附件二面积增值策略报告

1、*项目面积增值策略探讨研发设计中心201*-*-*一. 写字楼面积增值策略二. 商业面积增值策略目录说明：面积增值部分存在政府审批不通过的可能性，存在设计反复、重新报审等额外需要增加时间成本的因素。三. 小结简述一、办公增值空间1、架空层增值策略裙房屋顶架空层（增加4500 ）避难层结合楼层局部架空（增加约3000 ）楼层内的整层架空（增加14000 ）2、会议室及多功能厅增值策略（增加17000 ）3、屋顶层增值策略（ 增加13600 ）4、阳台增值策略（增加17000 ）二、商业增值空间1、利用屋顶层及B2层（增加28100 ）一. 写字楼面积增值策略 裙房屋顶架空层：措施：利用裙房屋顶、

2、塔楼底部架空，在竣工验收后再加建形成使用空间。面积增值空间：45003栋塔楼架空层共增加约4500面积。风险：加建部分无产权；若规土委追查，可能需要补地价；加建部分消防报审存在一定风险。1. 架空层增值策略：屋顶架空层一. 写字楼面积增值策略 避难层结合楼层局部架空：措施：利用避难层的楼层局部架空，局部设置2层架空层，施工时幕墙仅留一层开敞，竣工验收后，该处增加一层局部楼板面积。面积增值空间：约3000每个避难区+核筒+设备面积约1900 ，剩余约300-500空间可设置为2层通高的架空层，8个避难层共增加约3000。风险：加建部分无产权；若规土委追查，可能需要补地价；两层架空，幕墙开敞仅一层

3、，方案报审存在较大风险在电梯数量及速度、结构荷载、核心筒面积等方面有成本投入，一旦审批不通过，此部分将为沉没成本。1. 架空层增值策略：玻璃幕墙避难区增值区域层高5.1m一. 写字楼面积增值策略 楼层内的整层架空措施：在塔楼内，整层架空做为公共绿化、活动场地，初期外立面开敞，竣工验收后，增补幕墙，改造成办公面积。面积增值空间：14000建筑面积的5%，排除局部架空，剩余14000。风险：公众活动空间在超高层塔楼内部，方案报审有很大风险；加建后与政府要求开敞且24小时免费对公众开放的要求不符；对外立面及总体形象存在一定程度的影响；加建部分无产权；若规土委追查，可能需要补地价；加建部分需要消防报审

4、存在一定风险；1. 架空层增值策略架空层标准层增值增值增值2. 会议室及多功能厅增值策略措施：在塔楼内，利用大会议室、多功能厅的概念，设置通高空间，竣工验收后，加楼板改做办公空间。面积增值空间：17000透空部分总投影面积不超过办公面建筑面积的10%，即：增加办公部分总面积的5%，约17000；按2200每层，约增加8层，每栋增加2-3层。风险：透空面积过多，存在加建意图，方案报审有很大风险；会议、多功能厅在塔楼里面，对消防、疏散要求高，增加较多成本；加建部分无产权；若规土委追查，可能需要补地价；加建部分需要消防报审存在一定风险。一. 写字楼面积增值策略12m增值3.屋顶层增值策略措施：屋顶预

5、留2层，外幕墙前期完成，竣工验收后，加2层办公空间。面积增值空间： 13600根据规范，屋顶层幕墙高度不得大于12m，因此出除去必要设备高度后，可增加两层面积，3栋塔楼共增加13600。风险：加建部分无产权；若规土委追查，可能需要补地价；加建部分需要消防报审存在一定风险。一. 写字楼面积增值策略4.阳台增值策略措施：设置凹阳台，竣工验收后封闭成为房间使用。面积增值空间： 17000办公建筑设置的阳台，其投影面积不得超过该层除阳台以外计建筑面积部分水平投影面积的5%即17000。风险：前海局对立面要求严格，存在审批不通过的风险；若能通过审批，也存在验收后不能封闭的风险，此项投入将全部转化为沉没成

6、本；若外立面存在阳台，对项目的总体形象负面影响巨大；阳台一. 写字楼面积增值策略二.商业增值面积策略地上地下3层屋顶预留室外商业B2层预留商业MALL550022000利用屋顶层及B2层：措施3层屋顶结合方案设计预留增值空间，竣工之后再改作商业空间。B2层设计，保留将来改作商业的可能性，根据市场变化，再调整做商业用途。风险：地上增值的部分无产权，无法通过消防验收。后期运营也存在消防检查的风险。地下部分需重新设计改造、补地价。三.小结（一）.写字楼部分：1、11月14日*项目写字楼拓展空间策略进行了沟通研讨。会上，双方达成共识的面积增值策略如下： (1).架空层增值策略裙房屋顶架空层（增加4500 ）避难层结合楼层局部架空（增加约3000 ）(2).会议室及多功能厅增值策略（增加17000 ） (3).屋顶层增值策略（ 增加13600 ） 以上策略增加面积总计：约38100 。2、未达成共识的增值策略如下： 我司所提出的“楼层内整层架空绿化”及“阳台改造”（分别为第1.3条与第4条策略）这两种方法，*集团认为将带来严重影响立面造型、报建风险过大、后期改造量巨大等问题，故不建议采用以上两种增值策略。 备注：楼层内的整层架空绿化策略（增加14000 ） 阳台增值策略（增加17000 ）。以