【青年社区】2020成都蓝光·COTIME公寓广告创意策略提案

1、荣幸。在这2020年初，际会中国地产豪门蓝光 让我们能与强者为伍，在非凡眼界之下 见证下一个地产盛事。在主语广告近17年发展中 我们也非常荣幸，有幸参与一些 变革城市发展的商业地产盛事绿地468西南在建最高世界地标世界级摩天经济建筑群约8年服务中，参与468米地标主体、熙街、云里特色步行街打造见证城东世界地标 步步崛起。而今携手蓝光，是否有幸见证城西商业的再次升级？万科天荟城东超大型商业旗舰以其为代表，参与万科成都整体商业体系推广铺展万科在社区商业、购物中心等领域的繁华画卷凯德天府新加坡巨擘城南翘楚落子辉映天府立交的城南标志 凯德成都布局，我们有幸同行龙湖北城天街天街系成都首启之作每座天街系，

2、都是城市商业核心 改变城北商业环境的重点大作 自此之后，成都才知天街魅力成都主语广告有限公司成立于2002年，作为主线文化（上市代码：838548）的创始板块与重要组成部分，历经14年的沉淀与 发展，已成为一家专注于中国地产营销推广与品牌塑造的一线传播服务商。目前，公司成员约70人，下属四大事业部，从纵深方向建构起可以攻城略地和稳步服务的专业型创意团队，从横阔方向集合成 可以互动交汇与激荡输出的多元化创意智库。自创建至今，为数百个品牌/客户提供了系统服务，并在城市级大型地产和高端豪宅层面独有建树，创造出无数精彩案例，也在 中国城市版图上点亮一个个城市地标。拥有世界级开发商（美国、新加坡、香港等

3、）以及国内一线开发商的整合传播经验与背 景，连续5年上榜“成都地产年度杰出广告推广机构”。全资子公司：主语广告点亮中国城市地标主语广告城市地标传播服务商先后服务了世界五百强、中国五百强等海内外知名企业石象湖景区四川工业文明博物馆国色天香冰雪乐园商业街 韩中文化中心传媒集团艺术超市铁狮门地产（美国） 仁恒置地（新加坡） 凯德置业（新加坡） 吉宝置业（新加坡） 香港置业（香港） 香港信和（信和）联想联科 绿地集团 万科地产 龙湖地产 华润地产 蓝光地产合景泰富 招商地产 浙江展诚 上海上实 中国电信 申蓉汽车国际非物质文化遗产博览园荣幸备至与业界高峰的合作，给我们更多启迪见证过众多商业图景的落成，

4、我们难掩激动 因为经历，所以懂得这一次，我们同样心潮澎湃期待与蓝光共开成都繁盛光景！地块现场一瞥蓝光成都外光华项目广告创意策略提案成都主线文化开篇题外话当未来说起这个项目时，成都在说什么？蓝光又一个商业？万达旁？好价格？配套不错？ 对，也不对！仅如此，必将在竞争中泯然众矣。一句话，抛开所有地产套路，我们将会留给城市、 留给投资者及受众何种兴趣谈资？如太古里，东西相融的国际奢尚 如来福士，时尚与艺术空间的交织如环球中心，凭吨位就有大把人想去蓝光外光华项目，它，又凭什么被惦记？1纵观全局 知势后行成都二手房价稳重有滑，公寓热潮遇冷成都房价新房较2018年价格有升，1/2月成交量持续下降二手房3月均

5、价14666元/，环比-1.95%，同比-8.54%（数据自房天下）青羊区2020二手房价持续走低3月均价约1.55万/ 外光华成交价下滑趋稳2020二手房价持续走低 3月均价约1.55万/ 青羊3月二手房均价15494元/青羊2月二手房均价19307元/ 环比上月下跌-19.75%同比去年同期下跌-19.85%（数据自房天下）青羊区二手房各区均价金沙/内光华较高，外光华区近于市场均价青羊区外光华二手房细分大致呈从东向西，卖价越高趋势，有楼盘老化与否、商业配套环境等原因宏观而言，外光华近期无新入市项目二手房热度正在减退，整体价格缓步攀升中蓝光新入，无疑赶上了再抢外光华红利的“独角兽”期 但落于

6、公寓市场，又是另一番天地至2018年上半年，公寓市场量价齐飞 整体呈现供求，高库存等特性至上半年存量超290万方，适时去化周期超28个月。 整体价格至15079远/，同比增长59.1%87348.1235595.0871795.8112689.7443645.7739374.83133012.33254316.24181888.0825238.985779.4879480.36352776.168815.05425992.6400483.63323103.960906.07214849.83780417.4491581.1318751132651371110790173571514116432

7、020004000600080001000012000140001600018000200000100000200000300000400000500000600000700000800000900000锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区天府新区2018年各区SOHO市场情况新增面积()销售面积()存量面积()成交均价(元/)SOHO公寓自2017起遇热，供应成交均大幅上涨青羊区供售均处于低位，非公寓供应主力区855525.421861872.08996228.76681226.411095527.142354126243428922973349247113891572071.1615048

8、02000400060008000100001200014000160000500000100000015000002000000250000030000002016年2017年2018年近3年年主城SOHO市场情况新增面积()销售面积()存量面积()成交均价(元/)SOHO公寓自2017起遇热，供应成交均大幅上涨青羊区供售均处于低位，非公寓供应主力区2018前11月份公寓走势销量8月至最高点。9月起，公寓销量连续下跌，上半年热潮消退。 至11月，同比下滑22.2%，价格也有回落2017至2018年中SOHO公寓成交数据 普通公寓主力面积段集中于40-60 50平以下购买效应更显著之于本项目销

9、售，有一利一弊：利：青羊区公寓供应较少且新房竞争不多，因区域而带动去化具可行性弊：公寓热度减退，市场处于遇冷期总结市场态势周边无有力竞品，可促成项目一家独大外光华公寓全城竞争较激烈，飘红势头不再2回归项目我们手上有什么牌？看清手上资本，再说如何出手牌面1大佬品牌蓝光发展中国地产百强第21位中国地产标杆品牌，发源四川布局全国，开拓50余座城市，涵盖超100个住宅、商业项目。 从芙蓉系的中式文化豪宅，到雍锦系的雍容华贵，再到长岛系、黑钻系等名作迭出。更多元布局文化旅游、现代服务、3D生物打印、生物医药等产业，业绩斐然。牌面2优越地利城西外光华核心双地铁三主轴枢纽西贵青羊副中心，外光华商圈优越区位，

10、 城市主干交通日月大道、武青路交汇处，就近光华大道及地铁4号线、9号线双轨交通， 毗近成都西站，交通便捷。牌面3繁华之心毗邻青羊万达，就近鹏瑞利商业地标与青羊万达一路之隔，与鹏瑞利青羊广场近在咫尺，优享青阳区两大重磅商业引擎多元配套，生活便利投资前景广阔。牌面4精品规划精品综合体商业/SOHO/LOFT匠心设计涵盖SOHO公寓、类住宅，稀缺LOFT等几大主力户型， 兼备精品商业广场，名家匠心规划，升级城市品质生活体验。牌面5超高性价主力公寓面积，超低总价涵47-130平主力户型，总价46万起，多功能寓所， 超低价品质。牌面6 时尚商业3.5万方商业配套满足时尚生活以BLOCK街区理念缔造，开放

11、式活力商业广场。牌面7 繁盛人口环伺数十个社区30万学区/社区消费力周边社区众多，中铁、长虹、荣盛等大牌开发社区早已成熟，周边更分布有成都同辉国际学校、 树德中学（光华校区）等众多学校，常驻人口超30万。如果抛开2018公寓热，项目地段、配套及控价均有很大吸引力。纵然如今，就凭成熟青羊、万达旁、近地铁的地理优势， 主语相信，它仍可以良好去化。但，就这样卖完公寓卖商铺，如二流开发者都能做的那样，就够了？不太客气地说蓝光在成都的商业运营并未展示中国百强21的卓越实力 较缺乏让市场惊艳的商业标杆蓝色加勒比广场科华商圈爆棚商业耍都 美食文化广场人气旺盛但比较过时香槟广场虽在春熙但商家仍几经轮换COCO

12、金沙/COCO时代惨淡青羊万达在旁，以本案的纯商业用地性质 商机、人流、地段样样不缺运营得当，将会坐收区域红利 再启城西商业新标杆本案是继加勒比、耍都后再启蓝光商业新魅力， 还是让底商成为柴米油盐小超市，浪费对面的万达人气了事？再次回看项目，主语认为要做的*不是靠什么地段卖公寓 而是做整体商业运营与打造最终推广则将以运营逻辑升华产品力当商业运营成功，公寓/类住宅还愁去化吗？不再重复谁都能做的地产套路 而从运营角度通盘考虑以特色商业缔造形成差异化，带动产品走量如此，才能有别万达，在公寓已快凉凉的背景中 树立市场谈资，决胜去化如何以运营切入？着手之前，分享几个新进或成功、或失败的商业案例点赞萌萌哒

13、金科双楠站成都娱乐潮圣地 主题化打造体量不大，布局如本项目，总4层商业以夜场、餐娱文化为主，如酒吧、夜宵餐饮、网红小店等，上层布局艺术培训/KTV等业态。 主力店为文和友龙虾、space酒吧。越往上，人气越低。底层租金200-300区间。现状：白天基本过路消费，晚上基本抢位置消费不足：3、4层基本无人气，待租铺面众多标红为赞标绿为可改进从外场主要标示到 内部墙体氛围渲染 网红品牌店引入 餐饮小车设置等 均有可取之处但外圈进深空间等影响昭示标红为赞标绿为可改进两大主力店一餐饮一夜场 更有主题性三四层楼运营较失败 三楼居然有网吧失败呵呵创意山一幅好牌，败成这样也蛮难的城东468区域，位置及昭示面强

14、，体量不逊双楠站。 内部小餐饮、社区消费小店众多，无品质，待租位多。 主力店是精酿酒店、元祖，浪费了该区的旺盛消费力， 租金100以下，然而并不想租现状：白天几乎无人，晚上热闹广场舞走起点评：上手双王4个2，结果开局它就炸了毫无主力店可言优点：广场大，昭示位置好 造福广场舞大妈们缺点：主力店是网吧、元祖、嘎嘎 鸭脑壳内圈毫无人气， 说白了，招商运营不行标红为赞标绿为可改进除了政府单位，谁还有魄力修这么大场子 而小餐小铺租户们，痛不欲生点赞萌萌哒镗钯街全球最酷50城市街区 很网红了与兰桂坊一河之隔，民国风建筑，兼有国际范、川味儿 并不长的街道上汇集了上百家精品店崇德里茶馆、无早书店及各式原创设计

15、品牌、 日料店、创意酒吧等汇集，美得很好吃现状：太古里之后，又有打卡点了点评：古老街，全新耍，颜值即流量装置-活字成都文化名片-崇德里无早书店 Before Start 初启咖啡Bar Pi酒吧原创/复古/时尚/美学图自一筑一室Butcher Barbershop 理发店 枫岚豪釐 日料 度仓家具Chauette 舒艾图自一筑一室部分其他商业运营展示城东合能锦城以永辉超市为核，带动餐饮消费 相比一街之隔的创意山，强多了华熙LIVE528待开业，外场氛围布置、标识展示性强 电影院已先火了案例结论-纵观之家庭消费型商业并不是所有生活商场 都叫伊藤仿万达家庭消费模式的，品牌过气就会人气日衰， 运营良

16、好的多以餐饮、超市、亲子主题为主如卓锦曼购广场，社区型， 人气主要靠餐饮，和买菜绿地468伊藤案例结论-纵观之体验型消费商业品质感&体验感 正在成为一种趋势较早如一品天下、耍都，美食夜宵驱动成绩高涨较近如镗钯街， 精致而新鲜，业态繁杂，更重体验， 华熙528，演艺主题特色场，待开业，但电影院已很火 当然，妄图打造城北城东太古里的，这是病，得治镗钯街MaKe 日料酒肆主语运营观点-本案商业路径*以“与万达互补的特色体验型主题商业” 导流人气，形成外光华消费闭环商圈升华售卖物业价值虽说万达及周边社区，多以家庭客为主但，我们不是要做万达升级版，而是年轻态新时尚版Why? 客群决定*47-60平为主力

17、的公寓使用客群多聚于部分80/90后无疑，自住以首置年轻客群为主， 投资客占比虽重，终归也要出租获益目前年轻一代，90后更具新生力与需求*围绕青羊总部电商/信息等产业布局 创意创客人群，仍偏向年轻化中航成飞片区、日月大道两侧及绕城区多布局垂直电商、智慧物流、软件服务等业务， 此类从业人员，多以80、90年轻主力群体为主数据至2017年年轻化是主流IT及互联网产业年龄调查报告（2017，源自FESCO）由此，本案主力受众-年轻群体以部分80及90后为代表，而90后因年轻感，更越升成最主要年轻受众客群调查-生活消费趋势80/90多元、个性、独立为主题(本页及以下资料均来自CBNDATA)客群调查-

18、少年养生与初老对抗保温杯，蹦迪养生，可乐配枸杞客群调查-懒系主义手够不到的地方，都是远方送货到家、智能清洁、站着不如躺客群调查-宠物经济亏什么都不能亏主子客群调查-运动爱好越年轻，越热血；大叔们玩点清闲的客群调查-网红引力对网红店多次消费，粘性高， 线下网红美食人潮涌动客群调查-原创/个性品牌偏好个性化定制引领者90后，聚焦线上小众/潮牌，原创/独立设计及网红品牌 网红品牌人均消费额最高客群调查-个人空间仪式感慵懒、自由、简约为主， 怎么舒服怎么来客群调查-抢占现场娱乐高地影院、演唱会、演艺，到场打call年轻新生代性格特征注重个性和自我，崇尚活在当下兴趣为王，我喜欢，我乐意及时行乐主义，超前

19、消费但极少透支额度正面积极价值观，对品牌/明星崇拜也注重道德感思想开放，社交圈子多元及细化，如健身圈、汉服圈等年轻新生代消费特征热衷健身，95后更热衷热血运动宠物消费崛起，绝不亏待主子个性化定制，原创设计/网红品牌受热捧颜值即正义，对美的追求不限于女性“懒系生活“，吃、住、买追求更便利网红店吸引力强势，线上线下都有多次消费反油腻，注重养生，带动枸杞爆红便利店、超市就近为王，更多人不做饭点外卖主语运营观点-本案业态设计*贴合主力年轻全新消费趋势，围绕餐饮/精品生超/宠物经济/娱乐休闲/时尚服饰等几大类 引入年轻人热衷的网红级主题品牌，形成线下新消费聚落1 餐饮类业态建议主力业态，以传统中式+西式

20、+饮品为主晓宇火锅集渔泰式 火锅永辉 超级物种速度披萨鹿角巷晓宇火锅上榜舌尖上的中国 重庆老火锅集渔泰式火锅 2018新晋网红店 适合小姐姐们拍照永辉超级物种 餐饮+零售一体 新零售体验式速度披萨旧工业风，韩式以秒计的快速出锅著称鹿角巷国内网红奶茶排名前五品牌， 另外，2018第一是一点点呃相关风格参考2 精品生超类业态建议次主力业态，以新零售/精品超市为主盒马鲜生阿里旗下新零售代表 餐饮+菜市场结合体 可快送到家3 宠物主题类以宠物主题店，如咖啡店/餐饮等为主猫小院猫小院据说明星都会去撸猫的 猫奴主题餐厅相关风格参考4 娱乐休闲类精酿酒馆/酒吧简餐/ktv等场所为主贰麻酒馆COMMUNE公社

21、SPACE酒吧贰麻酒馆超人气酒馆排队到凌晨2点后COMMUNE公社简餐及进口酒结合体 可从7点坐到凌晨娱乐消费类相关风格参考5 潮流服饰类以时尚品牌/原创设计品牌等为主Stayreal五月天Clot陈冠希STAYREAL五月天主理潮店CLOT陈冠希主理潮店潮牌类相关风格参考原创设计类相关风格参考公共空间设计/装置参考公寓精装风格参考精品酒店风格参考书店风格参考以万达商圈人气为依托 未来客群消费互补模式购物 超市 带娃万达美食 娱乐 休闲 打卡本案至此，对比万达业态 本项目将呈现三大特征聚网红：流行精品消费店集合，有颜有味聚体验：多样设计主题店，更多场景感，够晒聚新奇：摆脱拖儿带女的万达派，互联

22、化、年轻化基于以上构建，本案项目形象标签已定3这样吸引年轻的网红店集中地，将以何种姿态面世？主语传播观点*一如耐克经典 JUST DO IT做年轻，就是做主张，撩兴趣蓝光外光华项目，主张关键就一个字#聚 #聚，是聚地利外光华核心、万达、双地铁优质聚，是聚资源把网红店打包带到楼下聚，是聚兴趣是志趣相投的在一起聚，是聚享受楼上安住楼下精品吃喝玩娱聚，是聚分享各种特色店天天围着， 嫉妒死朋友圈聚，是聚时光每份体验都值得珍惜， 每分钟都不浪费-至此，项目核心文化主张-年轻人的 #聚# 文化因兴趣，因爱好，因开心，因分享，一起取悦 聚，是为了更好地享受时间-项目案名主张-蓝光COTIMECO，聚，集合。

23、TIME，美好时光。 以聚为形，以时光为主旨，和无聊对抗，和孤独宣战，活出年轻快乐范。-项目定位主张-青羊万达旁 聚时尚目的地万达，项目配套亮点及商业人气重要支撑，地理标示。聚时尚，文化主张及未来生活调性的展示。目的地，以旅游概念凸显打卡属性。 整体是城市物理地段和生活风貌的结合。-传播主张SLOGAN-不聚不TIME以生活口号式表达，凸显年轻、网红感。强调欢聚、分享、在一起的快乐时光，如精神ICON般展现独特气质， 匹配项目全商业属性及年轻新生代的性格偏好。于推广信息及视觉展示层而言 因涉及多种业态网红店运营*我们将创生一个IP，化繁为简统领以标签形象，让成都一见即知IP形象从何而来？梳理使

24、用客群关键词：懒系少年养生90男生也护肤要方便不将就个性化我喜欢注重当下重形象爱美及时行乐自拍IP源点-萌宠猫慵懒，自我，傲娇，喜欢晒、躺，能卧着绝不站着 略带高傲，不入眼的不搭理爱干净，精致，猫粮升级就爱挑食了 不说了，泪蓝光COTIMEIP形象主张时光猫昵称：阿CO性格：有活力，爱美，爱热闹，喜欢新奇事物，信奉抬爪就够得着的方便主义， 日常爱好吃、晒、逛、拍照，喜欢说“小鱼干没有啦”、“手机没电啦”。特别技能：可以打破时空，根据喜好同时出现在任合大于2而小于10个的场合创 意 视 觉 体 系跨界展示4推广传播，广告当然是要打这次，是否能扭转下营销集火派的做法从产品运维的顶层设计角度切入，再

25、论推广铺排？如何顶层设计？说白了，就是保障前期规划网红业态落地，后期兑现蓝光COTIME组建自有招商运营团队建构完整的产品功能/服务体系，强化细节推广以业态意向造氛围，做足吸引力由右图，规划主打功能1-6栋公寓7#1/2/3商务型LOFT SOHO精品商业+底铺精品商业+开放潮街以下，基于此进行项目业态、空间、 服务等的强化建议BLOCK潮街蓝光COTIME精品商业LOFT/SOHO商务公寓各部分分案名 服务/功能运营强化建议以招商运营公司 统领，公共空间 以功能性、到达 性、参与性为目 的，打造相关装 置/场所，展示IP 实体等招商运营公司统 领，甄选品质商 家，每两年实行 品牌升级/末尾淘

26、 汰制，及组织日 常商业活动等， 保障 优质运营创企之家设置创客企服平台， 含共享会议室、接 待室、咖啡馆、行 政酒廊等办公服务， 一站式解决办公需 求TIME家设置业主共享空间 含咖啡厅、洗衣机、 健身房、会客厅、 休息功能区等。提 供24h无人便利店、 24h楼栋管家等注：所成立招商运营公司，统一负责潮街、商业、 商务三大系统，并对蓝光总部负责。可拾及光/分支案名相关业态运营强化商业/商务部分分案名logo前期准备已足，推广由此开动因我们以运营为先导，故传播之道线上造传播，价值释放/精神共鸣造影响；线下聚共鸣，网推/线下/活动强体验。推广阶段1：发声期核心内容测测你是哪种猫型人格“真人抓猫

27、”引爆活动联合相关爱猫组织，甄选一定数量可领养猫参与， 以宠物噱头吸引相关客群，引导关注。A启势活动活动场景设置示意相关规则，仿口红机玩游戏集齐所有猫猫，即可领养一只，若不领养可赠送相关猫纪念品活动点位建议太古里大悦城西宸天街网络执行-趣味H5参与邀约以H5邀约邀请活动，朋友圈收集关注蓝光发展测测你是 哪种猫型人格蓝光发展慵懒我本有才 奈何不想动爪右铭：爪子够不到的地方，都是远方蓝光发展佛系今天的供奉 不太合胃口， 哎，就这样吧爪右铭：伸爪是一天，握爪也是一天核心内容-强主张新入市不聚不TIME承接前期活动，公交站台/轿厢/朋友圈/路牌灯箱/地铁等集中推送B线上IP发声传播阶段主题蓝光COTI

28、ME不聚不TIME青羊万达旁约27万聚时尚目的地时尚公寓精品商业BLOCK潮街联袂聚启推广阶段2：深化蓄客期核心内容-业态场景系列海报/H5“值得聚”主义以根据业态建议拟定的多样化场景海报，造梦未来想象并引导年轻受众关注，以朋友圈、APP开机画面等移动端推送等为主 形式可单成海报，也可汇总成H5扩散A场景化共鸣传 播核心内容-三大业态规划价值释放聚成都/聚时尚/聚潮流城市阵地矩阵系列，公交站台/路牌灯箱/户外/车身/地铁等均渠道B价值主张城市投放1 公寓慵懒篇蓝光COTIME聚成都 慢生活延长美好时光的捷径 是让生活变慢青羊万达旁约40-130时尚公寓面世在即*不聚不TIME*蓝光COTIME

29、聚时尚 趣享乐别人的时尚打卡地 是你的日常风景青羊万达旁约3.5万精品商业新聚外光华*不聚不TIME*2 商业购物篇蓝光COTIME聚潮流 放肆嗨被朋友圈点赞的潮流范 多来自楼下遛弯青羊万达旁BLOCKC开放潮流街区耍出我风格*不聚不TIME*3 潮流耍街篇C临时接待处开放核心内容-设立临时接待中心待客，至售楼部正式开放聚成都young时尚蓝光COTIME时尚聚乐地体验场启幕将接待中心变为潮酷引导地、体验场，前期蓄客发酵影响临时接待中心地址参考光华仁和春天百货春熙尼依格罗光华西村体验活动头号玩家VR太空舱体验沙龙灌篮高手年轻PK赛D临时接待处开放活动时间：5月劳动节期间开放活动蓝光COTIME

30、奇喵物语51黄金假萌宠嘉年华目的：以萌宠主题制造吸引力对象：意向客户/本土潮玩达人/媒体/抖音达人/猫奴代表等内容：1 上线【成都封面喵】网络票选比赛H5，前期发布并预告开放现场颁奖正式开放日，以【喵摄影】、【时光猫】IP展/周边售卖、【猫咖啡】等静态主题分区布置，调动现场人气晚间现场举行【假面喵】派对，参与者头戴猫头面具入场，以音乐表演、 冷餐、啤酒等迎夏元素为主。猫摄影选美周边玩具/抱枕等夜趴推广阶段3：开盘期本阶段因售楼部开放及开盘时间重合， 故将集中释放A售楼部开放及开盘相关时间：8月中下旬传播阶段主题蓝光COTIME为聚而开 young启成都蓝光COTIME 售楼展示中心 8月25日

31、正启首批次70-130时尚公寓同日开盘在即售楼部亮相活动蓝光COTIME虾米& AI音乐节目的：以主题音乐节造热现场对象：意向客户/本土潮玩达人/媒体/抖音达人等内容：联合虾米音乐举办，现场设置科技体互动体验区， 如机器人调酒、唱歌、跳舞等，增强现场音乐互动感；设置3D MAPPING互动环节，现场尖叫呐喊，AI智能捕捉现场声音等氛围布置， 设置无人机升空，随着音乐变幻着不同的字符和画面等B后续体验深化活动建议主活动备选蓝光COTIME90养生节以极冲突的概念共鸣客群，进行“养生”主题趴。现场布置枸杞、红枣等特调饮料，趣味游戏，养生大礼包等 氛围则以临时老年体验馆、现场电音、电荒手术台等为主， 聚关注，造人气建议暖场型活动夜聚荧光骑行运