房地产行业某公司华隆小区前期销售报告

1、华 隆 小 区前期销售报告 中房房颐和房房地产顾顾问有限限公司2003年年2月118日华隆小区前前期销售售报告前言周边项目调调研 周边重重点竟争争项目物物业情况况调查三、 华隆隆小区项项目情况况 A、本本项目介介绍 B、本本项目优优缺点分分析四、华隆小小区销售售建议（1）华隆隆小区项项目销售售策划建建议 A、项项目市场场定位 B、客客户定位位 C、价价格定位位 D、销销售时机机的选择择（2）华隆隆小区项项目建筑筑策划建建议五、销售执执行略略六、结论 （附附代理协协议略略）华隆小区前前期销售售报告前言中国房地产产的近期期行走势势（1）从近近期来看看，主要要城市的的房地产产价格还还会下降降，但幅幅

2、度不会会太大。（2）房地地产交易易市场日日趋活跃跃，二手手房交易易逐步增增加，房房地产市市场也在在逐步饱饱和。（3）买方方市场将将成定局局（4）房地地产市场场越来越越规范，利利涧也越越来越透透明，但但相对而而言房地地产行业业的利涧涧还是较较高。北京房地产产的区域域特点及及走势 （1）东东城：靠靠政策扶扶持抢先先机 （2）西西城：以以金融街街为龙头头 （3）南南城：置置死地而而后生 （4）北北城：依依靠高科科技抢占占滩头 今今年的北北京市房房地产市市场的竟竟争越来来越激烈烈化，房房地产项项目扎堆堆的现象象也是越越来越明明显，外外行业的的资金越越来越多多的流入入房地产产行业，北北城由于于开发较较早

3、，一一手地也也很能找找，开发发成本也也居高不不下，并并且中关关村，亚亚运村的的房地产产项目扎扎堆严重重，商品品房积压压量很大大。由于于市政府府对南城城开发的的大力支支持，及及南四环环的开工工，玉泉泉营立交交桥的修修建，南南城的市市政条件件得到了了很大的的改变，及及有关政政策的大大力扶持持，南城城的交通通条件也也得到了了改善。人人们对南南城的认认知度也也在逐步步的扩大大，对南南城的观观念也在在一步步步的改变变，因为为交通、市市政的改改善，及及物美价价廉的一一手地，所所以在丰丰台区，宣宣武区进进行房地地产项目目开发有有很大的的发展潜潜力。周边项目调调研 周边重重点竟争争项目物物业情况况调查（1）、

4、天天缘公寓寓 物业情况况： 此项项目位于于宣武区区最繁华华地域，紧紧临白纸纸坊桥，及及护城 河，居居住环境境较成熟熟，周边边人较足足。建筑筑面积有有718869平平 方米，楼楼高311层，地地上一、二二层是商商业用房房。（五五层以 上分AA、B两两幢）。此此项目是是接近现现房时才才开始发发售的。销售价格：起价665000-668000元/平平方米工程进度：目前已已是现房房，周边边小区绿绿化还没没有搞好好户型特点：外立面面非常漂漂亮，大大户型，朝朝南的都都是1337-1993平方方米 （二二、三居居）最小小的户型型78平平方米/二居基基本都已已销售完完 毕毕。销售卖点：商住两两用楼，大大厦的外外

5、立面。销售情况：据其业业务员讲讲A号楼楼（5层层）已销销售完，大大户型的的房屋还还 有部部分剩余余。发展商为：北京天天创房地地产开发发公司代理销售商商：北京京成业行行房地产产信息咨咨询公司司（2）、莲莲花小区区 物业情况： 莲花小小区位于于西三环环路莲花花桥西南南，交通通很便利利，小 区占地地面积66.599公顷，总总建筑面面积300.6万万平方米米，十栋栋 226228层的的高层塔塔楼，每每五栋联联成一体体，并一一字排开开，但小小 区区容积率率太高，绿绿化面积积和公共共空间相相对太小小。户型型相对而而 言言比较经经济实用用。莲花花小区十十栋塔楼楼同步建建设，同同步入住住， 但但停车位位不足（

6、户户均0.8个）小小区已成成规模，学学校等配配套在 规规划中也也十分齐齐 全。大大户购买买占其客客群的绝绝大多数数。该项项目 已已开盘很很久了，前前期报广广投入很很大，最最近由于于销售已已近尾 声声，广告告投放有有所减少少。莲花花小区已已为现房房，并且且规模还还很 大大，这也也 使其其知名度度无形之之中得到到了提升升。销售价格：起价665800元/平方米米，特惠惠户型起起价58880元元/平方米米，按 揭为为 工行行7成15年。 工程进度：99年底底全面入入住。户型特点：户型全全，适应应面广销售情况：销售率率已达近近80%。发展商为：北京房房地产开开发公司司（天鸿鸿集团）代理销售商商：北京京宝

7、信房房地产信信息咨询询公司 （3）、中中加大厦厦物业情况： 中中加大厦厦地处大大观园的的西侧，紧紧临护城城河，居居住环 境较成成熟，周周边人较较足。周周边的景景色宜人人，视野野较好。大大厦外 立面较较漂亮 ，小区区总建筑筑面积5500000平方方米，共共20层层，有底底 HYPERLINK . . 中国国最大的的资料库库下载 商，小小区配套套齐全。“中加大厦”原名是“中加苑”，因地理 位位置虽然然在二环环内，但但却在交交通死角角之处，并并且当初初开盘时时间 和“鹏涧家家园” 的开开盘时间间相冲突突，而且且价格又又高，房房屋面 积积大部分分是东西西朝向，只只有二套套房屋是是正南正正北的，户户型面

8、积积 又又大，所所以在房房改中没没有占到到什么便便宜，房房屋也就就积压下下来。 此此项目也也是“北京密密云云湖湖度假村村”（该公公司在北北京密云云开发 的“云湖度度假村”获得很很大的成成功）进进军北京京房地产产市场的的第 一一 站。销售价格： 均均价67700元元/平方方米 （起起价）661000元/平平方米-775000元/平平方米（最最高价）工程进度：目前已已是现房房，周边边小区绿绿化还没没有搞好好户型特点：基本全全部房屋屋都是东东西朝向向销售卖点：大厦的的标准，住住宅的价价格销售情况：已接近近65%，发展商为：北京中中加苑房房地产开开发公司司投资商：北北京密云云云湖度度假村代理销售商商：

9、自已已销售（4）、恒恒昌花园园物业情况： 恒恒昌花园园位于北北京街，西西二环路路的黄金金交汇点点，周边边 国家家机关单单位较多多，其中中小区内内有3幢幢楼是由由单位集集体购 买。并并且这几几幢的物物业都是是自管，物物业费用用相当的的低，只只有 临河边边的楼才才是真正正的对社社会出售售的。其其户型其其大，并并且都 是是跃层，最最主要的的是其销销售价格格高，但但这些在在前几年年还有社社 会会集团购购买力的的支持下下此项目目还可以以运作，但但98年年住房改改革 后后 ，由由于此项项目最初初立项是是外销房房，价高高，税高高，房屋屋滞 销销，至到到去年初初已将项项目转成成内销项项目，此此项目滞滞销的局局

10、面 才打开开，再加加上一些些新颖的的促销方方式，及及降价等等才将剩剩余 房屋销销售出。销售价格：均价669800元/平平方米工程进度：目前已已是现房房，但周周边小区区绿化还还没有搞搞好户型特点：全跃层层销售卖点：零付款款入住（1100%按揭）所所剩余房房屋按照照不分朝朝向，不不 分楼层层，统一一价格，外外销房的的标准内内销房的的价格。销售情况：基本已已经销售售完毕，目目前剩户户型基本本都是大大面积跃跃层，二二 居居1200平方米米，发展商为：北京坤坤厚房地地产开发发股份有有限公司司投资商：北北京国发发兴业投投资中心心 代理销售商商：北京京建亚房房地产信信息咨询询公司（5）、华华源小区区物业情况

11、： 华源源小区地地处宣武武区广安安门外太太平桥华华源里，占占地 平平方米，建建筑面积积 平方方米，共共有 幢幢塔楼，周周 边小区区环境脏脏乱，通通三环及及广安门门外大街街的路没没有修 建，路路况不好好，售楼楼中心也也搬离“建银大大厦”进驻现现 场。他他们也是是北京市市第一个个提出SSOHOO家庭办办公概念念 的，但但没有能能将此概概念坚持持到底，期期房销售售主要是是靠 低价，大大量直销销等方式式打开局局面。并并且此小小区的装装修 标准也也是比较较高的。销售价格：均价 元元/平方方米 （起起价）446500元/平平方米-774000元/平平方米（最最高价）工程进度：1、22、3号号楼目前前已是现

12、现房，户型特点：外窗弧弧形，单单元三面面采光，三三面通风风销售卖点：西二环环至西三三环间最最终的物物业销售售价格，坐坐销和直直销两种种 方式的的结合销售情况：1、22、3号号楼销售售率达778%。发展商为：北京华华世房地地产开发发公司代理销售商商：北京京善其事事房地产产咨询公公司 ( 66 ) 、广华华轩物业情况： 广华轩轩位于广广外大街街地处西西二环，临临街，交交通便利利， 有115 条条公交线线。总建建筑面积积900000平平方米，共共4幢塔塔楼， 有商商业 用用房，此此小区外外立面做做的是相相当漂亮亮。此项项目按正正 常的的速度，早早就应该该完工，造造成这种种现象的的原因是是前年的的 下

13、半半年该房房地产开开发公司司资金不不足，并并且还想想转让22幢 楼，最最后没有有谈成。（此此项目在在期房时时销售进进度非常常的 慢，至至到现房房才开始始打破这这种局面面）销售均价：66000元/平方米米 （起起价）558000元/平平方米-775000元/平平方米（最最高价）工程进度：项目已已全部封封顶，其其中有二二幢楼已已做完外外装。户型特点：户型设设计较好好，面积积适宜，并并且户型型面积覆覆盖面较较广 一居居65-668平方方米，二二居的面面积在778.005-1336平方方米， 一梯梯810户户，二居居室的户户型比较较大占到到40%。一居居室的 户型比比占到115%。销售情况：接近885

14、%，其其中1、22、3号号楼基本本售空。发展商为：北京广广华轩房房地产开开发有限限责任公公司代理销售商商：北京京建亚房房地产信信息咨询询公司（7）、依依莲轩物业情况： 依莲莲轩位于于宣武区区西二、三三环之间间的莲花花池地工工巧 匠，由由四栋高高层独立立式碟式式公寓及及 裙楼楼围合成成半封闭闭式 居住小小区。占占地面积积1.665万平平方米，总总建筑面面积9.6万 平方米米。拥有有55000平方方米的绿绿化面积积，依莲莲轩配套套一 般，市市政配套套齐全。南南邻马连连道南路路。 到到二环、三三环只 5分钟钟车程，交交通便利利。销售价格：均价660000元/平平方米 （起价价）51100元元/平方方

15、米-85500元元/平方方米（最最高价） 按按揭最高高可达七七成十年年。工程进度：一期为为一栋楼楼，现已已即将封封顶，其其佘的楼楼座还未未开工户型特点：户型种种类较多多，户内内功能分分区十分分合理，动动静、干干湿彻底底 分离，户户型设计计注重私私密性，开开放式橱橱房和客客厅封闭闭阳台 巧妙地地解决客客厅的采采光问题题，卧式式大小合合适，户户型实用用性 较好。 销售情况况：一期期已售出出近700% 销售卖点点： 由由于其户户型 在在当地相相对而言言较合理理，现场场销售大大厅小 巧玲珑珑，样板板房布置置得很有有情调，考考虑十 分周到到，充分分显 示了户户型的优优点。工工地现场场井然有有序，现现场气

16、氛氛好，楼楼书 较精美美，推广广概念十十分突出出，诱导导性很强强。发展商为：北京依依莲轩房房地产开开发公司司代理销售商商：自已已销售 （8）、红红莲晴园园 物业情况况： 莲花花晴园位位于北京京市宣武武区广安安门外小小红庙南南里，小小 区地处处西二环环、三环环之间，地地理位置置优越，交交通便利利。小 区西临临莲花河河，东眺眺滨河公公园，北北为连同同二三环环的400米 宽 市市级规划划路及成成片住宅宅区，环环境优良良，生活活方便，是是良 好的的家居之之所。此此项目是是19997年8月7日正式式以危改改立 项，目目前已完完成规划划及拆迁迁工作，目目前正在在开工。项项目占 地6公顷，规规划建 筑面积积

17、约255万平方方米。销售价格：均价663000元/平平方米工程进度：正在打打地基（处处在正负负零阶级级）户型特点：户型面面积大，二二居都在在1300平方米米销售卖点：国企，公公司实力力强大，周周边小区区配套齐齐全。销售情况：10%左右发展商为：北京宣宣兴房地地产开发发公司代理销售商商：自已已销售（9）、海海润花园园物业情况： 海润润花园位位于马连连道北街街,北京京海味品品公司的的旧厂区区 上进进行改造造成的,总面积积280000平平方米,其中1180000平方方米的写写 字楼楼,1000000平方米米的住宅宅。小区区工期非非常的快快，是因因为此小小 区 的投资资商也是是他的建建筑商。998年其

18、其开盘三三个月销销售500%给 整户户，999年销售售了455%的散散户。销售均价：68000元/平方米米工程进度：目前已已是现房房户型特点：6层板板楼，二二居855平方米米，三居居1255平方米米，没有有银行按按 揭销售卖点：现房，罕罕见的66层板楼楼，面积积合理销售情况：目前只只剩下66套房屋屋，并且且楼层均均在一、二二层发展商：北北京天水水房地产产开发公公司投资商：北北京吉润润建筑公公司 代理销售商商：北京京顺驰房房地产信信息咨询询公司华隆小区项项目情况况本项目介绍绍 华隆隆小区位位于西二二环、三三环之间间的北京京市宣武武区广安安门 外外小红庙庙北里，处处于成熟熟的大社社区内，人人气十足

19、足，地理理位 置优优越，交交通便利利。和西西客站遥遥向呼应应。北侧侧有“海润 花园园”，南靠靠“依莲轩轩”同时销销售竟争争也很激激烈。 交通通便利：6路、446路、550路、1122路路、3009路、3340路路、 3390路路、4110路、8822路路、5009路等等公交路路线 配套套齐全：广安门门小学、北北京市115中学学、新安安商场、家家乐 福、本项目优缺缺点分析析本项目优点点：虽然地处西西南城，属属于经济济簿弱地地区，但但由于西西客站的的开 发及及市政府府对南城城经济的的大力扶扶持，现现在人们们对该地地区已 经要要逐步认认可。B、处在成成熟大社社区中（红红莲小区区），周周边有人人气。C

20、、社区配配套齐全全，小学学，中学学，商场场，公共共汽车站站一应 俱全。D、地处西西二环、三三环间，黄黄金地点点，交通通四通八八达。E、本项目目因为是是期房，规规划及户户型设计计，物业业档次，客客户定 位、销销售价格格，宣传传策略，等等等均能能取长补补短，吸吸取周边边 项目的的优点。2本项项目缺点点：、地处西南城城，此区区域位置置的房地地产项目目在全城城的认知知度不 是太太高。B、周边整整体经济济配套较较差，购购买能力力不强。C、周边同同类房地地产项目目太多。D、竟争对对手的项项目目前前的工期期都领先先于我们们项目工工期。E、目前项项目的开开发手续续不全。F、投入到到项目实实际运作作不有一一段时

21、间间。四、华隆小小区销售售建议华隆小区项项目销售售策划建建议销售思路的的建议 目目前宣武武区正在在开工的的房地产产项目比比比皆是是，并且且加上前前几年的的开发的的老项目目目前均均已是现现房，现现在老项项目在不不断的低低价清盘盘，新项项目又在在不断的的上市，房房地产项项目竟争争是非常常的激烈烈。 为为减少和和降低投投资风险险，将“资金快快速回收收”，这个个目的，我我们建议议“华隆小小区项目目”应该是是采取速速战速决决的态度度，尽量量将销售售工作提提前做，项项目提前前开盘，销销售准备备工作做做得充分分些，仔仔细些，市市场定位位做的到到位些，规规划设计计再合理理些！最最主要的的是“薄利多多销”，出奇

22、奇招占领领市场。（类类似当年年的北三三环项目目的“太月园园”） B、 项目目市场定定位建议议 我们的的项目周周边竟争争对手林林立，最最好的办办法就是是“拿来 主义义”和竟争争对手作作比较，取取长补短短。将我我们的项项目定位位在 市场场薄弱地地区，真真空地带带。我们们的项目目地处小小区内，不不临街， 做商商业店铺铺的可能能性不大大，并且且周边的的整体社社区也不不是很好好， 没有有大型写写字楼，外外企机构构及高科科技企业业，购买买力不是是很旺 盛，所所以说在在这带做做外销房房的可能能性也不不是很大大，众观观周边房房 地产项项目也都都是定位位于普通通住宅，所所以说我我们的项项目应直直接定 位于普普通

23、住宅宅，并且且从某种种角度上上讲应该该是周边边项目的的一个补补 充。 C、客户定位 房地产产项目定定有一定定的地理理性，他他的客户户群无非非是他的的周边人人群。除除非这个个地区的的认可度度达到一一定的程程度，我我们的项项目处在在宣武区区广安门门外，西西客站附附近（西西二环、三三环之间间）。这这个地区区目前在在北京的的认知度度不是很很高，无无论是写写字楼，还还是住宅宅。从整整个北京京区域划划分来看看，这个个地带应应是以住住宅为主主。所以以“华隆小小区”的客户户定位也也应在普普通住宅宅上。 DD、价格格定位 目前而而言打开开期房销销售的绝绝招就是是好房低低价,所所谓低价价就是在在保证发发展商合合理

24、的利利涧下,以略低低于市场场上同类类项目的的价格及及符合市市场价值值要求向向社会上上进行出出售。以下项目是是本项目目最具有有竟争力力的，他他们的价价格对我我们项目目具有非非常强的的冲击力力：项目 期期房现房（均价价）（起价）（均价）（起价）（均价）广华轩5800元元6800元元华源小区4650元元5800元元4800元元依莲轩4860元元6000元元5100 元 红莲晴园 5415元元6300元元海润花园5850元元6200元元6400元元6800元元 目前我我们的项项目还是是期房,要想和和别人成成型的、快快完工的的 项目去去竟争，必必须我们们的项目目要有一一定的优优势，别别人所没没有的 长处

25、。除除了硬件件外还要要在软件件包装上上下一番番功夫。在在所有的的竟 争中价价格的竟竟争是最最有效的的，也是是最有直直接效果果的。所所以我们们 建议“华隆小小区”的价格格策略定定在：“低开低低走” 迅速速打开局局 面，抢抢占市场场。以迅迅雷不及及掩耳低低价倾销销。期房房开盘价价定45500 元元左右，均均价定在在55000-58800元元。这种种价格在在这地带带绝对应应该 是是属于倾倾销，如如果按这这种价格格销售：“华隆小小区”5幢楼楼售完大大 致致需要116-244个月。 EE、选择择销售时时机的建建议 目前前华隆小小区的开开发手续续已经拿拿到规划划要点及及方案审审定，按按照目前前工期进进度及

26、开开发手续续的进度度，我们们认为“华隆小小区”的时间间定在55-6月份份，这时时工程进进度有不不一定的的现场气气氛，手手续也办办得有一一定程度度，有一一定的说说服力。并并且56月也也是房地地产销售售的旺季季。（这这时间也也能符合合发展商商尽快在在第一时时间回收收资金的的原则） （2）华隆隆小区项项目建筑筑策划建建议1华隆隆小区规规划现存存优缺点点华隆小区由由北京食食品工贸贸集团总总公司食食品开发发公司开开发，119988年3月月审批的的老项目目，按照照目前小小区规划划数据及及指标如如下：规划建设用用地：4408220平方方米，总建筑面积积：13355889平方方米，容积率：33.322、绿地地

27、率：114%，居住总人口口：42242人人、总户户数：113544户停车位：4420个个每户所占停停车位：0.331由于本规划划是三年年前设计计的，比比较显著著的缺点点有：14%的绿绿化率，应应改进规规划使其其达到330%以以上。户型设计中中功能布布置除少少数外均均有较大大的缺陷陷。规划设计、户户型外观观较呆板板。汽车在现代代人的生生活中占占有较大大的份量量，平均均每户所所占停车车位为00.311，比较较紧张。优点：户型型面积比比例较合合理2华隆隆小区周周围项目目的规划划要点对华隆小区区有直接接影响的的有依莲莲轩、红红莲小区区等，有有间接影影响的有有广华轩轩、华源源新第等等。其中中依莲轩轩、广

28、华华轩两项项目一期期销售情情况良好好，即将将推出的的二期将将对华隆隆小区有有较大的的冲击。以以下重点点谈一下下对本项项目冲击击最大的的依莲轩轩项目的的规划要要点。依莲轩占地地1.665万平平方米，建建筑面积积9.66万平方方米，容容积率高高达6，小小区采取取屋顶花花园形式式来弥补补绿化率率的不足足，通过过地下停停车库来来增加停停车位，达达到平均均每户停停车位00.5，基基本满足足现代人人的生活活需求。规规划中小小区动静静分区、人人车分流流都解决决的比较较好，户户型设计计也较为为合理，立立面外观观生动活活泼。依莲轩属于于商住楼楼，小区区的入口口和商业业入口混混在一起起，对小小区封闭闭式管理理有较

29、大大影响，屋屋顶花园园在建设设中有一一定难度度，工程程造价相相应也会会较高，由由于容积积率较高高，地面面的绿化化面积较较少，不不利于小小区居民民户外活活动。综上所述，依依莲轩虽虽然规划划设计、户户型设计计都比较较成功，但但未必是是一个好好的居住住场所，只只要我们们做华隆隆小区时时，针对对依莲轩轩在规划划设计上上扬长避避短，我我们应该该能比依依莲轩做做的更好好。依莲轩户型型特点：户型名称户型优点户型缺点户型面积（平平方米）使用面积A型动静分区明明确面积使用率率高朝向最佳销售情况最最佳现场有样板板间促进进销售无明显缺点点三居室130880面积适中96455C型经济实用动静分区明明确除一个卧室室朝向欠欠佳外，其其余较好好销售情况较较好起居室和餐餐厅共计计21。002平方方米，面面积偏小小。两居室93433面积经济69000E型各部分使用用方便起居室比较较完整功能布局合合理销售情况较较好动静分区不不明确两居室103993面积适中02G型1客户平平面改动动自由既可做家庭庭住宅也也可作为为小的办办公室起居室比较较完整朝向