金融与房地产的关系详解

1、金融与房地产的关系 第一篇 股票与地产的关系 一、 股票常识 1、股票的什么？ 股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证。 股票一般可以通过买卖方式有偿转让，股东能通过股票转让收回其 投资，但不能要求公司返还其出资。股东与公司之间的关系不是债 权债务关系。股东是公司的所有者，以其出资额为限对公司负有限 只任，承担风险，分享收益。 2、股票具有以下基本特征： (l) 不可偿还性。 (2) 参与性。 (3) 收益性。 (4) 流通性。 (5) 价格波动性和风险性。 3、 股票分类： 普通股是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及在优先股东的

2、收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权，它构成公司资本的基础，是股票的一种基本形式，也是发行量最大，最为重要的股票。目前在上海和深圳证券交易所上中交易的股票，都是普通股。优先股是公司在筹集资金时，给予投资者某些优先权的股票，这种优先权主要表现在两个方面： 优先股有固定的股息，不随公司业绩好坏而波动，并可以先于普通股股东领取股息； 当公司破产进行财产清算时，优先股股东对公司剩余财产有先干普通股股东的要求权。 优先股是公司在筹集资金时，给予投资者某些优先权的股票，这种优先权主要表现在两个方面： 优先股有固定的股息，不随公司业绩好坏而波动，并可以先于普通股股东领取股息； 当公司破产进行财产

3、清算时，优先股股东对公司剩余财产有先干普通股股东的要求权。 绩优股就是业绩优良公司的股票 。 蓝筹股股票市场上，投资者把那些在其所属行业内占有重要支配性地位、业绩优良，成交活跃、红利优厚的大公司股票称为蓝筹股。4、 常用术语 开盘价：指每天成交中最先的一笔成交的价格。 收盘价：指每天成交中最后的一笔股票的价格，也就是收盘价格。 成交数量：指当天成交的股票数量。 最高价：指当天股票成交的各种不同价格是最高的成交价格。 最低价：指当天成交的不同价格中最低成交价格。 A-A股-用人民币交易的股票，就是一般人所说的炒股。 B-沪B用美元交易，深B用港币交易。 H-香港股票。 ST-重大违规或连续2年业

4、绩亏损。 PT-业绩连亏3年5、中国股市的发展n 第一阶段： 19911995 股票市场的建立和完善n 第二阶段 19962000 第一个牛市n 第三阶段 20012005 股市持续走低，进入熊市n 第四阶段 2006至今 第二个牛市 （升幅快，吸引资金多）二、 股票的风险 股市的风险分为系统风险和非系统性风险。 1. 系统风险主要有以下几种不同的形式： (1) 购买力风险 (2) 利率风险 (3) 汇率风险 (4) 宏观经济风险 （5）社会政治风险 (6) 市场风险 非系统风险是总风险 ： (1) 金融风险 (2) 经营风险 (3) 流动性风险 (4) 操作性风险 三、 股票的收益 获取股息

5、红利，是股东投资于上市公司的基本目的，也是上市公司对股民的主要回报。 四、 股市与楼市的关系 1、 随着2006年这轮牛市房地产市场也继续升温，资金在两个市场频繁流动。 股市在高速增长和快速下降阶段，与房地产市场表现出共振关系，会对房地产成交额增长率产生拉动或则抑制作用。股市回温期 高速增长期 下降期 盘底期 股市的特征 刚从盘底期开始小幅度回升，并时有下降的情况月增长率持续在10%以上，股市高价位，高成交量 股指从高位大幅度持续下跌 在低位震荡，少有上升 与楼市变动关系 跷跷板 同向变动 同向变动 跷跷板 资金表现 一个市场的资金增加，另一个市场的资金量减少 两个市场的资金同时增加 资金量同

6、时减少 房地产市场成交量反向震荡 2、进入5月股票市场出现大幅度的震荡，5月底股市出现连续下跌，至6月共下跌800点，股票市场的震荡对楼市的影响，我们对深圳和北京的部分楼盘的调查： 从以上调查可以看出，从股市获利后再投资到房地产的客户，一些是4、5月开始震荡后退出者，但更多的客户还留在股市，认为还有较大的获利空间。楼盘名称 物业类型 所属城市 股票获利买房率现 象 星河丹堤 豪宅高层 深圳 10% 客户已自主为主，有的客户股票已被套，本周上客量下降 香密湖 豪宅高层 深圳 30% 相当一部分客户是45月从股市退出的 西山美庐 豪宅 北京 不明显 有客户炒股，等年中报告再说 金地格林小镇 豪宅

7、北京 10% 抽出部分股票利润买房 3、 股市下跌后，房地产市场的主要表现： 上客量下降 买房客户有部分证券从业者（一方面说明他们从股市中获利， 另一方面也说明他们对风险的担心） 延迟交纳首期款的时间，甚至有部分退定现象 购买多套客户减少 4、 不同物业类型受股市的影响： 5、 未来房地产投资市场的两种可能 （1）股票市场继续上扬，房地产市场在股票市场的拉动下， 成交额增长幅度进一步加快 （2）股票市场大幅度下跌，短期内房地产增长幅度降低（特别是普通住宅），但会吸引提前退市或谨慎的投资将股市 资金转入房地产投资。物业类型 购房者从股市获利购房比率 购买用途 普通住宅 50% 主要用于投资 豪宅

8、 10%20% 主要用于自住 写字楼 10%20% 投资与自用比例1：1 6、股票投资与房地产投资的对比股票投资 房地产投资产品特点：1、虚仡价值， 1、实物产品 2、市值波动快 2、价值相对恒定 3、用途单一 3、用途广泛 4、无地域概念 4、地域性强市场特点：1、市场准入门槛低 1、投入资金相对较高 2、可选择性广泛 2、可选择性目标较为确定投资特点：1、专业性强 1、有一定专业性，但与百姓生活相关 2、投资回报高 2、投资回报相对恒定 3、投资风险大 3、投资风险可遇见并可控制 4、影响因素多，并不可预见 4、影响因素有限，并可预见综述：投机性强，适合短期投资，风险大 综述：回报相对恒定

9、，可预期，可控制，用途广泛。 五、 市场观点 1、 近年股市的沸腾 一下注入6万亿人民币的基础货币、18.8万亿各种存款，这个国家会不会沸腾？ 居民消费价格指数CPI、流动性过剩、外汇占款泛滥、固定资产投资过热、国际收支失衡、人民币升值、外汇储备增长、央行加息、准备紧率上调等。 从最表象的特征分析，固定资产投资过热、CPI上涨、房价 高企以及股市疯狂，这些现象虽然诱因很多，但根本的原因是居 民存款太多，或者说银行系统的流动性过剩银行系统有充足的 资金进行贷款，居民的海量存款更是烧热房市股市的酒精。 2001年以来，中国的外汇储备增长了近8千亿美元，相当于逾6万人民币，占同期增长的中国居民储备三

10、分之二强。中国“世界工厂”位的崛起。 2003年，第二长产业对整个经济增长的贡献率达到79.1。而根据当时在39个工业大项中，制造、冶金、机械、器材、化工等重型工业的比重达到了50以上。2、 徐滇庆的观点 徐滇庆：泡沫破裂的基本条件是资金流枯竭。无论股市、楼 市、汇市、债券市场，说到底都是资金流。大量理论已经证明，大 起有众多原因，大落都只有一个原因，就是资金外逃，导致资金链 断裂。 城乡居民存款目前有17万亿，而股市股本只有2万5千亿，市 值也不过才16万亿；楼市每年也不过1万多亿，何况每年外汇储备 要增加2千多亿。大量资金还没有进来，枯竭论是没有任何根据的。 老百姓直接买股票是直接融资，老

11、百姓把钱放在银行，银行 再贷款叫间接融资。现在间接融资占90%以上，直接融资还不到 10%。而先进国家直接融资都在40%以上，美国是70%多。中国上市 公司到目前只有1400多家，每个月只上市10家左右，而预计的目 标是1万家，所以还会有大发展。 中国股市处在成长期，这是认识的前提。如果指数每年增长15%-20%，便是正常。15%-20%的回报率，已经是对得起股民了。 资金再多，也是有限的，最后总会断流。这是危机的根源。 成熟社会，不应该是赌博心态。中国政府出台了各种金融政策，调整利率、调整存款准备、金放大汇率的波动幅度，现在又调整印花税，信息已经很明确，中国政府认为过热了，要整治。股市跌了，

12、十七大、奥运会就开不好，没有必然联系。 中国金融体系的稳定依赖着三道防火墙：第一，高储蓄率；第二，相对封闭的银行体系；第三，人民币不可自由况换。 3. 中产阶级的概念 何鑫的标准是有稳定收入,有健全的家庭,有健康的生活方式,已有 已有资产一千万,年收入五十万左右. 中国国家统计局曾把年收入在6万元到50万元人民币之间定业中产 家庭的标准.也就是说,家庭成员每月总收入只要达到5000元就可以称为 中产。 对中产阶层的说法,上海社会科学院社会发展院长卢汉龙不十分赞 同,他认为小康阶层或者中等收入阶层的说法更具有中国特色. 卢汉龙将党政领导官员,公司高层管理人员,高级专业人士,机关办事 员,白领办事

13、人员甚至体力劳动工人,农民等都归入了小康阶层,这个阶层 区别于富有阶层和弱势阶层,其中机关办事员,白领办事人员和一般专业 工作者是小康阶层的中间阶层. 在关于中产阶层消费结构的调查结论显示:中产阶层家庭的消费按重要性排列分别是:饮食62%,服饰34%,子女教育31%,购房28%,文化娱乐20%,医疗保健13%,社交应酬4%,购车6%,个人继续教育1%,而其它非中产阶层的家庭消费主要项目的顺序依次是:饮食72%,子女教育29%,服饰24%,购房13%,文化娱乐12%,医疗保健12%,个人继续教育4%,购车3%,社交应酬2%.4、股市并非萧条祸首 第二篇 人民币升值对中国房地产市场的影响 由于中国

14、国内CPI（居民消费价格指数）居高不下，贸易顺差不断扩大，加上美国屡屡通过各种方式对人民币升值施压，6月27日，人民币汇率中间价以7.6365再创汇改以来新高。按照汇改时8.11的汇率计算，汇改以来人民币累计升值幅度已接近6.46% 。这也是进入2007年以来，人民币汇率中间价创出的第45次汇改以来的新高。 近期，股市受益于人民币升值的板块也备受投资者关注，如地产、商业和航空板块等。有专家指出人民币进一步升值将吸引更多的资金进入房地产市场，因为房地产市场将面临新的机遇。 升值是把双刃剑 汇率变化是影响国际资本流动的重要因素，对受国际资本影响显著的大都市房地产市场具有十分重要的影响。人民币升值是

15、刺向地产的双刃剑。总体来看，人民币升值对中国房地产市场利大于弊。人民币升值是经济发展的不确定因素，只有在整体经济较好的消化升值冲击后才会逐步传导到房地产市场。由于前期宏观调控的影响，房地产市场面临销售速度下降和价格波动的双重压力，升值有助于缓解房地产市场调控压力。但如果过度的炒作人民币升值，房地产市场的投资性需求过渡，很容易滋生房地产泡沫。一、 有利因素 升值拉动内需和国外资金注入 选择人民币升值一般说来都意味着经济发展形势比较好。经济的良性循环给与其息息相关的房地产行业提供了较佳的外部条件。我国房地产行业的发展与宏观经济保持了很强的相关性。宏观经济向好会导致投资的增加和企业的扩张，土地、厂房

16、、办公物业的需求上升；经济向好加速商品流通，商业地产需求旺盛；经济向好居民收入及支付能力提升，拉动居民商品房的投资的需求。有专家认为，目前我国宏观经济每增长1%，房地产行业将增长1.3%。 从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升。在资本自由流动的前提下，会选择中国房地产作为重要的配置资产。即使在中国外汇管制的条件下，这一资产配置需求仍然存在。 未来一段时间内，继续升值的预期将继续存在，因此“赌”人民币升值的国外热钱可能会继续流入，其中一部分将进入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了房地产投资性需求，把握升浪起点。这一部分热钱主要会流入上海、北京、深圳等一线市场，而选择的

17、物业一般会是商业用房和高档住宅，从而促进这些细分市场的进一步繁荣。 人民币升值后，会使进口商品价格下降，进而使国内消费品价格的下降，国内多余货币部分将进入地产领域：股票市场和房地产市场，而目前国内股票颇波动太大，房地产市场将成为承接资金的主要场所，从而促使房地产价格的上升。这一点在日本以及我国台湾市场都得到了印证。 人民币升值增强了国外房地产资金的信心，这些除了购买物业以外，会加强与国内房地产企业合作进入中国市场的力度。这在一定程度上增加了房地产行业的资金来源，但是这些基金一般都选择实力雄厚，开发经验丰富的地产行业，因此人民币升值，有助于强者更强，加快房地产企业洗牌的进程。 人民币升值以后，国外进口商品价格下降，其中也包括一些进口的高档建材、设备。这有助于开发高档商品房企业成本下降，这将增大了一些企业的利润空间，同时有助于我国商品房品质的提高。二、 不利因素 投资性需求过渡及滋生房产泡沫 人民币升值直接影响我国出口，如果出口下降，内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影响。 一些出口企业，外贸企业如果受人民币升值