成都万科项目概况

1、目 录工程决策背景 -2第一局部 工程概况 - 3第二局部 法律及政策性风险分析 - 14第三局部 市场分析 - 16第四局部 规划设计初步分析 - 24第五局部 工程推进方案 - 32第六局部 投资收益分析 - 33第七局部 管理资源配置 - 37第八局部 综合分析与建议 - 39工程决策背景万科自2000年上半年进入成都市场，开发的成都万科城市花园取得成功，已推出的城花一期、二期热销完毕，后续开发仍在继续顺利推进，万科品牌已得到成都市民广泛认同。但目前仅有城花单工程操作已不能满足集团日益增长的利润要求，随着对成都市场更深入的了解，成都公司对成都住宅市场进行了全面的研究后，认为成都房地产业将

2、保持持续的增长，有必要在成都继续寻找新的投资时机。成都公司现有职员85人，多工程配置，单工程操作，从操作经验和人力资源状况看，成都公司已具备多工程操作能力，成都公司急需寻找城内中小工程进行利润补充。随着国家加强土地资源的调控，拍卖方式将为今后房地产开发的主要土地供给来源。2003年元月16日，成都市将推出东郊结构调整后的市区内首块较大规模土地前锋集团旧厂地块， 进行公开拍卖。此工程位于成都市中心区域，规模适中，有助于公司多工程操作和提升万科品牌形象。成都万科将参加此地块投标，如能竞得，成都公司将开始多工程开发运作。第一局部 工程概况工程背景：成华区位于成都市东北部，在城市向东开展中首当其冲。人

3、口54万，面积平方公里，辖4个乡、12个街道办事处。区内云集有200多家以电子工业为主体，多种行业并存，门类较为完善的国有企业，是成都乃至四川重要的工业基地。电子科技大学、成都理工大学等10余所大中专院校及30余家科研院遍布全区，是成都市重要的教育科研基地和高科技人才聚集的地方。由2001年11月开始的沙河综合整治工程预计耗资20亿元，方案用三年的时间完成沙河的初步整治，将沙河做成成都市的第二张城市名片。在沙河综合整治工程带动下的东郊工业区搬迁工程占地平方公里，市政设施改造和建设投资总额达228亿多元。调整后的东郊将成为集物流配送，商业金融、居住生活、科技产业、旅游休闲等功能于一体的综合性城区

4、。其工业用地将由现在的30降到11左右，城市绿地将到达12以上。2003年1月16日，成都有史以来的首家整体搬迁企业，也是东郊结构调整后的首块成规模土地前锋集团旧厂地块，将“摆上拍卖台。1、位置：工程位于成都市东北方向，紧邻府青立交桥，在一环路北四段外侧，南与一环路接壤，西与前锋路接壤，北、东侧均为前锋厂厂区。属成华区行政辖区范围。工程位置与工程接壤的两条道路路况良好，40米宽的一环路双向四车道，前锋路宽20米，前往市区内外的路网四通八达，非常便利。其中：成都市东北主干道府青路与工程距离约150米；通过府青路到春熙路商圈约3km路程；工程与内环线距离约1km，可通过泰安街直达，便利的使用城内各

5、种高级别配套；工程与三环路直线距离约5500米，可通过府青路连接三环路快速通往城市各处北门进出成都的必经之道府青路上的青龙场立交桥从2003年元旦起停止收费。2、宗地概况宗地用地面积约67.5亩，净地面积57.674亩，形状规那么方正，原为前锋集团旧址。地面建筑现已拆迁完毕，除保存有数十株成龄桉树外，地表平整。 宗地北至前锋办公楼 南至一环路对面的北苑商场 宗地东至前锋厂厂区 西至前锋路对面的前锋厂生活区南面一环路 北面华油路东面府青路 西面前锋路地块现状原有一栋五层楼综合楼，二层办公楼、医院和局部厂房： 已平整土地 地块内树木3、工程周边环境及相关配套A.周边环境分析：成都市城北功能定位为陆

6、上城市对外交通枢纽中心和商品对外辐射物流中心，依托交通带来了区域早期工业的开展，有二十多年的开展历史，区域由当地工业人口为主和外来经商人口构成，整体质素不高。但因工程紧挨全国重点院校电子科技大学，并在一环线上，故工程面向的区域人口素质相对较高。与工程相距1km的沙河八大景点之一的“三洞桥景点有一个面积约80亩的绿色广场。其建成对周边的居住环境和景观将会有很大提升。与工程相距500米处的沙河及沙河边的预留绿地前锋厂是成都市的大型知名工业企业，主要生产热水器、电表、无线电接收器等产品，属无污染噪音、空气工业。从前锋厂员工和规划院处了解到，工程用地东北面的前锋旧厂将于春节后全部撤除搬迁至高新西区，而

7、旧址那么用作和成华区政府及电子科大合作成立“成都电子信息产业园孵化园也既是电子科大将跨过府青路与工程用地接壤。成都电子信息产业园是四川省电子信息产业的重要组成局部。是成都市成华区政府联合四川省电子信息化领导办公室及成都电子科技大学，通过成都华信电子信息产业承当，依托成都电子科技大学等科研单位的人才技术优势和成都东郊国有大中型电子企业的存量资源而规划建设的高新技术开发区。是一个集科研、开发、生产、贸易、交流于一体的多功能园区，以建成成都市东部“硅谷为目标。重点开展数字音视频制作、传输、接收产品；微电子产品；新型电子元器件；计算机软件开发等电子信息产业。现状厂区为成都电子信息产业园用地B.市政配套

8、，经咨询规划院，容量充足，接入口就在工程边上。2000米内配套情况现状：交通：与工程接壤的两条道路路况良好，其中一环路双向四车道40米宽，前锋路20米宽，前往市区市外的路网四通八达，非常便利。学校：宗地2000米范围内从中小学到高等学府各级教育机构星罗棋布，播送电视大学，全国重点院校的电子科技大学，省属中专成都市工业学校，省重点中学成大附中、圣灯中心小学、马鞍小学、解放路小学石油幼稚园环布工程四周。商贸：李家沱菜市、华联商厦、互惠超市、红旗直销分场、好又多府河店、国美电器、锦通成百家电专卖场都在工程周边1500米内。购物便利。国美电器 红旗直销分场医院：市八医院、成都军区总医院、市建工医院、市

9、中医院、石油医院、梁家巷中西医门诊部等医院聚集四周。金融：中国银行、建设银行、商业银行、农业银行、保险公司和证卷交易所等在工程直径1000米内均有分布。文化娱乐：活水公园，市游乐园、城北体育馆、市游泳场均在工程2000米范围内，工程周边分布众多中档次有特色的餐饮茶肆酒吧。公交：工程周边公交系统四通八达，共有11路公共汽车通往市区各处，离宗地最近的公交站点距离为150米公交线路表线路起止站7路文化宫理工大学27路九眼桥一环路环行线28路火车北站石羊场中心站34路火车北站一环路环行线42路逸都花园游乐场45路双楠小区青龙场中心站60路省政法学院九眼桥65路火车北站九眼桥73路建机厂文化宫75路东光

10、小区荣耀小区113路金沙中心站十里店总体分析及结论： 工程所在区域有较早的开展历史，人口稠密，所以各类市政及生活配套非常齐全，但在档次上受到本区域整体消费、需求水平和开展历史较早的约束。工程路网辐射能力强，可以便捷的跨区域辐射优质的市政效劳。工程本身的商业规划可以弥补局部商业生活的不完善和档次的缺乏。明年成都市周边各大盘纷纷启动，势必对城内中档商品房造成较大冲击，就在市内各大开发商高度关注城郊住宅的的同时，我们可伺机考虑城内精品住宅市区内市场空白，利用老成都人的东郊情节，借助沙河改造、东郊结构调整这一契机，将本工程打造成与沙河景观相辉映的精品楼盘。所以，通过上述分析，我们认为，区域的各类配套设

11、施对工程立项有支持力度，业主们在区域内能够享受到完善而又便捷的各类生活配套效劳，并可借助快捷的道路辐射网到达城内各处。可将本工程定位为中高档精品区域内住宅。4、工程用地技术经济指标本工程控规按用地性质分为2局部进行规划。A局部：净用地面积约35955.78平方米53.933亩，土地用途：住宅用地；使用年限：70年；容积率：不大于2.5；建筑密度：不大于28；绿地率：不小于30；建筑高度：不大于40米；其他方面按有关规定执行。B局部：净用地面积约2494.01平方米3.741亩，土地用途：商业用地商业效劳设施用地；使用年限：40年；容积率：不大于2.2；建筑密度：不大于50；绿地率：不小于20；

12、建筑高度：不大于24米；其他方面按有关规定执行。技术经济指标AB合计占地面积净地35955.78 m22容积率总建筑面积89889.45 m295376.27 m建筑密度不大于28不大于50/公建配套100m515m615m住宅面积2/2商业面积/225、土地价格及付款条件本地块将于2003年1月16日以公开拍卖方式出让起拍价150万元/亩，地价款于地块成交后180日内付清。A、地块成交后5日内与出让人签订?成都市国土使用权出让合同?；B、签订?成都市国土使用权出让合同?之日支付拍卖成交地价款的30；C、签订?成都市国土使用权出让合同?之日起60日内支付拍卖成交地价款的30；D、签订?成都市国

13、土使用权出让合同?之日起180日内支付拍卖成交地价款的40。在此地块拍卖公告前，周边地价约为100万/亩鑫源公寓2000、鹏程苑2000地价均在90万左右，此次拍卖，将区域内的地价抬到了另一个高度。但因本区域的成熟度及开展历史，区域内可用作住宅开发的土地所剩无几。如要将旧房拆迁后重建，其拆迁本钱将会远远高于此地块。南一环和西一环两边居住用地的地价约180万/亩非拍卖地块,比拟之下，一环边城市中心区域居住用地，以本区域为低，但可同享城中心高档配套。所以，公司可从此区域着手，开发出城中心精品住宅工程。第二局部 法律及政策性风险分析一、工程用地法律手续描述工程用地原始权属状况工程用地位于成都市成华区

14、一环路旁，现状为一拆迁完毕的空地，无地上附着物，仅在拆迁后遗留十余株高大树木在地块内。工程用地原为前锋电子股份，随着政府东郊工业结构调整，由成都市政府出资，前锋厂已搬迁至高新西区，原老厂土地收归国有，现土地所有者为成都市人民政府。该地块相关文件如下：成都市国土资源局2002年12月18日?拍卖出让国有土地使用权公告?。成都市国土资源局2002年12月18日?拍卖出让国有土地使用权须知?。成都市国土局?国有土地使用权出让合同?样本。成都市规划管理局2002年12月6日拍卖地块规划设计条件通知书拍卖【2002】21号。成都市勘察测绘研究院界址点成果表、红线图、放线交接单。二工程用地的现政府规划在成

15、都市规划局已将工程用地控制规划二类住宅用地局部为商业效劳设施用地，政府规划要点明确，在用地性质、政府控制规划上无风险。合作方情况合作方为成都市政府，拿地方式受法律保护，根本无合作风险。二、合作方式及付款通过参与土地公开拍卖，在竞得后与成都市国土局签订国土出让合同，办理国土证进行房地产开发，合作方式简单、清楚、有效。地价支付条件如下：签订出让合同之日支付拍卖成交价款的30；签订出让合同之日起60天内支付拍卖成交价的30；签订出让合同之日起180天内支付拍卖成交价的40。三、风险或应注意问题分析法律关系非常清晰，在操作上无法律障碍。但对此工程，应注意以下几个方面的问题：政府在拍卖公告中及出让合同样

16、本中未明确交地时间，在拍卖竞得后何时能真正将土地交付开发商，尚待落实，目前国土局没有明确的答复。成都市政府在拍卖土地方面经验缺乏，无拍卖答疑会，缺乏透明度。出让合同中已经明确约定了“按现状土地条件交地，对现状土地条件未能具体化，存在风险，有不能满足开发要求的可能。但总的说来，我们认为该工程的法律风险很小。第三局部 市场分析一、本案所处区域市场的界定 宗地块位于成都市东北区域。该区域市场可分为三大片区，即火车北站批发市场片区；城隍庙电子市场片区及宗地所在的李家沱片区。二、区域市场成长状况城北片区在80年代以前是成都开展速度最快的一个片区。正因为城北片区规划较早，在新的市场环境下，原有的市政配套、

17、规划设计已远远落伍于90年代开始大规模开展的其他几个片区。再加上城北流动人口较多，对社会治安造成一定的隐患，“北匪的说法由此产生。成都其他几个区域都是住宅开发带动了当地的商业，而城北是几大专业市场的开展带动了住宅配套的需求。火车北站批发市场片区住房消费潜力极强的片区 因处于交通枢纽位置，火车站周边自80年代初期就分布着荷花池、五块石等多个大型批发市场。随着市场经济的开展，荷花池造就了成都第一批“万元户。第一批依靠荷花池充裕起来的人对荷花池一般都有着深厚的感情，其第一次购房几乎都集中在城北区域。97年南玻集团开发的南玻电梯公寓销售均价3500元/平方米、96年国泰集团开发的荷花池公寓销售公寓28

18、50元/平方米都在当时取得了非常好的销售业绩。 南玻公寓2、城隍庙电子市场区域活泼的市场交易，蕴蓄着巨大的潜在消费层城隍庙电子市场也是于80年代初期形成的综合电子产品批发市场，也是成都第一个音响器材批发市场。随着城市建设的开展，原有的低洼棚户交易区已被政府全部改造为集中的商业综合楼。 几大综合市场的经营支撑，使城北片区蕴藏了巨大的潜在购置力。宗地所处李家沱片区凭借完善的市政配套和社区人气，使该片区成为城北区域客户置业的首选片区。李家沱片区缺乏“高尚居住社区的成熟片区李家沱片区形成时间： 94年前，李家沱片区除有少量单位宿舍外，其余大局部区域均为成片的农田。自94年开始，随着城市建设的开展，周边

19、区域的少量拆迁户陆续迁入由中房集团修建的拆迁安置房，中房集团也先后在该片区修建了均价在1750元/平方米的商品房，社区人气、商机逐渐开始形成。99年，中房集团在该片区修建了占地100余亩，共500余户的平安苑，因园区环境设计、建筑风格略高于片区内其他定位的商品房，使其以2700元/平方米的销售均价成为李家沱片区唯一的“高档楼盘，其多层住宅在短短1年时间内根本售罄。2000年，随着三友路、华油路、华成路的全线通车，片区内工程销售均价拉升至2200元/平方米左右，价格虽然未能有较大突破，但销售却是非常好。 2李家沱片区现状市政配套完善，人气、商气旺盛 3各档次住宅区域内分布状况李家沱片区最开始形成

20、片区规模时，主要是以拆迁房为主的一个较低档次的片区。后续商品房开发亦多数定位于均价2500元/平方米以下的中低档楼盘，得利于几大综合市场潜在消费力和周边客层的有利支撑，虽然推广手段简单，但销售速度都非常快。三、区域住宅市场在成都市各项指标排名情况及开展趋势1、供需情况分析：2001年成都市场各区域住宅市场供销情况及供销比2001年成都市分片区商品住宅供销情况排名(单位：万/平方米)区域供给量供给量排名销售量销售量排名供销比供销比排名全市平均三环内内65.87城东44%4城南3128270.4%2城西1164.43%3城北66552578.791市中心2361.652、城北片区在2001年分区域

21、30003500元/平方米商品住宅供销市场的排位图表分析：“高尚精品住宅社区是城北市场供给的空白点图表中城北30003500元/平方米工程的供给、销售量主要由城隍庙电子批发片区的商住楼构成。四、区域内产品供给特征1、各档次产品的集合特征平均售价：多层2500元/平方米以下，小高层：2600元/平方米左右。开发规模：除99年中房开发的占地100余亩的平安苑外，其余工程规模较小，一般都在1530亩。产品形式：大局部产品为砖混结构的多层建筑。产品供给比例：多层：电梯公寓8：2平均消化率：多层工程根本100；小高层电梯公寓销售周期慢于多层。按揭贷款：按揭只能做到7成20年。首付比例成为制约工程销售速度

22、最主要的因素。社区配套：全部依靠完善的市政配套，片区内在售或已售的近10余个工程都无规模环境营造、会所配套、娱乐设施等配套。开发商形象：除中房集团外成都安居房最大供给商，其余开发商都无品牌形象。 2、区域主力消费群特点：客户年龄：平均年龄在28岁以上，对城北区域有着较深的情感或事业在城北。客户构成：大多数为自创业小业主，电子科大等中高等院校教师、周边企事业单位客层也是有力的消费支撑。区域内不同产品形态的市场分析恒福苑效果图 北辰花园效果图产品形态参考楼盘建筑面积容积率平均售价消化率消化周期多层北辰花园恒福苑2400220090906个月4个月小高层北辰花园电梯恒福苑1.3万，一梯11户1.3万

23、，一梯36户2500未开盘503个月4、李家沱片区未来12年可供开发的规模土地三友路平安苑路口，中房集团占地约50亩的存量土地，已全部完成拆迁工作。沙河北沿岸原成都量具机床厂，土地规模150亩以上，该厂已被富临集团收购，现根本完成拆迁工作该地块紧邻沙河，河岸线较长。据悉，双方合作条件非常优惠。中房和富临集团的存量土地具体工程定位和开发节奏还不是特别明朗，但据中房和富临以往开发工程的经验判断，以上两个地块可能定位于2600元/平方米的工程临河面可能会修建一些低层建筑。原轴承厂约100余亩厂区，据悉，成都某单位正与其接洽，欲兼并该厂，将土地用于房产开发。5、小结 城北大量商业地产工程带动的人流量潜

24、在着巨大的消费力，城北现有的供给量难以满足现有的需求。2003年，城北“买盘大于卖盘的现象将继续存在。现有产品形态和工程定位，难以提升该区域的形象，城北仍未能有有实力的开发商进驻，可以称之为中高档房地产工程开发的市场空白点。房产消费对于绝大局部消费者来讲，都具有较强的区域性，城北客户购房首选区域是本区域，其次可以辐射至周边以智能小区为代表的西北片区，东北方向的八里小区和新鸿片区。但以上三个片区，因受区位、片区形象的影响，已售和在建工程定位都是中低档社区，成交均价一般在2500元/平方米。这一市场特征也反映出城北片区，乃至西北、城东片区都缺乏实力开发商修建的“高尚精品社区，中高档定位的社区是该片

25、区一个显著的市场空白点和时机点。五、本案在区域市场的时机点和威胁点1、时机点：城北整体供给量较小，区域内缺乏中高档定位的产品。城北区域积累了较多的中高档消费的客层资源的正如万科在“东穷的区域能够开掘到中高档客层消费一样，城北区域应该更不缺乏这样的客层；关键是，这样的产品应该由有品牌、有实力、有品质的开发商来提供，这样才能赢得这局部客群的认同。这正是万科的时机所在，万科在城东创造了一个奇迹，将城东片区的楼盘形象提升到整个城市优秀楼盘的标准；在城北，根据区域的经济特征，达成这样的目标应该更有可能。宗地所处李家沱片区市政配套完善，人气、商气较旺，是城北区域客户置业的首选片区。2、本案在区域市场内的威

26、胁点：区域整体形象较差，周边社区档次较低。土地本钱较高，被迫将容积率提高，工程定位和产品形态受到一定的局限性。3、万科运作该工程的优劣势分析优势：通过万科品牌，建立第一个进入城北片区的品牌开发商的形象。工程运作能力强，完全可以将宗地规划、修建为城北区域的“精品住宅社区。带动市场的力度相对其他竞品大，市场、媒体关注度高。劣势：土地本钱和运作本钱过高。六、本案工程定位及客层分析工程定位： 根据城北区域的现有产品形态和高端客户需求，我们需要提供差异化、有品质的楼盘，打造出城北第一个“高尚精品电梯公寓社区。工程客层定位：根据本案地理位置及定位，对本案的主要目标客层特征描述如下：客层来源：改善居住环境的

27、第二次商品房置业的城北私营业主和第一次商品房置业的企事业单位的管理人员、高等院校教师，客层可向市中区、城西北、城北方向辐射。客户消费力：根据城北区域在售楼盘分析，一般首付3成约10万元左右；由此可以推测，本案客层首付能力在1012万元左右，月供承受能力在20002500元之间。客户特征：3040岁的三口之家是本案主流客层的根本特征，子女一般是在幼儿园至小学阶段。产品力偏好：需求主要集中在总价50万左右的住房，和城花二期洋房的客户类似，需要大三房、大面宽客厅、保姆间或储藏室。其户均面积应在130160平米就能根本满足其功能需求。置业关注点：根据其居住经验，社区环境、户型、物业管理应该是其关注的产

28、品细节。七、工程定位的市场分析：成都三环路内电梯公寓销售市场现状由于市区内土地资源的紧缺，二环路周边出现了越来越多的纯电梯公寓社区。并且规模在5万平方米以上、销售均在3000元/平方米以上的电梯公寓市场再区域分布上有非常明显的区域特点，几乎全部集中在城南、城西和市中心。置信丽都、逸都情融苑、信德四季花城、凯莱帝景等工程通过精致的环境营造和产品创新，并整合营销推广，取得了不俗的销售业绩，每5万平方米平均销售周期为8个月。丽都C区中心园林 置信丽都C区根本情况置信丽都C区工程区域二环路边，成都西南方向。C区是丽都花园第三期工程，由9栋小高层电梯公寓围合而成，每户都有4070平方米的空中花园是C区产

29、品的一大创新。容积率用地面积：39249平方米 建筑面积：容积率3.17 销售均价4000元/平方米 一般房屋总价在6070万元/套。主力户型及总价160180平方米是该社区的主力户型。销售周期和销售率因丽都C区房屋面积较大、总价较高，其销售周期在20个月左右根本到达95的销售率。每5万平方米销售周期在12个月左右。成都电梯公寓市场销售面临的共性问题：多层和电梯公寓不能混杂，不能让客户产生比拟，否那么，电梯公寓肯定滞销于多层中海名城是典型例子。客户在购电梯公寓常见的担忧：公摊大、物业管理费高、电梯运行平安问题。成都2002年110月多层住宅和电梯公寓住宅销售比拟图分类电梯公寓多层住宅110月销

30、售面积各类型产品占2002年110月商品房住宅市场比例46.9653.03图表分析： 随着土地资源的稀缺，电梯公寓也被越来越多的消费者接受，成都2002年电梯公寓的销售面积占到总销售量的46.96。八、产品建议：产品定位：本工程是城北唯一的“高尚精品电梯公寓社区，通过对万科品牌的推广和产品力的创新，在城北空白的高端产品市场具有非常强的市场竞争优势。产品形态全小高层板式电梯洋房局部空中花园别墅 产品组成135160平米的户型为主力；利用位置差异再配备少量85平米左右的两房、115平米左右的三房；顶跃户型稍大。产品售价均价3400-3500元/平方米，单位总价控制在50万元/套左右。开盘状态：社区

31、配套商业楼完工、立面呈现。样板区形成：会所、环境营造到位，一层实楼样板房开放。商业楼考虑：根据周边配套的特点，定位于餐饮和休闲配套。参照周边商业定价，一楼商铺销售价格在12000元/平米，二楼在45005500元/平米，三楼在35004500元/平米，四层在3000元/平米。第四局部 规划设计初步分析规划设计条件现状条件该宗地位于成都市一环路北四段40M东北方，西北临前锋路20M，东北与华油路20M相距约90米，东南与府青路40M相距约165自然环境、人文条件对规划设计的影响该地块周边条件较差，无可直接利用的景观，须在地块内自行创造；该地块南边为一环路北四段。一环路是成都市的交通干道，车流量较

32、大；优点是交通方便，缺点是有噪音干扰。该地块沿一环路规划有23m该地块内保存有一些高大乔木，树型较好，应予以保存和利用；该地块近邻为前锋无线电仪器厂车间和办公楼，外观陈旧，应以绿化分隔，弱化其影响。规划要求： 宗地分为三个局部： A区 B区 C区 用地性质： 住宅用地 商业用地 代征地使用年限： 70 年 40 年建设净用地： 35955.78 m2 m2 容积率： 建筑密度： 28% 50%建筑高度： 40m 30% 20%机动车停车位： 辆/100非机动车停车位： 自行考虑 退红线：根据?成都市城市规划管理技术暂时规定建筑管理?高层：主要朝向退用地红线倍建筑高度，不小于15 次要朝向退用地

33、红线倍建筑高度，不小于12多层：建筑长边退建筑红线倍建筑高度，不小于 3 建筑山墙退建筑红线不小于3建筑间距：高层：南侧建筑高度的倍，不小于27 多层：南侧建筑高度的倍，不小于 9.0 m交通要求：车行口开设在前锋路上，距一环路交口大于60m绿地要求：沿一环路设置9%的绿地；建筑风格：须报送实景渲染图，外墙装饰禁用面砖和蓝玻。市政配套设施情况 宗地所属区域配套设施根本齐全，雨污水系统、自来水、煤气、通讯等配套管网由政府负责落实。化粪池不得临道路设置。 此局部对设计无影响。生活配套设施情况 宗地所在片区生活配套设施完善，交通便利，但档次较低。根据该地块的产品定位，及合理的公建比例，自身配置只考虑

34、精品会所，配以游泳池、网球场，以支持小区品质。二规划设计的初步概念关键点根据对地块自身及周边的综合分析及判断，提出本规划设计的几个关键点。 核心景观空间的创造：周边缺乏景观，必须自行创造； 商业建筑的规划设计； 对一环路的利用和对噪音遮挡； 对现有树木的利用； 对现有厂房的视线遮挡。规划设计方案示意 方案一： 整体构思 方案一以地块中央中心花园为中心，通过架空门洞将前后三个花园连为一体，形成一条由贯穿南北的公共景观轴线；以此中轴为骨架，向其他内院辐射，形成横向的分轴线；通过纵横轴线将所有公共绿地联系在一起，形成一个完整的休闲体系，到达内外和谐统一，在有限的空间内创造出层次丰富的环境空间。见附图

35、 方案一全部建小高层，方案可实施度约90%。方案二那么以小高层为主，辅以多层公寓和花园洋房，方案可实施度约70%。 方案二因占地偏大，虽然也尽力创造中心花园，但其效果要比方案一大打折扣，其特点是产品种类较多。全部作多层不可能满足容积率要求。 建议采用方案一。 建筑排布 在公共景观轴线上有序排布着步行广场、游泳池、会所可选等一系列公用设施。轴线将地块自然地分为四到五个组团。建筑以横向排列为主南北向，既满足良好的朝向，又能获取良好的通风与采光。端头户型作特殊处理，以形成围合的感觉。见附图 原有树木大都巧妙地布置在宅间，节约了一些绿化本钱，还到达了更好的绿化效果，对环境和生态都有奉献。 方案二附图

36、绿化体系附图 交通组织 宗地与一环路有代征绿地分隔，只能设人行出入口；车行口开在前锋路上，距一环路口要求大于60m。 规划中将车行道沿用地周边设置，从外围车道直接下地下车库，实现完全的人车分流。在周边车道和局部花园之间设置有地上停车场，以降低车库本钱，并方便客户临时停车(见附图)。 分期建设 整个工程考虑分为两期建设，利用组团划分可以轻松分开。销售卖场建议设在商业街，建设周期短，空间划分灵活。样板房建议设于中轴线南端的住宅中，离卖场近，而且可以考虑将中心花园景观先期施工，在销售时实景呈现，更有利于销售。公建设置 商业局部规划要求集中设置于B地块，而该局部要求较苛刻，必须建五层才能做足容积率。因

37、此设计将考虑四层以上作办公，设单独出入口。 按规划要求，商业车位只需要20个，已沿路边布置。考虑到商业的实际需求，在商业建筑下设50个停车位的地下车库。 交通体系附图 分期建设附图初步可行性方案产品：根据市场分析，本工程定位为中档精品住宅，初步确定为电梯公寓。经济技术指标：总占地面积： 44994 其中：住宅净用地面积： 35955.78 m商业净用地面积： 2494.01 m代征地面积： 6545.09 m总建筑面积： 107477 其中：电梯公寓： 89936商 业： 5487其中：商业店面： 4487 物业用房： 100 m 会 所： 435 m2 居 委 会： 65 m 储蓄所邮政所：

38、 400 m设备用房： 200 m地下车库： 1可售建筑面积： 93277 m A区 B区计容积率建筑面积 89936 m2容积率：建筑密度： 22% 50%绿化率： 40% 20%建筑层数： 11层 4层建筑间距： 27-30 m总户数： 616 户平均每户面积： 146 停车位： 580 个其中：住宅地下车位： 160 个住宅地上车位： 400 个商业车位： 20 个建筑风格考虑到该片区现有建筑，尤其是住宅建筑比拟陈旧，色彩比拟灰暗，建议本工程采用色彩鲜明、造型轻盈通透的现代建筑风格。见附图成都楼盘已有一些类似风格，但有抄袭之痕，设计大多不到位。本工程采用同样风格并不担忧会缺乏特色，反而希

39、望能以清新、雅致的设计凸显万科品牌。坡屋顶、欧风在此工程中均不适宜。参考风格附图户型建议：见附图参考户型适用于一梯两户、十一层以下的电梯公寓，建筑面积约为145 m2 第五局部 工程推进方案 本工程总规模10.89万平方米,方案分两期开发完毕，开发周期为叁年，一期开发6.9万平方米，二期4万平方，具体开发节奏安排如下：总体开发节奏时间一期6.9万M2二期4万M22003年上半年立项立项2003年下半年开工2004年上半年开盘开工2004年下半年竣工 入伙2005年上半年开盘2005年下半年竣工 入伙一期开发节奏一期推进方案表序号阶段商业住宅销售卖场样板房其它楼栋1签订合作协议2003/01/2

40、12003/01/212取得国土出让合同附件2003/04/213取得国土证2003/07/014工程立项2003/01/162003/01/165规划(含规划方案报批)2003/04/012003/04/016施工图设计2003/06/012003/08/17施工图审查2003/06/12003/08/8办理规划许可证2003/07/12003/09/109取得施工许可证2003/07/12003/09/10招投标2003/08/012003/09/302003/09/1511开工2003/09/012004/01/302003/10/0812取得预售许可证2003/03/202004/03

41、/2013开盘2003/04/182004/04/1814完工2004/04/12005/02/3015入伙2005/02/30二期开发节奏二期推进方案表序号阶段住宅样板区、房其它楼栋1签订合作协议2003/01/212取得国土出让合同附件2003/04/213取得国土证2003/09/214工程立项2004/01/205规划(含规划方案报批)2004/04/016施工图设计2004/10/102003/08/157施工图审查2003/08/308办理规划许可证2003/09/109取得施工许可证2004/05/3010招投标2004/11/102004/05/1811开工2004/12/30

42、2004/06/0112取得预售许可证2004/03/1013开盘2005/03/1814完工2005/03/102005/7/3015入伙2005/12/30第六局部 投资收益分析本钱预测本工程建筑用地面积为38449.53平米，规划容积率为，总建筑面积为108,923平米，可售面积为104,023平米，配套用房2700平米，主要建筑产品类型为电梯公寓和商铺。预计工程总投资为2.75亿元。项 目投资总额万元单位本钱元/m2土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发本钱合计管理费用244剔除车库,住宅和商铺平均本钱为2705元/M2销

43、售费用134财务费用工程总投资 税务分析目前公司主要适用税率如下：预计税费情况税率%计税依据预计税额万元计算说明营业税5%营业收入1782营业收入*5%城建税7%营业税额125 营业税额*7% 教育费附加3%营业税额53 营业税额*3% 契税3%土地成交260土地成交价*3%所得税33%税前利润2082税前利润*33%合 计4302成都万科城花工程享受锦江区政府的招商引资财政优惠政策，锦江区政府也口头承诺万科的其它新工程也享受同等的财政扶持。城花优惠政策参考如下：营业税按已上缴部份的30%属地方财政收入由锦江区政府通过财政拨款返还，附加税费全额返还。企业所得税率不超过15%。如以上税收优惠政策

44、兑现,将增加约1554万利润,工程税后利润总额增加为5655万。经济效益分析未考虑政府各种税费的优惠政策因素。本工程的内部收益率为26.4%，销售净利率为11.5%，其他主要经济指标如下：经济指标单位数值元/m2工程总金额万元销售收入342035646直接本钱260727123总投资264427501税前利润5936184税后利润3944101内部收益率26.4%销售净利率11.5%销售毛利率18.40%资金峰值比例41%地价支付贴现比100%本工程2004年上半年竣工，各期的利润表达如下：经济指标2003年2004年2005年合 计结算面积m25959547428104203单位净利(元/m

45、2)净利润(万元)-127217320554101敏感性分析本钱变动，各项经济指标的变化：经济指标预测本钱100%预测本钱95%预测本钱90%预测本钱105%预测本钱110%开发总本钱27,123 25,767 24,411 28,480 29,836 工程利润6,562 7,918 9,274 5,206 3,849 税后净利4,101 5052 5960 3,235 2326 单位净利394 486 573 311 224 销售净利率11.51%14.17%16.72%9.07%6.52%售价变动，各项经济指标的变化：经济指标预测售价100%预测售价95%预测售价90%预测售价105%预测

46、售价110%营业额35646 33,863 32,081 37,428 39,210 工程利润6562 4878 3193 8246 9930 税后净利4101 3015 1886 5272 6400 单位净利394 290 181 507 615 销售净利率11.51%8.90%5.88%14.08%16.32%盈亏平衡点分析保本售价即销售净收入等于投资额(不考虑车库) S=C/(1-T1)=2643.79/(1-5.50%)=2837元/M2保本销售率假设工程全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的本钱 R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2/(1-5.50%)*(1-33%)

47、*3427+2643.79*33%=88%式中：C：表示单位投资额含直接建造本钱、期间费用R：表示保本销售率S：表示单位售价T1：表示营业税率T2：表示所得税率工程资金预测 本工程的启动资金为公司自有资金12000万元，剩余部份投资来源主要以城花三期销售回款为主。 1、资金投出方案：期间2003年2004年2005年2006年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地价款534635658911工程款80180120032805240416024开发间接费1330期间费用378税金212619174043合 计240430685资金回款方案：内容2004年2005年2006年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售回款76757675850285021646164635646资金需求方案：2003年2004年2005年合