紫光苑全案策划报告

1、上海房地产顾问有限公司PAGE PAGE 138紫光苑全案策划报告上海房地产产顾问有有限公司司二七年年三月目 录第一部分 上饶饶概况上饶区位地理气候历史建制行政区划城市资源经济概况第二部分 上上饶房地地产市场场专项调调研上饶房地产产发展概概况地产住宅价价格区间间及其走走势上饶房地产产住宅项项目特性性及其发发展趋势势项目总平规规划特性性分析项目建筑类类别特性性分析项目配套设设施特性性分析项目户型设设计特性性分析品牌意识：开发品品牌开始始受到重重视第三部分 项项目概况况地块描述：宗地位置宗地概况宗地交通第四部分 项项目市场场分析第五部分 媒体体分析媒体类型及及分析媒体选择建建议第六部分 项项目SW

2、WOT分分析项目概况分分析 项目SWOOT分析析第七部分 项目定定位第八部分 产品建建议第九部分 企划包包装推广案名推广总精神神推广口号推广重点第十部分 推广广策略推广思路推广策略媒体策略第十一部分分 整整合市场场攻击部部署第十二部分分 战战术设计计第十三部分分 营销销策略营销思路销售策略运运用策略把控销售控制销售的趋势势把握营销阶段与与推楼计计划价格政策制制订与调调整渠渠道创新新与物管管促销物业管管理协销销销售管理与与人员培培训第十四部分分 方方案说明明第一部分 上饶饶概况上饶区位上饶市位于于江西省省东北部部。上饶饶地理位位置在北北纬27734-29934，东经经116613-111829之

3、间。220000年100月经国国务院批批准撤地地设市，现现辖十县县一区一一市。东东邻浙江江，西接接安徽，南南连福建建，地理理位置十十分重要要；素有有“八省通通衢”、“豫章第第一门户户”的称谓谓。浙赣赣铁路穿穿境而过过，皖赣赣铁路，横横南铁路路纵横交交错；3320、2206国国道和3311高高速公路路贯穿东东西南北北，百十十里内有有四个机机场。交交通通讯讯极其便便利。面面积2227911平方公公里。人人口6660万。其其中市区区面积约约为3339平方方公里。上饶凭借独独特的区区位优势势，牵江江浙、出出沪宁、携携八闽、达达粤桂，货货畅其流流，人行行其便,铸就了了发展大大商贸大大流通的的黄金宝宝地。

4、力力转向进进城务工工，为创创办各类类企业提提供了充充足的有有较高素素质的劳劳动力储储备。地理气候上饶地理位位置在北北纬27734-29934，东经经116613-111829之间。全全境处中中亚热带带季风湿湿润气候候区，年年平均气气温166.7-18.2C，年年降雨量量为16600-18000毫米米，年无无霜期为为2511天-2274天天。境内内气候温温和，日日照充足足，雨量量丰沛，无无霜期长长，分温温热、温温和、温温凉三小小气候区区，具有有春秋短短、冬夏夏长的季季候特点点。特殊殊的地理理位置，以以及由于于气候宜宜人，地地面相对对平坦，土土质优良良，有利利于房地地产的开开发。历史建制上饶古属扬

5、扬州，春春秋为吴吴越之地地。自东东汉建安安年间析析豫章郡郡地设置置鄱阳郡郡（析余余汗地置置上饶县县）以来来，已有有17000多年年历史。境境内万年年仙人洞洞遗址出出土了大大量石器器和中国国最早的的陶器。证证明了一一万多年年前，人人类祖先先就在这这里定居居、劳作作和繁衍衍。吊桶桶环耕作作遗址发发掘的稻稻种，确确认了这这里是世世界稻作作起源地地之一。上上饶境内内，仅新新石器时时期与商商周文化化遗址就就达488处。现现发掘保保存文物物190000余余件。 在漫长的历历史变迁迁中，上上饶的政政区设置置几经变变动。晋晋时，鄱鄱阳郡改改为信安安，南朝朝改吴州州，隋朝朝改饶州州；明朝朝分设饶饶州府、广广信府

6、。新新中国成成立后，设设上饶专专区，后后改上饶饶地区；20000年110月，经经国务院院批准，撤撤消上饶饶地区改改设上饶饶市。 行政区划在漫长的历历史变迁迁中，上上饶的政政区设置置几经变变动。晋晋时，鄱鄱阳郡改改为信安安，南朝朝改吴州州，隋朝朝改饶州州；明朝朝分设饶饶州府、广广信府。新新中国成成立后，设设上饶专专区，后后改上饶饶地区；20000年110月，经经国务院院批准，撤撤消上饶饶地区改改设上饶饶市。现现辖十县县一区一一市，分分别为信信州区 、上饶饶县 、广广丰县 、 玉玉山县 、婺源源县 、德德兴市 、鄱阳阳县、 余干县县 、万万年县 、弋阳阳县、横横峰县 、铅山山县。城市资源土地资源：

7、面积2227991平方方公里。全全市有耕耕地6007万亩亩。上饶饶市地貌貌以中低低山地、丘丘陵为主主。南部部与福建建交界，绵绵亘着武武夷山山山脉，主主峰黄岗岗山海拔拔21557.77米，是是大陆华华东第一一高峰。中中部怀玉玉山山脉脉，主峰峰玉京峰峰海拔118166.9米米，是中中国著名名景区三三清山的的中心地地带。北北部赣皖皖边境的的鄣公山山及黄山山余脉，大大部为低低山和丘丘陵。间间有连片片的小盆盆地。西西部江河河纵横，湖湖泊星布布，土地地肥沃，是是著名的的鄱阳湖湖平原。水资源：全全境处中中亚热带带季风湿湿润气候候区，年年降雨量量为16600-18000毫米米。日照照充足，雨雨量丰沛沛。其中中

8、，水域域4211.699万亩，可可供养殖殖的水面面达1660万亩亩。上饶饶境内江江河纵横横，水资资源极为为丰富，人人均占有有量38812立立方米，亩亩均占有有量度449255立方米米，均高高于全国国全省水水平。矿产资源：地下已已探明的的工业矿矿藏达770余种种，铜、银银、金、铌铌钽、磷磷等矿产产储量在在全省乃乃至全国国都占有有重要地地位。其其中铜储储量占全全国储量量的166.8%，亚洲洲最大的的铜矿德德兴铜矿矿就在上上饶境内内。黄金金储量占占全省总总储量的的80%，铅、锌锌、磷、蛇蛇纹石、硫硫铁矿等等均居全全省首位位。另外外，黑滑滑石、膨膨润土、珍珍珠岩、花花岗岩、大大理石、砚砚石、叶叶腊石、

9、水水泥灰岩岩等的储储量也极极为可观观。药材资源：药用植植物如黄黄连、党党参、厚厚朴、石石耳、灵灵芝、钩钩藤、杜杜仲等，总总数达2216种种。人文资源：千百年年来，钟钟灵毓秀秀的山川川水土孕孕育了无无数高贤贤名士，吸吸引了众众多的文文人墨客客；名人人辈出，彪彪炳史册册。我国国古代著著名理学学大师朱朱熹的故故里在婺婺源。波波阳人氏氏吴芮，系系吴王夫夫差的后后裔，治治政恤民民，深得得民心，后后因助汉汉刘邦开开国有功功，被封封为长沙沙王。弋弋阳谢枋枋得，字字叠山，与与文天祥祥同科进进士，素素以忠义义自任，多多次组织织义军抗抗击元军军，兵败败后流亡亡，被强强制送往往元大都都后，绝绝食而死死。铅山山蒋仕铨

10、铨，被乾乾隆称为为“江右两两名士”中的一一位，中中国继关关汉卿、汤汤显祖之之后最伟伟大的戏戏曲家。 同是婺源人人的詹天天佑，被被尊为中中国铁路路之父，在在主持修修建中国国第一条条铁路京京张铁路路时，创创下非凡凡业绩，令令世界瞩瞩目，让让国人自自豪。著著名画家家阎立本本仕途失失意，曾曾来上饶饶隐居，并并将自己己的宅第第捐给寺寺院。茶茶圣陆羽羽在上饶饶广教寺寺依山开开舍，引引泉种茶茶；写下下了著名名的茶茶经；好友孟孟郊为其其赋诗纪纪事。北北宋名臣臣范仲淹淹曾谪知知饶州，写写下了许许多赞美美鄱湖风风光的诗诗篇。爱爱国词人人辛弃疾疾退职后后，在上上饶度过过了他的的后半生生。一生生留下的的六百余余首词作

11、作，近一一半都是是在上饶饶写成。现代上饶名名人中，首首推方志志敏。这这位伟大大的马克克思主义义者、无无产阶级级革命家家方志敏敏为了劳劳苦大众众的翻身身解放，在在这片生生他养他他的土地地上浴血血奋战，创创建了闽闽浙赣红红色根据据地。他他在狱中中写下的的可爱爱的中国国、清清贫，至至今令人人迥肠荡荡气，振振聋发聩聩。还有有和方志志敏一同同闹革命命的，解解放后任任江西省省省长的的邵式平平；我国国“一二九”运动领领导人之之一、解解放后任任重庆市市委第二二书记、化化工部部部长的澎澎涛；留留美博士士，在美美国航空空界享有有盛誉的的方俊鋆鋆；学部部委员、生生物学家家陈桢；我国著著名昆虫虫学家杨杨惟义等等等，灿

12、灿若星辰辰，光彩彩熠熠。上饶文化繁繁荣。全全市有文文化馆113个，图图书馆112个，博博物馆114个，电电影院449个，文文化中心心2922个，电电影放映映队1996个，民民间职业业剧团4426个个，农村村图书室室34000个。全全国文化化先进县县1个，全全省先进进县2个个，百强强文化站站23个个。经济概况随着上饶市市市委市市政府突突出加快快发展主主题，着着力推进进改革开开放，紧紧紧抓住住工业化化核心战战略和大大开放主主战略，大大力推进进全民创创业，努努力构建建和谐社社会，加加快“三化”进程，国国民经济济运行保保持了健健康有序序稳定增增长的态态势，各各业经济济亮点纷纷呈。220055年全年年G

13、DPP增长114.11%。220066年上饶饶各行业业发展情情况良好好。1、地利；2、部部分行业业近年发发展势头头强劲。改革开放以以来，上上饶凭借借“八省通通衢”的地理理位置和和丰富的的资源优优势加快快发展，地地方经济济出现全全面增长长的强劲劲势头。工业已初步步形成以以有色金金属、建建材、食食品、轻轻纺、机机电为支支柱的五五大行业业。德兴兴铜矿、永永平铜矿矿、弋阳阳铜矿、上上饶县铜铜矿、横横峰钽铌铌矿、万万年银金金矿、万万年砂金金矿、大大茅山金金矿等一一批大中中型采矿矿企业的的崛起，展展示了采采矿业、矿矿产品加加工业广广阔的发发展前景景。 机电行业已已有汽车车、电工工电器、仪仪器仪表表、农机机

14、、轴承承、石化化通用、矿矿山机械械、食品品机械等等八大类类。其中中照相机机、客车车、电磁磁线、交交联电缆缆、电度度表等六六类产品品已显示示出规模模效益；相机、客客车、轴轴承等产产品已走走出国门门进入国国际市场场。凤凰凰牌照相相机已是是国产相相机第一一品牌；上饶牌牌客车；方圆牌牌圆筒漆漆包线被被认定为为江西省省名牌产产品，上上字牌电电度表为为省免检检产品；长风牌牌焊条、焊焊丝为全全国焊条条行业首首秕推荐荐产品。依依托丰富富的粮油油资源发发展起来来的食品品工业更更是一派派兴旺。其其中国家家中型企企业有55户，年年利税过过千万元元的5户户，过亿亿元的一一户。月月兔牌香香烟、全全良液牌牌白酒、大大鄣山

15、牌牌茶叶、饶饶州牌白白酒、万万年贡米米、相继继成为江江西省名名牌产品品。2、外向型型经济快快速发展展，出口口企业不不断增加加近几年来，上上饶市企企业的外外向型经经济得到到迅速发发展，德德兴异VVC钠有有限公司司开发的的食品添添加剂，产产量占全全国一半半以上，出出口量占占全国的的四分之之三。婺婺源开发发的有机机茶，在在国际市市场享有有盛誉，220000年度出出口量占占欧盟各各国总销销量的770%以以上。3、规模进进一步扩扩大，产产业形式式多样化化上饶的工业业有过辉辉煌的历历史，无无线电厂厂，仪表表厂，客客车厂，江江西光学学等都有有过辉煌煌的过去去。但是是随着改改革的发发展，市市场经济济体制的的建

16、立，这这些厂有有的倒闭闭，有的的转让，只只有江光光，客车车厂还能能撑起半半壁江山山。上饶人警觉觉的了解解到这一一点，上上饶开始始利用良良好的基基础设施施建设，可可人的市市场优势势 ，低低成本优优势 ，丰丰富的自自然资源源优势。大大力招商商引资。工工业经济济迅猛发发展，上上饶先后后组建了了上饶工工业园区区、广丰丰县工业业园区、横横峰县兴兴安工业业园区、玉玉山工业业园区等等多个工工业园区区。进一一部优化化工业投投资环境境。近年来上饶饶受到一一跃成为为当今中中国第一一商人群群体的浙浙商的青青睐。220066年，由由浙江日日报报业业集团、浙浙江省政政府经济济技术协协作办公公室、浙浙江省工工商联、浙浙江

17、广播播电视集集团、浙浙江省私私营（民民营）企企业协会会等发起起在全国国范围内内开展的的20006浙商商（省外外）最佳佳投资城城市评选选活动 在国内内最大的的在外投投资群体体眼中的的上饶，此此次一举举获得浙浙商省外外12个个最佳投投资城市市之一。今年上饶11-44月，全全市共签签约项目目合同2275个个，同比比增长221.115%；签约资资金844.133亿元,实际引引进市外外资金776.773亿元元, 同同比增长长24.32%。全市市新批设设立外商商投资企企业199家,合合同签约约外资777433万美圆圆,同比比增长1153.62%;实际际利用外外资金额额46334万美美圆, 同比增增长 11

18、46.62%。4、农业产产业化步步伐加快快，渐成成沿海城城市农副副产品供供应基地地农业产业化化步伐加加快。围围绕优质质稻、生生猪、肉肉牛、特特种水产产、茶叶叶、茶油油、蚕桑桑、葛业业、鳗鱼鱼、果业业、竹业业、乌黑黑鸡等主主导产业业，兴建建规模生生产基地地。全市市已建农农业企业业9355个，各各类产业业化组织织1466个，带带动农户户50.8万户户；基地地种植面面积达770万亩亩。全市市种植业业优质品品率达880%以以上。创创制国家家A级绿绿色食品品9个；涌现出出广丰卷卷烟、白白银鹅、万万年珍珠珠、贡米米、婺源源茶叶、荷荷包红鲤鲤鱼、铅铅山鳗鱼鱼、横峰峰葛粉、德德兴茶油油、波阳阳银鱼、余余干乌黑

19、黑鸡、藜藜蒿等大大批在国国内外市市场上享享有盛誉誉的名优优产品；年出口口金额达达1.338亿美美元。昔昔日的鱼鱼米之乡乡，正在在成为沿沿海大中中城市优优质农副副产品供供应基地地。5、旅游业业迅速崛崛起，第第三产业业全面发发展旅游业正在在崛起。上上饶山川川秀美，风风景如画画。又位位于安徽徽黄山、福福建武夷夷山、浙浙江千岛岛湖以及及江西的的庐山、三三清山、龙龙虎山等等著名旅旅游景点点的交通通中心地地带，发发展旅游游业得天天独厚。许许多旅游游景点得得以开发发，旅游游设施不不断完善善。 现有的景点点有：国国家级景景区三清清山、龟龟峰，南南岩佛窟窟、葛仙仙山、武武夷山自自然保护护区、鹅鹅湖书院院、婺源源

20、田园风风光、灵灵岩洞国国家森林林公园、万万年仙人人洞、吊吊桶环、闽闽浙赣革革命旧址址、上饶饶集中营营等等。随着城市基基础设施施建设的的加快，城城市商业业、旅馆馆业、交交通运输输、以及及文化娱娱乐业都都呈现大大幅增长长的势头头。6、居民生生活改善善，消费费市场需需求旺盛盛2006年年，14月上上饶市社社会消费费品零售售额增长长17.33%。全市市实现社社会消费费品零售售总额444.443亿元元，增幅幅提高11.655个百分分点。城城乡市场场继续保保持同步步增长的的态势。城城市实现现社会消消费品零零售总额额12.12亿亿元，增增长155.199%；县县及县以以下农村村实现零零售额332.33亿元，

21、增增长188.144%。各各行业齐齐头并进进。批零零贸易实实现零售售额399.377亿元，增增长155.611%；餐餐饮业实实现零售售额4.36亿亿元，增增长377.633%。全全市各县县（市、区区）零售售额增幅幅上升较较快。全全市社会会消费品品零售总总额累计计同比增增幅超过过15%以上有有6个县县（市、区区）。城城乡市场场协调发发展，农农村市场场进一步步趋暖。随着人民生生活水平平日益提提高，居居民消费费结构向向提高质质量转变变，消费费内容日日趋多样样化，特特别是居居民家庭庭在住房房、汽车车等新大大件上消消费量增增长，消消费层次次出现升升级趋势势。小结：1、通通过以上上分析我我们不难难看出，上

22、上饶市整整体经济济呈上升升形势，居居民的消消费水平平在迅速速提高，购购买力也也逐渐增增强，尤尤其随着着外向型型经济和和特色产产业的快快速发展展，带动动了工业业和农业业的整体体发展，从从而有利利的提高高了中、低低居民的的整体经经济水平平。因此此，从上上饶市整整个宏观观环境来来看将会会为房地地产业的的发展提提供更广广阔的空空间。22、上饶饶居民消消费水平平的不断断提高，政政府招商商力度的的进一步步加大，以以及外来来人口的的增多，居居民对住住房的要要求也在在提高，虽虽然，近近年来上上饶房价价上涨相相对过快快，但房房产业在在众多上上饶特定定环境下下，仍将将有巨大大的发展展潜力。第二部分 上上饶房地地产

23、市场场专项调调研1、上饶房房地产发发展概况况上饶目前尚尚属一个个小型城城市，在在发展过过程中因因经济发发展水平平、居民民消费水水平等因因素的影影响，上上饶市的的房地产产业起步步相对较较晚，发发展平稳稳。1999年年起，政政府取消消福利分分房制度度，促使使房地产产产品向向商品住住宅过渡渡，房地地产单位位的性质质亦由全全民企业业转变为为股份合合作制企企业，企企业领导导者通过过股东大大会选举举产生。房房地产市市场的销销售份额额由全民民消费者者构成，此此时人们们才逐渐渐从对“住房福福利”的政策策依赖走走向对项项目细节节的重视视，对产产品质量量、产品品价格比比较重视视，对产产品的品品质也开开始重视视。由

24、此此可见政政策变化化推进了了房地产产市场性性质的转转变。 随着经济发发展水平平的提高高，居民民消费水水平的提提高，以以及居民民消费观观念的转转变，房房产业也也在不断断发展。2002年年，是上上饶房地地产不平平凡的一一年。全全市房地地产业开开发总投投资144亿元，城城镇房屋屋施工面面积1660万平平方米，竣竣工面积积1100万千方方米，较较上年相相比分别别增长440、 25、155。其其中住宅宅建设施施工面积积1200万平方方米，竣竣工855万平方方米；城城市人均均住房面面积增加加了06平方方米，新新开工住住宅小区区和成片片改造项项目188个；完完成房屋屋拆迁面面积600万平方方米。房房地产二二

25、级市场场异常活活跃，全全年交易易量44400宗宗，成交交面积442万平平方米，成成交金额额 2 6亿元元，较上上年相比比分别增增长400、441、44400，增增长速度度出现前前所未有有的势头头。2003年年8月，上上饶市投投资12200万万元对上上饶集中中营纪念念馆进行行全面改改造，并并新增华华侨展馆馆，以此此作为全全国华侨侨爱国主主义教育育基地。111月上上旬，又又邀请来来自北京京大学、国国家旅游游局、同同济大学学等专家家对集中中营旧址址景区作作出了全全新规划划，今后后将把红红色旅游游与观光光旅游结结合起来来。为保保护好信信江书院院，上饶饶市搬迁迁了一所所大学。辛辛弃疾旧旧居带湖湖山庄等等

26、一批文文化古迹迹的维护护开发也也提上了了议事日日程。这这些政策策和措施施让我们们看到上上饶在定定位自身身发展趋趋向的同同时，开开始重视视城市规规划，景景观设计计规划，对对房产开开发有了了一定的的影响。2004年年，全市市存量房房交易880822宗，同同比增长长6.22%，交交易面积积1022.7万万平方米米，增长长12.1%，交交易金额额6.779亿元元，增长长8.11%。其其中市区区存量房房交易224211宗，增增长1.4%，交交易面积积29.11万万平方米米，增长长3.44%，交交易金额额2.226亿元元，增长长2.221%。今今年16月份份，全市市存量房房交易发发证26630宗宗，交易易

27、面积达达32万万平方米米，全市市商品房房办理交交易手续续31445宗，交交易面积积36.4万平平方米，存存量房交交易面积积占商品品房办理理交易手手续面积积88%。与去去年同期期上升115个百百分点（市市本级上上升200个百分分点）。全全市商品品房住房房均价市市本级达达13880元，同同比增长长10.4%，各各县市商商品住房房均价8832元元，同比比增长115.997%。220044年第一一季度末末，市本本级商品品住房均均价达114200元，同同比增长长7.558%，各各县市商商品住房房均价9929元元，同比比增长111.226%。第第二季度度房价涨涨幅稳中中有降。 20055年上半半年上饶饶市

28、房地地产业呈呈稳健发发展态势势，房地地产市场场呈以下下六大特特点： 1、房房地产投投资继续续增长，增增速明显显回落 。2、商品房供应结构基本合理 。 3、商品房需求量趋缓。 4、存量房交易日趋活跃，比重呈逐年上升趋势。 5、商品住房价格涨幅趋缓 。 6、房地产估价市场持续活跃 。 2005年上饶市房管局指出要：1、正确理解调控政策精神。2、落实房价调控目标。3、改善住房供应结构。4、引导合理住房消费。5、加大土地供应计划管理力度。6、完善住房保障体系。7、加强对房地产交易行为的管理。8、规范房地产市场秩序。9、加强房地产市场监测。2005年年10月月26日日，随着着国家一一级物业业管理企企业深

29、圳圳市万厦厦居业有有限公司司正式与与上饶大大红鹰置置业有限限公司签签约，上上饶市物物业管理理模式、理理念全面面更新。经过现代城城国际公公馆、带带湖花城城、香溢溢云天等等具有一一定代表表性项目目的影响响，上饶饶的地产产开发与与消费已已经走向向一个相相对比较较成熟的的阶段，价价格稳中中有升，目目前上饶饶市楼价价已经达达到 11180019900元元/的的水平，最最高售价价甚至超超过28800元元/。与与之相应应的是地地产消费费群体的的消费行行为也更更加理性性，对产产品品质质、安全全、舒适适度、人人性化、智智能化等等的要求求将日显显突出。从从江西立立天唐人人房产发发展有限限公司旗旗下开发发运营的的现

30、代城城国际公公馆的高高价热销销我们可可以很明明显地看看出，现现在的上上饶市场场已经由由单纯的的产品竞竞争向地地产开发发企业及及地产项项目之间间的品牌牌认知与与竞争的的前奏时时期。在在这个时时期，开开发企业业及项目目的品牌牌已经超超越了产产品本身身的竞争争力，在在品牌价价值的影影响和驱驱动下，地地产项目目能够获获得巨大大的价值值驱动力力，进而而大大提提升项目目的综合合价值，给给开发企企业带来来高额的的投资回回报。 因此，在在这个时时期，品品牌及形形象塑造造是关键键，它是是决定地地产开发发企业及及其所开开发的项项目能否否实现开开发利益益最大化化的关键键所在。总之，未来来的房地地产开发发是集合合项目

31、规规划、产产品设计计、配套套设置、物物业服务务、形象象品牌塑塑造、营营销推广广及广告告传播为为一体的的综合性性的产业业运作。它它不但要要求在项项目的规规划、产产品的设设计、配配套的升升级等一一系列环环节上要要能够超超越目前前市场现现有的地地产水平平，更要要加强人人居服务务及人文形形象营造造，尤其其要注重重对生态态环保、高高舒适度度、低能能耗等先先进地产产开发价价值要素素的培植植。只有有满足了了日益成成熟的市市场的需需要，地地产项目目的开发发与经营营才能立立于不败败之地。 上饶房地产产区域分分布及其其特点上饶房地产产发展时时间不长长，经过过一段时时间的发发展过程程在分布布方面有有一定的的分布地地

32、域特性性，本市市调报告告通过上上饶市辖辖城南区区域、城城东区域域、城西西区域、城城北区域域等4个个区域的的全面调调查，对对街道房房产业进进行了一一次盘点点。（一）城南南区域所谓城南区区域指水水南街道道，包括括：上滩滩头、下下滩头、劳劳动路、文文通巷、丰丰溪路、书书院路、豆豆芽巷、水水南街、客客车厂、市市医院、世世纪花园园11个个社区居居委会；东瓦窑窑、汪家家园、滩滩头、刘刘家坞44个村委委会。水水南街道道区域经经过多年年的发展展，在本本区域有有上饶市市仅有的的几所高高等学府府，例如如上饶师师院、江江西医学学院上饶饶分院、上上饶广播播电视大大学等，该该去商业业网点并并不发达达，近年年来水南南街街

33、道道经过整整修美观观了许多多，水南南已经逐逐渐成为为上饶市市文化中中心地带带。城南区域由由于上饶饶人价值值观念以以及商业业格局等等方面的的影响，目目前正在在开发或或者开盘盘的房产产并不多多，并且且多数开开盘楼盘盘比如科科华南苑苑以及一一些没有有专业推推广团队队的楼盘盘物业等等方面存存在许多多不足。但但因为水水南街教教育设施施较完善善、房价价目前相相对较低低一些（115000-17700元元/平米米），许许多小楼楼盘买得得还是不不错，比比如新都都水南公公寓住房房基本售售完。从开发体量量上看，城城南区域域相对薄薄弱。从项目规模模上看，目目前这一一区域项项目规模模相对上上饶市其其他区域域还是较较小。

34、如如高档些些的“君临天天下”楼盘也也仅1万万多平米米。从市政设施施和生活活配套上上看，这这一区域域具有一一定优势势。目前前上饶核核心教育育配套等等主要集集中在这这一区域域。从产品类型型上看地地产类型型已开始始了多层层向小高高层的过过渡，虽虽然目前前小高层层的容量量还小，但但作为一一种全新新的产品品形态，小小高层的的出现，无无疑代表表着上饶饶房地产产市场的的开发已已经进入入了一个个全新的的阶段。从价值体现现上看，城城南区域域由于教教育设施施、娱乐乐休闲设设施较好好，有一一定升值值空间。目目前城南南区域的的多层住住宅的售售价多维维持在11500017700元元/这这个区间间上，随随着时间间的推移移

35、，其售售价也在在逐渐升升高，但但因为其其商业网网点不发发达，升升值潜力力和投资资价值相相对弱一一些。（二）城东东区域所谓城东区区域主要要包括：祝家巷巷、大井井头、马马皇庙、市市府大院院、中山山路、东东门路、三三里亭、南南门路、东东门外、体体育馆路路、金龙龙岗、建建新、沿沿城、北北门村、五五三小区区（一）、五五三小区区（二）、施施家山、现现代城118个社社区居委委会；东东门村委委会。这一区域靠靠近现在在的市中中心地带带已没有有可以做做为房产产开发的的地皮。靠靠近现在在的市中中心的地地带，经经过多年年历史的的沉淀，发发展已经经相对稳稳定。但但靠近新新建成的的现代城城区域，这这一区域域升值潜潜力相对

36、对较大。现现因铁路路及产业业规划北北移、居居住人群群越来越越多的聚聚居到规规划、定定位、结结构更趋趋合理的的城市东东部，所所以有潜潜力成为为上饶城城市商住住中心。市市政规划划为未来来的中央央生活核核心地段段。虽然这一区区域在城城市发展展的初级级阶段，交交通设施施、生活活商业配配套、教教育资源源等要素素仍然有有一些不不足，但但这一区区域楼盘盘人气却却十分旺旺盛。这这一区域域的现代代城楼盘盘目前可可以算上上饶最好好的楼盘盘。这充充分说明明，现在在的城市市居民眼眼光开始始有所变变化，看看到这一一区域升升值的巨巨大潜力力。据本本次调查查，目前前现代城城销售火火爆，这这和现代代城一整整套的小小区内部部配

37、套设设施有很很大关系系。目前前更靠近近新火车车站的地地方，对对房地产产开发还还有空间间。（三）城西西区域城西区域主主要包括括：大公公厂、马马家弄、八八角塘、白白鸥园、新新建路、渡渡口、花花亭子、解解放路、天天津桥、解解放河、河河中巷、胜胜利路、三三官殿、五五桂山、茶茶山路、杨杨家石桥桥、桥村村、铁一一、铁二二、铁三三、铁四四、铁五五、庆丰丰23个个村委会会，以及及上饶县县区域。这一区域的的八角塘塘、白鸥鸥园、新新建路等等处是现现在的市市中心最最为繁华华的地段段。是目目前上饶饶是的商商业中心心。居住住人口众众多。现现在热闹闹的景象象必将影影响这一一区域房房产业的的发展。这一区域的的上饶县县区域目

38、目前在上上饶市加加快城市市一体化化的进程程中，已已经开始始形成自自己独有有的一整整套建设设方案，并并且在220066年春季季，市政政规划中中提出“今日城城西，明明日浦东东”的发展展口号，220066年春季季上饶城城西基础础设施及及功能性性项目推推介会给给城西带带来机会会。上饶饶县一系系列购房房政府补补贴也给给城西房房产业的的发展带带来一定定的优势势。（四）城北北区域城北区域主主要包括括：龙芽芽亭、带带湖路、沽沽塘路、里里安山、吉吉阳山、四四脚亭、外外沽塘、凤凤凰8个个社区居居委会；郭门、沽沽塘、民民主、龙龙潭4个个村委会会。这一区域房房产开发发已逐渐渐升温。随随着上饶饶市政治治中心向向这一区区

39、域转移移，上饶饶县域经经济的飞飞速发展展，这一一区域的的房产也也将有升升值的空空间。目目前已经经销售的的带湖花花城已经经开始进进入销售售的旺期期，而上上饶华都都地产开开发的房房产已经经销售一一空，其其他如刚刚开始销销售的香香幛花园园楼盘也也问津者者众多。但这一区域域市政配配套设施施还存在在许多不不完善之之出，而而新的市市政中心心建设速速度缓慢慢也给许许多买房房者带来来一定顾顾虑。所所以这一一区域多多层和部部分小高高层楼盘盘房价也也只处于于1600018000元/平米。而而这一区区域的房房产开发发商，推推广企业业也是使使出多种种解术，促促销，均均得到良良好效果果。 （五）上饶饶市城市市配套分分布

40、（学学校、医医院、银银行）作为中国中中部地区区江西省省的一个个地级市市，上饶饶在漫长长的发展展过程中中形成了了自己独独特的城城市布局局。学校：以城城南区域域居多。书院路市委党校、江西医学院上饶分院等（8路车站点）环城路与丰溪路交界上饶师范学院（1路车经过、停靠）水南街街中上饶市电大、市二中（1路、2路、3路、4路等车经过）医院：市市中心广广场旁上饶饶市立医医院（多多数公交交路线都都可到达达）水南街街书院路路市地地区医院院（8路路公车）市第二人民医院、曙光医院、东方医院、皮肤性病防治所、肿瘤医院、第五人民医院等。银行：各区区域均有有银行。银银行种类类包括：建行、农农行、工工商银行行、中国国银行、

41、农农业发展展银行、城城市信用用社、农农村信用用社、中中国邮政政储蓄等等。代表商场：3G电电器广场场、银泰泰时尚商商场代表超市：永盛超超市、岛岛内价休闲场所：上饶影影城小结：从上上面几个个地产关关键要素素的分析析，我们们发现上上饶目前前还处于于强力发发展中，市市商业中中心、政政治中心心、文化化中心正正开始转转移或逐逐渐形成成。新的的行政中中心规划划、新的的火车站站的开发发必将给给房产业业带来不不小的冲冲击。目目前上饶饶房价消消费者普普遍觉得得过高，但但仍处于于销售旺旺期。而而上饶市市城西地地带现在在的房价价相对较较低（11180015880元/平米），并并且随着着市政设设施的完完善、上上饶县区区

42、域县政政府的补补贴，这这一区域域的房产产业将迎迎来一个个新的机机遇，房房产价格格不会下下调。地产住宅价价格区间间及其走走势根据对上饶饶目前在在售地产产项目的的调研分分析，该该区域房房地产住住宅价格格的区间间主要分分为1118014000元/、11400016600元元/、11600019900元元/、119000元/以上几几个水平平段。其其中，售售价为11180014400元元/多多为上饶饶县区域域的一些些地产项项目；售售价为11500016600元元/的的地产项项目多为为城区内内零星的的小项目目，售价价在1660019000元/这个个区间的的住宅产产品主要要为区位位、楼层层、朝向向及景观观视

43、野都都比较好好的多层层住宅以以及部分分小高层层住宅中中的中、低低端产品品；售价价在19900元元/以以上的产产品多为为小高层层住宅，但但位于城城东区域域发展区区域的现现代城凭凭借其规规模、项项目规划划、产品品设计、配配套设施施、物业业服务以以及历史史以来形形成的品品牌优势势，该项项目的多多层住宅宅的均价价同样能能够达到到18000元/的水水平线，由由此也可可以看出出地产品品牌及项项目形象象塑造对对项目售售价的影影响。地产价格总总是与地地产开发发及消费费需求息息息相关关，从上上饶地产产市场的的发展情情况结合合当地城城市的经经济指标标以及消消费需求求来判断断，未来来一段时时间内地地产项目目的住宅宅

44、产品的的价格仍仍然有一一定的上上涨空间间。这种种上涨趋趋势在目目前上饶饶地产销销售市场场已经得得到验证证。在今今后一段段时间内内，随着着地产开开发的不不断深入入及土地地资源的的日趋紧紧张，住住宅价格格仍然会会有一个个比较明明显的上上扬。上饶房地产产住宅项项目特性性及其发发展趋势势上饶地产市市场虽然然起步相相对较晚晚，但发发展比较较稳定，近近年来房房价也稳稳中有升升。沿海海发达城城市近几几年才逐逐渐流行行的各种种地产项项目规划划的理念念及产品品设计的的一些元元素在上上饶市场场得到了了引进，虽虽然没有有大型城城市住宅宅项目的的那种精精致和深深邃，但但对于一一个地产产市场刚刚刚起步步的城市市，这样样

45、的产品品还是能能够在当当地引起起轰动并并取得强强劲的销销售成果果的。（一）项目目总平规规划特性性分析从目前上饶饶地产项项目的规规划来看看，许多多项目在在规划上上已经开开始注重重室内居居住空间间和室外外活动环环境的综综合把握握。在平平面布局局上主要要以行列列式布局局为主，注注重项目目之间的的通透，均均衡性比比较突出出。为了了提高项项目的综综合竞争争力，体体现规模模优势，在在注重平平面布局局的同时时，大型型项目的的开发商商也比较较注重对对整个项项目的布布局，开开始植入入了社区区全套设设施及规规划。一一期、二二期都已已售完的的现代城城甚至规规划有5500米米长的风风情小区区步行街街，用330000万

46、打造造饶城最最大的经经典园林林。这在在当地无无疑是一一个新型型居住梦梦想的开开启，也也为现代代城国际公公馆的热热销打下下了坚实实的基础础。（二）项目目建筑类类别特性性分析从地产项目目的建筑筑类别来来看，现现在上饶饶的地产产建筑类类别仍以以多层住住宅为主主，其比比例占到到目前在在售项目目的800以上上，但随随着地产产开发的的不断深深入及当当地购房房者置业业观念的的不断更更新，小小高层住住宅也开开始受到到关注，这这标志着着上饶地地产开始始了一个个全新的的发展。小小高层住住宅与多多层住宅宅的区别别，不仅仅仅是建建筑高度度的差距距，在内内涵上，小小高层住住宅的诞诞生意味味着一个个城市已已经迈入入了现代

47、代化发展展的阶段段。带电梯的住住宅，它它倡导的的是一种种全新的的生活观观念和居居住理念念，在一一个城市市，当小小高层初初次出现现的时候候，居住住小高层层住宅就就代表着着一种尊尊贵的身身份，一一种居高高临下的的气质。小小高层住住宅的出出现，使使上饶地地产项目目的产品品线更加加丰富，尤尤其是让让当地的的高端消消费者有有了更明明确的置置业选择择。（三）项目目配套设设施特性性分析从地产项目目的配套套设施来来看，规规模较小小的项目目在配套套上与大大规模的的项目还还有比较较大的差差距。在在配套设设施上，大大型项目目如现代代城以及及带湖花花城都规规划了园园林休闲闲空间，同同时在社社区内还还配备了了一些日日常

48、商业业服务和和物业管管理服务务。尤其其是现代代城，由由于规模模较大，其其配套设设施的完完备以及及园林绿绿化的面面积在上上饶当地地都是首首屈一指指的。这这种配套套完善，服服务贴心心的项目目受到当当地市场场的一致致好评，也也将上饶饶地产市市场提到到一个较较高的平平台，为为后期市市场的提提升创造造了一个个非常好好的条件件。（四）项目目户型设设计特性性分析从地产项目目的户型型设计来来看，目目前上饶饶市场的的户型设设计比较较注重对对面积的的控制、对对使用功功能的分分区，沿沿海发达达城市较较为流行行的落地地窗、转转角飘窗窗等元素素也被植植入到产产品的设设计之中中。根据据建筑类类别的不不同，户户型设计计也有

49、所所不同。多多层住宅宅的面积积以8001330的的两房两两厅一卫卫及两房房半两厅厅一卫的的产品为为主打户户型，在在功能上上也实现现了干湿湿分离、动动静分隔隔的初级级分区；小高层层住宅的的面积多多在1330以以上，最最大面积积可达1160以上，此此类户型型由于面面积增加加，户型型内部的的设置也也显得比比较时尚尚豪华，四四房、五五房、六六房甚至至七房的的设计让让室内的的居住空空间显得得阔绰，动动线极为为分明，分分区上也也过渡到到了更细细致的阶阶段，同同时主卫卫的设计计，让居居家的私私密性也也得到加加强，这这样的产产品设计计基本上上达到了了一个比比较完备备的要求求。上饶房地产产消费特特性及其其发展趋

50、趋势消费市场的的需求决决定了地地产开发发的供应应，作为为一个南南方的地地级市，上上饶的地地产销售售也具有有当地的的区域特特性。（一）区域域选择：城东区区域成为为热点置置业区域域虽然这一区区域在城城市发展展的初级级阶段，交交通设施施、生活活商业配配套、教教育资源源等要素素仍然有有一些不不足，但但这一区区域楼盘盘人气却却十分旺旺盛。这这一区域域的现代代城楼盘盘目前可可以算上上饶最好好的楼盘盘。这充分说明明，现在在的城市市居民眼眼光开始始有所变变化，看看到这一一区域升升值的巨巨大潜力力。具本本次调查查，目前前现代城城销售火火爆，这这和现代代城一整整套的小小区内部部配套设设施有很很大关系系。目前前更靠

51、近近新火车车站的地地方，对对房地产产开发还还有空间间。（二）产品品选择：多层为为主，小小高层受受到高端端客户热热捧在对住宅产产品的选选择上，大大多数购购房者仍仍然将多多层住宅宅作为首首选产品品。与此此同时，由由于小高高层本身身所具有有的优势势如配置置电梯、户户型设计计更为时时尚等特特点也受受到了当当地高端端消费市市场的欢欢迎，呈呈现出多多层与小小高层同同步热销销的局面面。综合合上饶当当地的经经济发展展概况及及人均收收入水平平，在未未来35年时时间内，小小高城住住宅将有有理由成成为这个个城市的的主流产产品。（三）户型型面积：多层以以801300较为为畅销，小小高层则则以13301160的户型型作

52、为主主打产品品选择多多层住宅宅的购房房者，多多数为当当地的中中低收入入人群，此此类人群群在上饶饶当地的的消费市市场中所所占的比比例最大大。在面面积的选选择上，8801130的两房房及两房房半的户户型面积积比较适适合他们们的收入入水平，因因此，此此类户型型已经成成为上饶饶当地最最畅销的的户型。而而选择小小高层住住宅的购购房者，绝绝大部分分都是当当地的中中高收入入阶层，此此类人群群不满足足于现有有的居住住环境，需需要更大大更豪华华的居住住空间来来展示他他们的成成就，因因此，现现代城的的小高层层住宅一一经推出出，就受受到此类类人群的的热捧。11301600的小小高层户户型更受受当地中中高收入入阶层的

53、的欢迎。（四）品牌牌意识：开发品品牌开始始受到重重视随着上饶市市民消费费水平和和文化水水平的提提高，并并因为上上饶离上上海、杭杭州等大大型城市市不远，更更是看到到优秀的的企业所所推出的的房产更更加美观观大方，所所以上饶饶人开始始越来越越重视开开发品牌牌。品牌牌效应好好的企业业，比如如江西立立天唐人人房产发发展有限限公司开开发的房房产，以以其雄厚厚的资金金实力、专专业化的的操作水水平以及及良好的的信誉赢赢得当地地消费市市场的信信任。 第三部分 项项目概况况一、地块块描述：（一）宗地地位置项目地块块位于江江西上饶饶市城东东区域，南南北接居居民区，西西临紫阳阳大道，东东接居民民区，交交通便捷捷。（二

54、）宗地地概况宗地面积积：总用用地面积积60000平方方米，容容积率规规划为22.777、绿化化率：225%。总建筑面面积：1165997.440平方方米宗地现状状：从地地块整体体看呈“山谷”状，较较为特别别。目前前土地在在平整中中。（三）宗地地交通项目西临临交通干干道紫阳阳大道，连连接五三三大道、凤凤凰大道道，交通通通畅。项目距离离市中心心步行街街的步行行时间约约为100余分钟钟。第四部分 项项目市场场分析项目个案比比较分析析（一）现代代城国际公公馆1、区位特特征现代城国国际公馆馆位于上上饶市城城区东北北静谧地地带，充充分考虑虑现代人人的居住住要求，强强调人与与自然的的和谐，在在整体上上将现代

55、代景观与与中国传传统国林林景观自自然融合合，借优优越的地地利优势势，有效效利用信信江两岸岸的自然然景观，形形成错落落有致的的序列社社区看点点。2、项目参参数占地面积： 7万万多平米米总建筑面积积： 11500000平平方米绿化率：40%该项目规划划有近6644套套小高层层住宅楼楼，现已已完成销销售4000多套套。从项项目的主主要参数数来看，该该项目的的规模在在上饶这这样一个个经济相相对落后后、人口口密度不不是很高高的城市市，可称称得上是是一个地地产巨无无霸。3、总平规规划整个小区坐坐北朝南南，采用用传统的的行列式式布局，并并根据项项目的地地理位置置，将整整个项目目的开发发销售分分周期销销售。4

56、、建筑风风格现代城国国际公馆馆的环境境规划与与景观设设计大胆胆引进国国际园林林景观规规划理念念，利用用得天独独厚的自自然风景景，巧妙妙的运用用中国园园林的“借景”手法，将将婉约江江景、秀秀美山景景引入小小区，与与小区庭庭园景观观浑然一一体，小小区内四四季美景景如画，碧碧草青青青、蝶舞舞蜒飞。5、产品设设计该项目的住住宅设计计主要采采取两进进深设计计，共有有三房一一厅一卫卫，三房房两厅两两卫，四四房两厅厅两卫等等多种户户型，面面积从1130到2000不不等。6、配套设设施现代城国国际公馆馆配有豪豪华会所所，设计计造型通通透、敞敞亮，极极具现代代感的外外立面，功功能齐全全的内部部设施，无无不透出出

57、对完备备生活的的追求。攀攀岩室、健健身房、桌桌球馆让让您体验验健康人人生，图图书室、棋棋牌房、音音乐舞场场、阳光光泳池等等均有。现代城国国际公馆馆会所完完备的功功能创新新设计，使使人完全全感受休休闲生活活。在舒舒适的阳阳光泳池池中游泳泳，让身身心在水水中飘荡荡，完全全拥抱水水的天地地。或在在图书中中心在知知识的海海洋里遨遨游，或或在音乐乐舞场轻轻歌曼舞舞。有很很大的买买点。7、物业管管理现代城国国际公馆馆的物业业管理公公司江西立立天唐人人发展有有限公司司的物业业管理部部门，物物业服务务的内容容主要包包括专项项服务、安安全防范范服务包包括全天天候保安安巡更服服务，大大大提高高了社区区的安全全性，

58、使使现代城城在当地地消费群群心中形形成良好好的品牌牌效应。8、销售回回顾1）项目开开发回顾顾：江西西立天唐唐人发展展有限公公司约在在20001年正正式进入入上饶市市场，现现代城当当年就开开始建设设，20002年年现代城城一期正正式入市市，整个个销售期期至今大大约有44年的时时间。2）价格波波动：项项目入市市住宅销销售价格格经过几几次提价价后，多多层住宅宅销售价价格基本本稳定在在17000元/。3）销售概概况：目目前现代代城国际公公馆的住住宅销售售已经有有2/33，剩余余的房源源仍在进进一步销销售中。4）营销手手段：从从项目的的营销手手段看，该该项目采采用的主主要的媒媒体工具具就是宣宣传单页页和

59、一些些户外广广告，在在媒体选选择和上上，运用用了专门门的车体体广告、上上饶电视视台和上上饶晚报报等，唯唯一特殊殊的广告告是在销销售期，开开发商江江西立天天唐人发发展有限限公司220033年111月捐赠赠20万万元兴建建云峰希希望小学学；20004年年6月捐捐赠2000万元元建月鹅鹅小学；20004年112月，向向上饶市市红十字字会捐助助1万元元，帮助助上饶县县观上村村改善农农田水利利用电设设施；220044年122月向万万年扶贫贫助学基基金会捐捐款5万万元；220055年元月月，积极极响应市市红十字字会发出出的援助助“海啸”灾民和和博爱送送万家活活动的倡倡议，捐捐资100万元。220055年7

60、月月26日日，江西西立天唐唐人房地地产发展展有限公公司董事事长童云云峰代表表公司向向上饶市市红十字字会捐赠赠了三套套总价值值62.6万元元的房产产。这一一系列义义举给开开发商带带来良好好口碑的的同时，也也给现代代城的总总体形象象带来巨巨大的亮亮点。开开发商也也非常重重视将项项目的配配套设施施建设作作为项目目开发的的重点，与与项目开开发同步步进行，凸凸显开发发公司的的良好形形象和品品牌价值值。最终终凭借着着现场实实景的强强大的带带动力，该该项目的的住宅销销售也一一次一炮炮而红，一一举奠定定了现代代城国际公公馆今天天的成功功。9、经验总总结纵观现代城城国际公公馆的整整个运作作过程，我我们认为为，现