合同管理要点

1、合同管理要要点第一章合同同管理概概述 合同管管理是工工程项目目管理的的一个组组成部分分。合同同管理与与计划管管理、成成本管理理、技术术管理、组组织与信信息管理理共同构构成工程程项目管管理系统统。 建筑工工程施工工合同，是是业主（发发包人）和和承包商商（承包包人）为为完成建建筑安装装工程、明明确双方方的权利利和义务务关系而而签订的的法律文文件。遵遵照施工工合同，承承包商应应完成业业主交给给的建筑筑安装工工程建设设任务。业业主应按按合同规规定提供供必要的的施工条条件、支支付工程程价款。承承包商在在工程承承揽过程程中必须须认真研研究招标标文件的的规定和和要求，特特别是吃吃透招标标文件中中的合同同条件

2、，按按照ISOO90000 族标准准，进行行周密的的合同评评审，在在此基础础上制定定投标方方案。对对施工合合同的实实施过程程进行有有效的管管理，加加强和提提高施工工合同管管理，是是社会主主义市场场经济发发展的必必然要求求。有效的合同同管理是是促进参参与工程程建设各各方全面面履行合合同约定定的义务务，确保保建设目目标（质质量、投投资、工工期）实实现的重重要手段段。合同同管理贯贯穿于工工程实施施全过程程的各个个方面，其其目的就就是保证证建筑企企业全面面地完成成合同规规定的责责任和义义务，它它是工程程项目管管理的核核心和灵灵魂。因因此，必必须十分分重视合合同和合合同管理理，加强强合同管管理工作作对于

3、建建筑企业业以及业业主都具具有重要要的意义义。第二章 建筑企企业施工工合同的的管理要要求 建筑筑工程施施工合同同是发包包人和承承包人为为完成双双方商定定的建筑筑工程，明明确相互互权利关关系的协协议。施施工合同同的标的的物是各各类建筑筑产品，它它具有与与工业、农农业产品品一般的的商品属属性，但但它也有有其他产产品不可可替代的的属性，形形成建筑筑产品的的特殊性性。 施施工合同同的特点点决定了了施工合合同无论论是在文文本结构构，还是是在内容容方面都都有别于于其他合合同，同同时也决决定了施施工合同同管理有有别于其其他合同同管理的的特点，主主要体现现在以下下方面：2.1 施施工合同同是全过过程的管管理建

4、筑产品的的一次性性投资数数额大，施施工合同同履行周周期长、内内容多、涉涉及面广广等特点点，也决决定了合合同管理理工作，必必须贯穿穿于施工工全过程程的特点点，包括括签约前前的调查查，签约约中合同同条款的的评审和和签约的的管理。2.1.11 签约前前的调查查(1).调调查发包包人的主主体资格格是否合合法，发发包人的的资信等等级和履履约能力力，这些些调查可可以有效效防范合合同欺诈诈，规避避企业风风险。(2).对对发包工工程的地地点、作作用、规规模、消消耗材料料价格、道道路交通通状况和和社会环环境状况况进行调调查，如如果是生生产产品品的工程程，还要要对生产产工艺、主主要设备备及安装装等进行行调查。2.

5、1.22 签约中中合同条条款的评评审(1).评评审合同同文件本本身和全全部条款款是否合合法,其主要要依据是是建筑筑法、合合同法、招招标投标标法及及政府法法规和行行业规定定。(2).从从技术角角度、经经济角度度和索赔赔角度评评审合同同的完备备性和可可行性，有有无疏漏漏和含混混不清的的地方对对每一条条款都要要谨慎评评审，对对合同文文字详细细斟酌，不不得产生生歧义。2.1.33 履约过过程的管管理(1).对对合同文文件的管管理。收收到合同同文件后后，对文文件的名名称、内内容、编编号、收收件时间间、逐一一进行登登记，并并妥善保保存。如如需借阅阅，也要要进行登登记，并并及时催催收，以以防丢失失。(2)合

6、同同交底，公公司总部部应把签签约的全全过程及及所有文文件向项项目部或或分公司司详尽交交待，以以利分公公司或项项目部做做好开工工准备。(3)分解解合同。因因为合同同需要全全体员工工共同遵遵守、执执行，所所以必须须把合同同层层分分解，落落实到部部门、班班组、责责任人，使使他们明明白自己己在履行行合同过过程中的的责、权权、利。(4)加强强动态管管理：由由于建设设工程施施工合同同实施阶阶段时间间长，变变动因素素多，如如：人员变变动：不不管是业业主方，还还是承包包方，都都可能有有人员变变动。价格变变动：包包括能源源，原材材料价格格调整，运运输价格格调整，人人员工资资政策性性提高，法法律、行行政法规规和国

7、家家有关政政策变化化影响合合同价格格等。业主设设计文件件的变更更。基础工工程、隐隐蔽工程程等现场场签证材材料。不可抗抗拒的因因素：如如战争、动动乱、恶恶劣的气气象条件件等。其他变变动。所所有这些些变动都都将对工工程的工工期、成成本产生生直接影影响，合合同管理理者的责责任就是是把这些些变动的的资料或或依据尽尽可能多多的收集集起来，分分门别类类保管好好，积极极索赔，按按合同约约定调整整造价。(5)培育育员工履履行合同同的意识识，按合合同规定定完成每每一项任任务，同同时鼓励励员工要要敢于制制止揭露露违背合合同的事事件，发发现承、发发包双方方违背合合同的事事件应立立即反映映。2.2 施施工合同同需要全

8、全体人员员参与管管理(1)合同同管理员员直接管管理合同同，参与与合同的的起草、洽洽谈、评评审、索索赔等工工作，及及时向合合同决策策人汇报报影响合合同的事事件，使使合同顺顺利履行行。(2)公司司总部各各相关部部门负责责人应分分别就各各自负责责的事项项提出该该项合同同是否具具有风险险，是否否有实施施的可能能性，安安排、督督促实施施合同的的进度、质质量及其其他施工工事项。(3)合同同决策人人在综合合分析各各部门意意见的基基础上，决决定是否否签订该该合同，并并部署检检查合同同实施过过程中的的各项情情况。(4)所有有参与合合同的施施工人员员都是合合同的具具体实施施者，包包括现场场的项目目经理、管管理人员

9、员、各作作业班组组。工程程的质量量、进度度、现场场配合等等情况直直接关系系到合同同能否顺顺利履行行；在合合同履约约方面，他他们承担担着比合合同管理理员、公公司高层层等更加加重要的的履约责责任。2.3 施施工合同同需要专专业性的的管理人人员合同管理是是一项专专业性较较强的工工作，需需要管理理人员有有较高的的理论素素质和业业务能力力，其能能力主要要体现在在以下几几方面：(1)理解解和熟悉悉国家有有关法律律，如前前述合合同法、建建筑法、招招标投标标法，并并要熟悉悉当地地地方法规规和相关关行业规规定。(2)熟悉悉和理解解合同文文件的内内容和条条款，对对于重要要的条款款还要烂烂熟于胸胸。(3)要单单独参

10、与与或陪同同参与合合同文件件的调查查、评审审和签约约工作。(4)参与与或陪同同执行索索赔和反反索赔工工作。(5)为了了搞好合合同管理理工作,要经常常与政府府有关部部门、法法律界人人士和业业主等联联系。从以上几方方面大致致可以看看出，没没有较高高的理论论素质和和业务能能力，是是不能搞搞好合同同管理的的。当然然，这里里的合同同管理人人员不单单是专业业管理员员，还包包括建筑筑企业高高层管理理人员。2.4 施施工合同同管理是是一项细细致的工工作(1)施工工合同金金额大，建建设周期期长，发发生变动动的可能能性大，为为避免办办理结算算时的扯扯皮现象象，现场场管理人人员应认认真做好好施工日日志，详详细记录录

11、施工过过程中发发生的事事件。如如工程施施工中的的设计变变更，就就必须办办理相关关的手续续，出具具书面材材料，说说明改变变的理由由，对工工程进度度、质量量、成本本有无影影响等，如如有，有有多大，都都要载明明，并由由业主或或监理工工程师签签证认可可。(2)工程程施工中中，时常常会出现现材料代代用或替替换，或或供货不不及时影影响工期期，或供供货地点点改变运运输距离离延长，或或价格上上调增加加工程造造价等情情况。合合同管理理人员都都应把这这些事文文详尽记记录在案案，把以以上情况况发生的的理由、时时间、地地点、经经办人员员、数量量多少等等具体情情况记录录清楚，由由业主或或监理工工程师出出具相关关手续。(

12、3)工程程施工中中，常见见的是业业主迟付付工程款款，影响响工程正正常进行行；或停停止停电电频繁影影响工期期，偶尔尔还有人人力不可可抗拒的的因素，如如大雨、洪洪水、障障碍物等等会对工工程产生生负面影影响。上述这些情情况，都都要形成成相应的的书面材材料，并并把对施施工各方方面的影影响通过过科学计计算，确确定准确确的数据据，请现现场代表表或监理理工程师师签证。没没有这些些书面材材料，有有些事件件业主方方是不会会认可的的。2.5 施施工合同同管理是是时效性性很强的的工作所有的施工工合同都都有时间间限制，有有的还很很严格，合合同管理理人员在在反映、记记录、解解决这些些问题时时，要有有很强的的时间观观念，

13、不不能拖延延。例如如索赔事事件要在在28日内向向发包方方书面提提出，超超过规定定时限，可可能就会会“过期作作废”；又如如，在施施工中发发现了古古墓、古古建筑等等文物，应应立即保保护好现现场并在在48小时内内以书面面形式通通知发包包方，否否则，文文物遭到到损坏要要负法律律责任，施施工时间间和费用用的损失失也可能能得不到到补偿。要按照合同同约定的的付款期期限，及及时催促促工程款款到位，催催促原材材料到位位，催促促解决一一切影响响施工的的问题。总之，建设设工程施施工合同同管理是是围绕建建设工程程施工合合同展开开的全过过程、全全方位的的管理，是是一项非非常细致致和时效效性很强强的工作作，需要要全体人人

14、员的积积极参与与，只有有这样，才才能做到到承、发发包双赢赢，使企企业在激激烈的市市场竞争争中站稳稳脚跟，立立于不败败之地。第三章 招投标标的合同同管理工工作本章结合虎虎丘C地块定定销房建建设项目目工程管管理的实实际， 拟通过过剖析建建筑工程程招投标标过程的的合同前前期管理理工作中中存在的的问题，提出解解决方法法，从而使使合同管管理人员员对工程程招投标标文件及及其落实实情况有有一个准准确、真真实、全全面的认认识。设计文件及及图纸是是工程招招投标的的必备条条件，理理想化状状态是做做到面面面俱到、无无一纰漏漏，但在在实际操操作过程程中， 工程招招投标不不可避免免会出现现一些问问题：如如工程设设计图纸

15、纸文件出出现遗漏漏和错误误；设计计方案受受市场需需求变化化的冲击击而作必必要的调调整，导导致设计计的局部部变更；解决问问题的关关键应是是如何妥妥善处理理设计变变更问题题，因此此应对工工程招标标文件、合合同条款款可能出出现的变变更，作作出一定定的前瞻瞻。一旦旦问题来来后，就就能应对对从容，明明确变更更的处理理方法，尽尽快采取取补救措措施。如如因违约约造成的的后果，也也可使索索赔工作作趋于简简单化和和并在较较短的时时间内得得到解决决。 合同条款款问题大大致有： 合同违违约问题题、结算算问题、工工程风险险问题等等。 首先关于于合同违违约问题题。一份份条款清清晰具有有前瞻性性的合同同可以减减少甚至至避

16、免违违约。严严重失衡衡的合同同，从合合同签约约开始便便蕴含着着违约的的纠葛。对对发包人人来讲， 发包的的目的在在于按质质按期的的得到工工程产品品，即便便再有利利的合同同条款，一一般无法法从违约约人身上上得到完完全的补补偿。因因此发包包人应有有对承包包人可能能违约的的预测，以以免因合合同条款款一边倒倒等原因因造成承承包人违违约，给给发包人人造成不不可弥补补的损失失。解决决可能出出现的违违约问题题的办法法是增设设合同的的应变条条款，既既可防患患于未来来，又能能激励承承包人认认真地履履行合同同。其次关于结结算问题题。工程程前期工工作主要要是招投投标工作作和合同同签约谈谈判工作作，这些些前期工工作做得

17、得好，结结算就是是简单的的计算。前前期工作作做不好好，遗留留下的大大量工作作会降低低结算工工作的效效率，甚甚至可能能出现一一笔糊涂涂帐。不不论是发发包人还还是承包包人，均均不宜以以拖沓的的方式对对待结算算，旷日日持久的的结算不不可取。结结算讲究究快速、简简洁、准准确、不不留尾巴巴。最后关于工工程风险险问题。风风险预测测、风险险处理应应是合同同管理工工作中不不可忽视视的一个个重要部部分，由由于我国国工程风风险管理理水平的的滞后和和人们风风险意识识的淡薄薄，风险险管理是是工程管管理极其其薄弱的的部分， 亟待引引起高度度重视。目目前在工工程保险险还不健健全的情情况下， 应该通通过投标标保函、预预付款

18、保保函和履履约保函函等方式式规范承承包人的的行为，同同时可以以大大降降低发包包人的风风险。此此外，工工程合同同管理工工作应对对工程风风险进行行辩识、评评价，确确认风险险度，并并确定风风险对策策，从而而对工程程进行有有效风险险管理。第四章 建建筑工程程造价控控制合同同管理 建筑工程程造价第第一种含含义是指指完成一一个工程程项目所所需的综综合费用用，包括括建筑工工程费、安安装工程程费、设设备费，以以及其他他的相关关费用，实实质上就就是工程程项目的的建设成成本。第第二种含含义是指指发包工工程的承承包价格格，即工工程承包包合同上上的合同同价。通通过招投投标，由由投资方方和施工工单位共共同认可可的因市市

19、场而形形成的市市场价格格。工程程造价管管理是指指运用科科学技术术原理和和经济及及法律等等管理手手段，解解决工程程建设活活动中造造价的确确定与控控制、技技术与经经济、经经营与管管理等实实际问题题，从而而提高投投资效益益和经济济效益。第一节 加强建建筑工程程合同管管理在我国工程程建设中中，招标标、投标标是个关关键，招招标、投投标的最最终目的的是签定定工程承承发包合合同，招招标投标标是目前前国际通通用的比比较成熟熟的科学学合理的的工程承承发包方方式。在工程承发发包合同同中，合合同价是是关键，对对合同价价的执行行与监督督管理是是承发包包价管理理的重要要环节，工工程结算算是合同同履行中中的重要要环节，它

20、它直接关关系到工工程款拨拨付和承承发包双双方的经经济利益益。由于于政府职职能的转转变，政政府不再再直接管管理企业业后，在在工程建建设中主主要靠工工程合同同来约束束承、包包双方行行为，协协调双方方关系。由由于双方方都具有有独立的的生产利利益，为为了自身身的发展展他们必必然会追追求各自自最大的的经济利利益，这这是走向向市场经经济的必必然结果果。这种种相对立立的关系系导致双双方相互互制约和和相互监监督，有有利于保保证工程程质量、工工期、造造价的控控制，获获得项目目投资的的最佳效效果。然而，随着着这种关关系的不不断强化化以及市市场竞争争的日趋趋激烈，签签定工程程合同和和加强合合同管理理就显得得越来越越

21、重要。政政府要发发挥宏观观调控职职能，对对市场进进行调控控，由市市场引导导企业，实实行“企业自自主报价价，市场场定价”的原则则。建立合同审审查、考考核制度度；严格格审查标标底，监监控评标标和定标标过程，防防止不合合理压价价和垫资资承包工工程；加加强对合合同履约约的跟踪踪监督；加强对对合同价价、工程程支付与与结算方方式的规规范管理理；保证证合同全全面、准准确、严严密、有有效和严严格执行行；强化化承发包包双方合合同意识识，提高高合同履履约率，维维护承发发包双方方的合法法权益，搞搞好仲裁裁与调解解，减少少争议和和纠纷造造成的损损失，提提高投资资效益。由由此可见见加强建建筑工程程合同管管理是控控制工程

22、程造价的的重要手手段。 第二节 合同的的执行 合同的管管理是一一个动态态过程，实实质是监监督合同同的执行行情况，努努力促使使合同卖卖方按合合同要求求认真完完整地履履行合同同义务。2.1 不不断明确确和深化化合同范范围不断明确合合同范围围就是监监督分包包商履行行合同的的过程因因项目有有渐进明明细的特特点，随随项目的的不断进进行，许许多前期期没有明明确的问问题逐渐渐的清晰晰起来。为为了保证证项目的的顺利进进行，就就必须不不断向分分包商予予以明确确和理清清。总包包商必须须时刻解解释、理理清合同同范围，甚甚至重新新定义合合同范围围，这是是合同管管理在执执行阶段段的重要要工作。另另外，不不断的理理清合同

23、同范围，起起了监控控分包商商按合同同履行的的作用和和主动协协调分包包商的作作用。对对合同范范围的管管理有下下列管理理过程来来实现：(1)实施计计划。以以总包商商按合同同规定要要求分包包商执行行进度计计划；(2)检查绩绩效。不不断检查查分包商商是否按按计划展展开工作作；(3)质量控控制。监监控分包包商工程程质量和和服务是是否满足足合同规规定；(4)变更控控制。因因渐进明明细的特特点，变变更在所所难免，按按合同规规定程序序处理变变更，既既公平合合理，又又有效率率。合同同执行的的首要任任务，就就是监督督分包商商履行合合同义务务。2.2 验验收交接接和缺陷陷修补(1)合同同内应规规定验收收和交接接程序

24、进进行。分分包认为为完工可可验收时时，应通通知总包包，总包包方不得得无故拖拖延，如如因总包包拖延造造成的损损失，分分包可以以索赔；总包视视情况可可对分包包工程部部分或全全部接受受；由于于总包向向业主的的移交与与分包商商向总包包方移交交并非同同时，一一般要规规定分包包商在其其分项工工程完工工后，仍仍负有照照管责任任，直至至工程顺顺利交接接。(2)在保修修期内，分分包有义义务无条条件修复复缺陷，若若分包未未能按时时保质修修复，总总包商可可自行修修复，费费用由分分包支付付。但分分包以外外的责任任造成缺缺陷，分分包商可可按变更更要求索索赔。2.3 合合同变更更项目变更必必然发生生，总分分包双方方应在工

25、工程开始始之初就就在协商商定变更更的处理理程序和和方法，并并写入合合同文件件。一般般来说，分分包商在在总包提提出变更更之前或或之后，有有义务就就变更内内容提交交一份书书面文件件，说明明变更前前当时的的状况，实实施变更更后对进进度的影影响和价价格的调调整。总总包方规规定时间间内，一一般14天予以以回复，否否则视为为默认。2.4 合合同支付付合同支付应应在合同同签定时时确定。合合同支付付是一种种有效的的管理和和激励手手段。合合同支付付方式，应应根据实实际情况况确定。2.5 风风险和保保险风险分担应应在合同同订立时时确定。材材料价格格上涨后后，分包包商为降降低成本本，材料料以次充充好，减减少用工工量

26、，施施工质量量逐渐下下降，为为总包埋埋下质量量隐患；安全文文明施工工方面，分分包商减减少投入入，将安安全责任任向总包包推卸，文文明施工工依赖总总包协调调，必须须在合同同之初，明明确合理理分担风风险。在在总价固固定的合合同下，承承包商的的利润往往往就是是对风险险管理的的节余。保保险方面面，总包包商一般般承担了了较多的的风险，对对总包来来说，应应进行综综合保险险，以避避免损坏坏。分包包商可投投保工程程一切险险。第三节 合合同文件件管理系系统建立合同文文件管理理系统是是合同管管理的基基础性工工作。合合同文件件管理系系统应有有合同文文件的文文档化管管理和合合同事件件的程序序化管理理。(1)合同同的文档

27、档管理。合合同文件件主要包包括:招投标标文件正正式合同同文件、来来往信函函、会议议纪要、各各类支付付款记录录!变更文文件、施施工记录录、财务务报表、索索赔文件件、进度度报表、开开竣工文文件、技技术质量量文件等等。合同同文件因因为涉及及财务信信息，故故应以财财务方面面的合同同文件为为主体，其其次辅以以技术的的、质量量的、进进度的进进行完善善。项目目应建立立专门的的合同文文件管理理系统，此此工作对对总包、分分包商均均有重要要意义。实实际中分分包商由由于办公公的局限限性往往往只注意意干活，不不注意收收集整理理相关文文件，又又与总包包了解信信息不平平等，故故经常使使分包商商自己的的合法权权益受损损。应

28、当当建立合合同报表表。(2)合同同事件程程序化管管理一般般包括合合同前期期管理程程序合同同执行管管理程序序、变更更控制管管理程序序、索赔赔程序等等。第五章 施施工合同同履约过过程的管管理 由于于一个工工程项目目从跟踪踪、谈判判、投标标、签约约、实施施到建成成提交，要要持续很很长时间间，在项项目实施施过程中中合同可可能要经经过多次次修订、补补充，投投标人员员也不一一定是在在项目上上的具体体执行者者，项目目人员也也会发生生变动，为为了保持持连贯性性，必须须让项目目部对合合同签约约整个过过程进行行了解，对对实施过过程中的的合同修修改情况况加强管管理。.执行合合同交底底制度。一一个管理理优秀的的公司，应应建立合合同管理理制度，明明确公司司和项目目部对于于合同管管理的责责任、权权利和义义务。因因为合同同的执行行者项目经经理不可可能参加加工程承承揽的全全过程，公公司总部部在合同同管理中中应明确确合同交交底制度度，将招