城市综合体设计管理要点课件

1、城市综合体的概念理解城市综合体规划设计的关键元素概念和方案阶段设计管理控制重点（核心价值挖掘阶段）技术设计阶段设计管理控制重点装修设计阶段设计管理控制重点（结合万达集团内装管控要点）万达广场步行街技术参数设计要点课程大纲1万达广场步行街关注要点国内购物中心案例图片国际购物中心案例图片设计思考动线组织，中庭设计，主力店设计城市综合体发展方向优秀城市综合体案例分析2城市综合体的概念理解3 城市综合体基本概念1（书摘） 城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成(大型城市综合体一般包

2、括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。4区域中心，一定规模，业态复合，统一运营6研究的人不实践，实践的人不研究导致经验传递困难规模确定是关键导致所有思考的内容发生质变以做建筑的方式做城市综合体建筑设计的宏观视角决定结果的高下城市综合体的常见问题7城市综合体规划设计阶段管理重点9外部资源难以关注的地方价值挖掘，流线分配，租户组合等人流动线 和广告标识系统视觉通透

3、 交通体系消防设计主力店技术标准 照明系统和组织方式综合体规划和建筑设计关键点 10外部交通系统内部交通系统步行街中庭和空间系统规划立面设计导视系统停车系统服务系统城市综合体规划设计的关键元素11概念和方案阶段城市综合体设计控制重点业态组合定位和面积配比规划主力店组合和面积配比规划外部交通流线系统内部交通流线系统节点空间系统规划13商业分类业种业态分类综合店购物中心百货店大型批发店商店服装类食品类杂货类家用类超级市场平价市场专卖店集中专卖店大型专卖店专卖店药店家具展卖中心饮食店集中饮食店快餐店专营店按照选址分类市区型百货店大型批发店集中专卖店集中餐饮店郊区型购物中心、大型批发市场、大型专卖店观

4、光地型购物中心、集中专卖店、集中餐饮店14万达商业综合体各业态规模大致如下：大型超市平方米、大型百货平方米、高标准电影院平方米、家用电器专卖平方米、大型健康电子娱乐平方米、大型健身机构平方米、大型量贩式KTV平方米、大型运动用品专卖平方米、大型餐饮平方米、商业步行街（含次主力店）平方米、酒店、办公楼万达主力店组合和面积配比规划16所有主力店围绕步行街展开；突出百货店的位置，将百货楼设置在临主要城市道路侧，尽可能与大型城市广场区相连；影城、KTV、电玩等娱乐业态共同形成娱乐楼，采用竖向布置的方式，在总平面中临次要道路或步行街入口广场；数码产品、特色专卖、休闲健身一般共同竖向组合成时尚楼，在总平面

5、布置中沿次干道设置；大型酒楼布置在时尚楼中或独立设置，总平面设计时宜临近酒店区设置；大型超市布置在地下一层或二三层独立设置，总平面布置时应考虑其和百货楼之间的联系；家居建材产品比较特殊，消费目的性强、占用空间较大，总平面设计时应考虑在人、车流相对较少一侧。万达主要业态总平面规划17垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进出的时间必须进行限制。货车流线不应设置在主交通线上，应设置在非主交通流线上，避免因货物原因影响商业运营。地下停车场的货车流线也应考虑不影响其它顾客车辆的行驶和停靠。在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出

6、入口。在靠近超市入口附近宜设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的要求，主入口附近应设置接送大巴停靠区域和顾客等候区，尽可能安排座椅及庇护性设施。消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置，保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物。19入口及大堂的流线商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通流线与外部交通体系的沟通。综合体步行街的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，以容纳从各个方向来的人流。在步行街主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化中庭的流线规划

7、中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观光电梯等，能在中庭空间创造活力和动感。内部流线规划设计20楼层间水平流线规划平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。对于商业项目综合体项目而言，商业动线的规划是体现项目设计者对商业理解程度的标志，根据统计，好的动线将使得商业项目的客流增加15到20。楼层间水平动线的设计应避免让顾客走重复的路，增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。楼层间垂直流线规划对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯

8、和垂直电梯。一般而言，对于510万的人流，应设置1830部扶梯，410部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。21技术设计阶段城市综合体设计控制重点消防系统规划和疏散设计（内部和外部）市政设施规划照明系统规划停车系统规划导视系统规划卸货区规划立面广告系统规划23装修设计阶段城市综合体设计控制重点万达内装控制要点步行街净高连续店面采光空间防火门自动扶梯观光电梯步行街客梯主力店界面26商业步行街公共区域商业步行街卫生间钢结构采光顶方案地下垂直交通区域万达商业内装设计管理范围27万达商业内装设计管理流程招标前

9、期准备完成招标文件确定投标单位发标方案设计阶段开标确定方案设计单位扩初阶段扩初评审施工图阶段施工图评审会移交项目公司建筑所提供招标图纸确定钢结构方案建筑所提供扩初图纸（平面、立面、剖面）机电所提供机电条件建筑所提供施工图纸（建筑、结构、水、电、暖通、）29 步行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面万达商业内装设计控制要点高度更高30 步行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面高度更高完整连贯的店面效果31 步行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面3900 190032 步

10、行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面33 步行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面34 步行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面35 步行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面36 步行街净高 连续店面 采光空间 防火门 自动扶梯 观光电梯 步行街客梯 主力店界面37万达步行街技术设计参数控制38394041室内商业步行街的业态基本组合原则：室内商业步行街的具体业态招商以及业态规划由集团商业管理公司结合项目以及招商情况进行，其业

11、态的基本组合原则为：若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态，尤其是重油烟餐饮业态。以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。42柱网： 一般以8.48.4米为宜步行街的走道净宽度： 其中首层1011米，二、三层1617米，步行街楼板开口尺度：89米1625米为宜（2层步行街开口宽度宜8米、3层宜9米，长度）“桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜4米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米精品店：精品店基本单元进深宜8米16米（以

12、12米最佳），面宽8.4米，在面宽方向规模进行组合，面宽进深比宜2：3至1：2.5。43步行街一般以二至三层为最佳，超过三层就会对招商和使用带来一定影响。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。步行街剖面44精品店的层高为：首层 5.4米，二、三层层高为5.1米。精品店除了餐饮区做吊顶其余部分不做吊顶，管线下净高保证3.8米、3.5米。4546细部构造设计步行街走道开口边缘栏板的设计首先要考虑安全性，尤其是中庭四周的扶手栏杆，栏杆一般以钢化夹胶玻璃为主，配以整体拉丝不锈钢扶手，夹胶玻璃88，扶手直径80。栏板的立柱要考虑节假日安装广告饰旗。47

13、步行街的交通设计： 步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯最好有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。观光梯在中庭设置，以23部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构，观光梯也需通地下停车场。步行街的货梯（客货梯）一般间隔80100设一组，吨位为1.62吨，货梯可与主力店合用（百货最好单独设）4849主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除百货外，原则上不

14、容许在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为68米。此开口应配套水晶卷帘门禁，双侧控制，并有明显的与步行街总体协调的主力店店招展示。50上部有塔楼底商进行结构转换设计5152各阶段步行街设计控制要点53（一）关于项目总体的平面规划设计建议【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）【关注点7】：配套功能及有关还建部分各项设施的建议【关注点8】：结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店

15、的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；【关注点9】：商业管理用房的设计要求；54（二）关于步行街的平面规划设计建议【关注点11】：步行街设计规模及原因分析【关注点12】：步行街整体布局的问题【关注点13】：步行街内部交通组织的建议【关注点14】：步行街内部配套设施问题【关注点15】：升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性【关注点16】：涉及经营管理的问题【关注点17】：涉及停车场的问题55第二阶段：方案及深化设计（一）室内商业步行街设计：【关注点20】：关于步行街主入口【关注点21】：关于步行街主出入口商铺 【关注点22】：关于避风阁设置【关注点23】：关于步行街室内

16、通道【关注点24】：关于步行街次主力店【关注点25】：关于步行街出入口交通【关注点26】：关于步行街设置客流计数系统【关注点27】：关于步行街顶棚【关注点28】：关于LED【关注点29】：关于商铺装修56【关注点30】：关于商铺面积【关注点31】：关于商铺开门【关注点32】：关于商铺层高【关注点33】：关于商铺天棚【关注点34】：关于商铺的调整【关注点35】：关于扶梯【关注点36】：关于垂直梯【关注点37】：关于地下电梯厅【关注点38】：关于观光梯【关注点39】：关于中庭及观光梯【关注点40】：关于公共卫生间【关注点41】：关于顾客通道【关注点42】：关于夜间通道【关注点43】：关于货物通道【

17、关注点44】：关于地下设施【关注点45】：关于配套设施【关注点46】：关于吸烟室【关注点47】：关于员工休息室【关注点48】：关于垃圾房的建造【关注点49】：关于步行街油烟排放57设计思考动线组织，中庭设计，主力店设计58注重主力店与外部沟通，脉络清晰。 注重人流的自然顺畅，平均分配关系。 注重自然聚集人流区域的合理利用 注重品牌架构对人流的引导。 合理设置动线宽度动线系统设计关注重点59从经营的角度设计动线顺序第一步：主力店、次主力店的分割第二步：经营业态的区域划分第三步：品牌架构的组合第四步：相关服务点的设置第五步：结合销售设计商铺和动线动线一定是回路，而不能有射线存在，让消费者被迫走回头

18、路。61角度的处理： 平面动线之内，圆角优于钝角、钝角优于直角、锐角不要出现。 平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性62人流主入口人流次入口超市主出入口最大限度的拉长人流动线超市的出口设置在项目三层如图的红色位置为最佳。带来的人流不但可以救活区域死角，而且可大幅度提升本楼层区域的销售价格。如果左侧扶梯为上步梯，自然的环绕线路应为红线所表示路线。如果蓝色动线适当加宽，则对人流走入深部死角有利。一般来说，楼层越高越容易形成死角，这里就需要特殊人群和系列品牌来架构，以达到吸引人流目的。现在常用的有儿童系列、餐饮系列、运动户外休闲系列、高档家纺家居系列。本区域计划引进大型商超，不论是超市还

19、是百货，本区域都会产生一定量的独立商铺，由于具体分割未定，暂时不对本区域进行细部分割。不论最后分割的结果如何，红线所在位置是两个区域联动的关键区域，应该无缝对接，不应形成独立空间。用整体的观点来判断，调整了本区域店铺的朝向，缩短了局部动线长度，扩大了开场空间。主力品牌区内置，有利于人流导入。靠近主出入口的看似人流集中，但也是最不留客的一个区域，一般经营特殊商品，如芝宝、瑞士军刀、甜品站、小电器等。这条动线适当加宽，有利人流导入。主力动线有两条：其一是围绕中庭自然形成的环绕动线（红色），其二是通过品牌引导和通道宽度设置形成的引导性动线（蓝色）。两条动线有两点交接但不重复，动线方向明确，可以覆盖所

20、有室内铺面，基本符合设计要求。这一步梯位置方向严重影响区域布局和划分，建议取消或调整位置。城市综合体形态选择69江桥万达广场的案例分析（详细解析）70国内城市综合体案例71深圳华润万象城72单独建筑，购物中心上方无塔楼或写字楼，最大限度的保证购物空间的灵活性和舒适性。同时可缩短商业开发周期，利于招商。商业动线设计：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，人车分流、人货分流；地下二层平面图地下一层平面图接驳地铁站一层平面图一层地下、地上车库出入口的士上落站宝安南路深南中路书城路嘉宾路万象街主出入口主出入口二层平面图二层停车

21、场三层平面图三层停车场四层平面图五层平面图8283国际购物中心平面图片8485868788899091929394城市综合体的发展方向（案例分析）95娱乐，零售中心休闲时尚中心主题体验中心价值独特，难以简单模仿必须在战略规划，业态规划，选址决策等所有方面进行极大创新，在战略上，系统上和执行上下功夫 购物中心的可能方向96购物中心的价值挖掘起与场地规划的城市设计视角，通过改变本区域的城市活动，达到价值挖掘和运营的目的街区环境和城市场景研究开始变的重要以活动路线创造空间布局，同时根据夜间和白天活动模式考虑组合方式根据租户临界组合比例控制项目规模围绕公共活动场所塑造空间系统，注意文化娱乐中心区的概念出现从项目区域环境挖掘地方特色，重视对城市中心，庙会的关键活动研究多种主力店的引入和组合方式研究，新型高科技娱乐项目和主力店必将出现。文化设施，教育设施，运动设施主力店会出现，与主题公园的结合购物中心设计组织思路97城市设计和场所塑造是一个用于模仿在主要街区购物，穿行体验的模型，是一个社区的核心和特色体现优秀城市综合体的标准98城市设计的评价原则交通流线的逻辑关系与简单清晰原则商铺价值最大流线分配均匀规模对应空间适度框架体系明确，活动流线清晰城市综合体评价标准99优秀购物中心案例分析100101102103104105106107108109对江桥万达广场的再分析1