房地产基础知识

1、房 产 部 分房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。基础知识及常用名词土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议

2、出让已经停止。生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等）土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工

3、业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年；商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。CBD CBD的全称是

4、Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的

5、组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。 通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 CLD CLD就是中央生活区，是英文CenterLivingDistrict的简称，是指一个大型城市中，在政府总体规划

6、的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。 “中央生活区”按聚集群体可以分为：民营企业总部汇集的商务区；城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区；聚集大型购物中心、展览中心等商业居住区等等。 商圈 商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分

7、布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。 写字楼 5A级写字楼 “5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是绝不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素

8、很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面。 “5A级写字楼”的“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。“甲级”写字楼 所谓甲级写字楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有八大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。拆迁

9、补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。在什么情况下，国家可以收回有限制出让的土地使用权： 土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以继续使用） 根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房屋产权： 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的

10、总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权利人： 指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。产权证书： 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图大产权证： 即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。 小产权证： 即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。商品房： 是指房屋开发建

11、设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。公房： 也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房： 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集资房： 改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 共有房产： 两个或两个以上的人对同

12、一项房产共同享有所有权。五证（预售条件）: 建设用地规划许可证、 国有土地使用证 、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、和商品房预售许可证，简称“五证”。一证三书（楼房交付使用条件）： 一证： 房地产建设项目竣工综合验收合格证 三书：商品房质量保证书 、商品房使用说明书 、收楼通知书 商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注 意的问题。 现房： 已经交付使用的商品房客户交付部分或全部房款后即可入住。 开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。期房： 尚未交付使用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证开始 至取得房地产权证

13、（大证）为止的期间。准现房： 指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。价格： 价格的种类很多，如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。 其中的两种。 最低价指目前销售中最低的单价 最高价指目前销售中最高的单价 均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。 可以反映一个楼盘整体价格。 起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的 销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价，不能真实 的反映楼盘的价位。 一口价指不分楼层 不分方向一次性付款的价格定金与订金的区别： 定金是当

14、事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。 如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。 这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。违约金: 指违约方按照法律规定和合同的约定

15、，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论 是否给对方造成损失，都要支付违约金。房地产一级市场: 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 房地产二级市场: 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房

16、地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场: 房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。预售的条件： 商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示许可证。其商品房预售广告、售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。

17、内销商品房预售： 开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料： 开发经营企业的营业执照； 有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件； 已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件，并已交付全部土地使用权出让金； 取得建设工程规划许可证和建设工程开工证； 有纳入市建委销售计划的证明文件； 按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期； 本市商品房预售许可证。外销商品房预售： 开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料： 开发经营企业的营业执照； 付清地价款（包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金），

18、取得土地使用证； 市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料； 已完成工程建设总投资额的25； 工程施工进度和竣工交付日期已经确定； 外销商品房预售许可证。 规 划 部 分居住区：一般称居住区，指被城市干道或自然分界线所围合，并配建有一整套完善的、能够满足该区居民物质与文化生活需要的公共服务设施的生活聚居地，一般居住人口在3-5万人。居住小区：规模比居住区小，是指被居住区道路或者自然分界线所围合的生活聚居区，人口一般在7000-15000人，并配建有一套必须的公共设施。组团：是指在小区内被小区道路所分隔，拥有一块共

19、有公共设施，建筑类型基本相同的聚居区，人口规模在1000-3000人，这种居住模式能够带来领域感和安全感，又便于人们交流，空间尺度适合，比较符合现代人的心理需求。基础概念基础概念居住区居住小区居住组团城市道路居住区级道路城市级公共服务设施小区级公共服务设施居住区：10000-16667户1,000,000-1,666,700居住小区：2333-5000户233,000-500,000居住小区：333-1000户33,300-100,000楼座组团小区居住区居住区用地： 住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。 公

20、建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。 道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。 用地红线： 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。 但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得

21、占用，但同样要算在用地面积内。建筑红线： 是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。道路红线： 城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。规划中的“红线” 在临城市道路的项目中，道路红线与用地红线局部是重合的。建筑红线有时也与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线之间不允许建任何永久性建筑。用地红线道路红线道路中心线车行道绿化带人行道建筑后退道路红线建筑控制线图例建筑红线道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围用地红线与建筑红线之间区域为净用地

22、范围，属于项目使用，围墙可以建到用地红线处图例道路红线道路中心线用地红线用地红线道路红线建筑红线道路中线代征道路用地净用地范围城市绿线： 是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得该做它用。城市黄线： 是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 城市蓝线： 指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市紫线： 是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。城市黑线：市政公共设施规划控制线，黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设

23、施的正常运行。扩展阅读基地面积用地面积总建筑面积地上（地下）建筑面积容积率建筑密度建筑层数、高度绿地率车位比住宅建筑套密度住宅面积净密度规划设计中常用的技术指标基地面积： 开发商办理土地使用手续时，经指界测量确定并办理手续的面积，就是红线内的土地面积总和。包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。用地面积： 指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。总建筑面积： 指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其

24、高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面

25、积计算建筑面积。 扩展阅读(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 (8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。 (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。容积率： 项目总建筑面积与项目用地面积的比值。 总建筑面积容积率= 用地面积

26、多层小高层高层1.324-5开发商容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大购房者容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好常用的技术指标%低层（联排别墅）多层（花园洋房）高层基地面积10000单个基底120住宅数量18个建筑面积6480容积率0.615m8m=1203F3F3F3F3F3F6F6F6F6F6F6F6F28F28F28F28F12m25m=300基地面积10000单个基底300住宅数量7个建筑面积12600容积率1.3802+952=350基地面积10000单个基底350住宅数量4个建筑面积39200容积率4建筑密度: 在居住区用地内各

27、类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。 建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 各类建筑基底总面积建筑密度=用地面积常用的技术指标%低层（联排别墅）多层（花园洋房）高层基地面积10000单个基底120住宅数量18个总基底面积2160建筑密度21.6%15m8m=1203F3F3F3F3F3F6F6F6F6F6F6F6F28F28F28F28F12m25m=300基地面积10000单个基底300住宅数量7个总基底面积2100建筑密度21%802+952=350基地面积10000单个基底350住宅数量4个总基底面积1400建筑密度14%绿地率绿化率是居住区用地范围内各类绿地的总

28、和与居住区用地的比率（% ）项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑屋顶绿地不仅包含地面的一切绿化，还包括屋顶绿化、墙面绿化、柱面绿化、空中花园、架空层绿化等等，树冠张开的面积可以全算一般为30%-40%就很高了甚至可以达到60%绿地率=住宅区总绿地面积住宅区总用地面积100%绿化率=住宅区总绿化面积住宅区总用地面积100%常用的技术指标绿地率和绿化率 日照标准有关知识日照标准为保证居住空间获得足够的阳光照射，满足人们的健康需求，所规定的最低日照时间。城市居住

29、区规划设计规范规定：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，建筑物正面向阳房间在规定日照标准日获得的日照亮。一般按照首层窗户满窗日照时间累加计算，实际测量比较麻烦。日照标准日及日照量冬至日（12月22日前后）大寒日（1月20日前后）日照标准：1小时测量时间：9：0015：00第气候区的中小城市和第、气候区的各级城市。日照标准：2小时测量时间：8：0016：00第、气候区的大城市，如东北地区。我国幅员辽阔，采用两种标准。扩展阅读太阳高度太阳高度实际是指太阳照射地球的角度，直射时为90度。以冬至日为例在每年的12月22日前后，太阳直射地球南回归线即南纬2326，此时北半球太阳高度最低，白天最短，

30、夜晚最长，阴影面积最大，北极出现“极夜”；而南半球刚好相反：白天最长，夜晚最短，南极出现“极昼”。从这一天开始，太阳开始向北半球移动，直到夏至（6月22日前后）的那一天，太阳直射北回归线，即北纬2326，一切与冬至日刚好相反。由于我国处于北半球，所以日照标准应以“冬至日”为标准日。日照间距日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。计算方法：以房屋长边向阳，朝阳向正南，正午太阳照到后排房屋底层窗台为依据来进行计算。 日照间距系数=D/H,由此得日照间距应为：D=(H

31、-H1)/tanh； 式中： D房屋间距 H前幢房屋檐口至地面高度； H1后幢房屋窗台至地面高度。建筑间距建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。主要是根据日照（南北向建筑）、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式、以及节约用地，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。 中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑之间的间距为13米。这是强制性规定。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/t

32、an(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。也可以用：楼高：楼间距1：1.2比值计算。建筑通风通风问题关系到住宅区的整体品质，主要从以下几个方面考虑： 1、建筑的高度、进深、长度、外形、迎风位 2、建筑群体的间距、排列组合方式、迎风方位 3、住宅区的合理选址及道路、绿地、水面的合理布局建 筑 部 分建筑物分类： 按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 居住建筑的种类主要划分 居住建筑的种类楼梯层数分类楼梯结构形式分类房屋类型分类低层多层小高层高层超高层砖木结构砖混结构钢混结构钢结构普通单元式住宅公寓式住宅复式住宅跃层式住宅花园洋房式住宅小户型住宅居住建筑类别 小高层 扩展阅读

33、在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的通俗叫法。具体几层叫小高层没有约定俗成的概念。 小高层有以下特点：一、小高层通过电梯的配置，使原有意义的多层住宅具有了高层的优点。小高层以现浇楼板施工， 建筑结构上与高层基本相同，建筑质量好。小高层的房型、建筑系数又接近多层，间距大、通风好、采光条件优越。特别是一些建筑优良、档次高的小高层，水电配置精良，集供冷暖气、冷热水于一身，双路供水供电，且采用智能化的布线系统，使楼宇更易于管理，居住舒适、安全性高。 二、很多小高层的得房率不低于普通多层，且通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加。小高层视野宽阔、景观美好，更是多层住宅难以企

34、及。因此小高层在南方城市越来越受到人们的喜欢。 小高层属于目前市场上比较时尚的一种住宅类型，介于多层住宅与高层住宅之间，选择小高层，并非是人们仅追求一时时髦。业内人士认为，随着人们追求高品质住宅意识的提高，小高层是未来发展趋势之一。小高层生活的便利性、舒适性将赢得更多购房者的喜爱。居住建筑类别 住宅按层数划分 一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。 住宅类型划分标准电梯疏散楼梯低层1层到3层无要求普通楼梯多层4层到6层无要求普通楼梯中高层7层到9层一个电梯普通楼梯高层10层到11层一个电梯普通楼梯12层-18层两个电梯普

35、通楼梯18层-100米以下两个或以上两个楼梯或剪刀梯超高层100米以上 低层住宅 （3层以下）： 主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。居住建筑类别金地紫乐府保利叶语别墅 低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。上海玫瑰园（独栋别墅）绿地秋霞坊（联排别墅）金地湾流域（独栋别墅）居住建筑类别金地紫乐府保利叶语别墅居住建筑类别多层住宅 （3层以上，6层及6层以下）： 多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。 多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南

36、北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求，一般采用单元式，共用面积很小，有利于提高面积利用率。多层住宅的住户（除了一部分首层住户）由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。 居住建筑类别万科琥珀臻园 现在房地产市场上的叠拼别墅（也有叫叠加式别墅的）一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，实际上就是采用别墅户型的多层住宅，其中极少数有电梯的特殊一点。 华润橡树湾居住建筑类别小高层住宅 （7层以上，12层及12层以下） 一般而言，小高层住宅主要指7层12层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层

37、的中间之道。九龙仓玺园居住建筑类别万科尚源绿地21新城高层住宅 （12层以上，33层及33层以下或100米以下） 高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。 居住建筑类别优点土地使用率高有较大的室外公共空间和设施眺望性好建在城区，具有良好的生活便利性缺点很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理建筑成本高。建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗物业管理费高。因为要从物业管理收费中为修缮维护电梯、高压水泵等设备付出经常性费用浦东星河湾保利香槟国际居住建筑类别西康路989杭州绿园超高层住宅 （30层以上或楼高在100m以上）

38、超高层住宅多为30层以上。 超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为： 1、随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。 2、超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。居住建筑类别绿城黄浦湾华润外滩九里居住建筑类别 按结构划分：砖木结构、砖混结构、

39、钢混结构、钢结构 砖木结构： 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 特点：（1）层数较低，一般在3层以下 （2）1949年以前建造的城镇居民住宅 （3）20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。居住建筑类别明代中期砖木结构楼房 十九世纪法国教堂南宋的崇教宝塔居住建筑类别砖木结构建筑：北大红楼立面平面图 砖混结构： 是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋。 1999年之前，开发建设的多层住宅，一般均采用砖混结构；砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉，但由于其采用墙体承重，住

40、宅内不允许自由分隔。 特点：（1）建造层数一般在6层以下，造价较低 （2）抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。 哈尔滨巴洛克建筑砖混结构施工图普通平房居住建筑类别 钢混结构（钢筋混凝土结构）： 承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等， 是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。又可依结构布置情况分为排架结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构等。 特点：（1）一般出现在中高层中； （2）结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长； （3）厅和居间的墙可以打开(但公产房不得随意拆

41、改)。 住宅外部住宅内部半地下层居住建筑类别 钢结构： 是指承重的主要构件是用钢材料建造的。 特点： 建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。厂房超高层建筑鸟巢体育馆居住建筑类别基础： 定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。 按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。地基： 定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。建筑构造独立基础桩基础建筑构造条形基础地基独立基础箱型基础 墙

42、体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。 墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。 承重墙：直接受外力作用和自重的墙体。 非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。 建筑构造黑色标注部分是承重墙，空框标注部分为非承重墙。楼梯：建筑构造单跑直楼梯双跑直楼梯曲尺楼梯双跑平行楼梯双分转角楼梯剪刀楼梯交叉楼梯双分平行楼梯双跑弧形楼梯单跑弧形楼梯无中柱螺旋楼梯圆形楼梯中柱螺旋楼梯三跑楼梯三角形三跑楼梯屋顶： 屋顶分平屋顶和坡屋顶。 建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。地面、楼板和梁： 地面：通俗指每层楼的人脚踏的楼面。 楼板：分隔层与层之间的水泥混凝土板。 梁：

43、跨过空间的横向构件。 建筑构造门窗： 门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门 ；木门、塑 钢门、铝合金门等。 窗的分类：平开窗、推拉窗、旋窗、固定窗、悬窗 ；木窗、塑 钢窗、铝合金窗等。 建筑构造转门平开门推拉门弹簧门平开窗推拉窗旋转窗开间： 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住

44、空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 常用名词术语进深： 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。层高： 指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。净高： 层高减去楼板厚度的净剩值。 注：一般楼层规定净空应为2.8米高，连楼板在内应为3米高。常用名词术语层高采光：采光可分为直接采光和间接采光，直接采光指采光窗户直接向外

45、开设；间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊（一般为外廊）、直接采光的厅、厨房等开设，有的厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。常用名词术语通风：建筑通风分为自然通风和机械通风，是指建筑物室内污浊的空气直接或净化后排至室外，再把新鲜的空气补充进去，从而保持室内的空气环境符合卫生标准。其目的：保证排除室内污染物 保证室内人员的热舒适 满足室内人员对新鲜空气的需要。常用名词术语标准层： 指平面布置相同的住宅楼层，单制楼宇的一层，其层面平整，没有特殊设计工艺。常用名词术语错层： 室内不同功能区楼地面不在同一平面，楼层的几部分之间地面高低错开，高度差约为4060cm之间，以实现动静、公私的分

46、离。一般在设计当中把客厅、餐厅、厨房、公共卫生间等公共活动区域的楼层面与房间等私密性强的楼层面通过3级踏步楼梯级相对错开，形成高低两级楼层平面。常用名词术语错层结构跃式： 指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接，有别墅式的感觉。跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。常用名词术语客厅效果图剖面模型展示首层户型起居层户型复式： 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高

47、2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。常用名词术语复式结构地下室： 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室： 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 常用名词术语地下室半地下室建筑形式识别独栋别墅：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。TOWNHOUSE：联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立

48、的门户。双拼别墅：它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。建筑形式识别叠拼别墅：是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅：空中别墅发源于美国，为称“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有

49、别墅形态的大型复式住宅。花园洋房：起源于上海，最初概念类似于现在的“别墅”，而现今房地产市场上多指6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。容积率与建筑形式 建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上，总建筑面积与建设用地面积的比率。 计算公式： 容积率=总建筑面积总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 区别概念：建筑密度（building density）：建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以

50、反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑体量: 单层面积 高度因素: 建筑密度 建筑层数 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念。 建筑密度大，说明用地中房子盖得满,反之则说明房子盖得稀容积率与建筑形式50005000200200200200200200200200200200200200建筑密度：16%建筑密度：32%容积率与建筑形式小区容积率层数产品形式0.33层以内独栋别墅0.40.53层以内双拼0.60.83层联排0.81.034层叠拼1.01.245层花园洋房1.22.067层多层1.62.2811层小高层2.22.81218层中高层2.84.51933层高层容积率与建筑

51、形式 容积率在1.0以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用容积率与建筑形式 容积率在1.01.5的项目，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明容积率与建筑形式 容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部容积率与建筑形式 当容积率在1.0-2.5的区间范围内时，可能存在多种物业形态的组合方式，不同的建筑形式、不同的建筑密度可能呈现出不同的社区空间意象，要综合考虑。容积率与建筑形式提高容积率的常见措施：住宅单体设计增加层数（超过8层后，容积率提升不明显）降低

52、层高北退台斜屋面加大进深住宅群体设计东西朝向（可以使房屋日照间距用地有部分重叠）高层塔式住宅旋转适当角度（折减日照系数）在城市道路北侧布置高层（把日照间距用地纳入道路用地）合理确定住宅排数和高度，用足地块南北向长度方案二为全板式高层排布方案一为高层+花园洋房排布建筑总用地： 280432（421亩）总建筑面积： 897382 容积率：3.2建筑总用地： 280432（421亩）总建筑面积： 895695 容积率：3.2建筑图纸解读识图基本常识尺寸：图纸上一般所有尺寸数值均不标注单位，尺寸线上单位隐含为毫米。 两个例外：总平面尺寸和标高为米。轴线: 在设计中，对承重墙、柱子等主要构件都要有定位轴

53、线。在施工中，轴线是施工定位和放线的重要依据。绝对标高：我国是以青岛附近黄海平均海平面作为标高的零点，其他各处相对他的高度称为绝对标高。相对标高：以项目中的某一特定点为零点，其他各处相对他的高度称为相对标高。一般来说可以以建筑物一楼地面为零点。建筑图纸解读1红线范围、新建、拟建的各种建筑物及构筑物的具体位置，以及新建道路和各种管线系统的总体布局。2表明原有房屋、道路的位置，作为新建工程的定位依据。3表明标高，如建筑物的首层地面标高，室外场地整平标高，道路中心线的标高。通常把总平面图上的标高，全部推算成绝对标高。根据标高可以看出地势坡高、水流方向，并可计算出施工中土方真挖数量。4用风玫瑰图表示总

54、平面范围内整体朝向和该地区各个方向风的频率。5表明绿化布置情况，如哪些是草坪、树丛、乔木、灌木等；标明花坛、小品、桌、椅、林荫小路、矮墙、栏杆等各种物体的具体位置、尺寸、做法及建造要求和选材说明。 总平面图可表达以下内容： 建筑图纸总平面图、平面图、立面图、剖面图建筑图纸解读 建筑图纸总平面图、平面图、立面图、剖面图建筑图纸解读 建筑图纸总平面图、平面图、立面图、剖面图纵向轴线尺寸进深横向轴线开间建筑图纸解读 建筑图纸总平面图、平面图、立面图、剖面图标高（单位：米）室内地坪0.000建筑图纸解读 建筑图纸总平面图、平面图、立面图、剖面图标高（单位：米）一层室内地坪0.000建筑面积: 住宅的建

55、筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如 果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积 包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、他 公摊面积等。 使用面积： 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面 积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况， 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 住宅面积计算套总建筑面积(即目前的建筑面积)=套内建筑面积+应分摊公共建筑面积套内建筑面积 :房屋按套计算建筑面积，不包括公摊面积； 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积套内使用面积（又名地毯面积）：指室内实际能使用

56、的面积，以使用空间的水平投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。住宅面积计算公用面积： 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。竣工面积：指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。住宅面积计算住宅面积计算商品房分摊的公用建筑面积电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积 套内建筑面积之和分摊面积公共场所(如楼梯)及公共设施(如供电房)所占的面积按一定比例分配给每户的面积。小高层： 10%20% 多层：8%15% 高层：15%30% 住宅面积计算实用率（得房率）使用率套总建筑面积系数= 套内建筑面积 （套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）套内建面/套总套总使用面积系数= 套内使用面积（即地毯面积） （套内建筑面积+应分摊