深圳投资环境分析

1、 PAGE PAGE 62目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc133837491 1.城市房地地产市场宏观观背景分析与与评价 PAGEREF _Toc133837491 h 5 HYPERLINK l _Toc133837492 1.1城市概概况及特征 PAGEREF _Toc133837492 h 5 HYPERLINK l _Toc133837493 1.2宏观经经济运行状况况 PAGEREF _Toc133837493 h 5 HYPERLINK l _Toc133837494 1.3城市规规划与建设 PAGEREF _Toc133837494 h 8

2、HYPERLINK l _Toc133837495 1.4宏观政政策 PAGEREF _Toc133837495 h 10 HYPERLINK l _Toc133837496 2城市房地产产市场发展状状况分析与评评价 PAGEREF _Toc133837496 h 12 HYPERLINK l _Toc133837497 2.1土地市市场 PAGEREF _Toc133837497 h 12 HYPERLINK l _Toc133837498 2.2房地产产总体市场 PAGEREF _Toc133837498 h 13 HYPERLINK l _Toc133837499 2.3住宅市市场 PA

3、GEREF _Toc133837499 h 16 HYPERLINK l _Toc133837500 2.4写字楼楼市场 PAGEREF _Toc133837500 h 20 HYPERLINK l _Toc133837501 2.5商业营营业用房市场场 PAGEREF _Toc133837501 h 24 HYPERLINK l _Toc133837502 2.6二手房房市场 PAGEREF _Toc133837502 h 27 HYPERLINK l _Toc133837503 2.7城市房房地产市场发发展趋势预测测 PAGEREF _Toc133837503 h 28 HYPERLINK

4、 l _Toc133837504 3城市房地产产行业发展与与市场竞争分分析 PAGEREF _Toc133837504 h 29 HYPERLINK l _Toc133837505 3.1房地产产行业发展现现状及趋势 PAGEREF _Toc133837505 h 29 HYPERLINK l _Toc133837506 3.2城市房房地产市场竞竞争格局分析析 PAGEREF _Toc133837506 h 29 HYPERLINK l _Toc133837507 3.3典型企企业及典型项项目 PAGEREF _Toc133837507 h 29图 表 目 录录TOC h z t 图表目录 c

5、 HYPERLINK l _Toc133837518 图1 -1：22000-22004年深深圳市GDPP PAGEREF _Toc133837518 h 5 HYPERLINK l _Toc133837519 图1-2：20000-20004年深圳圳市人均GDDP PAGEREF _Toc133837519 h 6 HYPERLINK l _Toc133837520 图1-3：20000-20004年深圳圳市三次产业业结构 PAGEREF _Toc133837520 h 6 HYPERLINK l _Toc133837521 图1-4：20000-20004年深圳圳市全社会固固定资产投资资

6、PAGEREF _Toc133837521 h 7 HYPERLINK l _Toc133837522 图1-5：20000-20004年深圳圳市人均可支支配收入和人人均消费性支支出 PAGEREF _Toc133837522 h 7 HYPERLINK l _Toc133837523 图2-1：20004-20005年深圳圳市土地交易易价格指数 PAGEREF _Toc133837523 h 12 HYPERLINK l _Toc133837524 图2-2：20000-20004年深圳圳市房地产开开发投资额及及其增长率 PAGEREF _Toc133837524 h 13 HYPERLIN

7、K l _Toc133837525 图2-3：20000-20004年深圳圳市商品房建建设情况 PAGEREF _Toc133837525 h 14 HYPERLINK l _Toc133837526 图2-4：20000-20004年深圳圳市商品房供供求比 PAGEREF _Toc133837526 h 14 HYPERLINK l _Toc133837527 图2-5：20000-20004年深圳圳市商品房销销售面积和空空置面积 PAGEREF _Toc133837527 h 15 HYPERLINK l _Toc133837528 图2-6：20000-20004年深圳圳市商品房销销售价

8、格 PAGEREF _Toc133837528 h 16 HYPERLINK l _Toc133837529 图2-7：20000-20004年深圳圳市住宅开发发投资额及其其增长率 PAGEREF _Toc133837529 h 16 HYPERLINK l _Toc133837530 图2-8：20000-20004年深圳圳市住宅建设设情况 PAGEREF _Toc133837530 h 17 HYPERLINK l _Toc133837531 图2-9：20000-20004年深圳圳市住宅供求求比 PAGEREF _Toc133837531 h 18 HYPERLINK l _Toc133

9、837532 图2-10：22000-22004年深深圳市住宅销销售面积和空空置面积 PAGEREF _Toc133837532 h 18 HYPERLINK l _Toc133837533 图2-11：22005年前前三季度深圳圳市住宅各区区销售面积比比例 PAGEREF _Toc133837533 h 19 HYPERLINK l _Toc133837534 图2-12：22000-22004年深深圳市住宅销销售价格 PAGEREF _Toc133837534 h 19 HYPERLINK l _Toc133837535 图2-13：22000-22004年深深圳市写字楼楼开发投资额额 P

10、AGEREF _Toc133837535 h 20 HYPERLINK l _Toc133837536 图2-14：22000-22004年深深圳市写字楼楼建设情况 PAGEREF _Toc133837536 h 21 HYPERLINK l _Toc133837537 图2-15：22000-22004年深深圳市写字楼楼供求比 PAGEREF _Toc133837537 h 22 HYPERLINK l _Toc133837538 图2-16：22000-22004年深深圳市写字楼楼销售面积和和空置面积 PAGEREF _Toc133837538 h 22 HYPERLINK l _Toc1

11、33837539 图2-17：22000-22004年深深圳市写字楼楼销售价格 PAGEREF _Toc133837539 h 23 HYPERLINK l _Toc133837540 图2-18：22004-22005年深深圳市写字楼楼租金 PAGEREF _Toc133837540 h 23 HYPERLINK l _Toc133837541 图2-19：22000-22004年深深圳市商业营营业用房开发发投资额 PAGEREF _Toc133837541 h 24 HYPERLINK l _Toc133837542 图2-20：22000-22004年深深圳市商业营营业用房建设设情况 P

12、AGEREF _Toc133837542 h 25 HYPERLINK l _Toc133837543 图2-21：22000-22004年深深圳市商业营营业用房供求求比 PAGEREF _Toc133837543 h 25 HYPERLINK l _Toc133837544 图2-22：22000-22004年深深圳市商业营营业用房销售售面积和空置置面积 PAGEREF _Toc133837544 h 26 HYPERLINK l _Toc133837545 图2-23：22000-22004年深深圳市商业营营业用房销售售价格 PAGEREF _Toc133837545 h 26 HYPER

13、LINK l _Toc133837546 图2-24：22000-22004年深深圳市二手房房成交面积 PAGEREF _Toc133837546 h 27 HYPERLINK l _Toc133837547 图2-25：22005年前前三季度深圳市二手房房交易的区域域分布 PAGEREF _Toc133837547 h 27TOC h z t 题注 c HYPERLINK l _Toc133837548 表1-1：重点点政策列表 PAGEREF _Toc133837548 h 11 HYPERLINK l _Toc133837549 表2-1：20005年1-9月深圳圳全市及各区区域住宅平均

14、均销售价格 PAGEREF _Toc133837549 h 20 HYPERLINK l _Toc133837550 表2-2：深圳圳市住宅市场场需求量预测测 PAGEREF _Toc133837550 h 28 HYPERLINK l _Toc133837551 表3-1：20004年深圳圳市住宅住宅宅销售面积前前15名 PAGEREF _Toc133837551 h 29 HYPERLINK l _Toc133837552 表3-2：20004年全市市住宅销售金金额前15名 PAGEREF _Toc133837552 h 29 HYPERLINK l _Toc133837553 表3-3：

15、招商商地产开发典典型项目情况况 PAGEREF _Toc133837553 h 29 HYPERLINK l _Toc133837554 表3-4：万科科地产开发典典型项目情况况 PAGEREF _Toc133837554 h 29 HYPERLINK l _Toc133837555 表3-5：航空空城（东部）实实业开发典型型项目情况 PAGEREF _Toc133837555 h 29 HYPERLINK l _Toc133837556 表3-6：华侨侨城地产开发发典型项目情情况 PAGEREF _Toc133837556 h 29 HYPERLINK l _Toc133837557 表3-

16、7：闽泰泰地产开发典典型项目情况况 PAGEREF _Toc133837557 h 29 HYPERLINK l _Toc133837558 表3-8：华侨侨城地产开发发典型项目情情况 PAGEREF _Toc133837558 h 29 HYPERLINK l _Toc133837559 表3-9：佳兆兆业地产开发发典型项目情情况 PAGEREF _Toc133837559 h 29城市房地产市场场宏观背景分分析与评价城市概况及特征征区位优势明显深圳地处珠江三三角洲的前沿沿，南接香港港新界，东临临大亚湾，西西抵珠江口，北北临东莞市和和惠州市，是是华南沿海重重要的交通枢枢纽，共有112个口岸，

17、是是中国唯一拥拥有海陆空口口岸的城市也也是内地与香香港唯一接壤壤的城市。深深圳港名列世世界集装箱大大港第4位，深深圳拥有中国国最大陆路客客运口岸罗湖湖口岸和陆路路货运口岸皇皇岗口岸；广广深、深汕高高速公路和京京九广深高速速公路把香港港、深圳和内内陆城市紧密密的连接在一一起。近年来来，深港合作作领域从“三来一补”发展到基础础设施、环境境保护、高新新技术产业、金金融、商贸、交交通、物流、旅旅游、高等教教育、医疗卫卫 生等领域域，基本实现现了资源、城城市功能、产产业结构的互互补。深港一一体化为CPPEA的顺利利实施和泛珠珠三角九省区区与香港经济济的一体化创创造了良好的的基础条件。目目前，深港口口岸实

18、行的224小时通关关及无纸化验验放，以及西西部通道的动动工，将把深深港两地更加加紧密地连在在一起。深圳圳的区域优势势进一步凸现现，深圳将成成为香港连接接内地以及内内地连接世界界的纽带和桥桥梁。宏观经济运行状状况国民经济保持稳稳定增长从2000年到到2004年年期间，深圳的经济保持快速增长，GDP年平均均增长率达19.7%。2004年GGDP在全国大中城城市中位居第五，在在珠三角城市市中位居第二二，仅落后于广州州。图1 -1：22000-22004年深深圳市GDPP数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴从2000年到到2004年年期间，深圳圳人均GDPP保持稳定快快速增长，年年平均增长率率达10.55%。

19、图1-2：20000-20004年深圳圳市人均GDDP数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴经济增长由二、三三产业共同推推进自2000年以以来，深圳加快城市市化进程的步步伐，向国际际化城市迈进进。第一产业所所占比重逐年年下降，经济增长由由第二、三产业业共同推进。目目前高新技术术产业、现代代物流业和金金融服务业是是深圳三大支支柱产业。其其中以高新技技术产业为主主导的工业发发挥了经济增增长的龙头作作用，20004年高新技技术产业成为为第一经济增增长点，实现现产值32000亿元，增增长28.88%，占规模模以上工业总总产值的499.2%；物流、金融融为主体的现现代服务业不不断发展壮大大，商贸旅游游业、房地产产

20、业也占据重重要份额。图1-3：20000-20004年深圳圳市三次产业业结构数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴全社会固定资产产投资稳步增增长，房地产产所占比重开开始回落从2000年到到2004年年期间，深圳圳市固定资产产投资一直保保持稳定发展展，年平均增增长率达155.2%。从固定资产产的构成来看看，房地产开开发投资的比比重一直在440.0%以以上。在宏观观调控的影响响下，深圳房地产开开发投资进入入理性调整阶阶段，基本建建设投资逐渐渐成为影响固固定资产投资资增幅的最主主要因素，22004年房房地产占固定资产投投资的比重回回落到历史最最低水平。 图1-4：20000-20004年深圳圳市全社会固固定资

21、产投资资数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴居民人均可支配配收入稳定增增长，人均消消费性支出增增长缓慢图1-5：20000-20004年深圳圳市人均可支支配收入和人人均消费性支支出数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴深圳市居民可支支配收入保持持稳定增长，22004年城城市居民可支支配收入达227596元元。相对于收收入的增长速速度，消费的的增速则比较较缓慢，而且且由于居民生生活水平提高高到一定程度度后消费结构构发生转变，22004年深深圳市居民人人均消费性支出比20003年略有下降降。城市规划与建设设城市规划城市目标定位 “十一五五”期间乃至今今后十五年深深圳的目标定定位是：建设设亚太地区有有重要影响的的高科

22、技城市市、国际物流流枢纽城市、国国际金融贸易易和会展中心心、国际文化化信息交流中中心和国际旅旅游城市。经济发展目标未来15年深圳圳经济社会发发展的战略目目标是：到22010年特特区建立300周年，GDDP总量比22005年翻翻一番，人均均GDP达到到1.2万美美元；到20015年，全全市GDP超超过1万亿元元。从20006年起，经经过15年努努力，到特区区成立40周周年的20220年，争取取人均GDPP达到2万美美元，达到香香港和新加坡坡21世纪初初的发展水平平。人口控制目标 “十一五五”期间常住人人口将控制在在750万人人以内。而22020年这这个数字将控控制在10000万以内。城市总体规划

23、总体规划构筑了了自然生态和和人工生态两两个层次的空空间构架：一一是城市建设设发展用地，呈呈“W”字型；二是是保护型发展展用地，以山山体、水系、植植被和组团分分隔用地为因因素联成系统统，呈“M”字型。这样样做的优点是是既结合了深深圳的自然条条件，又顺应应了市场条件件下的城市开开发模式，而而且保证了城城市具有良好好的生态环境境效果，最终终实现可持续续发展的目标。城市建设布局结结构以特区为中心，由由北向西、中中、东三个方方向发展，形形成辐射状的的城市基本骨骨架。在此基基础上，将全全市划分为99个功能组团团和6个需控控制建设规模模的独立城镇镇，并以组团团为基本单位位进行产业布布局，使各产产业区像颗颗明

24、珠镶镶嵌于发展轴轴上。西部发展轴由特特区出发沿珠珠江口向广州州伸展，为深深圳市重要的的产业密集区区；中部发展展轴向龙华、观观澜方向发展展，为深圳市市的物流走廊廊，并为特区区中心组团配配套；东部发发展轴沿布吉吉、龙岗一线线向惠阳方向向发展，为深深圳市二十一一世纪最具潜潜力的增长点点。城市交通 HYPERLINK t _blank 实施全面的一体体化的交通发发展战略，构筑以轨道道交通为骨干干、常规公交交为主体、各各种交通方式式协调发展的的一体化的交交通体系。城市轨道交通目前，特区内已已建成轨道交交通一期工程程。在此基础上，将尽快建设轨轨道二期1号号线延长段、22号线、3号号线、4号线线延长段、55

25、号线工程，到到2010年年形成总长约约140公里里，连接城市市中心区、次次中心和重要要策略发展区区，并与城市市主要对外客客运交通枢纽纽进行良好的的衔接，能在在城市主要客客运交通走廊廊提供大运量量快速交通服服务的城市轨轨道交通骨干干网络。持续推进轨道交交通规划建设设，开展远景轨轨道交通网络络规划，加强强轨道交通与与国家铁路、珠珠三角城际轨轨道的衔接，形形成由国家铁铁路、城际轨轨道和城市轨轨道组成的多多层次轨道交交通网络格局局。并在此基础上上，开展轨道道三期工程建建设规划，指指导轨道三期期工程建设。珠三角城快速轨轨道交通网络络珠三角城际快速速轨道交通网网络总长约6600公里，估估算总投资约约108

26、0亿亿元。至20020年，广广东省将建设设成以广州为为中心，以广州至深圳圳、广州至珠珠海为两条主主轴线，以及及放射与环状状结合的珠江江三角洲城际际快速轨道交交通架构。其其中，广州至至深圳主轴的的规划是，新新建广州东莞深圳线，全全长150公公里左右；广广州至珠海主主轴线连接广广州顺德中山珠海四市，全全长180公公里。城市建设2004年，深深圳继续实施施以环境净化化、交通畅通通、社会安宁宁为目标的“净净畅宁”工程程；开展了大大规模的市容容环境综合整整治“梳理行行动”，共拆拆除乱搭建和和影响市容的的临时建筑物物3800多多万平方米，增增加了绿地面面积，消除了了治安和消防防等隐患；实实施“城中村村”改

27、造工程程，进一步改改善了城市环环境；对特区区外的宝安、龙龙岗两区实施施农村城市化化工程，拓展展了城市发展展空间，促进进了特区内外外协调发展。重点工程2004年中心心区基本建成成。会展中心心、电视中心心、市民广场场等投入使用用，地铁一期期如期通车，蛇蛇口港二期竣竣工，轨道交交通二期项目目获得国家批批准。盐田港三期主体体工程完工并并正式投产。盐盐田港区集装装箱码头三期期扩建工程、大大铲湾港区集集装箱码头一一期陆域形成成工程动工建建设；蛇口港港区集装箱码码头三期工程程陆域形成和和软基加固工工程完工，55#泊位动工工；铜鼓航道道工程于20004年年底底正式动工。117个在建重重大项目建设设进展顺利，2

28、004年全年完成投资228亿元，完成年度投资计划的95%。小结：受城市中中心不断西移移，以及地铁铁等交通利好好因素的影响响，关外将成成为深圳房地地产市场成未未来供应和需需求的热点区区域。宏观政策2004年以来来，政府出台台的一系列宏宏观调控政策策围绕抑制投投资过热和房房地产投机，重重点集中在土土地与金融政政策两个方面面。通过控制制房地产供应应的源头、加加息、税收等等手段来平衡衡房地产市场场供求。其宗宗旨在于挤掉掉房地产市场场的投机泡沫沫，促进房地地产市场健康康有序的发展展。土地政策2004年以来来，国家以前前所未有的力力度大力整顿顿土地市场，主主要体现在三三个方面：杜杜绝协议出让让土地、彻查查

29、开发区与大大型项目、完完善各项土地地制度。国家家颁布的土地地政策具有连连续性与整体体性，旨在通通过对土地市市场的监管力力度，目的就就是为了从源源头上进一步步规范房地产产市场的供给给，防止土地地的盲目开发发以及房地产产价格的过快快增长。金融政策2004年4月月，中央首先先通过提高存存款准备金率率控制银行的的放贷规模，从从而有效控制制过热行业的的资金源头；其次通过调调整资本金比比例，进一步步抬高过热行行业的准入门门槛；最后在在2004年年10月和22005年33月通过利率率的杠杆来提提高贷款的成成本对房地产产市场的需求求进行调控。税收政策2005年5月月18日国税税局出台了关关于进一步加加强房地产

30、税税收管理的通通知。紧接接着在5月227日，国家家税务总局、财财政部、建设设部出台了关关于加强房地地产税收管理理的通知。规定自2005年6月1日起，购买住房不足2年转手交易的，按售房收入的全额征收5%的营业税；超过2年转手交易的，普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠，非普通住宅则按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。表1-1：重点点政策列表类别政策名称发布日期发布机构政策内容土地政策土地71号令2004/3/30国土资源部规定8月31日日后，不得采采用协议方式式出让经营性性土地使用权权 关于发布深圳市市2005年年度公告基准准地价的通告告2005/4/18深圳市国土资源源和房产管理理局调整

31、后的深圳市市2005年年度公告基准准地价标准金融政策提高资本金比例例2004/4/27国务院房地产开发项目目资本金比例例从20%提高到到35%及以上上 各金融机构提高高了存款准备备金率0.55个百分点 2004/4/25中国人民银行提高了存款准备备金率0.55个百分点 ，控制放贷贷规模上调金融机构存存贷款基准利利率 2004/100/29中国人民银行上调金融机构存存贷款基准利利率并放宽人人民币贷款利利率浮动区间间和允许人民民币存款利率率下浮 调整商业银行住住房信贷政策策和下调金融融机构超额准准备金利率2005/3/16中国人民银行将现行的住房贷贷款优惠利率率回归到同期期贷款利率水水平税收政策关

32、于做好稳定定住房价格工工作的意见2005/5/11国务院6月1日起，购购房不足2年转手交易易全额征收营营业税交易管理政策关于进一步规范范我市商品房房销售行为的的通告2005/111/11深圳市国土资源源和房产管理理局一、房地产开发发企业与购房房者签订的“认认购书”，应应使用全市统统一的示范文文本，并通过过“深圳市一一手房网上销销售系统”下下载 。“认认购书”签订订后，不得随随意变更或解解除。二、商商品房项目取取得预售许可可证后，必须须全部即时上上网公开销售售。三、房地地产开发企业业不得采取“提提前登记、集集中开盘、分分期销售”的的售房模式。四四、严禁“炒炒卖楼花”行行为，房地产产经纪机构不不得

33、代理销售售尚未办理房房地产证的的二手房。拆迁政策深圳经济特区房房屋拆迁管理理办法2004/8/26深圳市人民政府府深圳市经济特区区房屋拆迁补补偿安置办法法城市房地产市场场发展状况分分析与评价土地市场土地市场概述深圳总面积199.53亿平平方米，其中中特区内面积积3.28亿亿平方米。据统计，至至2004年年底，全市可可建设用地仅仅余200多多平方公里，且且多分布在特特区外。从2002年起起，深圳逐年年紧缩土地供供应，连续三三年特区内商商品住宅土地地供应为零。 2005年深圳圳全市计划供供应土地面积积1269万万平方米，994%的供应应土地在特区区外。商品住住宅用地控制制在80万平平方米，仅占占供

34、应总量的的6%，并且且全部位于特特区外。土地供应从1987年99月9日国内内首块体现有有偿使用原则则的土地在深深圳市以协议议方式出让，直直到20022年7月1日日国土资源部部招标拍卖卖挂牌出让国国有土地使用用权规定正正式生效的115年间，深圳的出让让方式一直以协议为为主。2004年深圳圳国有土地成成功出让用地地23宗，成成交土地面积积134.44万平方米，同比增长23.5%；建筑面积184.74万平方米，同比增长22.3%。土地成交价格图2-1：20004-2005年深圳市土地地交易价格指指数数据来源：中国国房地产信息息网由于深圳连续三三年紧缩土地地供应，因此此土地出让的总地价价、楼面价持持均

35、持续上涨涨。2004年年土地出让总总地价40.46亿元，同同比增长377.2%；楼面价价2190元元/平方米，同比比增长12.1%。小结：自20002年以来，深圳市逐年紧缩土地供应，连续三年特区内商品住宅土地供应为零，特区外的龙岗区和宝安区成为土地供应的主要区域。受城市中心的西移，以及轨道交通的建设等利好因素的影响，特区外土地价格也逐步走高。房地产总体市场场房地产开发投资资进入理性调调整阶段从2000年到到2002年期间，深圳圳市房地产开开发投资保持持稳步增长的势势头。20002年是深圳圳房地产投资资增速最快的的一年，房地地产投资占固固定资产投资资的比重也达达到历史最高高。针对20002年商品

36、品房供应的过过快增长的这这一情况，深圳市市政府采取了了特区内停止止新批房地产产用地并控制房地产用用地供应（1100公顷左左右）等一系系列宏观调控控措施。随着房房地产调控政政策的出台，从22003年起起深圳房地产开开发投资进入入理性调整阶阶段，开发投投资额增速明明显回落，占占固定资产投投资的比重也也开始回落。20004年房地产产开发投资的的增幅仅1.6%，占占固定资产投投资的比重也也回落到455.0%以内。2005年前三三季度，深圳市累计完完成房地产开开发投资 3314.388 亿元，同同比增长 -0.3%，房地产投投资规模与22004年同同期持平。图2-2：20000-2004年深圳市房地地产

37、开发投资资额及其增长长率数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴建设速度放缓自2003年以以来，深圳市市房地产开发发进入理性调调整期，商品品房建设速度度也相应放缓，施工面面积和竣工面面积的增速开始回落。2004年年施工面积的增幅仅3.0%，而竣工面积积出现负增长长，同比下降降9.2%。 2005年前三三季度受宏观调调控的影响，深圳商品房房施工面积和和竣工面积均均出现负增长长，分别同比比下降6.55%和5.5%。图2-3：20000-2004年深圳市商品品房建设情况况数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴商品房整体供求求关系趋于平衡从2000年到到2003年年，深圳市商商品房市场一直呈现供略大于求的态态势。其中220

38、01的供供求比达到最最大，此后受受房地产开发发建设速度放缓的影响，供求比逐年下降。2004年年受宏观调控的的影响，供求求比回落到11附近，供求基本平衡衡。图2-4：20000-2004年深圳市商品品房供求比注：供求比=竣工面积/销售面积注：供求比=竣工面积/销售面积数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴商品房需求旺盛盛自2000年以以来，商品房需求保保持旺盛，销销售面积持续续增长。由于深圳商商品房市场的的需求较真实实，因此受宏宏观调控的影影响不大，经经历了7-88月一段短暂暂的观望期后后，自9月以以来需求转旺旺，销售面积积大幅增加。2005年全年商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3%。

39、 在政府严控新增增房地产用地地供应和积极极消化存量土土地等政策的的作用下，自2003年年以来商品房建设速速度放缓，供供应量保持平平稳，因此大量空置商品房得得到消化，空空置面积与销销售面积的差差距日益加大大。截至20005年9月月底，商品房房空置面积为为 139.36万平方方米，同比下下降26.55%。 图2-5：20000-2004年深圳市商品品房销售面积积和空置面积积数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴自2000年以以来，深圳商品房房销售价格持续上涨，其中20011年是增速最最快的一年，此此后增速有所所回落，保持持平稳增长。2005年年在宏观调控控的影响下，商品房供应量有所减少，然而需求保持旺盛，导

40、致销售价格持续上涨。图2-6：20000-2004年深圳市商品品房销售价格格数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴小结：由于从22002年开开始采取严格格的房地产用用地供应政策策，深圳市房地产市场场已连续多年年保持着平稳稳、理性的发发展局面，供供求总量基本本均衡，供求求结构基本合合理，房地产产价格保持平稳上涨。2005年年受宏观调控控的影响，供供应略有下降降，但是需求求持续旺盛，价价格大幅上涨涨。住宅市场住宅开发投资进进入理性调整整期图2-7：20000-2004年深圳市住宅宅开发投资额额及其增长率率数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴从2000年到到2003年年，深圳市住住宅开发投资资一直保持稳稳定增长的势势

41、头，占房地地产市场投资资的比重一直直保持在655.0%以上上。受宏观调调控的影响，22004年住住宅投资额大大幅回落，占占房地产市场场的比重也回回落到54.4%，进入入理性调整期期。住宅建设速度放放缓自2002年以以来，深圳市市逐年紧缩土土地供应，连连续三年特区区内商品住宅宅土地供应为为零。受此影影响，深圳市市商品住宅建建设速度放缓缓，主要供应应集中于关外外的宝安区和和龙岗区。从从2002年年到20044年住宅施工工面积基本稳稳定在21000万平方米米左右。受宏宏观调控的影影响，住宅竣工面积从2004年年开始出现负增增长，2004年年同比下降100.6%。 图2-8：20000-2004年深圳

42、市住宅宅建设情况数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴住宅供小于求明明显从2000年到到2003年年期间，深圳圳市住宅供应应和需求基本本保持平衡。在在宏观调控的的影响下，自自2004年起起住宅竣工面面积出现负增增长，而市场场需求持续旺旺盛，因此供供求比一路回落，供供小于求的态态势明显。图2-9：20000-2004年深圳市住宅宅供求比注：供求比=竣工面积/销售面积注：供求比=竣工面积/销售面积数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴住宅需求旺盛，销销售情况良好好自2000年以以来需求保持持旺盛，销售售面积持续增长，空置面面积逐年下降降。图2-10：22000-2004年深圳市住宅宅销售面积和和空置面积数据来源：深圳

43、圳市统计年鉴鉴2005年前三三季度，住宅宅销售面积6619.455万平方米，同同比增长8.7%。从各行政区住住宅销售面积积分布来看，特特区外置业已已渐成主流，宝宝安区已居首首位占全市销销售量的299%；龙岗、福福田、南山三三区销售量占占全市的比例例均接近200%，居其次。图2-11：22005年前三季度深圳圳市住宅各区销售售面积比例数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴受住宅市场需求求旺盛的影响，自2000年以来，深深圳市住宅销销售价格持续续上涨，20001年是增速速最快的一年年，此后保持持平稳增长。2005年前三季度，深圳市商品住住宅均价为 6640元/平方方米，同比上上涨12.22%。分区域域看来，

44、特区区内住宅价格格基本保持平平稳变动，特特区外宝安区区和龙岗区房房价增长明显显较快。图2-12：22000-22004年深深圳市住宅销销售价格数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴表2-1：20005年1-9月深圳全全市及各区域域住宅平均销销售价格2005 年 1-9 月 2004 年 1-9 月 同比增长率（%）全市 6640591912.18罗湖区 818879902.49福田区 79477984-0.46南山区 8073621229.96盐田区 81118433-3.82宝安区 5245401530.63龙岗区 4943382029.41数据来源：深圳圳市国土资源源和房屋管理局小结：受宏观调调控和

45、土地紧紧缩供应的影影响，深圳市市住宅开发投投资进入理想想调整阶段，建设速度放缓。从供应的主要区域来看，随着城市中心的不断西移，以及地铁等重大交通的规划建设，关外正逐渐成为住宅开发的热点区域。由于深圳住宅需求较真实，因此受宏观调控的影响不大，经历了一段短暂的观望期后需求转旺，整体呈现供不应求的态势，价格持续上涨。写字楼市场写字楼投资先抑抑后扬受1999年深深圳市房地产产整体开发投投资额大幅增增加的影响，写字楼投资额在1999年达到历年的峰值。此后两年连续下降，在2001年降到谷底，从2002年起写字楼市场开始复苏，投资额逐年增加。图2-13：22000-22004年深深圳市写字楼楼开发投资额额数

46、据来源：深圳圳市统计年鉴鉴写字楼施工面积积先抑后扬受投资额减少的的影响，在11999年之之后的两年间深圳圳市写字楼施施工面积持续续下降，2001年降降到历史最低低。此后随着写字字楼市场的复复苏，施工面面积有所回升升，竣工面积积大幅度增加加。图2-14：22000-22004年深圳市写字字楼建设情况况数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴写字楼供应的区区域及档次分布深圳写字楼在售售项目主要集中中在福田中心心区以及其辐辐射区域。在在售项目的层层次分明，中中心区均为高高档项目；次中心区以中中高档商务公公寓为主；南山及其他他区域多为中中低档商务公公寓。写字楼供大于求求，后市竞争争激烈自2000年以以来，深圳市市

47、写字楼市场场基本处于供大于求求的状态，除除了在20002年由于竣竣工面积的大大幅减少，出出现供略小于求的的情况。20004年深圳圳写字楼市场场利好不断，CCEPA实行行、西部通道道正式施工、地地铁开通、中中心区的建设设初具规模，吸吸引了大批国国内外大中型型企业入驻，使使得写字楼市市场呈现供需需两旺的势头头。但是由于于市场存量巨巨大，加上新新政的短暂影影响，后市竞竞争激烈。图2-15：22000-22004年深圳市写字字楼供求比注：供求比=竣工面积/销售面积注：供求比=竣工面积/销售面积数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴销售面积增加，空空置面积减少少图2-16：22000-20004年深圳圳市写字楼销

48、销售面积和空空置面积数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴自2002年以以来，深圳市市写字楼需求求不断增加，销销售面积保持持快速增长。22004年销销售面积同比比增长40.9%。与此此同时，受旺旺盛需求的影影响，甲级写写字楼空置面面积不断消化化，空置率呈呈下降的趋势势，截止20005年底约约为10.00%。受宏观调控的影影响，20005年7-88月写字楼市市场经历了一一个短暂的观观望期，销售售面积达到低低谷，但是在在经济、政策策等利好因素素支撑下，自9月以来市场开开始全面回暖暖。20055年前三季度写字楼销售面面积18.331万平方米米，比20004年同期下下降16.1%，但销售价格格比2004年同同期

49、上涨244.8%。图2-17：22000-22004年深深圳市写字楼楼销售价格数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴租赁活跃，甲级级写字楼租金金平稳图2-18：22004-22005年深深圳市写字楼楼租金数据来源：中原原（中国）地地产研究中心心深圳市甲级写字字楼租金走势势平稳。蔡屋屋围、中心区区，以及它们们周边的甲级级写字楼都处处于高入住水水平，不单成成为国内外大大中型企业入入住的首选，而而且很多中小小企业也纷纷纷进驻，使空空置率不断下下降，创造新新低。小结：20044年是深圳房房地产的“写字楼年”，迎来了发发展的最高峰峰，也给20005年带来来了较大的市市场压力。特特别是供应方方面，因为存存量巨大，市

50、市场需要时间间去消化，后后市竞争更加加激烈。2005年是房房地产的“政策年”。在新政的的影响下，深深圳写字楼市市场经历了一一个短暂的观观望期，买卖卖成交在7-8月份达到今今年的低谷。但但在经济、政政策等利好因因素支撑下，99月份市场开开始全面回暖暖，预计第四四季度将迎来来今年写字楼楼市场的供应应与销售高峰峰期。商业营业用房市市场投资额稳步增加加自2000年以以来，深圳市商业营营业用房投资资额逐年稳步步增长，占房地地产开发投资资的比重也逐年稳步增加。自20004年以来来，深圳商业业营业用房投投资渐成热点点。图2-19：22000-22004年深圳市商业业营业用房开开发投资额数据来源：深圳圳市统计

51、年鉴鉴建设速度开始加加快自2004年以以来，在零售售业对外开放放、城市化进进程加快，以及大型商业业网点将受限限等因素影响响下，深圳商商业房地产市市场加速了发发展的步伐，纯纯商业物业与与社区商业共共同得到大力力的发展。22005年延延续20044年供应旺盛盛的势头，总总供应量高达达132.889万平方米米。图2-20：22000-22004年深圳市商业业营业用房建建设情况数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴供大于求自2000年以以来，深圳市市商业营业用用房一直保持持供大于求的的状况。其中中以20011年的供求比比为最大，22002年的的供求比为最最小。图2-21：22000-20004年深圳市商业业营业

52、用房供供求比注：供求比=竣工面积/销售面积注：供求比=竣工面积/销售面积数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴销售面积快速增增长，价格平平稳上涨自2000年以以来，深圳市市商业营业用用房的销售面面积保持快速速增长。主要与近年年来深圳住宅宅建设的加快快有关。在特特区内外不同同片区由于住住宅建设的发发展，新的城城市区域逐渐渐形成，并由由此带动了商商业物业需求求的增长。图2-22：22000-22004年深深圳市商业营营业用房销售售面积和空置置面积数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴2005年，受受宏观调控政政策以及土地地增值税的影影响，发展商商和投资者大大多处于观望望状态，商业业营业用房成成交严重萎缩缩，销售面积为

53、为53.488万平方米，同同比下降了77. %。但随着深圳圳城市环境的的不断改善，商商业营业用房房销售价格持持续走高，全全年为156611元/平平方米，同比比上涨25.6%。图2-23：22000-22004年深深圳市商业营营业用房销售售价格数据来源：深圳圳市统计年鉴鉴小结：近几年，随着着深圳市特区区内外不同片片区住宅建设设的发展，新新的城市区域域逐渐形成，由由此带动了商商业营业用房房的发展。延续着20004年商业业营业用房市市场供应旺盛盛发展势头，2005年上市面积达132.89万平方米，其中关外的宝安区和龙岗区的供应量大大超过关内各区,成为集中放量的新兴区域。受政策的影响，销售面积较200

54、4年有所下降，但销售价格持续走高。二手房市场从2000年到到2004年年期间，深圳圳二手房市场场保持较快发发展，交易量量增长迅速，年年平均增长率率36.7%。20055年前三季度度，二手房交交易面积5888.50万万平方米，比比2004年年同期增长112.6%。其其中二手住宅宅交易面积4421.844万平方米，比比2004年年同期增长222.4%。随着二手房交易量的增长，截至2005年9月底，二手房和新房交易量的比例已达到 0.85：1。从交易的区域分布来看，罗湖区和福田区仍是二手房成交的主要区域。图2-24：22000-20004年深圳圳市二手房成成交面积数据来源：深圳圳市国土资源源和房屋管

55、理理局图2-25：22005年前三季度深圳圳市二手房交交易的区域分分布数据来源：深圳圳市国土资源源和房屋管理理局城市房地产市场场发展趋势预预测住宅市场从深圳市的城市市规划、土地供应情况况情况可以看看出，开发的的热点区域已已向关外转移移，宝安区和和龙岗区已成为近期住宅宅供应和需求求的热点区域域。 深圳是中国最大大的移民城市市，人口持续增长。20004年末深圳市常住人人口597.55万人，同比增长7.2%。其中暂住人口432.42万人，同比增长6.4%，占常住人口比重的72.4%。一方面，随着人口的持续增长，将极大地增加住宅市场的需求；另一方面，在深圳居住达到一定时间的居民，随着经济条件地不断改善

56、，改善居住水平的愿望也不断强烈，不仅促进了新房销量的增长，也使二手房有了巨大的市场。表2-2：深圳圳市住宅市场场需求量预测测指标近期(200622007)远期(200722010）说明影响因素发展趋势经济发展人均GDP稳步提高人均GDP达到到1. 2万万美元2004年按常常住人口计算算的人均GDDP592771元居民收入不断增加努力增加居民收收入2004年城镇镇居民人均可可支配收入227596元元消费结构居民消费沿实物物消费与服务务消费并重的的轨道前进继续推进消费结结构升级2004年城镇镇居民人均消消费性支出119570元元城市人口城市化水平100%100%2004年深圳圳城市化率已已达100

57、%总人口有控制的增长常住人口将控制制在750万万人以内。2004年常住住人口5977.55万人人，其中户籍籍人口1655.13万人人，暂住人口口432.442万人。2020年年常住人口控制制在10000万以内。城市规划城市相关规划在原有基础上对对深圳的城市市发展和市域域功能进行统统筹考虑，实实施“深港合作圈圈”、“大珠三角合合作圈”、“泛珠三角合合作圈”三个“圈层”的区域合作作框架，建设设“两带三区六六园”的市域产业业布局。建设“和谐深圳圳”、“效益益深圳”根据深圳城市总总体规划、深深圳市公共交交通规划轨道交通、道路路的建设深圳市公交发展展必须坚持一一体化的发展展方向，大力力推进轨道、常常规公

58、交的整整合，提高整整体运输效率率，同时引入入适度竞争，提提高公交服务务质量和服务务效率，满足足乘客需求，逐逐步建立多模模式、一体化化、适度竞争争的公共交通通体系，确立公共交交通在城市客客运体系中的的主导地位。至20100年，公共交交通要承担全全市60%以以上的客运机机动化出行。指标近期*(200622007)远期*(200722010）说明未来五年住宅需求总量总人口（万人）7359002004年常住住人口5977.55万人人。2020年常住人口控制制在10000万以内。城市化水平（%）100%100%2004年深圳圳城市化率已已达100%城市人口（万人人）7359002004年常住住人口597

59、7.55万人人城市居民人均住住房面积（MM2）25272004年人均均住房建筑面面积23平方方米，人均住房使使用面积222.75平方方米居民改善居住需需求（万M22）14701800城市人口*人均均住房面积改改善城市人口机械化化增长需求（万万M2）33754455按户籍人口增长长*人均住房房水平外来人口需求（万万M2）70011002004年外来来人口购房比比重约40%住宅需求量（万万M2）55457355居民改善居住需需求+城市人人口机械化增增长需求+外来人口需需求根据对深圳市未未来五年经济济、人口、规规划的预测，我我们预计近期期（2006620077）深圳市住宅需需求总量约在在5545万平

60、平方米左右，年年均在27772万平方米米左右；远期期（2007720100）深圳市住住宅需求总量量约在72555万平方米米左右，年均均在2452万平方米米左右。写字楼市场受2004年写写字楼市场的的放量供应，以以及20055年宏观调控控的影响，前前三季度写字字楼新增供应应量大幅度下下降。但自9月以来来，市场逐步步走出观望期期，预计在第第四季度写字字楼市场将迎迎来巨量投放放期，主要供供应区域将集集中于中心区区和南山商业业文化中心区区。在深圳GDP稳稳定增长，经经济保持高位位运行，现代代物流业、金金融业、高新新技术、文化化产业等四大大支柱产业稳稳步发展的影影响下，预计计深圳市写字字楼市场需求求将继