承德热电厂项目市调报告

1、承德热电厂项目市场研究报告2013-12-131目录2第一部分双桥区商业市场调研第二部分双桥区公寓/办公市场调研第三部分双桥区酒店市场调研第四部分双桥区住宅市场调研第五部分市调报告结论3双桥区商业市场调研第 4 页商圈分布情况承德市双桥区目前有三大商圈：南营子大街商圈、火车站商圈、新市政府商圈，本案距南营子商圈相对较远，与火车站商圈、新市政府商圈隔河相望南营子大街商圈火车站商圈新市政府商圈5商圈分布情况南营子大街商圈南营子大街1234567891011131412主要商业序号名称1德汇大厦2承德商厦3文化大厦4承德商城5新一百百货大楼6承德元享百货大楼7永兴商业中心8广安购物中心9佳佳购物10

2、蓝岛大厦11乐高时代广场12双百购物广场13金龙皇家广场14碧峰门民俗文化街6商圈分布情况南营子大街商圈商圈实景7商圈分布情况南营子大街商圈商圈特性1双桥区历史最悠久、商业最繁华、商业聚集度最高、辐射范围最广的传统城市级核心商圈2双桥区目前消费的主阵地和首选地3以传统百货、临街商业为主，尚未出现经营较好的购物中心物业8商圈分布情况火车站商圈站前路车站路火车站商圈主要依赖承德火车站、车站路、站前路、普乐南路发展形成温州批发城普乐南路9商圈分布情况火车站商圈商圈实景10商圈分布情况火车站商圈商圈特性1以临街商业为主，规模型集中商业数量极少，商业氛围欠浓郁2主要满足城市商贸、批发、商旅以及周边居民的

3、基本消费需求3对火车站的依赖性较大，商业辐射能力较为有限11商圈分布情况新市政府商圈金龙建材家居广场新市政府商圈以承德市政府为依托，新增商业项目较多嘉和广场（建设中）华峰购物中心（规划中）主要集中商业名称规模（平米）状态金龙建材家居广场8万开业华峰购物中心4万规划中嘉和广场3万建设中12商圈分布情况新市政府商圈商圈实景13商圈分布情况新市政府商圈商圈特性1以承德世纪城小区大量散售的社区商街为主，基本满足社区居民日常消费需求2目前商圈消费人数相对有限，商业空置率相对较高，整体商业氛围有待培育3依托世纪城、嘉和广场形成的超百万大盘以及政府机关单位等优质资源，具备形成双桥区未来新兴商圈的潜质14主要

4、集中商业序号名称1富华商贸城2德汇大厦3承德商城4温州商品城5双百购物广场6摩登达家居广场7金龙皇家广场1234567重点商业类型调研集中商业160人次160人次200人次175人次 40人次200人次200人次各商业监测下午15：00-15：20进入卖场的客流量15重点商业类型调研集中商业商场位置面积开业时间客流量进深/面宽柱距层高租金口碑层数德汇大厦火神庙400001016050/1203.35元较好6（顶层办公）承德商城南营子大街500001020080/1203.52-6元较好5温州商品城火车站（北侧）150001020050/1003.35-8元一般4（顶层办公）双百购物广场新华路2

5、000020082004.210元较好5中心广场地下商业火神庙100001016060/7783.93-6元富华商贸城石洞子沟10000317530/1501043-5元较好3金龙皇家广场丽正门南侧20132060/150124较差4大部分商业开业时间较早，商业模式较为传统，除双百购物广场租金水平较高外，其余商业基本在2-6元/天左右重点商业类型调研超市各超市监测下午15：00-15：20进入卖场的客流量162451736主要超市卖场序号名称1福满家超市丽水店2宽广超市德汇店3佳佳超市东大街店4佳佳超市广场店5宽广超市商城店6宽广超市双百店7超市发富华店363人次131人次90人次115人次1

6、41人次85人次150人次重点商业类型调研超市第 17 页超市位置（楼层）面积开业时间时间点客流量进深/面宽柱距层高租金口碑宽广超市新华路双百（-1）40001015:008525/808-10米4.2-4.5较好佳佳超市都统府大街中段（-1）5000315:009070/82103.7200万/年一般佳佳超市中心广场店（-1）4600815:0011560/7783.9400万/年一般宽广超市德汇大厦（-1）6000615:0013170/808-10米4.2-4.5较好宽广超市承德商城（-1）5000715:0014140/808-10米4.5好超市发富华新天地底商（-1）2000515:

7、0015020/10084.2较好福满家超市兴盛丽水二期（地上）15000215:0036360/8040.7元/天很好除福满家超市面积较大外，其他超市卖场面积约在4000-6000左右重点商业类型调研超市福满家超市分析福满家超市客流量较大，经营较好，其所在区位超市卖场存在缺口，超市位于地上，购物环境较好，卖场面积为双桥区最大。第 18 页19双桥区典型运营商业案例第 20 页双百购物广场基本信息商业名称双百购物广场位置双桥区新华路、武烈路交汇处规模总建面约2万平米楼层地下一层，地上四层定位国际国内知名品牌为主带的中高端消费百货商场档次中高档开业时间一期2008年开业，二期开业时间待定租金扣点

8、20%左右招商电 21 页双百购物广场整体业态规划楼层定位经营业态部分品牌负一层生活服务超市宽广超市一层精品商城化妆品、黄金珠宝、国际名表、数码产品、名烟名酒、品牌箱包麦当劳、中国银行新秀丽、皮尔卡丹、北京同仁堂、佰草集、自然堂、资生堂、周大福、天梭、老凤祥、周大生等二层少淑鞋品少淑女装、休闲装、饰品、时尚手袋、鞋品地素、JEEP、伊可爱、歌莉娅、爱步、沙驰、LEE、马克华菲、接吻猫、星期六等三层女装针织女装、女士内衣、针织羊绒、皮草、饰品鄂尔多斯、雅莹、播、猫人、LANCY、红谷、奥豹、爱特爱、声雨竹、玖姿、影儿、eachway等四层男装运动男装、商务休闲、衬衫、

9、裤子、男士用品、运动装、运动器械、健身器材依文、维克多、罗蒙、雅戈尔、金利来、李宁、阿迪、耐克、KAPPA、彪马、哥伦比亚、杰克沃夫等项目零售业态占绝对主导，餐饮业态仅麦当劳，无休闲娱乐业态第 22 页双百购物广场业态规划负一层负一层超市宽广超市第 23 页双百购物广场业态规划一层一层精品商城化妆品、黄金珠宝、国际名表、数码产品、名烟名酒、品牌箱包第 24 页双百购物广场业态规划二层二层少淑鞋品少淑女装、休闲装、饰品、时尚手袋、鞋品第 25 页双百购物广场业态规划三层三层女装针织女装、女士内衣、针织羊绒、皮草、饰品第 26 页双百购物广场业态规划四层四层男装运动男装、商务休闲、衬衫、裤子、男士

10、用品、运动装、运动器械、健身器材27双百购物广场经营情况项目目前处于满租状态，整体经营状况较好第 28 页承德蓝岛大厦基本信息商业名称承德蓝岛大厦位置双桥区武云桥畔规模总建面约8600平米楼层共地上五层定位中高端精品百货商场档次中高档开业时间1996年租金根据品牌，保底+20%扣点左右，明年可能下调招商电 29 页承德蓝岛大厦业态规划楼层定位经营业态主要品牌一层精品工艺商场烟酒、钟表、化妆品、饰品、箱包手袋、家电佰草集、欧珀莱、玉兰油、薇姿、欧米伽、翠绿珠宝、雷达表、卡西欧、卡斯特、蒙特斯、五粮液、茅台、金利来等二层针织鞋品商场男女皮鞋、休闲鞋、针织服装、女士用品爱

11、慕、鄂尔多斯、梦特娇、黛安芬、鳄鱼恤、奥索卡、千百度、恒源祥、猫人、百丽、TATA等三层女服商场套裙套装、风衣皮草、职业装、淑女装、休闲装玖姿、庄子、格林斯娜、皮尔卡丹、敦奴、西贝伦、BUOUBUOU、米兰登、欧蒂芙、波顿等四层男服商场西裤西服、夹克衬衫、风衣、T恤、休闲装老人头、花花公子、依文、宾度、艾法利、雅戈尔、迪赛、布莱恩、迪柯尼、维克多等五层儿童商场童装童鞋、儿童玩具、婴幼用品、电脑耗材、健身器材、运动休闲米奇、好孩子、ABC、史努比、小熊维尼、丽婴房、派克兰帝、沈广隆剑铺、乔山跑步机、爱康、荣康、大圣益智玩具、芭比娃娃等项目为纯零售百货物业，无餐饮及休闲娱乐业态30承德蓝岛大厦业态

12、规划一层一层精品工艺商场烟酒、钟表、化妆品、饰品、箱包手袋、家电31承德蓝岛大厦业态规划二层二层针织鞋品商场男女皮鞋、休闲鞋、针织服装、女士用品32承德蓝岛大厦业态规划三层三层女服商场套裙套装、风衣皮草、职业装、淑女装、休闲装33承德蓝岛大厦业态规划四层四层男服商场西裤西服、夹克衬衫、风衣、T恤、休闲装34承德蓝岛大厦业态规划五层五层儿童商场童装童鞋、儿童玩具、婴幼用品、电脑耗材、健身器材、运动休闲35承德蓝岛大厦经营情况1、主要经营钟表、首饰、化妆品、箱包手袋、鞋帽、针纺织品、男士服装、女士时装、童装、体育用品、文化办公用品、电脑及配件等百货类项目，无餐饮及休闲娱乐业态2、开业时间较早，是当

13、地知名度较高，硬件设施稍显老化，整体购物环境尚可3、目前处于满租状态，整体经营状况较好第 36 页金龙皇家广场基本信息商业名称金龙皇家广场位置双桥区都统府大街1号规模占地66亩，总建筑面积16.8万平方米楼层共七层，地下二层，地上五层定位集皇家文化、旅游休闲、酒店商住、餐饮娱乐于一体的大规模、现代化的综合性建筑群档次中高档开业时间2013年租金根据品牌，保底租金+16%扣点左右招商电/37楼座A座B座楼层主题经营业态主题经营业态一层金进珠宝首饰、化妆品、精品眼镜、国际餐饮盛世国际名品、进口化妆品、名表、银行、国际餐厅二层木商务休闲男装、男女鞋包、配件、国际餐饮赏鉴绅

14、士服、男士精品、男士箱包、饰品配件、水吧三层水少淑女服饰、女士箱包、珠宝、儿童娱乐、饰品、水吧绽放淑女服饰、女士箱包、女士内衣、饰品四层火 运动服饰、潮流服饰、户外装备、水吧乐享淑女服饰、皮草、羊绒五层土儿童玩具、儿童用品、居家床品、内衣世界、水吧良品时尚数码、精品家电、家用厨具、茗茶、保健品、会员中心六层宇时尚餐饮负一层大润发超市、地方特产、礼品、皇家美食广场、皇家大剧院、影院负二层3万平米停车场金龙皇家广场整体业态规划项目为以零售业态为主，餐饮及休闲娱乐业态相对较少第 38 页金龙皇家广场业态规划A座A座第 39 页金龙皇家广场项目实景A座40B座金龙皇家广场业态规划B座第 41 页金龙皇

15、家广场项目实景B座42金龙皇家广场经营情况目前6层餐饮区尚未开业，整体空置率约为20%，虽有知名主力超市大润发，但商业人气仍严重不足，整体经营情况相对较差第 43 页碧峰门名俗文化街基本信息商业名称碧峰门名俗文化街位置东至碧峰门东街，西至小榛子沟，北至碧峰门路，南至新建居民区规模东西长约1公里，规划用地4.8万平方米，建筑总面积6.5万平方米，共16座单体楼层局部一层、二层、三层定位集旅游、民俗文化体验、餐饮、购物、休闲娱乐为一体的体验式街区商业档次中高档开业时间2011年租金2-5元/天平米招商电018844碧峰门名俗文化街业态规划街区自西向东依次为：皇家星夜娱乐

16、区、承德历史文化体验区、民俗文化休闲活动区、皇家御苑餐饮服务区、民俗百艺展销区、民间小吃区规划有酒吧、酒店、餐饮、洗浴、幼儿园、茶楼、红酒庄园、健身房、舞蹈教室、电玩城等多元业态45主要品牌：俏江南、中影火星影城、咖啡之翼、金簋小山城、八马茶业、秦妈火锅等数十家碧峰门名俗文化街入驻品牌46目前品牌撤场、商业空置情况较为严重，整体经营情况相对较差47商业市场现状总结1、商业主要集中在老城区，具有较强的向心集聚效应2、以传统百货与临街商业为主，尚未出现真正意义上的购物中心物业，商业发展层级相对较低3、以零售业态为主且高度集中、竞争激烈，休闲娱乐体验型业态有所缺失商业市场现状对本项目的指导意义城市商

17、业向心力较强，传统商业经营情况较好，新兴商业经营情况较差。边缘区商业如针对性弥补区域商业空白，并在自身硬件、服务上提供更高附加值，依然能够获得市场认可。本项目位于新市政府区域，偏离传统商业区，商业开发难度相对较大。需在定位方面充分差异化，补足现有传统商圈业态缺口，同时控制开发体量，减小风险。4849项目周边商业市场调研508项目周边商业分布359172金龙建材家居广场46目前，项目周边2KM范围内商业主要集中分布在德生大厦-金龙建材家居广场、承德世纪城、火车站附近、桃李路-南园路沿线4大区域项目周边商业分布情况区域序号名称德生大厦-金龙建材家居广场1汇丰园-德生大厦2武烈路南段承德世纪城3迎宾

18、路4承德世纪城社区商业火车站5普乐南路6车站路桃李路-南园路7武烈路北段8南园路9桃李路51德生大厦-金龙建材家居广场区域商业该区域商业以社区底商、商业街为主，包含小型超市、餐饮、烟酒、建材家居、足疗等业态，基本满足周边居民日常消费，除金龙建材家居广场外，整体商业环境较差，租金0.5-4元/天/平米，经营状况一般52金龙建材家居广场该项目是距离本案地块最近的专业市场类集中商业，总规模8万平米整体档次、购物环境相对较好，主要服务于周边大量新建住宅楼盘，租金价格为1-4元/天/平米53南园路-桃李路区域商业该区域商业主要为社区商街，经营业态包括小型超市、生活百货、餐饮、KTV、SPA及其他生活服务

19、类业态，消费群体主要为周边多个社区及学校，租金0.5-7元/天/平米，整体经营状况尚可54承德世纪城区域商业该区域商业为世纪城一二期大量社区商街，经营业态以基本生活百货类业态为主，包含餐饮、生活服务及少量休闲娱乐业态，消费群体为社区自身，租金0.5-4元/天/平米，因商业基本分割销售，无统一规划管理，出现一定程度的商业空置现象55火车站商业该区域商业为主要为临街商铺，其中车站路主要为商旅服务、批发类业态，整体经营状况较好；普乐南路主要为建材装饰业态，整体经营状况一般，区域租金为1-10元/天/平米56项目周边主要销售型商业分布及物业形式承德世纪城3期名都广场富顺诚小区据初步统计，项目周边在售商

20、业物业共3个，其中，名都广场为集中商业富顺诚小区主要为社区商业裙楼、世纪城3期商业为社区商街57项目周边主要销售型商业市场表现项目名称商业规模租售比例可销售规模销售形式售价（元/平米）面积区间开盘时间销售率月均去化套数备注名都广场5000070%自持30%销售15000售后返租4800050-3002013.930%15老城核心绝版位置富顺诚小区100000未定待定直接销售35000150-20002013.160%5靠近老城中心，前期销售利润可观，目前坐地起价承德世纪城3期商街17232全部销售15000直接销售11000100-4002012.510%1商业位置较差，区域街铺相对过剩项目周

21、边在售商业价格在11000-48000元/平米，中心区域商业销售价格较高，市场表现相对较好，距离中心区域较远的在售商业在量价方面表现均不太理想58项目周边商业小结1、以社区底商、临街商业为主，尚无运营中的非专业市场类集中商业2、以生活百货业态为主，基本满足周边居民日常生活消费3、整体商业档次较低、环境较差，难以满足升级性消费需求4、商业以销售为主，缺乏统一规划管理，后期良性发展存在一定问题5、距离中心区域较远的在售商业在量价方面表现均不太理想周边商业调研对本项目的指导意义区域作为新市政府区域未来商业潜力巨大，但现状商业层级较低，缺少集中商业项目以及大型零售卖场，且在商业业态、品牌方面有较大缺口

22、距离中心区域较远的在售商业在量价方面表现均不太理想，因此建议本项目商业在控制合理规模的前提下，适当增加自持比例引入主力卖场，为项目树立核心竞争力。5960各业态主力商户意向访谈61主力商户意向访谈超市序号商家面积（）联系人意向反馈详情建筑需求1家乐福建面20000陈先生有意向对项目有意向，跟土地方云港李总有沟通，待项目初步方案确定后再深谈1、柱距原则上不小于8.48.4米； 2、层高5.5米，净高4.5米，所有管线（包括吊架、风口）灯带，不低于3.8米；3、荷载卖场：1000 kg/m2；仓库：1000 kg/m2；卸货区：3000 kg/m2；收货区： 1500 kg/m2 ；办公区：350

23、 kg/m2；生鲜加工区：1000 kg/m2、商铺区: 350 kg/m22华润万家使面10000以上王南星有意向承德可考虑做，最好单层，先看资料且最好去实地考察，3永辉使面10000-15000王先生有意向承德可考虑，具体需看项目详情62家乐福成立于1959年，是大卖场业态的首创者是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区商户介绍区域评价及进驻意向承德双桥区缺乏知名连锁大卖场品牌，之前曾跟云港李总沟通过，后因项目推进缓慢而搁置，至今对本案仍较有意向，同时建议项目做成盒式商业以最大化聚集人流，希望项目定位规划方案确定

24、后再对接工程及商务等相关合作事宜主力商户意向访谈超市63华润万家央企华润（集团）旗下的零售连锁企业品牌，隶属于香港联交所上市公司华润创业，经过24年的发展，已经成长为中国最具规模的零售连锁企业品牌之一。发展区域已遍布华东、华南、华北、西北、东北、中原以及香港地区等16个省（直辖市）、近100个县级以上城市商户介绍区域评价及进驻意向双桥区超市以宽广超市等本地连锁品牌为主，外来的全国知名连锁超市较少，有一定的消费需求。之前曾与金龙皇家广场洽谈，但因具体合作细节未谈拢而被大润发取代，目前承德仍有开店打算，希望了解项目详情并考察主力商户意向访谈超市64永辉永辉超市成立于2001年，是中国500强企业之

25、一，是国家级“流通”及“农业产业化”双龙头企业，荣获“中国驰名商标”在福建、广东、北京、天津、河北等17个省市已发展超过360家大、中型超市，经营面积超过300万平方米位居2012年中国连锁百强企业13强、中国快速消费品连锁百强7强商户介绍区域评价及进驻意向承德目前暂时无店，对双桥区市场了解不多，承德首店最好是开在位置较好的项目以推进市场深耕，希望了解项目详情再深谈主力商户意向访谈超市65主力商户意向访谈连锁餐饮序号商家类别面积联系人意向反馈详情建筑需求1俏江南中式正餐使面500-1000于先生无意向承德首店可能会关，目前承德基本无意向2百胜（KFC、必胜客）西式快餐使面350左右高先生待定承

26、德可做，但因其本人刚到承德市场，需了解项目详情才能判断250KW电量，上水DN50，下水DN1503呷哺呷哺中式快餐使面200左右张先生有意向承德有开店打算，具体需看项目详情200KW电量，上水DN50，下水DN150，空调350w/，供水20T/日3星巴克休闲餐厅使面150-260周先生待定承德目前暂时不在拓展区域内，需看项目具体情况报老板再谈4咖啡陪你西式餐厅使面200-400张先生有意向承德市场尚可，需看项目详情再深谈80KW电量，上水DN50,下水DN150，5乔家满族八大碗特色餐饮使面500以上雷先生有意向可考虑在双桥区开店，本案需了解项目详情，目前洽谈为时尚早66俏江南创始于200

27、0年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、兰（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团目前在北京、上海、重庆等城市拥有50多家店，多次荣获“最佳川菜餐厅奖”商户介绍区域评价及进驻意向承德双桥区本地消费能力及外来商旅消费带动力较为有限，除避暑山庄到市中心一带，其它地方都不太看好，目前俏江南承德店经营惨淡，可能会关闭，暂无拓展打算。主力商户意向访谈连锁餐饮67百胜餐饮集团百胜餐饮集团是全球餐厅网络最大的餐饮集团，在全球110多个国家和地区拥有超过35,000家连锁餐厅和100万多名员工。旗下包括肯德基、必胜客、塔可钟、A&W及Long Jo

28、hn Silvers(LJS)，在烹鸡、比萨、墨西哥风味食品及海鲜连锁餐饮领域名列全球第一商户介绍区域评价及进驻意向目前刚接手承德区域拓展工作，承德双桥区南营子大街不到2KM街上已开3家KFC、1家必胜客（正在装修），双桥区有开店打算，但本案需了解项目详情并实地考察方能确定是否进驻主力商户意向访谈连锁餐饮68星巴克美国连锁咖啡，1971年成立，为全球最大的咖啡连锁店，全球范围内已经有近12,000间分店，遍布北美、南美洲、欧洲、中东及太平洋区旗下产品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工制作的浓缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、各式糕点食品以及咖啡机、咖啡杯等商品全球最受欢迎的十大美国快餐品牌之一商户介绍

29、区域评价及进驻意向承德目前暂时不在拓展计划之中，需看项目具体情况并汇报老板主力商户意向访谈连锁餐饮69呷哺呷哺始创于1998年，是一家外商投资、国内首创、最大规模的吧台式涮锅连锁企业，开创了时尚小火锅的新业态在北京、上海、天津、山东、江苏、沈阳、河北六个省会级城市直营开店近400家连续三年被评为“北京十大大商业品牌”商户介绍区域评价及进驻意向承德初步可考虑开店，但对双桥市场了解不多，需知悉项目详情并考察后方能决定是否开店主力商户意向访谈连锁餐饮70CAFFEBENE(咖啡陪你)韩国第一所欧式风格咖啡厅。自2008年4月开设的第一家直营店始起，目前在韩国咖啡品牌中占居首位，全球的连锁店有800多

30、家，分布在韩国、美国、菲律宾、柬埔寨等国家；2012年3月， CAFFEBENE进入中国市场与中企投资集团强强联手合资，力争在2015年之前在中国的分店达到5000家；商户介绍区域评价及进驻意向承德双桥总体市场尚可，但相比河北其它地级城市，发展较为落后，目前在金龙皇家广场已开一家，正在谈另一家，需了解本案详情再深谈。主力商户意向访谈连锁餐饮71乔家满族八大碗以经营满族特色菜肴为主的承德本土餐饮连锁；被评为河北餐饮名店、承德餐饮名店；商户介绍区域评价及进驻意向承德双桥总体消费水平相比其它区县尚可，初步可考虑再开家分店，具体需知道项目详情再谈。主力商户意向访谈连锁餐饮72主力商户意向访谈休闲娱乐序

31、号业态商家面积联系人意向反馈详情建筑需求1影院CGV使面4000查先生有意向承德可考虑，需了解项目详情并实地考察梁下层高9米以上，柱距8.4米以上,看台阶梯活荷载350KG。2大地使面1500卞先生有意向在承德万和城开了一家，需了解项目详情并实地考察3横店使面3000-4000毕先生有意向承德初步可考虑，具体需看项目详情，近期在开会学习不便多聊4KTV欢乐迪使面3000左右开发部待定今年开店计划已满，明年再说5快乐迪边先生无意向承德不开店6想唱就唱使面3000孙先生待定石家庄连锁，先看项目资料报老板再谈7健身一兆韦德朱先生无意向承德不考虑8锐丽100健身使面1000-2000陆先生有意向公司正

32、向北京以外拓展，承德可考虑，需了解项目详情再谈9超越健身使面2000左右开发部待定河北本地连锁，刚在邢台开了一家，今年暂时不会再开，明年根据开店计划再谈10电玩汤姆熊使面1000左右开发部待定需待项目规划确定再谈11大玩家使面1000-3000苏先生有意向承德初步可考虑，具体需看项目详情再谈12神采飞扬开发部无意向河北不去，目前拓展方向主要在华东73CGVCGV是韩国CJ集团下属的一个上市分公司，是韩国第一家引进多厅影院的公司，也是韩国最大的影院公司自1998年至今，已成为亚洲票房最高、规模最大、全球唯一一家资本上市的专业影院公司，亚洲美洲共100多家影厅、1000多块屏幕商户介绍区域评价及进

33、驻意向承德可考虑开店，但对双桥市场了解不多，需知悉项目详情并考察后方能决定是否开店主力商户意向访谈休闲娱乐74大地影院大地数字影院是由大地影院建设公司投资兴建的连锁品牌影院，首选国内新兴城市，开建首轮现代化多厅影院，以标准化连锁管理，迅速在全国布局一定规模的影院版图。截至2011年9月，大地数字影院全国直营连锁影院突破100家，并已签约影院上三百家，2014年目标是完成250家影院，1000块银幕的建设商户介绍区域评价及进驻意向目前在承德万和城开了一家，认为承德双桥区域知名连锁影院较少，有一定的发展机会，在承德还将继续拓店，希望了解项目详情再深谈主力商户意向访谈休闲娱乐75横店影院横店电影院线

34、有限公司是横店集团成员企业，横店电影城现已在全国77个大中型城市建立92家观影院线。并逐步提升了以“横店影视”为品牌的品牌影响力商户介绍区域评价及进驻意向与云港集团有过沟通，认为承德双桥影院市场需要知名影院来提升档次，表示本案初步可考虑开店，具体需看现在项目详情主力商户意向访谈休闲娱乐76欢乐迪成立于2003年8月，是畅享（中国）投资旗下的一家集健康、时尚、休闲为一体的大型全国连锁企业，是大众式KTV消费的倡导者和践行者。旗下连锁店遍布福建、重庆、四川、江西、江苏、湖北、湖南、广东、广西、陕西、天津、安徽、贵州、河南、青海等全国各省市商户介绍区域评价及进驻意向公司今年年度开店计划已满，承德市场

35、是否开店取决于明年制定的开店计划，可保持沟通，明年再谈主力商户意向访谈休闲娱乐77快乐迪自2001年成立以来，一直坚持以量贩式KTV连锁经营为投资主体。企业先后分别在辽宁，天津，山西，浙江，河北等省市地区成功开设了16家连锁门店，营业面积已超过四万平方米，拥有会员三十余万人商户介绍区域评价及进驻意向目前承德市整体消费水平较低，暂不符合公司开店标准，无进驻承德市场的意向主力商户意向访谈休闲娱乐78想唱就唱石家庄“想唱就唱餐饮娱乐管理有限公司”成立于2007年，公司创造性的把健康娱乐和餐饮完美结合在一起，率先把“量贩式KTV”引进石家庄商户介绍区域评价及进驻意向目前店面主要集中在省会石家庄，承德城

36、市及经济发展在河北省相对靠后，消费能力有待观察，是否开店需了解项目详情并汇报老板方能决定主力商户意向访谈休闲娱乐79一兆韦德2001年第一家会所在上海成立以来，已经发展成为国内乃至亚太地区最著名的健身连锁品牌。目前，在全国拥有近百家会所，累积服务超过100万会员、每天服务人次超过50000次，是当之无愧的行业领跑者已成为业内发展速度最快、分店数量最多、会员数量最多的健身连锁机构商户介绍区域评价及进驻意向目前主要以加盟合作方式在省会、经济强市开店，承德暂时不在计划发展城市之列主力商户意向访谈休闲娱乐80锐丽一百北京锐丽100健身（连锁）俱乐部成立于2002年，是北京市健美协会指定的专业综合性健身

37、场馆目前，北京拥有10家直营店、总经营面积近3万平米、会员总数超过5万，成为中国健身业一线品牌和知名企业。商户介绍区域评价及进驻意向目前公司店面集中在北京，正在大力向北京周边区域发展，承德初步可考虑开店，需了解项目详情并实地考察主力商户意向访谈休闲娱乐81超越健身创立于2005年7月，致力于发展本土健身行业，已成为河北省规模最大、品质最高、影响力最为广泛的健身企业商户介绍区域评价及进驻意向目前店面主要在石家庄，今年的开店计划已经完成，承德是否开店取决于公司明年的开店计划主力商户意向访谈休闲娱乐82汤姆熊自1982年创立于台湾，28年来始终是台湾经营室内主题乐园的第一品牌，1995年起跨足中国及

38、菲律宾市场除了引进各类高科技游戏机台，汤姆熊专业的空间规划小组将主题空间划为互动模拟区、室内运动区、音乐跳舞区、动漫Game区、及亲子同乐嘉年华奖品区等等，创造出一个199岁都会满足的科技欢乐天堂商户介绍区域评价及进驻意向承德市总体消费水平位于河北中下游，需了解项目详情再深谈主力商户意向访谈休闲娱乐83大玩家主营项目有电玩、游艺、台球、旱冰、儿童乐园、碰碰车、家用游戏机体验、室内嘉年华以及高科技电影等。“大玩家”品牌遍布北京、上海、武汉、成都、哈尔滨、青岛等中国一二线城市，是服务人群最多的，覆盖范围最广的品牌室内游乐场所，每日面向1亿人提供娱乐服务。商户介绍区域评价及进驻意向承德目前尚无具有较

39、大影响力的电玩娱乐品牌，初步可考虑开店，需先了解项目详情主力商户意向访谈休闲娱乐84神采飞扬杭州神采飞扬娱乐有限公司是一家民营、有限责任公司，主要经营室内综合游乐项目，目前已形成完整的经营产业链：研发+运营+生产+销售神采飞扬与法国欧尚集团、美国西蒙集团、万达集团、华润集团这些国际国内商业巨头开展友好合作，使神采飞扬快速成长为中国最具影响力的室内游乐民族品牌商户介绍区域评价及进驻意向目前公司主要拓展方向在华东区域，承德市场暂时不考虑开店主力商户意向访谈休闲娱乐85主力商户意向访谈小结1、超市类主力商户：对承德区域认可并期待深入了解项目详情以推进洽谈2、餐饮类主力商户：除知名中高端连锁品牌较为强

40、势，意向暂不明朗，一般性大众餐饮品牌初步具有一定意向3、休闲娱乐类主力商户：影院业态整体较有意向，其它类别一般表示需先了解项目详情双桥区目前商业市场主力商家以本土连锁品牌为主，外来大型知名连锁主力商家相对较少，本地商家扩张战略较为谨慎，倾向于传统商业区发展。大部分外地连锁主力商户对双桥商业市场较感兴趣，其中超市和影院初步意向相对较大。本案所处区域受到部分主力商家认可，但仍需控制规模，减小商业开发风险。86主力商户意向访谈对项目的指导意义87双桥区公寓/办公市场调研88主要在售/待售公寓/办公项目分布金龙皇家广场华峰中心嘉和广场紫塞桃园翠兴大厦名都广场在售待售尾盘据初步统计，项目周边3KM范围内

41、，在售办公项目为4个（其中1个基本售罄），均为综合体中的物业，纯写字楼项目仅翠兴大厦（待售）1个，公寓类项目除紫塞桃园尾盘在售外，暂无其它在售公寓项目主要在售/待售公寓/办公项目规模项目名称性质规模（）合计占比嘉和广场40年写字楼7410018047790%华峰中心40年写字楼37166名都广场40年写字楼20000金龙皇家广场40年写字楼25000翠兴大厦40年写字楼24208紫塞桃园50年公寓200002000010%总计200474目前区域中公寓/办公项目的总规模约为20万平米，其中公寓类占比仅约10%，市场供应相对较少主要在售/待售公寓/办公项目均价项目名称性质均价（元/平米）嘉和广场

42、40年写字楼8500华峰中心40年写字楼8000名都广场40年写字楼18000金龙皇家广场40年写字楼35000翠兴大厦40年写字楼待定（预计14000）紫塞桃园50年公寓7900除金龙皇家广场、名都广场外，周边项目均价在7900-8500元/平米左右，公寓类产品价格相对低于办公类产品主要在售/待售公寓/办公项目销售率项目名称性质销售率嘉和广场40年写字楼30%华峰中心40年写字楼95%名都广场40年写字楼50%金龙皇家广场40年写字楼99%翠兴大厦40年写字楼0%紫塞桃园50年公寓99%办公项目除嘉和广场、翠兴大厦（待售）外，整体销售率较高，紫塞桃园公寓部分基本售罄92主要在售/待售公寓/办

43、公项目月均销量项目名称月均销量（套）嘉和广场8华峰中心12名都广场20区域办公项目月均销量在13套左右，其中嘉和广场和华峰中心月均销量相当，名都广场占据老城区绝版核心地段，写字楼自2013年11月开盘，去化速度较快93主要在售/待售公寓/办公项目市场存量项目名称市场存量（）嘉和广场50000华峰中心2000名都广场10000翠兴大厦24208总计86208区域办公项目市场存量近超过8万平米，具有一定的去化压力94主要在售/待售公寓/办公项目户型配比项目名称户型情况（）主力户型（面积）嘉和广场80-130080-100华峰中心164-1000165名都广场350-400350-400翠兴大厦80

44、-1000待定区域办公项目户型区间在80-1300平米范围，主力户型在80-400平米范围95主要在售/待售公寓/办公项目客户情况项目名称客户情况嘉和广场双桥占比90%，其它区县（矿区为主）10%，企业自用占比90%，投资10%，全款贷款各50%华峰中心双桥区90%，其他区县10%，私企（装饰公司等）单位自用占比90%，10%投资，全款贷款各50%名都广场双桥区90%，其他区县10%，私企单位自用占比99%，几乎无投资，60%全款，40%贷款区域办公项目消费客群主要为双桥区私企单位，基本为自用96双桥区主要在售/待售办公/公寓案例第 97 页名都广场（写字楼部分）项目名称名都广场项目位置双桥区

45、南营子大街二仙居西街物业类型写字楼建筑类别高层装修状况毛坯项目特色投资地产占地面积1.1万平米建筑面积6.1万平方米，写字楼约2万平米容积率4.27绿化率33.5%物业公司待定物业费待定开发商承德银城房地产开发有限公司开盘时间2013.11项目介绍名都广场集大型时尚购物、高档写字楼、休闲娱乐、特色餐饮于一体的综合开发项目，地上十五层，地下二层。其中一至七层为商业部分，八至十五层为写字楼，标准层面积3000，负一层为大型超市，负二层为机械双层停车库，总户数369。据招商经理王小玲介绍，目前商业已签约宽广超市、ZARA价格写字楼均价18000元/98名都广场（写字楼）实景第 99 页华峰中心（写字

46、楼）项目名称华峰中心项目位置承德市政府南侧物业类型写字楼、商铺建筑类别高层装修状况毛坯项目特色投资地产占地面积1.1万平米建筑面积写字楼3.7万平方米容积率4.27绿化率33.5%物业公司汇龙物业物业费0.88元/平米/月开发商承德银城房地产开发有限公司开盘时间2012.5项目介绍共2栋15层高层，每层8套。主力户型面积165平米，目前已交付使用。主要客户为中国人寿及大量装饰公司，租金1.4价格写字楼8000元/100华峰中心（写字楼）实景第 101 页嘉和广场（写字楼部分）项目名称嘉和广场项目位置双桥区迎宾大道旁市法院、检察院北50米物业类型写字楼建筑类别高层装修状况毛坯项目特色投资地产占地

47、面积万平米建筑面积7万平方米容积率3.3绿化率33.5%物业公司北京首开物业物业费0.88元/月/平米开发商承德嘉裕房地产开发有限公司开盘时间2013.1项目介绍共3栋，每栋19层，标准层面积1300平米，户型最小80平米。价格写字楼8500元/102嘉和广场（写字楼）实景第 103 页翠兴大厦（写字楼）项目名称翠兴大厦项目位置双桥区云山南侧水务局家属院物业类型写字楼建筑类别高层装修状况毛坯项目特色/占地面积4378平米建筑面积2.4208万平方米容积率5.53绿化率/物业公司待定物业费待定开发商承德翠兴房地产开发有限公司开盘时间待定项目介绍户型面积为80-1000平米，预计2014年3、4月

48、份开盘价格未开盘，预计15000元/平米第 104 页紫塞桃园（公寓部分）项目名称紫塞桃园项目位置双桥区南园桃沟物业类型公寓建筑类别板楼、高层装修状况毛坯项目特色小户型占地面积5.8224万平方米建筑面积12.6万平米，其中公寓约2万平方米容积率1.50绿化率30%物业公司/物业费1.1元/平米/月开发商承德市城建房地产开发有限公司 开盘时间2011.7.11项目介绍共2栋，280套，户型面积30-90平米，主推40平米，基本被单位团购作为办公和宿舍用，已入住，目前剩余少量尾房价格公寓尾房均价7900元/平米公寓/办公市场对本项目的指导意义区域办公市场入市项目较少，市场接受度较好，多数客户购买

49、目的为企业自用，但区域市场容量较为有限，综合分析现有项目库存及去化速度，未来写字楼市场竞争较为激烈，进入风险较大。区域市场目前仅有1个公寓项目入市，且入市时间较早，证明双桥区市场对公寓产品具备一定接受度，但因市场缺少可研究样本，难以评价开发风险。105106双桥区酒店市场调研107序号名称电话装修档次地址1避暑山庄蒙古包度假星级/豪华双桥区避暑山庄内万树园景区2盛华大酒星级/高档 双桥区武烈路22号 承德大桥对面3塞拉维酒星级/高档 双桥区 世纪城二期中路 近迎宾路4京城大酒星级/高

50、档 双桥区 半壁山路 近槐福园小区5文冠饭星级/高档双桥区 环城南路99号 僧冠峰景区内6雍和园汤泉酒星级/舒适双桥区武烈路69号7天园假日酒星级/舒适双桥区 碧峰民俗文化街4号楼 近碧峰门8金阳商务酒星级/舒适双桥区 喇嘛寺老交警支队南20米9碧峰饭星级/舒适双桥区 德汇大厦B座10绮望楼宾5677三星级/舒适双桥区 碧峰门东路北1号11冠榕假日酒三星级/舒适双桥区 旅游桥东大老虎沟口12白楼宾馆0

51、314-5909371三星级/舒适 双桥区 旅游公路28号13亿恺商务酒星级/舒适双桥区 南营子大街新一百七楼14速8酒店（承德避暑山庄店星级及以下/经济双桥区 火神庙市中心西大街2号15汉庭酒店（承德火车站店星级及以下/经济双桥区 火车站路南城市之光小区C1号楼16如家快捷酒店（承德火车站店星级及以下/经济 双桥区 承市之光小区车站路 近承德火车站17九琪宾星级及以下/经济双桥区承德市双桥区碧峰门二期商业九号楼18和合宾星级及

52、以下/经济双桥区普乐北路兴盛丽水小区S4-1栋19云舍客二星级及以下/经济双桥区 喇嘛寺村兴盛丽水二期S6-1栋20居然之家宾星级及以下/经济双桥区东兴路荆芭胡同居然商住1栋107-207号21承御宾二星级及以下/经济双桥区武庙路畅和楼三楼22怡客佳快捷酒星级及以下/经济双桥区 兴盛丽水小区二期S8-5底商 23新天地快捷酒星级及以下/经济双桥区 武烈路富华新天地 近南园路双桥区酒店分布情况装修档次样本数量占比5星级/豪华14%四星级/高档417%三星级/

53、舒适835%二星级及以下/经济1043%总计23100%108双桥区酒店入住率序号名称装修档次入住率1避暑山庄蒙古包度假村五星级/豪华55%2盛华大酒店四星级/高档65%3塞拉维酒店四星级/高档65%4京城大酒店四星级/高档75%5文冠饭店四星级/高档55%6雍和园汤泉酒店三星级/舒适60%7天园假日酒店三星级/舒适55%8金阳商务酒店三星级/舒适50%9碧峰饭店三星级/舒适60%10绮望楼宾馆三星级/舒适75%11冠榕假日酒店三星级/舒适65%12白楼宾馆三星级/舒适55%13亿恺商务酒店三星级/舒适50%14速8酒店（承德避暑山庄店）二星级及以下/经济80%15汉庭酒店（承德火车站店）二星

54、级及以下/经济90%16如家快捷酒店（承德火车站店）二星级及以下/经济85%17九琪宾馆二星级及以下/经济50%18和合宾馆二星级及以下/经济65%19云舍客栈二星级及以下/经济55%20居然之家宾馆二星级及以下/经济50%21承御宾馆二星级及以下/经济50%22怡客佳快捷酒店二星级及以下/经济70%23新天地快捷酒店二星级及以下/经济55%装修档次年均入住率5星级/豪华55%四星级/高档65%三星级/舒适59%二星级及以下/经济65%酒店年均入住率平均值62%根据样本统计，区域酒店平均入住率约为62%，其中，高档酒店与经济型酒店整体入住率相对较高109双桥区酒店户型配比序号名称装修档次房间配

55、比房间总数标准间数量单间数量套房数量1避暑山庄蒙古包度假村五星级/豪华441420102盛华大酒店四星级/高拉维酒店四星级/高档2007512234京城大酒店四星级/高冠饭店四星级/高档19312061126雍和园汤泉酒店三星级/舒适55401017天园假日酒店三星级/舒适111812738金阳商务酒店三星级/舒适91711919碧峰饭店三星级/舒适85755510绮望楼宾馆三星级/舒适561040611冠榕假日酒店三星级/舒适7755101212白楼宾馆三星级/舒适776010713亿恺商务酒店三星级/舒适762549214速8酒店（承德避

56、暑山庄店）二星级及以下/经济7220015汉庭酒店（承德火车站店）二星级及以下/经济9440441016如家快捷酒店（承德火车站店）二星级及以下/经济116017九琪宾馆二星级及以下/经济26215018和合宾馆二星级及以下/经济422410819云舍客栈二星级及以下/经济36314120居然之家宾馆二星级及以下/经济221210021承御宾馆二星级及以下/经济22173222怡客佳快捷酒店二星级及以下/经济311516023新天地快捷酒店二星级及以下/经济201910区域酒店整体户型配比以标间为主，个别酒店单间配比超过标准间110双桥区酒店功能配套序号名称装修档次功能配套1避暑山庄蒙古包度假

57、村五星级/豪华会议室、多功能厅、中西餐厅、茶坊、大塘酒廊、雪茄吧2盛华大酒店四星级/高档豪华会议室、桑拿洗浴、健身房、台球室、乒乓球室3塞拉维酒店四星级/高档沙龙、茶饮、西点、阅览、艺术赏鉴、商务会友、商务会谈4京城大酒店四星级/高档中西餐厅5文冠饭店四星级/高档会议厅、宴会厅、西餐厅、洗浴中心、美容美发、棋牌茶艺、健身房、室内外网球场6雍和园汤泉酒店三星级/舒适餐厅7天园假日酒店三星级/舒适会议室、餐厅8金阳商务酒店三星级/舒适餐厅9碧峰饭店三星级/舒适会议室、餐厅、健身房、棋牌室、卡拉OK、歌舞厅10绮望楼宾馆三星级/舒适会议室、餐厅、娱乐11冠榕假日酒店三星级/舒适中、西餐厅、会议室、洗

58、浴中心、养生会馆12白楼宾馆三星级/舒适大小宴会厅、大型多功能会议厅13亿恺商务酒店三星级/舒适中餐厅14速8酒店（承德避暑山庄店）二星级及以下/经济15汉庭酒店（承德火车站店）二星级及以下/经济中餐厅16如家快捷酒店（承德火车站店）二星级及以下/经济中餐厅17九琪宾馆二星级及以下/经济无18和合宾馆二星级及以下/经济无19云舍客栈二星级及以下/经济餐厅20居然之家宾馆二星级及以下/经济无21承御宾馆二星级及以下/经济中餐厅22怡客佳快捷酒店二星级及以下/经济无23新天地快捷酒店二星级及以下/经济无区域酒店功能配套整体上随酒店星级提高而更为多样和完善酒店市场对本项目的指导意义双桥区域酒店数量较

59、多，整体年平均入住率较低，经营状况相对较差其中四星以及二星/快捷酒店入住率相对较好，五星级以及三星级酒店入住率较差五星及四星级酒店投资较大，投资回收周期较长，综合区域市场酒店入住率及经营等情况分析，不建议本项目开发高星级酒店二星级/快捷酒店投资相对较低，但投资回收周期仍相对较长，且区域内酒店数量较多，竞争极为激烈，开发风险较高111112双桥区住宅市场调研1131、本地户口：全款购房者不限购套数；贷款可最多购买2套住宅（二套首付比例不低于60%，利率上浮10%）；第三套房及以上须全款；2、外地户口：全款购房者不限购套数；贷款可最多购买2套住宅（二套首付比例不低于60%，利率上浮10%）；贷款须

60、提供承德一年以上社保或纳税证明；第三套房及以上须全款；承德住宅市场调控政策114承德房地产市场销售速度楼盘总数（栋）1869可售商品房（套）65419当年成交（套）15842月均成交（套）1378资料来源：承德市商品房网上签约备案平台2013.12.12日不考虑未来新增供应面积，以当前的销售速度，市场存量消化周期约为3年115承德市区在售住宅项目价格走势5713元/平米区域在售住宅项目整体均价为5700元/平米，其中老城及附近为5000-14000元/平米，新老城过渡地带为4000-7000元/平米，新城为4000-5000元/平米116嘉和广场青年家园世纪城江南公园欧洲城紫塞桃园御翠园金牛山