新城(新区、开发区、产业区)发展路径及产业定位课件

1、新城（新区、开发区、产业区）路径及产业定位新城的发展路径，开发次序和开发规模的安排，是推动性因素和限制性因素两个方面共同作用的结果决定发展路径的客观因素产业发展本地城市化程度政府支持开发次序开发规模推动性因素土地资源法律限制环境因素限制性因素发展路径12新城建设中不同产品的开发次序，主要取决于其人口导入和产业导入的比较情况1开发次序路径A：并行导入人口和产业住宅居所（人口导入驱动）产业基地（产业导入驱动）商业配套（产业与城市化共同承载）休闲娱乐（第三产业发展带动需求）新城开发次序计划示意路径B：优先导入产业，发展产业新城产业基地/工业厂房（产业导入驱动）普通住宅居所及配套（产业导入配套）路径C

2、：优先导入人口，发展居住新城住宅居所（城市化承载）商业配套娱乐休闲D：新城建设孵化期引入相关产业，带动经济发展，吸引外来人口依靠本地自身的城市化进程，发展新城世界知名新城建设的发展路径举例示意产业发展程度低低高高人口导入程度尔湾筑波多摩ACDB怀来与此同时，新城建设在开发规模上有三种典型方式，是内在需求与供给能力对比的结果2开发规模新城开发的开发规模规划原则产业化程度城市化程度土地资源供给限制性政策存在三种典型的开发规模需求驱动型：新城的土地资源能相对地根据内在需求开发，是一种相对平衡和理性的方式谨慎开发型：新城受到资源限制开发滞后，产品供应不满足需求，是一种相对保守的方式超前供应型：新城超前

3、开发，产品过度供应，往往是政府推动结果，是较积极的发展方式实际产品供给能力低低高高新城的内在需求筑波多摩B 谨慎开发型A 需求驱动型C 超前供应型尔湾怀来整体发展应采取并行导入人口和产业、并由需求驱动开发规模的平衡型方案，强调产业和城市的和谐发展导入人口优先并行导入人口和产业谨慎开发型需求驱动型超前供应型开发次序导入产业优先开发规模新城区块评述没有产业支撑，对于140KM2的区域开发而言很难持续发展忽视了北京高新技术产业向周边区域的巨大辐射能力不能充分利用区域所处的良好自然环境优势产业的导入起步较慢，不利于华夏快速获得土地开发的收益所处区块目前能够供应的土地并非很少开发规模必须满足未来发展需求

4、激进的开发规模需要大量资金企业操作区域开发必须考虑回收周期选择“造城”与“引入产业”并行的发展模式是南区最佳选择单纯的“造城”可以快速吸引人气，吸收北京的消费能力；但从长远来看本区域必须具备自我的经济造血功能，仅依靠旅游等消费将引起新城发展动力不足的问题单纯的“产业导入”能够符合当地对于经济增长的迫切需求，但无法体现土地应有价值因此，采取“并行导入人口和产业，控制开发规模”的平衡型方案，但却是最佳选择在空间上可以形成五个主要的功能区块高尚生活区从高档的第二居所为主拓展成为既满足本地需求又吸引北京人群居住的生活区域拥有与住宅相匹配的完善的功能配套（如：购物、餐饮、休闲娱乐等配套商业）知识型生态办

5、公区聚集一批以总部、研发、服务外包、文化创意等类型的企业入驻低密度的生态型办公区域成为北京总部经济的重要组成部分高端葡萄酒产区拥有数量众多的的企业总部赏心悦目的自然环境（各类植被）丰富的旅游产品，带动当地休闲旅游产业的发展高科技产业集聚区发展以健康产业、绿色产业、通信电子产业为主的高科技产业形成研发、孵化、生产制造一体化发展的现代化产业基地“产业”拉动引擎“人口”拉动引擎中长期发展规划中长期功能配套区规划引入大量能够吸引北京及周边人气的功能设施（学校、大型购物、医疗康体、等）是人气集聚区，同时也是商业地产开发的集中地不同功能设施的开发次序选择住宅高端住宅中低端住宅办公基地体检康复中心养老社区国

6、际学校职业教育培训特色教育培训大型人造景观中小型特色类名品折扣店葡萄购物文化创意集市会议中心展览中心高端酒店中端酒店低端酒店办公医疗康体教育旅游购物会展酒店短期(1-3年)中期(3-5年)中长期(5-10年)原因谨慎开发考虑开发重点开发是短期内重点开发，拉升土地价值，打造品牌的关键设施短期内小规模建设，大规模形成EOD有待招商的突破等待本地就业人数有明显上升时考虑重点开发随北京老龄化趋势逐步升温，消费观念的转化可能需要一定的时间短期内可以考虑，发展住宿制的职业培训需要等到形成一定的居住规模更为合适本地更适合自然生态的旅游项目，不建仪大规模引入人造景观有吸引客流的显著作用，但需要解决交通连接性的

7、问题在交通、基础设施和各项配套较为成熟条件下可以大规模发展可以考虑在中期进行一定规模的发展区位不适合发展展览，但在本地葡萄、文化创意产业成熟后有一定市场市场需求旺盛，但需要控制开发规模，按市场需求分批开发短期内拉动人气，且该类项目短期内有较高市场吸引力短期内可以考虑，发展葡萄、文化创意等教育培训本地最具特色的基础产业，但对华夏收益不高需要等待本地基础设施完善以及地区品味提升后进行开发需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展医疗保健康复设施远郊型高端体检中心发展体检旅游发展养老设区教育设施国际学校职业教育培训特色教育培训酒店高端酒店中端酒店低端酒店

8、办公基地/总部基地生态与现代化结合标准化与定制化结合高规格的基础设施会展中心大型会议中心综合性功能定位生态环境规划区块(南区)功能配套设施23478住宅满足北京第二居所需求满足本地人群需求1购物设施名品折扣店特色葡萄购物文化创意集市6旅游休闲娱乐旅游地产特色休闲娱乐项目51）为住宅产品配套的常规商业设施不在此进行阐述短期内应首先立足于针对周边地区人群的第二居所1住宅规划区块房产市场的细分第一居所第二居所当地居民的房屋在当地企业工作的外来居住者的房屋在其它行业(旅游)工作的外来居住者的房屋因投资的目的而购买的房屋因度假/修养的目的而购买的房屋因退休养老目的而购买的房屋定义短期重点中长期重点本地产

9、业无法集聚足够的本地居住人群满足本地居民和本地工作人群的第一居所相对盈利空间较小，且不利于拉升土地价值与北京郊区相比无明显优势周边经济发达地区拥有足够的需求盈利空间大且有利于快速拉动土地价值符合规划区块优质的自然环境基础产业集聚发展会带来大量的人群，本地就业机会的供应使得第一居所的需求量增加大规模的第一居所能够确保长期稳定的开发面积规模过大的第二居所从长期来看不利于区域经济的发展从中国的经济发展水平看，以休闲、度假、养老为主的第二居所发展空间仍然有限对于高档住宅项目而言，应充分利用高科技，按照绿色、环保和节能的理念来打造规划区块高档住宅品牌住宅产品的品质标准环保绿色节能绿色：建筑物与自然环境协

10、调，房间光照充足，通风良好房屋围护结构御寒隔热，门窗密封性能及隔音效果符合规范标准有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于50，无裸露地面环保：室内装修简洁适用，化学污染低于环保规定指标排水深度净化，达到可循环利用标准，小区内铺设中水系统实现建筑物自洁功能，并设置小区内垃圾污水循环利用系统节能：尽量利用清洁能源、自然能或再生能源实现水循环使用系统，并通过先进技术实现对小区温度与湿度的调节1住宅医疗设施的品质要求提高设施的档次设施水平向高级酒店看齐设施参考星级酒店的品质标准医疗器械先进完备配套功能齐全健身、心理咨询和卫生教育礼品店和餐饮店引入环保和绿色概念降低能源的消耗亲近自然，改善病人的康复

11、环境提高设施的服务水平引进国外的医务人员参考不同国家的标准和体系，整合和提高整体水平医生和护士具有多种语言的沟通能力从服务理念出发改进流程减少等待时间提高服务效率提高满意度提供报纸、水果、饮料提供免费的简单体检打造“医疗旅游”的品牌与规划区块旅游的发展产生互动3医疗保健康复设施引入教育设施的目的在于吸引人气、提升品味；其中，国际学校、职业培训教育和多元化的特色培训是可供选择的方向4教育提升人气和地区品牌通过教育设施的引入，提升地区知名度、快速提升本地人气拉动本地高端住宅项目需求通过优质普通教育设施的开发吸引北京人群的置业需求国际学校、高规格的私立学校等因其相对的稀缺而独具吸引力为本地产业发展提

12、供人力资源通过针对性的职业教育为本地的主导产业提供所需人才促进本地产业发展对于、创意设计等艺术产业，相应的教育能够形成人才的汇集，推动产业发展引入教育设施目的选择一：国际学校引入国际学校，作为带动高档住宅项目销售和提升土地价值的引擎之一必须引入档次高、品质好的国际学校需要等到住宅规模达到一定程度后引入高等教育中等教育初级交易普通教育职业教育成人教育公办学校明办学校国际学校选择三：特色教育培训围绕本地的利用本地的环境资源和主导产业，发展艺术、创意等特色培训和教育选择二：职业教育培训引入大型的专业型职业教育和培训机构和大型企业的自有培训基地规划区块的优美环境和土地发展空间是吸引职业教育培训设施入驻

13、的“卖点”公办学校难度较高，且北京郊区和周边已经拥有多个大学城普通教育通常集中在城市区域，怀来地区的人口数量短期内无法满足国际学校可以作为吸引高端人群在本地购置住房的主要吸引力之一职业培训和特色教育培训除了保证体量和开发常规的配套型高中端购物设施外，规划区块(南区)还应规划不同特色的购物场所，形成多彩的购物体验6名品折扣店(Outlets)葡萄/葡萄酒购物创意集市/宠物集市购物开发北京远郊最大的Outlets，成为周边最大的品牌服饰折扣中心占地大，功能全、国际品牌多打造集购物、休闲、娱乐为一体的目的地，成为京郊1日游的选择之一安排便利的交通连接北京市内内部有专用轨道交通和递送运输等其他综合服务

14、设施建成规模大、影响力强的创意集市，为创意产业提供最大的交换平台除自由形式的创意物品交换与买卖外，另有专业的创意工作室，展示厅，书局等，同时常年不间断的举办创意活动和艺术论坛通过创意产品集市进一步拉动创意产业在规划区块(南区)的良性循环发展打造交易投资的一体化平台成为旅游的重要组成部分规划区块(南区)的会展设施需要明确定位，突出“大型”、“综合功能”和“生态”的优势7会展中心大型会议小型展览生态环境从规划区块(南区)的区位和交通条件来看，难以成为服务北京的展览中心，更适合定位于会议中心中小型会议中心通常在城市中心地区更有聚集性，本地更适合定位于大型的会议中心（满足2000人以上的大型会议）同时

15、可以规划一定规模的展馆，满足一定的展览需求结合本地资源环境特点，突出强调优质的生态环境，是企业进行大型会议、年度总结会议并结合一定的休闲度假的目的地在设施的规划建设中，应突出绿化植被的引入、低密度的空间和便捷的内部交通设施高档次综合性会议中心对于规划区块(南区)而言，单纯的会议中心对企业吸引力不足，必须结合住宿、休闲、度假等产品，打造综合性的会议中心与相比，定位上应更为高端规划区块可以形成高、中、低端各类特色酒店8酒店短期内不建仪大规模开发酒店目前怀来地区经济基础薄弱、自然和人造旅游资源基础一般，打造度假旅游型酒店的可能性不高度假旅游型酒店有着明显的季节性，若不能克服葡萄及葡萄酒旅游的季节性问题，则同样难以支撑规模较大的高星级酒店中长期来看，围绕旅游和本地产业所拉动的各类酒店是规划区块的主要酒店