸、指标、工期信息（1）猎取总体规划设计图，了解区域全貌。（2）猎取单栋建筑、结构、管线、设施、隐蔽工程等图纸，建立设备设施档案。（3）与工程指挥人员、监理人员、承包人、施工队负责人建立有机联系，参加工程现场会议。（4）了解、备份工程上的各项数据指标、技术资料、原始记录及施工方案。（5）及时发觉与物业相关的工程问题，提交开发商。4、了解实际建筑情况（1）掌握现有配套设备设施的安装、使用及养护情况。（2）了解工程进度、技术交底资料、技术档案。（3）查找工程缺陷，登记备案，上报开发商。（4）掌握所有隐蔽工程施工安装全过程。（5）备份工程变更情况，制定物业治理企业应对变更方案。（6）督促物业治理设施的的落实，提出与物业治理相关的合理化建议。5、提交协调报告和整改建议（1）定期向开发商发送物业协调函。1/1（2）依照项目情况提出物业相关整改建议。（3）配合施工方落实整改建议。6、参加建筑竣工验收工作（1）代表物业公司参与开发商的建筑验收。（2）参加监管部门对建筑的单体验收。（3）参加项目综合验收。（4）预备物业接管验收方案。7、对房屋及附属设备设施进行清查（1）检查房屋外观、道路和绿化情况。（2）清查防盗门及配件和门锁的灵敏度。（3）检查室内应具备的水电气开关、配件的完好。（4）测试隐蔽管线和弱电线路。（5）按照设备设施档案清点所有设备设施。（6）对房屋进行漏水测试和晴雨天观看。（7）记录所有清查问题，确保在物业治理进驻前上报完毕8、参与制定物业治理方案（1）研读原物业治理预案（2）了解项目招投标规定（3）对比预案与项目现实情况1/11/11/1（4）写出治理预案修正稿四、早期介入的意义与优势1、早期介入的意义（1）提高长城国际广场的使用价值。（2）有利于长城国际广场房屋的销售。（3）便于早期向业主提供物业咨询。（4）为后期更好的为业主服务打好基础。（5）有利于长城国际广场项目的宣传和社会形象2、早期介入的优势（1）显示万佳物业公司的专业性。（2）利于物业办日后的物业治理工作。（3）利于万佳物业公司在投标中胜出。（4）易于业主接纳万佳物业公司。第五章物业交付（入伙）治理一、房屋交付流程二、业主入伙作业指导1、入住的预备工作（1）入住资料的预备A、依照小区的实际情况编写和印制《住户手册》《消防安全责任书》、《入住通知书》。B、《入住通知书》的内容要求参照治理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细、并附简明扼要的入住流程等。C、印刷以下各类入住表格：《（业主）领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用讲明》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》《入住验房表》、《入住登记表》（2）入住时的环境布置。A、区内环境入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。插指路牌，由入口处到治理处，指路牌表明“加州阳光物业办公室”字样。入口处表明治理处的办公地址和办公时刻。B、物业办公环境摆放花盆、盆景给人以盛大喜庆的感受。张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”。业主收到入住通知后，应当在规定的时刻内带齐有关证件和资料到销售中心、物业治理处办理入伙手续，假如在规定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，销售部门应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续，并做好相应记录。业主办理入（3）业主须携带的证件A、《关于办理入伙手续的通知》B、《购房合同》原件和复印件各一份。C、业主家庭成员的身份证原件及复印件各一份，一吋彩照每人各两张。D、单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份。E、托付他人办理的，须带业主托付书。2、入住手续办理（1）验证：物业治理员在业主之前未办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查：《购房合同》原件。、业主的身份证原件。、单位购房的还须检查其单位营业执照副本。、托付他人办理的，还须检查业主1/11/11/1的托付书。（2）检查无误后，物业治理员将《购房合同》原件，业主及家庭成员的身份证原件，单位营业执照副本返回业主，证件复印件及业主托付书存入档案。（3）将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内，另一张为业主办理《业主证》。（3）交纳入住费用物业客户服务应指引业主到物业财务部交纳入住费用，收费人员依照收款项目开具收款收据。3、房屋验收（1）物业客户服务在业主交完入住费用后交于工程组，由物业工程组带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入伙验房表中》。（2）房屋经验收合格的，治理员应请业主在《业主入伙验房表》中签字确认。（3）验收中发觉问题，应立即协商整改。（4）整改完毕，再通知业主二次验收，二次验收不合格的，由客服中心跟踪改进，至合格为止。4、发放钥匙（1）业主收楼无问题，依照业要紧求，由物业将钥匙全部交给业主。（2）业主收楼有问题，物业将钥匙交给业主的同时，应征得业主同意后留一把进户门钥匙，以供整改时使用。（3）业主领取钥匙时，应在《钥匙领用表》中签字。5、签署《业主公约》和《消防安全责任书》（1）治理员将《业主公约》、《消防安全责任书》（一式两份）交给业主并请业主详细阅读。（2）请业主签署《业主公约》、《消防安全责任书》。（3）治理员将签署后的《业主公约》、《消防安全责任书》其中的一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。6、资料发放治理员将以下资料发给业主保存：（1）《住户手册》。（2）《服务指南》。（3）签署后的《业主公约》。（4）签署后的《消防安全责任书》。（5）《住宅使用讲明》。（6）《住宅质量保证书》。三、房屋装饰装修治理1、装修治理规定（1）业主向物业办申请，携带装修图纸、施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到治理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》，签署《装修施工承诺表》。如是物业使用人申请装修，须有业主同意其装修的证明文件。治理处审批合格后，收取装修垃圾清运费，为施工人员办理施工许可证（收取工本费）。如审批不合格，应告知其应补充那些文件。（2）物业治理人员协同保安队长向业主和施工队介绍小区治理规定。（3）施工方搬运装修工具与材料时，应提早告知物业。并派工作人到现场指挥搬运。（4）保安队长必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请机电工同往。（5）装修完毕后，保安队长或机电工验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并签名。（6）在施工现场巡查时，如发觉有违章和阻碍公共利益的行为应及时采取措施进行整改，必要时填写《整改通知单》，并现场拍照，以备留用与归档。（7）对违反装修规定者将依照有关条例采取如下措施：a.批判、规劝b.责令停工整改c.报开发商、或政府有关部门。（8）关于材料进出、施工人员办证、施工工具的治理：业主的装修材料搬运出广场时，必须由业主亲自到物业办理出门证，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出广场。（9）业主与施工人员需按物业办要求，将装修垃圾袋装，放在指定位置。（10）项目经理每月不定期抽查4次装修治理情况。2、装修登记申请（1）业主办完所有入伙手续方可办理装修登记。（2）业主携带装修图纸、施工单位资质证书到治理处填写《住宅装修申请表》，签署《装修施工承诺表》。施工单位填写《施工人员登记表》。（3）物业办审验业主、施工单位装修资料时，如发觉有不合理处，应立即告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工治理手续，开始施工，发放施工许可证。（4）施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到治理处办理施工治理手续，交纳治理工本费，领取施工人员出入证。（5）为维护全体业主的共同利益促进物业的保值升值，在装修过程中，请业主和施工单位在装修前认真地阅读所领装修材料。第六章安全秩序与消防治理一、护卫治理1、安全与秩序维护目标（1）人员进出井然有序，环境安全、舒适（2）突发事件迅速得到解决（3）交通事故处理率100%2、安全护卫治理运做流程图来人来警巡查场检现视定查

周检

每期进出车辆登记紧急情况上报

并及时报警来人来警巡查场检现视定查

周检

每期进出车辆登记紧急情况上报

并及时报警发觉问题视情况妥善处理或协助

公安部门并做好记录即使纠正并

做好记录每月按标准考评并3、值班（总控、监控）室工作内容（1）上岗时先检查监控、防护设备；（2）发觉形迹可疑人员立即向所有岗位通报并报告物业服务中心；（3）维持本岗周边交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情；（4）车辆出入登记记录详细；遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由，放行时须手续完备（需有服务中心的放行条），同时无其它违规行为；（5）值班室与巡视人员通信联动，时时相互通报安全情况。4、巡视检查工作内容（1）勤巡逻，细观看，不放过任何一处非正常点；（2）巡视范围包括物业区域内所有部位；（3）按巡逻路线巡视检查，发觉问题及时解决，遇重大问题及时告知部长及服务中心，巡视中严格杜绝盲点；（4）巡视时思想集中，做到“看、听、闻、问”，发觉问题及时汇报；并注意各种设施设备的完好性，以及保洁绿化工作是否到位等；（5）巡视时有礼有节，认真回答业主和来访人员的询问，热情礼貌服务；（6）接到交通、治安、火警报警要求支援信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。（7）必须规范着装，佩带对讲机与警械进行巡视检查。5、护卫工作注意事项（1）迅速熟悉内部工作人员和车辆，防止干扰业主正常工作；（2）对已划定的禁区注意爱护，但未经批准严禁擅入；（3）与本岗工作无关的事项禁止过问；（4）对高层客户应显示出应有的尊敬；（5）协助内保工作，以先内后外为一般工作原则。二、消防治理1、日常消防工作内容（1）物业服务中心对物业区域消防工作进行不定期重点检查和抽查，每月许多于一次；（2）物业服务中心主任为物业区域防火负责人，负责组建消防队，每月定期检查、指导消防治理工作和处理消防治理中的问题消防办公例会每月至少一次；（3）护卫部长对消防治理工作进行检查和指导，每周许多于一次；（4）护卫员每天对本岗位、本地段进行一次消防检查，发觉消防隐患及时处理并向上级汇报；（5）坚持“预防为主、防消结合”，做好物业区域的消防工作；（6）做好消防培训工作，使所有职员都具备相应的消防知识，能够熟练使用各种消防器材、设施；（7）做好消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒介宣传有关消防及逃生知识，加强对护卫员进行消防知识和业务技能的培训，定期进行消防实战演习，内容包括：人员逃生、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散、物业区域各消防系统的功能检测等。（8）设立防火分区，每个防火分区均设有防火责任人，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发觉事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好。

2、消防治理运做流程图物业办护卫部护卫部消防员（专职）归档保存Virir年度考评检查”*▼预防宣传教育I~日巡视检查设备定期保养发觉问题及时整改并做好安全记录3、消防监控操作流程图三、秩序维持1、车辆交通治理（1）按车辆有关治理规定放行或禁行；（2）所有车辆进入物业区域，一律限速20公里以下；（3）维持门前交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导及时，态度热情；（4）遇有运输车辆进入，详细记录车辆来源与事由，放行时须手续完备，同时无其它违规行为；（5）车辆停靠需要求停放就位，车辆停放整齐；（6）定时巡视停车场，防止车主粗心而造成损失，发觉车辆报警立即赶赴现场；（7）有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志；（8）完备停车场标识系统，如限高牌、限速牌、禁停标识、行驶停放识不标记等；（9）人性化治理，关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与车主联系，减小损失，辅助、引导车主安全停车，提醒车主勿将贵重物品遗忘在车内，勿忘关闭车窗车门。2、治安事件处理应对方法（1）发生治安事件，值班护卫员应第一时刻赶到现场；（2）护卫人员不能操纵的，应立即上报并确定是否需要报警；（3）处理治安事件应本着保证人身财产安全，不扩大事态的差不多原则。（4）对所有事件，监控中心都应留下视频文件，以备调查取证。第七章环境治理一、卫生保洁标准（1）楼道、走廊地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。每天巡回保洁墙面洁净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。每天1次保洁扶手、栏杆洁净。每天1次保洁目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰每月1次保洁目视公共门、窗洁净无污渍、浮尘。每天1次保洁2）监控探头

探头镜头洁净无积灰、浮尘。每周2探头镜头洁净无积灰、浮尘。每周2次（3）道路目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙保洁人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。保洁（4）绿化带花园内无瓜果皮壳、落叶、枯叶、饮料盒物。每天巡回每天巡回纸屑、碎石等杂每天巡回保洁（5）垃圾桶每天巡回每天巡回纸屑、碎石等杂每天巡回保洁垃圾桶表面无积灰、污迹。室内巡回保洁，室外每天2次保洁（6）其他设施烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰尘、污迹每周1次保洁（7）天台、平台无垃圾杂物，排水口畅通。每周1次保洁（8）照明设施绿地矮灯洁净无积灰。每周2次保洁灯杆无脏污、粘附物，灯罩目视无积灰。每周2次

保洁（9）宣传栏、阅报栏、广告栏玻璃洁净无灰尘，框架洁净无污迹。室内每天1次（10）排水沟目视洁净无杂草、杂物。洁排水畅通无堵塞、积水、异味。保洁（11）外墙外立面二米以下无污垢。室外每周3次保洁每周1室外每周3次保洁每周1次保每周1次每周1建筑物外立面按托付具体要求清洗。二、保洁作业指导1、地下室、天台、转换层的清洁（1）每天早晨6：30和下午3：30分两次用扫把清扫地下室、地下车库的地面及公共梯间的台阶，清除地面及排水沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至指定地点。（2）8：00至12：00、3：00至7：10，对楼内进行不间断保洁（3）冲刷地面的油污、油渍。（4）上楼清扫天台、平台、转换层地面、明暗沟内的垃圾、杂物，将垃圾动至指定地点。（5）协助垃圾清扫人员将垃圾运至垃圾中转站。（6）每月清扫天棚等处。（7）每月用清洁液、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、消防指示灯、车位档、防火门等公用设施。（8）每两个月用干毛巾擦拭灯具一次。（9）地下室和外露管线每两个月用鸡毛掸子或扫把清扫灰尘一1/11/11/1次。天台、裙楼平台的水管线每两个月冲刷一次。2、瓷砖、喷涂和大理石墙面的清洁（1）装好两桶水，其中一桶放入适量的洗洁精。（2）用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢，脏渍。（3）把毛巾浸入放有洗洁精的水盆，拿起后用中等力度拧干，沿着墙壁从上往下来回擦抹。（4）有污迹的地点，再用短柄刷刷洗。（5）用另一条毛巾浸透清水后，用中等力拧干，再清拭一次。（6）用干拖把拖干地面。（7）墙面清抹每周一次，墙面清洗每月一次。（8）大理石外墙每两年清洗一次，瓷砖外墙每四年清洗一次，马赛克墙每六年清洗一次。3、乳胶漆墙面的清洁（1）关闭局部要清洁处的门窗，在地面上淋些水。（2）用鸡毛掸子或洁净的扫把轻轻拂去墙面及天棚上的灰尘。（3）用干毛巾清擦墙面的污迹，擦不掉的污迹用细砂纸轻轻擦掉。（4）用铲刀铲掉墙面上的粘附的泥沙、痰迹。（5）扫洁净地面灰尘，再用拖把拖洁净地面。（6）上述工作每月做一次。4、不锈钢的清洁和保养（1）先用兑有中性清洁剂的溶液对不锈钢表面进行拭抹。（2）置少许无绒钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。（3）拿无油净无绒毛巾，对不锈钢油表面进行拭抹。（4）表面面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒干毛巾拭抹。5、玻璃门、窗、幕墙的清洁（1）先用刀片刮掉玻璃上的污迹。（2）按玻璃清洁剂与水1：5的比例兑好玻璃清洁溶液（如玻璃水为无须配兑产品，则无须配兑）。（3）把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗沫。（4）污迹较重的地点重点抹。（5）除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面的水分。（6）一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，能够把刮做横向移动。（7）用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。（8）最后用地拖拖抹地面上的污水。（9）清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩竿上。6、灯具的清洁（1）预备梯子、螺丝刀、抺布、胶桶等工具。（2）关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。（3）先用湿抺布擦抺灯罩内外污迹和虫子，再用干抺布抺干水分。（4）将抺洁净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。（5）应先将电源关闭，取下盖板，取下灯管，然后用抺布分不擦抺灯管和灯具及盖板，重新装好。7、室外地面清洁（1）每天6：30和2：30分两次，用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行完全清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶等杂物。（2）每天6：30—12：00，3：30—19：10每隔半小时巡回清扫保洁一次。（3）用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。（4）发觉污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷、清理洁净。（5）果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次。（6）垃圾屋附近地面每天上、下午用水冲洗两次，每周用洗洁精刷洗一次。（7）室外宣传牌、雕塑每天用湿毛巾擦拭一次。（8）每月用水冲洗有污迹的地面、墙身一次。第八章设备设施维修维护治理一、设施设备维护原则（1）预防为主，坚持日常保养与打算性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。（2）对设备做到“三好、四会、五定”。“三好”即用好、修好和治理好设备；“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；“五定”即对要紧设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。（3）实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。（4）完善设备治理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片治理，合理制定定期维修打算。（5）修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益（6）规范供配电设备设施运行与维修保养治理工作，确保供配电设备设施正常运行。（7）推行科技型物业治理模式，采纳科学的治理方法和手段，如采取冗余策略，即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余，以备设备出现故障时能迅速处理。1/11/11/1二、电梯维护治理1、电梯治理标准（1）所有电梯保证24小时正常运行。（2）保证24小时有设备员在矿区内值班，遇电梯困人事件保证在最短时刻内救出被困人员。（3）执行定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序的维修保养落到实处，杜绝无序抢修现象。（4）所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后方可运行。2、电梯运行治理方法（1）曳引机主机运行正常，速度平稳可靠；冷却风机正常、有效；减速和润滑良好，油位正常；制动器完好、可靠。（2）轿厢内部按钮齐全完好，信号登记有效；照明完好，通风机运转平稳，无异常声；手动、自动操作运行正常；应急对讲完好可靠；超载报警正确可靠；轿门开闭平稳，时刻适中；轿厢长、短行程的平层精度符合要求。3）安全系统安全钳齐全，性能灵活可靠；限速开关可靠，动作灵敏；各安全开关齐全、性能可靠、有效；各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效;急停开关完好，性能可靠有效；检修及运行状态正常。4）导轨导靴连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位；b.运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳；导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全；各导轨表面无重大锈蚀。5）供电系统每台梯专用一只操纵箱，电气规范符合要求；应急备用电源能自动切换；动力电与照明电，操纵电与信号电不得混用;发电机运行平稳，无异常声；轿顶、井道照明齐全良好；电梯操纵和内接线符合要求，无临时跳线；接地爱护符合要求。（6）底坑无积水、渗漏、线路受潮；照明、插座齐全完好；急停检修开关有效；缓冲器正常、符合规定要求。三、变配电系统治理1、变电运行倒闸操作执行（1）受理调度下达的操作指令；（2）审核研究操作指令的可行性；（3）确定危险点，制定操纵措施；（4）填写操作票；（5）审核操作票；（6）模拟演习；（7）操作前预备（8）操作操作结束布置现场安全措施2、主设备巡视项目及检查次序主变压器巡视检查有载分接开关巡视检查真空断路器巡视检查SF6断路器巡视油断路器巡视检查弹簧操作机构巡视检查电磁操作机构巡视检查隔离开关巡视检查电容器巡视检查互感器、耦合电容器巡视检查防雷设施巡视检查项目母线巡视检查阻波器巡视检查电力电缆巡视检查微机爱护装置巡视检查微机监控装置巡视检查直流电源装置巡视检查小电流接地微机选线装置巡视检查计量和指示仪表巡视检查3、变电设备维护项目（1）变电站交直流熔丝（操纵开关）运行（2）交直流熔丝（操纵开关）检查核对（3）变电所直流接地处理（4）设备接点测温四、水电维修治理1、水电报修客服操作流程2、维修电工操作规程（1）维修电工必须熟练掌握所维修设备的结构、性能、技术特征、工作原理和电气系统原理图和各安全爱护装置的作用。能独立工作，并经考试取得合格证。（2）维修电工必须严格执行《维修安全规程》有关规定和电气相关作业规程。检修质量应符合《机电设备检修质量标准》的有关规定。（3）作业前对所用工具、仪表、爱护用品认真检查、调试、确保准确、安全、可靠，由专人负责对设备停、送电。作业前挂“停电作业”牌，并进行验电、放电、接临时对地线等项安全措施。（4）操作高压电气设备时，必须戴合格的绝缘手套，穿绝缘靴一人操作、一人监护、在停电后的开关上挂警示牌。（5）对所维修的电气设备应按规定进行巡回检查，并注意各部温升和有无异响、异味、异震。安全爱护装置定期维修、试验和整定。（6）在试验采纳新技术、新工艺、新设备和新材料时，应制定相应的安全措施，报领导批准。（7）对检修后电气设备、机械爱护进行测试和联合试验，确保整个爱护系统灵敏可靠。（8）检修后的设备状况向操作人员交待清晰，由检修、治理、使用三方共同检查验收后，方可投入正常使用。3、用电线路维修维护（1）严格遵守电气操作规程，熟练地掌握物业区域内电路实际1/1操作与维修。2）经常巡检物业区域内的照明、电器设备，做好物业区域内的动力、变配电的保养维修和安全运行工作。3）负责安装各类电器线路和设备，以及全部配电系统，做好物业区域内各种小电器的维修工作。4）定期巡视各电器设备，紧密监视总配电房的各项工作情况正确抄录各项数据并认真填好报表。5）努力做好所管辖电气设备的维修保养工作，对来人来电报修项目，应随叫随到，及时修理，并做好登记工作。做好每月工时、材料的统计工作。6）需提供应急电时，应迅速赶到配电房，起动发电机，尽快恢复送电，及时处理配电故障。7）发生事故时，应保持头脑平复，并立即上报，严格按照操作规程，及时排除故障，事故未排除不进行交接班。8）严格按照电气设备规章制度要求上岗，注意用电安全，注意防火，防止人身事故的发生。9）对各种违章、违例用电事件严肃查处，认真做好节电、降低消耗的工作。11）注意节约原材料，在保证设备正常运作的基础上延长使用1/11/11/1寿命，减少零配件的消耗，并妥善保管好所有的设备和工具。（12）严禁在电房内堆放易燃易爆物品及其他杂物。4、供水管线维护（1）建立日常管线巡查制度。（2）维修工应掌握管线分布情况。（3）各闸阀、表井定期清理检查。（4）每年秋季做好管线防寒工作。（5）将管线图纸和维修养护情况专项收存，建立管线设施档案第九章绿化治理针对长城国际广场绿化项目比较专门，绿化植被面积大、档次高的特点，万佳物业专门制定了一套专业性高、有用性强，符合长城国际广场绿化特点的绿化治理养护方案。一、绿化治理维护1、绿化面貌标准绿地内清洁、整齐。无明显病虫危害，无药害。依照实际情况制定养护、补种打算，并按期实施。2、绿化维护工作内容（1）落实责任，完善制度首先应对小区的花木进行分类，将植物的特征、习性编写挂牌。做好绿化工人的技能培训，落实责任制，划分治理片区。绿化工人每日应清扫落叶、杂物，填补楼旁陷地，为植被浇水，根除杂草。浇水要浇透，浇均匀，按季节调整浇水时刻，确保植物正常生长。清除杂草要紧通过人工除草和化学除草两种方法，人工除草要连根拔除，化学除草要注意调配好除草剂的浓度，1/11/11/1可选用莠去津、使他隆等药剂。（2）合理施肥浇水乔灌木施肥要依照不同品种，不同季节确定施肥量。一般盆栽植物花前花后可多施一、二次，其他植物全年施用化肥大约二至三次，每次施肥结合中耕松土有利于植物生长。草坪施肥最好是在草坪修剪后进行，施肥后要立即浇透水。合理的肥水治理，可使植物生长旺盛，增强抵抗力，减少病虫害发生。（3）病虫害防治防治住宅小区植物病虫害，在使用农药时应尽量采纳高效低毒的产品，降低农药对小区的环境污染，并结合人工捕除同时进行。其次要对症施药，注意药剂比例，不同品种的药剂应轮换使用，防止病虫害产生抗药性。使用农药要带好防护用品，喷施要均匀。做好农药登记，药后要进行评估。春夏季是病虫害的高峰期，要特不注意做好病虫害防治工作。而冬季应对乔灌木进行一次全面的病虫害清查工作，修整树形，剪除枯树病枝，清除虫卵、虫茧，以减少虫源。（4）植被修剪乔灌木及绿篱要定期修剪，特不是成形的灌木球和绿篱，既要保持其造型又要保证植株生长正常。灌木的造型依照品种和位置的不同可由绿化技术人员确定，小区灌木造型包括：圆形、蘑菇形、圆柱形、三角形、方形、菱形等。草坪应定期修剪，全年剪草至少五、六次。关于一些植物的修剪应注意技巧，修剪不当会阻碍生长甚至导致植株死亡。如美人蕉开花后要剪除老枝杆及枯花，保持通风，减少病害发生；月季花怕涝也怕热，在休眠期枝杆不能修得太短；棕榈树剥棕要适量，如超量剥棕会发生干腐病或导致植株死亡。此外，绿篱的修剪高度也要适度，比如黄心梅绿篱的修剪高度应操纵在30至40厘米，九里香、山指甲绿篱的高度一般为60至80厘米。（5）做好防风、防涝和防寒工作刚栽种的乔木要搭建护架。工作人员要经常检查花木生长情况，护树架要及时进行加固，备好抗风用具。进入雨季要注意排水系统畅通，防止植物受浸。冬天对热带植物要做好防寒处理，在以下，盆栽热带植物要搬至室内或放入温室保温，地栽植物可用薄膜防寒，并适当减少浇水量。（6）加强绿化爱护宣传随着业主入住，损坏花木等现象时有发生，因此，加强对业主爱护绿化的宣传专门有必要。可利用各种宣传手段，如举办绿化讲座等来提高业主爱绿护绿的思想意识。同时，应动员全体职员共同