上海高端住宅和服务公寓目标客户群体调研报告

1、 2011 上海羿鸿商务咨询有限公司. All rights reserved. 上海高端住宅和效劳公寓目标客户群体调研报告2021年7月25日目录一、调查过程描述1调查时间12样本甄选原那么及样本配额完成情况13受访对象的社会属性及特征11受访者性别特征12受访者年龄特征23受访者出生区域、工作区域及常住区域24受访者教育特征45受访者从事行业及职位46受访者婚姻状况及家庭构成同住人员57受访者家庭年总收入税后68受访者家庭轿车拥有情况69受访者的家庭背景610受访者的财富能级.7二、访谈内容分析一不同类型客户的主要生活方式与价值观分析.71消费习惯分析71购物习惯. .72餐饮习惯73社交

2、娱乐习惯82家庭生活情况分析83投资观念与心得尤其是房地产投资理念94生活观念分析9二不同客户的居住体验1现有住房情况 91.1 目前居住区域 91.2 购房用途 91.3 购房考虑因素 101.4 房屋类型、面积、户型 101.5 居住满意度分析 102未来购房需求 112.1 未来购房目的 112.2 未来购房考虑因素关键因素 112.3 可能考虑的区域 122.4 房屋类型 12三不同客户的区域认知 . 121闸北区认知 122苏河湾认知 133大悦城认知 13四不同客户对中粮品牌的认知 .13五不同客户对苏河湾未来规划的认知与偏好 . 141看到苏河湾规划后对地块的新认知 142对大悦

3、城工程的接受和抗拒因素 143对工程内的酒店配套和品牌的偏好 154对工程内产品气质的看法、对排布方式的偏好、对工程整体立面的偏好 155对该区域在建设高层的高档住宅/效劳公寓方面的优势和劣势的看法156希望有哪些软性效劳 167对大悦城生活方式的定位 173六不同财富能级客户对大悦城工程的购置偏好分析 171低财富能级客户的购置偏好 .172高财富能级客户的购置偏好 .19三、调研结论1目前市场上客户自住、投资的主要需求和特点 .202大悦城工程的独特优势和缺乏 .203大悦城工程潜在客户的根本需求 .20四、建议1目标群体定位.202如何利用工程优势，推广阔悦城工程在全国潜在客户中的知名度

4、和美誉度.21附录一：已购楼盘名称及地址. 22附录二：受访者名单. 234为深入了解上海市、江苏省、浙江省及其他省份高端客户对上海高端住宅和效劳公寓，及对大悦城工程的看法，本公司围绕核心问题，运用访谈法在上海、江苏、浙江等地共选取40位受访者，进行深入访谈，另有4位受访者为中粮自行约访，故样本总量计44位。现根据访谈过程和访谈资料进入详细分析。具体报告如下：一、调查过程描述1调查时间。整个工程访谈起始时间为6月10日为本公司起始时间，不包括中粮4份访谈的时间，至7月17日所有访谈结束，整个过程耗时47天。就单个客户访谈来说，平均每个客户访谈时间约为60分钟，访谈深入，受访者对问题的答复较为充

5、分。2样本甄选原那么及样本配额完成情况。本次访谈挑选样本的主要条件包括：1家庭年总收入税后在150万元以上；2高端职业群体，如私营企业主、跨国公司高层管理人员、海外生活阅历者、文体娱乐行业管理者等；35年内曾购置住宅或效劳公寓，且目前单价在5万/平米以上或总价在1000万元以上；或者在未来35年内拟购置高端住宅或效劳公寓的客户。4当前工作区域为上海市、江苏省和浙江省等地域。其中1、2为访谈根本条件；34为样本配额依据。具体样本配额及实际完成情况如下：类别区域划分（户籍地）计划样本数实际完成样本数已购高端住宅者本地10份16份10份16份外地浙江2份2份江苏2份2份其他省市2份2份（广东，哈尔滨

6、）已购高端服务公寓者本地10份16份8份14份外地浙江2份2份江苏2份2份其他省市2份2份（广东、香港）拟购高端住宅/服务公寓者本地4份8份（4份住宅、4份服务式公寓）6份10份（6份住宅、4份服务式公寓）外地浙江2份3份江苏1份1份其他省市1份/另外，中粮公司也访问了四位已购高端住宅的客户，其中上海本地1位，来自湖北、加拿大、香港的客户各1位，即最终完成样本44份。其中已购高端住宅样本20份，已购效劳公寓样本14份，拟购高端住宅样本6份，拟购效劳式公寓样本4份。总体来看，采访样本根本符合配额要求，具有较高的针对性。3受访对象的社会属性及特征。1受访者性别特征。在44位受访者中，女性人数仅4位

7、，男性人数为40位，说明在家庭房地产购置行为中男性占据主导地位。52受访者年龄特征。44位受访者中，年龄最小者为32岁，最大者为55岁，其中年龄在3239岁之间的共有8人；4049岁之间的共有23人，超过总访问人数的一半；5055岁之间的共有13人图1。平均年龄为45岁，大局部受访者还处于事业的上升期，会继续开展其事业。3受访者出生区域、工作区域及常住区域。出生区域方面，上海本地样本实际完成26人包括罗小姐，虽为加拿大户籍，但出生于上海；浙江省样本实际完成7人；江苏省样本实际完成5人；其它省市样本实际完成6人，包括广东省2人，湖北省1人，黑龙江省1人，香港2人。图2在总受访者44人中，有31人

8、的主要工作区域在上海分布在上海市各个市区，有12人的主要工作区域同时在上海和江苏、浙江等地，有1人是全职太太罗小姐。图3即除全职太太外，余下受访者都会在上海工作。从常住区域来看，来自上海户籍地的25受访者中常住徐汇区9人、浦东新区4人、长宁区4人、闵行区3人、黄浦区2人、宝山区1人、静安区1人、杨浦区1人、闸北区1人、青浦区1人，其中2人在徐汇区和闵行区轮流住；来自江苏的5位受访者都在上海常住，其中2人同时还在常州、苏州居住；来自浙江的7位受访者仅有1人常住上海，1人同时常住宁波和上海，2人常住杭州，2人常住宁波，1人常住海宁；来自其它省份的7位受访者均常住上海，徐汇区2人、静安区2人、长宁区

9、1人，虹口区1人，浦东新区1人。图4年龄图1674受访者教育特征。总体上来说，44位受访者的教育程度都非常高，有40位受访者受过大学专科或以上程度的文化教育，另外4位也具有高中文化程度图5，考虑到这四位受访者的年龄分别46,50,51,52，相比同龄人而言，其教育程度也是较高的。5受访者从事行业及职位。44位受访者从事的行业相当广泛，包括制造业、建筑业、电子、化工、投资/贸易、广告/传媒、咨询、餐饮、金融等多种行业图6，囊括了资金密集型和人力资源密集型两种类型。他们从事相关行业的原因一局部主要跟大学时所学专业有关，另外一局部人主要和家族继承有关。另外，局部受访者同时从事、投资了多种行业。从职位

10、来看，44位受访者中有26人担任企业或公司的总经理，6人担任董事长，3人担任副总经理，2人担任总裁，其它人员也分别担任公司或企业的高层管理人或者是所有者图7。除罗小姐全职太太以外，43位受访者中仅3人为打工者职业经理人，其余40位都是公司的决策层。86受访者婚姻状况及家庭构成同住人员。所有44位受访者中，有42位是已婚，仅1人未婚，有1人离婚现独居。从受访者的家庭结构来看以同住人员划分主要包括三种类型，最主要的是核心家庭即父母同未成年子女共居，共有23位；其次是扩大家庭即父母同已婚子女共同居住，一般包含三代人，共有11位；再次是空巢家庭即由于子女成年后，不再同父母居住，此类家庭共有8位；还有2

11、位受访者没有被归入上述三种类型，其中一位是离婚后独居，一位未婚独居。图897受访者家庭年总收入税后。根据本次调研的甄别条件，要求受访者家庭年总收入税后要在150万元以上，在实际访谈过程中，共有21位受访者家庭年总收入的超过300万元，接近总数的一半；有10位受访者的家庭年总收入在251万300万之间，接近总数的四分之一；有5位受访者的家庭年总收入在201万250万之间；其余8位受访者家庭年总收入在151万200万之间。考虑到家庭收入是敏感性问题，受访者在实际答复过程中会有所隐瞒，因而受访者的实际家庭年总收入可能要更高一些。结合受访者的年龄特征来看，40-49岁受访者的家庭总收入最高，税后总收入

12、在300万元以上的到达13位，接近本组总人数的六成；32-39岁以及50-55岁两个年龄段的受访者家庭年总收入在300万元以上的比例不到四成。图98受访者家庭轿车拥有情况。从被访者私人轿车拥有率来看，所有家庭都至少有一辆私人轿车。仅有6位受访者拥有一辆轿车，其余38位受访者都拥有2辆及以上轿车31位受访者拥有2辆轿车，还有7位受访者拥有3辆或以上的轿车图10。从私人汽车的配备来看，有2辆轿车及以上的家庭，一般都是丈夫和妻子各人一辆。从汽车的品牌来看，44位受访者拥有的大多为名贵品牌，如兰博基尼、宾利、劳斯莱斯、保时捷、凯迪拉克、雷克萨斯凌志等，比较普遍的是奔驰、宝马和奥迪等。9受访者的家庭背景

13、。受访者的家庭背景主要可以粗分为三种类型。第一：家族企业继承，这种类型比例不多，主要是40岁以下的受访者。第二，独立创业，完全白手起家，即受访者在创业过程中，没有或极少受到父母的帮助，通过自己大学学习的专业或对市场行情的把握，完全靠自己积累，这类受访者大多是从投资实业起家的，占有一定比例。第三，合伙创业，这类受访者一般先在大公司工作，积累了一定的人脉和资本，之后同朋友一起合作创业，这种类型的受访者所占比例最多。家庭轿车拥有数图101010受访者的财富能级。根据工程设计，家庭资产在5亿元及以上者的被定义为高财富能级，5亿元以下者定义为低财富能级。根据实际访谈结果财富能级高者共有10位，其中上海4

14、位，江苏2位、浙江1位，香港1位，加拿大籍1位久居上海和湖北1位久居上海，其中年龄在40-49岁之间的5人，50-55岁之间3人，32-39岁之间2人图11。财富能级低者为34位。二、访谈内容分析一不同类型客户的主要生活方式与价值观分析1消费习惯分析。1购物习惯。受访者在购物方面有以下特点：第一，购物场所一般均为当地中高档商场，如上海南京西路恒隆广场、久光百货；徐家汇港汇广场、东方商厦；淮海路香港广场；浦东八佰伴等消费场所，杭州的杭州大厦等。第二，大局部受访者有较为明显的品牌偏好，尤其是涉及商务活动时，如Armani、Boss、Burberry等，他们认为所选择的品牌要符合个人的身份和地位。只

15、有少数受访者对品牌不是十分讲究。第三，大多数受访者都有海外购物经历，由于大多数受访者每年都有出境时机，他们在海外旅游或出差时，也会在当地购置一些商品，也有不少受访者专门去香港和日本购物。第四，男性受访者一般很少独立去购置衣物，而主要是陪太太一起购物，并由太太决定购置，或者完全交由太太决定购置什么服饰。从消费者年龄上来看，年纪较轻的受访者32-39岁精力充分，购物地点多样化，各大商场均有所涉及。年长者40-55岁购物时机相对不多，地点也较为局限。从来源地来看，上海本地受访者购物场所较多，而外地江浙等受访者由于对上海商圈不是特别熟悉，往往只选择知名的商圈如徐家汇、静安寺等场所购物。受访者艾先生36

16、岁，杭州“像我有时候大大咧咧的，有些衣服就不能穿，像CK、VERSACE、ZEGNA这种穿不来的，我不太喜欢穿西装打领带，穿的很正经也不舒服，除非是正式场合，需要开会了，其他时间就穿的舒服点最重要我很少去逛商店，一般都是老婆帮我买的，除非我实在没事请，顺便逛，我逛一次可以把一年的衣服都买好，春夏秋冬的都买好。2餐饮习惯。受访者外出就餐分为两个方面，即随家人一起外出就餐和商务应酬。在同家人一起外出用餐时，较为随意，不会专门挑选高档酒店或会所，一般会挑选一些较有特色的餐厅或酒店，口味也时常变化，不同风格的菜品均会尝试，如日本料理、11粤菜等；而在商务应酬过程中，那么特别讲究。一般会依据客户身份及口

17、味来挑选星级酒店、高档会所和高等特色餐厅如海鲜酒楼、宫廷菜，他们认为餐饮场所及菜式都能够反映个人及企业的形象特征，对待客人要讲究品位。从年龄人上来看，年轻32-39岁受访者家庭外出用餐较多，也更加追求特色，一般依家人口味选择用餐场所。年长40岁及以上受访者家庭外出用餐相对较少一些，认为在外面用餐比较油腻，对健康不利，跟客户用餐时也比较注重健康，另外，他们对私密性要求较高。从来源地看，本地受访者通常对上海各种特色餐厅都较为熟悉，选择范围较广；外地江浙等受访者往往同客户用餐时，会选择沪上一些知名的酒店或餐厅，如皇朝、帕兰朵等。受访者林先生45岁，上海“我对餐饮方面的要求是就餐环境要安静，菜式丰富，

18、档次高，私密性好一点的，类似于高档会所型的或者是高星级酒店餐饮等，因为我这里应酬相对较多，谈生意免不了要请客户吃吃饭什么的，档次低的饭店我请了也挺没面子的。3社交娱乐习惯。受访者的社交娱乐习惯也包括两个方面，其一是运动，其二是休闲娱乐。在运动方面，每位受访者都意识到运动对身体健康有利，但由于工作和时间关系，不是所有受访者都能保持良好的锻炼习惯。相对来说年轻32-39岁受访者能够保持每个星期2-3次的体育锻炼，其中不少受访者还聘请了私人健身教练，其主要锻炼方式一般是运动量较大的运动，如游泳、打羽毛球、壁球等，一般以个人健身为主，少数情况下会陪客户打高尔夫球。而年长40岁以上受访者的运动频率明显要

19、比年轻者低，其运动的目的和方式也有所变化，一般依陪同客户为主，主要是打高尔夫球；个人锻炼的时机较少，一般以游泳为主；只有少数人聘请了私人教练。在休闲娱乐方面，一般以陪同客户和朋友为主，但是时机并不多，休闲方式也比较单一，例如品酒红酒、啤酒、品茶、旅游度假、私人party等。这可能也与受访者工作较为忙碌有关。受访者朱先生51岁，宁波“家里有一些健身器材。平时工作较忙没有专门的健身只是有空时会自己锻炼身体如打打乒乓。陪客户时也会打打桥牌或是高尔夫。2家庭生活情况分析。绝大局部受访者都为了使自己的事业更好而忙碌，应酬多，陪伴家人的时间非常少，但是他们又非常希望能够多抽出一些时间来陪伴家人。相对于工作

20、日，他们在周末、节假日同家人相聚的时间更多一些，但也要看工作安排。一般而言，他们每年都会陪同爱人和子女未成年出国旅游假设干次；短期的话，那么选择周边自驾出游。年轻者处于事业的上升期，陪伴家人的时间最少。而父母已经年长的受访者，大多会在有空的时候选择陪伴父母。总体上，所有受访者都非常注重家庭这一点在生活理念中也有所表达，但是更多受到事业的约束、因事业仍处上升期而难以兼顾。受访者靳先生40岁，广州“由于工作比较忙的关系，我经常应酬好回家，家人都睡着了，第二天我有可能还在睡梦中，太太、孩子就出门了，最多也就是一些国定假日或者是逢年过节的时候有点空陪他们出去旅游。123投资观念与心得尤其是房地产投资理

21、念。除了经营公司业务之外，绝大多数受访者都有较为明显的投资意识，会进行不同领域、多方面、分散风险的投资。他们对于房产投资的观点也根本相同，第一：由于地皮的不可再生性稀缺性，地价将会越来越贵，即使政府出面调控，地价也不会下降；第二，不动产投资稳定、风险较低，且能保值；不像金融投资如股票、期货等风险较大。第三，在选择房产方面，他们都非常注重地段、环境及性价比。在不同年龄层次方面，40岁以下受访者除了房产以外，还有一局部人涉足股票，但一般做长线。40-49岁受访者，除了房产以外，还有一局部人喜欢收藏如名表、红酒、古董等，也会拿出一局部钱做股票，但是一般都是拿给家人做主要是妻子或委托朋友做；50岁以上

22、受访者那么坚信房产投资的稳定性，对金融投资有较强的抵触情绪，认为风险太大。总体来说受访者们讲求投资回报率、对大宗金额物业投资都是非常谨慎的。40岁以下受访者相较于40岁以上的受访者投资金融方面更多、更愿意承担风险，40岁以上的受访者那么相对保守。受访者黄先生55岁，上海“平时也会做点股票，不放在一个篮子里，分散投资。在我现在看来最稳的还是投资房子，毕竟有政府撑腰，一定不会输的。4生活观念分析。在生活方面，受传统思想的影响，每位受访者都非常强调对家的感情和义务，主张男人是家庭的顶梁柱，为家人创造优越的生活条件是他们应尽的义务，同时家人开心，他们也就开心了。此外，他们还非常注重生活的其他方面，如生

23、活品质、健康、养生、享受等。在不同年龄层的人有明显的不同，年轻者32-39岁由于子女尚小，负担较轻，更加注重生活品质；40-49岁由于子女正在步入成年，需要为他们谋划事业和家庭，因此希望能为子女创造更好的生活条件；年长者50岁及以上，由于子女已经成年，且都有了自己的事业，因此更加注重自身健康，养生和享受生活。受访者胡先生51岁，上海“我是个崇尚简单的人，生活也好，工作也好。作为一个男人，如果自己有能力的话，总归希望自己的家人能过上更加优越的生活，这是一种责任和义务。二不同客户的居住体验1现有住房情况：1.1 目前居住区域。见?一、调查过程描述?的?3受访对象的社会属性及特征?下?3受访者出生区

24、域、工作区域及常住区域?局部。从受访者居住的楼盘来看，都是当地一些高档住宅楼盘或别墅工程。1.2 购房用途。所有受访者都表示当初购置目前居住区域住宅的目的都是为了满足自住需求，同时也有几位受访者表示由于房产本身的商品属性，因而也带有投资目的。131.3 购房考虑因素。购置当前住宅的影响因素有很多，主要包括以下几个方面：第一，地段；第二，周边环境与配套；第三，离工作地点距离；第四，楼盘知名度；第五，房型等都在考虑之列。本地人和外地人在购置当前住宅时，考虑因素有明显不同。上海本地受访者购置住宅时偏好市中心地段，认为居住区域也是身份的一种象征。同时，子女就学便利与否也是他们购置住房的重要影响因素，如

25、：他们选择在徐汇区购置住宅很重要的一个原因是徐汇区拥有多所市重点中学；另外，徐汇区还集中市内多家三甲医院，就医便利也是他们的考虑因素之一。相比较而言，外地受访者江浙等地，更加注重交通便利性与离工作、办事地点的距离。受访者董先生46岁，香港“因为我比较喜欢这里的地段，周边很繁华，购物很方便，离我公司也很近那里地段好呀，离南京西路那么近，上海最贵的地方就是静安区的房子了，那里交通也很方便，门口就是南京西路，坐车也很方便，有很多条公交线路，地铁也不远，周边的配套也不错。1.4 房屋类型、面积、户型。受访者当前住宅类型以大面积高层住宅为主共有37户，其中有一户小高层住户，面积一般在150-350平米之

26、间，最小一户的面积为120平米；面积在170平米以下的房型多以三房两厅两卫为主，面积在180平米以上的房型多以四房两厅两卫三卫为主。另外，有5位受访者当前住宅为别墅，面积都在300平米以上。其中，2位是轮流居住于市区的高层住宅和郊区的别墅，还有1位那么是在两处别墅间轮流住。 有1位受访者当前住宅为多层复式结构，面积在113平米，房型是四房两厅两卫。只有1位是居住在效劳公寓里，相对来说效劳公寓的面积较小，只有100平米左右，两房两厅结构图12。从居住格局来看，房型和面积大小表达了受访者对住房空间和私密性的有非常高的要求。1.5 居住满意度分析。高层住宅受访者的住宅大多地处市中心地段，交通便利，周

27、边配套超市、医院、学校等齐全，物业管理专业，小区整体规划合理等等，他们对这些因素都非常满意，还有局部受访者看中当前住宅的升值空间，认为有投资前景、升值潜力。主要不满意的方面主要集中在，个别小区的房型不是很正；靠近人车集中地交通出行塞车严重如天钥桥路；附近场馆有重大活动时如上海体育场举办演唱会，产生的噪音较大，14影响休息；还有少数受访者对小区内物业保安不专业以及小区内没有游泳池、网球场等表示不满。别墅住户对居住空间的舒适性和私密性有较高的满意度，不满意因素较少，根本集中于距离市中心的距离相对较远、车程上需花费一定时间，出门购物较不方便等。效劳公寓住户主要对公寓提供的高质量效劳以及房屋的建筑风格

28、、装修设计等非常满意，没有不满意因素。总体上来说，受访者对当前住宅的满意度都比较高。2未来购房需求2.1 未来购房目的。局部受访者明确表示未来会在上海购房，但购房目的在不同区域、年龄的受访者方面有明显差异。上海本地受访者绝大多数都表示未来购房会以长期投资出租为主要目的；也有几位受访者表示是以改善当前居住环境为首要目的，但也不排除长期投资的目的；个别财富能级高的受访者那么是以长期持有收藏、资产配置为主要目的，并作为自己居住使用。江苏5位受访者未来购房的投资倾向不明显，他们来上海购房首要目的是打算长期持有，为子女未来在上海开展打下根底，其次才是投资出租。浙江的7位受访者其购房意愿的不确定因素较多，

29、如公司业务开展方向如：是否向上海转移等、国家出台的限购政策等，如果购置的话，主要还是以投资为主。其它省市的7位受访者，其购房意愿主要是以长期投资为主，出租，等升值以后再出手，或留给子女做婚房；有一位表示是长期持有为目的，纯粹的个人占有谢先生。从年龄上来看，年轻者暂时不需要为子女打算，因而其购房主要是长期投资出租为主，而有子女即将步入成年的受访者，那么更多的选择长期持有，为子女未来开展考虑。另外，拟购效劳公寓的受访者，大多以长期投资、收取租金为目的，而拟购住宅的受访者主要以改善目前居住环境、长期持有收藏、资产配置几类为主。受访者刘女士43岁，哈尔滨“住宅的话考虑过多层，但别墅现在还不能考虑，因为

30、别墅位置比较偏远，离市区比较远。考虑多层，面积比较大一点的那种。因为将来孩子可能要过来。投资的话除了住宅，也可以考虑效劳公寓。2.2 未来购房考虑因素关键因素。大局部受访者其主要购房目的是长期投资，而房产投资涉及的金额巨大，因而几乎所有受访者在房产投资时都非常谨慎，他们都愿意选择具有开展潜力和升值空间的房产。而绝大局部受访者认为决定房产升值空间的首要因素是地段的稀缺性和景观视野，其次是周边环境及配套设施出行是否便利，是否有大型商务区等，以及价格是否合理等对投资房产行为也非常重要。除此之外，他们还非常注重开发商的资质，实力雄厚的开发商产品他们比较信赖在后文分析中，大局部受访者对中粮的经济实力和政

31、府背景都非常肯定。对于其它因素，如房型、物业管理是否专业等也有一定关注，但程度较上述因素要弱。受访者胡先生51岁，上海“首先还是会考虑地段的稀缺性以及景观视野，因为我觉得上海的土地，特别是市中心的话，很紧张，其他因素都可以在后期建造的时候慢慢改善的。152.3 可能考虑的区域。受访者对未来购房的区域没有具体的要求，但是绝大局部希望是市中心或者一些成熟的版块。从受访者来源地看，上海本地受访者的区域意识较强，很多受访者虽然没有指定具体的区域，但是明确要求是市中心，最好是内环以内，或者是临近一些大型的成熟商务区也都可以考虑，对陆家嘴和静安寺等板块的投资前景不是很看好，因为当前房价已经非常高了，对虹桥

32、板块和苏州河沿岸的开展前景较为看好。浙江的受访者也表示希望在市中心购房，他们对陆家嘴的居住环境不太满意，认为主要是商务区，人员较杂不适宜居住；对苏州河沿岸开展前景比较看好。江苏的受访者没有明确的市中心意识，他们希望交通便利和拥有景观视野的房子，希望苏州河沿岸能够开展成为类似滨江大道的区域。其它外地7位受访者，多数表示希望在市中心或大型成熟的商业板块购置，如徐家汇、漕河泾、淮海路、陆家嘴、静安区等。受访者董先生46岁，香港“关键还是看地段，最好是市中心，因为我是投资用的，肯定要将来有升值空间，还有就是开发商品牌，要实力雄厚，这样小区的管理效劳相对会比较好点，对房价也有影响的。2.4 房屋类型。对

33、于未来购置房屋的类型，大局部受访者根据购置目的的不用，有明显的选择偏好，在财富能级较低的受访者当中，如果基于长期投资目的的受访者，表示主要会偏向效劳公寓。如果是自住，那么不太会选择效劳公寓，至于是小高层住宅、高层住宅那么都可以考虑，一般不太会选择多层住宅，如会担忧要爬楼梯、楼上邻居向下丢东西等。对于财富能级高的受访者来说，自住的话喜欢低密度的类别墅或大平层，不太喜欢高层住宅，如果是投资的话，高层住宅那么可以考虑。受访者华先生54岁，上海“不会考虑多层，要走楼梯，哪怕住一楼，有可能邻居从楼上丢东西。别墅的话，市中心太贵，而且市中心没特别好的别墅，除非确实是有让我能够感觉到特别好的。所以，我投资可

34、能还是会选择效劳公寓。三不同客户的区域认知1闸北区认知。闸北区在不同地域受访者当中印象有明显的不同。上海本地人对闸北区总体上还是有一定的抵触情绪，因为上海火车站、长途客运站等都在闸北，人流量大，外来务工人员多，治安状况差，环境脏乱差，在很多人眼中是上海的下只角。随着近年来政府规划的调整，以及世博会的召开，闸北的环境有较大改善，但是局部受访者的遗留印象仍然存在。就上海本地受访者而言，不同区域出生的受访者对闸北区的看法没有明显不同。但，局部西南片区及市中心区域出生及成长的受访者对闸北区认可度较低，其观点具有一定的代表性，可见其后大悦城高档住宅工程的上海本地客户方面，会具有一定的区域局限性。但，也有

35、局部西南片区及市中心区域出生及成长的受访者仍然看好该区未来的开展。一局部长期在外省市、境外工作、生活过的上海本地受访者对闸北区的抵触情绪也相对较弱。此外，已经在上海工作及居住了假设干年的外省市受访者，因其工作、生活及社交区域主要在市中心或开展成熟区域，对上海地段已经形成了自己的地缘性和认同感，他们对闸北区域也有一定的抗性。16就年龄而言，年轻人32-39岁对闸北区的地区情绪明显较弱，中年40-49岁受访者对闸北的认识更加理性，他们认识到闸北虽然过去比较差，只要地铁覆盖和高档楼盘带动，未来开展潜力是巨大的，类似五角场、打浦桥等区域。年长受访者50岁以上对闸北的杂乱印象较深，认为闸北的开展还需要较

36、长一段时间。总体而言，相较于上海本地受访者，浙江和江苏及其他省市的受访者对闸北区的了解相对来说都比较少，对闸北区、火车站周边环境有一定负面的印象，但没有明显的抵触情绪。 受访者刘先生47岁，上海“按照以前老上海的说法，觉得不怎么样的。但是最近几年下来，闸北区整治得不错。比方新客站，无论南北，整治得都不错。相对来说，闸北的房价比较适中一些。2苏河湾认知。上海本地受访者对苏州河的认同感较强，认为苏州河是上海的母亲河，蕴含了深厚的文化底蕴，在苏州河污染治理之后，大多数受访者对未来的开展空间十分看好。相对来说，浙江受访者对苏州河及苏河湾有一定知晓，但没有像上海人那样的认同，对苏河湾的开展前景较为看好，

37、这主要基于苏河湾的地理位置和独特优势；江苏受访者对苏河湾的认知程度较低，根本上没怎么听说过。其它外地7位受访者对苏州河有一定了解，但对苏河湾板块了解较少。受访者陈先生40岁，上海“苏州河对上海人来说是有历史意义的，有感情的，也算是上海的一个标志，不整顿是不行的。苏河湾要全部开展起来，3-5年估计也是不够的，可能需要更长的时间，因为不只是一个建设的问题，还要去改变人们固有观念中对它的看法。3大悦城认知。大局部受访者对大悦城工程都不太熟悉，仅表示从电视广告、播送广告上听说过，或开车经过，但并不了解。上海本地受访者有一局部人对大悦城的地理位置和工程内餐厅和专卖店有一定了解，但大局部受访者还是表示不熟

38、悉。相对上海受访者来说，江浙等地的受访者对大悦城工程的了解程度更低，甚至很多受访者表示没听说过。受访者吴先生54岁，上海“开车路过看到过，我过西藏路地道看到过，但没进去过。四不同客户对中粮品牌的认知绝大多数的受访者对中粮的企业性质认知都源于食品进出口、粮油生产之类，强调中粮的央企和政府背景，非常认同中粮的经济实力。对中粮开发的浦东楼盘工程有一定了解，并有较高的美誉度，认为中粮品牌做的东西比较可靠。只有较少几位受访者对中粮涉足房产表示不知晓，对中粮产品多元化程度关注不多。受访者顾先生53岁，上海“中粮的话，大品牌，是中国最大的粮油食品进出口公司，以前人说到中粮，无非就是柴米油盐，现在的话，据我了

39、解，中粮也涉及房产方面了，像你之前说的大悦城应该也是中粮的吧，还有浦东陆家嘴好似也有中粮的楼盘，名字我一下子叫不出来。17五不同客户对苏河湾未来规划的认知与偏好1看到苏河湾规划后对地块的新认知。在受访者观看苏河湾规划ppt之后，对苏河湾板块都有了新的认知。不同地域受访者也表现出不同的态度。上海本地受访者由于本身对苏河湾板块有一定了解，观看ppt之后，对苏河湾了解的程度更加深入，主要包括以下几个方面，第一：认为苏河湾的地段好，处于市中心，内环以内，离南京路、人民广场、外滩等地距离都非常近，闹中取静，具有地段稀缺性；第二，苏河湾依傍并充分利用了苏州河的天然景观；第三，整体规划合理，绿化率较高，加上

40、苏州河的水环境，将来非常适宜居住。但也有少数几位受访者对苏河湾的开展有一定疑虑，第一，虽然苏河湾整体规划较高，但是周边还存有较多的棚户区、老房子，可能会影响整个板块的形象；其次，由于个别受访者对闸北区的偏见，认为此地始终档次不够。浙江受访者也加深了对苏河湾板块的了解，但是不像上海本地受访者那样深入、具体。他们认同的是苏河湾的地段好，景观好，整体规划合理，周边配套较为完善，未来升值空间大。相对来说，江苏受访者那么表现的更为谨慎或质疑，认同浙江受访者所说的大多方面，但都表示要看最终效果，规划再好，也只是规划。其它外地受访者对苏河湾的规划前景比较看好，但目前主要还是持观望态度。 受访者孙先生32岁，

41、杭州“地块还是相当不错的将来的升值空间大周边的商业配套，旁边有河，景色也很不错，像杭州的京杭大运河边还有钱塘江边，都是不错的地段，西湖是不可能有这些的，有这样子一个稀缺性在这边，就比较好，中粮这个牌子本身也很不错，整体还是不错的，就看价格。2对大悦城工程的接受和抗拒因素。大局部受访者对认为大悦城工程是可以接受的，并提出了一些建议和担忧，不过这些不构成他们的抗拒因素。上海本地受访者对大悦城工程了解程度要高一些，所以他们谈的比较具体，主要接受因素包括与对苏河湾新认知类似地段好、整体规划合理，工程内有酒店，大悦城一期、二期商业差异定位适合不同层次消费者等，主要担忧和建议包括，第一：希望能够保存板块内

42、有历史人文价值的老建筑、旧址遗迹等，走田子坊和新天地路线，将历史人文的东西和现代化商业、管理模式融合起来；第二：担忧住宅、商业等集中在一起，人流量较大，比较嘈杂，影响居住和业主出入平安。浙江受访者对地段、规划、周边配套都有较高的支持度，对未来投资前景比较看好，对人流量大、吵杂和业主平安也有一定担忧。江苏受访者，没有明确的接受或抗拒，更关注于最终效果是否和规划一样，这将决定他们的实际态度。受访者朱先生46岁，上海“我之前也是提到过的，你们整个工程的占地面积那么大，规划也是很全面的，接受度要大于抗拒因素，我觉得唯一有点问题的地方是，你们的住宅、商业都在一块区域的话，人流量就很大了，那整个小区业主进

43、出的平安，不得不考虑到，会不会显得太过嘈杂。183对工程内的酒店配套和品牌的偏好。绝大局部受访者对工程内建设酒店都表示赞同，一方面高档酒店会提升小区品质和房产价值，另一方面，招待朋友或客户时也比较有面子。对于酒店的品牌大多要求是国际化知名品牌的连锁酒店，像希尔顿、凯悦等，酒店的级别至少应是五星级或超五星的酒店；在物业管理方面，也要请外资管理公司且有中国管理经验的，配套要齐全，如游泳池、SPA等；酒店的设施最好也要是全国国外进口的，要与酒店的级别协调。相对外地受访者来说，上海本地受访者有不少表示在工程内建设特色酒店或精品酒店也是不错的选择，如东南亚风情酒店、欧洲宫廷酒店等，精品酒店像新天地88，

44、JIA上海等。 受访者朱先生46岁，上海“我个人反而比较喜欢有主题式酒店，并不用千篇一律做成5星级酒店，可以往有特色的方面去走，比方说以东南亚风情的酒店啊，引进一些当地的特色美食啊，或者是以欧洲宫廷风格啊，可以适当的标新立异一点，至于酒店的配套设施一定要上点档次的，最好都是进口的，国内买不到也看不到的，品牌的话，我觉得最好是由国外比较专业的企业或者知名度比较高的。4对工程内产品气质的看法、对排布方式的偏好、对工程整体立面的偏好。受访者对总体上认同当前的排布方式，但由于工程内产品的多样性，他们希望不同产品之间既要具有整体协调性包括工程内各产品的协调以及周边环境的协调，如大华锦绣华城，能让人一眼就

45、看出是一个开发商做的，又要具有区别性商业、酒店、住宅之间要有明显的区分，做到闹中取静，根据楼层上下递进式排布，要有足够的楼间距，不用影响采光和通风，以及确保住户的私密性。 在外立面风格方面，受访者有喜欢中式复古的，有喜欢欧式、新古典主义的，也有喜欢现代感的，但普遍认为建筑风格应当是高贵、大气气派、稳重的，涉及具体楼盘类型举例时，大局部受访者并没有对某个楼盘留有深刻印象，仅少数受访者提到并认同仁恒河滨花园、巴卡拉和芝大厦等楼盘的外立面风格。但他们同时也认为大悦城工程应有自己的风格，不应同其它工程雷同。在外立面用材方面，大局部受访者希望采用进口大理石、进口花岗石、或釉面砖作为建筑材料，这样既高贵、

46、又便于清洗，反对采用涂料。受访者刘先生39岁，南通“如果能在建筑风格上动点脑筋，作得比较有中国特色，复古一些的建筑，相信会更有吸引力。整体风格我偏好于中式，因为欧式的建筑看多了，更喜欢有中国特色的朩质结构。5对该区域在建设高层的高档住宅/效劳公寓方面的优势和劣势的看法。由于地处同一板块，建高档住宅或效劳公寓都有一些共同的优势及劣势。共同优势在于地段较好，离南京路、人民广场等地都比较，属于市中心稀缺地段；共同的劣势在于人们对闸北区可能有一定偏见，及以后工程周边仍有大量的旧房子，整改还需要较长时间。但是这些优势和劣势对于建设高档住宅和效劳公寓来说，其影响又是不一样的。总体上来说，大局部受访者认为建

47、造效劳公寓的优势较大而建造高档住宅的优势较小。19分开来说，建造高档住宅的主要优势在于，局部高层住宅可以俯视陆家嘴风景；另一方面，生活本钱相对偏低，日常开支物业水电费用等较低。但劣势在于用于有能力购置高档住宅的的人群对周边环境的要求普遍较高，而闸北区留给人们的固有杂乱印象及该区域的不够成熟都会对在此建设高档住宅产生不利影响。此外，还包括购置住宅受到国家宏观政策的调控，限购、限贷问题比较突出。对于效劳公寓而言，可以极大的满足投资需求，国家不限够、不限贷，以后出租的话租赁人对于周边环境的要求不会像自住者那样高，而且效劳公寓能够提供各种家政效劳也是住宅不能提供的。此外，在闸北区并没有高档的效劳公寓，

48、如果大悦城效劳公寓能够做好的话，还可以提升整个社区品质。以上这些都是在该区域建设高档效劳公寓的优势。而劣势在于，由于同一工程内还有酒店存在，面临客源分配问题，有可能导致效劳公寓的出租率不高、租客频繁更换等问题，这是投资者所担忧的。但又考虑到大悦城地段及周边商务的便利性，认为出现上述情况的可能性并不大。受访者刘先生39岁，南通“如果办公及商业都很充裕，那效劳式公寓应该比较有市场，而且相对能提高这个区域的档次。如果是高档住宅，我觉得这个地段不够理想，作为自住或者投资，这个地段目前没方法高档到哪里去。直接影响消费者的定位。6希望有哪些软性效劳。由于受访者对中粮品牌的信任，他们对硬件设施这一块没有什么

49、担忧。但是，对软性效劳提出了许多建议或创意。潜在业主、如果受访者居住在该工程受访者最关心的是物业管理效劳是否能够跟得上，他们明确表示，虽然上海有很多高端楼盘，刚入住时感觉非常好，但是一段时间之后，由于物业管理跟不上，出现了各种各类的问题。他们认为物业管理不能承包给其他公司来做，而应由开发商下属物业公司/部门直接承担，物业管理人员必须要接受系统培训，能够为业主提供人性化效劳如维修随叫随到、家庭管家、房产管家等，小区内保安系统要完善，要为业主平安着想毕竟这里住的都是有身份的人；小区内要有会所、游泳池、网球场等设施配套，而且不对外人开放具有私密性，还要有特色餐饮配套及送餐效劳；小区内最好有儿童托管场

50、所有专人照看和高质量的学校很多受访者担忧自己的孩子在外面上学不平安。 在室内装修方面，要使用环保健康的材料，而且装修格要满足业主的需求，能按需设计，如提供多种可选方案、供业主自行搭配。 另外，小区还要有自己的风格或卖点，比方有的小区主推高科技、地暖、新风系统，或远程操控家电系统，或开水即饮，或低碳、环保等。 受访者甘先生50岁，上海“我现在看下来我们国内紧缺就是物业管理这方面国内现在硬件不错，没问题的，软件方面还有待于提升，房子建造好以后，后面各方面的效劳没跟上的很多，物业管理这块一定要跟上。最好要有医院啊这一类的，一个大家庭住进去，会为家里老人考虑下，希望可以有像家庭医生一样的，隔一段时间上

51、门来看一下。还有安保系统、报警装置。还有救急系统，家里 旁边安装一个按钮，和社区效劳或者和医院连通的那种。207对大悦城生活方式的定位。大多数受访者都赞同在上海这样一个大都市，大悦城应当走高端的国际化路线，能够吸引较多的外籍人士或港台人士，而没有必要走奢华路线。在上海本地受访者中，也只有极少数的几位受访者表示要走奢华或低调的奢华路线，以表达自己的身份和地位，朋友和客户来访时，会觉得很有面子；但是大多数受访者还是认为没有必要奢华，而希望在国际化的同时，能有一些上海外乡特色的东西。江浙等外省市受访者根本都赞同走国际化路线，也没有强调上海外乡特色的东西。受访者周先生39岁，上海“我觉得应该走国际化路

52、线，现在上海不像以前了，走在路上看到外国人，好奇的不得了，现在不稀奇了，外国人一抓一大把，而且上海周边有经济实力购置你们楼盘的人也不在少数，所以我认为还是国际化路线比较适合一点。六不同财富能级客户对大悦城工程的购置偏好分析1低财富能级客户的购置偏好在财富能级较低的34位受访者当中，其中有16人是已购住房受访者，13位是已购效劳公寓受访者，3位拟购效劳公寓受访者和2位拟购住宅受访者。34位受访者当中，不管是自住还是投资都不会考虑50年商办属性工程的共有6人，其主要原因是，一方面，产权年限短，未来交易比较麻烦；第二，如果是自住，周边有70年产权的住宅产品可替代，如果是投资，周边有50年产权的效劳公

53、寓产品可替代；第三，即使价格相对70年住宅较低，但降价空间有限，对该区域预期7-8万元/平方米及以上的单价不能接受，认为缺乏以抵消后期较高的生活本钱及高额的转让税费。另，6人中有1人明确提到，其不考虑的主要因素之一是不能接受闸北区这一区域，其他5人那么对于该区域没有排斥的抵触情绪。而不管是自住还是投资都可以考虑50年商办属性工程的受访者只有3人，但他们依然表示，50年商办属性工程应与70年住宅产品有所区别；旁边有70年住宅的话，还是会偏向优先考虑70年的住宅产品自住/投资。其余25位受访者表示在投资时会优先考虑50年商办属性工程，但如果是自住的话，那么不会考虑50年产权的商办属性产品；同时在考

54、虑投资50年商办属性工程时，会优先考虑已经获得市场广泛认知度的效劳式公寓，或者购此50年商办属性产品作为办公/办公兼临时自住用途，以降低投资风险。关于产品面积段及房型，70年住宅产品方面，受访者希望面积在100-300平米之间，主体需求是200-250平米的4房及180平米左右的3房或者4房，可承受价格以7-10万/平米为主图13-1、13-2。如果是50年商办属性住宅，预期价格要比70年住宅产品低，大致在6-8万之间，与效劳式公寓类似，但具体还要看实际产品。效劳式公寓方面，面积在100-250平米之间都有需求，主体需求那么是100-150平米的2房或者3房，可承受价格在5-8万/平米之间图1

55、4-1、14-2 。总体上来说，受访者在投资时，对工程的产权年限没有太大偏见，但作为自住住宅时，他们更偏好于70年产权的住宅。21受访者邱先生54岁，上海“关于50年70年，我倒不是很介意，因为我再购房肯定是以投资为目的，再加上一般50年的商办同等条件下，肯定比70年的住宅廉价一些，至于水、电、煤贵，对我们这种投资的人没什么大影响的，关键还是地方好，配套好，这样比较容易租借得出价钱。自住的话我不会考虑，目前来说不会考虑这个区域，距工作地太远，50年产权的住宅也不会考虑，有70年的房子没必要选50年的。注：除图表中标示人数外，其余受访者皆表示不确定、很难说等。注：除图表中标示人数外，其余受访者皆

56、表示不确定、很难说等。222高财富能级客户的购置偏好财富能级较高的10位受访者对于50年商办属性产品均没有年限及费用上的抵触，但共同提到这样的产品必须具备稀缺性、不可替代性的特点，这是购置的重要前提。对于他们来说，在购置3000-5000万物业时，主要有三种购置取向，一是市中心的类别墅产品共有3位受访者选择，二是大平层产品共有2位受访者选择，三是复式/错层产品共有1位受访者选择。 图15还有4位受访者对这三类产品类型均未作出选择，一位是罗小姐没有说出具体的购置倾向，一位是谢先生“关键是喜欢，没有具体的购置倾向，一位是艾先生“有这一笔钱，与其买这一套，不如买几套，比方你们的效劳公寓我可以买下一层

57、，回报率可能更高，还有一位周先生“作为公司商务会谈，朋友聚会的公馆使用会有兴趣。从3位倾向于购置市中心类别墅产品的受访者情况来看，他们购置的用途主要是自住，主要考虑因素是产品的稀缺性和低密度，市区生活及出行的便利；倾向的面积段在300平米以上。要求产品能够闹中取静、适合人居，具有高私密性，拥有高科技、绿色环保，并具备齐全的功能性、完善的物业效劳、配套的周边商业设施。从2位倾向于大平层产品的受访者来看，他们购置的主要用途一位是给儿子今后作为办公或自住用，另一位那么是自住。面积要求在400平米-500平米之间，对楼内结构方面，要求房间分布可以根据业主需求进行规划，一层一户，做到稀缺性和私密性。后期

58、的装修维护以及软性效劳都要到位，做到人性化。从1位倾向于复式/错层产品的受访者来看，他购置的主要用途是长期持有、资产配置，要求具备一定的升值空间，但自住可能性较小。面积要求在350平米-400平米之间，房间可以自行分隔，室内的设施希望能根据所需来提供，具备能够提供给急效劳和商务效劳的物业总体来说，财富能级更高的受访者易接收的面积和价位都更大、更高，对产权年限的抗性那么更低，他们更关注于产品的稀缺性和私密性。受访者曹先生45岁，上海“建议为大面积的类别墅产品，300平米以上，像联体、双拼这样，做到闹中取静、适合人居，拥有石库门前厅、客堂、门厅的这种功能性，更符合原有居住文化的。自己居住的话就是倾

59、向于这种低密度型的住宅，日后希望回归住回市中心，因为那么多年都是住在别墅，出门就得开车，时间久了要方便了，所以会希望回归相较于70年土地住宅而言，50年商办属性工程更要注重它的私密性、高科技的应用以及绿色低碳的建造，那就是一个很好的独特点价格方面，如果50年产权上是350-400平米的类别墅产品，10万/平米可以的，如果能做到稀缺性，甚至价格可以到10万/平米以上我也是可以接受的，这也是我比较感兴趣的产品，会用来自住的。23三、调研结论1目前市场上客户自住、投资的主要需求和特点目前市场上高端客户在本市根本都拥有2-3套及以上的高档住宅、效劳公寓或别墅，只有较少数受访者有改善居住环境或为子女未来

60、结婚、事业开展置办房产的需求。因而他们的改善自住需求并不旺盛，不会轻易选择更换住处。相对来说，他们的房产投资意识和需求比较强烈，对于其它金融投资来说，房产投资更加可靠、稳定。在投资方面，财富能级较低的受访者主要倾向于效劳公寓投资，房屋面积需求不等，大面积房屋可以出租给公司作为办公场所及家庭租户，小面积房屋可以出租给个人租户等。对于财富能级较高的受访者来说，那么喜欢低密度的类别墅或大平层，以产品稀缺性为再次购置住宅的第一考虑因素。2大悦城工程的独特优势和缺乏大悦城工程依托独特的地理景观环境优势，地段具有稀缺性，这些都是吸引购置者的重要因素，依照目前的规划，如果能够切实执行的话，应当还会吸引更多的