隐含价值浮出水面

1、MACROBUTTON DocTypeEName Flash NotesMACROBUTTON DocTypeName 研究快报MACROBUTTON DocTypeEName Flash NotesMACROBUTTON DocTypeName 研究快报MACROBUTTON Object 中企(600675)隐含价值浮出水面，现价仍有上升潜力MACROBUTTON Object 中企(600675)2006年8月10日MACROBUTTON Analyst 赵强 MACROBUTTON Phone 50818887-209 MACROBUTTON EMail zhaoqiang2006年8

2、月10日中期每股收收益0.3899元中华企业昨昨天发布布中期报报告：上上半年，公公司实现现主营收收入5.05亿亿元，同同比下降降44%，但净净利润却却增长337%至至2.772亿元元，每股股收益为为0.3389元元。收入入下降的的原因在在于上半半年没有有重点项项目竣工工，而销销售情况况良好的的位于古古北的两两个住宅宅项目要要到下半半年乃至至明年才才参与结结算。净净利润的的大幅增增长的原原因在于于公司南南汇滩涂涂用地被被政府收收回后获获得了11.6亿亿多元的的巨额补补偿收益益（记入入营业外外收入）。表1：中华华企业中中期业绩绩比较单位:百万万元2005年年中期2006年年中期变动一、主营业业务收

3、入入903 505 -44%减：主主营业务务成本 5003 2663 -48%主主营业务务税金及及附加 58 35 -39%二、主营业业务利润润 342 206 -40%加：其其他业务务利润 5 5 1%营营业费用用 34 23 -32%管管理费用用 89 1008 21%财财务费用用 64 57 -12%三、营业利利润 159 23 -85%加：投投资收益益 1449 1559 7% 补补贴收入入 24 7 -69%营营业外收收支净额额 -5 2225 不适用四、利润总总额 327 416 27%减：所所得税 95 93 -2% 少数股股东损益益 34 49 44%未确认的投投资损失失0 -

4、3 不适用五、净利润润198 272 37%总股本697 6997 0%每股收益0.2844 0.3899 37%毛利率37.9%40.9%3.0%营业利润率率17.6%4.6%-13.00%净利润率22.0%53.8%31.8%资料来源：光大证证券研究究所楼盘销售势势头良好好，可结结算资源源翻倍上半年，中中华企业业的项目目销售势势头良好好。古北北国际广广场和古古北国际际花园由由于性价价比突出出，在低低迷的市市道中仍仍旧取得得了亮丽丽的记录录：两个个项目共共回收现现金流近近十亿元元，累计计销售率率分别到到达944%和886%，并并同时列列入上海海楼市44月份销销售前十十名。此此外，公公司在苏苏

5、州的第第五元素素项目在在面临诸诸多一线线开发商商纷纷推推盘的竞竞争压力力之下，凭凭借自身身产品的的品质也也获得了了较好的的业绩，在在苏州市市第二季季度的楼楼盘销售售排行榜榜中位居居首位。综合而言，公公司上半半年的预预销售面面积约220.444万平平米，现现金流入入15.4亿元元。由于于结算收收入远小小于预售售业绩，因因此到六六月底，公公司帐面面的预售售帐款达达到222.155亿元，与与去年底底相比将将近翻了了一倍。表2：中华华企业上上半年的的主要项项目的预预销售情情况项目预销售面积积金额累计销售率率平均单价平方米万元元/平米古北国际广广场38,033659,611793.8%15,6774古北

6、国际花花园26,866449,322085.6%18,3559苏州第五元元素33,433815,477556.4%4,6288古北西郊别别墅一/二期5,208811,799693.4%/244.7%22,6550顾村新镇配配套房5,57555,8833NA10,5552苏州太湖雅雅园86145141.0%5,2388小计109,9982142,554212,9660资料来源：公司数数据、光光大证券券研究所所调整资产组组合，积积极寻找找新项目目除了加快楼楼盘销售售之外，公公司还通通过转让让项目、存存量资产产变现和和清理下下属子公公司等方方式，调调整公司司的资产产组合，以以优化资资产质量量，提高高

7、资本使使用效率率。上半半年，公公司转让让了投资资金额大大、回收收周期长长和经营营风险大大的重庆庆项目，并并获得990000多万的的收益；由于土土地政策策的变化化，公司司还收回回了朱家家角投资资开发公公司的投投资款并并获得113000万的收收益；公公司转让让了中企企建筑装装饰工程程公司448.44%股权权，实现现收益8851万万元。与此同时，公公司正在在积极寻寻找新的的投资机机会。除除了华泾泾的配套套商品房房项目和和苏州的的零星地地块以外外，公司司正在上上海、成成都等地地寻找优优质的住住宅项目目。此外外，公司司昨天还还发布了了公告，与与其他110多家家更具特特长的实实力股东东组成联联合体，共共同

8、投资资于海南南三亚海海棠湾以以旅游为为特色的的新市镇镇的土地地开发项项目。上海港国际际客运中中心项目目成关注注焦点近期，公司司下属子子公司上上海房地地产经营营集团公公司参与与投资的的上海港港国际客客运中心心项目成成为了市市场关注注的焦点点。该项项目是继继财富广广场之后后，又一一个在黄黄浦江两两岸开发发过程中中具有重重要意义义的标志志性项目目。该项项目是由由上海港港务局、上上海房地地产经营营集团公公司和中中化集团团共同投投资的。在在去年增增持股份份之后，上上海房地地产经营营集团先先拥有项项目400.199%的权权益(中中企实际际分享到到36.17%的权益益)。上海港国际际客运中中心项目目位于黄黄

9、浦江北北外滩，与与东方明明珠电视视塔隔江江相望。项项目总建建筑面积积约400万平米米，其中中地上建建面约116万平平米。项项目分为为东、西西两大区区域，西西区建成成后将是是可容纳纳3艘豪豪华游轮轮停靠、年年运输旅旅客超过过1000万人次次的大型型国际客客运码头头，包含含通关、商商检、换换乘等一一系列配配套功能能。东区则是以以商业开开发的综综合用地地，由66幢低层层的写字字楼（类类似财富富广场）、11幢五星星级酒店店、1幢幢酒店式式公寓和和配套设设施组成成，未来来将成为为上海顶顶级的集集商务、会会务、旅旅游、休休闲为一一体的高高级场所所。表3、上海海港国际际客运中中心项目目的基本本概况物业类型幢

10、数地上建筑面面积地下建筑面面积万平米万平米西区客运联检中中心10.45.0 港务大楼23.6不详地下车位2000个个东区写字楼68.0 不详五星级酒店店12.5 不详酒店式公寓寓12.0 不详商业设施10.2 不详地下商业街街4.0 音乐文化中中心1不详不详艺术画廊1不详不详合计16.0 24.0 资料来源：公司数数据、光光大证券券研究所所毫无疑问，上上海港国国客中心心项目蕴蕴涵了巨巨大的商商业价值值。虽然然，目前前周边尚尚未有可可比的建建成物业业，但我我们参考考了戴德德梁行对对该项目目西侧世世茂外滩滩凯悦酒酒店的估估值报告告后，认认为该项项目当前前建成后后的总市市值可达达97.2亿元。扣扣除

11、相关关的建造造成本、开开发费用用、利息息、税金金和合理理利润之之后，我我们评估估该项目目的土地地增值约约为255.8亿亿元，公公司享有有的权益益增值为为9.332亿元元。表4、世茂茂外滩凯凯悦酒店店项目概概况及估估值结果果项目单位数值位置大名路/南南浔路物业类型两座27/28高高层用途商业/办公公综合占地面积平方米136711建筑面积平方米1009772建成后市值值亿元45.122单位面积估估值元/平米446866 评估基准日日2006年年3月331日资料来源：DTZZ、光大大证券研研究所调高每股净净资产估估值至88.266元我们在20005年年11月月15日日发表的的价值值隐藏在在误解和和偏

12、见背背后的的报告中中，对公公司的项项目增值值做过一一次评估估，当时时的结论论是公司司重估后后的每股股净资产产为6.07元元。现在在看来，我我们不得得不承认认，当时时的估值值是过于于谨慎了了，至少少在以下下几个方方面需要要做调整整：国际客运中中心项目目的股权权比例增增加、物物业的用用途和市市场估值值也与原原来的估估计不同同；今年以来，上上海写字字楼市场场的租金金和市值值继续上上升，甲甲级写字字楼的平平均售价价已经突突破3000000元/平平米，因因此我们们必须调调高古北北商务分分区两个个项目的的估值；由于土地政政策原因因，一些些企业的的用地被被收回之之后，大大多数的的地方政政府都给给予企业业一定

13、的的补偿，中中企的南南汇土地地便是一一例。鉴鉴于这种种模式的的推广普普及，我我们愿意意对公司司拥有的的崇明地地块给予予一定的的增值。重庆项目实实际的转转让收益益高于我我们之前前的权益益增值估估计。综合以上的的因素，我我们将公公司的净净资产重重估价值值调高115.227亿元元，调整整后每股股重估净净资产值值为8.26元元。表5、中华华企业项项目的权权益增值值评估调调整项目名称调整前调整后差额调整原因重庆中华新新城339057转让收益高高于评估估值古北商务分分区9-3670930260调高售价假假设古北商务分分区9-4AA27133261调高售价假假设上海港国际际客运中中心8932924增持股权、调调整用途途及售价价假设崇明岛土地地0225225土地补偿模模式得到到推广，收收益可预预计合计1527每股净资产产（元）6.078.262.19 注：表中单单位为百百万元资料来源：光大证证券研究究所目标价为77.500元，“优势-1”我们将公司司的目标标价调高高至7.50元元，相当当于在重重估净资资产的基基础上折折让约110%。当当然，如如果市场场由于憧憧憬大股股东未来来对公司司会有更更大力度度的扶持持，股价价可能会会突破我我们设定定的目标