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1、资产处置评估价值案例分析报告杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司 610031 张兆法 档案号：20065100004 资格证书号：2007510060摘要：金融资产管理公司委托估价机构对不良资产的处置进行的评估有他的特殊性，国家期望金融资产管理公司能够在尽可能短的时间内将所接收的巨额不良资产处置变现，防止资产流失，实现回收金额最大化的目标。本文就资产处置评估分析过程中所涉及的市场调查、土地价格评估、变现能力分析等各步骤工作进行简要阐述。关键词： 资产处置 变现能力 评估建议 感想 第一部分 项目描述2008年7月30日，我公司受托对大邑县晋原镇子龙街139号工业用地土地使用权价格评估

2、。本项目的目的委托估价方为了解债权价值，特委托我公司对估价对象的使用权价格进行评估，为委托估价方提供客观、公正、合理的土地使用权价格。 第二部分 实践步骤一、收集拍卖宗地资料，进行实地踏勘，对地块的利用价值进行分析。估价对象位于大邑县晋原镇子龙街139号，系大邑县东北面滨河路外侧，处于大邑县级工业区范围内。估价对象所在区域是级工业区，其内分布有少量工厂，因此，其产业聚集规模较劣。根据估价对象国有土地使用证，其使用权出让终止日期为2017年1月29日，至估价基准日剩余使用权年限为8.5年。由于土地剩余使用年限仅为8.5年，与法定的工业用地最高使用年限50年相比，在使用年限上的减价修正较多，因此，

3、土地使用年限对估价对象的价值影响较大。收集拍卖宗地所在市场同等物业的市场资料。根据宗地特点和当地的规划要求，以宗地所在城市的工业物业市场进行调查，进行市场供需分析、客户消费行为分析和销售价格分析，从而确定处置资产的变现能力。对企业资产进行分类首先，应以能否变现或能否用于清偿债务为标准对企业的资产进行分类。如对债务企业的存货、固定资产、在建工程等实物资产的评估，先按照变现能力及价值量大小进行资产分类，再重点对易于变现和价值量较大的实物资产进行清查核实，明确其实际数量、质量和产权。而对于价值较低的实物资产，由于其变现成本很可能大于资产本身价值，因此不需对其进行重点核查。四、确认权属。在确定一般单项

4、资产价值时，往往把所有的由债权转成物权的实物不良资产都当成产权手续完整的实物资产看待进行评估，忽视了其产权权属的完整性。事实上，在这类实物不良资产中，有相当大的部分是商业银行在产权手续不完整的情况下接手下来的。其中的产权权属的资料大多是残缺不全的，尽管有不少实物形态是完整的。在现实中，实物资产的价值，尤其是不动产，若其产权权属不全，其实际价值必然是要大打折扣。据了解，目前在许多地方的房地产市场的场外交易中，没有完整产权而仅有一定年限居住使用权（农村集体使用土地上建造的住宅）的“商品房”，其实际“交易价格”仅比同地段的公房的成本价高出一点点而已，也仅是同地段拥有完整产权的商品房的价格的5060而

5、已。五、编写资产处置报告。 第三部分 评估项目的难点解决办法及启示一、评估项目的难点及解决方案我国评估业在不良资产处置评估实际工作中目前尚无完整的评估理论体系，而现有的评估标准与规范主要都是针对具有正常市场交易、持续经营的、有收益的资产制定的，对于具有非正常交易、非持续经营、和无收益或较少收益的不良资产评估来说，除了尚存在仍有较大争议的清算价值评估理论外，几乎很少涉及。在处置抵押实物不良资产时，往往出现实际处置价与评估价相差很大的情况，依据国际评估界对大量评估与实际交易案例的统计分析，评估值的误差范围一般是在15左右，而我国资产管理公司不良资产的实际处置价与评估价的差距远远超出这一范围，甚至达

6、数倍之多，而且普遍是出现评估价值高于实际处置价值。对金融资产管理公司接受下来的由债权转为物权的实物不良资产来说，其性质上仍是属于需要快速变现的资产，但是，这种快速变现的“快速程度”不完全同于内在风险大和时效性强的债权类不良资产和商业银行直接要处置的抵押实物资产或已进入破产程序的强制清算的实物资产的强制变现程度，它们之间有一些差别，即资产管理公司的实物类不良资产的强制性比较弱。在确定快速变现因素或贬值因素上，要对这类不良资产的“快速变现率”做出科学合理的判断的确不是一件容易的事。这需要从事这方面工作的评估师进行科学的统计分析以及一定时期的经验积累。当然，这也需要金融资产管理公司和有关部门的支持和

7、配合，尽可能提供已处置的这类资产的有关资料和实际情况。还要结合各项资产的具体状态、市场情况才能最后确定。但有一点是可以肯定的，即这类不良资产的快速变现率应该是介于有序清算实物资产和强制清算实物资产的两种快速变现率之间。这种快速变现率应该向强制清算实物资产的快速变现率方向靠拢，而不是二者的中位数或简单平均数。二、评估工作启示1、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。2、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定。假设开发

8、法中涉及的有销售价格、建筑造价、各项费用取值、行业利润率等。这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以边在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。 第四部分 实践感想通过本次项目实践，我深刻认识到估价行业是一个综合性非常强的行业，要作好估价工作，一定要掌握复合性知识，同时要有服务客户的意识。同时对估价师未来的职业定位和要求有了一个全新的认识。1、估价师首先是专业人士，他的职责之一就是要促进土地、资产物尽其用。2、估价师是市场的服务者。随着时间的推移，不动产被出售、发展和再开发，估价师这个职业就是要为那些开发、融资和发展房地产市场的人们提供服务。3、

9、作为一个估价师，对于信息的掌握和判断是成功的基础。甚至可以说估价师的最主要的资产就是持有的数据，或者可以用来获取可比交易、运营成本、未定区位规划等数据的合同。但未来成功的估价师不只是信息的收集者，而更是信息的判断者。他们要会帮助客户、市场、甚至国家从信息的汪洋大海中挑选出信息，并且决定哪些信息是合理的，并且可以用来获得利润和成长。4、市场和技术的发展为估价师，提供了从单一价值评估到广义的市场分析转变的机会。通过掌握和利用互联网、GIS等技术，熟知房地产和金融领域的前沿信息，通过积累大量的单独物业估价案例和信息来判断一个房地产市场的健康程度、发展趋势，提供有关特定市场整体行为的建议，比如写字楼市场或者针对特定地理区域的房地产可信赖的周