XXXX1211金堂市场调查报告02(交付使用)

1、金堂楼市调查分析报告2013.12一、金堂概概述目前，金堂堂“西部花花园水城城，成都都后花园园”的城市概概念，已已基本打打造成型型，并凭凭借着优优越的自自然条件件，对城城市环境境不断提提升，已已经越来来越显示示出独特特的生态态人居魅魅力。随着成金线线的通车车使得金金堂真正正跨入成成都“半半小时经经济圈”，真正正缩短了了成都市市区到金金堂时间间和空间间上的距距离，使使得金堂堂的的投投资价值值和居住住价值得得到了大大幅度的的提升。区位概况及及人口金堂县地处处川西平平原与川川中丘陵陵接壤地地带，四四川盆地地西部，成成都平原原东北，距距成都市市区366公里，双双流国际际航空港港58公公里，成成南高速速

2、公路、成成绵高速速公路、达达成铁路路、成渝渝铁路纵纵贯全境境，是川川东北地地区重要要的交通通枢纽和和物资集集散地。全全县幅员员面积111566平方公公里，辖辖21个个乡镇、11个省级级开发区区，总人人口888.333万，城城区人口口15万万。县城城所在地地赵镇乃乃千里沱沱江第一一镇，古古蜀四大大名镇之之一，历历史上赵赵镇就是是川西平平原水运运中心、物物流中心心和商贸贸中心，享享有“中国西西部花园园水城”之美誉誉，是成成都地区区自然生生态环境境和人居居环境最最好的区区（市）县县之一。成成金快速速通道建建成通车车，使得得金堂融融入了成成都半小小时经济济圈。经济环境2010年年全县实实现地区区生产总

3、总值1111.22亿元，按按可比价价格计算算比上年年增长113.11%。其其中：第第一产业业增加值值30.1亿元元，增长长4.55%；第第二产业业增加值值40亿亿元，增增长200.4%；第三三产业增增加值441.11亿元，增增长122.6% 。2011年年一季度度金堂县县经济继继续保持持快速增增长势头头。工业业经济快快速增长长，房地地产保持持良好发发展态势势，金融融运行平平稳，财财政收入入、固定定资产投投资、城城乡居民民收入等等多项经经济指标标均大幅幅增长。一季度预计计金堂县县实现地地区生产产总值227亿元元，增长长17.2%。其其中第一一产业增增加值44.1亿亿元，增增长4.8%；第二产产业

4、增加加值111.3亿亿元，增增长244%；第第三产业业增加值值11.6亿元元，增长长15%。金堂堂县规模模以上工工业值预预计完成成7亿元元，增长长28%。全口口径财政政收入111.774亿元元，增长长73.5%；地方财财政收入入9.443亿元元，增长长1144%；地地方财政政一般预预算收入入2.88亿元，增增长699%。固固定资产产投资331亿元元，增长长98%。房地地产完成成投资88亿元，增增长4115%；商品房房销售面面积200万平方方米，增增长1002%。金金堂县社社会消费费品零售售总额112亿元元，增长长17%。3月月末，金金堂县金金融机构构各项存存款余额额达1660亿元元，同比比增长

5、442%，各各项贷款款余额776亿元元，同比比增长445%。城城镇居民民人均可可支配收收入达到到54440元,增长115%；农村居居民人均均现金收收入为223500元,增增加3440元，增增长177%。（三）金堂堂县城市市规划1、规划定定位成都后花园园，“天天府花园园水城、休休闲人居居金堂”，以以发展旅旅游休闲闲、人居居和现代代化加工工业为主主的城郊郊型现代代化城市市。2、发展目目标金堂规划修修建成为为“成都都北部湾湾NCIIC”，以产业业为依托托，以城城市综合合运营为为载体，打打造国际际化、产产业化、集集约化的的多功能能综合性性复合产产业新城城。其中中，南岸岸工业港港包含了了经济类类、物流流

6、类、科科技类等等各种与与产业相相连的产产业园区区。而北北岸生活活湾则将将依托金金堂城区区13条条江河形形成的“湾湾区气候候”，打打造以水水景为特特色，健健康、绿绿色为目目标的高高尚湾区区生活圈圈。3、规划布布局及理理念根据金堂220055年城市市发展规规划：至至20220年市市中心城城区城市市人口223万人人，规划划区面积积为2116平平方公里里。将整整个城区区分为五五大大功功能组团团和三大大景观带带：三角洲组组团，规规划建成成城市商商业服务务中心，配配套生活活居住；十里坝组组团，规规划建成成城市行行政办公公、文化化体育和和教育科科研中心心，配套套生活居居住； 三星组团团，规划划建成生生活居住

7、住区和蔬蔬菜批发发中心；杨柳北组组团，规规划建成成城市门门户、人人居以及及一类、二二类工业业园区；杨柳南组组团，规规划建成成城市主主要二类类工业园园区和仓仓储区沿沱江、毗毗河、中中河和北北河风光光带：沿沿江河两两岸设置置半边街街廊的滨滨江路堤堤，加强强沿江河河绿化建建设和景景观节点点塑造，重重点打造造四大公公园(即即金河、金金海岸、金金山公园园建设和和金阳公公园改造造)，使使一江三三河八岸岸成为金金堂县城城融观光光、游览览和文娱娱、休闲闲为一体体的核心心风光带带。迎宾大道景景观轴：南起成成南高速速公路连连接道，经经杨柳南南和杨柳柳北工业业园区，进进入行政政中心广广场区形形成“高高潮”。该该景观

8、轴轴主要展展示现代代产业文文明和城城市行政政办公文文化，其其间由舒舒缓的绿绿色休闲闲空间相相连。十里大道道(包括括向东至至三星延延伸线)景观轴轴：西起起蓝光观岭，沿沿途经行行政中心心广场、商商贸中心心，最后后终止于于三星工工业区并并与龙泉泉山脉相相通，突突出反映映城市现现代科技技与文化化风貌特特色，体体现商市市气氛。在在建的220000多亩的的城市森森林公园园与在建建的蓝光光观岭岭国际社社区相连连，成为为城市的的绿色空空间控制制带和背背景。（四）交通通枢纽1、成绵高高速公路路、城南南高速公公路都能能快速到到达金堂堂。达成成、成渝渝铁路也也穿县境境而过。成成金快速速通道已已开通，金金堂进入入成都

9、半半小时经经济圈。轻轻轨、高高速、铁铁路、快快速通道道、三圈圈层首条条公交线线路业已已构成了了金堂纵纵横交错错的平、立立面交通通体系，金金堂已成成为“全全域成都都”大型型居住核核心起步步区。2、成都第第二机场场地址成都第二二机场建建在金堂堂县白果果镇；第二机场场距天府府广场直直线距离离为555公里；建成后，新新机场的的旅客输输送能力力可达到到每年880000万人次次，将和双流流机场采采取“一一主一辅辅”的方方式营运运，成都都市的发发展空间间也将更更大。将新修轻轻轨、高高速公路路直达新新机场。成成都即将将开建的的环成都都经济区区高速公公路(第第二绕城城高速公公路)将将和第二二机场有有连接。（五）

10、金堂堂县发展展市政重重大工程程1、青白江江集装箱箱中心站站距离金堂县县境8公公里处，亚亚洲最大大集装箱箱中心站站。中心心站总投投资约77.6亿亿元，占占地21140亩亩，是铁铁道部规规划建设设的188个集装装箱中心心站中规规模最大大的。建成后，年年货物吞吞吐量将将达到22202500万标箱箱，形成成25000万吨吨运力，工工程完工工后，成成都乃至至整个西西部的大大宗货物物将通过过这个窗窗口连接接国内各各港口或或大城市市，甚至至直接运运往世界界各地。中心站的建建成将会会有力地地拉动金金堂经济济发展。具具体在以以下几方方面：（1）随着着运输成成本的降降低，降降低企业业成本，增增强产品品竞争力力，促

11、进进第二产产业的壮壮大。（2）增加加2万个个就业岗岗位，将将会提高高周边居居民收入入水平，同同时吸引引人群的的聚集。（3）2万万个就业业岗位，若若其中有有50%的人选选择在金金堂居住住购买房房屋，带带眷系数数按1：2计算算，则金金堂人口口将机械械增加22万人，增增加1万万个家庭庭。假设设每个家家庭购买买70平平方米的的商品房房，则将将带动770万平平方米商商品房的的销售（4）新增增大量餐餐饮娱乐乐、生活活配套等等服务功功能。直直接拉动动区域土土地增值值、税收收增加、商商业繁荣荣等。（5）作为为集装箱箱中心站站，将带带来大量量的货运运车辆，拉拉动运输输业和相相关产业业的大力力发展。2、成都第第二

12、机场场（1）20008年年初，成成都市第第二机场场的选址址确定在在金堂白白果镇，第第二机场场将预留留6个跑跑道，同同时还将将规划建建设航空空城。这这关系着着“中国国西部航航都”和和“西部部区域性性国际枢枢纽航空空港”战战略定位位的实现现。第二二机场的的建成，将将带动金金堂乃至至整个四四川社会会经济的的发展。而而成都将将最终形形成“一一市两场场”的航航空格局局。（2）成都都第二机机场定址址对金堂堂经济发发展的影影响预测测据20世纪纪90年年代国际际机场协协会(AACL)的研究究调查数数据显示示，每年年1000万航空空旅客运运输量将将增加225000个就业业岗位，产产生1.3亿美美元经济济收益。机

13、机场规模模越大，对对地区经经济的贡贡献就越越大。成成都第二二机场每每年所承承担的最最大客运运量为880000万人次次，我们们按照最最大标准准的500计算算，即每每年40000万万人次的的吞吐量量，可以以带来110万个个就业岗岗位，增增加522亿美元元经济收收益；假设40000万人人次的乘乘客，其其中有550%的的人需要要乘坐出出租车。即即20000万人人次，经经计算，每每年需要要5000万辆次次出租车车。平均均每天需需要1.36万万辆次出出租车；10万个就就业岗位位，若其其中有550%的的人选择择在金堂堂居住购购买房屋屋，带眷眷系数按按1：22计算，则则金堂人人口将机机械增加加10万万人，增增

14、加5万万个家庭庭。假设设每个家家庭购买买70平平方米的的商品房房，则将将带动3350万万平方米米商品房房的销售售；机场所配套套的航空空货运物物流，将将需要大大量的货货运车辆辆从青白白江物流流园区往往返，带带动金堂堂县汽车车运输业业的大发发展。同同时，这这些货车车的维修修、保养养、加油油、配件件销售等等方面都都需要金金堂配套套服务，其其拉动能能力巨大大；成都市第二二机场定定位为国国际机场场，国际际机场的的乘客大大部分由由商务人人士组成成。这些些人的到到来，将将带动金金堂县科科技咨询询、金融融服务、高高档住宿宿、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲业的大大发展；产业带动效效应，空空港区域域由于其其完善的的基础设

15、设施和便便捷的交交通，往往往成为为其所处处区域人人流、物物流、资资金流、信信息流交交汇的重重要场所所，从而而促成临临空产业业的聚集集。尤其其是机场场周边的的可利用用土地资资源显得得更加珍珍贵。同同时，第第二机场场落地后后将使金金堂县交交通实现现大的飞飞越，提提升金堂堂县区域域地位。3、成阿工工业园成都阿坝坝工业集集中发展展区选址址在成都都市金堂堂县淮口口镇、高高板镇（达达成铁路路以南，成成南高速速以北），规规划面积积10平平方公里里，20009年年动工建建设，220133年基本本建成。工工业集中中发展区区产业定定位是有有色金属属深加工工、农副副产品深深加工、医医药（不不含化学学原料）、轻轻工（

16、不不含纺织织、服装装、鞋业业）、电电子等产产业。发发展目标标是到220133年，实实现工业业销售收收入1000亿元元，工业业增加值值30亿亿元。二 、房地地产市场场分析金堂县房地地产行业业发展历历史金堂房地产产市场处处于起步步发展阶阶段，发发展较晚晚但速度度价格偏偏低。在在06年年以前一一直保持持在10000元元左左右的市市场均价价，新项项目推出出也较少少，多为为当地开开发商开开发的低低端项目目。随着着城市建建设、交交通环境境不断改改善及成成都房地地产行业业的发展展，金堂堂的房地地产市场场也在006年开开始发力力，077年开始始急剧升升温，008年不不仅没受受经济低低迷影响响降价,反而稳稳中有

17、升升。金堂堂的房地地产行业业仍处于于“洼地地”。 20110年在在恒大入入驻金堂堂后住宅宅均价从从28000元/平米跃跃升到商商品房均均价为335311元/。排名名的倒数数第二位位，与金金堂地理理位置相相似的新新津县商商品房均均价为663466元/。2007年年金堂商商品房预预售量达达到533.755万平方方米左右右，销售售量为551万平平方米。220088年预售售面积略略下降到到39.49万万平方米米，销售售量为119.66万平方方米。220100年预售售面积447.114万平平方米，销销售总面面积566.7万万平方米米，同比比增长770%。2012.1220013.11金金堂楼市市销售数数

18、据，详详见本章章节（五五）房价价走势及及产品价价位分布布图形形显示。（二）未来来需求预预测根据目前金金堂发展展状况（刚刚性需求求过大、房房屋价格格功能性性增值、交交通条件件改善、居居住环境境的改善善、进城城入镇人人口的增增加、货货币贬值值、主城城区限购购等因素素影响，金金堂房价价一直保保持着不不可避免免的上升升趋势）及及金堂堂县城市市住房建建设规划划，成成都第二二机场定定址金堂堂，20013年年建成的的成阿工工业园区区，20016年年建成的的铁路集集装箱码码头等外外部因素素综合考考虑，对对未来金金堂的住住房需求求进行分分析预测测。其中中集装箱箱码头和和成阿工工业园区区带来的的3万平平米住房房需

19、求在在五年内内以155%的增增速实现现；飞机机场带来来的3550万平平米住房房需求在在十年内内以每年年20%的增速速实现；金堂本本身的住住房需求求保持110%的的增速。因因此，可可以的出出来100年内三三个项目目带来的的住房需需求量。未来金堂建建设发展展土地需需求量项目名称 年份份每年新增需需求量预预测（单单位：万万平方米米）2011201220132014201520162017201820192020集装箱码头头10.411.913.715.818.2-成阿工业园园-5.266.989.1-飞机场-13.516.219.423.327.933.6合计10.411.913.72137.723

20、.127.432.427.933.6未来金堂整整体发展展需求量量年 份2011201220132014201520162017需求量(单单位：万万平方米米)57.964.572.285.9110103.11116.22（三）土地地市场情情况至20111年6月月底金堂堂县城区区现有存存量土地地累计达达到10000亩亩左右；下半年年中将有有大量土土地浮出出修建。220111年下半半年金堂堂国土资资源局将将新推出出商住等等土地5500亩亩左右；近年来来，金堂堂县在政政府，严严格实行行经营性性用地招招标、拍拍卖、挂挂牌出让让。03307年，金金堂县土土地供应应面积均均为5000亩左左右。008、09年

21、多多块土地地拍卖，总总体来看看，金堂堂县经营营性土地地市场呈呈现出平平稳发展展的态势势，无明明显波动动。从拍拍卖和挂挂牌土地地的情况况来看，从从金堂县县近年来来土地总总成交面面积和招招拍挂成成交面积积比较来来看，拍拍卖和挂挂牌成交交土地所所占比例例很大。土地供应情情况2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年商品住房政策性住房房商品住房政策性住房房商品住房政策性住房房商品住房政策性住房房商品住房政策性住房房21.266公顷3.55公顷53.188公顷6.95公顷47.533公顷3.33公顷54.866公顷3公顷59.733公顷3公顷2004年年至20007年年，金堂堂县土地地

22、供应面面积均为为：30005500亩亩左右；20008年拍拍卖土地地4655.8亩亩；20009年年，旧城城改造土土地共有有4600亩，其其中20009年年金堂赵赵镇江城城路整合合地块55.688亩商住住用地，最最终以770.55万元/亩，总总价款：4000.444万元拍拍卖。四川省成都都市金堂堂国土资资源局220100年4月月公开出出让国有有土地使使用权明明细表编号土地位置土地面积（亩）土地用途规划指标要要求起始价：万万元/亩亩容积率建筑密度绿地率1淮口镇兴淮淮大道北北侧、洲洲城路东东侧地块块100.665商住、商业业商住：多层层2.0；高高层33.0；商业2.22商住：多层层300%；高高

23、层225%；商业50%商住：330%；商业10%502赵镇十里大大道以北北太泰吉吉街片区区旧城改改造拆迁迁安置房房地块9.98商住2.235%20%603赵镇新建路路以南水水电设备备厂改造造地块24.944商住5.433%25%804西二配气站站西侧、赵赵杨路南南侧地块块30商业1.260%10%41.5（四）住宅宅市场调调研产品供应类类型多。电电梯高层层目前在在金堂购购房群体体中相当当认可。在在售楼盘盘大部分分都沿河河而建；目前在售楼楼盘多为为百亩以以上大盘盘，大盘盘配套设设施完善善，物业业管理水水平较高高，近22年供应应量较大大；价格水平不不高，市市场需求求旺盛，市市场消化化率目前前在80

24、0%，目目前市场场住房销销售价格格3300039000元/平米，在在售楼盘盘有8个个，少量量楼盘现现房售空空，恒大大御景楼楼盘放量量大；多多以修养养购房为为主，本本地购房房者主要要集中在在公务员员、单位位职工、私私人老板板；外出打工返返乡置业业及乡镇镇搬迁转转入人员员居多，近近年外地地消费者者、投资资者也不不断增加加。将成成为未来来金堂购购房主要要购房群群体。005年外外地购房房者占总总购房人人的288,到到了20007年年,这一一数据已已经涨到到46。各二、三级级城市自自治州的的消费者者到金堂堂购买住住宅置业业。吸引引来的外外地客户户主要有有两种：第一种种属于“养老居居家型”，这部部分客户户

25、认同金金堂区域域的环境境，喜欢欢金堂悠悠闲自在在的生活活方式；第二种种属于“投资型型”，这部部分客户户认同金金堂区域域的环境境，他们们认为金金堂的住住宅价格格在政府府的大力力打造之之下将会会有较大大的提升升，由于于目前政政策的原原因，投投资型客客户往往往也会选选择以投投资为目目的的养养老型长长线投资资；金泉路、金金凤路商商业销售售价格一一楼800001550000元/平平米，租租金约330-550元每每月每平平米，但但目前空空置率很很高；金金堂车站站附近商商铺一楼楼销售价价格在1150000-2220000元每每平米，租租金约660-1120元元每月每每平米，几几乎无空空置铺面面；现有供应楼楼

26、盘体量量大，最最大的楼楼盘恒大御御景半岛岛一期已已售完110000多户左左右，二二期7000-8000户9月月开盘；户型设计比比较成熟熟，面积积控制的的较好，1110-1300平米、33室2厅厅为市场场主力户户型，功功能布局局较为合合理；小小户型价价格约微微有所提提高。客户群体以以本地人人（包含含城区和和周边乡乡镇的客客户）和和外来生生意人为为主，当当地购房房者买房房基本是是选择在在金堂县县城，有有少量客客户会选选择其他他城市；当地办理预预售房许许可证的的条件是是：项目目总投资资额达225%即即可办理理预售房房许可证证；二手房市场场：本地地购房人人员较多多，主要要外出打打工、本本地做生生意为主

27、主。二手手价格：小户型型：40000元元/，大大户型：37000元/。二二手房成成交量低低迷。金金堂保障障性住房房较少。今今年将修修建3个个万人安安置小区区。目前前城区人人口155万左右右，规划划未来55年增长长30-550万人人。 （五）房价价走势及及产品价价位分布布1、大成都都整体市市场板块块2、金堂市市场板块块金堂县房价价分布图图价格走势及及分布分分析结论论：1、目前成成都房价价处于平平稳运行行状态，价价格过高高或销量量过快的的项目较较少。2、金堂楼楼市整体体情况无无大起大大落，但但市场整整体略微微偏冷，除极个别规模较大、产品形态独特的一线品牌项目外，其他项目都分别出现价格或销售瓶颈。（

28、六）目前前主要在在售楼盘盘大概情情况1、金泉秀秀岭均价33000元/，开开盘时间间：20012-04-17一一期已开开盘，交交房时间间：20014-04金泉秀岭起起价33300元元/平米米，最高高价35500元元/，主主推800.5套二与与97套三户户型，全全款优惠惠15%，按揭揭优惠113%。占地面积30余亩，建筑面积7万余平米，400余个停车位，毗邻高档商业街、桂湖摩尔、金坛客运中心、幼儿园、星级宾馆等开工时间:2011-03-01，竣工时间:2014-04-012、恒大御御景半岛岛项目地址：金堂县县滨江路路二段（毗毗河二桥桥旁）总占地面积积：3000多万万方 开发发量：1130000方

29、绿绿化455% 户户外广告告铺天盖盖地、物物业、小小区配套套品质较较高。项目概况：恒大御御景半岛岛位于四四川省成成都市金金堂县毗毗河以南南，迎宾宾大道以以北，紧紧临金堂堂县中心心区，交交通便利利。自身配套：商务会会议中心心，铂金金超五星星标准酒酒店，大大型运动动中心，以以及大型型商业中中心。 上半年13300套套房源，225万方方左，55年共计计推出11万套房房源，99月推出出2期6600-8000套，高高层精装装房优惠惠后：447000元/，跃层层：50000元元/。车库：6万万/个，跃跃层外来来投资居居多，高高层本地地客户居居多，规划配配套设置置相当完完善。精装房均价价53000元/平，目目前在售售房源990-1173平平米，购购房最高高可优惠惠15%。清水水房均价价48000元/平，户户型面积积1600、1880平米米跃层。 4、金山郡郡均价：52200元元/开盘时间：20113-88-188，交房房时间：20114-001-001金山郡目前前一期户户型7991169，二期期831446，目目前一期期还剩下下房源660余套套，二期期剩余房房源1000多套套。二期期热销均均价52200元元/平，全全款优惠惠3%，按按揭、分分期优惠惠1%。老老带新，新新老客户户均送一一年物业