近期中国房地产企业发展环境比较分析

1、 引子篇一.土地和住宅部分城市土地需求量锐减土地流标情况明显大多数城市价格下降明显,项目价格跌幅达到30%以上一.外部环境篇大多数城市价格下降明显,项目价格跌幅达到30%以上随着整体环境的进一步困窘,市场低迷的根本原因由原来的信心不足转变为支付力不足市场调整所面临的四大环境 国际经济环环境全球性的经经济危机机,其影影响程度度超过997年,直逼119299年一些些国家面面临破产产危机大大量全球球性企业业裁员国内经济环环境GDP增长长率连续续5个季季度下跌跌居民就就业率下下降,失失业人口口达20000万万行业发展环环境行业业发展过过程中存存在典型型的“忧忧患意识识缺位”问问题企业业盲目扩扩张,对对

2、风险意意识不够够;市场场发展出出现阶段段性瓶颈颈政策对对行业发发展支持持力度不不够。源源增幅明明显下降降各层级需求求环境市市场均受受到经济济危机冲冲击,房房地产需需求前景景不容乐乐观客户需求环环境股票票总市值值急剧下下降,社社会财富富缩水严严重(财财富缩水水26万万亿)二.企业动动态篇(一)上上市企业业基本面面分析1.经营压压力大A股74家家企业基基本面分分析基本面数据据恶化,房地产产企业经经营压力力大销售压力:销售费费用显著著上升成成本控制制:管理理费用下下降财务务紧张:财务费费用上升升2.负债激激增压力力大3.存货压压力偏大大4.前景预预期悲观观,销售售目标下下调企业业大幅度度下调销销售目

3、标标,调整整幅度基基本在22位数A股74家家企业动动态跟踪踪 1.拿地数数量骤减减大部分分30典典型企业业本年仅仅新增土土地1-2块,甚至没没有拿地地30典典型企业业20008年11-100月拿地地清单(说明:万万科299块土地地中有222块007年已已经开始始收购流流程;华华润置地地9块土土地中77块和母母公司注注资行为为有关;中海外外10块块土地中中有4块块为合作作拿地;绿城66块地中中有3块块为合作作拿地;上海复复地4块块地中有有2块为为合作拿拿地;世世茂3块块地中有有2块地地为合作作地。) 减少拿地成成为企业业的一致致选择,大多企企业近期期已经停停止拿地地,有抄抄底意图图的企业业也停止

4、止增持土土地30典型企企业20008年年5-110月拿拿地情况况2.缩减开开工规模模缩减开工规规模,尤尤其是缩缩减不符符合市场场刚性需需求的产产品的开开工规模模是主流流方向G类项目停停工较多多,华东东和华南南调整较较明显3.加快推推盘节奏奏,加速速资金回回流囤货较多的的企业逆逆势推盘盘,实属属市场重重压之下下的无奈奈选择!在6月月后开始始大量出出货,一一保资金金安全,二筹资资金抄底底30典型企企业近期期推盘套套数列表表4.加大促促销力度度和促销销面项目促销此此起彼伏伏,企业业并没有有盲目等等待市场场好转 5.企业裁裁员躲躲躲闪闪“目前资金金充裕,没有任任何经济济性裁员员举措万科科肖莉”,但实际

5、际上大量量企业的的软性裁裁员已经经开始目前房地产产企业裁裁员的三三种隐性性手段合合并部门门,减少少岗位限限制新人人进入到到期不续续签合同同中海220099年计划划停止引引进应届届毕业生生,以缓缓解人员员增加带带来的成成本压力力。 万万科预计今今年全年年万科会会有4%5%的员工工与公司司协商解解除劳动动合同。 标杆企业深深度分析析 万科视点1.基本面面变化:环境变变化剧烈烈,但经经济环境境恶化可可能会“迫迫使”国国家放松松房地产产行业房地产市场场至少要要低迷11年至22年,但但国家对对于宏观观经济的的拯救可可能会让让房地产产逃过一一劫。鉴鉴于国家家为应对对全球经经济衰退退的考虑虑,将会会放松对对

6、整体经经济的调调控的紧紧缩政策策。2.房地产产市场走走势:跌跌势明朗朗,但冬冬天可能能缩短,同时全全国各地地也会冷冷热不均均万科内内部对于于市场的的看法在在年初并并不统一一,三月月份销售售额反弹弹甚至还还让部分分人觉得得市场可可能好转转,直到到6月份份意见开开始一致致起来,大家都都认为市市场将会会进入冬冬天。3.“宏观观经济的的软着陆陆和资金金面的持持续紧缩缩,加之之房价超超涨和供供求失衡衡,决定定了088下半年年住宅市市场整体体将继续续下行,09年年也将持持续盘整整。”房房地产市市场不排排除有短短期见底底的可能能,但可可能性不不是很高高。区域域经济依依赖金融融产业和和外贸相相关产业业的区域域

7、房价会会有更深深幅度地地调整。万科该怎么么做:遇遇见问题题解决问问题,少少做预测测,但要要扭转长长期战略略中的不不合理部部分面对当前环环境,万万科能够够采取的的策略是是“应对对第一,预测第第二”万科的决策策也经历历了较多多波折,只是它它的决策策力和执执行力都都比其他他企业先先行了一一步。 万科面临两两大问题题:存货货偏多,利润不不高 规模扩扩张快经经过066-077年的快快速扩张张,万科科的土地地储备规规模已达达到19909万万(截止止20008年66月万科科权益建建筑面积积)成本高万科科土地成成本、建建安成本本及管理理成本均均偏高,销售净净利率仅仅13.37%,远落落后于保保利、中中海等企企

8、业。万科应对调调整的手手段土地储储备“三三调整” 总量调整:土地储储备增速速放缓,但相对对保持规规模结构调整:调整土土地储备备增量结结构,提提高相对对低风险险区域的的土地增增量空间调整:由东往往西、由由南往北北转移,调整土土地增量量结构万科的应对对调整手手段降开工工量,降降资金的的流出量量华东万科先先后实施施产品调调整,视视情停工工,其他他区域城城市武汉汉等调整整开始得得更早。上海:8月份琥珀郡园、金色城市先后做出封盘,进行产品调整、销售计划调整的决定。相应的销售计划从年初的130亿目标已经几次下调到低于100亿。南京:项目目能不开开工的,就不开开工,尽尽量全部部停工。而而在建项项目还没没有足

9、够够投入达达到上市市水平的的,则暂暂停开发发推迟上上市。对对于能出出售的楼楼盘尽量量快速出出售。 杭州:考虑到到相对目目前去化化速度,存量充充足,对对于在建建项目还还没有足足够投入入达到上上市水平平的,尽尽量暂停停开发推推迟上市市,对于于能出售售的楼盘盘尽量快快速出售售。三.应对建建议篇市市场趋势势研判一.传导效效应本次次房地产产市场调调整具有有鲜明的的传导效效应各层层面的传传导效果果二.调整周周期判断断种种迹迹象表明明,中国国房地产产市场已已进入重重度调整整阶段。我我们认为为可以用用“三九九”的眼眼光来解解读市场场“一九九”:220077年9月月,“99277”政策策的出台台成为市市场发展展

10、的转折折点;“二二九”:20008年99月,期期盼中的的“金九九”没有有出现,市场进进入中度度调整阶阶段的趋趋势已经经很清晰晰;“三三九”:20009年99月,期期待市场场探底,出现拐拐点三.市场反反转条件件我们认为,中国整整体房地地产市场场回暖需需具备经经济、金金融、股股市、政政策、价价格和舆舆论等六六大方面面的条件件经济形势向向好 需要整体经经济发展展重新转转入正常常轨道,世界经经济局势势保持稳稳定,国国内经济济出现积积极信号号金融环境放放松金融环境向向好,放放宽贷款款政策股票市场复复苏股票市场见见底出“熊熊”,股股民的财财产逐渐渐恢复,购买力力得以恢恢复国家政策扶扶持需要国家继继续加大大政策扶扶持力度度在开发发、建设设、交易易、保有有等环节节,以及及信贷融融资等方方面对企企业出台台各类支支持政策策价格继续回回调在售售项目的的销售价价格实质质性下调调,回到到相对理理性程度度,以此此激活消消费者的的购房欲欲望四.市场力力量分析析对于各各个城市市来说,市场回回暖的时时间主要要取决外外因和内内因的共共同作用用 外因:国际经经济形势势,中国国整体经经济发展展状况如如何,股股市是否否见底出出“熊”,均决定定了居民民的购买买欲望能能否恢复复,居民民购房支支付力能能否提高高。内因:内因因决定了了