某公司项目运营管理手册

1、 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.伟业顾问武武汉分公公司项目管理手手册内部资料仅供参阅项目运营管管理部二零零七年年十一月月此手册为试试行稿，其其中内容容难免有有疏漏，不不足之处处，若发发现问题题请及时时反馈，内内容解释释权归属属伟业顾问问武汉分分公司项项目运营营管理部部。此手册为伟伟业顾问问武汉分分公司内内部资料料，任何何人、单单位未经经伟业顾问问武汉分分公司授授权，不不得复印印拷贝，违违者追究其其法律责责任！目 录第一部分：项目接洽期团队构成4工作流程及及职能55工作流程5岗位职责6示范

2、文本7第二部分：项目筹筹备期团队组建8时间节点8负责人8项目标准组组织架构构及岗位位职责8组织架构8岗位编制9岗位职责9项目交接118时间节点188对接负责人人188交接内容188交接文件188表单模版199营销前准备备20行政准备工工作220综管工作200人事工作366财务工作455策划准备工工作488工作内容48成果性文件件提交流流程544成果性文件件审核流流程566文件规范（策策划提供供）58销售准备工工作599第三部分：项目营营销期业务流程991整体销售流流程91认购流程93签约流程96变更流程1000按揭流程1002交房流程103其他方面1004业务辅助工工作1055项目现场日日常数

3、据据管理与与传输1105阶段性销售售总结及及营销方方案调整整1107销售体阶段段性培训训1109开发商维护护1110第四部分：项目结结案期内部工作1112外部工作1113附：项目结结案总结结纲要范范本第一部分：项目接接洽期第一章 团团队构成成一、时间节节点获知新项目目信息，和和开发商商第一次次沟通之之后一周周二、负责人人拓展部三、组织架架构及岗岗位编制制拓 展 经 理拓 展 经 理市场专员拓展专员第二章 工工作职能能及流程程副总经理拓展经理策划经理市场调研拓展专员副总经理拓展经理策划经理市场调研拓展专员高级策划营销策划报告市场调研报告项目跟进表提交开发商合作意向书投标文件（经济标）投标文件（技

4、术标）提交标书提案汇报签订合同二、岗位职职责拓展部经理理负责分公司司市场拓拓展任务务，并完完成公司司拓展任任务指标标负责公司新新项目的的市场跟跟踪、提提案报告告给项目各阶阶段营销销策划工工作提供供支持负责在此期期间与开开发商工工作对接接负责项目此此期间的的日常工工作多渠道获取取市场最最新动态态公司新接触触项目的的持续跟跟进监控市场并并提供市市场分析析资料定制项目前前期工作作计划配合营销策策划中心心总监做做好市场场拓展工工作拓展专员紧跟具体项项目的日日常工作作按照工作计计划，按按时完成成各项具具体工作作配合市场发发展经理理的工作作市场专员紧跟具体项项目的日日常工作作按照工作计计划，按按时完成成各

5、项具具体工作作持续跟进市市场，进进行市场场调研，并并出具市市场调研研报告配合市场发发展经理理的工作作三、 示范范文本附件、营销销顾问、销销售代理理合作意意向书附件、市场场调研指指引附件、项目目跟进表第二部分：项目筹筹备期第一章 团团队组建建一、时间节节点签订销售售代理合合同后后，合同同确定的的开盘之之日前三三个月二、负责人人项目总监三、项目标标准组织织架构及及岗位编编制项目总监销售经理策划经理销售主管后台项目总监销售经理策划经理销售主管后台主管策划销售助理置业顾问客服助理项目经理策划助理2、岗位编编制规模（万平平米）项目总监项目经理销售经理销售主管策划经理策划后台主管客服助理销售助理置业顾问2

6、0以上1124241224015-2001124221223010-155111211111205-10监管11211111125以下监管111111118还可以根据据开发商商要求、项项目销售售进度、项项目面积积进行机机动调整整3、岗位职职责项目体负责责人（项项目总监监项目目经理）岗岗位职责责本职工作：作为项项目体负负责人，主主要负责责所在项项目营销销策划及及销售工工作的展展开及进进度把控控，并负负责在该该项目重重要问题题上，代代表公司司意见与与开发商商进行沟沟通，并并取得最最终成果果。直接责任：负责项目的的整体成成本控制制；负责项目整整体营销销策划工工作思路路及推广广调性把把控；负责项目销销

7、售各阶阶段策划划执行方方向及各各方案的的把控；负责项目各各期销售售价格的的制定与与调整；负责与开发发商相关关负责人人的沟通通与对接接工作；项目总监以以上层级级具体负负责：了解开发商商对总体体工作情情况的满满意度；了解开发商商的公关关要求；了解开发商商重要岗岗位人员员的变动动情况；了解开发商商对合同同以外其其它要求求。项目经理具具体负责责：了解开发商商对我方方人员配配备的需需求及意意见；汇报销售及及推广工工作总结结及计划划；了解开发商商的销控控需求及及意见；了解开发商商对价格格策略及及价格调调整的要要求；了解开发商商对我方方销售团团队招聘聘及培训训情况的的满意度度；了解开发商商对我方方阶段性性销

8、售工工作、阶阶段性推推广工作作的满意意度；了解开发商商对销售售现场的的满意度度；了解开发商商对接人人员的人人事变动动情况。负责协调项项目组工工作人员员的工作作展开；负责监督项项目组工工作人员员的工作作成果；负责代理费费结算工工作；根据分公司司中长期期规划合合理配备备人才，进进行组织织建设；负责项目体体和开发发商、分分公司内内部往来来文件的的对接，做做好横向向联系，出出现问题题及时解解决。销售经理岗岗位职责责本职工作：强化管管理、达达成目标标、创造造利润、培培养销售售队伍直接责任：执行项目负负责人下下达的各各项业务务指标和和工作；制定、修改改销售体体的工作作程序和和规章制制度，报报批后实实施；定

9、期主持销销售体例例会，并并参加分分公司有有关销售售业务的的会议；管理、监督督、检查查下属的的各项工工作；负责销售体体人员的的任用、转转正、晋晋升的提提名；定期制定培培训计划划，实施施培训并并考核；负责销售代代表的客客户认购购、折扣扣等事项项的审批批，处理理客服纠纠纷；安排各项调调查及信信息收集集工作；依据各项规规章制度度对销售售团队进进行有效效而严格格的管理理；对销售各种种报表（日日报、周周报、月月报）作作最终审审定；定期向项目目负责人人汇报和和总结，并并提出合合理建议议；协助销售代代表成交交客户和和完成签签约；制定各阶段段销售说说辞，在在项目负负责人不不在现场场时，管管理并处处理好现现场的日

10、日常事务务。查看伟业系系统中每每日来电电来访客客户的资资料及客客户跟踪踪情况；做好伟业系系统中项项目销控控表；查看伟业系系统中每每日销售售情况；查看伟业系系统客源源纬度中中的成交交及未成成交客户户的分析析；查看伟业系系统财务务纬度中中的客户户付款情情况；查看全年销销售费用用分析表表及广告告执行情情况。策划经理岗岗位职责责本职工作：通过调调查市场场对项目目进行整整体的策策划（包包括营销销原则、 销售策策略、销销售价格格销售周周期和推推广策略略），与与广告公公司、开开发商有有效沟通通保证策策划方案案的执行行。直接责任：执行项目负负责人下下达的各各项业务务指标和和工作；负责项目整整体的策策划工作作；

11、负责与开发发商相关关部门的的协调工工作；负责现场SSP活动动带动与与协调；负责与广告告公司的的接洽工工作；负责媒体计计划的制制定执行行；推广活动的的组织与与协调工工作；对公司及项项目内部部信息保保守机密密；定期对项目目的周边边进行深深入的市市场调查查；市场分析报报告、阶阶段推广广策略、年年度总结结报告的的撰写。策划岗位职职责（策策划/策策划助理理）本职工作：完成直直接上级级交付的的任务，协协助策划划经理制制定项目目营销策策略、提提报；做做好策划划活动的的执行；监测活活动效果果并反馈馈。作为为驻场人人员，要要配合项项目经理理、销售售经理做做好与开开发商的的日常沟沟通、交交流。遇遇到问题题及时向向

12、上级反反馈。直接责任：执行项目负负责人下下达的各各项业务务指标和和工作；协助策划经经理制定定项目的的营销推推广工作作计划（年年度阶阶段月月度等）协助策划经经理监督督执行制制定各种种营销活活动，并并做好活活动效果果的监测测和反馈馈；关注竞争项项目，对对其营销销动态、销销售策略略、价格格等进行行监测和和市调；协助策划经经理，配配合项目目经理定定期完成成对项目目的数据据分析（周周报、月月报、成成交客户户分析、周周边市场场调查数数据统计计分析等等）；协助策划经经理做好好项目网网站、论论坛、博博客等后后台管理理和维护护（如活活动信息息的发布布，新闻闻通稿，图图片，跟跟帖等）现场及时与与开发商商沟通，并并

13、配合项项目经理理、销售售经理的的工作，及及时向上上级反馈馈情况。运用伟业系系统查看看项目所所有房源源及其的的状态；查看客源纬纬度中的的成交及及未成交交客户的的分析；查看全年销销售费用用分析表表及广告告执行情情况；查看项目每每日销售售情况；录入广告计计划和执执行情况况；录入企策文文案；录入市场调调查结果果。销售体后台台主管岗位位职责岗位名称：后台主主管本职工作：完成直直接上级级交付的的任务，协协助销售售经理后后台管理理，各类类报表、考考勤、招招聘、行行政、认认购签约约等。直接责任：执行项目负负责人下下达的各各项工作作；负责项目体体的行政政工作，考考勤、报报销、办办公物资资申领等等；负责各种违违纪

14、情况况的处罚罚事宜，并并上报分分公司；负责销售过过程中的的各种报报表初审审，日报报、周报报、月报报等；负责销售认认筹、认认购、签签约流程程制定；负责客户认认购、签签约；主管销售助助理、客客服助理理工作；负责公司内内部、外外部各种种文件的的传送、接接收；协助销售经经理外联联工作；现场及时与与开发商商沟通，并并配合项项目经理理、销售售经理的的工作，及及时向上上级反馈馈情况；核查伟业系系统中每每日来电电来访客客户的录录入及跟跟踪情况况；执行伟业系系统中项项目销控控表；核查客户认认购、签签约情况况；核查客户交交款金额额；核查客户退退房、换换房、更更名情况况；核查系统中中的字典典数值；项目销售价价格的调

15、调整；核查客源纬纬度中的的成交及及未成交交客户的的分析；核查销售纬纬度中的的日常报报表。销售体后台台销售助理理岗位职职责岗位名称：销售助理理本职工作：各种日日常工作作。直接责任：完成各类文文稿的编编写打印印；销控表的保保管、监监控；销售体考勤勤、奖惩惩执行；来电、来访访有效客客户统计计并简单单分析；根据指示，参参加各种种销售例例会并做做好各种种销售例例会的会会议纪要要；负责销售体体办公设设备的管管理工作作；负责收取各各组的周周计划、月月计划；完成直接上上级交办办的其他他工作；运用伟业系系统录入入客户认认购、签签约情况况；运用伟业系系统录入入客户交交款金额额；录入客户退退房、换换房、更更名情况况

16、；录入系统中中的字典典数值；核查客源纬纬度中的的成交及及未成交交客户的的分析；核查销售纬纬度中的的日常报报表。销售体后台台客服助助理岗位位职责岗位名称：客服助助理本职工作：协助管管理、督督导工作作、实施施计划、保保证销售售率。直接责任：及时按照销销售代表表提供的的客户资资料制作作商品品房买卖卖合同待待签；负责审查销销售代表表返回的的已签合合同及相相关资料料是否完完备；负责复印客客户资料料、合同同文本等等；同时时建立客客户档案案；负责通知销销售代表表其客户户交款签签约之最最晚期限限；负责向甲方方客服了了解客户户预售登登记及放放贷情况况，及时时通知销销售代表表督促客客户（一一次性付付款）领领取已做

17、做预售登登记的合合同；负责督促销销售代表表提醒贷贷款客户户在合同同约定日日期内办办理贷款款手续；及时将各类类通知单单交与销销售助理理存档；完成上级交交办的其其他工作作。销售主管岗岗位职责责本职工作：协助管管理、督督导工作作、实施施计划、保保证销售售率。直接责任：监督、管理理本组销销售代表表的考勤勤及工作作纪律，发发现问题题及时向向销售经经理呈报报并对本本组违纪纪的销售售代表开开具罚单单；积极听取本本组销售售代表的的工作问问题的反反馈，且且主动发发现本组组工作问问题，及及时向销销售经理理反映并并提出工工作建议议；定期召开本本组例会会；负责本组销销售代表表定期排排班表的的制定；负责对新进进本组的的

18、销售代代表进行行业务培培训和上上岗考核核；完成销售经经理交办办的其他他工作。核查伟业系系统中各各组组员员的客户户资料；核查各组组组员的销销售业绩绩；核查各组组组员的客客户跟踪踪情况。销售代表岗岗位职责责本职工作：完成下下达的销销售任务务。直接责任：完成销售及及回款目目标；完成认购、签签约等业业务过程程中与客客户、客客服、财财务的对对接事宜宜；接待上门客客户，认认真填写写来访客客户登记记表；接听热线电电话，耐耐心回答答客户提提出的问问题；按要求建立立客户档档案；积极参加各各种促销销活动；了解、掌握握市场信信息，及及时上报报销售经经理；进行市场调调查，了了解客户户需求；定期进行上上门直销销及电话话

19、直销，挖挖掘潜在在客户；定期进行周周边项目目调查，了了解竞争争项目情情况；严守公司机机密，做做好客户户资料的的保密工工作，保保证口径径一致；每日例会向向销售经经理汇报报工作情情况，如如遇问题题及时提提出；学习相关业业务知识识，提高高自身素素质；完成直接上上级交待待的其他他工作。运用伟业系系统录入入每日来来电来访访客户及及跟踪情情况；运用伟业系系统查询询项目房房屋的面面积、单单价、总总价及未未售房源源；提供伟业系系统中“房屋查查询”给客户户选购房房源；查看客源维维度中个个人的未未成交客客户分析析。第二章 项项目交接接一、时间节节点签订销售售代理合合同一一周后，项项目团队队组建完完毕后二、对接负负

20、责人交接负责人人：分公公司拓展展部负责责人接受负责人人：分公公司项目目负责人人，项目目总监/项目经经理三、交接内内容包含但不限限于以下下几个方方面项目情况开发商背景景（含关关键人物物）开发商的需需求及意意图判断断提案思路合同要点四、交接文文件包含但不限限于以下下几个方方面序号内容文档形式1与发展商各各期会议议纪要WORD2与发展商往往来传真真FAX3与发展商往往来邮件件E-MAIIL4营销策划划报告及及其关联联报告PPT/WWORDD5营销代理理合同及及补充文文件WORD6五证复印件件文本文件7前期规划图图文本文件8总平面图及及施工图图文本文件9园林设计方方案与理理念说明明PPT/WWORDD

21、10建筑设计理理念说明明PPT/WWORDD11建材及设备备选型PPT/WWORDD12投资顾问公公司简介介PPT/WWORDD13广告公司简简介PPT/WWORDD14公关公司简简介PPT/WWORDD15设计院简介介PPT/WWORDD16园林设计简简介PPT/WWORDD17其他专家简简介PPT/WWORDD18开发商背景景解读口头19合同交底口头20其他五、表单模模板 附件：项目目交接单单 第三章 营营销前准准备第一节：行行政准备备工作一、综管工工作1、代理项项目预算算编订及及审批项目经理负负责编订订，项目目总监负负责审核核调整预算内容参参照范本本附件：预算算范本审批流程新项目预算算审

22、批流流程项目体项目运营管管理部综管部分公司副总总分公司总经经理制定项目预预算项目经理制制定项目总监确确认审核审核复审执行备案备案审批2、代理项项目佣金金编订及及审批代理项目负负责人负负责编订订；预算内容主主要包含含以下部部分公佣部分,主要涉涉及总办办、策划划部、项项目运营营管理部部等部门门；销售佣金，主主要涉及及销售部部相关人人员团奖，包含含各种激激励奖项项、各项项活动经经费等佣金起草按按分公司司项目运运营管理理部制定定的佣金金制度模模板起草草；起草要求标题字体采采用宋体体四号字字；内容用宋体体小四号号字，11.5倍倍行距；标题必须明明确项目目名称及及佣金类类别；销售代理佣佣金统一一用体现，顾

23、顾问佣金金统一用用体现现；佣金制度内内容严格格按照模模板分类类起草，非非佣金类类内容不不在佣金金制度中中体现，如如日常管管理和奖奖惩标准准；起草佣金制制度过程程中，如如遇特殊殊情况可可提前与与分公司司项目运运营管理理部沟通通确定起起草标准准；佣金调整申申请按照照模板将将调整内内容列入入申请中中，未调调整内容容不用重重复体现现，但须须说明未未调整内内容按何何时批准准的何种种制度规规定执行行；佣金制度要要求分类类清晰，内内容表述述准确，形形式统一一规范，避避免口语语化表达达及模糊糊定义，充充分体现现制度的的严谨性性；报送至分公公司项目目运营管管理部的的佣金制制度如不不符合公公司制度度规定和和佣金模

24、模板要求求，将不不予审核核，退回回调整修修改。项目体分公司运营营管理部部分公司总经经理控股运营管管理中心心陆总赵总控股财务室室分公司财务务室制定佣金制制度 审核签字确认出具审核意意见签字确认留复印件，告告知执行行留存原件审批留存复印件件留存复印件件上报控股公公司审批批流程分公司佣金金制度上上报审批批流程项目体分公司运营营管理部部分公司综合合管理部部分公司副总总分公司总经经理按佣金制度度模板要要求起草草XXX项目佣佣金制度度 负责人签字字确认出具审核意意见审批审批备案，执行行备案，执行行备案，执行行 3、销售中中心办公公设备家家具采买买配备项目经理负负责对接接分公司司综合管管理部；如属分公司司负

25、责办办公家具具、办公设设备，由由项目体体向分公公司项目目运营管管理部提提出购买买申请，在符合预算的前提下，由分公司综合管理部负责购买；如属开发商商负责办办公家具具办公设设备，项项目体需需配合购购买。4、项目体体办公用用品申请请配备项目负责人人(总监监/经理理)负责责对接分分公司项项目运营营管理部部；项目电脑配配备标准准：前台销售22台（联联想笔记记本）-RISS营销系系统应用用前台接待11台（联联想台式式机）销售助理11台（联联想台式式机）项目策划（含含策划和和策划助助理）11台（联联想台式式机）采购管理：采购依据：以各部部门预先先提报的的申请作作为办公公设备办办公用品品采买的的依据；采购方式

26、：电脑网网络设备备由控股股研究中中心负责责确认型型号及价价格并提提供采买买厂家，分分公司综综合管理理部负责责采买；其他办办公设备备办公用用品由分分公司综综合管理理部负责责询价及及采买；具体流程：各项目目及部门门如需添添置办公公设备，应应提前三三个工作作日填写写办公公设备采采购申请请单经项目目和部门门负责人人签字确确认后报报分公司司综合管管理部，最最终由分分公司签签字批准准后方可可采买。（分分公司总总经理另另有授权权安排的的授权书书执行）。采购流程办公设备采采购流程程项目体项目运营部部综管部分公司总经经理填写办公公设备采采购申请请单项目经理制制定项目总监确确认审核审核审批备案，执行行回收再调配配

27、管理项目体结案案之时，销销售助理理须将本本项目申申请的办办公设备备如数完完好的交交回分公公司综合合管理部部保管；分公司综合合管理部部将对已已经收回回的且可可再利用用得办公公设备在在分公司司内部进进行统一一调配。费用核算管管理分公司综合合管理部部在接到到项目体体或部门门办公公设备采采购申请请单及及办公公设备租租赁申请请单时时须按年年度预算算进行费费用核算算，原则则上费用用支出应应在部门门年度预预算内。办公设备的的租赁（专专指复印印机租赁赁）租赁总则：为实现现合理控控制成本本的目的的，部分分项目体体需短期期使用复复印机的的，可选选择租赁赁复印机机的形式式。租赁流程：项目体体如需租租赁办公公设备，应

28、应经相关关负责人人确认的的办公公设备租租赁申请请单报报分公司司综合管管理部审审核，最最终由分分公司总总经理签签字确认认后方可可租赁。办公设备的的维修设备发生故故障，由由分公司司综合管管理部进进行统一一维修。办公设备的的维修办公用品和和办公设设备采购购具体相关关规定见见分公司司制度汇汇编综管管相关规规定。附件：办公公用品采购购申请单单附件：办公公设备采采购申请请单5、项目体体人员工工服配备备销售经理对对接分公公司项目目运营管管理部；按照分公司司制定的的工服管管理制度度执行，详详见具体体制度。具体如下：为了更好的的展现伟伟业销售售团队的的精神面面貌，现现以金色色项目团团队为例例，统一一着装。定定制

29、服装装标准为为春夏、秋秋冬两套套，约估估计8000元。适适用人员员：销售售代表、销销售主管管和销售售助理；两套工服约约估计8800元元。公司司支付4400元元，个人人支付4400元元（为押押金）；个人入职当当天必须须支付工工服押金金；辞职员工工工作未满满半年者者，工服服退还公公司，押押金不与与退还个个人；辞职员工工工作未满满一年，但但超过半半年者，工工服退还还公司，押押金退还还一半于于个人；辞职员工工工作满一一年，未未满二年年者，工工服退还还公司，押押金退还还个人；辞职员工工工作满二二年或二二年以上上者，工工服给与与个人，押押金退还还个人。凡是工作满满一年或或一年以以上的员员工，押押金在次次年

30、的入入职当月月退还个个人。6、领取项目运营营管理手手册项目负责人人向分公公司项目目运营管管理部领领取；学习并培训训相关内内容；项目负责人人代表项项目体签签署承承诺书，表表明已经经掌握手手册内内容，遵遵守手手册内内相关制制度。7、制定项项目体佣佣金制度度项目负责人人负责指指定；佣金起草按按分公司司综合管管理部制制定的佣佣金制度度模板起起草；附件分公司司佣金制制度；起草要求标题字体采采用宋体体四号字字；内容用宋体体小四号号字，11.5倍倍行距；标题必须明明确项目目名称及及佣金类类别；销售代理佣佣金统一一用体现，顾顾问佣金金统一用用体现现；佣金制度内内容严格格按照模模板分类类起草，非非佣金类类内容不

31、不在佣金金制度中中体现，如如日常管管理和奖奖惩标准准；起草佣金制制度过程程中，如如遇特殊殊情况可可提前与与分公司司综合管管理部沟沟通确定定起草标标准；佣金调整申申请按照照模板将将调整内内容列入入申请中中，未调调整内容容不用重重复体现现，但须须说明未未调整内内容按何何时批准准的何种种制度规规定执行行；佣金制度要要求分类类清晰，内内容表述述准确，形形式统一一规范，避避免口语语化表达达及模糊糊定义，充充分体现现制度的的严谨性性；报送至分公公司综合合管理部部的佣金金制度如如不符合合公司制制度规定定和佣金金模板要要求，将将不予审审核，退退回调整整修改。佣金的调整整佣金续期确确认上报审批流流程外地分公司司

32、佣金制制度上报报审批流流程分公司运营营管理部部分公司总经经理控股运营管管理中心心陆总赵总控股财务室室分公司财务务室制定佣金制制度签字确认出具审核意意见签字确认留复印件，告告知执行行留存原件审批留存复印件件留存复印件件武汉分公司司佣金制制度上报报审批流流程项目体分公司运营营部分公司综合合管理部部分公司副总总分公司总经经理按佣金制度度模板要要求起草草XXX项目佣佣金制度度 负责人签字字确认出具审核意意见审批审批备案备案，执行行 8、制定项项目体档档案管理理方案销售助理负负责档案的保管管期限及及信息载载体的形形式保管期限：永久、长长期、短短期信息载体的的形式：纸张、电电子版、光光盘、报报广、杂杂志档

33、案范围与开发商往往来文件件：包括括与开发发商各期期会议纪纪要、与与开发商商往来传传真、与与开发商商往来邮邮件等。营销策划类类：包括括市调分分析、前前期策划划报告、推推广包装装策略、计计划及具具体实施施情况、广广告整理理等。法律文件：代理合合同、补补充文件件、商商品房买买卖合同同范本本及其附附件、五五证两书书；“五五证”，即即：国国有土地地使用证证、建建设工程程施工许许可证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证和和商品品房销售售（预售售）许可可证。“两两书”即即住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书。工程文件：前期规规划、总总平面图图及施工工图、户户型图等等；销售管理文文件及资资

34、料：销销售管理理制度、销销售计划划、各期期销售总总结、结结案报告告等；具体分类见见后表管理办法及及要求项目资料应应按上交交日期进进行提交交，更新新的项目目资料每每两个星星期提交交一次；销售管理文文件及资资料按要要求提交交，其他他资料档档案如不不能上交交请附说说明；项目资料须须在分公公司项目目运营管管理部备份；与开发商往往来文件件及所提提交各类类报告要要与对接接单位实实行签字字确认制制，此事事项由案案场项目目负责人人负责监监督执行行，分公公司运营营管理部部定期抽抽查。文档版：文档版文件件分类要要清晰，并并按类别别进行建建档、存存档；档案分类各各级名称称经确定定后，应应编制“档案分分类编号号表”，

35、即将将所有代代表数字字编号，用用一定顺顺序依次次排列，以以便查阅阅；文件夹内文文件要有有目录并并统一进进行编号号。文件件夹内文文件摆放放要与文文件编号号一致；与分公司上上报办法法：文档档版应与与客户档档案一起起提交。电子版电子版文件件要分类类清晰、编编号、排排序要与与文档版版文件保保持一致致，以便便于查找找；具体分类及及操作办办法见附附表；与分公司传传输方式式及方法法：电子子版文件件发到分分公司项项目运营营部的指定定邮箱。执行日期：新项目目从正式式入场开开始执行行。项目资料档档案架构构序号类别文件名称信息载体保管期限保管人一与开发商往往来文件件1、各期会会议纪要要电子长期销售助理2、往来传传真

36、文档长期销售助理3、往来邮邮件电子长期销售助理4、其他二营销策划一、市调分分析1、前期市市调报告告纸张长期策划经理/策划2、阶段市市调报告告纸张长期策划经理/策划二、前期策策划报告告1、pptt文件电子版长期策划经理/策划2、文字材材料纸张长期策划经理/策划三、推广包包装策略略、计划划及实施施情况短期1、各阶段段促销手手段（优优惠政策策）纸张短期策划经理/策划2、后续活活动方案案（建议议、过程程、总结结）文档短期策划经理/策划3、各期媒媒体计划划文档短期策划经理/策划4、其他四、广告整整理1、图片、广广告文案案（网络络、路牌牌、广播播等广告告文字资资料）、楼楼书、销销售海报报等实物版+电电子版

37、长期销售经理2、其他三法律文件1、代理合合同文档永久销售经理2、补充文文件文档永久销售经理3、商品品房买卖卖合同范范本及其其附件文档长期销售经理4、五证两两书文档永久销售经理5、其他四工程文件1、前期规规划文档长期销售经理2、总平面面图及施施工图文档永久销售经理3、户型图图文档永久销售经理4、售楼部部、样板板间设计计文件文档长期销售经理5、装修标标准文档长期销售经理6、园林设设计方案案与理念念说明文档长期销售经理7、建筑设设计理念念说明文档长期销售经理8、建材及及设备选选型文档长期销售经理9、会所设设计文档长期销售经理10、项目目效果图图文档长期销售经理11、其它它五销售管理文文件及资资料1、

38、销售管管理制度度电子版、纸纸张长期销售经理2、整套销销售表单单（营业业周报表表、周报报表、销销售管理理相关表表格、其其他）电子版长期销售经理3、销售计计划文档长期销售经理4、各阶段段销售说说辞文档长期销售经理5、各阶段段价格调调整方案案和价格格表文档长期销售经理6、月度销销售统计计与分析析文档、电子子版长期销售经理7、各期销销售总结结文档、电子子版长期销售经理8、阶段性性销售策策略调整整报告文档、电子子版长期销售经理9、结案报报告文档、电子子版永久销售经理10、面积积表文档永久销售经理11、答客客问文档、电子子版短期销售经理12、会议议纪要纸张长期销售经理13、其他他六团队名单1、投资顾顾问公

39、司司简介文档长期策划经理/策划2、策划公公司简介介文档长期策划经理/策划3、广告公公司简介介文档长期策划经理/策划4、公关公公司简介介文档长期策划经理/策划5、设计院院简介文档长期策划经理/策划6、园林设设计简介介文档长期策划经理/策划7、其他专专家简介介文档长期策划经理/策划8、友情帮帮助（内内部、外外部）文档长期策划经理/策划9、其他分公司名称资料类别分公司名称资料类别1.01项目名称1、1、01指“项目资料档案架构”中”与“开发商往来文件”；2、01指项目文件目录项目名称： 文件标号时间文件名称备注二、人事工工作销售代表招招聘入职职及相关关流程项目总监/项目经经理负责责统筹安安排招聘周期

40、招聘周期指指从分公公司人力力资源部部收到招招聘申请请表起起，到拟拟选人员员确认到到岗的周周期。每每一职位位的招聘聘周期一一般不超超过4周周。有特特别要求求的职位位，将视视实际情情况经用用人部门门与分公公司人力力资源部部协商后后，适当当延长或或缩短招招聘周期期。招聘程序招聘需求申申请各部门根据据实际业业务需求求，提出出正式的的员工需需求申请请。填写写招聘聘申请表表，详详列拟聘聘职位的的招聘原原因、职职责范围围和资历历要求，并并报分公公司人力力资源部部审核，经经分公司司领导批批准后执执行。分公司人力力资源部部根据招招聘计划划执行情情况，每每月同有有关招聘聘部门就就人员招招聘进展展状况进进行沟通通和

41、协调调。招聘步骤招聘渠道的的选用:内部的调整整、推荐荐人才中介机机构、猎猎头公司司的推荐荐参加招聘会会报纸杂志刊刊登招聘聘广告网络信息发发布与查查询两项项为常规规招聘渠渠道，原原则上经经理级以以下人员员的招聘聘采用常常规渠道道;其它它三项相相对费用用较高的的渠道应应由用人人部门在在招聘需需求申请请中提出出建议，分分公司人人力资源源部审核核并出具具意见，经经分公司司领导批批准后方方可选用用。初步筛选分公司人力力资源部部负责应应聘资料料的收集集、分类类、归档档，并会会同用人人部门按按照所需需岗位的的职位描描述做初初步筛选选，确定定初步筛筛选合格格者安排排笔试和和面试。销销售代表表、销售售助理、销销

42、售体客客服人员员的简历历直接推推荐到用用人部门门。人力资源综综合面试试(含笔笔试)分公司人力力资源部部负责招招聘工作作的人员员对所有有初步筛筛选或已已经用人人部门面面试合格格的应聘聘者进行行综合面面试:根根据应聘聘者填写写的职职位申请请表、提提供的有有关材料料(身份份证、学学历证明明、职称称证明等等有关证证件的复复印件);通过过笔试考考核综合合素质及及技能;通过面面谈对应应聘者是是否符合合岗位任任职条件件、就职职意向等等进行判判断;向向应聘者者简要介介绍公司司概况、确确认职位位待遇。依据实际情情况，销销售代表表、销售售助理、销销售体客客服人员员可省略略分公司司人力资资源部面面试，其其他职位位原

43、则上上均需进进行分公公司人力力资源部部面试。用人部门面面试用人部门根根据应聘聘者填写写的职职位申请请表、提提供的有有关材料料(身份份证、学学历证明明、职称称证明等等有关证证件的复复印件)对应聘聘者进行行业务水水平测试试和岗位位工作能能力评判判;向应应聘人员员介绍其其所应聘聘岗位的的具体职职责范围围及工作作要求、职职位待遇遇等。经理级以下下职位应应聘者须须由用人人部门负负责人或或授权总总监、经经理出具具面试意意见;经经理级(含)以以上职位位应聘者者须由用用人部门门负责人人出具面面试意见见。复试分公司人力力资源部部综合面面试及用用人部门门面试不不分先后后，可依依据实际际情况进进行安排排。原则则上一

44、定定级别以以上岗位位的应聘聘人员应应接受分分公司领领导复试试。(具具体规定定参见人人事变动动管理实实施细则则)。录用审批各部门面试试合格准准备录用用的员工工须填写写人事事变动审审批表。分分公司人人力资源源部审核核并出具具意见，经经分公司司领导批批准后方方可录用用。对经理级(含)以以上职位位应聘者者和其他他重要岗岗位的应应聘者应应在面试试时要求求其提供供工作证证明人，必必要时由由分公司司人力资资源部负负责进行行应聘者者背景调调查，并并将背景景调查报报告记录录在职职位申请请表上上。体检审批通过的的由分公公司人力力资源部部通知应应聘人员员领取体体检表，到到指定医医院(体体检中心心)进行行体检。无无论

45、是否否被录用用，体检检费用都都由应聘聘人员自自付。入职体检合格者者持体检检报告、本本人身份份证复印印件二张张、本人人学历证证明复印印件、三三张一寸寸彩色近近照(蓝蓝色背景景)到分分公司人人力资源源部办理理入职手手续。员员工上岗岗(起薪薪)日期期为该员员工到分分公司人人力资源源部办理理入职手手续之日日。各部门如未未按照上上述程序序执行，造造成人员员先上岗岗后办理理手续的的，相应应责任及及后果由由相关责责任人承承担。招聘流程招聘流程项目体项目运营管管理部综合管理部部分公司领导导填写招聘聘申请表表审核沟通协调招招聘计划划初步筛选出出合格的的应聘资资料，安安排笔试试和面试试直接推荐简简历（销销售代表表

46、/销售售后台人人员）综合面试（非非销售代代表/销销售后台台人员）项目体面试试，评判判业务水水平和岗岗位工作作能力填写人事事变动审审批表，负负责人签签字复试（一定定级别以以上岗位位的应聘聘者）确认审批通知应聘人人员体检检体检合格办理入职手手续试用期转正正流程试用期试用时间:一般为为3个月月。如试试用期员员工为分分公司做做出突出出贡献或或工作表表现突出出，经批批准可缩缩短试用用期，但但不得低低于1个个月。如如部门负负责人对对试用期期员工在在试用期期内的工工作能力力及表现现难以评评判，可可适当延延长试用用期，原原则上最最长不得得超过55个月。转正流程项目体项目运营管管理部综合管理部部分公司领导导试用

47、第一个个月后填填写员员工试用用满月评评估表填写转正评评估表确定考核结结果并填填写意见见确认提交本月人人事变动动审批表表、转转正评估估表确认审核人事事变动审审批表，并并出具意意见审批离职办理方方式和流流程个人提出离离职在试用期内内人员:提出离离职，第第二天就就可以办办理离职职交接工工作；转正人员:至少提提前一个个月申请请；员工提出离离职须以以书面形形式提出出申请(包括试试用期)，申请请内容包包括离职职原因和和期望办办理离职职日期;各部门门填写人人事变动动审批表表；离职审批通通过后，分分公司人人力资源源部负责责通知各各部门助助理，由由各部门门助理通通知员工工本人办办理离职职手续。办办理离职职手续须

48、须本人持持员工工离职单单到分分公司各各部门签签字确认认，应在在审批通通过第二二日起55日内办办理完交交接和离离职手续续，工资资发放至至离职之之日;佣佣金、奖奖金发放放至离职职之日(控存/留存部部分不予予发放)。审批通过第第二日起起5个工工作日内内无正当当理由未未到分公公司办理理离职手手续或未未按规定定期限递递交离职职申请的的员工，用用人部门门(部)应对该该员工做做免职处处理并报报分公司司批准，工工资发放放至实际际离职之之日，并并扣发所所有未结结算奖金金或佣金金。如确有特殊殊情况无无法按规规定期限限递交离离职申请请、办理理正常交交接手续续，员工工须向公公司递交交申请(其中应应注明原原因及办办理日

49、期期)，分分公司人人力资源源部审核核并出具具意见，经经分公司司领导批批准，分分公司将将暂不发发放其薪薪资和奖奖金、佣佣金，待待其办理理完所有有相关手手续后，再行发放。离职员工须须在离职职次月110-220日期期间到分公公司人力力资源部部领取档档案转移移手续(需本人人提供档档案接收收单位的的证明)及社会会保险转转移单，在在离职后后3个月月内将其其在新单单位或职职介、人人才机构构的住房房公积金金转移开开户证明明交至分分公司人人力资源源部，由由于个人人延误造造成的后后果自行行承担。个人离职流流程员工项目体分公司项目目运营管管理部分公司综合合管理部部提交书面离离职申请请确认审核确认填写人员员变动审审批

50、表审核试用期员工工两天内内办理离离职交接接工作正式员工审审批助理办理离离职手续续办理离职交交接工作作持员工离离职单到到各部门门签字确确认确认确认离职次月110-220日期期间，通通知本人人领取档档案转移移手续及及社会保保险转移移单公司解聘在试用期内内员工解解聘:因因工作无无法达到到要求或或不符合合招聘试试用条件件，分公公司将提提前三天天提出中中止试用用期。正式员工解解聘:有下列情形形者，分分公司提提前一个个月直接接通知员员工本人人与其解解除劳动动关系，员员工应于于一个月月内按前前述规定定办理离离职手续续。如分分公司未未提前一一个月通通知员工工本人与与其解除除劳动关关系的，应应给予员员工一个个月

51、的工工资作为为补偿。工不能胜任任工作，或或经过培培训或职职位调整整后仍不不能胜任任工作；员工身心健健康状况况不适合合在公司司继续工工作；员工工作一一直表现现欠佳的的；客观情况发发生重大大变化，致致使原劳劳动关系系无法履履行，经经双方协协商不能能达成一一致的。有下列情形形者，分分公司可可随时通通知员工工本人与与其解除除劳动关关系。工严重失职职，营私私舞弊，对对分公司司利益造造成重大大损害的的；员工被依法法追究刑刑事责任任的；员工违反公公司有关关规章制制度的，分分公司可可随时与与其解除除劳动关关系；法律法规规规定的其其他行为为。员工解聘程程序各部门填写写拟解聘聘人员人人事变动动审批表表，分分公司人

52、人力资源源部审核核并出具具意见，经经分公司司领导审审批(审审批时如如需要应应安排面面谈)。审批通过后后，用人人部门通通知员工工本人与与其解除除劳动关关系，并并按规定定期限办办理离职职相关手手续。在在分公司司批准之之前，任任何部门门的任何何人员不不得通知知员工离离岗，如如未按照照上述程程序执行行，造成成人员先先离岗后后办理手手续的，相相应责任任及后果果由相关关责任人人承担。分公司解聘聘流程员工项目体分公司项目目运营管管理部分公司综管管部分公司领导导 填写人员员变动审审批表审核审核出具意意见审批，面谈谈（如需需要）通知员工本本人与其其解除劳劳动关系系办理离职交交接工作作销售助理培培训培训时问:在项

53、目目入场前前。培训内容:项目体体与分公公司日常常行政对对接工作作和流程程、人事事对接工工作和流流程、代代理费及及佣金结结算方法法和流程程、销售售报表制制作方法法及上报报流程等等。培训部门:分公司司项目运运营管理理部、分分公司综综合管理理部培训方式:面授。三、财务工工作1、日常费费用报销销对接分公司司综合管管理部，销销售助理理负责具具体工作作。报销流程加班餐费/交通/通讯报报销流程程项目体项目运营管管理中心心分公司综管管部分公司领导导分公司财务务部每月1号上上交加班班餐费/交通费费报销每月5号上上交通讯讯费报销销（A加班餐餐费、交交通费、通通讯费汇汇总单BB个人报报销明晰晰C报销销凭证/发票 助

54、理核对对，负责责人签字字核对汇总审批开具领款凭凭证助理领取凭凭证凭条领钱领取报销现现金具体报销方方法见制制度汇编编分公司司综合管管理部相相关规定定。2、代理费费结算销售经理或或销售助助理负责责结算对对帐工作作。对帐流程代理费结算算对帐流流程项目体开发商项目总监/经理公司财务 出具对帐帐表财务核对 协调核对开具发票给予结算转交代理费费及结算算说明款项核对3、业务佣佣金结算算流程项目体销售售助理整整理出业业绩表，与与销售员员核对，无无误后由由销售助助理绘制制佣金表表，最后后由销售售经理负负责审核核。佣金发放申申报流程程每月5日前前项目体体向项目目运营管管理部上上报上月月销售员员月任务务完成情情况及

55、下下月任务务考核指指标。每月项目体体在结算算代理费费后，销销售助理理依据结结算明细细和分公公司批准准后的佣佣金制度度制作佣佣金表，经经项目负负责人确确认后报报项目运运营管理理部审核。项目运营管管理部助理审核核无误后后报分公公司财务务审核，审审核无误误后经分分公司领领导批准准后发放放。业务佣金结结算流程程项目体分公司项目目运营管管理部分公司财务务分公司领导导销售助理制制作佣佣金表销售经理确确认 项目总监/经理确确认 审核 财务审核领导审批协调发放领取佣金第二节 策策划准备备工作工作内容市场调研责任人：策策划经理理执行人：驻驻场策划划主要内容：宏观环境调调查城市房地产产发展调调查区域房地产产市场发

56、发展调查查项目周边房房地产市市场调查查重点个案及及本案调调查主要成果采集基础数数据实际了解地地理环境境对市场形成成初步认认知项目组讨论论责任人：营营销策划划中心高高级策划划执行人：（分分公司高高管）、项项目负责责人、销销售管理理人员、驻驻场策划划组全体体主要内容：分析营销环环境分析市场购购买行为为解读竞争对对手梳理项目主主卖点锁定目标客客户拟定营销策策略、推推广策略略后续工作安安排主要成果记录、整理理上述各各层面的的讨论结结果落实后续全全案营销销策划推推广报告告责任任分工及及完成时时限撰写全案案营销策策划推广广报告责任人:营营销策划划中心高高级策划划执行员:项项目策划划小组、营营销策划划中心内

57、内负责跟跟进该项项目的策策划人员员主要内容:市场分析项目分析产品定位客群定位形象定位营销策略项目卖点梳梳理及核核心价值值提炼总体及各阶阶段营销销策略价格及推盘盘策略)营销费用用预算推广策略推广思路、基基调、主主题案名建议VI设计及及延展建建议媒体选择建建议推广计划及及排期建建议推广费用预预算主要成果:形成全全案策划划推广报报告初初稿定稿提报责任人:营营销策划划中心总总监执行人:营营销策划划中心高高级策划划主要内容:审核、调整整、定稿稿、审批批报告告向甲方提报报主要成果:形成报告告终稿稿确认工作成成果参与例会汇汇报工作作进展责任人:项项目负责责人执行人:销销售经理理、策划划经理主要内容:营销准备

58、期期我司各各项工作作进展与开发商、广告公司、制作公司对接事项进展主要成果:各期会议纪纪要会议提报各各类文件件广告公司甄甄选建议议及后续续工作对对接责任人:项项目负责责人执行人:项项目策划划人员主要内容:推荐广告公公司、制制作公司司参与广告公公司招标标与广告公司司沟通对对接事宜宜主要成果:明确广告公公司对接接人、工工作对接接流程与广告公司司沟通推推广计划划、VII设计及及延展、媒媒体选择择、宣传传品设计计等事宜宜销售道具的的准备责任人:项项目负责责人执行人:项项目策划划人员主要内容:向甲方递交交销售道道具详细细清单与甲方、广广告公司司、制作作公司提提出设计计、制作作、发包包建议落实销售道道具到位

59、位情况主要成果:楼书、海报报、折页页、户型型图、效效果图、VVCD等等宣传品品的验收收沙盘模型的的验收项目包装责任人:项项目负责责人执行人:项项目策划划人员主要内容:与广告告公司、装装饰公司司、制作作公司沟沟通售楼楼处、样样板间、工地地、看房房通道的的设计、包包装等事事宜主要成果:上述事事宜的跟跟进、协协助验收收其他报告撰撰写营销阶段市市场研究究负责人员:策划报告名称:*项目市市场调研研报告中心内容:现阶段段整体和和区域市市场发展展情况与与分析、竞竞争项目目深入调调研与分分析(包包括项目目产品分分析、营营销手法法、推广广渠道与与方式、客客群来源源状态等等)、未未来地产产市场预预测与总总结。经济

60、敏感分分析负责人员:策划报告名称:*项目经经济敏感感性分析析报告中心内容:造价、进进度、售售价、回回报率间间的变量量关系图图表。价格策略执执行计划划负责人员:策划、销销售报告名称:*项目价价格策略略报告中心内容:依据经经济敏感感性分析析结合对对市场走走势的判判断，进进行价格格的高低低、提升升、折扣扣率的编编排和修修整。物业准备工工作计划划负责人员:策划报告名称:*项目的的物业模模型中心内容:配合营营销推广广而设立立的新型型物业管管理概念念和“标准“物业管管理模式式的融合合。销售准备工工作计划划负责人员:销售、策策划报告名称:*项目前前期工作作计划表表中心内容:文件、合合同、票票证、礼礼品、用用